საქმე №ბს-302-298(კ-15) 24 დეკემბერი, 2015 წელი
ქ. თბილისი


ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:

ლევან მურუსიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
მაია ვაჩაძე, ნუგზარ სხირტლაძე

სხდომის მდივანი – ა. ვარდიძე

კასატორები: (მოსარჩელეები) კ. ქ-ი, ნ. გ-ა

მოწინააღმდეგე მხარე (მოპასუხე) – საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიურო

მესამე პირი - სს „...“

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილება

სარჩელის საგანი – ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა

აღწერილობითი ნაწილი:

კ. ქ-მა და ნ. გ-ამ 2012 წლის 16 მარტს სასარჩელო განცხადებით მიმართეს თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას მოპასუხეების, საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს აღსრულების ეროვნული ბიუროსა და კერძო აღმასრულებლის მ. გ-ის მიმართ. მოსარჩელეებმა მათ საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების, მდებარე ქ. ფოთი, ... ქ. №28, ს/კ ...., აუქციონზე რეალიზაციის გადაწყვეტილებისა და აუქციონის შედეგების თაობაზე საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს აღსრულელბის ეროვნული ბიუროს 2012 წლის 6 მარტის №A11046353-016/001 განკარგულების ბათილად ცნობა მოითხოვეს.
მოსარჩელეებმა მიუთითეს, რომ სესხის აღების მიზნით ნ. გ-ამ 2007 წლის 30 ოქტომბერს მიმართა სს „...“, რომელმაც 25 000 აშშ დოლარზე დაუმტკიცა საკრედიტო ხაზი და საიდანაც ისარგებლა 21 000 აშშ დოლარით, რომლის უზრუნველსაყოფად იპოთეკით დაიტვირთა ორი უძრავი ქონება, კერძოდ: ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებული ბინა-63,85 კვ.მ., მდებარე ფოთში, ... ქ. №28, ს/კ . .. და ს. გ-ას საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ფოთი, ..., №24/25 – 50,89 კვ.მ. აღებული სესხის თანხის ნაწილი დროულად გადაიხადა და გადასახდელი დარჩა 15 900 აშშ დოლარი, რაც დროულად ვერ დაფარა, ობიექტური მიზეზების გამო. სს „...“ მიერ აღძრული სარჩელის საფუძველზე ფოთის საქალაქო სასამართლოს მიერ 2011 წლის 28 თებერვალს მიღებულ იქნა გადაწყვეტილება, რომლითაც ნ. გ-ას დაეკისრა ბანკის სასარგებლოდ 30 000აშშ დოლარის გადახდა; იძულებით აუქციონზე სარეალიზაციოდ მიექცა იპოთეკით დატვირთული ორივე უძრავი ქონება, ხოლო ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებული ბინიდან სარეალიზაციოდ მიექცა 63,85 კვ.მ. ფართი; იმ შემთხვევაში თუ რეალიზაციით მიღებული თანხა არ იქნებოდა საკმარისი, აღსრულება უნდა მომხდარიყო მხოლოდ ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებული ნებისმიერი ქონებიდან.
მოსარჩელის მითითებით იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებული 61,34 კვ.მ. ფართი გაუმჯობესდა და დაემატა 94,54 კვ.მ. ფართი კ. ქ-ის მიერ. აღნიშნული ფართი დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში, რის შემდეგ რეესტრმა იპოთეკის უფლება გაავრცელა სრულ ფართზე. შესაბამისად, 2011 წლის 17 მაისის №2/34-11 სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე კერძო აღმასრულებლის - მ. გ-ის მიერ ყადაღა დაედო მთლიან ფართს - 155,54 კვ.მ. და აღსრულება დაიწყო 2011 წლის 15 აგვისტოდან. 2012 წლის 30 იანვარს კ. ქ-ს ჩაბარდა 2012 წლის 25 იანვრის გაფრთხილება, რითაც მოსარჩელეებისთვის ცნობილი გახდა, რომ კ. ქ-ის კუთვნილ 94,2 კვ.მ. ფართსაც ემუქრებოდა რეალიზაცია. აღნიშნული ქმედება გაასაჩივრეს, მაგრამ აუქციონი უკვე დანიშნული იყო, რაზეც მოსარჩელეები არ ფლობდნენ ინფორმაციას. ასევე არ ფლობდნენ ინფორმაციას ქონების დაბალ ფასად შეფასების შესახებ. პირველ აუქციონზე არ გაიყიდა ქონება, რის შემდეგაც 2012 წლის 6 მარტს დაინიშნა განმეორებითი აუქციონი და სს „...“ შეიძინა ქონება 26 640 ლარად. მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ შემფასებელ კობა სალუქვაძის მიერ ქონება შეფასდა, როგორც ძირითადად სარემონტო ფართი, მაშინ როცა არ წარმოადგენს სარემონტო ფართს და საჭიროებს მხოლოდ მცირედ კოსმეტიკურ რემონტს. სრული ფართი შეფასდა 59 200 ლარად, მაშინ როცა მთლიანი ფართის საბაზრო ღირებულება 80 800 ლარია, მათ შორის: ნ. გ-ას საკუთრების ღირებულება 61,34 კვ.მ. – 31 896 ლარია და კ. ქ-ის საკუთრებაში არსებული 94,2 კვ.მ. ფართის ღირებულება 48 984 ლარია. მოსარჩელეების მითითებით მათთვის ცნობილი არ იყო კ. ქ-ის ქონების მოსალოდნელი რეალიზაციის შესახებ. მოსარჩელეები ვიდრე გაიგებდნენ, რომ მთლიან ქონებაზე იყო აღსრულება მიქცეული სადავო ქონება აუქციონზე გაიყიდა.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 11 დეკემბრის გადაწყვეტილებით ნ. გ-ას და კ. ქ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა, ძალაში შესვლის დღიდან ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს 2012 წლის 6 მარტის №A11046353-016/001 განკარგულება. აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა სსიპ აღსრულების ეროვნულმა ბიურომ.
თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა, თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 11 დეკემბრის გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, მოსარჩელეების - ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის სასარჩელო მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა.
სააპელაციო სასამართლომ სააპელაციო საჩივრის ფარგლებში შეაფასა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება და მიიჩნია, რომ განსახილველ შემთხვევაში მართებული იქნებოდა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება, შემდეგ გარემოებათა გამო:
სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ ფოთის საქალაქო სასამართლოს 2011 წლის 28 თებერვლის გადაწყვეტილების საფუძველზე 2011 წლის 18 მაისს გაცემული სააღსრულებო ფურცლის შესაბამისად, აღნიშნული გადაწყვეტილების აღსრულების ერთ-ერთ საშუალებად განისაზღვრა ქ. ფოთში, ... №28/2-ში მდებარე, ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინის, ფართით 63,85 კვ.მ. სარეალიზაციოდ მიქცევა, ხოლო აღსრულების ეროვნული ბიუროს 2012 წლის 06 მარტის =A11046353-016/00 განკარგულების შესაბამისად, მოვალეების, ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის საკუთრებაში რიცხული უძრავი ქონების, მდებარე, ფოთი, ... ქ. =28, სართული 1, ბ. 2. ფართობი: 155,54 კვ.მ. შემძენი გახდა სს „...“. მოსარჩელეებმა სწორედ აღნიშნული განკარგულება გახადეს სადავოდ. სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოცემული დავის გადაწყვეტისთვის არსებითია, დადგინდეს და სამართლებრივი შეფასება მიეცეს, იპოთეკის საგნის კრედიტორის საკუთრებაში გადასვლით, აღნიშნული უფლება უნდა გავრცელდეს თუ არა ძირითადი ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილზეც - სახლზე განხორციელებულ მიშენებაზე. სააპელაციო სასამართლომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 150-ე მუხლის პირველ ნაწილზე და „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „ბ“ და „ე“ ქვეპუნქტებზე მითითებით მიიჩნია, რომ აღმასრულებელი არ გასცდენია სააღსრულებო ფურცლის ფარგლებს, განსახილველ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებული 63,85 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი, წარმოადგენდა საცხოვრებელი კორპუსის პირველ სართულს, მიშენების საფუძველზე გაიზარდა 155,54 კვ.მ.-მდე, დაზუსტდა, დარეგისტრირდა მის სახელზე და დაიტვირთა იპოთეკით, ხოლო აღნიშნული მიშენების კ. ქ-ზე გასხვისების შემდეგ, საცხოვრებელი ბინა, მდებარე, ქ. ფოთი, ... ქ. 28/2, საერთო ფართით 155,54 კვ.მ., თანასაკუთრებით აღირიცხა ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის სახელზე (ნ. გ-ას საკუთრების უფლება განისაზღვრა 61,34 კვ.მ. ფართზე, ხოლო კ. ქ-ის - 94,2 კვ.მ. ფართზე) და იპოთეკა დარეგისტრირდა 155.54 კვ.მ თანასაკუთრებაზე. ამრიგად, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოცემულ შემთხვევაში მიშენების ფართის ძირითადი ფართისგან გამოცალკავებით და სხვა პირისთვის მიკუთვნებით, იპოთეკის საგანი დაკარგავდა თავის ძირითად დანიშნულებას, რამდენადაც იპოთეკის საგანს, რომელიც ხელშეკრულების თანახმად, ვალდებულების შეუსრულებლობის პირობებში მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად განისაზღვრა, წარმოადგენდა საცხოვრებელი სახლი მთლიანად და არა მისი რომელიმე ნაწილი. იპოთეკის საგნის სხვა საგანთან გაერთიანების, დაყოფისა და გარდაქმნის შედეგები განსაზღვრული იყო ასევე სს ,,...“ და ნ. გ-ას შორის გაფორმებული იპოთეკის ხელშეკრულებითაც, რომლის 8.2. მუხლში პირდაპირაა გაწერილი, რომ წინამდებარე ხელშეკრულებით დადგენილი იპოთეკა ვრცელდება იმ შემთხვევაშიც, თუ იპოთეკის საგანს დაემატება (მიეშენება, დაეშენება) შენობა (შენობის ნაწილი), აგრეთვე იმ შემთხვევაში, თუ იპოთეკის საგანში შემავალ მიწის ნაკვეთზე აღიმართება შენობა-ნაგებობა. პალატამ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ 2011 წლის 12 აპრილს მომზადებული საჯარო რეესტრის ამონაწერითაც იპოთეკის საგანს წარმოადგენდა მესაკუთრეების ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის თანასაკუთრება 155.54 კვ.