საქმე №ბს-125-122(კ-14) 28 ოქტომბერი, 2014 წელი
ქ. თბილისი
ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:
ნათია წკეპლაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
მოსამართლეები: მაია ვაჩაძე, პაატა სილაგაძე
საქმის განხილვის ფორმა - მხარეთა დასწრების გარეშე;
კასატორი (მესამე პირი) – თ. თ-ი;
წარმომადგენელი - ნ. ნ-ე;
მოწინააღმდეგე მხარეები (მოსარჩელეები) - ო. ჩ-ი; უ. შ-ი; წარმომადგენელი - დ. მ-ე;
სარჩელეზე მოპასუხეები - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო; თბილისის სარეგისტრაციო სამსახური;
წარმომადგენელი - გ. ო-ი
მესამე პირი - ლ. ა-ი;
წარმომადგენელი - დ. მ-ე;
დავის საგანი – ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა;
გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2013 წლის 11 დეკემბრის გადაწყვეტილება.
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:
მოსარჩელეები: ო. ჩ-ი; უ. შ-ი;
წარმომადგენლები: ო. კ-ი; დ. მ-ე;
მოპასუხე: საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახური;
წარმომადგენელი: ვ. ზ-ი;
მესამე პირები: 1.ლ. ა-ი;
წარმომადგენელი - დ. მ-ე;
2. თ. თ-ი;
წარმომადგენელი - ნ. ნ-ე;
სარჩელის სახე: საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-ე მუხლის საფუძველზე ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა და ამავე კოდექსის 24-ე მუხლის საფუძველზე ქმედების განხორციელების დავალდებულება.
სარჩელის საგანი:
1. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 5 სექტემბრის №... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა;
2. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 26 სექტემბრის №... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა;
3. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის დავალდებულება ტექნიკური ხარვეზის აღმოფხვრის შედეგად გ. ჩ-ისა და უ. შ-ის სასარგებლოდ განახორციელოს შპს ,,...’’ მიერ 2009 წლის 16 თებერვალს შედგენილ გამიჯვნის ნახაზში არსებული ვალდებულების (სერვიტუტის) ასახვა უძრავ ქონებაზე, მდებარე ქ. თბილისი, ... ქ. №8 (მესაკუთრე - თ. თ-ი; საკადასტრო კოდი - ...).
სარჩელის საფუძველი:
ფაქტობრივი: მოსარჩელის მითითებით, 2009 წლის 13 მარტს პ. რ-მა, უძრავი ნივთის, მდებარე ქ. თბილისი, ... ქ. №8, დაყოფის საფუძველზე, საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნით განცხადებით მიმართა თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს და განცალკევებული ობიექტების დამოუკიდებლად სარგებლობის ხელშეშლის თავიდან აცილების მიზნით იმავდროულად წარადგინა უძრავი ნივთის ცალკეულ ნაწილზე ვალდებულების (სერვიტუტი) ამსახველი საკადასტრო აზომვითი ნახაზი.
თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ დაკმაყოფილდა პ. რ-ის განცხადება და მისი კუთვნილი ქონება, მდებარე თბილისში, ... ქ. №8-ში 513 კვ.მ. ფართის მქონე უძრავი ნივთი (საკადასტრო კოდი - ...) დაიყო 4 ნაწილად და დაყოფის შედეგად თითოეულს მიენიჭა ინდივიდუალური საკადასტრო კოდი: ა) - ... - საკადასტრო გეგმაზე სერვიტუტის ვალდებულების მითითებით; ბ) - ... - სერვიტიტის უფლების მქონე; გ) - ...- სერვიტიტის უფლების მქონე; დ) - ...- სერვიტუტის უფლების მქონე.
2009 წლის 18 მარტს ...საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთი შეიძინა უ. შ-მა, სერვიტუტის უფლების გარეშე; ხოლო ...საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთი შეიძინა გ. ჩ-მა სერვიტუტის უფლების მქონე; ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთი შეიძინა ლ. ა-მა სერვიტუტის უფლების მქონე.
2009 წლის 9 მარტს ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთი შეიძინა თ. თ-მა, მოსარჩელეების განმარტებით, მართალია, უძრავი ნივთის დაყოფის საფუძველზე №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთზე მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე განხორციელდა სერვიტუტის ასახვა, თუმცა საჯარო რეესტრის ამონაწერში ტექნიკური ხარვეზის შედეგად არ დაფიქსირდა არსებული ვალდებულების (სერვიტუტის) არსებობის ფაქტი.
მოსარჩელეების განმარტებით, მათმა წარმომადგენელმა მიმართა საჯარო რეესტის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის აღმოფხვრა და მარწმუნებლების სასარგებლოდ, წარდგენილ გამიჯვნის ნახაზში მითითებული ვალდებულების (სერვიტუტის) დარეგისტრირება უძრავ ქონებაზე, მდებარე ქ. თბილისი, ... ქ. №8 (მესაკუთრე - თ. თ-ი, საკადასტრო კოდი - ...).
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 5 სექტემბრის №...გადაწყვეტილებით მ. შ-ეს უარი ეთქვა საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორებაზე, რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის არარსებობის საფუძვლით.
2012 წლის 18 სექტემბერს გ. ჩ-ისა და უ. შ-ის წარმომადგენელმა, მ. შ-ემ ადმინისტრაციული საჩივრით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს, რომლითაც საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 5 სექტემბრის №...გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა და 2013 წლის 4 სექტემბრის განცხადების დაკმაყოფილება მოითხოვა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 26 სექტემბრის №... გადაწყვეტილებით გ. ჩ-ისა და უ. შ-ის წარმომადგენლის, მ. შ-ის ადმინისტრაციული საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.
მოსარჩელეების განმარტებით, მიუხედავად იმისა, რომ პ. რ-მა განცხადებით გამოხატა ნება განცალკევებული ობიექტების დამოუკიდებლად სარგებლობის ხელშეშლის თავიდან აცილების მიზნით, გამიჯვნის ნახაზში მონიშნულ ტერიტორიაზე მომხდარი ვალდებულების (სერვიტუტის) რეგისტრაცია, თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის თანამშრომელთა მხრიდან დაშვებული ტექნიკური ხარვეზის შედეგად უძრავი ნივთის დაყოფასთან ერთად საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში არ განხორციელდა არსებული ვალდებულების (სერვიტუტის) რეგისტრაცია, სწორედ ამავე მიზეზით გარდამავალი ვალდებულება არ აისახა აღნიშნული ნივთის შემძენ თ. თ-ზეც, რითაც დაირღვა გ. ჩ-ის, უ. შ-ისა და ლ. ა-ის, როგორც სერვიტუტის უფლების მქონე პირთა უფლებები და ინტერესები.
მოსარჩელეების შეფასებით, ადმინისტრაციულმა ორგანომ ასევე არასწორად გაითვალისწინა ის ფაქტი, რომ უძრავი ნივთის დაყოფის საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია თავდაპირველად განხორციელდა 1 სუბიექტზე, რის გამოც სერვიტუტის რეგისტრაცია, გარდა იმ ნახაზის წარდგენისა, სადაც ნათლად იყო მითითებული სერვიტუტის არსებობის თაობაზე აღარ საჭიროებდა სხვა რაიმე დოკუმენტის წარდგენას და ემსახურებოდა უძრავი ნივთის დაყოფის შედეგად ინდივიდუალური სახლის შემძენთა მხრიდან კუთვნილი ფართით შეუფერხებლად სარგებლობის შესაძლებლობას.
სამართლებრივი: მოსარჩელემ სარჩელის დაკმაყოფილების სამართლებრივ საფუძვლად მიუთითა ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონზე; ზოგად ადმინისტრაციულ კოდექსზე (იხ. ს.ფ. 2-6; ტ.1).
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 25 დეკემბრის განჩინებით ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 16.2 მუხლის შესაბამისად, საქმეში მესამე პირად ჩაება თ. თ-ი (იხ. .სფ. 133; ტ.1).
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 25 დეკემბრის განჩინებით ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 16.1 მუხლის შესაბამისად, საქმეში მესამე პირად ჩაება ლ. ა-ი (იხ. .სფ. 133; ტ.1).
მოპასუხის შესაგებელი: საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურმა სარჩელი არ ცნო, მოითხოვა მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, შემდეგი საფუძვლით:
ფაქტობრივი: მოპასუხეს ფაქტობრივ გარემოებებზე მითითებული არ აქვს.
სამართლებრივი: ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 28-ე მუხლის შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანო ვალდებულია აღმოჩენისთანავე შეასწოროს თავის მიერ დაშვებული ტექნიკური ხარვეზი, რომელიც გამოწვეულია დოკუმენტაციიდან მონაცემების უზუსტო გადატანით და ტექნიკური გამოთვლის დროს დაშვებული შეცდომით. საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ მიიჩნია, რომ რეგისტრირებული მონაცემები შესაბამისობაში იყო სარეგისტრაციოდ წარდგენილ დოკუმენტებში არსებულ მონაცემებთან და არ დასტურდებოდა ტექნიკური ხარვეზის არსებობა, ამასთან, მოპასუხის განმარტებით, ვალდებულების რეგისტრაციის მოთხოვნით მოსარჩელეებს მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის არ მიუმართავთ, მათი მოთხოვნა იყო რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის გამოსწორება (იხ.ს.ფ. 54-60; ტ.1).
მესამე პირის შესაგებელი: თ. თ-მა სარჩელი არ ცნო, მოითხოვა მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, შემდეგი საფუძვლით:
ფაქტობრივი: შესაგებელში მიუთითა, რომ 2012 წლის 15 მარტიდან მის საკუთრებაში იმყოფება, უძრავი ნივთი, არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი, დაზუსტებული ფართობით 133.00 კვ.მ., მასზე განლაგებული შენობა-ნაგებობებით, რომლის კეთილსინდისიერი შემძენია, პ. რ-ასაგან.
სამართლებრივი: ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 28-ე მუხლის შესაბამისად, არ არსებობს არავითარი ტექნიკური ხარვეზი, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ 2012 წლის 9 მარტს დარეგისტრირებულ მონაცემებში, საკადასტრო კოდზე ¹.... ამავე კანონის 29-ე მუხლის თანახმად, დაინტერესებულ მხარეს, კონკრეტულ შემთხვევაში, მოსარჩელეებს გააჩნდათ უფლებამოსილება მარეგისტრირებული ორგანოს გადაწყვეტილება, მისი მიღებიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში გაესაჩივრებინათ კანონმდებლობით დადგენილი წესით, მანამდე სანამ შეიძენდა უძრავ ნივთს.
მესამე პირის განმარტებით, საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე და სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლებიდან გამომდინარე, არავის არ გააჩნია უფლებამოსილება შეზღუდოს ან წაართვას მის საკუთრებაში არსებული უძრავ ნივთზე საკუთრება (იხ.ს.ფ. 139-146; ტ.1).
