საქმე №ბს-193-191(კ-14) 7 ოქტომბერი, 2014 წელი
ქ. თბილისი


ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:
ნათია წკეპლაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი)
მოსამართლეები: მაია ვაჩაძე, პაატა სილაგაძე


საქმის განხილვის ფორმა - მხარეთა დასწრების გარეშე;


კასატორი (მოსარჩელე) – გ. გ-ე;

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელე) - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახური; წარმომადგენელი - ა. მ-ი;

მესამე პირი - ს. ჟ-ი;

დავის საგანი – ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა;

გასაჩივრებული განჩინება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2013 წლის 30 დეკემბრის განჩინება.


ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

მოსარჩელე: გ. გ-ე;

მოპასუხე: სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახური; წარმომადგენელი - შ. ბ-ი;

სარჩელის სახე: საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-ე მუხლის შესაბამისად, ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა.

სარჩელის საგანი:
1. ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის ტერიტორიული სამსახურის მიერ მომზადებული 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზი და 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათების, რომლითაც ნ. პ-ას მფლობელობაში/საკუთრებაში არსებულად ჩაითვალა მიწის ნაკვეთზე განხორციელებული თვითნებური მშენებლობანი და მიშენებები _ შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე და სათავსო, ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე, ბათილად ცნობა;

2. 2002 წლის 30 სექტემბრის საჯარო რეესტრის უძრავ ქონებაზე ამონაწერის, საკადასტრო კოდით №03.03.01.211, რომლითაც ნ. პ-ას საკუთრებაში აღირიცხა შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე და სათავსო, ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე, ნაწილობრივ ბათილად ცნობა;

3. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 26 დეკემბრის №892012161073 გადაწყვეტილების, რომლითაც ს. ჟ-ის საკუთრებაში აღირიცხა შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვ.მ.), საკადასტრო კოდით №..., ნაწილობრივ ბათილად ცნობა;

4. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 20 დეკემბრის №892012161073 გადაწყვეტილების, რომლითაც ს. ჟ-ის საკუთრებაში აღირიცხა სათავსო, ფართით - 3,6X3,6 მ-ზე (12,96 კვ.მ.), საკადასტრო კოდით №..., ნაწილობრივ ბათილად ცნობა.

სარჩელის საფუძველი
ფაქტობრივი გარემოებები: მოსარჩელის მითითებით, ქ. ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხის №2-ში, პირველ სართულზე საკუთრებაში აქვს 32,50 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი, რომელიც განთავსებულია თანასაკუთრების 304 კვ.მ. ფართის მიწის ნაკვეთზე. ამავე მიწის ნაკვეთზე არსებული სხვა საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები საკუთრების უფლებით ირიცხება ს. ჟ-ისა და ნ. პ-ას სახელებზე. მოსარჩელის განმარტებით, ეზოთი, სადაც განთავსებულია საყოფაცხოვრებო კომუნიკაციები, სამივე მესაკუთრე ბოლომდე შეუზღუდავად სარგებლობდა, ვიდრე ს. ჟ-მა არ ჩაკეტა საერთო სარგებლობის ეზოში გასასვლელი კარები.

მოსარჩელის განმარტებით, მან 2013 წლის 14 იანვარს განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა შესწორების შეტანა ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის ტერიტორიული სამსახურის მიერ მომზადებულ 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზში და 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათებაში, კერძოდ, მოითხოვა ქ. ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხში მდებარე 301 კვ.მ. საერთო სარგებლობის მიწის ნაკვეთზე არსებული თვითნებური მშენებლობები და მინაშენები, მათ შორის, შემინული აივანი, ზომით - 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) არ ჩაითვალოს მხოლოდ ერთი თანამესაკუთრის - ნ. პ-ას მფლობელობაში არსებულად. თუკი მიჩნეული იქნება, რომ ქ.ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის ტერიტორიული სამსახურის მიერ მომზადებული 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზისა და 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათების საფუძველზე 2002 წლის 30 სექტემბერს ნ. პ-ამ საჯარო რეესტრში დაარეგისტრირა საკუთრების უფლება ქ. ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხში მდებარე 301 კვ. მ საერთო სარგებლობის მიწის ნაკვეთზე არსებულ თვითნებურ მშენებლობებსა და მინაშენებზე, გაუქმდეს საჯარო რეესტრის ჩანაწერი. ასევე მოითხოვა 2006 წლის 2 მაისს საჯარო რეესტრში ს. ჟ-ის სახელზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის გაუქმება ქ. ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხის №2-ში მდებარე პირველ სართულზე არსებულ 48,74 ფართზე, როგორც არასწორად განხორციელებული რეგისტრაცია, რომელზედაც არ არსებობს დამტკიცებული პროექტი, ვარგისად აღიარების (ექსპლუატაციაში მიღების), ან ლეგალიზების შესახებ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, ან თანამესაკუთრეთა სანოტარო წესით დამოწმებული თანხმობა. ასევე გაუქმდეს რეგისტრაციები მინაშენებისა და მშენებლობების ¾ ნაწილზე: შემინული აივანი, ზომით - 1,80X5,15 მ-ზე (9,27 კვ.მ.), კიბის უჯრედი, ზომით - 1,30X3,80მ-ზე (4,94 კვ.მ), სათავსო, ზომით - 2,00X4,40 მ-ზე (8,4 კვ.მ) და სათავსო, ზომით - 3,65X2,00 მ-ზე (7,30 კვ.მ), რადგან მათზე არ არსებობს დამტკიცებული პროექტი ობიექტის ვარგისად აღიარების (ექსპლუატაციაში მიღების), ან ლეგალიზების შესახებ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, ან თანამესაკუთრეთა სანოტარო წესით დამოწმებული თანხმობა. ამასთან, წარდგენილი არ ყოფილა მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზი (საკადასტრო კოდი №...; 22.08.2012წ. და 13.09.2012 წ. ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან). ბათილად იქნეს ცნობილი 2012 წლის 26 დეკემბრის საჯარო რეესტრში ს. ჟ-ის სახელზე რეგისტრირებული რეგისტრაცია - ქ. ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხის №2-ში მდებარე პირველ სართულზე არსებულ 48,74 ფართზე, როგორც არასწორი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის საფუძველზე განხორციელებული და ისეთი რეგისტრაცია, რომელზედაც არ არსებობს ობიექტის დამტკიცებული პროექტი, ვარგისად აღიარების (ექსპლუატაციაში მიღების), ან ლეგალიზების შესახებ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, ან თანამესაკუთრეთა სანოტარო წესით დამოწმებული თანხმობა (საკადასტრო კოდი №..., 26.12.2012 წ. ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან). მოსარჩელის განმარტებით, მან ზემოაღნიშნული აქტები გაასაჩივრა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, რაზედაც პასუხი არ მიუღია.

მოსარჩელის მტკიცებით, მან 2009 წლის 15 ივნისს ა. ბ-ისგან ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძინა ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხის №2-ში, თანასაკუთრებაში არსებულ 304 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე განთავსებული
32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი, რომელიც 2009 წლის 19 ივნისს საკუთრებაში დაარეგისტრირა საჯარო რეესტრში. ა. ბ-ეს ზემოაღნიშნული ფართი შეძენილი ჰქონდა სახელმწიფოსგან პრივატიზაციის გზით 1996 წელს. მის მიერ შესყიდული 32.50 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი შედგებოდა და დღესაც შედგება პირველ სართულზე მდებარე 2 ოთახისაგან, რომელთა ფართობებია 12,80 კვ.მ. და 19,70 კვ.მ., ამათგან 12,80 კვ.მ. ფართის ოთახს გააჩნია გასასვლელი კარები საერთო სარგებლობის ეზოს მხარეს, რომელიც არის მოქმედი, ხოლო 19,70 კვ.მ. ფართის ოთახს ცალკე გააჩნია მოქმედი შესასავლელი კარები ქუჩის მხრიდან.

ამავე მიწის ნაკვეთზე არსებული სხვა საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები საკუთრების უფლებით ირიცხება ს. ჟ-ის და ნ. პ-ას სახელზე. თავისუფალი მიწის ფართით, სადაც განთავსებულია საყოფაცხოვრებო კომუნიკაციები, ბოლო დრომდე შეუზღუდავად სარგებლობდნენ თანამესაკუთრეები.

მოსარჩელის მითითებით, მისი კუთვნილი 12,80 კვ.მ. ფართის მქონე ოთახს საერთო სარგებლობის ეზოს მხრიდან მოშენებული ჰქონდა შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვ.მ.), რომლის გავლით შეიძლება მოხვედრა მათი კუთვნილი 32,50 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართიდან საერთო სარგებლობის ეზოში, იქ მდებარე კომუნიკაციებთან, აღნიშნული შემინული აივანი 2013 წლის 18 იანვრის წლამდე იმყოფებოდა მოსარჩელის ფაქტობრივ მფლობელობაში, ვიდრე პოლიციის წერილობითი გაფრთხილების საფუძველზე არ გამოათავისუფლეს. მოსარჩელის მტკიცებით, ის გარემოება, რომ აღნიშნულ შემინულ აივანს ფლობდა ა. ბ-ე, დასტურდება ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის სამსახურის 2000 წლის 3 ნოემბრის №ქ/239 პასუხიდან ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს სახელზე, ამავე თარიღით შედგენილი გეგმა-ნახაზიდან და ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის სამსახურის 2002 წლის 2 ოქტომბრის №პ/28 ცნობიდან, რომელთა თანახმად, ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხის №2-ში მდებარე საცხოვრებელი სახლის მესამე გამოყოფილი ნაწილი ეკუთვნის ა. ბ-ეს და ეს ნაწილი შედგება როგორც 2 არასაცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართებით - 12,80 კვ.მ. და 19,70 კვ.მ., სულ - 32,50 კვ.მ., ისე შემინული აივნისაგან, ზომით - 3,45X1,90 მ-ზე. იგივეს ადასტურებს ა. ბ-ის 2013 წლის 16 იანვრის განცხადება საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სახელზე, რომელიც განმარტავს, რომ 1996 წლის ნასყიდობის საბუთში შემინული აივანი, ზომით - 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) არ ჩაიწერა და მასზე საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლება ვერ დაარეგისტრირა იმის გამო, რომ იყო უნებართვოდ აგებული და განთავსებული საერთო სარგებლობის მიწის ნაკვეთზე.
ამასვე მოწმობს სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს იმერეთ-რაჭა-ლეჩხუმ-ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრის 2013 წლის 20 მარტის №13/6122 პასუხი, რომლის თანახმად, საპრივატიზებო საქმეში არსებული გეგმა-აზომვით ნახაზში 32,50 კვ.მ. ფართის უკანა მხრიდან დატანილია ამავე ფართში შესასვლელი კარები, რაც ასევე დასტურდება ტექინვენტარიზაციაში არსებული გეგმით და გულისხმობს იმას, რომ ქონებას გააჩნია საერთო სარგებლობის კორიდორი, რომელიც ვერ შევიდოდა გამოყოფილ საპრივატიზებო ქონებაში. ამასთან, აღნიშნული აივანი 1996 წლიდან ა. ბ-ეს მიქირავებული ჰქონდა ი/მ ,,მ. მ-ისათვის“, რომელიც რეგისტრირებულია ამავე იურიდიულ მისამართზე და ამჟამადაც მოსარჩელის მოქირავნეა.

მოსარჩელის მითითებით, 2012 წლის ზაფხულიდან ს. ჟ-მა მოითხოვა გამოეთავისუფლებინა ზემოაღნიშნული აივანი (6,56 კვ.მ.), ამოეკეტა ამავე აივანზე 12,80 კვ.მ. ფართის ოთახიდან გამავალი რკინის კარები, რომელიც მოწყობილია დაახლოებით 20 წლის უკან და შეეწყვიტა ამავე კარებისა და აივნის გავლით საერთო ეზოთი სარგებლობა. აღნიშნული ფაქტით შეეზღუდა მოსარჩელეს უფლება ისარგებლოს საერთო საკუთრებით.
2012 წლის 11 დეკემბერს განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა, უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებებში ცვლილებების რეგისტრაცია, კერძოდ, ქუთაისში, ... ქუჩა, ... ჩიხის №2-ში მდებარე შემინული აივნის, ზომით -3,35X1,90 მ-ზე, მის საკუთრებაში აღრიცხვა, რათა უსაფუძვლო გამხდარიყო ს. ჟ-ის უკანონო მოთხოვნები აივნის გამოთავისუფლების შესახებ.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 17 დეკემბრის გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა მის განცხადებაზე და დაევალა წარედგინა ყველა თანამესაკუთრის სათანადო წესით დამოწმებული თანხმობა ან შესაბამისი სამსახურის მიერ გაცემული პროექტი ზედმეტ ფართზე.

მოსარჩელემ 2012 წლის 24 დეკემბერს კვლავ მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა ინფორმაცია ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხის №2-ში პირველ სართულზე მშენებარე აივანი იყო თუ არა რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში რომელიმე თანამესაკუთრეზე. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 28 დეკემბრის პასუხით მისთვის ცნობილი გახდა, რომ შემინული აივანი, ზომით - 3,45X1,90 მ. (6,56 კვ.მ. ) რეგისტრირებულია ს. ჟ-ის საკუთრებაში. მოსარჩელის მტკიცებით, ზემოაღნიშნული რეგისტრაციის საფუძველი გახდა ს. ჟ-ის მიერ საჯარო რეესტრში წარდგენილი ფაქტობრივად გაყალბებული შპს ,,...“ მიერ 2012 წლის 17 სექტემბერს მომზადებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, მასში შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე ისე ჩაიხაზა, რომ თითქოს, ა. ბ-ის საკუთრებაში არსებული არასაცხოვრებელი ფართიდან იგი გამიჯნული იყო ყრუ კედლით, რომელშიც არ არსებობდა შემინულ აივანზე და შესაბამისად, საერთო სარგებლობის ეზოში გამოსასვლელი კარები, აღნიშნული ნახაზით მოხდა 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზის, რომელშიც თანამესაკუთრედ დაფიქსირებულია ა. ბ-ე, ფაქტობრივად გაყალბება.

მოსარჩელის განმარტებით, ერთ მისამართზე, დაზუსტებული ფართობის 304 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების, თანასაკუთრების მიწის ნაკვეთზე, 5 სხვადასხვა საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულია შემდეგი უძრავი ქონება: საკადასტრო კოდი: №..., მესაკუთრე - ს. ჟ-ი ფართით - 31,70 კვ.მ.; შემინული აივანი - 8,74 კვ.მ.; სათავსო - 1,74კვ.მ.; შემინული აივანი - 6,56 კვ.მ. და სათავსო - 12,96 კვ.მ. უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: სამკვიდრო მოწმობა №2-198, დამოწმებული 19.04.2006 წელს. აღნიშნულ ფართებში შედის ნ. პ-ას მიერ ი. ს-ისაგან 1995 წლის 17 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე პირველ სართულზე შეძენილი 2 საცხოვრებელი ოთახი, ერთი - 12,90 კვ.მ. და მეორე - 18,80 კვ.მ. ანუ სულ - 31,7 კვ.მ. შემინული აივანი, ზომით - 4,60X1,90 მ-ზე (8,75 კვ.მ.). აღნიშნულ შემინულ აივანს ეზოს მხრიდან მიშენებული აქვს სათავსო - 1,74 კვ.მ, ხოლო ამავე შემინული აივნის გაგრძელებაზე, ჯერ ა. ბ-ისა და შემდეგ გ. გ-ის კუთვნილი 32,50 კვ.მ. ფართის მიმდებარედ არსებობს სადავო შემინული აივანი, ზომით - 6,56 კვ.მ. ანუ მათი ჯამი შეადგენს 48,74 კვ.მ., რაც შეეხება 12,96 კვ.მ. სათავსოს, ცალკე დგას.

საკადასტრო კოდი: №..., მესაკუთრე - გ. გ-ე არასაცხოვრებელი ფართი 32,50 კვ.მ., რაც შედგება პირველ სართულზე არსებული 2 ოთახისგან, ფართებით - 12,80 კვ.მ. და 19,70 კვ.მ. უფლების დამდგენი დოკუმენტები - ნასყიდობის ხელშეკრულება.

საკადასტრო კოდი: №..., ¾ ნაწილის თანამესაკუთრეა ს. ჟ-ი, ფართი - 129, 50 კვ.მ, შემინული აივანი - 9,27 კვ.მ, კიბის უჯრედი - 4,94 კვ.მ, სათავსო - 8,40 კვ.მ, სათავსო - 7,30 კვ.მ, სულ დამხმარე ფართი - 27,36 კვ.მ. ჩამოთვლილი თანასაკუთრების 6 ფართიდან, გარდა პირველისა - 129, 50 კვ.მ -ისა, საჯარო რეესტრის ამონაწერში მითითებულია უფლების დამდგენი დოკუმენტის გარეშე, ხოლო მეორე ამონაწერში მითითებულია მხოლოდ ,,თანასაკუთრება“.

საკადასტრო კოდი: №..., მესაკუთრე - ს. ჟ-ი არასაცხოვრებელი ფართი - 26,65 კვ.მ, რაც შედგება პირველ სართულზე არსებული 2 ოთახისაგან, ფართებით - 11,88 კვ.მ. და 14,77 კვ.მ. უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტებია: პრივატიზებული სახელმწიფო ქონების დამადასტურებელი მოწმობა №48/915 - ,,კ“, დამოწმების თარიღი: 17.02.2006 წელი. საქართველოს ეკონომიკის სამინისტრო.

საკადასტრო კოდი: №..., მესაკუთრე - ს. ჟ-ი, ფართი - 48,74 კვ.მ 1-ლი სართული. უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი - სამკვიდრო მოწმობა №2-198, დამოწმების თრიღი: 19.04.2006 წ. ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან.

მოსარჩელის განმარტებით, ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, ირკვევა, რომ ერთსა და იმავე უძრავ ქონებაზე, კერძოდ, ... ქუჩის ... ჩიხის №2-ში, პირველ სართულზე მდებარე ფართით - 31,70 კვ.მ, შემინული აივანი - 8,74 კვ.მ, სათავსო და 1,74 კბ.მ. და შემინული აივანი - 6,56 კვ.მ, სულ - 48,74 კვ.მ. საჯარო რეესტრში აღირიცხა ორი სხვადასხვა კოდით, ჯერ №... - ით და შემდეგ №...-ით.

ქუთაისის საქალაქო საბჭოს აღმასკომის თავმჯდომარის განკარგულებით შექმნილი კომისიისა და ამავე თავმჯდომარის 1944 წლის 20 ივლისის აქტის თანახმად, ... ქ. №15-ში (ამჟამინდელი ... ქუჩა, ... ჩიხი, №2) შ. პ-ს და მის მეუღლეს ვ. პ-ას შეძენილი აქვთ ნოტარიული საბუთებით სხვადასხვა დროს სახლი აღნიშნულ მისამართზე, კერძოდ, ზედა სართული მთლიანად და ქვეშ ერთი თვალი სამზარეულო. ადგილზე დათვალიერებით კომისიამ დაადასტურა, რომ მათ უკავიათ ის ფართი, რაც ოფიციალური საბუთებით ეკუთვნით და დანარჩენი 6 სათავსო ( 18,80+19,70+14,77+12,90+12,80+11,88=90,85 კვ.მ.) უდავოდ ეკუთვნის საბინაო სამმართველოს და ტექნიკური აღრიცხვის ბიუროს მიერ სწორად არის აღრიცხული.