მ. ამდენად, პალატის აზრით, იპოთეკა უნდა გავრცელებულიყო მიშენებაზე, შენობის იმ ნაწილზეც, რომელიც იპოთეკის საგანს დაემატა. პალატამ აღნიშნა, რომ იძულებითი აუქციონის ჩატარების ფორმები, წესი და პროცედურები დამტკიცებული იქნა საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2011 წლის 31 იანვრის №21 ბრძანებით. აღნიშნულ წესში 2012 წლის 17 იანვარს განხორციელებული ცვლილებებით, მე-3 მუხლის პირველი პუნქტი ჩამოყალიბდა შემდეგი რედაქციით: თუ პირველ აუქციონზე არ მოხდა ქონების რეალიზაცია, აღსრულების ეროვნული ბიურო პირველი აუქციონის დასრულებისთანავე (გარდა ამ მუხლის მე-8 პუნქტით გათვალისწინებული(როდესაც საბაზრო ღირებულება 5000 ლარზე ნაკლებია) შემთხვევისა) აცხადებს განმეორებით აუქციონს. განმეორებითი აუქციონი ცხადდება იმავე ფორმით, რა ფორმითაც გამოცხადდა პირველი აუქციონი. განმეორებით აუქციონზე ქონების საწყისი ფასი შეადგენს ნულ ლარს. კერძო აღმასრულებლის მ. გ-ის დაკვეთით ქ. ფოთში ... N28/2-ში მდებარე საცხოვრებელი ბინის 155.54 კვ.მ ფართი შპს ,,ე...“ მიერ 2011 წლის 22 დეკემბერს ედფასდა 59 200 ლარად, ხოლო სსიპ „ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს“ 2012 წლის 7 მაისის დასკვნის მიხედვით - 77 770 ლარად. აუქციონის ჩატარების მომენტისათვის მოქმედი, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2011 წლის 31 იანვრის №21 ბრძანებით დამტკიცებული იძულებითი აუქციონის ჩატარების ფორმებისა და წესის (დანართი 1) მე-3 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, განმეორებით აუქციონზე ქონების საწყისი ფასი შეადგენს ნულ ლარს. იმის გათვალისწინებით, რომ სადავო უძრავი ქონება გასხვისდა განმეორებით აუქციონზე, რა დროსაც მისი საწყისი ფასი შეადგენდა ნულ ლარს, მიუხედავად მისი საბაზრო ფასისა, პალატის აზრით, შპს ,,ე...“ მიერ კერძო აღმასრულებლის მ. გ-ის დაკვეთით 2011 წლის 22 დეკემბრის დასკვნით 59 200 ლარად შეფასება, გავლენას ვერ იქონიებდა განმეორებითი აუქციონის საწყის ფასზე, რა დროსაც 26 640 ლარად იქნა გასხვისებული აღნიშნული ქონება. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატამ მიიჩნია, რომ არ დასტურდება აღმასრულებლის მხრიდან იმგვარი ქმედების განხორციელება, რაც გამოიწვევდა სააღსრულებო წარმოების მხარეთა და სხვა პირთა კანონიერი უფლებების დარღვევას, ასევე საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს აღსრულების ეროვნული ბიუროს 2012 წლის 6 მარტის განკარგულების ძალაში შესვლის დღიდან ბათილად ცნობას.
ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, პალატამ მიიჩნია, რომ სახეზე იყო გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე და 394-ე მუხლებით გათვალისწინებული ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები, რომლის თანახმადაც, საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 11 დეკემბრის გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება; მოსარჩელეების, ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის სასარჩელო მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა.
თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრეს კ. ქ-მა და ნ. გ-ამ, რომლებმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და მათი სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვეს.
კასატორებმა აღნიშნეს, რომ სააპელაციო სასამართლომ შეფასების გარეშე დატოვა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოება იმის შესახებ, რომ კ. ქ-ისა და ნ. გ-ას კუთვნილი ფართების განცალკევება შესაძლებელია და ამით იპოთეკის საგანი - ნ. გ-ას საკუთრება არ დაკარგავს თავის ძირითად დანიშნულებას. აღნიშნულიდან გამომდინარე, გადაწყვეტილების დასაბუთების დროს სასამართლოს არ უნდა გამოეყენებინა სამოქალაქო კოდექსის 150-ე მუხლის პირველი ნაწილი და „ბინათ მესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „ბ“ და „ე“ ქვეპუნქტები.
სს „...“ და კერძო აღმასრულებელს შორის 2011 წლის 15 აგვისტოს დადებული ხელშეკრულებით სს „...“ მოითხოვა ფოთის საქალაქო სასამართლოს მიერ 2011 წლის 18 მაისს გაცემული №2/34-287 სააღსრულებო ფურცლის აღსრულება და არა იპოთეკის ხელშეკრულების 8.2 მუხლის პირობების აღსრულება. ვინაიდან აღსრულება მოხდა არა სანოტარო აქტით დადგენილი პირობებით, არამედ სასამართლოს მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლით დადგენილი მოთხოვნით.