რაიონული /საქალაქო/ სასამართლოს გადაწყვეტილება/სარეზოლუციო ნაწილი:
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 23 ივლისის გადაწყვეტილებით გ. ჩ-ისა და უ. შ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა (იხ.ს.ფ. 327-336; ტ.1).
სასამართლოს მიერ უდავოდ მიჩნეული ფაქტები:
2008 წლის 1 აგვისტოს გაცემული სამკვიდრო მოწმობის (რეესტრის №2-119) საფუძველზე, თბილისში, ... ქ. №8-ში მდებარე 513 კვ.მ. ფართის მქონე უძრავ ნივთზე დარეგისტრირდა პ. რ-ის საკუთრების უფლება, რის საფუძველზეც მომზადდა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და საკადასტრო გეგმა (რეგ. №...; თარიღი: 11.02.2009 წ.).
თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 13 მარტის №... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა პ. რ-ის მოთხოვნა და სარეგისტრაციო განცხადებაზე დართული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად მის საკუთრებაში არსებული თბილისში, ... ქ. №8-ში მდებარე 513 კვ.მ. ფართის მქონე უძრავი ნივთი (საკადასტრო კოდი - ...) დაიყო: 133 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდით - ...); 153 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდით - ...); 105 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდით - ...) და 122 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდით - ...) უძრავ ნივთებად. აღნიშნული ცვლილების განხორციელების შედეგად, თითოეულ მიწის ნაკვეთზე ცალ-ცალკე მომზადდა საკადასტრო გეგმა.
განმცხადებლის (პ. რ-ის) მიერ სარეგისტრაციო სამსახურში წარდგენილი სარეგისტრაციო განაცხადისა (რეგ. №...) და მასზე დართული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად, მხოლოდ 133 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდი - ...) უძრავ ნივთზე მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე აისახა დაყოფამდე არსებული 513 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდი - ...) უძრავ ნივთზე მითითებული ვალდებულება (სერვიტუტი).
2009 წლის 18 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 20 მარტის №... გადაწყვეტილებით განხორციელდა მითითებულ მიწის ნაკვეთზე (საკადასტრო კოდით - ...) გ. ჩ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.
2009 წლის 18 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 20 მარტის №... გადაწყვეტილებით განხორციელდა მითითებულ მიწის ნაკვეთზე (საკადასტრო კოდი - ...) უ. შ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.
2012 წლის 4 სექტემბერს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს განცხადებით მიმართა გ. ჩ-ისა და უ. შ-ის წარმომადგენელმა მ. შ-ემ, რომელმაც რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის აღმოფხვრა და მარწმუნებლების სასარგებლოდ, წარდგენილ გამიჯვნის ნახაზში მითითებული ვალდებულების (სერვიტუტის) დარეგისტრირება მოითხოვა უძრავ ქონებაზე, მდებარე ქ. თბილისი, ... ქ. №8 (მესაკუთრე - თ. თ-ი, საკადასტრო კოდი - ...).
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 5 სექტემბრის №...გადაწყვეტილებით მ. შ-ეს უარი ეთქვა საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორებაზე, რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის არარსებობის საფუძვლით.
2012 წლის 18 სექტემბერს გ. ჩ-ისა და უ. შ-ის წარმომადგენელმა მ. შ-ემ ადმინისტრაციული საჩივრით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს, რომლის 2012 წლის 26 სექტემბრის №... გადაწყვეტილებით გ. ჩ-ისა და უ. შ-ის წარმომადგენლის, მ. შ-ის ადმინისტრაციული საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.
სასამართლოს მიერ სადავოდ მიჩნეული ფაქტები:
ქ. თბილისში, ... ქ. №8-ში მდებარე 513 კვ.მ. ფართის დაყოფის შედეგად ვალდებულების (სერვიტუტის) დარეგისტრირება მოხდა არა ოთხივე მიწის ნაკვეთზე, არამედ მხოლოდ ... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთზე, რაც მოსარჩელეთა აზრით, წარმოადგენდა ტექნიკური ხასიათის შეცდომას და საჯარო რეესტრის გასაჩივრებული აქტებით არ მოხდა მათი გასწორება.
სასამართლოს დასკვნები - საქალაქო სასამართლომ გ. ჩ-ისა და უ. შ-ის სარჩელი მიიჩნია უსაფუძვლოდ.
დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების შეფასება:
საქალაქო სასამართლოს შეფასებით, რეგისტრაციის განხორციელებისას იმ დროინდელი მესაკუთრის, პ. რ-ის მიერ თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურში წარდგენილი იყო უფლების დამდგენი დოკუმენტი და შესაბამისი საკადასტრო გეგმა, რომელთა თანახმად, დაყოფამდე არსებული 513 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდი - ...) უძრავ ნივთზე მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე მითითებული ვალდებულების (სერვიტუტი) საკითხი დაკონკრეტებული იყო მხოლოდ 133 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდი - ...) უძრავ ნივთზე მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე.
,,საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონის 28-ე მუხლის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო ვალდებულია აღმოჩენისთანავე შეასწოროს თავის მიერ დაშვებული ტექნიკური ხარვეზი, რომელიც გამოწვეულია დოკუმენტაციიდან მონაცემების უზუსტო გადატანით და ტექნიკური ან გამოთვლის დროს დაშვებული შეცდომით. ტექნიკურ ხარვეზად ჩაითვლება ასევე ორთოგრაფიული, არითმეტიკული ან სხვა სახის ტექნიკური უზუსტობა.
სასამართლო განმარტავს, რომ აღნიშნული ნორმა ტექნიკურ ხარვეზად მიიჩნევს დოკუმენტაციიდან მონაცემის უნებლიედ დაშვებული, შეცდომით გადატანას რეგისტრირებულ მონაცემში და მარეგისტრირებელ ორგანოს ავალდებულებს ამგვარი ტექნიკური ხარვეზის გასწორებას.
ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სასამართლოს შეფასებით, 513 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდი - ...) უძრავი ნივთის დაყოფის შემდეგ მომზადებულ საკადასტრო გეგმებზე აღინიშნა ის მონაცემები, რაც მითითებული იყო სარეგისტრაციოდ წარმოდგენილ დოკუმენტებში. შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანოს მხრიდან დოკუმენტაციიდან მონაცემის უზუსტო გადატანას ადგილი არ ჰქონია, რაც გამორიცხავს რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის არსებობას.
სამართლებრივი შეფასება /კვალიფიკაცია/:
საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსი, ,,საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონი, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია“ (იხ. ს.ფ. 325-336; ტ1).
აპელანტები: გ. ჩ-ი; უ. შ-ი;
წარმომადგენლები: ო. კ-ი; დ. მ-ე;
მოწინააღმდეგე მხარე: საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახური;
წარმომადგენელი: დ. ფ-ი
მესამე პირები: 1.ლ. ა-ი; წარმომადგენელი - დ. მ-ე;
2. თ. თ-ი; წარმომადგენელი - ნ. ნ-ე;
აპელაციის საგანი და მოცულობა /ფარგლები/:
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 23 ივლისის გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება.
აპელაციის მოტივები:
ფაქტობრივი:აპელანტის მოსაზრებით, სასამართლომ სწორად მიიჩნია დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებად ის ფაქტი, რომ პ. რ-ის მიერ თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურში წარდგენილი მიწის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის საფუძველზე უძრავი ქონების დაყოფის შედეგად სწორად მოხდა №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთზე მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე სერვიტუტის ასახვა, თუმცა სასამართლომ არასწორად არ მიიჩნია დადგენილად ის ფაქტი, რომ №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთზე მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე ასახული ვალდებულება არ ფიქსირდება, ამავე საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთზე მომზადებულ საჯარო რეესტრის ამონაწერში და ყოველგვარი მსჯელობის გარეშე დატოვა ის ფაქტი, რომ ტექნიკური ხარვეზის არსებობა მდგომარეობდა არა საკადასტრო გეგმაში ასახულ მონაცემებში, არამედ საჯარო რეესტრის ამონაწერში ასახულ მონაცემებთან მიმართებაში.
აპელანტების მტკიცებით, საქალაქო სასამართლო ვერ გაერკვა მოთხოვნის ფაქტობრივ და სამართლებრივ არსში, როდესაც მიუთითა, რომ უძრავი ნივთის დაყოფის რეგისტრაციის განხორციელებისას უძრავი ქონების თავდაპირველი მესაკუთრის პ. რ-ის მიერ თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურში წარდგენილი იყო უფლების დამდგენი დოკუმენტი და შესაბამისი საკადასტრო გეგმა, რომელთა თანახმად, დაყოფამდე არსებული 513 კვ.მ ფართის მქონე უძრავ ნივთზე (საკ.კოდი ...) მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე მითითებული ვალდებულების საკითხი დაკონკრეტებული იყო მხოლოდ 133 კვ.მ ფართის მქონე უძრავ ნივთზე (საკ. კოდი ...) მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე, ვინაიდან გ. ჩ-ის და უ. შ-ის სასარჩელო მოთხოვნას წარმოადგენდა ტექნიკური ხარვეზის შედეგად სწორედ №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთზე და არა მათ კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე სერვიტუტის ასახვა, სერვიტუტის რეგისტრაციისთვის დადგენილი წესების შესაბამისად კი, სერვიტუტი რეგისტრირდება სწორედ იმ მიწის ნაკვეთზე რომელიც გამოყენებული უნდა იქნეს სხვა მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების მესაკუთრის სასარგებლოდ.
აპელანტების მოსაზრებით, მითითებული ფაქტობრივი გარემოების დადგენით სასამართლომ ფაქტობრივად დადასტურებულად მიიჩნია მოსარჩელეთა სერვიტუტის უფლების არსებობა №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთთან მიმართებაში, თუმცა დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასების შედეგად კანონსაწინააღმდეგოდ არ მოახდინა სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილება და მათი დარღვეული უფლების აღდგენა.
სამართლებრივი: სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, კერძოდ, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის მე-8 მუხლის მე-2 პუნქტი, მე-16 მუხლის პირველი პუნქტი, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „რ“ ქვეპუნქტი და მე-11 მუხლი „დ“ ქვეპუნქტი, ასევე არასწორად არ მიიჩნია სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილების სამართლებრივ საფუძვლად საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის მე-8 მუხლის მე-2 პუნქტი, რომლის თანახმად: „საკადასტრო გეგმა არის მიწის ნაკვეთის საკადასტრო და გრაფიკული მონაცემების ამსახველი დოკუმენტი, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას მიწის ნაკვეთის საკადასტრო კოდის, მისი ფართობის, კონფიგურაციის, დანიშნულების, საკოორდინატო ბადის, მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობა-ნაგებობისა (მათ შორის, მშენებარე) და მათი სართულიანობის, ასევე ამ მიწის ნაკვეთზე იმ უფლებებისა და შეზღუდვების შესახებ, რომელთა საკადასტრო მონაცემებიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში (გარდა ამ მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევისა).“ ამავე ინსტრუქციის 25-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად: „საკადასტრო მონაცემები არის ამ ინსტრუქციით დადგენილი წესით ასახული, მიწის ნაკვეთის საზღვრის კონფიგურაციის და ადგილმდებარეობის, მასზე არსებული ნაგებობის, მათ შორის, ხაზოვანი ნაგებობის, ასევე სერვიტუტის ან სხვა სამართლებრივი შეზღუდვების ფარგლების შესახებ გრაფიკულად და ტექსტურად გამოსახული ზუსტი ინფორმაცია (იხ. ს.ფ. 342-352; ტ.1).