1977 წლის 25 ოქტომბრის №1/181 წერილით ქუთაისის ტექ-აღრიცხვის ბიუროს მუშაკები საბინაო-კომუნალური განყოფილების გამგეს კომისიურად აცნობებენ, რომ სახლის ერთი გამოყოფილი ნაწილი, მდებარე ქუთაისში, ... ქ. №15-ში (ამჟამინდელი ... ქუჩა ... ჩიხი, №2) ეკუთვნის შ. პ-ს და ვ. პ-ას (ს-ს) ¾ უფლებით და ფ. ხ-ს ¼ უფლებით. საფუძველი: 1)ნასყიდობის საბუთი 18/1-1942წ, რეესტრი 279; 2) მემკვიდრეობის საბუთი II/I-1935 წ. რეესტრი №2-72; 3) ნასყიდობის საბუთი 6/4-1951 წ, რეესტრის №2346, რაც შედგებოდა პირველ სართულზე ერთი დამხმარე სათავსოსგან, ფართით: 28, 25 კვ.მ. (რომელსაც 1940 წლის ჩანახაზების მიხედვით ჰქონდა 2 ფანჯარა და კარები. დღეისათვის აღნიშნული კარები ამოქოლილია და სახლის ჩრდილო-აღმოსავლეთ მხარეზე ყრუ კედელში უნებართვოდ გამოჭრილია კარები), ხოლო მეორე სართულზე 5 საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით:1)25,09 კვ.მ; 2)25,45 კვ.მ; 3) 19,20 კვ.მ; 4) 16.12 კვ.მ; 5)25,09 კვ.მ. 4-დამხმარე სათავსოსაგან, ფართით: 1)11, 35 კვ.მ; 2) 5,69 კვ.მ; 3) 8,65 კვ.მ. და 4) 3,50 კვ.მ.

სახლის მეორე გამოყოფილი ნაწილი ეკუთვნის საბინაო სამმართველოს, რაც შედგებოდა პირველ სართულზე 4 საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით: 1)12,90 კვ.მ; 2)18,80 კვ.მ; 3) 19,70 კვ.მ; 4) 14,77 კვ.მ; ორი საკუჭნაოსაგან, ფართით 1) 12,80 კვ.მ; 2) 11,88 კვ.მ.

მოსარჩელის განმარტებით, 1960 წელში სახელზე აღმოჩენლია უნებართვო რეკონსტრუქცია, კერძოდ, პირველ სართულში მიშენებულია აივანი - ზომით -8,20X1,90 მ-ზე, რომელიც შუაზე გატიხრულია.

1989 წლის 23 აგვისტოს ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის უფლების მოწმობით, ვ. პ-ამ მემკვიდრეობა აღიდგინა მეუღლის - შ. პ-ის სამკვიდრო ქონებაზე, რაც შეადგენდა მთელი საცხოვრებელი სახლის ¾ ნაწილის ნახევარს, მდებარე ქუთაისში, ... (ყოფილი ...) ქ. ... ჩიხის №2-ში, სახლის ნაწილის სასარგებლო ფართია 129. 50 კვ.მ. საცხოვრებელი ოთახების რაოდენობა - 5, საცხოვრებელი ფართია 101,25 კვ.მ, დამხარე ფართი - 28, 25 კვ.მ., განლაგებული საერთო სარგებლობის მიწის ნაკვეთზე, ფართით - 301 კვ.მ.

1999 წლის 21 აპრილის ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის უფლების მოწმობით, ნ. პ-ამ მემკვიდრეობა აღიდგინა დედის - ვ. პ-ას სამკვიდრო ქონებაზე, რაც შეადგენდა მთელი საცხოვრებელი სახლის ერთი გამოყოფილი ნაწილის ¾ ნაწილს, მდებარე ქუთაისში, ... (ყოფილი ...) ქ. ... ჩიხის №2-ში, სახლის ნაწილის სასარგებლო ფართია 129. 50 კვ.მ, საცხოვრებელი ოთახების რაოდენობა - 5, საცხოვრებელი ფართია 101,25 კვ.მ, დამხარე ფართი - 28, 25 კვ.მ., განლაგებული საერთო სარგებლობის მიწის ნაკვეთზე, ფართით - 301 კვ.მ (საერთოა).

ამავე საცხოვრებელი სახლის გამოყოფილი ნაწილის ¼ ნაწილი 1990 წლის 25 მაისის სანოტარო ხელშეკრულებით ბ. ფ. ძე ხ-მა აჩუქა თავის დისშვილს ნ. პ-ას და ამჟამად წარმოადგენს ამ უკანასკნელის საკუთრებას. ჩუქების ხელშეკრულების თანახმად, მთელი საცხოვრებელი სახლის სასარგებლო ფართია 159,10 კვ.მ., საცხოვრებელი ოთახების რაოდენობა - 5, საცხოვრებელი ფართია 101,25 კვ.მ., დამხმარე ფართი - 57,85 კვ.მ., სარაია ფართით - 24,0 კვ.მ., სარაია - 22,0 კვ.მ., ტუალეტი - 3 კვ. განლაგებულია საერთო სარგებლობის 310 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელის მტკიცებით, სამემკვიდრეო დოკუმენტაციით, უნებართვო მშენებლობები და მინაშენები, მათ შორის, სადავო შემინული აივანი, არც ვ. პ-ას მიუღია საკუთრებაში, მეუღლის - შ. პ-ისაგან და არც ნ. პ-ას მიუღია საკუთრებაში, დედის - ვ. პ-ასაგან.

მოსარჩელის მითითებით, სამოსახლო ნაკვეთის გეგმით და უფრო ადრინდელი ნახაზებით ეს აივანი არ ჩანდა 1960 წლამდე, ასევე უდავოა, რომ ამავე ნახაზების მიხედვით, ფართით 12,90 კვ.მ. და ფართით 12,80 კვმ. ყოველთვის არსებობდა გასასვლელი კარებები საერთო სარგებლობის ეზოში და ამავე ოთახებზე მოდგმული საკუჭნაო სათავსოები შუაზე გატიხრული შემინული აივნის სახით, ზომით 8,2X1,9 მ-ზე, შეადგენდა საბინაო სამმართველოს დარაბების განუყოფელ ნაწილს. აღსანიშნავია ისიც, რომ 1995 წლის 17 აგვისტოს ნასყიდობის სანოტარო ხელშეკრულებით ი. ს-ემ ნ. პ-ას სახლის გამოყოფილი ნაწილი, რომელიც შედგებოდა 2 საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით - 31,7 კვ.მ. და შემინული აივანი - 4,60X1,90 მ-ზე (8,2X1,9 შემინული აივნის ნაწილი), განთავსებული საერთო სარგებლობის 301 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე. 1960 წელს აღრიცხული უნებართვო შემინული აივნის, ზომით 8,20X1,90 მ-ზე (15,58 კვ.მ.) ნაწილი, კერძოდ, ზომით 4,60X1,90 მ-ზე (8,74 კვ.მ.), რომელიც ემიჯნებოდა საბინაო სამმართველოს ბალანსზე რიცხულ 2 ოთახს, ფართით - 18,80 კვ.მ. და 12,90 კვ.მ., სულ - 31.7 კვ.მ. გახდა ი. ს-ის საკუთრება და მისგან შეიძინა ნ. პ-ამ. რაც შეეხება ამავე შემინული აივნის მეორე ნაწილს, კერძოდ, 6,56 კვ.მ. რომელიც ემიჯნებოდა საბინაო სამმართველოს ბალანსზე რიცხულ 2 ოთახს, ფართით - 19,70 კვ.მ. და 12,90 კვ.მ., სულ -32,50 კვ.მ. ეს ნაწილი იმყოფებოდა საბინაო სამმართველოს სარგებლობაში, ხოლო თანახმად ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის სამსახურის 2000 წლის 3 ნოემბრის №1/239 პასუხისა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს სახელზე, ამავე თარიღით შედგენილ გეგმა-ნახაზისა და ტექ-აღრიცხვის სამსახურის 2002 წლის 2 ოქტომბრის №პ/28 ცნობას, 1996 წლიდან აღმოჩნდა ა. ბ-ის მფლობელობაში, რომლიდანაც 2009 წლის 15 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულებით შეიძინა მხოლოდ 32,50 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი და თავად შემინული აივნის ნაწილის ფაქტობრივად სარგებლობდა 2013 წლის 18 იანვრამდე, ვიდრე ეს აივანი პოლიციის მოთხოვნით არ გამოათავისუფლეს და გადასცეს ს. ჟ-ს. მოსარჩელის განმარტებით, ის ფაქტი, რომ სადავო აივანს ფლობდა და სარგებლობდა ა. ბ-ე, დასტურდება ასევე მ. მ-ისა და გ. გ-ის განცხადებებით საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სახელზე, აგრეთვე სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს იმერეთ-რაჭა-ლეჩხუმ-ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრის 2013 წლის 20 მარტის №13/6122 პასუხით. ხოლო ის ფაქტი, რომ პირველ სართულზე არსებულ 6,56 კვ.მ. ფართის შემინულ აივანს, არასდროს ფლობდნენ ნ. პ-ა და მისი დისშვილი - ს. ჟ-ი ასევე დასტურდება საჯარო რეესტრის ხელმისაწვდომობის გადაწყვეტილებათა საფუძველზე ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივიდან გამოთხოვილი ცნობა-დახასიათებებიდან, ... ქ. ... ჩიხის, №2-ში არსებულ ქონებაზე.

მოსარჩელის განმარტებით, შპს ,,…“, რომელიც ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხის №2-ში ფუნქციონირებდა 1993-96 წლებში და აღმოჩნდა, რომ მას აღნიშნულ მისამართზე არსებული 2 არასაცხოვრებელი ოთახი, ფართებით 12,80 კვ.მ. და 19. 70 კვ.მ., აგრეთვე 12,80 კვ.მ. ფართის ოთახის მომიჯნავედ არსებული მცირე შემინული აივანი (სათავსო), 6,56 კვ.მ. იჯარით ჰქონდა აღებული საბინაო მეურნეობის სამმართველოდან 1996 წლამდე, ვიდრე არასაცხოვრებელ ფართებს აუქციონზე შეიძენდა ა. ბ-ე.

უძრავი ქონების ქირავნობის სანოტარო ხელშეკრულების თანახმად, მის საფუძვლად გამოყენებული საჯარო რეესტრიდან 2007 წლის 15 იანვრის ამონაწერის თანახმად, შემინული აივანი, ზომით 3,45X1,90 მ-ზე (6,56კვ.მ) ს. ჟ-ის საკუთრებად რეგისტრირებული არ არის. მის საკუთრებაში, სხვა ფართებთან ერთად, აღრიცხულია შემინული აივანი, ზომით 4,60X1,90 მ-ზე, ხოლო ამონაწერის ვალდებულების განყოფილების გრაფაში ექსპლუატაციაში მისაღებ ფართებად არის დაფიქსირებული სათავსო, ზომით - 2,0X4,40 მ-ზე, 3,65X2,07 მ-ზე და დამხმარე ფართი - 27,36 კვ.მ. ექსპლუატაციაში მისაღები ამ ფართების დასახელება და ზომები ემთხვევა ს. ჟ-ის 2006 წლის 19 აპრილის სამკვიდრო მოწმობაში მითითებულ, ექსპლუატაციაში მისაღები ფართების დასახელებასა და ზომებს, იმ განსხვავებით, რომ 2006 წლის 17 აპრილის ამონაწერში, რაც საფუძვლად დაედო ხსენებული სამკვიდრო მოწმობის გაცემას, ვალდებულების განყოფილების გრაფაში დამატებით ყოფილა აღნიშნული ექსპლუატაციაში მისაღებ ფართებად: სათავსო, ზომით - 1,45X1,20 მ. 3,60X3,60მ, შემინული აივანი - 3,45X1,9 მ-ზე, 1,80X5,15 მ-ზე და კიბე - 1,30X3,80 მ-ზე, რომლებიც საჯარო რეესტრიდან 2007 წლის 15 იანვრის ამონაწერში უკვე აღარ არის.

მოსარჩელის მტკიცებით, 2001 წლის გეგმა -ნახაზის, 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათების საფუძველზე, 2002 წლის 30 სექტემბრის №032002003412 განცხადებით, შემინული აივანი, ზომით - 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) საჯარო რეესტრში ნ. პ-ას საკუთრება ობიექტურად ვერ დარეგისტრირდებოდა, რადგან მცდარი იყო, არ შეესაბამებოდა რეალობას, ამასთან, საჯარო რეესტრის 2002 წლის 10 ოქტომბრის ამონაწერითაც ირკვევა, რომ საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა, სხვა უძრავ ქონებებთან ერთად, ი. ს-ისაგან შეძენილი შემინული აივანი, ზომით - 4,60X1,90 მ-ზე, ხოლო შემინულ აივანთან მიმართებაში, ზომით - 3,45X1,90 მ-ზე, აგრეთვე სხვა უნებართვო მინაშენებზე და მშენებლობაზე, ამავე ამონაწერის თანახმად, უნდა მიღებულიყო ზომები კანონის მოთხოვნებთან შესაბამისობაში მოსაყვანად.

ქუთაისის მერის 1999 წლის 15 სექტემბრის №336 ბრძანებით დამტკიცებული ქ. ქუთაისის მერიის ტექნიკური აღრიცხვის ტერიტორიული სამსახურის შესახებ დებულების 1.1 მუხლის, 2.5 მუხლის ,,ა“ ქვეპუნქტისა და 2.6 მუხლის ,,ვ“, ,,ზ“ ქვეპუნქტების თანახმად, აღნიშნულ სამსახურს ევალებოდა მიწასთან მყარად დაკავშირებული შენობა-ნაგებობების ტექნიკური აღრიცხვა-დახასიათება, მათ შორის, შეეძლო გაეცა ცნობა-დახასიათებები ქონების ტექნიკური მდგომარეობის შესახებ, მაგრამ ცნობა-დახასიათების გაცემამდე აუცილებლად უნდა მომხდარიყო ქონების ადგილზე შემოწმება და ცნობა-დახასიათებაში, სხვა რეკვიზიტებთან ერთად, მითითებული უნდა ყოფილიყო მესაკუთრეთა/მფლობელთა ვინაობა და საკუთრების დამადასტურებელი საბუთები. 2002 წლის 13 სექტემბრის 5/26 ცნობა-დახასიათებები გაიცა, ჯერ ერთი, არასწორი 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზის საფუძველზე და მეორეც ადგილზე შემოწმების გარეშე, რადგან ტექ-აღრიცხვის სამსახურის მუშაკთა ადგილზე გასვლის შემთხვევაში შემინული აივანი, ზომით 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვმ), რომელსაც ამ დროისათვის რეალურად ფლობენ ა. ბ-ე და მისი მოქირავნე ი/მ ,,მ. მ-ე“, ვერანაირად ვერ დაფიქსირდებოდა ნ. პ-ას მფლობელობაში არსებულად, ხოლო ამავე შემინულ აივანზე, ისევე როგორც სხვა უნებართვო მინაშენებსა და მშენებლობებზე, უფლების შეძენის დამადასტურებელი დოკუმენტი რაც ნ. პ-ას გააჩნდა, არც ს. ჟ-ს გააჩნია და არც მათ წინაპრებს მოეპოვებოდათ. ამავე უნებართვო ფართებზე საკუთრების დამადასტურებელი საბუთების არსებობის შესახებ ცნობა-დახასიათებებში საერთოდ არაფერია ნათქვამი და ვერც იქნებოდა, ვინაიდან მოსარჩელის მტკიცებით, ბუნებაში არ არსებობს.

მოსარჩელის განმარტებით, უნებართვო მინაშენების და მშენებლობების, თუ სხვის მფლობელობაში არსებული უძრავი ნივთის ან მათი ნაწილის ს. ჟ-ის საკუთრებად საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის საფუძვლად ვერ გამოდგება 2006 წლის 19 აპრილის სამკვიდრო მოწმობა, რომელზედაც, როგორც უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტზე მითითებულია ამონაწერებში საჯარო რეესტრიდან:19.8.094.2012წ. (საკადასტრო კოდი №...) . 22.08.2012. 13.09.2012წ.(საკადასტრო კოდი: №...) და 26.12.2012წ. (საკადასტრო კოდი: №...).

აღნიშნული სამკვიდრო მოწმობის თანახმად, ს. ჟ-ის მიერ ნ. პ-ასაგან მიღებულ ,,სამკვიდრო ქონებას შეადგენს უძრავი ქონება, კერძოდ, სახლის გამოყოფილი ნაწილი და სახლის გამოყოფილი ნაწილის ¾ ნაწილი, რომელიც მდებარეობს მისამართზე: ქუთაისის, ... ქ. ... ჩიხი №, მისი მახასიათებლებია: სარეგისტრაციო №..., სარეგისტრაციო ზონა: ქუთაისი - ... სექტორი: საფიჩხია -..., კვარტლის №..., ნაკვეთის №..., ფართობი: 301 კვ.მ. (დაუზუსტებელი), უფლება: საერთო საკუთრება, ნაკვეთის ფუნქცია - არასასოფლო-სამეურნეო, მიწის ნაკვეთი - საერთო საკუთრება, სახლის გამოყოფილი ნაწილი, რომელიც შედგება 2 საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით - 31,70 კვ.მ. და საერთო ფართით - 31,70 კვ.მ, შემინული აივანი, ზომით - 4,60X1,90 მ-ზე ნ. პ-ას საკუთრებაა. სახლის გამოყოფილი ნაწილის, რომელიც შედგება 5 საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით 101,25 კვ.მ, დამხმარე ფართი - 28,25 კვ.მ, საერთო ფართი -129,50 კვ.მ. – ¾ ნაწილი ნ. პ-ას საკუთრებაა. ვალდებულების განყოფილება: მოსარგებლე - პ-ა ნ. - ¼ ნაწილი. სათავსო, ზომით - 1,45X1,20 მ-ზე, 3,60X3,63 მ-ზე, შემინული აივანი - 3,45X1,9 მ-ზე, კიბე - 1.30X3,80 მ-ზე, სათავსო ზომით - 2,0X4,40 მ-ზე, 3,65X2,0 მ-ზე, დამხმარე ფართი - 27,36 კვ.მ. მისაღებია ექსპლუატაციაში“.

მოსარჩელის განმარტებით ფაქტია, რომ №03200602570 განცხადებით, 2006 წლის 2 მაისის თარიღით ისე არის საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული ს. ჟ-ის საკუთრებად: საკადასტრო კოდზე №... - სათავსო 1,45X1,20 მ-ზე, (1,74 კვ.მ.) შემინული აივანი - 3,45X1,9 მ-ზე, (6,56 კვ.მ) სათავსო - 3,60X3,63 მ-ზე (12,96 კვ.მ.), საკადასტრო კოდზე №... შემინული აივანი - 1,80X5,15 მ-ზე (9,27 კვ.მ), კიბის უჯრედი - 1,30X3,80 მ-ზე (4,94 კვ.მ.), სათავსო - 2,0X4,40 მ-ზე, (8,40 კვ.მ.), სათავსო - 3,65X2,0 მ-ზე (7,30 კვ.მ.) და საკადასტრო კოდზე №..., პირველ სართულზე 48,74 კვ.მ. ფართი (რაც თავისთავად არასწორად მოიცავს №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ ფართებს, გარდა 12,96 კვ.მ. ფართის სათავსოსი, ზომით 3,60X3,63მ-ზე), რომ არც ერთ მათგანზე არ არსებობდა თანასაკუთრებაში არსებული დაზუსტებული ფართის 304 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც უშუალოდ განთავსებულია ჩამოთვლილი ფართების უმეტესი ნაწილი, არც ერთი თანამესაკუთრის - ა. ბ-ის და შემდეგ მისი უფლებამონაცვლის, გ. გ-ის ან ნ. პ-ას სათანადო წესით დამოწმებული თანხმობა, შესაბამისი სამსახურის მიერ გაცემული პროექტი ზედმეტ ფართზე საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 24 ნოემბრის №660 ბრძანებულებით დამტკიცებული წესით გათვალისწინებული დოკუმენტი უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების, ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ, ან საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 24 მარტის №5 დადგენილებით დამტკიცებული წესით განსაზღვრული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი ობიექტის ვარგისად აღიარების (ექსპლუატაციაში მიღების) თაობაზე. მოსარჩელის განმარტებით, მსგავსი დოკუმენტი, კონკრეტულად შემინულ აივანზე, ზომით - 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვ.მ) ყოვლად წარმოუდგენელია, რომ სხვა პირზე გაცემულიყო, გარდა 32,50 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართის მესაკუთრისა, რადგან აღნიშნული შემინული აივნის სხვა პირზე დაკანონება და საჯარო რეესტრში მასზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ავტომატურად ნიშნავს იმას, რომ 32,50 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართის მესაკუთრეს ესპობა საერთო სარგებლობის ეზოში მისი ფართიდან უშუალოდ გასვლის უფლება, იქ არსებული საერთო საყოფაცხოვრებო კომუნიკაციების (წყალი, საპირფარეშო და სხვა) გამოყენების შესაძლებლობა და მან პრაქტიკულად უნდა გააუქმოს 12,80 კვ.მ. ფართის ოთახიდან საერთო ეზოში გასასვლელი რკინის კარები, რომელიც 20 წელზე მეტია ფუნქციონირებს და რომელიც ოდითგან დატანილია ყველა საარქივო აზომვით ნახაზზე (გარდა 01.11.2001 წ. გეგმა-ნახაზისა), მით უფრო, რომ 304 კვ.მ. მიწა დღემდე თანასაკუთრებაში იმყოფებოდა, რეალურად გამოყოფილი არ არის და ყველა თანამესაკუთრის უძრავ ქონებას, გააჩნია ერთი და იგივე მისამართი - ქუთაისი, ... ქ.... ჩიხი №2.