კასატორის მოსაზრებით სასამართლომ არასწორი განმარტება მისცა „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 25-ე მუხლს, ამ მუხლით განსაზღვრულია აღსრულების დაწყების საფუძვლები, სადაც პირველი პუნქტის თანახმად „ღსრულების ეროვნული ბიურო სააღსრულებო წარმოებას იწყებს იძულებითი აღსრულების შესახებ კრედიტორის წერილობითი განცხადებისა და სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე“ ამდენად მას შემდეგ, რაც კრედიტორი კერძო აღმასრულებელს წარუდგენს სააღსრულებო ფურცელს მან კანონით მინიჭებული საჯარო უფლებამოსილების ფარგლებში უნდა გაატაროს შესაბამისი სააღსრულებო ღონისძიება. ამასთან, მოცემული ნორმა აწესრიგებს ისეთ შემთხვევას როდესაც ქონების მესაკუთრე არ არის იპოტეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის პირადი მოვალე ან როდესაც იპოთეკის საგანი გადადის ახალ მესაკუთრეზე, რასაც განსახილველ შემთხვევაში ადგილი არ ჰქონია, ვინაიდან საქმის მასალებით დადგენილია, რომ სასამართლოს გადაწყვეტილებით აღსასრულებლად მიქცეულია უძრავი ქონება, რომლის მესაკუთრეს სააღსრულებო წარმოების დასრულებამდე წარმოადგენდა ნ. გ-ა, ხოლო კ. ქ-ის სახელზე აღირიცხა ქონების ის ნაწილი, რომელიც გადაწყვეტილებისა და სააღსრულებო ფურცლის მიხედვით, არ ყოფილა მიქცეული სარეალიზაციოდ. ამასთან, კასატორი ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზე, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2011 წლის 20 ოქტომბრის №158349 წერილით კერძო აღმასრულებელს ეცნობა, რომ ნ. გ-ას უფლების ობიექტზე განხორციელებული ცვლილებების მიუხედავად, უძრავი ქონების ფართობი და ფიზიკური საზღვრები არ შეცვლილა. მიუხედავად საქმეში არსებული დოკუმენტებისა და მტკიცებულებებისა სასამართლომ არასწორად გამოიყენა კ. ქ-ის მიმართ „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის 25-ე მუხლის მე-8 პუნქტი, რადგან 2012 წლის 30 იანვარს მას წინადადება ჩაბარდა კანონის დარღვევით. წინადადებას არ ჰქონდა შტრიხკოდი რის გამოც კ. ქ-ი მოკლებული იყო სრული ინფორმაციის მიღების შესაძლებლობას. 2012 წლის 1 თებერვალს საჯარო რეესტრს მიმართეს კ. ქ-მა და ნ. გ-ამ ქონების ნატურით გაყოფის მოთხოვნით, რაზედაც უარი ეთქვათ 2012 წლის 7 თებერვალს აღმასრულებლის მიერ ქონებაზე ყადაღის დადების გამო და არა იმის გამო, რომ ქონების გაყოფა შეუძლებელი იყო.
ქონების ყადაღისაგან გათავისუფლების მოთხოვნით კ. ქ-მა მიმართა ფოთის საქალაქო სასამართლოს. ქონებაზე ყადაღის დადების გასაჩივრების ერთთვიანი ვადა მთავრდებოდა 2012 წლის 7 მარტს, აღმასრულებელი ინფორმირებული იყო იმის შესახებ, რომ კ. ქ-ი დავობდა დაყადაღებული ქონების ამორიცხვაზე „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის 32-ე მუხლის საფუძველზე. მიუხედავად ამისა, ხსენებულ ვადაში ჩაატარა ორი აუქციონი და გაყიდა ქონება უკანონოდ. კ. ქ-ი წინადადებაზე შტრიხკოდის არქონის გამო ვერ ახერხებდა კონტროლის გაწევას მის ქონებაზე, რაც ადასტურებს იმას, რომ კერძო აღმასრულებელმა შეგნებულად უკანონოდ შეადგინა კ. ქ-ზე 2012 წლის 30 იანვრის წინადადება.
ქონება გაიყიდა არა ნულოვან აუქციონზე, როგორც სასამართლო გადაწყვეტილებაშია მითითებული, არამედ მეორე აუქციონზე. ქონება კანონის დარღვევით, არასწორად იყო შეფასებული, რაც დასტურდება საქმეში არსებული მტკიცებულებებით და ამაზე არ მსჯელობს სასამართლო. აღმასრულებლის მიერ მიღებული აუდიტორული დასკვნით ქონება 59.200 ლარად იყო შეფასებული და პირველ აუქციონზე გავიდა შეფასებული ქონების 75%-ით ნაკლებად, რაც არ გაიყიდა, მეორე აუქციონი განმეორებით ჩატარდა მესამე დღეს და გასაყიდად გავიდა პირველი აუქციონის შეფასების 50%-ით ნაკლებად მეორე აუქციონზე შეიძინა სს „...“, თვითონ კრედიტორმა, იცოდა, რომ ქონების მთლიან ფართზე 155,55 კვ.მ. მოთხოვნის უფლება არ ეკუთვნოდა მას სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე და შესაბამისად, ჩატარებული აუქციონი უკანონო იყო. „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის მიხედვით 2012 წლის თებერვალ-მარტში ნულოვანი აუქციონი არ არსებობდა და თუ მეორად აუქციონზე არ გაიყიდებოდა ქონება კრედიტორს შეეძლო მოეთხოვა ნატურის სახით, მაგრამ რადგანაც კანონით ვერ მოითხოვდა ნატურის სახით 155,55 კვ.მ.- ს, ამიტომ არჩია აუქციონის გზით შეგნებულად უკანონოდ გამხდარიყო სადავო ქონების მესაკუთრე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საქმის მასალების შესწავლის, მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერების შემოწმების შედეგად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს და უცვლელად უნდა დარჩეს სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება შემდეგ გარემოებათა გამო:
საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების შესწავლის შედეგად მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლოს მხრიდან გასაჩივრებული გადაწყვეტილების მიღებისას ადგილი არა აქვს კანონის არასწორ გამოყენებასა თუ მის მცდარ განმარტებას, სააპელაციო სასამართლოს არ დაურღვევია საპროცესო სამართლის ნორმები, რის გამოც არ არსებობს განჩინების გაუქმების სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-_394-ე მუხლებით განსაზღვრული საფუძვლები.