მოწინააღმდეგე მხარის შეპასუხება: საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურმა არ ცნო აპელაცია და მოითხოვა მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, შემდეგი მოტივებით: საქალაქო სასამართლომ სწორად გამოიყენა ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 28-ე მუხლი, ასევე მიუთითა, რომ აპელანტს მხედველობიდან რჩება ის მნიშვნელოვანი გარემოება, რომ სერვიტუტი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული არ ყოფილა, შესაბამისად, ვერც მიწის ნაკვეთის დაყოფამდე და ვერც დაყოფის შემდეგ სერვიტუტის ამონაწერებში ასახვა ვერ განხორციელდებოდა (იხ. ს.ფ. 16-22; ტ.2).
მესამე პირის შეპასუხება: თ. თ-მა არ ცნო აპელაცია და მოითხოვა მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, შემდეგი მოტივებით: 2012 წლის 15 მარტიდან მის საკუთრებაში იმყოფება უძრავი ნივთი, არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი, დაზუსტებული ფართობით 133.00 კვ.მ., მასზე განლაგებული შენობა-ნაგებობებით, რომლის კეთილსინდისიერი შემძენია, პ. რ-ასაგან, აღნიშნული უძრავი ქონება არასდროს არ ყოფილა იპოთეკის ხელშეკრულების საგანი, რაც სასამართლომ სწორად შეაფასა და მიიღო კანონიერი გადაწყვეტილება (იხ. ს.ფ. 30-40; ტ.2).
სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება/სარეზოლუციო/:
თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2013 წლის 11 დეკემბრის გადაწყვეტილებით გ. ჩ-ის და უ. შ-ის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა; თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 23 ივლისის გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც გ. ჩ-ის და უ. შ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა; ბათილად იქნა ცნობილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 5 სექტემბრის №...გადაწყვეტილება და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 26 სექტემბრის №... გადაწყვეტილება; საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს დაევალა უძრავ ქონებაზე: საკადასტრო კოდი - ..., მესაკუთრე – თ. თ-ი, მისამართი – თბილისი, ... ქ. №8 რეგისტრირებულ მონაცემებში (ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან) ასახოს ვალდებულება - სერვიტუტი გ. ჩ-ის და უ. შ-ის სასარგებლოდ; საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს თანაბარწილად დაეკისრა 250 ლარის გადახდა გ. ჩ-ის და უ. შ-ის სასარგებლოდ (იხ. ს.ფ. 80-95; ტ.2).
სააპელაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების შინაარსი: სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, სარჩელის საგანია ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ–სამართლებრივი აქტები საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 5 სექტემბრის № ...გადაწყვეტილება და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 26 სექტემბრის № ... გადაწყვეტილება; მოსარჩელე ასევე ითხოვს დაევალოს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს უძრავ ქონებაზე : საკადასტრო კოდი - ..., მესაკუთრე – თ. თ-ი, მისამართი – თბილისი, ... ქ. №8 რეგისტრირებულ მონაცემებში (ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან ) მიუთითოს შპს „...“ მიერ 2009 წლის 16 თებერვალს შედგენილ გამიჯვნის ნახაზში ასახული ვალდებულება – სერვიტუტი გ. ჩ-ის და უ. შ-ის სასარგებლოდ.
სააპელაციო პალატამ მიუთითა, შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე: პ. რ-ის მიერ სარეგისტრაციო სამსახურში წარდგენილი სარეგისტრაციო განაცხადისა (რეგ. №...) და მასზე დართული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად საჯარო რეესტრის მიერ მხოლოდ 133 კვ.მ. ფართის მქონე №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე აისახა დაყოფამდე მთლიან უძრავ ნივთზე არსებული სერვიტუტი და აღნიშნული უძრავი ნივთი ამ სახით დარეგისტრირდა პ. რ-ის სახელზე; დაყოფის შემდეგ პ. რ-ის სახელზე 133. კვ.მ. №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთის რეგისტრაციის საფუძველზე მომზადებულ 13.03.2009წ. ამონაწერში არ მიეთითა საჯარო რეესტრის მიერ 10.03. 09. საკადასტრო გეგმაზე ასახული სერვიტუტი.
პ. რ-მა უძრავი ნივთის გამიჯვნა–დაყოფის შემდეგ მოახდინა მის სახელზე ცალკე უფლების ობიექტებად რიცხული მიწის ნაკვეთების გასხვისება სხვადასხვა პირებზე, მათ შორის, მოსარჩელეებზეც.
სააპელაციო პალატამ მიუთითა, საქმეზე დადგენილი იმ უდავო გარემოების შესახებ, რომ მოსარჩელეები უ. შ-ი და გ. ჩ-ი და ასევე მესამე პირი ლ. ა-ი ..., ..., ... საკადასტრო კოდის უძრავი ქონების საკუთრებაში რეგისტრაციამდე საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების საფუძველზე ფლობდნენ და სარგებლობდნენ ზემოთ აღნიშნული ფართებით №... საკადასტრო კოდის უძრავი ნივთის (ფართი 513 კვ.მ.) რეალური გამიჯვნის საფუძველზე მესაკუთრესთან შეთანხმებით, ხოლო №... საკადასტრო კოდის უძრავი ნივთის (ფართი 513 კვ.მ.) გამიჯვნისა და გამიჯნულ ფართებზე ინდივიდუალური საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ უ. შ-ის და გ. ჩ-ის მიერ საკუთრებაში რიცხული ფართების სარგებლობა ხორციელდებოდა გამიჯვნის შემდეგ პ. რ-ის საკუთრებაში დარჩენილი და აღრიცხული ... საკადასტრო კოდის (ფართი 133 კვ.მ. ) მიწის ნაკვეთის სერვიტუტით დატვირთვის საფუძველზე, რომელიც ასახული იყო საჯარო რეესტრის მიერ ... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე პ. რ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის დროს მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე, ხოლო სერვიტუტის ასახვა საკადასტრო გეგმაზე განხორციელდა მესაკუთრე პ. რ-ის მიერ წარდგენილი საკადასტრო ნახაზისა და განცხადების საფუძველზე.
საქმის მასალებით დადგენილია, რომ პ. რ-მა მის საკუთრებაში რიცხული და სერვიტუტით დატვირთული უძრავი ქონება საკადასტრო კოდით ... ფართით 133 კვ.მ, 2012 წლის 09 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე გაასხვისა თ. თ-ზე, რომლის სახელზეც აღნიშნული უძრავი ნივთი საჯარო რეესტრში აღირიცხა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 15 მარტის ... გადაწყვეტილებით, შესაბამისად, რეგისტრირებული მონაცემების საფუძველზე მომზადდა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და საკადასტრო გეგმა.
სააპელაციო პალატამ მიუთითა იმ გარემოებაზე, რომ თ. თ-ის მიმართ მომზადებულ 2012 წლის 15 მარტის საჯარო რეესტრიდან ამონაწერში არ მიეთითა მიწის ნაკვეთზე სერვიტუტის არსებობის შესახებ, თუმცა ზემოხსნებული რეგისტრაციის საფუძველზე აღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრის მიერ მომზადებულ და გაცემულ 2102 წლის 16 მარტის საკადასტრო გეგმაზე აისახა სერვიტუტი იმავე სახით, რა სახითაც ის ასახული იყო გასხვისებამდე, პ. რ-ის მიმართ მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე.
სააპელაციო პალატამ ასევე მიუთითა საქმეში წარმოდგენილი ქ. თბილისის მერიის 2012 წლის 30 ოქტომბრის №... განკარგულებაზე, რომლითაც დაკმაყოფილდა გ. ჩ-ის და უ. შ-ის ადმინისტრაციული საჩივარი სსიპ ქ. თბილისის არქიტექტურის სამსახურის 2012 წლის 27 ივლისის №... იმ გადაწყვეტილებაზე, რითაც თ. თ-ზე გაიცა წერილობითი თანხმობა მის საკუთრებაში რიცხული ... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთის საზღვრებში 2მ–მდე სიმაღლის ღობის მოწყობის თაობაზე; სააპელაციო პალატა ხაზს უსვამს ქ. თბილისის მერიის 2012 წლის 30 ოქტომბრის №... განკარგულებით დადგენილი მოცემული დავისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე იმ გარემოების შესახებ, რომ ქ. თბილისის სარეგისტრაციო ზონის საკადასტრო რუკის თანახმად საპროექტო ტერიტორია (... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთი) დატვირთულია სერვიტუტით. სააპელაციო პალატა ასევე ხაზს უსვამს იმ გარემოებას, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოება იმის შესახებ, რომ პ. რ-ის მიერ სარეგისტრაციო სამსახურში წარდგენილი სარეგისტრაციო განცხადებისა და მასზე დართული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის საფუძველზე, თბილისში, ... ქ. №8-ში მდებარე №... საკადასტრო კოდის მქონე 513 კვ.მ. ფართის უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული მონაცემების საფუძველზე საჯარო რეესტრის მიერ გაცემულ საკადასტრო გეგმაზე, ზუსტად აისახა განმცხადებლის მიერ წარდგენილ საკადასტრო აზომვით ნახაზზე გრაფიკულად და ტექსტუალურად გამოსახული ინფორმაცია, მათ შორის, უძრავი ნივთის ნაწილზე არსებული ვალდებულება (სერვიტუტი), სადავოდ არ გამხდარა მხარეთა მიერ, სადავოა მხოლოდ ის, თუ აღნიშნული რამდენად მიიჩნევა საჯარო რეესტრში უძრავი ნივთის შესახებ რეგისტრირებულ მონაცემად.
სააპელაციო პალატის დასკვნით, ზემოაღნიშნული დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შეფასება ადასტურებს იმას, რომ სადავო აქტებით მოსარჩელეებს უკანონოდ ეთქვათ უარი ... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე რეგისტრირებულ მონაცემებში სერვიტუტის ასახვის თაობაზე.
სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, ვინაიდან ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე საჯარო რეესტრის მიერ მომზადებულ საკადასტრო გეგმებზე ასახული იყო სერვიტუტი, როგორც ამ ნივთზე პ. რ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას (ჯერ ერთი მთლიანი უძრავი ნივთის, საკადასტრო კოდით ... ) შემადგენელი ნაწილის სახით, ხოლო გაყოფის შემდეგ ცალკე უფლების ობიექტის, საკადასტრო კოდით ... სახით), ასევე თ. თ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას (ცალკე უფლების ობიექტის სახით საკადასტრო კოდით ... სახით) მიჩნეული უნდა იქნეს, რომ ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე სერვიტუტი წარმოადგენს რეგისტრირებულ მონაცემს და უნდა აისახოს საჯარო რეესტრიდან ამონაწერში, როგორც ამ ნივთზე რეგისტრირებული ვალდებულება.
სააპელაციო პალატამ მიუთითა საქმის მასალებით დადგენილ იმ გარემოებაზე, რომ ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე 2012 წელს 15 მარტის თ. თ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას რეგისტრირებული მონაცემების საფუძველზე საჯარო რეესტრის მიერ 2012 წლის 16 მარტს მომზადებულ და გაცემულ საკადასტრო გეგმაზე აისახა სერვიტუტი იმავე სახით, რა სახითაც ის ასახული იყო პ. რ-ის მიმართ მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე, სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, აღნიშნულიდან გამომდინარე და „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 8.2. და 8.3. მუხლების საფუძველზე ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე სერვიტუტი წარმოადგენს ამ მიწის ნაკვეთის შეზღუდვის (ვალდებულების) შესახებ რეგისტრირებულ და ძალაში მყოფ მონაცემს.
სააპელაციო პალატის დასკვნით, ზემოაღნიშნული საფუძველია ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ მონაცემებში, ამონაწერში საჯარო რეესტრიდან, ვალდებულების სახით აისახოს შეზღუდვის (სერვიტუტის), როგორც უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული მონაცემის არსებობა, ვინაიდან „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 7.1. მუხლისა და 7.2. მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის მიხედვით ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან გაიცემა ნებისმიერ პირზე და მზადდება უფლების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებასთან ერთად, რომელიც უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას რეგისტრირებული უფლების, ვალდებულებებისა და შეზღუდვების, მათი სუბიექტებისა და ობიექტების, უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტისა და მათი საიდენტიფიკაციო მონაცემების /რეკვიზიტების/ შესახებ;
სააპელაციო პალატის შეფასებით, სადავო აქტები ეფუძნება ორ გარემოებას, ერთი, რომ ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე სერვიტუტი არ წარმოადგენს რეგისტრირებულ უფლებას და შესაბამისად, ის ვერ აისახება საჯარო რეესტრიდან ამონაწერში, რაც არ გაიზიარა სააპელაციო სასამართლომ და მეორე, სარეგისტრაციოდ წარდგენილი არ არის სერვიტუტის შესახებ უფლების დამდგენი დოკუმენტი; აღნიშნულ არგუმენტთან დაკავშირებით, სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ სამოქალაქო კოდექსის 247–ე მუხლის მიხედვით სერვიტუტის დადგენის მიმართ გამოიყენება უძრავი ნივთის შეძენისათვის გათვალისწინებული წესები, რაც ამავე კოდექსის 183-ე მუხლის მიხედვით მოიცავს წერილობითი ფორმის გარიგებას და უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას; სააპელაციო პალატამ მიუთითა საქმის მასალებით დადგენილი იმ გარემოების შესახებ, რომ ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე, ჯერ მთლიანი ნივთის შემადგენელ ნაწილზე, ხოლო შემდგომ ცალკე ნივთზე სერვიტუტი დადგინდა ამ ნაკვეთის მესაკუთრის პ. რ-ის ნებითა და მოთხოვნით, რაც გამოიხატა მის მიერ აღნიშნული რეგისტრაციის მოთხოვნით საჯარო რეესტრისადმი წერილობით მიმართვაში, რასაც თან ერთვოდა შესაბამისი ნახაზი; ამასთან, საქმის მასალებით დადგენილია და ზემოთაც იქნა აღნიშნული, რომ პ. რ-მა სერვიტუტი დაადგინა მიწის ნაკვეთზე განთავსებული სხვადასხვა შენობა–ნაგებობების მესაკუთრეთა სასარგებლოდ, მათ შორის არიან მოსარჩელეებიც, რომლებიც სერვიტუტის დადგენის დროს წარმოადგენდნენ ამ შენობა–ნაგებობების კანონიერ მოსარგებლეებს; საქმის მასალებით ასევე დადგენილია, რომ ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე სერვიტუტი საჯარო რეესტრში ასახულ იქნა საჯარო რეესტრის მიერ მომზადებულ საკადასტრო რუკებზე მისი დატანის, აღნიშვნის გზით, შესაბამისად, სააპელაციო პალატის დასკვნით, თ. თ-ის საკუთრებაში რიცხულ ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე სერვიტუტი წარმოშობილია კანონიერად და მისი არ ასახვა რეგისტრირებული მონაცემის შესახებ ამონაწერში წარმოადგენს შეცდომას, რისი აღმოფხვრის ვალდებულებაც ეკისრება საჯარო რეესტრს, შესაბამისად, სარეგისტრაციო სამსახურის უარი რეგისტრირებულ მონაცემებში დაშვებული შეცდომის გასწორებაზე არის უკანონო.
სააპელაციო პალატამ სამოქალაქო კოდექსის 251–ე მუხლის საფუძველზე, განმარტა ის, რომ მოცემულ შემთხვევაში სერვიტუტი ... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთის (ფართი – 513 კვ.მ, შენობა–ნაგებობები: № 1–12) გამიჯვნა–დაყოფის შემდეგ დარჩა მხოლოდ ამ ნივთის ნაწილზე ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე, შესაბამისობაში (უნდა ეწეროს შეუსაბამოა), როგორც სამოქალაქო კოდექსთან ასევე საჯარო კანონმდებლობასთან; კერძოდ, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის“ მე-16 მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით „უძრავი ნივთის დაყოფისას/გაერთიანებისას, უძრავ ნივთზე ან მის ნაწილზე რეგისტრირებული უფლება ან ვალდებულება მათი სარეგისტრაციო მონაცემები უცვლელად გადადის დაყოფის/გაერთიანების შედეგად შექმნილ შესაბამის უძრავ ნივთზე (ნივთებზე) ან მის (მათ) ნაწილზე (ნაწილებზე), თუ შესაბამისი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის შინაარსიდან სხვა რამ არ გამომდინარეობს“.
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე–11 მუხლის შესაბამისად, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირდება სერვიტუტი, რომელიც უცვლელად გადადის ახალ მესაკუთრეზე, გარდა საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული შემთხვევებისა და განმარტავს, რომ მოცემულ შემთხვევაში ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე (მესაკუთრე პ. რ-ი) რეგისტრირებული სერვიტუტი უცვლელად გადავიდა ახალ მესაკუთრე თ. თ-ზე, ვინაიდან სახეზე არ არის რაიმე კანონისმიერი წანამძღვრის არსებობა მისი გაუქმებისათვის.
კასატორი (მესამე პირი) – თ. თ-ი;
წარმომადგენელი - ნ. ნ-ე;
მოწინააღმდეგე მხარეები (მოპასუხეები) - ო. ჩ-ი; უ. შ-ი;
წარმომადგენელი - დ. მ-ე;
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო; თბილისის სარეგისტრაციო სამსახური;
წარმომადგენელი - გ. ო-ი;
მესამე პირი - ლ. ა-ი;
წარმომადგენელი - დ. მ-ე.
კასაციის საგანი და მოცულობა /ფარგლები/:
თბილისის სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით მოსარჩელისათვის სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.
კასაციის მოტივი: სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, კერძოდ, „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ ინსტრუქციის“ მე-2 მუხლის „ჟ“ ქვეპუნქტი, ანალოგიური შინაარსის 25-ე მუხლი, საკადასტრო მონაცემი არ წარმოშობს რაიმე, მათ შორის, სერვიტუტის უფლებას, არამედ მხოლოდ ასახავს მას გრაფიკულად და ტექსტურად, შესაბამისად, გრაფიკული ნახაზი ვერ იქნება მიჩნეული ერთადერთ მტკიცებულებად უძრავ ნივთზე სერვიტუტის უფლების რეგისტრაციისათვის, რამდენადაც იგი წარმოადგენს ერთ-ერთ საფუძველს კანონით დადგენილი უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტთან ერთად, სერვიტუტის იურიდიული ბუნებიდან გამომდინარე კი, ის მხოლოდ ორი გზით დგინდება: კანონის ობიექტურ-ნორმატიული ნების ან სანივთო გარიგების საფუძველზე, სადაც აუცილებელია მხარეთა შორის სერვიტუტის შესახებ შეთანხმების წერილობითი ფორმით გაფორმება, რაც მოწინააღმდეგე მხარესა და პ. რ-ას შორის არასოდეს გაფორმებულა.
კასატორის მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლომ უხეშად დაარღვია საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით აღიარებული მისი საკუთრების უფლება და მისი ნების გარეშე უკანონოდ „გაუფორმა“ მოწინააღმდეგე მხარეს სერვიტუტის ხელშეკრულება, ვინაიდან 2012 წლის 15 მარტიდან მის საკუთრებაში იმყოფება უძრავი ნივთი, რომელიც შეიძინა პ. რ-ასაგან, არის კეთილსინდისიერი შემძენი, მიწის ნაკვეთი არ ყოფილა სერვიტუტის ხელშეკრულების საგანი, ასეთის შემთხვევაში ის არ შეიძენდა მიწის ნაკვეთს, შესაბამისად, არავის გააჩნია უფლება - შეუზღუდოს მისი საკუთრებით სარგებლობის უფლება.
სააპელაციო პალატამ უკანონოდ მიიჩნია, რომ კასატორის საკუთრებაში რიცხულ ¹... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე სერვიტუტი წარმოიშვა კანონიერად და მისი არასახვა რეგისტრირებული მონაცემის შესახებ ამონაწერში წარმოადგენს შეცდომას, რისი აღმოფხვრის ვალდებულებაც ეკისრება საჯარო რეესტრს, რაც კასატორის აზრით, ეწინააღმდეგება საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 28-ე მუხლის მოთხოვნას.
კასაციის სამართლებრივი საფუძვლები: სააპელაციო პალატამ არასწორად განმარტა სამოქალაქო კოდექსის 251-ე მუხლი, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-11 მუხლი, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის“ მე-16 მუხლის 1-ლი პუნქტი (იხ.ს.ფ. ტ.2).
მოწინააღმდეგე მხარეებს საკასაციო საჩივარზე წერილობითი შეპასუხება არ წარმოუდგენიათ.
საკასაციო სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის პრო- ცესუალური წანამძღვრები: (საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34.3 მ.)
საკასაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ თ. თ-ის საკასაციო საჩივარი შეიცავს მითითებებს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34.3 ნაწილის ,,გ” ქვეპუნქტით გათვალისწინებულ საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საფუძვლის თაობაზე და ის მიჩნეულ იქნა დასაშვებად, როგორც პროცესუალური კასაცია.