სამართლებრივი: 1996 წლის 14 ნოემბრის ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონი, ,,უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონზე, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონი (იხ. ს.ფ. 2-6; ტ.1).

ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 14 მაისის საოქმო განჩინებით ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 16.2 მუხლის შესაბამისად, საქმეში მესამე პირად ჩაება ს. ჟ-ი (იხ. ს.ფ. 222-235; ტ.1).

მესამე პირის - ს. ჟ-ის შესაგებლი: მესამე პირმა შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და მოითხოვა სარჩელზე საქმის წარმოების შეწყვეტა, შემდეგი საფუძვლებით:

ფაქტობრივი გარემოებები: მოსარჩელე გ. გ-ემ ჯერ კიდევ 2012 წლის 3 აგვისტოს მიმართა განცხადებით სჯარო რეესტრს და მოითხოვა ,,ცვლილების შეტანა საჯარო რეესტრის ჩანაწერში ს. ჟ-ის კუთვნილ უძრავ ქონებაზე საკადასტრო კოდი ..., რათა საჯარო რეესტრში გასწორდეს ჩანაწერი იმ თვალსაზრისით, რომ დაფიქსირებული იქნეს შესაბამისი მინაშენის უნებართვო ან უკანონო ხასიათი“. მესამე პირის განმარტებით, ზოგად ადმინისტრაციულ კოდექსთან მიმართებით წარდგენილია ბუნდოვანებით მოცული განცხადება, რადგან საჯარო რეესტრის ჩანაწერი თავად არ არის უფლების დამდგენი საბუთი, ის მხოლოდ საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტის საფუძველზე განხორციელებული ჩანაწერია საკუთრების უფლების განხორციელების შესახებ. საჯარო რეესტრი, თავის მხრივ, უფლებადამდგენი დოკუმენტის გარეშე ვერ ახდენს უფლების რეგისტრაციას და ვერც ცვლილების შეტანას. საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ გ. გ-ეს 2012 წლის 13 აგვისტოს უარი უთხრა 2012 წლის 3 აგვისტოს წარდგენილ განცხადების დაკმაყოფილებაზე, რაც გაასაჩივრა ზემდგომ ადმინისტრაციულ ორგანოში. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 1 თებერვლის გადაწყვეტილებით გ. გ-ის საჩივარი არ დაკმაყოფილდა. მესამე პირის მტკიცებით, აღნიშნული გადაწყვეტილება მოსარჩელეს გასაჩივრებული აქვს კანონით დადგენლი ვადის დარღვევით, ამასთან, არაგანსჯად სასამართლოში, რის გამოც საქმის წარმოება უნდა შეწყდეს.

მესამე პირის განმარტებით, მოსარჩელე სარჩელში ასევე უთითებს, არასწორ ფაქტებზე, კერძოდ, უძრავი ქონება, რაც დღეის მდგომარეობით, მის საკუთრებას წარმოადგენს მისი ბებიის ვ. პ-ას საკუთრება, რომელიც მან მიიღო 1963 წელს, როგორც პირველი გარდაცვლილი მეუღლის, ი. ს-ის დანაშთი სამკვიდრო ქონება, რაც დასტურდება საარქივო ცნობებით, მოსარჩელის პოზიცია, რომ დავა აწაარმოოს 1936 წლის სამკვიდრო ქონებაზე ყოველგვარ საფუძველს მოკლებულია. ამასთან, 1990 წლის 12 სექტემბრის ქუთაისის სახალხო სასამართლოს გადაწყვეტილების თანახმად, ბებია - ვ. პ-ა ცნობილ იქნა უძრავი ქონების პირად მესაკუთრედ. გადაწყვეტილებაში მითითებულ ფართებში არ არის შესული შემინული აივანი, რადგან იგი თავისთავად წარმოადგენდა მის საკუთრებას და არ წარმოადგენდა სახელმწიფო საკუთრებას, ამ შემინული აივნით ყოველთვის ვ. პ-ა სარგებლობდა. მესამე პირის მტკიცებით, სასამართლოს არ აქვს უფლება განიხილოს 77 წლის წინათ მომხდარი ფაქტები და ახლა მისცეს მას სამართლებრივი შეფასება.

მოსარჩელე არის მხოლოდ მიწის ნაკვეთის თანამესაკუთრე, მას არანაირი კავშირი არ აქვს მის საკუთრებასთან, საცხოვრებელი ფართობი იზოლირებული და გამოყოფილია. შემინული აივანი არ არის საზიარო უფლების საგანი და მასზე მოსარჩელეს არანაირი უფლება არ გააჩნია, უფრო მეტიც, დღეის მდგომარეობით არანაირი შემინული აივანი არ არსებობს, რადგან მას ჩაუტარდა რეკონსტრუქცია და იგი გახდა ძირითადი ფართის შემადგენელი ნაწილი. თუ მოსარჩელეს მიაჩნდა, რომ იგი ,,შემინული აივნის“ მესაკუთრეა, მას უნდა წარედგინა სამოქალაქო სარჩელი უფლების მოსაპოვებლად.

ასევე არასწორია, მოსარჩელის მითითება, რომ მას შეეზღუდა თანასაკუთრებაში არსებული საყოფაცხოვრებო კომუნიკაციებით სარგებლობის უფლება, ვინაიდან, ჩაკეტილია ეზოში გასასვლელი კარები, მას საერთო სარგებლობაში ეზოში შესვლა შეზღუდული არ აქვს, ეზოს გააჩნია დამოუკიდებელი შესასვლელი, რომელიც მუდმივად ღიაა და შესაძლებელია სარგებლობა.

მესამე პირის განმარტებით, საჯარო რეესტრმა კანონის სრული დაცვით განახორციელა ყველა სარეგისტრაციო წარმოება, რეგისტრაციის განხორციელების დროს არ მომხდარა სხვა თანამესაკუთრის უფლების შეზღუდვა, ადგილი არ ჰქონია სხვის საკუთრების გადაფარვას ან რომელიმე სხვა მესაკუთრისათვის რაიმე უპირატესობის მინიჭებას.

სამართლებრივი: მესამე პირის მტკიცებით, სარჩელზე უნდა შეწყდეს საქმის წარმოება, ვინაიდან, იგი არ აკმაყოფილებს ადმინისტრაციულ საპროცესო კოდექსის 22-25-ე მუხლებით დადგენილ მოთხოვნებს (იხ. ს.ფ. 6-18; ტ.2).

მოპასუხის - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის შესაგებელი: მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო და მოითხოვა მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, შემდეგი საფუძვლებით:

ფაქტობრივი გარემოებები: მოპასუხის განმარტებით, უძრავი ნივთი, მდებარე, ქ. ქუთაისი, ... ქ. ... ჩიხი, №2, საკადასტრო კოდით: №... ნასყიდობის ხელშეკრულებით შეიძინა გ. გ-ემ და 2009 წლის 15 ივნისს დაირეგისტრირა საკუთრებად საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურში. თავდაპირველ მესაკუთრეს - ა. ბ-ეს საკუთრება ზემოაღნიშნულ უძრავ ნივთზე მოპოვებული ჰქონდა ქუთაისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოს 1996 წლის 21 თებერვლის საკუთრების უფლების დამადასტურებელი №48/151-,,ა“ მოწმობით, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით №183. საკადასტრო კოდზე №... რეგისტრირებული საცხოვრებელი ფართი შედგება 12,80 კვ.მ და 19.,70 კვ.მ. ორი საცხოვრებელი ოთახისაგან.

მოპასუხის განმარტებით, მხარის მიერ წარმოდგენილ განცხადებაში სახლის სამივე გამოყოფილ ნაწილზე მითითებულია შემინული აივანი, თუმცა ვერ ირკვევა კონკრეტულად ვინ რომელ შემინულ აივანს ფლობდა. ასევე ფაქტობრივი გარემოების დამადასტურებელ დოკუმენტად ვერ ჩაითვლება ა. ბ-ის მიერ დაწერილი გაურკვეველი მოთხოვნის მქონე განცხადება და სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მომსახურების ცენტრის №13/6122 პასუხი, განმარტებით, თუ რას გულისხმობს გეგმაზე მინიშნებული კარები.

მოპასუხის მითითებით, №882012455112 საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურს განცხადებით მიმართა არა ს. ჟ-მა, არამედ თავად მოსარჩელემ და მოითხოვა რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების შეტანა, რაზედაც 2012 წლის 13 აგვისტოს ეთქვა უარი, ვინაიდან უფლება არ ექვემდებარებოდა რეგისტრაციას.


სამართლებრივი: მოპასუხის განმარტებით, ტექნიკური აღრიცხვის სამსახურები თავისი არსებობის პერიოდში მოიცავდნენ საინფორმაციო ბანკს და არქივს, სადაც დაცული და აღრიცხული იყო, როგორც უძრავ ქონებაზე უფლების დამდგენი დოკუმენტები, ასევე ტექნიკური მახასიათებლები, კერძოდ, იმ დროისათვის ხორციელდებოდა ადგილზე საკადასტრო ნახაზის შედგენა და შენობათა აზომვა. 2004 წლის 28 სექტემბრის №416 ბრძანებულების საფუძველზე, განხორციელდა ადგილობრივი მმართველობის ტექნიკური აღრიცხვის ტერიტორიული სამსახურის ლიკვიდაცია, რის შემდგომაც საარქივო მასალები გადაეცა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს. კონკრეტულ შემთხვევაში, 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათებაში მითითებულია თვითნებურ მშენებლობებზე და მინაშენებზე - სათავსო, ზომით - 1,45X1,20, შემინული აივანი - 3,45X1,90, სათავსო, ზომით -3,60X3,60. აღნიშნული ცნობა-დახასიათება გაცემულია ფიზიკურ პირზე ნ. პ-აზე, შესაბამისად, თვითნებური მშენებლობა ნაწარმოებია მის მიერ.

რეგისტრაციის განხორციელების მოთხოვნით, სამსახურს მომართა ფიზიკურმა პირმა - ნ. პ-ამ 2002 წლის 30 სექტემბერს №3412 და მოითხოვა საკუთრების უფლების რეგისტრაცია უძრავ ნივთზე, მდებარე ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხი, №2, მოთხოვნილი უფლების რეგისტრაციისათვის მხარემ წარმოადგინა ცნობა-დახასიათება, ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის მოწმობა, 1995 წლის 17 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულება, გეგმა-ნახაზი. მოპასუხის განმარტებით, იმ დროს (2002 წელს) მოქმედებდა საქართველოს კანონი ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ“, რომლის მე-10 მუხლის შესაბამისად, განხორციელდა რეგისტრაცია, კონკრეტულ შემთხვევაში სამსახურმა მიიჩნია, რომ წარმოდგენილი დოკუმენტები სავსებით საკმარისი იყო რეგისტრაციის დასრულებისათვის, წარმოდგენილ ცნობა-დახასიათებასა და უფლების დამდგენ დოკუმენტში მითითებულია მიწაზე განლაგებული, როგორც კანონიერი ნაგებობა, ასევე თვითნებური მშენებლობა და მინაშენი.

2006 წლის 2 მაისს სადავო უძრავი ნივთი დარეგისტრირდა ს. ჟ-ის სახელზე, რისთვისაც წარდგენილ იქნა სამკვიდრო მოწმობა გაცემული 2006 წლის 19 აპრილს, რეგისტრაციის მონაცემები უცვლელად გადავიდა ახალ მესაკუთრეზე, რაც არსებობდა ნ. პ-ას საკუთრებად და რაიმე სახის ცვლილება კონკრეტულ შემთხვევაში არ განხორციელებულა, შესაბამისად, გაუგებარია თუ რა ნაწილში ითხოვს მოსარჩელე რეგისტრაციის გაუქმებას.

2006 წლის 2 მაისს №03/06/02570 ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ განხორციელდა რეგისტრაცია უძრავ ნივთზე, მდებარე ქ. ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხი, №2 ს. ჟ-ის საკუთრებად. ძირითად ფართთან ერთად მითითებული განაცხადის ნომრით დარეგისტრირდა დამხმარე ფართები. აღნიშნული ფართები, კერძოდ: სათავსო, ზომით - 1.45X12.30, შემინული აივანი - 3,45X 1,90, სათავსო ზომით - 3,60X3,60, 1,80X5,15, კიბის უჯრედი ზომით - 1,30X3,80, სათავსო ზომით - 2.0X4,40, სათავსო ზომით - 3,65X2,0 მოყვანილია 2006 წლის 19 აპრილის საკმკვიდრო მოწმობაში გაცემული ნოტარიუსს მ. ბ-ის მიერ. აღნიშნული ფართები ასევე მითითებულია საარქივო საქმეში დაცულ 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 და ცნობა-დახასიათებაში. ამდენად ლეგალიზების აქტი და თანამესაკუთრეთა სანოტარო წესით დამოწმებული თანხმობა კონკრეტულ შემთხვევაში არ მოითხოვება.

რაც შეეხება მოსარჩელის მითითებას, №892012161073 განცხადებით განხორციელებულ რეგისტრაციაზე თანდართულ ნახაზთან დაკავშირებით, რომელზეც აღნიშნავს, რომ არასწორი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის საფუძველზე განხორციელდა რეგისტრაცია, აღნიშნულთან დაკავშირებით ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის 30-ე მუხლის შესაბამისად, საკადასტრო აზომვითი ნახაზის სისწორეზე პასუხისმგებლობა ეკისრება უძრავი ნივთის მესაკუთრეს (იხ .ს.ფ. 72-80; ტ.2).

რაიონული /საქალაქო/ სასამართლოს გადაწყვეტილება/სარეზოლუციო ნაწილი:
ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 2 აგვისტოს გადაწყვეტილებით გ. გ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა (იხ ს.ფ. 228-239; ტ.2).

სასამართლოს მიერ უდავოდ მიჩნეული ფაქტები:
1996 წლის 14 თებერვალს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველოსა და ა. ბ-ეს შორის გაფორმდა სახელმწიფო ქონების ყიდვა-გაყიდვის №183 ხელშეკრულება, ნასყიდობის საგანს წარმოადგენდა ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში მდებარე 32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი. ნასყიდობის ხელშეკრულებისა და მიღება-ჩაბარების აქტის საფუძველზე, 1996 წლის 21 თებერვალს გაიცა საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა №48/151-,,ა’’. ნასყიდობის საგანი შედგებოდა 2 ოთახისაგან, ფართით - 12,80 კვ.მ. და 19,70 კვ.მ.

2009 წლის 15 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში მდებარე 32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი (საკადასტრო კოდით №...) შეიძინა მოსარჩელე გ. გ-ემ.

უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში, ფართით 61,7 კვ.მ. (48,74 კვ.მ.+12,96 კვ.მ.), საკადასტრო კოდით №... საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია ს. ჟ-ის სახელზე (უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: 2006 წლის 19 აპრილის სამკვიდრო მოწმობა №2-198).

ამავე მისამართზე მდებარე უძრავი ქონება, ფართით 48,74 კვ.მ., საკადასტრო კოდით №... და უძრავი ქონება, ფართით 12,96 კვ.მ, საკადასტრო კოდით №..., საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია ს. ჟ-ის სახელზე (უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: 2006 წლის 19 აპრილის სამკვიდრო მოწმობა №2-198).

2006 წლის 19 აპრილის №2-198 სამკვიდრო მოწმობის შესაბამისად, ს. ჟ-მა, როგორც 2005 წლის 3 მარტს გარდაცვლილი ნ. პ-ას ანდერძისმიერმა და მეორე რიგის მემკვიდრემ (დისშვილმა) სრულად მიიღო სამკვიდრო ქონება, რომელსაც შეადგენს უძრავი ქონება, კერძოდ, სახლის გამოყოფილი ნაწილის ¾ ნაწილი, მდებარე ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში _ დაუზუსტებელი ფართობი 301 კვ.მ. უფლება - სარეთო საკუთრება, მიწის ნაკვეთი საერთო საკუთრებაა, სახლის გამოყოფილი ნაწილი, რომელიც შედგება ორი საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით 31,70 კვ.მ., საერთო ფართით 31,70 კვ.მ. და შემინული აივანი, ფართით 4,60X1,90 კვ.მ. _ ნ. პ-ას საკუთრებაა. სახლის გამოყოფილი ნაწილი, რომელიც შედგება ხუთი საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით 101,25 კვ.მ., დამხმარე ფართი 28,25 კვ.მ., საერთო ფართი 129,5 კვ.მ. _ ¾ ნაწილი ნ. პ-ას საკუთრებაა. ვალდებულების განყოფილება: მოსარგებლე პ-ა ნ. _ ¼ ნაწილი. სათავსო, ფართით - 1,45X1,20 მ-ზე, 3,6X3,6 მ.-ზე, შემინული აივანი, ფართით - 3,4X1,9 მ-ზე; 1,80X5,15 მ-ზე, კიბე - 1,30X3,80 მ-ზე, სათავსო, ფართით - 2,0X4,40 მ-ზე, 3,65X2,0 მ-ზე; დამხმარე ფართი - 27,36 კვ.მ., მისაღებია ექსპლუატაციაში.

საქალაქო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ 2002 წლის 30 სექტემბრის მდგომარეობით უძრავი ნივთი, მდებარე ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში _ დაუზუსტებელი ფართობი - 301 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი საერთო საკუთრებაა, სახლის გამოყოფილი ნაწილი, რომელიც შედგება ორი საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით - 31,70 კვ.მ. და საერთო ფართით - 31,70 კვ.მ., შემინული აივანი, ფართით - 4,60X1,90 მ-ზე ნ. პ-ას საკუთრებაა. სახლის გამოყოფილი ნაწილი, რომელიც შედგება ხუთი საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით - 101,25 კვ.მ., დამხმარე ფართი - 28,25 კვ.მ., საერთო ფართი - 129,5 კვ.მ. _ ¾ ნაწილი ნ. პ-ას საკუთრებაა. ვალდებულების განყოფილება: მოსარგებლე პ-ა ნ. _ ¼ ნაწილი. სათავსო ფართით 1,45X1,20 მ-ზე, 3,6X3,6 მ-ზე, შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,9 მ-ზე; 1,80X5,15 მ-ზე, კიბე - 1,30X3,80 მ-ზე, სათავსო ფართით - 2,0X4,40 მ-ზე, 3,65X2,0 მ-ზე; დამხმარე ფართი - 27,36 კვ.მ. _ მოსაყვანია კანონთან შესაბამისობაში. უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტები _ 1999 წლის 21 აპრილის ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის უფლების მოწმობა №დ2-1977, 1995 წლის 17 აგვისტოს ხელშეკრულება, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 1513-ე მუხლი.

1995 წლის 17 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულებით ნ. პ-ამ ი. ს-ისაგან შეიძინა უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ქუთაისში, ... ... ჩიხი, №2-ში (ყოფილი ... მე-3 ჩიხი). მთელი საცხოვრებელი სახლის ნაწილი შედგება ორი საცხოვრებელი ოთახისაგან, საცხოვრებელი ფართით - 31,7 კვ.მ. შემინული აივნით - 4,6X1,9 მ-ზე, სასარგებლო ფართი - 31,7 კვ.მ.