საკასაციო სასამართლო დადგენილად მიიჩნევს, რომ საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, ნ. გ-ა 1993 წლიდან წარმოადგენს ქ. ფოთში, ... ქ. №28-ში მდებარე №2 ბინის მესაკუთრეს. 2007 წლის 30 ოქტომბერს სს ,,...” და ნ. გ-ას შორის გაფორმდა საკრედიტო ხაზით მომსახურების ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, ნ. გ-ას ბანკმა გაუხსნა საკრედიტო ხაზი სალიმიტო თანხით 25 000 აშშ დოლარი, 10 წლის ვადით. საკრედიტო ხელშეკრულების უზრუნველსაყოფად, 2007 წლის 30 ოქტომბერს სს ,,...“ და ნ. გ-ას შორის გაფორმდა იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, იპოთეკით დაიტვირთა ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ფოთი, ... ქ. №28/2 ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული 63,85 კვ.მ. ფართის საცხოვრებელი ბინა, საერთო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთის შესაბამის წილთან ერთად. ამავე ხელშეკრულების 8.2 მუხლით განმარტებულია იპოთეკის საგნის სხვა საგანთან გაერთიანების, დაყოფისა და გარდაქმნის შედეგი. კერძოდ, წინამდებარე ხელშეკრულებით დადგენილია, რომ იპოთეკა ვრცელდება იპოთეკის საგნის გაერთიანების შედეგად მიღებულ ახალ ნივთზე (იპოთეკა ვრცელდება იპოთეკის საგანთან არსებით შემადგენელ ნაწილად შეერთებულ ნაწილზეც). ამ მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი ნორმა ვრცელდება იმ შემთხვევაშიც, თუ იპოთეკის საგანს დაემატება (მიშენება, დაეშენება) შენობა (შენობის ნაწილი), აგრეთვე იმ შემთხვევაში, თუ იპოთეკის საგანში შემავალ მიწის ნაკვეთზე აღიმართება შენობა-ნაგებობა, ამ მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი ნორმა ვრცელდება იპოთეკის საგნის ყველა გაუმჯობესების მიმართ.
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2011 წლის 20 ოქტომბრის =158349 წერილით დგინდება, რომ ნ. გ-ას საკუთრების უფლება ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე 2002 წლის 25 თებერვალს დარეგისტრირდა ქ. ფოთში, ... ქ. 28/2-ში მდებარე 63,85 კვ.მ. საცხოვრებელ ბინაზე. აღნიშნული უფლების ობიექტი 2008 წლის 24 აპრილის =882008117585 რეგისტრაციით მიშენების საფუძველზე გაიზარდა 155,54 კვ.მ.-მდე, ხოლო 2011 წლის 7 აპრილს მიშენების გასხვისების შემდეგ ნ. გ-ას საკუთრების უფლება განისაზღვრა 61,34 კვ.მ. ფართზე. ფოთის საქალაქო სასამართლოს 2011 წლის 28 თებერვლის გადაწყვეტილებით სს ,,...“ სარჩელი მოპასუხეების ნ. გ-ასა და ს. გ-ას მიმართ დავალიანების გადახდევინების თაობაზე დაკმაყოფილდა. მოპასუხე ნ. გ-ას სს ,,...” სასარგებლოდ დაეკისრა 30 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა. ამავე გადაწყვეტილებით სარეალიზაციოდ მიექცა ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებული ქ. ფოთში, ... ქ. №28/2-ში მდებარე 63,85 კვ.მ. უძრავი ქონება და ს. გ-ას საკუთრებაში არსებული ქ. ფოთში, ... №24/25-ში მდებარე 50,89 კვ.მ. უძრავი ქონება. 2011 წლის 7 აპრილს ნ. გ-ასა და კ. ქ-ს შორის დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, ნ. გ-ამ კ. ქ-ს საკუთრებაში გადასცა ქ. ფოთში, ... ქ. №28/2-ში მდებარე საცხოვრებელი ბინის 155,54 კვ.მ. ფართიდან 94,2 კვ.მ. ფართი. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, 2011 წლის 12 აპრილს ქ. ფოთში, ... ქ. №28/2-ში მდებარე უძრავი ქონების 94,2 კვ.მ. ფართზე საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა კ. ქ-ის თანასაკუთრების უფლება. 2011 წლის 12 აპრილის საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად დადგენილია, რომ ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის სახელზე თანასაკუთრების უფლებით რეგისტრირებულ - 155.54 კვ.მ, ფარზე (განცხადების რეგისტრაციის N…, 30/102007, N… იპოთეკის ხელშეკრულების თანახმად, რეესტრის …, დამოწმების თარიღი 30/10/2007) დარეგისტრირდა იპოთეკა.