სსსკ-ის 218-ე მუხლის მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად საკასაციო სასამართლოს შეთავაზება მხარეთა შორის დავის მორიგებით დასრულების თაობაზე უშედეგო აღმოჩნდა(იხ.სხდომის ოქმი, ს.ფ. 175-179; 181-189; ტ.2).
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:
საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრის მოტივების საფუძვლიანობის შესწავლისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მივიდა იმ დასკვნამდე, რომ თ. თ-ის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2013 წლის 11 დეკემბრის გადაწყვეტილება და საკასაციო სასამართლოს მიერ მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება, გ. ჩ-ისა და უ. შ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს, შემდეგ გარემოებათა გამო:
საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გამოტანისას დაარღვია მატერიალური და საპროცესო სამართლის ნორმები, კერძოდ, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393.2 მუხლისა და 394-ე მუხლის „ე“ ქვეპუნქტის მუხლების მოთხოვნები, სასამართლომ გამოიყენა კანონი, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა და არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, არასწორად განმარტა კანონი და გადაწყვეტილება იურიდიული თვალსაზრისით დაუსაბუთებელია. საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე განხილულია საპროცესო ნორმებით განსაზღვრული მოთხოვნების უგულებელყოფით.
საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლო მოცემული დავის გადაწყვეტისას გასცდა დავის ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ კონტექსტს და პრაქტიკულად კონფლიქტი გადაწყვიტა სამოქალაქო მატერიალურ-სამართლებრივი მოთხოვნის საფუძვლებით, რაც დაუშვებელია ადმინისტრაციული სამართალწარმოების საგანი იყოს, შესაბამისად, გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით დარღვეულია საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით გარანტირებული საკუთრების უფლება, რომლის შეზღუდვა დადგინდა ისე, რომ იგი სარჩელის ობიექტი არ ყოფილა და ვერც იქნებოდა ადმინისტრაციული სარჩელის მეშვეობით, ასევე დარღვეულია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლით დადგენილი სტანდარტი საჯარო რეესტრის მონაცემების უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციასთან დაკავშირებით. ასევე, მოცემული სარჩელის საგნისა და საფუძვლის ფარგლებში სარჩელის დაკმაყოფილება სამოქალაქო კოდექსის 251-ე მუხლის საფუძველზე, ამავე კოდექსის სხვა მუხლების იმპერატიული დანაწესების გაუთვალისწინებლად, თ. თ-ის სამოქალაქო უფლება-მოვალეობათა შესწავლისა და დადგენის გარეშე, პროცესუალური თვალსაზრისით არაკანონიერია.
სააპელაციო სასამართლომ დავის გადაწყვეტისას არასწორად გამოიყენა და განმარტა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლი, რომლის შესაბამისად, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირდება სერვიტუტი, რომელიც უცვლელად გადადის ახალ მესაკუთრეზე, გარდა საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული შემთხვევებისა, როცა დაასკვნა, რომ მოცემულ შემთხვევაში ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე (მესაკუთრე პ. რ-ი) რეგისტრირებული სერვიტუტი უცვლელად გადავიდა ახალ მესაკუთრე თ. თ-ზე, ვინაიდან სახეზე არ არის რაიმე კანონისმიერი წანამძღვრის არსებობა მისი გაუქმებისათვის.
სააპელაციო სასამართლომ ბათილად ცნო საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 5 სექტემბრის №...გადაწყვეტილება და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 26 სექტემბრის №... გადაწყვეტილება, როგორც შეუსაბამო „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 28-ე მუხლზე დაყრდნობით და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს დაევალა უძრავ ქონებაზე: საკადასტრო კოდი - ..., მესაკუთრე – თ. თ-ი, მისამართი, თბილისი, ... ქ. №8 რეგისტრირებულ მონაცემებში (ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან) ასახოს ვალდებულება - სერვიტუტი გ. ჩ-ის და უ. შ-ის სასარგებლოდ, საჯარო რეესტრის რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორების მიზნით.
საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, ადმინისტრაციული სარჩელის დავის საგნის- საჯარო რეესტრის ორგანოების ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების (რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორებაზე უარის თქმის შესახებ) კანონიერება მხოლოდ იმ კონტექსტით უნდა შემოწმდეს, მესაკუთრე თ. თ-ის, მისამართზე, თბილისი, ... ქ. №8 რეგისტრირებულ მონაცემებში სერვიტუტის ასახვა გ. ჩ-ის და უ. შ-ის სასარგებლოდ, თავსდება თუ არა „ტექნიკური ხარვეზის“ შემადგენლობაში, რომლის დადგენის შედეგების მიხედვით უნდა გადაწყდეს დავა.
ადმინისტრაციული სარჩელის განხილვის საგანი ვერ იქნება საკითხი - უნდა იყოს თუ არა ასახული მესაკუთრე თ. თ-ის, თბილისი, ... ქ. №8 რეგისტრირებულ მონაცემებში სერვიტუტი სამოქალაქო კოდექსის ნორმების საფუძველზე, რადგან ეს მხოლოდ სამოქალაქო სარჩელით უნდა დადგინდეს, მათ შორის, კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტის გათვალისწინებით, შესაბამისად, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს დასკვნა, რასაც ამტკიცებდა კიდევაც სასამართლოში, რომ რეგისტრირებული მონაცემები შესაბამისობაში იყო სარეგისტრაციოდ წარდგენილ დოკუმენტებში არსებულ მონაცემებთან და არ დასტურდებოდა ტექნიკური ხარვეზის არსებობა, ამასთან, მოპასუხის განმარტებით, ვალდებულების რეგისტრაციის მოთხოვნით მოსარჩელეებს მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის არ მიუმართავთ, მათი მოთხოვნა იყო რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის გამოსწორება, სააპელაციო სასამართლოს მიერ არ მიეცა ლოგიკური და კანონშესაბამისი სამართლებრივი შეფასება.
საქმის მასალებით დადგენილია, რომ ვალდებულების რეგისტრაციის მოთხოვნით მოსარჩელეებს მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის არ მიუმართავთ დღემდე, მიიჩნევენ, რომ რეესტრმა მონაცემების გადატანისას დაუშვა ტექნიკური ხასიათის შეცდომა, ასევე, სამოქალაქო წესით რაიმე სარჩელი აღძრული არ არის.
საკასაციო სასამართლო „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 28-ე მუხლის საფუძველზე განმარტავს, რომ ნორმით დადგენილია რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის დაშვების აღმოჩენის შემთხვევაში, მარეგისტრირებელი ორგანოს პროცედურული მოქმედების განხორციელების ვალდებულება - შეასწოროს მის მიერ დაშვებული ტექნიკური ხარვეზი, რომელიც გამოწვეულია: დოკუმენტაციიდან მონაცემების უზუსტო გადატანით და ტექნიკური ან გამოთვლის დროს დაშვებული შეცდომით, ასეთად ჩაითვლება ასევე ორთოგრაფიული, არითმეტიკული ან სხვა სახის ტექნიკური უზუსტობა.
საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქმის მასალებით დადგენილ უდავო ფაქტობრივ გარემოებებზე, რომლებიც დამტკიცებულად ითვლება სსსკ-ის 407-ე მუხლის შესაბამისად, კერძოდ:
2008 წლის 1 აგვისტოს გაცემული სამკვიდრო მოწმობის (რეესტრის №...) საფუძველზე, თბილისში, ... ქ. №8-ში მდებარე 513 კვ.მ. ფართის მქონე უძრავ ნივთზე დარეგისტრირდა პ. რ-ის საკუთრების უფლება, რის საფუძველზეც მომზადდა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და საკადასტრო გეგმა (რეგ. №8...; თარიღი: 11.02.2009 წ.).
თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 13 მარტის №... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა პ. რ-ის მოთხოვნა და სარეგისტრაციო განცხადებაზე დართული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად, მის საკუთრებაში არსებული თბილისში, ... ქ. №8-ში მდებარე 513 კვ.მ. ფართის მქონე უძრავი ნივთი (საკადასტრო კოდი - ...) დაიყო: 133 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდით - ...); 153 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდით - ...); 105 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდით - ...) და 122 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდით - ...) უძრავ ნივთებად. აღნიშნული ცვლილების განხორციელების შედეგად, თითოეულ მიწის ნაკვეთზე ცალ-ცალკე მომზადდა საკადასტრო გეგმა.
განმცხადებლის (პ. რ-ის) მიერ სარეგისტრაციო სამსახურში წარდგენილი სარეგისტრაციო განაცხადისა (რეგ. №...) და მასზე დართული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად, მხოლოდ 133 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდი - ...) უძრავ ნივთზე მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე აისახა დაყოფამდე არსებული 513 კვ.მ. ფართის მქონე (საკადასტრო კოდი - ...) უძრავ ნივთზე მითითებული ვალდებულება (სერვიტუტი).
2009 წლის 18 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 20 მარტის №... გადაწყვეტილებით განხორციელდა მითითებულ მიწის ნაკვეთზე (საკადასტრო კოდით - ...) გ. ჩ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.
2009 წლის 18 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 20 მარტის №... გადაწყვეტილებით განხორციელდა მითითებულ მიწის ნაკვეთზე (საკადასტრო კოდი - ...) უ. შ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.