1999 წლის 21 აპრილის ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის უფლების მოწმობით ნ. პ-ამ მამკვიდრებლისგან, ვ. პ-ასგან მიიღო სამკვიდრო ქონება, მდებარე ქ. ქუთაისში, ... ... ჩიხი, №2-ში, რაც შეადგენს მთელი საცხოვრებელი სახლის ¼ ნაწილის ¾ ნაწილს, მთელი საცხოვრებელი სახლის სასარგებლო ფართია - 129,5 კვ.მ., მათ შორის, ხუთი საცხოვრებელი ოთახი, ფართით 101,25 კვ.მ, დამხმარე ფართი - 28,25 კვ.მ.

ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათებაზე დაყრდნობით, სასამართლომ დაადგინა, რომ აღნიშნული ცნობა-დახასიათებით ნ. პ-ას საკუთრებად აღრიცხულია უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ქუთაისში, ... ... ჩიხი, №2-ში, სახლის გამოყოფილი ნაწილი, უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტია 1995 წლის 17 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულება, ნაკვეთზე არის თვითნებური მინაშენი, შემინული აივანი - 3,45X1,9 მ-ზე და სათავსო, ფართით - 3,6X3,6 მ-ზე.

სასამართლოს მიერ სადავოდ მიჩნეული ფაქტები:

სადავოა ს. ჟ-ის საკუთრებად ქ. ქუთაისში, ... ... ჩიხი, №2-ში შემინული აივნის 6,56 კვ.მ. დარეგისტრირება, მოსარჩელის განმარტებით, იგი წარმოადგენს სადავო ფართის კანონიერ მფლობელს.

სასამართლოს დასკვნები - საქალაქო სასამართლომ გ. გ-ის სარჩელი მიიჩნია უსაფუძვლოდ.

დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების შეფასება:

საქალაქო სასამართლომ არ გაიზიარა მოსარჩელის არგუმენტაცია იმის თაობაზე, რომ სადავო ფართის კანონიერ მფლობელს წარმოადგენდა გამსხვისებელი - ა. ბ-ე.

სასამართლოს მითითებით, საქმეში წარმოდგენილია მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს 2004 წლის 24 მაისის ცნობა-დახასიათება, რომლის შესაბამისად, ა. ბ-ის სახელზე საკუთრების უფლებით ირიცხება უძრავი ნივთი, მდებარე ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, სახლთმფლობელობა №2, არასაცხოვრებელი ფართი 32 კვ. მეტრი, საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტები: საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა №48/151-,,ა’’, სახელმწიფო ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება №183, მიღება-ჩაბარების აქტი. სასამართლომ აღნიშნა, რომ მითითებული მტკიცებულების თანახმად, ა. ბ-ის მფლობელობაში ზემოაღნიშნული უძრავი ნივთის გარდა სხვა მითითებული არ არის.

რაც შეეხება ტექ-აღრიცხვის ბიუროს 2000 წლის 3 ნოემბრის მიმართვას, სასამართლოს მითითებით, საყურადღებოა, რომ აღნიშნული ცნობის შესაბამისად, ა. ბ-ის საკუთრებაშია სახლის მესამე გამოყოფილი ნაწილი, შემდგარი 2 საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართობით 32,5 კვ. მეტრი და შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,9 მ-ზე. ამასთან, უფლების დამდგენ დოკუმენტებად მითითებულია საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა №48/151-,,ა’’, სახელმწიფო ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება №183 და მიღება-ჩაბარების აქტი. სასამართლოს მითითებით, მხარეთა შორის დავას არ იწვევს ის გარემოება, რომ ამ უფლების დამდგენი დოკუმენტებით ა. ბ-ის საკუთრებაში სადავო ფართი არ გადასულა და იგი მესაკუთრე გახდა მხოლოდ ორი ოთახისაგან შემდგარი ფართისა, ფართით 32,5 კვ. მეტრი. ამდენად, სასამართლომ უსაფუძვლოდ მიიჩნია მოსარჩელის მოსაზრება, რომ ტექ-აღრიცხვის ბიუროს 2000 წლის 3 ნოემბრის მიმართვა ადასტურებდა სადავო ფართით ა. ბ-ის კანონიერ სარგებლობას და მფლობელობას.

სასამართლოს მოსაზრებით, მართალია, საქმეზე მოწმის სახით დაკითხულმა პირებმა დაადასტურეს, რომ მათ სადავო ფართი ჯერ ა. ბ-ისგან, შემდეგ კი მოსარჩელისგან ჰქონდათ ნაქირავები და იყენებდნენ მას, მაგრამ აღნიშნული ვერ გახდებოდა იმის უტყუარად დამადასტურებელი მტკიცებულება, რომ გამქირავებლები ამ ფართს კანონის მოთხოვნათა შესაბამისად ფლობდნენ.

სამართლებრივი შეფასება /კვალიფიკაცია/:

დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შეფასებისას საქალაქო სასამართლომ განმარტა, რომ ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, ამ კანონის მიღების შემდეგ წარმოშობილი უფლებები იურიდიულ ძალას იძენს სახელმწიფო რეგისტრაციის შემდეგ. ამასთან, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 1515-ე მუხლით განისაზღვრა, რომ საჯარო რეესტრის ერთიანი სამსახურის ჩამოყალიბებამდე სამოქალაქო კოდექსით ამ სამსახურისათვის დაკისრებული ფუნქციები უნდა განეხორციელებინათ ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროებს. ე.ი. სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, მარეგისტრირებელ ორგანოდ, მართალია, მიჩნეულ იქნა საჯარო რეესტრის სამსახური, მაგრამ სამსახურის ჩამოყალიბებამდე ამ ფუნქციის განმახორციელებლად ასევე ითვლებოდა ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროები და საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის სათანადო სამსახურები. ამდენად, სასამართლოს განმარტებით, სადავო უძრავ ნივთზე უფლების დადგენისათვის საჭიროა მისი არსებობა დასტურდებოდეს მისი წარმოშობის მომენტისათვის არსებული კანონმდებლობის შესაბამისად.

სასამართლოს განმარტებით, საჯარო რეესტრში სადავო ჩანაწერის რეგისტრაციის მომენტისათვის მოქმედი ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ’’ საქართველოს კანონით დადგენილი იყო უძრავი ქონების მიმართ უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის წესი. კერძოდ, აღნიშნული კანონის პირველი მუხლის თანახმად, რეგისტრაცია წარმოადგენდა სააღრიცხვო ბარათში ჩანაწერის, შენიშვნის ან აღწერის შეტანას და უძრავი ქონების გრაფიკულ ასახვას ამ კანონის მოთხოვნების შესაბამისად. აღნიშნული კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად კი, მიწის მიმართ უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაცია წარმოადგენდა საქართველოს მიწის კადასტრის შემადგენელ ნაწილს და შეიცავდა აუცილებელ მონაცემებს მიწის ნაკვეთის და მასთან უძრავად დაკავშირებული ქონების ობიექტების საზღვრების, რაოდენობრივი და სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ. ამავე მუხლის მე-5 პუნქტის მიხედვით, სახელმწიფო რეგისტრაცია საქართველოს ტერიტორიაზე ხდებოდა საჯარო რეესტრში ამ კანონით განსაზღვრული ჩანაწერის წარმოების ერთიანი სისტემით. ხსენებული კანონის მე-17 მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, პირველადი რეგისტრაცია შეიძლება მომხდარიყო ორ საფუძვლით: მიწის და სხვა უძრავი ქონების ობიექტებზე უფლებების დადგენისა და ამ ქონებაზე უფლებების გადასვლის საფუძველზე.

სასამართლოს ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ’’ საქართველოს კანონის ანალიზის შედეგად მიაჩნია, რომ საჯარო რეესტრში ქონებაზე ამა თუ იმ უფლებათა რეგისტრაცია მხოლოდ ამ ქონების მესაკუთრის უფლებამოსილებას წარმოადგენდა, ანუ მხოლოდ მესაკუთრეს შეეძლო მის საკუთრებაში არსებული ქონების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. სწორედ აღნიშნული საფუძველი იყო განმტკიცებული ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ’’ საქართველოს კანონის ამოქმედების თაობაზე საქართველოს პარლამენტის 1996 წლის 14 ნოემბრის დადგენილებაშიც, რომელიც საკუთრების რეგისტრაციისას სავალდებულოდ მიიჩნევდა საქართველოს მოქალაქეთათვის მიწის საკუთრებაში გადაცემის დამადასტურებელი დოკუმენტაციის წარდგენას.

სასამართლომ არ გაიზიარა მოსარჩელის პოზიცია, რომ 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათებაში მითითებული უნებართვო მშენებლობების დაფიქსირება გამოიწვია იმ ფაქტმა, რომ იგი შედგა 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზის საფუძველზე, რომელიც არ შეესაბამებოდა რეალურ მონაცემებს. სასამართლოს მითითებით, გარდა იმისა, რომ თავად ცნობა-დახასიათებაში არ არის აღნიშნული უკანონო მინაშენების რეგისტრაციის საფუძვლებზე, ასევე საყურადღებოა, რომ საქმეზე მოწმის სახით დაკითხულმა რ. კ-ემ ცალსახად არ დაადასტურა მისსავე განცხადებაში მოყვანილი ფაქტი, რომ მას არ დაუთვალიერებია სადავო ფართობი და მხოლოდ ნახაზზე დაყრდნობით მიიღო გადაწყვეტილება.

გასაჩივრებულ დოკუმენტებთან მიმართებაში სასამართლომ გაიზიარა მოპასუხის მოსაზრება სარჩელის ხანდაზმულობასთან დაკავშირებით და მიუთითა, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 128-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, ხანდაზმულობის საერთო ვადა შეადგენს 10 წელს.

ყოველივე აღნიშნულის გათვალისწინებით, სასამართლომ მიიჩნია, რომ გ. გ-ის მოთხოვნა, ბათილად იქნეს ცნობილი (გაუქმებულიყო) ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის ტერიტორიული სამსახურის მიერ მომზადებული 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზი და 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათება, რომლითაც ნ. პ-ას მფლობელობაში/საკუთრებაში არსებულად ჩაითვალა მიწის ნაკვეთზე განხორციელებული თვითნებური მშენებლობანი და მინაშენები: შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე, სათავსო ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე, ასევე ნაწილობრივ ბათილად იქნეს ცნობილი 2002 წლის 30 სექტემბრის ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, უძრავ ქონებაზე, საკადასტრო კოდით №..., რომლითაც ნ. პ-ას საკუთრებაში აღირიცხა შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე და სათავსო ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე, არ უნდა დაკმაყოფილებულიყო უსაფუძვლობისა და ხანდაზმულობის გამო.

საქალაქო სასამართლომ მიუთითა ,,საჯარო რეესტრის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის ,,კ’’ ქვეპუნქტზე, რომლის შესაბამისად, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას; ამავე მუხლის ,,ლ’’ ქვეპუნქტის თანახმად კი, სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია არის რეგისტრაციის მიზნით მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი სარეგისტრაციო და სხვა დოკუმენტები.

სასამართლომ აღნიშნა, რომ ,,საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის დამტკიცების თაობაზე’’ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის N4 ბრძანების მე-14 მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, მიწის ნაკვეთზე მისი არსებითი შემადგენელი ნაწილების (შენობა–ნაგებობის) არსებობა დგინდება საკადასტრო აზომვითი ნახაზით. რეგისტრაციის მიზნებისათვის უძრავ ნივთად (მის არსებით შემადგენელ ნაწილებად) არ მიიჩნევა წიაღისეული, მცენარეები, მცირე არქიტექტურული ფორმები, დროებითი, არაკაპიტალური ან/და ისეთი ხაზობრივი ნაგებობები/ობიექტები, რომლებზეც კანონმდებლობით დადგენილი წესით არ გაიცემა მშენებლობის ნებართვა. ამავე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად კი, თუ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირებულია მასზე მყარად არსებულ შენობა–ნაგებობაზე საკუთრების უფლების გარეშე, მაშინ ამ შენობა–ნაგებობაზე მიწის მესაკუთრის საკუთრების უფლება მოთხოვნის შემთხვევაში რეგისტრირდება, თუ სარეგისტრაციო დოკუმენტით სხვა რამ არ დგინდება. აღნიშნული არ ვრცელდება იმ შემთხვევებზე, როდესაც რეგისტრირებულ მონაცემებში შენობა–ნაგებობა მითითებულია, როგორც უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის გარეშე არსებული, ასეთ შემთხვევაში, აღნიშნული მონაცემის შესწორება სარეგისტრაციო უფლებამოსილი პირის მიერ წარმოებს ტექნიკური ხარვეზის შესწორებისათვის დადგენილი წესით.

სასამართლოს მითითებით, მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა, ჩიხი ..., №2, ფართით 61,7 (48,74+12,96) კვ. მეტრი (საკადასტრო კოდი ...) საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია ს. ჟ-ის სახელზე. უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტია 2006 წლის 19 აპრილის №2-198 სამკვიდრო მოწმობა. ასევე დადგენილია, რომ 2006 წლის 19 აპრილის №2-198 სამკვიდრო მოწმობის შესაბამისად, ს. ჟ-მა, როგორც 2005 წლის 3 მარტს გარდაცვლილი ნ. პ-ას ანდერძისმიერმა და მეორე რიგის მემკვიდრემ (დისშვილმა), სრულად მიიღო სამკვიდრო ქონება, რომელიც შეადგენს უძრავ ქონებას, კერძოდ, სახლის გამოყოფილ ნაწილს და სახლის გამოყოფილი ნაწილის ¾ ნაწილს, მდებარე ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში _ დაუზუსტებელი ფართობი 301 კვ.მეტრი მიწის ნაკვეთი საერთო საკუთრებაა, სახლის გამოყოფილი ნაწილი, რომელიც შედგება ორი საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით - 31,70 კვ. მეტრი, საერთო ფართით - 31,70 კვ. მეტრი და შემინული აივანი, ფართით - 4,60X1,90 მ-ზე _ ნ. პ-ას საკუთრებაა. სახლის გამოყოფილი ნაწილის, რომელიც შედგება ხუთი საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით - 101,25 კვ. მეტრი, დამხმარე ფართი - 28,25 კვ. მეტრი, საერთო ფართი - 129,5 კვ. მეტრი _ ¾ ნაწილი ნ. პ-ას საკუთრებაა. ვალდებულების განყოფილება: მოსარგებლე პ-ა ნ. _ ¼ ნაწილი. სათავსო ფართით - 1,45X1,20 მ-ზე, 3,6X3,6 მ-ზე, შემინული აივანი ფართით - 3,45X1,9 მ-ზე; 1,80X5,15 მ-ზე, კიბე - 1,30X3,80 მ-ზე, სათავსო ფართით - 2,0X4,40 მ-ზე, 3,65X2,0 მ-ზე; დამხმარე ფართი - 27,36 კვ. მეტრი _ მისაღებია ექსპლუატაციაში.

ამდენად, საქმის მასალებით სასამართლომ დადასტურებულად მიიჩნია, რომ ს. ჟ-ის სახელზე სადავო მიწის ნაკვეთის რეგისტრაციას საფუძვლად დაედო სამკვიდრო მოწმობა, თავის მხრივ, ამ სამკვიდრო მოწმობით ს. ჟ-ის საკუთრებაში გადავიდა ის უძრავი ქონება, რაც გააჩნდა მამკვიდრებელ ნ. პ-ას.

საქალაქო სასამართლომ გადაწყვეტილების გამოტანისას იხელმძღვანელა ,,მშენებლობის ნებართვების გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 24 მარტის №57 დადგენილებით, საქართველოს ადმინისტრაციული კოდექსით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსით (იხ. ს.ფ 172-188; ტ.1);

აპელანტი: გ. გ-ე;

მოწინააღმდეგე მხარე: საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახური, წარმომადგენელი - შ. ბ-ი;

მესამე პირი - ს. ჟ-ი;

აპელაციის საგანი და მოცულობა /ფარგლები/:
ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 2 აგვისტოს გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება (იხ. ს.ფ. 250-266; ტ.2).

აპელაციის მოტივები:
სამართლებრივი: საქალაქო სასამართლომ ყურადღება არ გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ ისეთ პირობებში, როცა საერთო საკუთრების მიწის ნაკვეთზე არსებული მინაშენები და მშენებლობები 2006 წლის 19 აპრილის სამკვიდრო მოწმობის თანახმად, მისაღები იყო ექსპლუატაციაში, 2002 წლის 30 სექტემბრის საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის მიხედვით, მოსაყვანი იყო კანონთან შესაბამისობაში, ხოლო 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათების შესაბამისად _ თვითნებური იყო, აღნიშნული მინაშენები და მშენებლობები მხოლოდ ერთი თანამესაკუთრის სახელზე საკუთრების უფლებით არ უნდა აღრიცხულიყო დანარჩენ მესაკუთრეთა თანხმობის, ლეგალიზების შესახებ აქტის ან სხვა ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გარეშე.

აპელანტის მოსაზრებით, სასამართლომ უსაფუძვლოდ არ გაიზიარა მოსარჩელის არგუმენტაცია იმის შესახებ, რომ სადავო ფართის კანონიერ მფლობელს წარმოადგენდა გამსხვისებელი ა. ბ-ე. ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა, ... ჩიხი, №2-ში მდებარე მიწის ნაკვეთი ყოველთვის იყო საერთო სარგებლობის (თანასაკუთრების) და მასზე განთავსებულ საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ ფართებს, ყოველთვის ჰყავდა და ამჟამადაც ჰყავს რამდენიმე მესაკუთრე. ამავე მიწის ნაკვეთზე გასული საუკუნის დასასრულიდან ფიქსირდებოდა სხვადასხვა თვითნებური მინაშენები და მშენებლობები, რომლებითაც სარგებლობდნენ თანამესაკუთრეები.

აპელანტის მითითებით, საქმეში წარმოდგენილი წერილობითი მტკიცებულებების და პირველი ინსტანციის სასამართლო პროცესზე დაკითხული მოწმეების ჩვენებებით უტყუარად დადგენილი ფაქტია, რომ შემინული აივანი, ფართით 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) 1996 წლამდე, ვიდრე ფართს ა. ბ-ე შეიძენდა სახელმწიფოსგან აუქციონის წესით, იმყოფებოდა სახელმწიფოს სარგებლობაში, ხოლო მას შემდეგ, რაც მოხდა მისი მომიჯნავე არასაცხოვრებელი ფართების პრივატიზება, ყოველთვის იმყოფებოდა ამავე ფართების შემძენი ჯერ ა. ბ-ის და შემდეგ გ. გ-ის სარგებლობაში, ვიდრე ს. ჟ-ის მოთხოვნით 2013 წლის 18 იანვარს არ მოხდებოდა პოლიციის ჩარევით ფართის გამოთავისუფლება. სწორედ ამ შემინული აივნის გავლით გადიოდნენ საერთო სარგებლობის ეზოში და სარგებლობდნენ იქ არსებული საერთო კომუნიკაციებით, რისი საშუალებაც მოსარჩელეს ამჟამად შეზღუდული აქვს.

აპელანტის განმარტებით, სადავო შემინული აივანი ა. ბ-ეს სახელმწიფოსგან არ შეუძენია და არ არის მოხსენიებული 1996 წლის და 2009 წლის ნასყიდობის ხელშეკრულებებში, მიღება-ჩაბარების აქტებში და ა.შ., მაგრამ ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის ტერიტორიული სამსახურის მიერ ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს სახელზე გაცემულ 2000 წლის 3 ნოემბრის №1/239 ცნობით იგივე შემინული აივანი, როგორც სახლის მესამე გამოყოფილი ნაწილი, მიკუთვნებულია ა. ბ-ეზე, ხოლო 2001 წლის 01 ნოემბრის გეგმა-ნახაზითა და 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათებით _ ნ. პ-აზე. 2000 წლის 3 ნოემბრის ცნობით იგულისხმება, რომ შემინული აივანი იმყოფებოდა ა. ბ-ის ფაქტობრივ სარგებლობაში და ასეთი სარგებლობა სხვა მესაკუთრის _ გ. გ-ის ხელში გრძელდებოდა 2009 წლიდან 2013 წლის იანვრის თვემდე.