ფოთის საქალაქო სასამართლოს 2011 წლის 28 თებერვლის კანონიერ ძალაში შესულ გადაწყვეტილებაზე 2011 წლის 17 მაისს ამავე სასამართლოს მიერ კრედიტორ სს ,,...” სასარგებლოდ გაიცა №2/34-11 სააღსრულებო ფურცელი. მითითებული სააღსრულებო ფურცლის აღსრულების მიზნით სს ,,...” და კერძო აღმასრულებელ მ. გ-ეს შორის 2011 წლის 15 აგვისტოს დაიდო სააღსრულებო მომსახურების ხელშეკრულება. კერძო აღმასრულებელმა მ. გ-ემ ნ. გ-ას, ს. გ-ასა და კ. ქ-ს მიმართა წინადადებით 7 დღის ვადაში გადაწყვეტილების ნებაყოფლობით შესრულების თაობაზე, რომლითაც მოვალეებს განემარტათ გადაწყვეტილების ნებაყოფლობით შეუსრულებლობის სამართლებრივი შედეგებისა და აღმასრულებლის მიერ განსახორციელებელი საპროცესო მოქმედებების შესახებ. 2011 წლის 22 აგვისტოს კერძო აღმასრულებელმა მ. გ-ემ შეადგინა მოვალის, ნ. გ-ას ქონების აღწერისა და დაყადაღების შესახებ აქტი, რომლის თანახმად, ყადაღა დაედო ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებას, მდებარე ქ. ფოთი, ... ქ. №28/2, 61,35 კვ.მ. ფართი საცხოვრებელი ბინა და ს. გ-ას საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებას, მდებარე ქ. ფოთი, ... №24.25-ში 50,89 კვ.მ. ფართის საცხოვრებელი ბინა.
სარეგისტრაციო სამსახურმა, კერძო აღმასრულებლის მიმართვის საფუძველზე, 2011 წლის 29 აგვისტოს ნ. გ-ასა და ს. გ-ას საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე დაარეგისტრირა ყადაღა. კერძო აღმასრულებელმა მ. გ-ემ 2012 წლის 10 თებერვალს განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და სააღსრულებო ფურცლის აღსრულების უზრუნველყოფის მიზნით, კ. ქ-ის კუთვნილ უძრავ ქონებაზე მდებარე, ქ. ფოთი, ... ქ. №28/2, საერთო ფართი 155,54 კვ.მ. (საკადასტრო კოდი ...), მის მიერ დადებული ყადაღის რეგისტრაცია მოითხოვა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გადაწყვეტილებით კერძო აღმასრულებლის მოთხოვნა დაკმაყოფილდა. დადგენილია, რომ ქ. ფოთში ... N28/2-ში მდებარე საცხოვრებელი ბინის 155.54 კვ.მ. ფართი შპს „ე...“ მიერ 2011 წლის 22 დეკემბერს შეფასდა 59 200 ლარად. კერძო აღმასრულებელმა მ. გ-ემ ნ. გ-ას, ს. გ-ასა და კ. ქ-ს მიმართა წინადადებით 7 დღის ვადაში გადაწყვეტილების ნებაყოფლობით შესრულების თაობაზე, რომლითაც მოვალეებს განემარტათ გადაწყვეტილების ნებაყოფლობით შეუსრულებლობის სამართლებრივი შედეგებისა და აღმასრულებლის მიერ განსახორციელებელი საპროცესო მოქმედებების შესახებ, მათ შორის იმის თაობაზე, რომ პირველ აუქციონზე ნივთის საწყისი ფასი შეადგენდა აღსრულების პროცესში დადგენილი საბაზრო ფასის 50%, ხოლო განმეორებით აუქციონზე (ასეთის ჩატარების შემთხვევაში) ნივთის საწყისი ფასი იქნებოდა ნული ლარი.
ნ. გ-ასა და კ. ქ-ს აღმასრულებლის მიმართვა ჩაბარდათ 2012 წლის 30 იანვარს. 2012 წლის 10 თებერვლის მიმართვის საფუძველზე ქ. ფოთში, ... ქ. №28/2-ში მდებარე საცხოვრებელი ბინის 155.54 კვ.მ-ზე დარეგისტრირდა ყადაღა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ფოთის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 21 თებერვლის გადაწყვეტილებით ნ. გ-ასა და კ. ქ-ს უარი ეთქვათ 2012 წლის 1 თებერვლის განცხადებაზე ქ. ფოთში, ... ქ. №28/2-ში მდებარე საცხოვრებელი ბინის დაყოფის საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციაზე, უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული ყადაღის გამო. კერძო აღმასრულებელმა მ. გ-ემ სააუქციონო მომსახურების გაწევის შესახებ განაცხადით მიმართა აღსრულების ეროვნულ ბიუროს და მოითხოვა მოვალეთა ქონების იძულებით აუქციონზე რეალიზაცია. აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ 2012 წლის 17 თებერვალს მოვალის ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის საკუთრებაში არსებულ ქონებაზე გამოცხადდა ონლაინ აუქციონი. აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ 2012 წლის 27 თებერვალს გამოცხადდა განმეორებითი აუქციონი, რომელზეც მოვალის ქონების შემძენი 26 640 ლარის შეთავაზებით გახდა სს ,,...“. შემძენმა საფასური დაფარა სრულად, რის შემდეგაც აღსრულების ეროვნული ბიუროს 2012 წლის 6 მარტის №A11046353-016/001 განკარგულებით მოვალეების, ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის საკუთრებაში რიცხული უძრავი ქონების, მდებარე, ქ. ფოთი, ... ქ. =28, სართული 1. ბ. 2. ფართობი: 155,54 კვ.მ. შემძენი გახდა სს ,,...“. სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2012 წლის 7 მაისის დასკვნის მიხედვით ქ. ფოთში ... N28/2-ში მდებარე საცხოვრებელი ბინის 155.54 კვ.მ ფართი შეფასდა 77 770 ლარად.
საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს კასატორის მითითებას, რომ 2007 წლის 30 ოქტომბრის იპოთეკის ხელშეკრულებით დატვირთული იყო მხოლოდ 63,85 კვ.მ. და იგი არ ვრცელდებოდა 155.54 კვ.მ. მთლიან ფართზე. ნ. გ-ასა და სს „...“ შორის 2007 წლის 30 ოქტომბერს გაფორმებული იპოთეკის ხელშეკრულებით განისაზღვრა იპოთეკის საგანი - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ფოთის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ გაცემული საჯარო რეესტრის ამონაწერში მითითებული მესაკუთრის უძრავი ქონება, კერძოდ, ქ. ფოთში, ... ქ. 28/2-ში მდებარე ნ. გ-ას ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული 63,85 კვ.მ. ფართის საცხოვრებელი ბინა, საერთო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთის შესაბამის წილთან ერთად. 2008 წლის 24 აპრილის რეგისტრაციით აღნიშნული ფართი მიშენების საფუძველზე გაიზარდა 155,54 კვ.მ.-მდე. 2011 წლის 7 აპრილს აღნიშნული მიშენება გასხვისდა და ნ. გ-ას საკუთრების უფლება განისაზღვრა 61,34 კვ.მ. ფართზე, ხოლო კ. ქ-ის საკუთრება - 94,2 კვ.მ. ფართზე.
ფოთის საქალაქო სასამართლოს 2011 წლის 28 თებერვლის გადაწყვეტილების საფუძველზე 2011 წლის 18 მაისს გაცემული სააღსრულებო ფურცლის შესაბამისად, გადაწყვეტილების აღსრულების მიზნით სარეალიზაციოდ იქნა მიქცეული ქ. ფოთში, ... ქ. №28/2-ში მდებარე, ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინა, ფართით 63,85 კვ.მ., ხოლო აღსრულების ეროვნული ბიუროს 2012 წლის 6 მარტის =A11046353-016/00 განკარგულების შესაბამისად, მოვალეების, ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის საკუთრებაში რიცხული უძრავი ქონების, მდებარე ფოთი, ... ქ. =28, სართული 1, ბ. 2. ფართობი: 155,54 კვ.მ. შემძენი გახდა სს „...“.
საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ იპოთეკის საგნის კრედიტორის საკუთრებაში გადასვლით, აღნიშნული უფლება მართებულად გავრცელდა ძირითადი ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილზეც - სახლზე განხორციელებულ მიშენებაზე. ვინაიდან, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 150-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, ნივთის შემადგენელი ნაწილი, რომლის გამოცალკევებაც შეუძლებელია მთლიანი ნივთის ან ამ ნაწილის განადგურების ანდა მათი დანიშნულების მოსპობის გარეშე (ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი), ცალკე უფლების ობიექტად შეიძლება იყოს მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში. მოქმედი კანონმდებლობა ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილის განსაზღვრისას ითვალისწინებს ნივთის ნაწილის კავშირს ძირითად ნივთთან, მის ბრუნვაუნარიანობას, სამეურნეო დანიშნულებას. ცალკე უფლების ობიექტად შემადგენილი ნაწილის განხილვისთვის შესაძლებელი უნდა იყოს მისი ძირითადი ნივთისაგან გამოცალკევება განადგურების, დანიშნულების მოსპობის, სარგებლიანობის დაკარგვის გარეშე.
საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, იმ პირობებში თუ მხარე მიზნად ისახავდა კ. ქ-ის საკუთრებაში არსებული 94,2 კვ.მ. ფართის იპოთეკის საგნისაგან გამიჯვნას, ამ შემთხვევაში 94,2 კვ.მ. ფართი დარეგისტრირებული უნდა ყოფილიყო ცალკე უფლების ობიექტად. ,,საჯარო რეესტრის შესახებ” ინსტრუქციის მე-7 მუხლის მე-4 პუნქტის შესაბამისად, ამონაწერი შეიძლება გაიცეს მიწის ნაკვეთზე, რომელზეც განლაგებულია რამოდენიმე დამოუკიდებელი უფლების ობიექტი. ასეთ შემთხვევაში ამონაწერი უძრავ ნივთზე უფლებათა რეესტრიდან უნდა ასახავდეს ინფორმაციას მიწის ნაკვეთის საიდენტიფიკაციო მონაცემების, ფართის, მიწის ნაკვეთისა და მასზე განლაგებული შენობა-ნაგებობების საკუთრების ფორმის, უფლებრივი დატვირთვისა და საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვების შესახებ. წინამდებარე შემთხვევაში საკასაციო სასამართლო გადამწყვეტ მნიშვნელობას ანიჭებს ფაქტს იმის თაობაზე, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებაში, ფოთის საქალაქო სასამართლოს 2011 წლის 28 თებერვლის გადაწყვეტილებასა და შესაბამისად, სააღსრულებო ფურცელში იპოთეკის საგანს წარმოადგენს ქ. ფოთში, ... ქ. 28/2-ში მდებარე 63,85 კვ.მ. საცხოვრებელი ბინა. როგორც უკვე აღინიშნა, იმ პირობებში, როდესაც იპოთეკის ხელშეკრულება ითვალისწინებდა იპოთეკის საგნის ყველა გაუმჯობესების მიმართ იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების გავრცელებას. იმისათვის, რომ უძრავი ნივთის შემადგენელი ნაწილი ჩაითვალოს იპოთეკისაგან თავისუფლად, მისი გასხვისება და ჩამოცილება უნდა მოხდეს ნივთის გაყიდვის შესახებ გადაწყვეტილების მიღებამდე, მხოლოდ ასეთ შემთხვევაში მოვალე კარგავს მასზე უფლებას. რამდენადაც კ. ქ-ის საკუთრებაში არსებული 92,2 კვ.მ. ფართი დადგენილი წესისა და პროცედურების დაცვით არ იქცა ცალკე უფლების ობიექტად ის, როგორც იპოთეკის საგნის - 63,85 კვ.მ. ბინის არსებითი შემადგენელი ნაწილი, გადაჰყვა იპოთეკის საგანს.