სააპელაციო პალატამ ს.ფ. 76-88 (ტ.1) განთავსებულ მტკიცებულებებზე დაყრდნობით დადგენილად მიიჩნია, რომ პ. რ-მა მის საკუთრებაში რიცხული და სერვიტუტით დატვირთული უძრავი ქონება საკადასტრო კოდით ... ფართით 133 კვ.მ, 2012 წლის 09 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე გაასხვისა თ. თ-ზე, რომლის სახელზეც აღნიშნული უძრავი ნივთი საჯარო რეესტრში აღირიცხა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 15 მარტის ... გადაწყვეტილებით, შესაბამისად, რეგისტრირებული მონაცემების საფუძველზე მომზადდა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და საკადასტრო გეგმა, ხოლო ს.ფ. 88 (ტ.1. )მტკიცებულებაზე დაყრდნობით: თ. თ-ის მიმართ მომზადებულ 2012 წლის 15 მარტის საჯარო რეესტრიდან ამონაწერში არ მიეთითა მიწის ნაკვეთზე სერვიტუტის არსებობის შესახებ, თუმცა ზემოხსენებული რეგისტრაციის საფუძველზე აღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრის მიერ მომზადებულ და გაცემულ 2102 წლის 16 მარტის საკადასტრო გეგმაზე აისახა სერვიტუტი იმავე სახით, რა სახითაც ის ასახული იყო გასხვისებამდე, პ. რ-ის მიმართ მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე (იხ, გადაწყვეტილება, ს.ფ. 91; ტ.2), რასაც სააპელაციო პალატამ მისცა შემდეგი შეფასება:
„ვინაიდან ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე საჯარო რეესტრის მიერ მომზადებულ საკადასტრო გეგმებზე ასახული იყო სერვიტუტი, როგორც ამ ნივთზე პ. რ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას (ჯერ ერთი მთლიანი უძრავი ნივთის, საკადასტრო კოდით ... ) შემადგენელი ნაწილის სახით, ხოლო გაყოფის შემდეგ ცალკე უფლების ობიექტის, საკადასტრო კოდით ... სახით), ასევე თ. თ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას (ცალკე უფლების ობიექტის სახით საკადასტრო კოდით ... სახით) მიჩნეული უნდა იქნეს, რომ ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე სერვიტუტი წარმოადგენს რეგისტრირებულ მონაცემს და უნდა აისახოს საჯარო რეესტრიდან ამონაწერში, როგორც ამ ნივთზე რეგისტრირებული ვალდებულება.“
საკასაციო სასამართლო ამოწმებს რა სააპელაციო სასამართლოს სამართლებრივი შეფასებებისა და დასკვნების კანონიერება-დასაბუთებულობას, მიიჩნევს, რომ ზემომითითებული დასკვნის სამოქალაქო-სამართლებრივად ნაწილობრივ სისწორის პირობებშიც, მესაკუთრე თ. თ-ის, როგორც კეთილსინდისიერი შემძენის ფაქტის გამორიცხვის, არდადასტურების გარეშე შეუძლებელია დავის გადაწყვეტა, ვინაიდან სასამართლო წესით აუცილებლად უნდა გაირკვეს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებისას, რომელშიც სერვიტუტის შესახებ დათქმა არ არის, თ. თ-მა იცოდა თუ არა შეძენილი ნივთის ნაკლის, კერძოდ, ნივთზე რეგისტრირებული ვალდებულების - სერვიტუტის არსებობის თაობაზე, თუ მას გააჩნდა კანონიერი ნდობა საჯარო რეესტრის ამონაწერის (რომელშიც ვალდებულება რეგისტრირებული არ იყო) მიმართ, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლით დადგენილი სტანდარტის - საჯარო რეესტრის მონაცემების უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციიის მიხედვით.
საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით, სასამართლომ ისე მიიჩნია, რომ ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე სერვიტუტი წარმოადგენს რეგისტრირებულ მონაცემს და უნდა აისახოს საჯარო რეესტრიდან ამონაწერში, როგორც ამ ნივთზე რეგისტრირებული ვალდებულება, რომ არც უმსჯელია ახალი მესაკუთრის, თ. თ-ის კეთილსინდისიერებაზე, არ დაუდგენია, რომ იგი ამ სტანდარტით დაცული არ არის, მისი არაკეთილსინდისიერად მიჩნევის გამო და ვერც დაადგენდა, სარჩელის საგნის არასაკმარისობის (მოთხოვნის არარსებობის) გამო, შედეგად, ადმინისტრაციული სარჩელის დაკმაყოფილების შესახებ მიღებული გადაწყვეტილებით იგნორირებულია და შეფასების მიღმა დარჩა შემძენის, ახალი მესაკუთრის კანონით დაცული ინტერესები.
საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სერვიტუტი, როგორც სხვის ნივთზე უფლება, ორი გზით დგინდება: 1. კანონის ობიექტურ-ნორმატიული ნების საფუძველზე და 2. პირთა სუბიექტური ნების, იგივე გარიგების საფუძველზე. სერვიტუტის დასადგენად, მსგავსად სხვა შეზღუდული სანივთო უფლებებისა, გამოიყენება უძრავი ნივთების შეძენისთვის დადგენილი წესები, რაც გულისხმობს, რომ აუცილებელია სერვიტუტის უფლების მქონე პირსა და მესაკუთრეს შორის დაიდოს წერილობითი ფორმის გარიგება და ამ გარიგებით განსაზღვრული სერვიტუტის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. სერვიტუტის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის სავალდებულობა სწორედ მესამე პირთა ინტერესების უზრუნველყოფითაა განპირობებული. ევროპულ სამოქალაქო-სამართლებრივ სისტემაში დამკვიდრებული დოქტრინალური მოსაზრებების, რაც გაზიარებულია სასამართლოთა დასკვნებით, თანახმად, საადგილმამულო სერვიტუტი ისე ნათლად და გარკვევით უნდა იყოს შეტანილი რეესტრში, რომ მესამე პირთათვის მისი არსი ადვილად შესაცნობი აღმოჩნდეს.
საკასაციო სასამართლო ეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს განმარტებას, რომ სანივთო უფლებას, მათ შორის, სერვიტუტს ახასიათებს მიდევნების, გადაცემადობის თვისება, რაც ნიშნავს, რომ სანივთო უფლება მიჰყვება ნივთს, როცა იგი სხვა პირის ხელში გადადის. სერვიტუტის შემთხვევაში ყოველი ახალი მესაკუთრის სერვიტუტი სახეზე იქნება, თუმცა, რეესტრში რეგისტრაციის სავალდებულობა პრეზუმირებს, რომ ახალი მესაკუთრე ინფორმირებულია აღნიშნულის შესახებ. ასეთის სადავოობის პირობებში მტკიცებას ექვემდებარება შემძენის კეთილსინდისიერების ფაქტი.
რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციის კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტის ფარგლებში განხილვის სამართლებრივ შედეგებთან დაკავშირებით მსჯელობისას საკასაციო სასამართლო იზიარებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2013 წლის 7 მარტის განჩინებაში სამოქალაქო საქმეზე ¹ას-1179-1108-2012 სს „...“ სარჩელისა გამო, მოპასუხეების _ დ. კ-ის, ც. კ-ის, ი. და ს. დ-ის მიმართ, სასამართლო დავასთან დაკავშირებით, ჩამოყალიბებულ სამართლებრივ შეფასებებსა და დასკვნებს, კერძოდ: ,,საჯარო რეესტრის დანიშნულებაა სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის უზრუნველყოფა. ის წარმოადგენს კეთილსინდისიერი პარტნიორის უფლების დაცვის გარანტს. ზუსტად ამ პრინციპიდან გამომდინარე, როდესაც რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას ვიხილავთ კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტის ფარგლებში, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილით და 185-ე მუხლით ნახსენებ ტერმინ ,,გამსხვისებელში” ყოველთვის იგულისხმება პირი, რომელიც არ არის უფლებამოსილი, გაასხვისოს საჯარო რეესტრში მის სახელზე რეგისტრირებული უფლება და ამდენად, ის არ არის უფლებამოსილი, დადოს ეს გარიგება. ზუსტად იმ შემთხვევებში, როდესაც უძრავი ნივთს ასხვისებს საამისოდ არაუფლებამოსილი პირი, მაგრამ ის რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, როგორც ამ უფლების მესაკუთრე, საკმაოდ დიდი მნიშვნელობა ენიჭება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლით დაცულ შემძენის უფლებას, კერძოდ, განსახილველი ნორმის თანახმად, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე.
განსახილველი ნორმის მიზანს წარმოადგენს სამოქალაქო ბრუნვის დაცვა და, შესაბამისად, საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის ფაქტისადმი მაღალი ნდობის უზრუნველყოფა. არ შეიძლება შემძენს მოეთხოვოს შესაძენი უფლების შესახებ იმაზე მეტი ცოდნა, რაც კანონით არის დადგენილი. უპირველეს ყოვლისა, მნიშვნელოვანია ის, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტისადმი ნდობა გულისხმობს იმას, რომ უფლება, რომელიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, ნამდვილად ეკუთვნის გამსხვისებელს, ანუ იმ პირს, რომელიც გამოხატავს ნებას, გაასხვისოს მის სახელზე რეგისტრირებული უფლება. ამდენად, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა ნიშნავს სამოქალაქო ურთიერთობების მონაწილეთა მიმართ ნდობასა და კეთილსინდისიერებას, რაც უზრუნველყოფილია საჯარო რეესტრის ჩანაწერების სისწორისა და სისრულის პრეზუმფციით.
ამდენად, განსახილველი ნორმის თანახმად, კეთილსინდისიერი შემძენის უფლება საკუთრებაზე წარმოიშობა არა იმიტომ, რომ არაუფლებამოსილი გამსხვისებელი რეგისტრაციის ფაქტით გახდა საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უძრავი ქონების მესაკუთრე, არამედ იმიტომ, რომ სამოქალაქო ბრუნვის ინტერესების დაცვის მიზნით, კანონი განსაკუთრებულ მნიშვნელობას ანიჭებს გარეგნულად აღქმად ფაქტებს, რომლის მიმართ არსებობს დასაბუთებული ნდობა. კონკრეტულ შემთხვევაში ამ ფაქტებს განეკუთვნება საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაცია.
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლით გათვალისწინებული რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია თავისი ბუნებით წარმოადგენს იურიდიულ ფიქციას, რომლის თანახმად ივარაუდება, რომ რეესტრში უფლების რეგისტრაციის ფაქტი სრულად და სწორად არის განხორციელებული. აღნიშნული ფიქცია ნიშნავს იმას, რომ ობიექტურად არსებული ნებისმიერი ფაქტი, რომელიც მიუთითებს რეგისტრაციის ხარვეზზე, ვერ გამორიცხავს განსახილველი ნორმით დაცულ ვარაუდს რეესტრში რეგისტრირებული უფლების მართებულობასთან დაკავშირებით“.
საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ სანივთო სამართალს სამოქალაქო კოდექსის მე-2 წიგნი ეძღვნება. სანივთო უფლებების მოპოვების, შეზღუდვისა და შეწყვეტის საფუძვლები, მოწესრიგებულია ამ წიგნის 4 კარის შესაბამისი თავების ნორმებით, რომელთა განმარტებები გადმოცემულია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის არაერთ გადაწყვეტილებაში, რომელთა გათვალისწინება განსახილველი დავის სამართლიანი და კანონიერი გადაწყვეტისთვის საკასაციო სასამართლოს აუცილებლად მიაჩნია, კერძოდ:
საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2012 წლის 19 ივნისის გადაწყვეტილებაში სამოქალაქო საქმეზე №ას-185-178-2012 , განმარტებულია: „უძრავ ნივთზე ნებისმიერი კანონით გათვალისწინებული უფლების შესაძენად (სანივთო გარიგებები და სხვა) საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია სავალდებულოა. აღნიშნული განპირობებულია საჯარო რეესტრის დანიშნულებით, რომელიც წარმოადგენს სამოქალაქო ბრუნვის გარანტს და ემსახურება კერძო სამართლის სუბიექტთა ინტერესების დაცვას. ეს დასკვნა ემყარება სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლს, რომლის ძალითაც რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. უძრავი ნივთების ამგვარ მკაცრ სამართლებრივ რეჟიმში მოქცევა კერძო სამართლის სუბიექტთა უფლებების დაცვას და სამოქალაქო ბრუნვის სამართლებრივ უსაფთხოებას ემსახურება. კეთილსინდისიერების ზოგადსამართლებრივი პრინციპიდან გამომდინარე, საკუთრებისა და სხვა სანივთო უფლებების დაცვა უნდა ხორციელდებოდეს ისე, რომ სამოქალაქო ბრუნვის ყველა მონაწილის ინტერესები თანაბრად იყოს დაცული. ეკონომიკური საქმიანობის თავისუფლების კონსტიტუციური პრინციპები და საქონლის თავისუფალი გადაადგილების წესები გულისხმობენ სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისა და საიმედოობის გარანტიების არსებობას. ასეთი გარანტიების არარსებობის შემთხვევაში კეთილსინდისიერი შემძენი, რომელმაც ხელშეკრულების დადებისას გამოიჩინა გონივრულობა და სიფრთხილე, არის ქონების არამართლზომიერი დაკარგვის რისკის მატარებელი.“
საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2014 წლის 16 იანვრის გადაწყვეტილებაში სამოქალაქო საქმეზე №ას-189-182-2013 , განმარტებულია:
„საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის, საკუთრების უფლება და მათი მდგომარეობა. საჯაროობის პრინციპი კი გულისხმობს იმას, რომ რეგისტრაციის მომენტიდან იძენს ამგვარი უფლება იურიდიულ ძალას მესამე პირებისათვის. კანონმდებლობა უშვებს საჯარო რეესტრის სისწორის პრეზუმფციას, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესამე პირებისათვის რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამდენად საჯარო რეესტრი ერთი მხრივ, სამოქალაქო ბრუნვის გარანტის ფუნქციას ასრულებს, ხოლო, მეორე მხრივ, იგი სრულ კონსესუსშია სამოქალაქო ბრუნვაში დამკვიდრებული ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპთან.