აპელანტის მითითებით, გასათვალისწინებელია ის გარემოება, რომ შემინული აივანი წარმოადგენდა და წარმოადგენს სახელმწიფოს, შემდეგ ა. ბ-ის და ბოლოს გ. გ-ის კანონიერ საკუთრებაში მყოფი 32,50 კვ.მ. ფართის, კონკრეტულად 12,90 კვ.მ. ოთახის არსებით შემადგენელ ნაწილს (მიდგმულია მასზე) და გააჩნია სასიცოცხლო მნიშვნელობა 32,50 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართის მესაკუთრისათვის, რადგან აივნის გაუვლელად საერთო სარგებლობის ეზოში არსებული წყლითა და საპირფარეშოთი სარგებლობა ვერ მოხდება, არასაცხოვრებელ ფართს კი შიგნით მსგავსი კომუნიკაციები არ გააჩნია.

აპელანტის მტკიცებით, საქალაქო სასამართლომ მართებულად არ დაადგინა 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზის და 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათების შედგენა-გამოცემასთან დაკავშირებული მნიშვნელოვანი ფაქტობრივი გარემოებები. კერძოდ, აღნიშნული გეგმა-ნახაზი, რომელიც ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის ტერიტორიულმა სამსახურმა დაამზადა ნ. პ-ას დაკვეთით, არ ასახავს რეალობას, რადგან საერთო სარგებლობის ეზოში არსებული მთელი რიგი თვითნებური მშენებლობები და მინაშენები, მათ შორის, შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) და სათავსო, ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე (12,96 კვ.მ.), გეგმა-ნახაზზე მოცემულია, როგორც ნ. პ-ას სარგებლობაში არსებული, რაც სინამდვილეს არ შეესაბამება. ანალოგიურად, 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათებაში არასწორდაა მითითებული 301 კვ.მ. საერთო სარგებლობის ეზოში არსებული თვითნებური მინაშენები და მშენებლობები, მათ შორის, შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) და სათავსო, ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე (12,96 კვ.მ.), როგორც ნ. პ-ას მფლობელობაში არსებული. ამასთან, მოწმეთა ჩვენებებით დასტურდება, რომ ცნობა-დახასიათების გაცემამდე მიწასთან მყარად დაკავშირებული ქონების ადგილზე შემოწმება არ მომხდარა. ამდენად, აპელანტის მოსაზრებით, შემინულ აივანსა და სათავსოზე საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების აღრიცხვა ჯერ ნ. პ-ას და შემდეგ მისი მემკვიდრის _ ს. ჟ-ის სახელზე განაპირობა მცდარმა და სინამდვილესთან შეუსაბამო 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზმა და მის საფუძველზე, ზეპირად, უძრავი ნივთის შიგა ფართების დაუთვალიერებლად და აზომვების ჩატარების გარეშე შედგენილმა 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათებამ. შესაბამისად, როგორც აღნიშნული გეგმა-ნახაზი და ცნობა-დახასიათება, ისე მათ საფუძველზე მიღებული რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებები, წარმოადგენს კანონსაწინააღმდეგო ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტებს.

აპელანტმა აღნიშნა, რომ საქალაქო სასამართლომ ყურადღება არ მიაქცია იმ გარემოებას, რომ სადავო შემინული აივანი და სათავსო მდებარეობს საერთო საკუთრების მიწის ნაკვეთზე, ისინი აგებულია უკანონოდ და თვითნებურად, ამასთან, მითითებული შემინული აივანი ათწლეულების მანძილზე იმყოფებოდა სახელმწიფოს, პრივატიზაციის განხორციელების შემდეგ კი _ სხვა კანონიერი მესაკუთრეების (ა. ბ-ისა და გ. გ-ის) ფაქტობრივ მფლობელობაში. აპელანტის განმარტებით, ასეთი თვითნებური მინაშენებისა და მშენებლობების დაკანონებისათვის და ერთ ან რამდენიმე თანამესაკუთრის საკუთრებად დასარეგისტრირებლად აუცილებელია ლეგალიზების შესახებ ადმინისტრაციული აქტის გამოცემა, ხოლო როცა თვითნებური მინაშენი და მშენებლობა განხორციელებულია საერთო საკუთრების მიწის ნაკვეთზე _ ყველა თანამესაკუთრის თანხმობა.

აპელანტმა მიუთითა ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-15 მუხლის მე-2 პუნქტზე, რომლის თანახმად, რეგისტრატორს უფლება არა აქვს დაუშვას საკუთრების ობიექტის იმგვარი შეცვლა, რომ შეილახოს საკუთრების ობიექტის მიმართ პირების კანონიერი უფლებები. ამავე კანონის 27-ე მუხლის პირველი პუნქტის შესაბამისად, თუ თანამესაკუთრეების თანხმობა გაყოფაზე დადასტურებულია სანოტარო წესით, შეიძლება ამ ქონების რეგისტრაცია ცალ-ცალკე, დადგენილი წესის შესაბამისად. აპელანტმა აღნიშნა, რომ მოცემულ შემთხვევაში უნებართვო მინაშენებისა და მშენებლობების მხოლოდ ერთ თანამესაკუთრეზე რეგისტრაციით, შესაბამისად, გაიზარდა იმავე თანამესაკუთრის კუთვნილი როგორც დამოუკიდებელი უფლების ობიექტის (სახლის გამოყოფილი ნაწილის) ფართების ოდენობა, ისე ახლებურად დაიყო თანასაკუთრებაში არსებული ეზოს თავისუფალი ფართი.

აპელანტი მიიჩნევს, რომ სარჩელზე უარის თქმის საფუძველს არ წარმოადგენს 2006 წლის 19 აპრილის სამკვიდრო მოწმობის არსებობა, რომლითაც ს. ჟ-მა სრულად მიიღო მისი გარდაცვლილი დეიდის _ ნ. პ-ას სამკვიდრო ქონება, მათ შორის, სადავო აივანი და სათავსო და დაირეგისტრირა ისინი საჯარო რეესტრში. მისივე მითითებით, თავად სამკვიდრო მოწმობაში აღნიშნულია, რომ ხსენებული აივანი და სათავსო ექსპლუატაციაში არ არის მიღებული. რაც მთავარია, მათზე საკუთრების უფლების მინიჭება და საჯარო რეესტრში დარეგისტრირება ნ. პ-ას სახელზე განხორციელდა კანონსაწინააღმდეგო ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტებით, თანამესაკუთრეთა თანხმობის გარეშე, რაც იმთავითვე იყო ცნობილი მემკვიდრის _ ს. ჟ-ისათვის. მიუხედავად ამისა, ამ უკანასკნელმა მაინც შეძლო საჯარო რეესტრში თავის სახელზე აღერიცხა საერთო სარგებლობის მიწის ნაკვეთზე თვითნებურად აგებული შემინული აივანი და სათავსო, მაშინ როცა მათზე არ არსებობდა სხვა თანამესაკუთრეთა (გ. გ-ის, ნ. პ-ას) სათანადო წესით დამოწმებული თანხმობა, შესაბამისი სამსახურის მიერ გაცემული პროექტი ზედმეტ ფართზე, საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 24 ნოემბრის №660 ბრძანებულებით დამტკიცებული წესით გათვალისწინებული დოკუმენტი უნებართვო ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების, ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ, ან საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 24 მარტის №57 დადგენილებით დამტკიცებული წესით განსაზღვრული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი ობიექტის ვარგისად აღიარების (ექსპლუატაციაში) მიღების თობაზე.

აპელანტის მითითებით, არასწორია საქალაქო სასამართლოს მსჯელობა სარჩელის ხანდაზმულობასთან დაკავშირებით, ვინაიდან, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის თანახმად, ხანდაზმულობა იწყება მოთხოვნის წარმოშობის მომენტიდან, მოთხოვნის წარმოშობის მომენტად კი ჩაითვლება დრო, როცა პირმა შეიტყო ან უნდა შეეტყო უფლების დარღვევის შესახებ. მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ 2001 წლის 01 ნოემბრის გეგმა-ნახაზი და 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათება, ისევე როგორც 2002 წლის 30 სექტემბრის ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, მოსარჩელეს გადაეცა 2013 წლის 25 დეკემბერს, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ. სადავო აქტები 2013 წლის 24 იანვარს გასაჩივრდა ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურში, ხოლო პასუხის მიუღებლობის და საჩივრის განუხილველობის გამო, საჯარო რეესტრის სააგენტოში საჩივარი ფოსტით გაიგზავნა 2013 წლის 22 თებერვალს და სააგენტოს ჩაბარდა 2013 წლის 25 თებერვალს, რაც აპელანტის აზრით ადასტურებს, რომ აქტების გასაჩივრებისთვის კანონით დადგენილი ვადა მოსარჩელეს არ დაურღვევია.

მესამე პირის - ს. ჟ-ის სააპელაციო შესაგებლი: მესამე პირმა შესაგებლით მოითხოვა სააპელაციო საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, შემდეგი საფუძვლებით:

ფაქტობრივი გარემოებები: მითითებული არ აქვს.

სამართლებრივი: მესამე პირის განმარტებით, მან როგორც კანონისმიერმა მემკვიდრემ კანონით სრული დაცვით დაირეგისტრირა საკუთრება იმ ფორმით, რა ფორმითაც იგი არსებობდა მისი მამკვიდრებლის საკუთრებაში 1990-იანი წლებიდან და არავითარი დარღვევა სარეგისტრაციო წარმოების დროს დაშვებული არ ყოფილა.

ასევე არასწორია აპელანტის მითითება, იმ გარემოებაზე რომ სასამართლოს უნდა ემსჯელა მიწის თანასაკუთრებასთან დაკავშირებით, რადგან ამ საკითხზე მას სარჩელი არ წარუდგენია და სასამართლო მასზე თავისი ინიციატივით ვერ იმსჯელებდა, შესაბამისად, ამაზე აპელირება არასწორია.

მესამე პირის მტკიცებით, სარჩელი ასევე ხანდაზმულია (იხ. ს.ფ. 6-18; ტ.2).

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება/სარეზოლუციო/:
ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2013 წლის 30 დეკემბრის განჩინებით გ. გ-ის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 2 აგვისტოს გადაწყვეტილება (იხ. ს.ფ. 67-89; ტ.3).

გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასკვნების გაზიარების თაობაზე სასამართლოს მსჯელობა:

სააპელაციო სასამართლო დაეთანხმა საქალაქო სასამართლოს შეფასებებს და დასკვნებს საქმის ფაქტობრივ და სამართლებრივ საკითხებთან დაკავშირებით და დამატებით მიუთითა, რომ საჯარო რეესტრში ნ. პ-ას სახელზე სადავო სარეგისტრაციო ჩანაწერის განხორციელების დროისათვის, მიწის ნაკვეთის და მასთან უძრავად დაკავშირებული ქონების რეგისტრაციის წესს განსაზღვრავდა ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ’’ საქართველოს კანონი, რომლის პირველი მუხლის თანახმად, რეგისტრაცია წარმოადგენდა სააღრიცხვო ბარათში ჩანაწერის, შენიშვნის ან აღწერის შეტანას და უძრავი ქონების გრაფიკულ ასახვას ამ კანონის მოთხოვნების შესაბამისად. მითითებული კანონის მე-2 მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტების შესაბამისად, მიწის მიმართ უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაცია წარმოადგენდა საქართველოს მიწის კადასტრის შემადგენელ ნაწილს და შეიცავდა აუცილებელ მონაცემებს მიწის ნაკვეთის და მასთან უძრავად დაკავშირებულ ქონების ობიექტების საზღვრების, რაოდენობრივ-თვისობრივი და სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ. მიწის რეგისტრაციის მიზანს წარმოადგენდა მიწის ნაკვეთის და მასთან უძრავად დაკავშირებული ქონების მიმართ უფლებათა წარმოშობის, გადაცემის, შეზღუდვის ან შეწყვეტის აღიარება და დადასტურება სახელმწიფოს მიერ.

,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-17 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, მიწის და სხვა უძრავი ქონების პირველადი რეგისტრაცია ხდებოდა სარეგისტრაციო ბარათის შედგენით ამ კანონისა და ყველა სხვა ნორმატიული აქტის მოთხოვნათა შესაბამისად, რომლებითაც განისაზღვრებოდა ამ ქონების უფლებრივი და ვალდებულებითი დატვირთვა. ამავე მუხლის მე-2 პუნქტის შესაბამისად, პირველადი რეგისტრაცია შეიძლებოდა მომხდარიყო ორ საფუძველზე: მიწის და სხვა უძრავი ქონების ობიექტებზე უფლებების დადგენისა და ამ ქონებაზე უფლებების გადასვლის საფუძველზე.

სააპელაციო სასამართლოს შეფასებით, ქ. ქუთაისში, ... ... ჩიხი, №2-ში მდებარე სახლის ერთი გამოყოფილი ნაწილის, რომელიც შედგებოდა ორი საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით - 31,70 კვ.მ. და საერთო ფართით - 31,70 კვ.მ., შემინული აივნის, ფართით - 4,60X1,90 მ.-ზე, ასევე სახლის მეორე გამოყოფილი ნაწილის, რომელიც შედგებოდა ხუთი საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით - 101,25 კვ.მ., დამხმარე ფართი - 28,25 კვ.მ., სასარგებლო ფართი - 129,5 კვ.მ. _ 3/4 ნაწილის ნ. პ-ას საკუთრებად რეგისტრაციის საფუძველი _ 1999 წლის 21 აპრილის ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის უფლების №დ2-1977 მოწმობა და 1995 წლის 17 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულება წარმოადგენდნენ უძრავ ქონებაზე უფლების დამდგენ დოკუმენტებს, რომელთა საფუძველზე, რეგისტრაციის განხორციელების დროისთვის მოქმედი ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ” საქართველოს კანონის შესაბამისად, შეიძლებოდა მომხდარიყო უძრავი ქონების რეგისტრაცია, რაც მხარეთა შორის დავას არ იწვევს.

სადავო გარემოებას წარმოადგენს ქ. ქუთაისში, ... ... ჩიხი, №2-ში მდებარე თანასაკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე განლაგებულ უნებართვო მშენებლობებზე და მინაშენებზე, კერძოდ, შემინულ აივანზე, ფართით - 3,45X1,9 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) და სათავსოზე, ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე (12,96 კვ.მ.), უფლების დამდგენი დოკუმენტის გარეშე, მიწის ნაკვეთის თანამესაკუთრეთა თანხმობისა და ლეგალიზების შესახებ აქტის არარსებობის პირობებში, ჯერ ნ. პ-ას, ხოლო შემდგომ სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე მისი მემკვიდრის _ ს. ჟ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის კანონიერება.

სააპელაციო სასამართლოს შეფასებით, ნ. პ-ას და ს. ჟ-ის სახელზე განხორციელებული სადავო რეგისტრაციების კანონიერებისათვის გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს იმას, რომ ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის სამსახურის მიერ მომზადებული, 2001 წლის 01 ნოემბრით დათარიღებული გეგმა-ნახაზის თანახმად, ქ. ქუთაისში, ... .. ჩიხი, №2-ში მდებარე სადავო შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,9 მ-ზე და სათავსო, ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე, იმყოფებოდა ნ. პ-ას მფლობელობაში, რომლებიც იყო უნებართვო და აზომილი იყო 1977 წელს. ქ. ქუთაისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათების თანახმად, სადავო შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,9 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) და სათავსო ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე (12,96 კვ.მ.), ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს მასალებში ირიცხებოდა ნ. პ-ას სახელზე, როგორც თვითნებური მშენებლობანი და მინაშენები. ამდენად, პალატას მიაჩნია, რომ აღნიშნული დოკუმენტები ქმნიდა სადავო ფართების საჯარო რეესტრში ნ. პ-ას, ხოლო მისი გარდაცვალების შემდგომ მისი მემკვიდრის, ს. ჟ-ის სახელზე დარეგისტრირების საფუძველს და ამისათვის არ არსებობდა მიწის ნაკვეთის თანამესაკუთრეთა თანხმობის წარდგენის საჭიროება.

რაც შეეხება აპელანტის არგუმენტს, რომ იმ პირობებში, როდესაც არ არსებობდა საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 24 ნოემბრის №660 ბრძანებულებით დამტკიცებული წესით გათვალისწინებული დოკუმენტი უნებართვო ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სარეგისტრაციო სამსახური, უფლებამოსილი არ იყო სადავო ფართების ლეგალიზებამდე მოეხდინა მათი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია, სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, ,,პროექტის შემთანხმებელი და მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ გადაწყვეტილების მიღების წესის” დამტკიცების შესახებ საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 24 ნოემბრის №660 ბრძანებულება უზრუნველყოფს უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების სამშენებლო ნორმებსა და წესებთან შესაბამისობის დადგენასა და აღნიშნულის დაკმაყოფილების შემთხვევაში, ექსპლუატაციაში მიღებას, რომელიც ამავდროულად არ შეიცავს რაიმე დათქმას ლეგალიზაციამდე ამგვარი ნაგებობის სამართლებრივი რეგისტრაციის დაუშვებლობის შესახებ, ანუ იგი ახდენს სულ სხვა სამართლებრივი ურთიერთობების რეგულირებას (მიშენებული ფართის სამშენებლო ნორმებთან შესაბამისობის დადგენა) და დაკავშირებული არ არის საჯარო რეესტრში ფართის სამართლებრივ რეგისტრაციასთან.

სააპელაციო სასამართლო ასევე უსაფუძვლოდ მიიჩნევს მოსარჩელის მოთხოვნას, ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის ტერიტორიული სამსახურის მიერ მომზადებული 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზისა და 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათების ბათილად ცნობის შესახებ და მიუთითებს, რომ მითითებული გეგმა-ნახაზი ასახავს არსებულ მდგომარეობას და მას მოსარჩელის უფლების დარღვევა არ გამოუწვევია. გეგმა-ნახაზის გამო სადავო აქტების გაუქმება, მისი კორექტირება შესაძლებელი იქნებოდა ნახაზზე არსებული ობიექტების არასწორი ასახვის შემთხვევაში, რაც მოცემულ შემთხვევაში არ დასტურდება. ასევე სწორად არის ასა-

ხული არსებული ფაქტობრივი მდგომარეობა ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის ტერიტორიული სამსახურის მიერ მომზადებულ 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათებაში და მოსარჩელე მხარემ ვერ წარმოადგინა რაიმე სარწმუნო მტკიცებულება, რომელიც დაადასტურებდა ამ ნაწილში მისი მოთხოვნის საფუძვლიანობას.

ამასთან, სააპელაციო სასამართლო იზიარებს პირველი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობას ხანდაზმულობასთან დაკავშირებით და მიიჩნევს, რომ 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზის, 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათებისა და 2002 წლის 30 სექტემბრის საჯარო რეესტრის ამონაწერის ბათილად ცნობის ნაწილში მოსარჩელეს სწორად ეთქვა უარი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უსაფუძვლობისა და ხანდაზმულობის გამო.

პალატა აღნიშნავს, რომ მოსარჩელე ასევე სადავოდ ხდის უკვე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაციის შესახებ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 26 დეკემბრის №892012161073 გადაწყვეტილებას, იმ ნაწილში, რომლითაც ს. ჟ-ის საკუთრებად დარეგისტრირდა ქ. ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხის №2-ში მდებარე შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) და სათავსო, ფართით - 3,6X3,6 მ-ზე (12,96 კვ.მ.).

სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ ,,საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონი განსაზღვრავს საჯარო რეესტრის წარმოების ორგანიზაციულ-სამართლებრივ საფუძვლებს, საჯარო რეესტრის მწარმოებელი ორგანოს – საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის – საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს უფლება-მოვალეობებს. ხსენებული კანონის მე-2 მუხლის ,,კ“ ქვეპუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო დოკუმენტს წარმოადგენს სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.
საქმის მასალებით დასტურდება, რომ სადავო ფართებზე ს. ჟ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციას საფუძვლად დაედო 2006 წლის 19 აპრილის №2-198 სამკვიდრო მოწმობა, რომლითაც მას, როგორც ნ. პ-ას ანდერძისმიერ და მეორე რიგის მემკვიდრეს, საკუთრებაში გადაეცა ის უძრავი ქონება, რაც საკუთრებაში გააჩნდა მამკვიდრებელს _ ნ. პ-ას.

სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ ს. ჟ-ის მიერ სარეგისტრაციო სამსახურში წარდგენილი უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი _ 2006 წლის 19 აპრილის №2-198 სამკვიდრო მოწმობა, სარეგისტრაციო სამსახურისათვის საკმარისი იყო, განეხორციელებინა ს. ჟ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. აღნიშნული დოკუმენტი წარმოადგენდა ,,საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის ,,კ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ უფლების დამადასტურებელ სარეგისტრაციო დოკუმენტს, რომლის შესაბამისად ს. ჟ-ს გააჩნდა მემკვიდრეობით მიღებულ უძრავ ქონებაზე, მათ შორის, სადავო ფართებზე რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლება.

ამდენად, სარეგისტრაციო სამსახურმა კანონის მოთხოვნათა შესაბამისად განსაზღვრა, რომ არ არსებობდა ს. ჟ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიმართ კანონით გათვალისწინებული სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან რეგისტრაციაზე უარის თქმის სამართლებრივი საფუძვლები და წარდგენილი 2006 წლის 19 აპრილის №2-198 სამკვიდრო მოწმობის, როგორც უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის საფუძველზე, უძრავ ნივთზე კანონის მოთხოვნათა დაცვით დაარეგისტრირა ს. ჟ-ის საკუთრების უფლება.

ამასთან, სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ ს. ჟ-ის სახელზე განხორციელებული სადავო რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული სამკვიდრო მოწმობა, რომლითაც მან მემკვიდრეობით მიიღო ნ. პ-ას დანაშთი სამკვიდრო ქონება, მათ შორის, უნებართვო მშენებლობანი და მინაშენები _ შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) და სათავსო, ფართით -

3,6X3,6 მ-ზე (12,96 კვ.მ.), მოსარჩელე მხარეს სადავოდ არ გაუხდია.

სააპელაციო სასამართლომ ასევე მიუთითა, სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველოსა და ა. ბ-ეს შორის 1996 წლის 14 თებერვალს დადებული სახელმწიფო ქონების ყიდვა-გაყიდვის №183 ხელშეკრულებაზე, რომლის ნასყიდობის საგანს წარმოადგენდა ა. ბ-ის მიერ აუქციონის წესით შეძენილი ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში მდებარე 32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი. რაც შეეხება უნებართვო მშენებლობებს და მინაშენებს, მათ შესახებ ნასყიდობის ხელშეკრულება არ შეიცავდა რაიმე მითითებას. აღნიშნულ ხელშეკრულებაში არ ფიქსირდება, რომ არასაცხოვრებელი ფართი აუქციონზე გავიდა და გაიყიდა უნებართვო ნაგებობებთან ერთად. საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებების თანახმად, გასხვისდა მხოლოდ 32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი და სწორედ აღნიშნულ ფართზე შეიძინა საკუთრების უფლება მოსარჩელე გ. გ-ის წინამორბედმა მესაკუთრემ, ა. ბ-ემ. ქ. ქუთაისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს 2004 წლის 24 მაისის ცნობა-დახასიათების თანახმად, ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს მასალებში, №48/151-,,ა’’ საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობის, სახელმწიფო ქონების ყიდვა-გაყიდვის №183 ხელშეკრულების და მიღება-ჩაბარების აქტის საფუძველზე, ა. ბ-ის სახელზე საკუთრების უფლებით ირიცხებოდა უძრავი ნივთი, მდებარე ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, სახლთმფლობელობა №2, არასაცხოვრებელი ფართი 32,5 კვ. მეტრი. მითითებულ ცნობა-დახასიათებაში ა. ბ-ის მფლობელობაში სხვა ფართის არსებობის შესახებ აღნიშნული არ არის. შესაბამისად, ა. ბ-ესთან დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, მოსარჩელე გ. გ-ემ საკუთრების უფლება მოიპოვა ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში მდებარე უძრავი ქონების იმ ნაწილზე _ 32,5 კვ. მეტრ არასაცხოვრებელ ფართზე, რაც საკუთრებაში გააჩნდა ა. ბ-ეს, ხოლო დანარჩენი ფართი მას არც საკუთრებაში და არც სარგებლობაში არ გადასცემია.

კასატორი (მოსარჩელე) – გ. გ-ე;
მოწინააღმდეგე მხარე (მოპასუხე) - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაცოი სამსახური, წარმომადგენელი - ა. მ-ი;

მესამე პირი - ს. ჟ-ი;

კასაციის საგანი და მოცულობა /ფარგლები/:
ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 2 აგვისტოს განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება (იხ. ს.ფ. 153-161; 197-207; ტ.2).

კასაციის მოტივები:
პროცესუალური:

მატერიალური: კასატორის განმარტებით, 2009 წლის 15 ივნისს ა. ბ-ისაგან შეიძინა ქ. ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხი, #2, პირველ სართულზე მდებარე 32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი, განთავსებული სხვა მესაკუთრეებთან ერთად თანასაკუთრებად რეგისტრირებულ 301 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე ა. ბ-ის ყველა უფლება - საკუთრება 32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელ ფართსა და თანასაკუთრება 301 კვ.მ. მიწაზე მიიღო უფლებრივი ნაკლისა და შეზღუდვის გარეშე.

თანასაკუთრების მიწაზე საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები გააჩნიათ სხვა თანამესაკუთრეებსაც - ს. ჟ-სა და ნ. პ-ას. შენობა-ნაგებობებისგან თავისუფალ მიწის ნაკვეთს (ეზოს, სან-კვანძსა და წყალს) უკავშირდებოდა არასაცხოვრებელი ფართის ერთ-ერთი ოთახიდან გაჭრილი კარის მეშვეობით, რომელიც გადიოდა შემინულ აივანში და იქიდან - ეზოში. ამ წესით თანასაკუთრების ეზოსა და მასზე მდებარე კომუნიკაციების სარგებლობა სახელმწიფოსაგან გადაეცა ა. ბ-ეს, მისგან კი კასატორს. 2013 წელს ს. ჟ-მა ჩაკეტა გასასვლელი კარი და განაცხადა, რომ შემინული აივანი მას ეკუთვნოდა. შემდგომში გაირკვა, რომ ს. ჟ-ის შემინული აივანი 3,45 x 1,9 მ-ზე (6,56 კვ.მ) და სათავსო ფარით - 3,60 x 3,60 მ-ზე (12,96) ასევე სხვა უნებართვო ნაგებობა სამკვიდროს მოწმობის საფუძველზე საკუთრებაში დაირეგისტრირა ს. ჟ-მა, მისი მამკვიდრებლის ნ. პ-ას დაკვეთით შეადგინეს 2001 წლის 1 ნოემბერს გეგმა-ნახაზი, რომელშიც შემინული აივანი - 3,45 X 1,9 მ-ზე (6,56 კვ.მ) და სათავსო ფართით - 3,60 X 3,60 მ-ზე (12,96) აღნიშნეს, როგორც ნ. პ-ას საკუთრებაში არსებული და გასცეს მასზე ცნობა-დახასიათება. 2002 წლის 10 ოქტომბრის საჯარო რეესტრის ამონაწერში აღნიშნული ფართები მითითებულია, ნ. პ-ას საკუთრებად, თუმცა იქვე მითითებულია, რომ საჭიროებს კანონთან შესაბამისობაში მოყვანას. კასატორის განმარტებით, აღნიშნული იყო უნებართვო ნაგებობის ნ. პ-ას საკუთრებაში დარეგისტრირება, მაგრამ როგორც სარეგისტრაციო მასალებიდან ირკვევა, ასეთი შინაარსის ჩანაწერი ჩაითვალა საკუთრების უფლების რეგისტრაციად და შემდგომში ნ. პ-ას სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე დარეგისტრირდა მამკვიდრებლის ს. ჟ-ის საკუთრებად. კასატორის მტკიცებით, ზემოაღნიშნული გეგმა-ნახაზი არ ასახავდა ადგილზე არსებულ ფაქტობრივ მდგომარეობას, მაშინ როდესაც გეგმა-ნახაზის დანიშნულება სწორედ ეს არის. მისი შემდგენი პირები ადგილზე არ გასულან და ფართი რეალურად არ დაუთვალიერებიათ, ასევე არ მოუძიებიათ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით საარქივო მასალები, რაც დაადასტურეს მოწმეებმა სასამართლო სხდომაზე. გეგმა-ნახაზის ფაქტობრივ მდგომარეობასთან შეუსაბამობა დასტურდება, ასევე იმითაც, რომ მასზე ასახულია ა. ბ-ის ყოფილი საკუთრება - 32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი, თუმცა ამ ფართიდან შემინულ აივანზე გასასვლელი კარი დატანილი არ არის, მაშინ როცა კარი რეალურად არსებობდა წინა მესაკუთრეების დროსაც და არის დღემდეც.

კასატორის მტკიცებით, სააპელაციო სასამართლომ სათანადოდ არ შეაფასა 2002 წლის 10 ოქტომბრის რეესტრის ამონაწერი, რომელშიც ნ. პ-ას საკუთრებად ფიქსირდებოდა ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში _ მდებარე უძრავი ქონება ს/კ ... - საერთო საკუთრებაში არსებული 301 კვ.მ. (დაზუსტებელი), მიწის ნაკვეთზე განლაგებული სახლის ერთი გამოყოფილი ნაწილი, რომელიც შედგება ორი საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით - 31,70 კვ.მ., და შემინული აივანი, ფართით - 4,60 X 1,90 კვ.მ. სახლის მეორე გამოყოფილი ნაწილი, რომელიც შედგება ხუთი საცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართით - 101,25 კვ.მ., დამხმარე ფართი - 28,25 კვ.მ., სასარგებლო ფართი - 129,5 კვ.მ. _ ¾ ნაწილი. ამონაწერში ვალდებულების განყოფილებაში რეგისტრირებულია სათავსო ფართით ვალდებულების განყოფილება: მოსარგებლე პ-ა ნ. _ ¼ ნაწილი. სათავსო, ფართით - 1,45 X 1,20 მ-ზე, 3,6 X 3,6 მ-ზე, შემინული აივანი, ფართით - 3,45 X 1,9 მ-ზე; 1,80 X 5,15 მ-ზე, კიბე - 1,30X3,80 მ-ზე, სათავსო, ფართით - 2,0X4,40 მ-ზე, 3,65X2,0 მ-ზე; დამხმარე ფართი - 27,36 კვ.მ, რომელიც მოსაყვანია კანონთან შესაბამისობაში ანუ რეესტრის ამონაწერით დასტურდება, რომ საერთო სარგებლობის მიწის ნაკვეთზე განთავსებული იყო უკანონო მიშენებები და ეზოში ცალკე მდგომი შენობები, რომლებიც ექვემდებარებოდა საკუთრების უფლების რეგისტრაციას (როგორც დოკუმენტშია მითითებული კანონთან შესაბამისობაში მოყვანას) მოქმედი კანონმდებლობის მოთხვნათა დაცვით. კასატორის მითითებით, თუ ჩავთვლით, რომ 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზისა და მის საფუძველზე წარდგენილი დოკუმენტების საფუძველზე 2002 წლის ოქტომბერში, ნ. პ-ას სახელზე, სხვა უძრავ ქონებასთან ერთად უნდა დარეგისტრირებულიყო ამჟამად სადავო შემინული აივანი - 3,45X1,9 მ-ზე (6,56 კვმ) და სათავსო ფართით - 3,60 X3,60 მ-ზე (12,96 კვ.მ), მაშინ დამატებით მითითება, რომ საჭირო იყო მათი კანონთან შესაბამისობაში მოყვანა, საჭირო აღარ იქნებოდა.

კასატორის განმარტებით, სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა, რომ 2002 წლის 30 სექტემბერს ნ. პ-ას სახელზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია განხორციელდა უნებართვო მინაშენებსა და მშენებლობებზე იმ დროს მოქმედი ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ კანონის საფუძველზე, რაც შემდეგ სამკვიდრო მოწმობით გადაეცა მემკვიდრეს ს. ჟ-ს და დარეგისტრირდა ამ უკანასკნელის საკუთრებად, შესაბამისის ფაქტობრივ და სამართლებრივ საფუძველს მოკლებულია. ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ კანონის საფუძველზე ნ. პ-ას სახელზე უნებართვო მინაშენებისა და მშენებლობების რეგისტრაცია არ განხორციელებულა და ვერ განხორციელდებოდა, რადგან ამას საჭიროებდა მიწის ნაკვეთის დანარჩენი თანამესაკუთრეების თანხმობა. ამასვე ადასტურებს თავად 2002 წლის 10 ოქტომბრის საჯარო რეესტრის ამონაწერი, რომელშიც გარკევით არის აღნიშნული, რომ შემინული აივანი - 3,45X1.9 მ-ზე (6,56 კვ.მ) სათავსო ფართით - 3,60 X3,60 მ-ზე (12,96 კვ.მ) და სხვა უნებართვო ნაგებობა მოსაყვანია კანონთან შესაბამისობაში, რაც არ ნიშნავს მათზე ნ. პ-ას საკუთრების უფლების რეგისტრაციას. თუ უფლება რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში იგი კანონშესაბამისია და დამატებით მითითებას, რომ ,,მოსაყვანია კანონთან შესაბამისობა“ - აღარ საჭიროებს. არც მარეგისტრირებელმა და არც სასამართლომ არ გაითვალისწინა, რომ თანასაკუთრების უფლების მიწის ნაკვეთზე მდებარე უნებართვო დამხმარე ნაგებობები, როგორც ტექინვენტარიზაციის მასალებითა და 2002 წლის მდგომარეობით საჯარო რეესტრის მონაცემებით ირკვეოდა საჭიროებდა კანონთან შესაბამისობაში მოყვანას. ავტომატურად რეჟიმში არ ქმნიდა რეგისტრაციის საფუძველს.

კასატორის განმარტებით, უნებართვო ნაგებობის ქვეშ მდებარე მიწა, რომ მხოლოდ ნ. პ-ას, შემდგომ კი ს. ჟ-ის საკუთრებას არ წარმოადგენს, სადავო არ არის, უნებართვო მშენებლობებით, მათ შორის, შემინული აივნით - 3,45 X 1.9 მ-ზე (6,56მ-ზე) და სათავსო ფართით - 3,60 X 3,60 მ-ზე (12,96 კვ.მ) მხოლოდ ისინი სარგებლობდნენ - საქმის მასალებიდან არ დასტურდება. სადავო შენობები, რომ ფაქტობრივად მის მფლობელობაში იყო, დასტურდება 2013 წლის იანვარში აღნიშნული ფართებიდან პოლიციის მიერ მისი გამოსახლებით. სასამართლოს უნდა გაეთვალისწინებინა, რომ მრავალბინიან სახლში ბინის მესაკუთრე იმავდროულად არის საერთო საკუთრების მონაწილეც, ყოველი ბინის მესაკუთრეს აქვს საერთო საკუთრებით სარგებლობის უფლება. ყოველი ბინის მესაკუთრეს შეუძლია ისარგებლოს საერთო საკუთრებით მისი წილის შესაბამისად.

სააპელაციო სასამართლომ ნ. პ-ას და შემდგომ ს. ჟ-ის სახელზე განხორციელებული რეგისტრაცია კანონიერად მიიჩნია იმ დასაბუთებით, რომ ,,ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის სამსახურის მიერ მომზადებული, 2001 წლის 01 ნოემბრით დათარიღებული გეგმა-ნახაზის თანახმად, ქ. ქუთაისში, ... ... ჩიხი, №2-ში მდებარე სადავო შემინული აივანი, ფართით - 3,45 X 1,9 მ2-ზე და სათავსო, ფართით - 3,60 X 3,60 მ2-ზე, იმყოფებოდა ნ. პ-ას მფლობელობაში, რომლებიც იყო უნებართვო და აზომილი იყო 1977 წელს. ქ. ქუთაისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათების თანახმად, სადავო შემინული აივანი, ფართით - 3,45 X 1,9 მ.-ზე (6,56 კვ.მ.) და სათავსო ფართით - 3,60 X 3,60 მ-ზე (12,96 კვ.მ.), ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს მასალებში ირიცხებოდა ნ. პ-ას სახელზე, როგორც „თვითნებური მშენებლობანი და მინაშენი“ აღნიშნული ფაქტების დადგენის შემდეგ სააპელაციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ აღნიშნული დოკუმენტები ქმნიდა სადავო ფართების საჯარო რეესტრში ნ. პ-ას სახელზე, ხოლო მისი გარდაცვალების შემდეგ, მისი მემკვიდრის ს. ჟ-ის სახელზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძველს, რასაც არ სჭირდებოდა მიწის თანამესაკუთრეთა თანხმობა.
კასატორმა იმის დასტურად რომ სადავო შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,9 მ-ზე და სათავსო, ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე (12,96 კვ.მ) არც 2001 წლის და არც 2013 წლის იანვრის თვემდე არ იმყოფებოდა ს. ჟ-ისა და მისი ოჯახის წევრთა მფლობელობაში და შემინული აივანი და სათავსო არ ირიცხებოდა ტექ.ინვენტარიზაციის ბიუროს მასალებში ნ. პ-ას სახელზე, მიუთითა ტექ-ბიუროს მიერ მომზადებულ 1960 წლის 10 იანვრის სამოსახლო ნაკვეთის გეგმა-ნახაზზე, ტექ-ბიუროს მიერ მომზადებულ 2000 წლის 3 ნოემბრის გეგმა-ნახაზზე და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 18.02.3014 წ. ინფორმაციის უძრავ ნივთზე უფლებრივი მდგომარეობის შესახებ, პირველი ორი მტკიცებულება დართული იყო სარჩელზეც, რაც სასამართლოებმა არ გაითვალისწინეს.

ს. ჟ-ის 2012 წლის 20 დეკემბრის განცხადების საფუძველზე განხორციელებული რეგისტრაცია სასამართლომ კანონიერად მიიჩნია, იმ საფუძვლით, რომ რეგისტრაცია განხორციელდა 2006 წლის 19 აპრილის 2-198 სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე, რაც სადავოდ არ გამხდარა. კასატორის განმარტებით, საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებებით სრულიად სააწინააღმდეგო დასტურდება. კერძოდ, საქმის მასალებით, უდავოდ დადასტურებულია, რასაც ქვემდგომმა სასამართლოებმა შეგნებულად აუარეს გვერდი იმ ფაქტს, რომ თანასაკუთრებაში არსებულ 301 კვ.მ. მიწაზე, გასული საუკუნის 60-იანი წლებიდან ფიქსირდებოდა თვითნებური, უნებართვო მინაშენები და მშენებლობები, რომლითაც თანამესაკუთრეები (და არა მხოლოდ ნ. პ-ა) სარგებლობდნენ. ასევე უდავოდ დადასტურებული ფაქტია, რომ შემინული აივანი, ფართით - 3,45 X 1,9 მ-ზე 1996 წლამდე, ვიდრე არასაცხოვრებელ ფართს ა. ბ-ე შეიძენდა სახელმწიფოსაგან პრივატიზების წესით, იმყოფებოდა სახელმწიფო სარგებლობაში, მაგრამ არ ყოფილა უფლების დამდგენი დოკუმენტის საფუძველზე რეგისტრირებული ტექ.ინვენტარიზაციის ბიუროში, არამედ იგი აღრიცხული იყო, როგორც უნებართვო მინაშენი. მას შემდეგ, რაც ამ ფართის მომიჯნავე არასაცხოვრებელი ფართი პრივატიზებით გადაეცა ა. ბ-ეს, როგორც პრივატიზებული ფართების გამოყენებისათვის აუცილებელი საჭიროების ფართი, შემინული აივანიც მის სარგებლობაში გადავიდა, აღნიშნული შემინული აივანი პრივატიზებული 32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართის გამოსაყენებლად აუცილებელს წარმოადგენს, მიდგმულია მასზე და უკავშირდება ეზოში მდებარე წყალსა და სანიტარულ კვანძებს, ასეთი აუცილებელი კომუნიკაციები კი არასაცხოვრებელ ფართს დამოუკიდებლად არ გააჩნია.

კასატორის მოსაზრებით, სასამართლოს დავის კანონიერად გადაწყვეტის მიზნით, მხოლოდ ერთი საკითხი უნდა გაერკვია - ობიექტურად რა გახდა 2011 წლის გეგმა-ნახაზზე სადავო ფართების დატანის საფუძველი. თუ ტექ-ბიუროს არქივში აღმოჩნდებოდა საამისო რაიმე დოკუმენტი, ყველა შემდგომი მოქმედება, რაც სარეგისტრაციო სამსახურმა განახორციელა, იქნებოდა კანონიერი, რასაც სასამართლომ გვერდი აუარა.