კონფლიქტი წარმოიშობა მაშინ, როდესაც რეესტრში რეგისტრირებული უფლება არ შეესაბამება ამ უფლების ნამდვილ შინაარსს, ხოლო მესამე პირისათვის ეს ფაქტი უცნობია. უფრო მეტად რომ დავკონკრეტდეთ, მოცემულ შემთხვევაში, სახეზე გვაქვს კონფლიქტი ნამდვილ მესაკუთრე მ.მ-სა და მესამე პირს - კ.ბ-ეს შორის. ამდენად, მივადექით იმ საკითხის გადაწყვეტას, ვის უნდა მიენიჭოს უპირატესობა _ მესაკუთრეს თუ შემძენს და რა შემთხვევაში თითოეულს: ანუ იცავს თუ არა მსგავს სიტუაციაში შემძენს რომელიმე ნორმა, რაც დააბრკოლებდა სარჩელის დაკმაყოფილებას. მესამე პირთა დაცვის გარანტიები მოცემულია სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლში, რომლის თანახმადაც, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. მოცემული ნორმა კიდევ ერთხელ უსვამს ხაზს საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას, როგორც მესამე პირთა დაცვის საშუალებას, ამასთან, უშვებს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებაში ხარვეზის შესაძლებლობას, თუმცა, მიუხედავად ამისა, იცავს ისეთ შემძენს, რომელიც ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერია. შემძენის ინტერესების დაცვის გარანტიებს შეიცავს ასევე სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლი, რომლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ აღნიშნული კონფლიქტი კანონმდებელმა სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლების მიხედვით, შემძენის სასარგებლოდ გადაწყვიტა, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესაკუთრეს აქვს უფლება შესაბამისი საზღაური მოითხოვოს არამართლზომიერი გამსხვისებლის მიმართ, ხოლო კეთილსინდისიერ შემძენს უნარჩუნდება საკუთრების უფლება.
ზემოაღნიშნული მსჯელობიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ განვითარებულ მოსაზრებას იმასთან დაკავშირებით, რომ საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია ვერ დაიცავს შემძენს, თუკი საჯარო რეესტრის ჩანაწერს საფუძვლად უდევს მართლსაწინააღმდეგო ქმედება ისე, როგორც ეს კანონმდებელმა მოძრავ ნივთებთან მიმართებაში მოაწესრიგა (სამოქალაქო კოდექსის 187-ე მუხლის მე-2 ნაწილი). რა თქმა უნდა, საჯარო რეესტრის სამსახურს, როგორც ადმინისტრაციულ ორგანოს ევალება დაარეგისტრიროს ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ნამდვილ, კანონიერ საფუძველზე წარმოშობილი უფლებები, თუმცა, რეესტრის სამსახურის მიერ განხორციელებული ადმინისტრაციული წარმოება არ გამორიცხავს შეცდომის დაშვების ალბათობას. შესაბამისად, თუ გავიზიარებდით იმ მსჯელობას, რომლის თანახმადაც, რეესტრის სისწორის პრეზუმფცია არსებობს მხოლოდ საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული ნამდვილი უფლების მიმართ, დიდ საფრთხეს შევუქმნიდით სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას, ვინაიდან შემძენს დავაკისრებდით რეესტრის მონაცემების ნამდვილობის შემოწმების ტვირთს, რაც მისთვის შეუძლებელი იქნებოდა.“
„უფლების შემძენს ტვირთად აწევს არა ყოველგვარი უზუსტო მონაცემის ცოდნა, არამედ მხოლოდ ისეთის, რაც ეჭვის ქვეშ აყენებს უფლების შეძენის ნამდვილობას. სხვაგვარად რომ ვთქვათ, ჩანაწერის უზუსტობის ცოდნა ნიშნავს იმ გარემოებათა ცოდნას, რის გამოც ჩანაწერია უზუსტო. კვლავ რომ დავუბრუნდეთ სასარჩელო მოთხოვნის ფაქტობრივ საფუძვლებს, სადაც მოსარჩელე განმარტავდა, რომ შემძენისათვის მოსარჩელის დამქირავებლის მეშვეობით გახდა ცნობილი სადავო ბინის ნამდვილი მესაკუთრის შესახებ, აღნიშნული ვერ გამოდგება იმ ფაქტის დასადასტურებლად, რომ შემძენმა იცოდა იმ მიზეზთა შესახებ, რომლის გამოც ჩანაწერი იყო უზუსტო.“
საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2013 წლის 11 ნოემბრის გადაწყვეტილებაში სამოქალაქო საქმეზე №ას-365-347-2013, სარჩელის საგნის არასაკმარისობასთან დაკავშირებით, განმარტებულია:
„მოსარჩელის მოთხოვნას წარმოადგენდა მოპასუხისათვის მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვით ნახაზში ცვლილებების შეტანის დავალება, რომლითაც არ მიიღწევა ის იურიდიული შედეგი, რომლის ინტერესიც მოსარჩელეს გააჩნია. მოსარჩელის იურიდიული ინტერესი მიმართულია სადავო მიწის ნაკვეთის საჯარო რეესტრში თავის საკუთრებად რეგისტრაციისაკენ. ამასთან მიმართებით მნიშვნელოვანია სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები, რომლის თანახმად, საჯარო რეესტრმა შეაჩერა მოსარჩელის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, რადგან მისი მიწის ნაკვეთის საზღვრები იჭრება მომიჯნავე მიწის ნაკვეთის საზღვრებში, კერძოდ, მოპასუხის საკუთრებაში. ამდენად, უდავოა, რომ სადავო მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია მოპასუხის სახელზე.
ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, გასათვალისწინებელია ის გარემოება, რომ მოსარჩელე სადავოდ არ ხდის არც საჯარო რეესტრის მიერ სადავო ფართის (120.25კვ.მ) მის საკუთრებაში რეგისტრაციაზე წარმოების შეჩერების შესახებ ადმინისტრაციული აქტის კანონიერებას და არც ამ ფართის მოპასუხის საკუთრებაში რეგისტრაციის ფაქტს. ასეთ ვითარებაში, სასამართლო მოკლებულია შესაძლებლობას, იმსჯელოს მითითებულ ფაქტობრივ გარემოებებზე.
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 26-ე მუხლი ადგენს რეგისტრაციის გაუქმების საფუძვლებს, რასაც ასევე ითვალისწინებს „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის N4 ბრძანებით დამტკიცებული ინსტრუქციის მე-17 მუხლი (ანალოგიურ დანაწესს ითვალისწინებდა „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2006 წლის 13 დეკემბრის N800 ბრძანებით დამტკიცებული ინსტრუქციის 68-ე მუხლი). მნიშვნელოვანია ის გარემოება, რომ ზემომითითებული ნორმებიდან გამომდინარე, საკადასტრო აზომვით ნახაზში ცვლილებების განხორციელება არ იწვევს იმ სამართლებრივ შედეგს, რომლის მიღწევაც მოსარჩელეს სურს.
მოსარჩელე სადავოდ ხდის მხოლოდ საკადასტრო აზომვით ნახაზს, რაც თავისი სამართლებრივი მნიშვნელობით წარმოადგენს სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების ერთ-ერთ (და არა ერთადერთ) საფუძველს („საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლი). მითითებული ნორმის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. განცხადებას უნდა ერთვოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია. მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია, კონკრეტულ შემთხვევაში დამატებით მოითხოვოს სარეგისტრაციო წარმოებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი დოკუმენტის ან ინფორმაციის წარმოდგენა, რომელიც აუცილებელია განცხადებით მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად.
საკადასტრო აზომვითი ნახაზის განხორციელების სამართლებრივი ნორმები წარმოადგენენ საჯარო რეესტრის წარმოების ორგანიზაციულ-სამართლებრივი საფუძვლების ერთ-ერთ მარეგულირებელ მექანიზმს, რითაც განისაზღვრება საჯარო რეესტრის წარმოებასთან დაკავშირებული თავისებურებები. „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის N4 ბრძანებით დამტკიცებული ინსტრუქციის 25-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საკადასტრო მონაცემები არის ამ ინსტრუქციით დადგენილი წესით ასახული, მიწის ნაკვეთის საზღვრის კონფიგურაციისა და ადგილმდებარეობის, მასზე არსებული ნაგებობების, მათ შორის, ხაზოვანი ნაგებობების, ასევე სერვიტუტის ან სხვა სამართლებრივი შეზღუდვის ფარგლების შესახებ გრაფიკულად და ტექსტურად გამოსახული ზუსტი ინფორმაცია. აღნიშნული დანაწესი უზრუნველყოფს ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის საზღვრის დადგენის რეალიზაციას („საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-152 მუხლის პირველი ნაწილი). აქედან გამომდინარე, საკადასტრო აზომვითი ნახაზი უნდა აკმაყოფილებდეს ტექნიკურ პირობებს, რომლის თანახმად, საკადასტრო აზომვით ნახაზს თან უნდა ერთვოდეს წერილობითი ინფორმაცია საკადასტრო აღწერის უფლებამოსილი პირის, უძრავი ნივთის და მასზე მდებარე შენობა-ნაგებობების აღწერილობისა და დაინტერესებული პირის შესახებ, აგრეთვე, დამსწრეთა და უძრავი ნივთის მოსაზღვრე უძრავი ნივთის (ნივთების) მართლზომიერი მფლობელის ან მესაკუთრის არსებობის შესახებ („საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის N4 ბრძანებით დამტკიცებული ინსტრუქციის 26-ე მუხლის მე-5 პუნქტი).