სააპელაციო სასამართლომ უსაფუძვლოდ მიიჩნია, სასარჩელო მოთხოვნა ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის ტერიტორიული სამსახურის მიერ მომზადებული 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზისა და 2002 წლის 13 სექტემბრის 5/26 ცნობა-დახასიათების ბათილად ცნობის ნაწილში, იმაზე მითითებით, რომ თითქოს ამ ნახაზსა და ცნობა-დახასიათებაში ასახულია ფაქტობრივი მდგომარეობა და მისი კანონიერი უფლების დარღვევა არ გამოუწვევია. სასამართლოს განმარტებით, მოსარჩელეს არ წარუდგენია სათანადო მტკიცებულებები, რითაც დადასტურდებოდა, რომ ნახაზსა და ცნობა-დახასიათებაში ობიექტები არასწორად იყო ასახული. სარჩელით მოთხოვნილი იყო 2001 წლის 1 ნოემბრის გეგმა-ნახაზისა და 2002 წლის 13 სექტემბრის 5/26 ცნობა-დახასიათების კანონიერების შემოწმება, რომლებიც საფუძვლად დაედო სადავო რეგისტრაციას. სასამართლომ სწორედ მათზე დაყრდნობით უთხრა უარი სარჩელის დაკამაყოფილებაზე.

რაც შეეხება სააპელაციო სასამართლოს მითითებას, სარჩელის ხანდაზმულობასთან მიმართებით, კასატორმა განმარტა, რომ 2013 წლამდე სადავო უნებართვო ნაგებობებით შეუზღუდავად სარგებლობდა, მხოლოდ 2013 წლის იანვარში, პოლიციის მიერ აეკრძალა სარგებლობის უფლება და რის შემდეგაც მოიძია დოკუმენტაცია სადავო ფართებზე ს. ჟ-ის უფლებების გარკვევის მიზნით.

კასატორი არ ეთანხმება, სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას ს. ჟ-ის სახელზე განხორციელებული რეგისტრაციის კანონიერებასთან დაკავშირებით მხოლოდ იმ საფუძვლით, რომ მან ქონება მიიღო სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე, რომელიც მოცმეულ საქმეზე დავის საგანს არ წარმოადგენს და სამკვიდრო მოწმობა წარმოადგენდა უფლების დამდგენ რეგისტრაციის დოკუმენტს, სააპელაციო სასამართლოს უნდა გამოეკვლია, რამდენად სწორად შედიოდა სამკვიდრო მოწმობაში სადავო ფართები და ყველა არსებული და საქმეში დაცული მტკიცებულებების სრულყოფილი ურთიერთშეჯერებისა და შეფასების შედეგად უნდა მოეხდინა ზემოაღნიშნული ქონებისადმი მოსარჩელის სამართლებრივი კავშირის დადგენა.

სამართლებრივი: კასატორის მტკიცებით, სააპელაციო სასამართლომ გასაჩივრებულ განჩინებაში არ მიუთითა, არც ერთ ნორმაზე, რომელიც უნებართვო მინაშენების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის წესს ითვალისწინებს, სასამართლომ ,,მიწის რეგისტრაციის წესის შესახებ“ საქართველოს კანონის ისეთი ნორმები განმარტა, რომლებიც სადავო სამართლებრივი ურთიერთობის მოსაწესრიგებლად არ გამოდგება და ყურადღება არ გაამახვილა ამ კანონის მე-13, მე-16 და 27-ე მუხლებზე, არ გამოიყენა ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონი და შესაბამისი ინსტრუქცია, რომლითაც სარეგისტრაციო სამსახური ვალდებულია სარეგისტრაციოდ წარდგენილი მონაცემები შეადაროს მასთან ან ტექ.ბიუროში დაცულ მონაცემებთან (იხ. ს.ფ. 93-109; ტ.3).

მოწინააღმდეგე მხარეს - საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურს წერილობითი მოსაზრება საკასაციო საჩივრის დასაშვებობასთან დაკავშირებით არ წარმოუდგენია.

საკასაციო სასამართლოში წარმოდგენილი წერილობითი მოსაზრებით, მესამე პირმა - ს. ჟ-მა მოითხოვა საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობა, მისი განმარტებით, საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებდა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34.3 ნაწილის მოთხოვნებს (იხ. ს.ფ. 129-136; ტ.3).

საკასაციო სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის პროცესუალური წანამძღვრები (საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34.3 მ.):

საკასაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ გ. გ-ის საკასაციო საჩივარი შეიცავს მითითებებს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34.3 ნაწილის ,,გ” ქვეპუნქტით გათვალისწინებულ საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საფუძვლის თაობაზე და ის მიჩნეულ იქნა დასაშვებად, როგორც პროცესუალური კასაცია.

სსსკ-ის 218-ე მუხლის მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად საკასაციო სასამართლოს
შეთავაზება მხარეთა შორის დავის მორიგებით დასრულების თაობაზე უშედეგო აღმოჩნდა(იხ.სხდომის ოქმი, ს.ფ. 153-156; ტ.3).

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმებისა და საქმის სასამართლო განხილვის შედეგად მივიდა იმ დასკვნამდე, რომ გ. გ-ის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2013 წლის 30 დეკემბრის განჩინება და საქმე ხელახლა განსახილველად უნდა დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს, შემდეგ გარემოებათა გამო:

საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გამოტანისას სააპელაციო სასამართლომ დაარღვია მატერიალური და საპროცესო სამართლის ნორმები, კერძოდ, სსსკ-ის 393-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ა“ და „ბ“ ქვეპუნქტები და 394-ე მუხლის „ე1“ ქვეპუნქტის მოთხოვნები. საქმეზე ფაქტობრივი გარემოებები დადგენილია არასრულად, სწორად არ იქნა გამოკვლეული საქმის მასალები და დადგენილი ფაქტები, რითიც დარღვეულია სსსკ-ის 105-ე მუხლის მოთხოვნები. სასამართლომ დავა გადაწყვიტა ისე, რომ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს არ მისცა სწორი სამართლებრივი შეფასება, სადავო სამართალურთიერთობას არასწორად შეუფარდა სამართლის ნორმა, სასამართლო დასკვნა არ გამომდინარეობს საქმეში შეკრებილი მტკიცებულებების ობიექტური ანალიზისა და შეფასებიდან. აგრეთვე სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობებში არ არის გაქარწყლებული აპელაციის მოტივები.

სსსკ-ის 407.2 მუხლის შესაბამისად, საოლქო სასამართლოს კოლეგიის ან პალატის მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).

საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ საქმის ფაქტობრივ გარემოებების დადგენასა და შეფასებასთან დაკავშირებით წარმოდგენილია დასაბუთებული პრეტენზია, რის გამოც მისი საპროცესო კანონმდებლობასთან შესაბამისობა ექვემდებარება საკასაციო სასამართლოს მიერ შეფასებას.

საქმის მასალების შესაბამისად: 1996 წლის 14 თებერვალს სახელმწიფო ქონების
მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველოსა და ა. ბ-ეს შორის გაფორმდა სახელმწიფო ქონების ყიდვა-გაყიდვის №183 ხელშეკრულება, ნასყიდობის საგანს წარმოადგენდა ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში მდებარე 32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი. ნასყიდობის ხელშეკრულებისა (იხ. ს.ფ. 40; ტ.1) და მიღება-ჩაბარების აქტის (იხ. ს.ფ. 38; ტ.1) საფუძველზე, 1996 წლის 21 თებერვალს გაიცა საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა №48/151-,,ა’’. ნასყიდობის საგანი შედგებოდა 2 ოთახისაგან, ფართით 12,80 კვ.მ. და 19,70 კვ.მ. (იხ. ს.ფ. 37; ტ.1).

2009 წლის 15 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში მდებარე 32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი (საკადასტრო კოდით №...) შეიძინა მოსარჩელე გ. გ-ემ.

2009 წლის 15 ივნისის საჯარო რეესტრის ამონაწერის შესაბამისად, (საკადასტრო კოდით №...) ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა ... ჩიხი, №2-ში მდებარე 32,5 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართის მესაკუთრედ რეგისტრირებულია გ. გ-ე, უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტებად მითითებულია ნასყიდობის ხელშეკრულება, დამოწმების თარიღი: 15/06/ 2009 წ. (იხ. ს.ფ. 35; ტ.1).
ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის სამსახურის 2000 წლის 3 ნოემბრის №ქ/239 პასუხიდან ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს სახელზე და ამავე თარიღით შედგენილი გეგმა-ნახაზიდან და ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის სამსახურის 2002 წლის 2 ოქტომბრის №პ/28 ცნობიდან ირკვევა, რომ ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხის №2-ში მდებარე საცხოვრებელი სახლი ეკუთვნოდა ნ. პ-ას ¼ უფლებით და ნ. პ-ას 3/4 უფლებით (საუძვლები:1) ნაჩუქრობის ხელშეკრულება 29.05.99 წ.; 2) მემკვიდრეობის მოწმობა 21.04.99 წ. შედგება 5 საცხოვრებელი ოთახისაგან ფართით: 1) 16,12 მ2; 2) 25,09 მ2; 3)15,39 მ2; 4) 25,45მ2; 5) 19,20 მ2; სულ - 104,25მ2; დამხმარე ოთახებისგან ფართით: 1) 11,66 მ2; 2)4,18მ2; 3) 4,18მ2; 4) 8,13 მ2; 5)28,25 მ2; სულ - 56,40 მ2. ზომით 1,35X1,15 მ-ზე, შემინული აივნისაგან ზომით 5,15X1,80 მ-ზე;
სახლის მეორე გამოყოფილი ნაწილი ეკუთვნის პ-ა ნ. (საფუძველი: ნასყიდობის ხელშეკრულება 17.08.95.) შედგება 2 საცხოვრებელი ოთახისგან ფართით: 1)12,90 მ2; 2)18,80 მ2; სულ - 31,70 მ2; შემინული აივნისგან ფართით -4,60X1,50 მ2. უნებართვო დამხმარე მინაშენისაგან.

სახლის მესამე გამოყოფილი ნაწილი ეკუთვნის ა. ბ-ეს (საფუძველი: 1) საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა 28.02.96 წ.; 2) 1996 წლის 14 თებერვლის სახელმწიფო ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება #183; 3) მიღება-ჩაბარების აქტი 19.02.96) შედგება 2 არასაცხოვრებელი ოთახისაგან, ფართებით - 12,80 კვ.მ. და 19,70 კვ.მ; სულ - 32,50 კვ.მ. ისე შემინული აივნისაგან, ზომით - 3,45 X 1,90მ-ზე (იხ. ს.ფ. 37-41; ტ. 1).

2012 წლის 11 დეკემბერს გ. გ-ემ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებებში ცვლილების რეგისტრაცია, ქ. ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხი, №2 .

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 17 დეკემბრის №892912143865-03 გადაწყვეტილებით გ. გ-ის განცხადებაზე შეჩერდა საქმის წარმოება, ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე მუხლის საფუძველზე, შემდეგი მოტივით, როდესაც ხდება საერთო საკუთრების მიწის ნაკვეთზე ერთ-ერთი თანამესაკუთრის მიერ შენობა-ნაგებობის ფართის გაზრდა ,,საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის“ მე-14 მუხლის მე-9 ნაწილის თანახმად, აუცილებელია მიწის ნაკვეთზე არსებული ყველა თანამესაკუთრის სათანადო წესით დამოწმებული თანხმობა. მას მიეცა ვადა, წარმოედგინა, ან ყველა თანამესაკუთრის სათანადო წესით დამოწმებული თანხმობა, ან შესაბამისი სამსახურის მიერ გაცემული პროექტი ზედმეტ ფართზე.

გ. გ-ემ 2012 წლის 24 დეკემბერს განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურს და ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილებიდან გამომდინარე, მოითხოვა ინფორმაციის გაცემა - ქ. ქუთაისში, ... ქ. ... ჩიხი, №2 მდებარე, პირველ სართულზე არსებული შემინული აივანი, ზომით 3,35X1,90 მ-ზე არის თუ არა დღეის მდგომარეობით საჯარო რეესტრში აღრიცხული რომელიმე თანამესაკუთრის, კერძოდ, ა.წ. გარდაცვლილი ნ. პ-ას ან მისი უფლებამონაცვლის ს. ჟ-ის სახელზე და დადებით შემთხვევაში, როდის მოხდა ამ შემინული აივნის რეგისტრაცია და საამისოდ დამოწმებული თანხმობა ან შესაბამისი სამსახურის მიერ გაცემული პროექტი ზედმეტ ფართზე.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 28 დეკემბრის წერილით (იხ. ს.ფ. 62; ტ.1) გ. გ-ეს ეცნობა, რომ შემინული აივანი, ზომით - 3,35X1,90მ-ზე (6,56 კვ.მ) რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში და შეადგენს უძრავი ნივთის მდებარე ქ. ქუთაისი, ... ქ. ... ჩიხი, №2 მდებარე, მიწის (უძრავი ქონების – საკადასტრო კოდი:№... ფართით - 48,74 კვ.მ. 1-ლი სართულის შემადგენელ ნაწილს, რომლის მესაკუთრეა ს. ჟ-ი, აღნიშნული ნივთი დარეგისტრირდა 2002 წლის 30 სექტემბრის №032002003412 განცხადების და მასზე დართული დოკუმენტაციის საფუძველზე, ამასთან, ეცნობა, რომ მოცემული უფლების რეგისტრაცია არ საჭიროებდა მიწის ნაკვეთზე არსებული ყველა თანამესაკუთრის თანხმობას, ვინაიდან, ზემოთ აღნიშნული ფართი მითითებულია ნ. პ-ასათვის მომზადებული მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათებაში.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 15 იანვრის №892012143865-04 გადაწყვეტილებით გ. გ-ის 2012 წლის 11 დეკემბრის განცხადებაზე შეწყდა წარმოება, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში დაინტერესებული პირის მიერ შეჩერების საფუძვლების აღმოფხვრის დამადასტურებელი დოკუმენტების წარუდგენლობის გამო.

საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობასა და შეფასებას, რომ 2001 წლის 01 ნოემბრის გეგმა-ნახაზის, 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათებისა და 2002 წლის 30 სექტემბრის საჯარო რეესტრის ამონაწერის ბათილად ცნობის ნაწილში მოსარჩელეს სწორად ეთქვა უარი საქალაქო სასამართლოს მიერ სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უსაფუძვლობისა და ხანდაზმულობის გამო, მისი დაუსაბუთებულობის და საქმის მასალებთან შეუსაბამობის გამო, კერძოდ:

დასაბუთებულია კასატორის მოტივი სარჩელის ხანდაზმულად მიჩნევის თაობაზე სასამართლო დასკვნის კანონშეუსაბამობისა და უსწორობის თაობაზე, რამდენადაც საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ აღნიშნული დასკვნა არ გამომდინარეობს საქმის ფაქტობრივი გარემოებების ყოველმხრივი და ობიექტური გამოკვლევა-დადგენა-შეფასებიდან, რაც კანონიერი სამართალწარმოების აუცილებელ საპროცესო სტანდარტს წარმოადგენს. სააპელაციო სასამართლოს მიერ სრულიად უკრიტიკოდ არის გაზიარებული საქალაქო სასამართლოს დასკვნა სარჩელის ხანდაზმულად მიჩნევასთან დაკავშირებით, რომელმაც თავის მხრივ, ასევე უკრიტიკოდ გაიზიარა „მოპასუხის არგუმენტაცია და მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 128-ე მუხლის მე-3 ნაწილზე, რომლის შესაბამისად ხანდაზმულობის საერთო ვადა შეადგენს 10 წელს.“ (ციტატა გადაწყვეტილებიდან, იხ.ს.ფ.236;ტ.2), სააპელაციო სასამართლოს არ უმსჯელია, რომელი მტკიცებულებების შეფასების საფუძველზე ჩამოაყალიბა ქვემდგომმა სასამართლომ და რომელ მტკიცებულებებზე დაყრდნობით დაასკვნა, რომ მოსარჩელემ გაუშვა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 128-ე მუხლის მე-3 ნაწილით დადგენილი ხანდაზმულობის საერთო ათწლიანი ვადა. არც ერთი ინსტანციის სასამართლოს არ უმსჯელია და არ გაუქარწყლებია მოსარჩელის მოტივაცია ხანდაზმულობის ვადაში სარჩელის შეტანის დამადასტურებელ ფაქტობრივ გარემოებებთან დაკავშირებით.

ობიექტური გამოკვლევის, შესაბამისად, სამართლებრივი შეფასების მიღმა დარჩა ფაქტები, თუ როდის გახდა ცნობილი გ. გ-ისთვის უფლების დარღვევის შესახებ, ამ საკითხის გამოკვლევისას გათვალისწინებული და შეფასებული არ ყოფილა, მოსარჩელე სადავო ნაგებობებით სარგებლობდა თუ არა და როდემდე, შეწყვიტა თუ არა სარგებლობა საპოლიციო ორგანოს ჩარევის საფუძველზე (იხ.ს.ფ.44, ტ.1), როდის გაეცნო იგი კანონით დადგენილი წესით საჯარო რეესტრის სამართლებრივ აქტებს, აპელანტის არგუმენტი, რომ 2001 წლის 01 ნოემბრის გეგმა-ნახაზი და 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათება, ისევე როგორც 2002 წლის 30 სექტემბრის ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, მოსარჩელეს გადაეცა 2013 წლის 25 დეკემბერს, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ. სადავო აქტები 2013 წლის 24 იანვარს გაასაჩივრა ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურში, ხოლო პასუხის მიუღებლობის და საჩივრის განუხილველობის გამო, საჯარო რეესტრის სააგენტოში საჩივარი ფოსტით გაიგზავნა 2013 წლის 22 თებერვალს და სააგენტოს ჩაბარდა 2013 წლის 25 თებერვალს, რომელიც საერთოდ არ არის გამოკვლეული და გაქარწყლებული, რითაც დარღვეულია სსსკ-ის 105-ე მუხლის მოთხოვნები.

ამდენად, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სრულიად დაუსაბუთებელია სასამართლოს დასკვნები სარჩელის ხანდაზმულად მიჩნევის თაობაზე, რის გამოც, სასამართლო საქმის ხელახლა განხილვისას ვალდებულია საპროცესო კანონმდებლობის თანახმად იმსჯელოს და უტყუარად დაადგინოს სარჩელის ხანდაზმულობის საკითხი, რამდენადაც სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლით განსაზღვრულია სასარჩელო ხანდაზმულობის ვადის დენის ათვლის წესი, კერძოდ, მოთხოვნის წარმოშობის მომენტიდან.

აგრეთვე, საკასაციო სასამართლოს დაუსაბუთებლად მიაჩნია სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა სარჩელის უსაფუძვლოდ მიჩნევის თაობაზე, რამდენადაც იგი ასევე არ ემყარება საქმის მასალების ყოველმხრივ და ობიექტურ გამოკვლევა-დადგენა-შეფასების საპროცესო ვალდებულების კანონიერ შესრულებას, შესაბამისად, სახეზეა არსებითი ხასიათის პროცესუალური დარღვევა, რაც გასაჩივრებული განჩინების გაუქმების საფუძველია.

საკასაციო სასამართლო სარჩელის უსაფუძვლოდ მიჩნევასთან დაკავშირებით გამოტანილი სასამართლო დასკვნის კანონშეუსაბამობის თაობაზე კასაციას მიიჩნევს დასაბუთებულად, შემდეგ გარემოებათა გამო:

სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, სადავო გარემოებას წარმოადგენს ქ. ქუთაისში, ... ... ჩიხი, №2-ში მდებარე თანასაკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე განლაგებულ უნებართვო მშენებლობებზე და მინაშენებზე, კერძოდ, შემინულ აივანზე, ფართით - 3,45X1,9 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) და სათავსოზე, ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე (12,96 კვ.მ.), უფლების დამდგენი დოკუმენტის გარეშე, მიწის ნაკვეთის თანამესაკუთრეთა თანხმობისა და ლეგალიზების შესახებ აქტის არარსებობის პირობებში, ჯერ ნ. პ-ას, ხოლო შემდგომ სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე მისი მემკვიდრის _ ს. ჟ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის კანონიერება, რომლის შემოწმებისას სასამართლოს შეფასებით, „გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს იმას, რომ ქ. ქუთაისის მერიის ტექ-აღრიცხვის სამსახურის მიერ მომზადებული, 2001 წლის 01 ნოემბრით დათარიღებული გეგმა-ნახაზის თანახმად, ქ. ქუთაისში, ... ... ჩიხი, №2-ში მდებარე სადავო შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,9 მ-ზე და სათავსო, ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე, იმყოფებოდა ნ. პ-ას მფლობელობაში, რომლებიც იყო უნებართვო და აზომილი იყო 1977 წელს. ქ. ქუთაისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათების თანახმად, სადავო შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,9 მ-ზე (6,56 კვ.მ.) და სათავსო ფართით - 3,60X3,60 მ-ზე (12,96 კვ.მ.), ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს მასალებში ირიცხებოდა ნ. პ-ას სახელზე, როგორც თვითნებური მშენებლობანი და მინაშენები. ამდენად, პალატას მიაჩნია, რომ აღნიშნული დოკუმენტები ქმნიდა სადავო ფართების საჯარო რეესტრში ნ. პ-ას, ხოლო მისი გარდაცვალების შემდგომ მისი მემკვიდრის, ს. ჟ-ის სახელზე დარეგისტრირების საფუძველს და ამისათვის არ არსებობდა მიწის ნაკვეთის თანამესაკუთრეთა თანხმობის წარდგენის საჭიროება “(იხ, განჩინება, გვ.19; ს.ფ. 85; ტ.3).

საკასაციო სასამართლოს შეფასებით, ზემომითითებული დასკვნის შედგენისას სასამართლოს არ უმსჯელია თუ რის საფუძველზე აისახა სადავო ფართი გასაჩივრებულ გეგმა-ნახაზსა და ცნობა-დახასიათებაში, იმ პირობებში, როცა იგი წარმოადგენდა სახელმწიფოს (საბინაო სამმართველოს სახით) საკუთრებას, რომელიც წლების განმავლობაში თავად განაგებდა და განკარგავდა (აქირავებდა) ფართს; საქმის მასალებით არ დასტურდება მესაკუთრის მიერ ამ ფართის კანონით დადგენილი წესით განკარგვის ფაქტი; სადავო ფართი ასევე არ შესულა ნ. პ-ას მიერ მემკვიდრეობით მიღებულ სამკვიდრო მასაში; ს. ჟ-მა ნ. პ-ას საკუთრება მემკვიდრეობით მიიღო საჯარო რეესტრის ჩანაწერის მიხედვით, რომელშიც 2002 წლის 10 ოქტომბრის საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, აღნიშნული ფართები მითითებულია, ნ. პ-ას საკუთრებად, იმ დათქმით, რომ საჭიროებს კანონთან შესაბამისობაში მოყვანას, ხოლო ნ. პ-ას სამკვიდრო მოწმობაში ეს ფართი აღნიშნულია ექსპლუატაციაში მისაღები ფართის სტატუსით, შესაბამისად, გამოკვლეული არ არის კანონთან შესაბამისობაში არმყოფი უნებართვო ნაგებობების თაობაზე გეგმა-ნახაზზე რის შედეგად და რა საფუძვლით აღინიშნა, როგორც ნ. პ-ას საკუთრებაში არსებული, რაზედაც გაიცა ამგვარი ცნობა-დახასიათება და რომლის შედეგად, შემინული აივანი - 3,45 x 1,9 მ-ზე (6,56 კვ.მ) და სათავსო ფართით - 3,60 x 3,60 მ-ზე (12,96) ასევე სხვა უნებართვო ნაგებობა სამკვიდროს მოწმობის საფუძველზე საკუთრებაში დაირეგისტრირა ს. ჟ-მა.

2002 წლის 10 ოქტომბრის საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, აღნიშნული(სადავო) ფართები მითითებულია რა ნ. პ-ას საკუთრებად, იმ დათქმით, რომ საჭიროებს კანონთან შესაბამისობაში მოყვანას, გაურკვეველია, რა ნორმატიულ საფუძველზე ჩაითვალა ასეთი შინაარსის ჩანაწერი მოცემულ ფართზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციად და შემდგომში ნ. პ-ას სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე დარეგისტრირდა მამკვიდრებლის ს. ჟ-ის საკუთრებად.

სააპელაციო სასამართლოს არ გამოუკვლევია, ზემოაღნიშნული გეგმა-ნახაზი, რომლის კანონიერების შემოწმება სარჩელის საგანს წარმოადგენს, ასახავდა თუ არა ადგილზე არსებულ ფაქტობრივ მდგომარეობას, რამდენადაც ამ სარეგისტრაციო მასალის - გეგმა-ნახაზის დანიშნულება და ფუნქცია სწორედ მონაცემების ზუსტი ფიქსაციაა, შესაბამისად, გაურკვეველია რა ობიექტური საფუძველი გააჩნია სადავო ფართების დატანას გეგმა-ნახაზზე, აღნიშნულის დასადგენად სასამართლოს არ გამოუკვლევია არც საქმეში არსებული, 2001 წლამდე პერიოდის საარქივო მასალები, მათ შორის, ა. ბ-ის ფართებთან დაკავშირებით, რამდენადაც ამგვარი კვლევის შედეგები სასამართლო აქტში ასახული არ არის.

ამდენად, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა, რომ „აღნიშნული დოკუმენტები
ქმნიდა სადავო ფართების საჯარო რეესტრში ნ. პ-ას, ხოლო მისი გარდაცვალების შემდგომ მისი მემკვიდრის, ს. ჟ-ის სახელზე დარეგისტრირების საფუძველს და ამისათვის არ არსებობდა მიწის ნაკვეთის თანამესაკუთრეთა თანხმობის წარდგენის საჭიროება“ (იხ, განჩინება, გვ.19; ს.ფ. 85; ტ.3), სრულიად დაუსაბუთებელია და არ გამომდინარეობს საქმის მასალების ობიექტური შეფასებიდან.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს საკასაციო პრეტენზიის დასაბუთებულობას, რომ
2001 წლის 01 ნოემბრის გეგმა-ნახაზის, 2002 წლის 13 სექტემბრის №5/26 ცნობა-დახასიათების შედგენამდე, სადავო შემინული აივანი და სათავსო ტექნიკური ინვენტარიზაციის მასალებში ნ. პ-ას ან სხვა თანამესაკუთრეთა სახელზე აღრიცხული არ ყოფილა და ვერც იქნებოდა მათი თვითნებურად აშენებისა, შესაბამისად, მათზე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტაციის არარსებობის გამო.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, სრულიად დაუსაბუთებელია სასამართლოს დასკვნა, რომ მოსარჩელეს სადავო აქტებით ზიანი არ მიდგომია, მით უფრო იმის გათვალისწინებით, რომ მოცემული საკითხი პროცესუალური კანონმდებლობის მიხედვით სარჩელის დასაშვებობის სტადიაზე უნდა შემოწმდეს, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-ე და 262-ე მუხლების შესაბამისად.

ასევე, სასამართლოს დასკვნა, ს. ჟ-ის სახელზე განხორციელებული სადავო რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული სამკვიდრო მოწმობის (რომლითაც მან მემკვიდრეობით მიიღო ნ. პ-ას დანაშთი სამკვიდრო ქონება, მათ შორის, უნებართვო მშენებლობანი და მინაშენები _ შემინული აივანი, ფართით - 3,45X1,90 მ-ზე /6,56 კვ.მ./ და სათავსო, ფართით - 3,6X3,6 მ-ზე /12,96 კვ.მ.) მოსარჩელის მხრიდან გაუსაჩივრებლობის გამო ს. ჟ-ის სახელზე ფართის რეგისტრაცია ვერ იქნება გაბათილებული, დაუსაბუთებელია იმ ელემენტარული მიზეზის გამო, რომ სარჩელით დავის საგანს წარმოადგენს სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე განხორციელებული რეგისტრაცია, რამდენადაც სამკვიდრო მოწმობაში
ეს ფართი აღნიშნულია ექსპლუატაციაში მისაღები ფართის სტატუსით, რაც სამემკვიდრეო სამართლის მიხედვით გამორიცხავს მის სამკვიდრო მასაში ჩათვლის შესაძლებლობას.

სააპელაციო სასამართლოს არ უმსჯელია, სადავო ფართის კავშირი გ. გ-ის საკუთრებაში მყოფ ფართთან, აპელანტი ამტკიცებდა, რომ შემინული აივნის გარეშე მისთვის შეუძლებელი ხდება საერთო სარგებლობის ეზოთი, იქ არსებული სანიტარული კვანძით სარგებლობა. ასევე, არ უმსჯელია, თუ ვინ სარგებლობდა ამ ფართით, როგორც მანამდე, ისე ს. ჟ-ის სახელზე დარეგისტრირებიდან სარჩელის აღძვრამდე პერიოდში და რა საფუძვლით, სადავო ფართის საცხოვრებელი სახლის თანამესაკუთრეთა საერთო სარგებლობის უფლების გამომრიცხავი ან დამადასტურებელი გარემოებების დადგენა უნდა დაემყაროს ჯერ კიდევ მხარეთა წინამორბედების, ნ. პ-ასა და ა. ბ-ის ბინათსარგებლობის პერიოდის ამსახველი მტკიცებულებების გამოკვლევა-დადგენას, კერძოდ, სადავო შემინული აივანი და სათავსო ირიცხებოდა თუ არა ტექ.ინვენტარიზაციის ბიუროს (მათ შორის, გ. გ-ის სარჩელის დანართებში წარდგენილ მტკიცებულებებში) მონაცემებით რომელიმე მათგანის სახელზე და რა სტატუსით.

საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ ზემომითითებული გარემოებები ექვემდებარება საპროცესო კანონით დადგენილი წესით სათანადო გამოკვლევას და სამართლებრივ შეფასებას.

საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს საკასაციო სასამართლოში მესამე პირის - ს. ჟ-ის მიერ წარმოდგენილ წერილობითი შეპასუხების მოტივს, რომ ქუთაისის სახალხო სასამართლოს 1990 წლის 12 სექტემბრის გადაწყვეტილებით მისი ბებია-ვ. პ-ა ცნობილი იქნა უძრავი ქონების მესაკუთრედ, ამასთან აქვე უთითებს, რომ ამ გადაწყვეტილებაში მითითებულ ფართებში არ არის შესული ეს შემინული აივანი, რადგან იგი თავისთავად წარმოადგენდა მის საკუთრებას, არ ითვლებოდა სახელმწიფო საკუთრებად (იხ. ს.ფ. , ტ.3.), საქმეში არსებულ სარეგისტრაციო მტკიცებულებებთან სრული შეუსაბამობის გამო, ასევე დაუსაბუთებელია მოთხოვნა სარჩელის ხანდაზმულობის თაობაზე, რაზეც ზემოთ უკვე იმსჯელა საკასაციო პალატამ.

სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა აპელანტ გ. გ-ის არგუმენტთან დაკავშირებით, რომ იმ პირობებში, როდესაც არ არსებობდა საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 24 ნოემბრის №660 ბრძანებულებით დამტკიცებული წესით გათვალისწინებული დოკუმენტი უნებართვო ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სარეგისტრაციო სამსახური, უფლებამოსილი არ იყო სადავო ფართების ლეგალიზებამდე მოეხდინა მათი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია, ამგვარად არის გაქარწყლებული: ,,პროექტის შემთანხმებელი და მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ გადაწყვეტილების მიღების წესის” დამტკიცების შესახებ საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 24 ნოემბრის №660 ბრძანებულება უზრუნველყოფს უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების სამშენებლო ნორმებსა და წესებთან შესაბამისობის დადგენას და აღნიშნულის დაკმაყოფილების შემთხვევაში, ექსპლუატაციაში მიღებას, რომელიც ამავდროულად არ შეიცავს რაიმე დათქმას ლეგალიზაციამდე ამგვარი ნაგებობის სამართლებრივი რეგისტრაციის დაუშვებლობის შესახებ, ანუ იგი ახდენს სულ სხვა სამართლებრივი ურთიერთობების რეგულირებას (მიშენებული ფართის სამშენებლო ნორმებთან შესაბამისობის დადგენა) და დაკავშირებული არ არის საჯარო რეესტრში ფართის სამართლებრივ რეგისტრაციასთან“ (იხ, განჩინება; გვ. 20; ს.ფ. 86, ტ.3), რასაც საკასაციო სასამართლო ასევე მიიჩნევს დაუსაბუთებლად, ვინაიდან მითითებული კანონქვემდებარე ნორმატიულ-ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ნორმების შეფარდება შესაძლებელია მხოლოდ ამ ნორმატიული სტანდარტით მოწესრიგებად სამართალურთიერთობების მიმართ, შესაბამისი ფაქტობრივი გარემოებების ობიექტური დადგენის პირობებში, რაც მოცემულ საქმეზე უგულვებელყოფილია.

საკასაციო სასამართლოს შეფასებით, იმ ვითარებაში, როცა ქვემდგომ სასამართლოებს არ დაუდგენიათ საქმის სამართლიანად და კანონიერად გადაწყვეტისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებები, კერძოდ, 2002 წლის 10 ოქტომბრის საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, აღნიშნული ფართები მითითებულია, ნ. პ-ას საკუთრებად, იმ დათქმით, რომ საჭიროებს კანონთან შესაბამისობაში მოყვანას, ხოლო ნ. პ-ას სამკვიდრო მოწმობაში ეს ფართი აღნიშნულია ექსპლუატაციაში მისაღები ფართის სტატუსით, შესაბამისად, კანონთან შესაბამისობაში არმყოფი უნებართვო ნაგებობები გეგმა-ნახაზზე რის შედეგად და რა საფუძვლით აღინიშნა, როგორც ნ. პ-ას საკუთრებაში არსებული, რაზედაც გაიცა ამგვარი ცნობა-დახასიათება, და რომლის შედეგად, შემინული აივანი - 3,45 x 1,9 მ-ზე (6,56 კვ.მ) და სათავსო ფართით - 3,60 x 3,60 მ-ზე (12,96) ასევე სხვა უნებართვო ნაგებობა სამკვიდროს მოწმობის საფუძველზე საკუთრებაში დაირეგისტრირა ს. ჟ-მა, ვინ სარგებლობდა სადავო ფართით და რა საფუძვლით, შეუძლებელია მსჯელობა საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 24 ნოემბრის №660 ბრძანებულებით დამტკიცებული წესით გათვალისწინებული დოკუმენტის უნებართვო ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ, არასავალდებულობასთან დაკავშირებით.

საკასაციო სასამართლო სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105.2. მუხლის საფუძველზე განმარტავს, რომ სასამართლომ საქმის განხილვისას უნდა მოიპოვოს მტკიცებულებები, სარწმუნოდ დაადგინოს საქმის ფაქტობრივი გარემოებები, მისცეს მათ სამართლებრივი შეფასება და გამოიტანოს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის შესახებ, მოცემულ შემთხვევაში კი სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვისას საქმის ფაქტობრივი გარემოებები დადგენილ იქნა არასრულყოფილად, შესაბამისად, სახეზეა სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვისას მითითებული ნორმით დადგენილი პირობების დარღვეულად მიჩნევის პროცესუალური საფუძვლები.

სააპელაციო სასამართლო თავის განჩინებაში ეყრდნობა ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-17 მუხლის პირველ პუნქტს, რომლის თანახმად, მიწის და სხვა უძრავი ქონების პირველადი რეგისტრაცია ხდებოდა სარეგისტრაციო ბარათის შედგენით ამ კანონისა და ყველა სხვა ნორმატიული აქტის მოთხოვნათა შესაბამისად, რომლებითაც განისაზღვრებოდა ამ ქონების უფლებრივი და ვალდებულებითი დატვირთვა და ამავე მუხლის მე-2 პუნქტს, რომლის შესაბამისად, პირველადი რეგისტრაცია შეიძლებოდა მომხდარიყო ორ საფუძველზე: მიწის და სხვა უძრავი ქონების ობიექტებზე უფლებების დადგენისა და ამ ქონებაზე უფლებების გადასვლის საფუძველზე, თუმცა ვერ უთითებს ვერც ერთ ნორმაზე, რომელიც უნებართვო მინაშენების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის
წესს ითვალისწინებს, ამდენად, ,,მიწის რეგისტრაციის წესის შესახებ“ საქართველოს კანონის მითითებული ნორმა ვერ შეეფარდება სადავო სამართალურთიერთობას, ამასთან, საერთოდ არ მიუთითა, სარეგისტრაციო სამსახურის ვალდებულების დამდგენ ნორმებზე - სარეგისტრაციოდ წარდგენილი მონაცემები შეადაროს მასთან ან ტექ.ინვენტარიზაციის ბიუროში დაცულ მონაცემებთან.

1996 წლის 14 ნოემბრის ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონის საფუძველზე ნ. პ-ას სახელზე უნებართვო მინაშენებისა და მშენებლობების რეგისტრაცია არ განხორციელებულა და ვერ განხორციელდებოდა, რადგან ამას საჭიროებდა მიწის ნაკვეთის დანარჩენი თანამესაკუთრეების თანხმობა, რამდენადაც კანონის მე-16 მუხლის მიხედვით იმპერატიულად არის აკრძალული სარეგისტრაციო ბარათში აღნიშნული მიწის და სხვა უძრავი ქონების რომელიმე ნაწილის სხვის საკუთრებაში გადასვლა, თუ მესაკუთრემ წინასწარ არ დაყო ეს ქონება ამ კანონის თანახმად, თუ არ არის გახსნილი ახალი სააღრიცხვო ბარათები ამ ქონების თითოეული ნაწილისათვის და არ არსებობს საკუთრების უფლების გადასვლის დამადასტურებელი საბუთი.

საკასაციო სასამართლო ადმინისტრაციულ სამართალწარმოებაში მოქმედი ოფიციალობის პრინციპიდან გამომდინარე, განმარტავს: სასამართლო უფლებამოსილია, თავისი ინიციატივით გამოითხოვოს მტკიცებულებები (როგორც ზეპირი, ისე წერილობითი ხასიათის, მათ შორის, ადგილიბრივი დათვალიერების ჩატარების შედეგად), კერძოდ, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-4 და მე-19 მუხლებით სასამართლოს მინიჭებული აქვს უფლებამოსილება, თავისი ინიციატივით მიიღოს გადაწყვეტილება დამატებითი მტკიცებულებების წარმოდგენის თაობაზე, შეაგროვოს ფაქტობრივი გარემოებები საკუთარი ინიციატივით და მოიპოვოს მტკიცებულებები, საქმეზე კანონიერი გადაწყვეტილების დადგენის მიზნით.

ამდენად, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ საკასაციო საჩივარში ჩამოყალიბებული არგუმენტები სააპელაციო სასამართლოს მიერ ფაქტების არასწორ დადგენასთან და კანონის არასწორ გამოყენებასთან დაკავშირებით იურიდიულად დასაბუთებულია, შესაბამისად, ქვემდგომი სასამართლოების სამართლებრივი შეფასებები არასწორია და არ გამომდინარეობს ადმინისტრაციული სამართლის პრინციპებისა და კონკრეტული ნორმების სწორი გამოყენება – განმარტებიდან, სსსკ-ის 105-ე მუხლის მე-2 ნაწილის დადგენილი ვალდებულების ჯეროვანი შესრულებიდან, რის გამოც მოცემული დავა ექვემდებარება ხელახლა განხილვას მოქმედი კანონმდებლობის საფუძველზე. შესაბამისად, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლის მიხედვით სახეზეა საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილებისა და სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინების გაუქმების სამართლებრივი საფუძვლები.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 1.2; სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე, 390-ე, 399-ე, 412-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. გ. გ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;
2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2013 წლის 30 დეკემბრის განჩინება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;
3. სასამართლო ხარჯები გადანაწილდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების დადგენისას;
4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.


თავმჯდომარე: /ნ. წკეპლაძე/

მოსამართლეები: /მ. ვაჩაძე/

/პ. სილაგაძე/