საკადასტრო აზომვითი ნახაზი არ წარმოადგენს უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტს. რეგისტრაციის პერიოდში მოქმედი „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2006 წლის 13 დეკემბრის N800 ბრძანებით დამტკიცებული ინსტრუქციის მე-2 მუხლის „კ“ ქვეპუნქტის თანახმად, უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტს წარმოადგენს ნორმატიული ანდა ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, სასამართლო (საარბიტრაჟო) აქტი, გარიგება ან სხვა სამართლებრივი აქტი, რომელიც წარმოშობს უძრავ ნივთზე უფლების, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას. ხსენებული ინსტრუქციის მე-10 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საკადასტრო მონაცემები წარმოადგენენ რეგისტრაციის ერთ-ერთ (და არა ერთადერთ) საფუძველს. ამავე ინსტრუქციის მე-2 მუხლის „ჟ“ ქვეპუნქტის თანახმად, საკადასტრო აზომვითი ნახაზი არის უფლებამოსილი პირის მიერ ამ ინსტრუქციის მოთხოვნათა დაცვით შესრულებული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემების ამსახველი დოკუმენტი და არა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი.
საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ხარვეზიანობის დადგენა არ არის საკმარისი მოსარჩელის მიერ თავისი უფლების რეალიზაციისათვის. მნიშვნელოვანია, რომ ამ უსწორობით ილახებოდეს მოსარჩელის უფლება (საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მე-2 მუხლი), რომლის დაცვას ის უნდა ახორციელებდეს კანონის მოთხოვნათა დაცვით.
საკადასტრო აზომვითი ნახაზის სიზუსტეზე პასუხისმგებლობა ეკისრება უძრავი ნივთის მესაკუთრეს („საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის N4 ბრძანებით დამტკიცებული ინსტრუქციის 30-ე მუხლი), მაგრამ იმის გათვალისწინებით, რომ მოსარჩელე უთითებს საკუთრების უფლების დარღვევაზე მოპასუხის სახელზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ფაქტით, მხოლოდ საკადასტრო აზომვითი ნახაზში ცვლილებების განხორციელება არ არის საკმარისი მოსარჩელის მიერ იურიდიული ინტერესის დასაკმაყოფილებლად.
საკადასტრო აზომვითი ნახაზი წარმოადგენს უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციისათვის ერთ-ერთ აუცილებელ ინფორმაციას, ხოლო მასში სასამართლო გადაწყვეტილებით განხორციელებული ცვლილებები არ არის საკმარისი მოსარჩელის იურიდიული ინტერესის დასაკმაყოფილებლად, რაც სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველია (საკასაციო პალატის ზემოხსენებული დასკვნები შესაბამისობაშია მსგავსი კატეგორიის დავებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ დადგენილ პრაქტიკასთან (იხ. სუსგ, 6 სექტემბერი 2013 წელი, საქმე #ას-1648-1545-2012-ა-ი)“.
საკასაციო სასამართლოს პრინციპულად მნიშვნელოვნად მიაჩნია პრაქტიკულად თვისობრივად მსგავს სამართალურთიერთობასთან დაკავშირებით, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2014 წლის 20 მაისის გადაწყვეტილებაში სამოქალაქო საქმეზე №ას-394-373- სს „...“ სარჩელისა გამო მოპასუხის - მ. ბ-ის მიმართ, დავის საგანი - სესხის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულება, იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაცია, ჩამოყალიბებული სამართლებრივი შეფასებები და დასკვნები, კერძოდ:
„საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს გასაჩივრებული განჩინების ამ მსჯელობას და მიუთითებს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლზე, რომლის პირველი ნაწილით დადგენილია, რომ რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. პალატა მიუთითებს ასევე ნორმის მე-2 ნაწილზე, რომლითაც დადგენილია ქცევის შემდეგი წესი: იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა.
სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი კლასიკური გაგებით, შეეხება რეესტრის ჩანაწერის იმგვარ უზუსტობას, როდესაც შემძენი წინდახედულობის გონივრულ ფარგლებში გამსხვისებლის უფლებას ნამდვილად მიიჩნევს, თუმცა საკასაციო პალატის მოსაზრებით, ეს ნორმა ასევე არეგულირებს იმგვარ ურთიერთობებს, რომლებიც შეეხება ქონებაზე რეგისტრირებულ ვალდებულებებსაც, ანუ ამ ნორმათა ანალიზით, შეიძლება დავასკვნათ, რომ როდესაც საქმე ეხება უძრავი ქონების უფლებრივ მდგომარეობას, შემძენს, თავის უფლების დასამტკიცებლად, შეუძლია დაეყრდნოს რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტების სისწორის ვარაუდს, თუნდაც სინამდვილეში არასწორი იყოს რეესტრის მონაცემები, ამ მდგომარეობას არა არსებითად აქცევს შემძენის კეთილსინდისიერი დამოკიდებულება, რაც საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უსწორობის არცოდნაში გამოიხატება. ერთადერთი, რაც რეესტრის უტყუარობის ფიქციას არღვევს, სწორედ შემძენის არაკეთილსინდისიერებაა. დასახელებული ნორმები შეიცავს არაკეთილსინდისიერების იურიდიული შედეგის განმსაზღვრელ ელემენტებს და ნორმით გათვალისწინებულ პრეზუმფციაზე - რეესტრის ჩანაწერის სისწორეზე დაყრდნობისას უნდა შემოწმდეს არა მარტო საჯარო რეესტრის მონაცემები, ასევე უტყუარად უნდა ირკვეოდეს, რომ შემძენმა ნივთის შეძენამდე არ იცოდა და არც შეიძლება სცოდნოდა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის თაობაზე. საყურადღებოა, რომ ამ კუთხით სს „...“ მოპასუხის შესაგებლის საწინააღმდეგო მტკიცება არ განუხორციელებია, კერძოდ, არ მიუთითებია იმ სარწმუნო ფაქტებსა თუ მტკიცებულებებზე, რაც გარიგების დადების დროს შემძენის არაკეთილსინდისიერებას დაადასტურებდა, ამასთან, ნივთზე ვალდებულების არსებობის ფაქტის თაობაზე შემძენის ინფორმირების კუთხით არც სააპელაციო სასამართლოს დაუდგენია ფაქტობრივი გარემოებები, თავის მხრივ, მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი საჯარო რეესტრის ამონაწერები, რომლებითაც დასტურდება სადავო ქონებაზე იპოთეკის რეგისტრაცია, მომზადებულია 2012 წლის 3 აპრილის მდგომარეობით მაშინ, როდესაც კასატორმა ნივთი შეიძინა 2010 წლის 20 სექტემბერს.
სამოქალაქო კოდექსის 289-ე მუხლი განამტკიცებს იპოთეკის რეგისტრაციის წესს. ნორმის პირველი ნაწილის პირველი წინადადების თანახმად, იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. მართალია, მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ მოსარჩელის მიმართ მ.ქ-ისა და გ.ც-ის ვალდებულების უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება კანონით დადგენილი წესით აღირიცხა საჯარო რეესტრში, თუმცა საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით, რეესტრის მონაცემების სისრულის პრეზუმფციიდან და ამ ფაქტის მიმართ მ.ბ-ის კეთილსინდისიერებიდან გამომდინარე, ამ იპოთეკას იურიდიული ძალა კასატორის მიმართ არ შეიძლება გააჩნდეს.“
ზემომითითებული სასამართლო პრაქტიკის შედეგად, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით დადგენილი სამართლებრივი შედეგი უგულებელყოფს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის იმპერატიულ დანაწესს კასატორ თ. თ-ის მიმართ, ხდება რა ნაკლის მქონე ნივთის მესაკუთრე, რაც ნიშნავს, რომ დაუსაბუთებლად შეიზღუდა მისი საქართველოს კონსტიტუციით და შესაბამისი კანონმდებლობით დაცული საკუთრების უფლება, თანაც ისე, რომ მისი დაცვის მიზნით პროცესუალური უფლებების გამოყენების შესაძლებლობაც არ მისცემია, რამდენადაც სასამართლო მსჯელობის საგანი არ გამხდარა მისი, როგორც შემძენის კეთილსინდისიერება, რაც ეწინააღმდეგება მოქმედ კანონმდებლობას, როგორც მატერიალურ-სამართლებრივი, ისე პროცესუალური თვალსაზრისით.
საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანოს გასაჩივრებული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტები სრულ შესაბამისობაშია, როგორც „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 28-ე მუხლსა და საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციას“ , ასევე სამოქალაქო კოდექსის საკუთრების უფლებისა და შემძენის ინტერესების დაცვის დამდგენ ნორმებს, ვინაიდან საქმეში არ არსებობს პ. რ-ასა და თ. თ-ს შორის დადებული სერვიტუტის დამდგენი ხელშეკრულება ან რაიმე დათქმა, ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ნასყიდობის საგნის - სერვიტუტით დატვირთვის თაობაზე, შესაბამისად, წინამდებარე სარჩელის - ტექნიკური ხარვეზის გასწორების მოთხოვნის ფარგლებში, სარჩელის ნამდვილი მიზნის მიღწევა სამართლებრივად შეუძლებელია.
საკასაციო სასამართლო დასაბუთებულად და საფუძვლიანად მიიჩნევს თ. თ-ის საკასაციო პრეტენზიას, რის გამოც სახეზეა სსსკ-ის 411-ე მუხლის საფუძველზე მისი დაკმაყოფილების, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების და ახალი გადაწყვეტილების მიღების საფუძვლები.
საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ მოსარჩელეებს ო. ჩ-სა და უ. შ-ს სოლიდარულად დაეკისროთ თ. თ-ის მიერ საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის სახით გადახდილი 300 ლარის გადახდა თ. თ-ის სასარგებლოდ, ხოლო საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ სააპელაციო საჩივარზე გადახდილი 150 ლარის გადახდა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სასარგებლოდ.
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა რა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 1.2. მუხლით, სსსკ-ის 53-ე, 257-ე, 399-ე, 411-ე მუხლებით და
გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:
1. თ. თ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;
2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2013 წლის 11 დეკემბრის გადაწყვეტილება და საკასაციო სასამართლოს მიერ მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;
3.ო. ჩ-ისა და უ. შ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს, უსაფუძვლობის გამო;
4.მოსარჩელეებს ო. ჩ-სა და უ. შ-ს სოლიდარულად დაეკისროთ თ. თ-ის მიერ საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის სახით გადახდილი 300 ლარის გადახდა თ. თ-ის სასარგებლოდ;
5. საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.
თავმჯდომარე ნათია წკეპლაძე
მოსამართლეები: მაია ვაჩაძე
პაატა სილაგაძე