,,სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ” საქართველოს კანონის 75-ე მუხლის მე-5 პუნქტის შესაბამისად, სააღსრულებო წარმოებისას გაყიდული ქონების ახალი მესაკუთრე იკავებს ძველი მესაკუთრის ადგილს და ხდება საკუთრების გადასვლის მომენტში ამ ქონების ფლობასთან ან/და ამ ქონების სარგებლობასთან დაკავშირებული სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე.
საკასაციო პალატა, იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს განმარტებას „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „ბ“ და „ე“ ქვეპუნქტებთან მიმართებაში, რომლის თანახმად ბინა მრავალბინიან სახლში განიხილება, როგორც ინდივიდუალური საკუთრების საგანი, რომელიც შეიძლება იყოს ერთ სისტემაში გაერთიანებული (ურთიერთდაკავშირებული) მომიჯნავე სათავსები, იზოლირებული სათავსი (სათავსების ერთობლიობა), რომელიც გამოიყენება საცხოვრებლად ან არასაცხოვრებლად, მათ შორის, კომერციული მიზნებისთვის. ინდივიდუალურ საკუთრებას კი მრავალბინიან სახლში წარმოადგენს ბინის ან/და არასაცხოვრებელი ფართობის საკუთრება, აგრეთვე ამ ფართობის შემადგენელი ის ნაწილები, რომლებიც შეიძლება გადაკეთდეს, მოსცილდეს ან/და დაემატოს ისე, რომ ამით გაუმართლებლად არ შეილახოს საერთო საკუთრება ან ინდივიდუალურ საკუთრებაზე დაფუძნებული სხვა რომელიმე ბინის მესაკუთრის უფლება. ამდენად, ინდივიდუალური საკუთრების ობიექტს შეიძლება წარმოადგენდეს მხოლოდ ის ფართი, რომელიც შეიძლება მოსცილდეს ბინის საერთო ფართს ისე, რომ ამით გაუმართლებლად არ შეილახოს სხვა მესაკუთრის უფლებები. განსახილველ შემთხვევაში, ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებული 63,85 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი, წარმოადგენდა საცხოვრებელი კორპუსის პირველ სართულს, მიშენების საფუძველზე გაიზარდა 155,54 კვ.მ.-მდე, რაც დაზუსტებული სახით დარეგისტრირდა მის სახელზე და მთლიან ფართზე გავრცელდა იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულება. მიშენებული ფართის კ. ქ-ზე გასხვისების საფუძველზე ქ. ფოთში, ... ქ. 28/2-ში მდებარე საცხოვრებელი ბინა საერთო ფართით 155,54 კვ.მ. თანასაკუთრებით აღირიცხა ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის სახელზე (ნ. გ-ას საკუთრების უფლება განისაზღვრა 61,34 კვ.მ. ფართზე, ხოლო კ. ქ-ის საკუთრების უფლება განისაზღვრა - 94,2 კვ.მ. ფართზე). შესაბამისად, იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულება გავრცელდა მთლიან - 155.54 კვ.მ თანასაკუთრებაზე.
საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს შეფასებას, რომ მიშენების ფართის ძირითადი ფართისგან გამოცალკავებით და სხვა პირისთვის მიკუთვნებით, იპოთეკის საგანი დაკარგავდა თავის ძირითად დანიშნულებას, რადგან იპოთეკის საგანი, რომელიც ხელშეკრულების თანახმად, ვალდებულების შეუსრულებლობის პირობებში მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად იყო განსაზღვრული, მთლიანად იყო საცხოვრებელი სახლი და არა მისი რომელიმე ნაწილი. ამასთან, საგულისხმოა, რომ იპოთეკის საგნის სხვა საგანთან გაერთიანების, დაყოფისა და გარდაქმნის შედეგები განსაზღვრულია სს ,,...” და ნ. გ-ას შორის 2007 წლის 30 ოქტომბერს გაფორმებული იპოთეკის ხელშეკრულებით, რომლის 8.2. მუხლი ითვალისწინებს, რომ წინამდებარე ხელშეკრულებით დადგენილი იპოთეკა ვრცელდება იმ შემთხვევაშიც, თუ იპოთეკის საგანს დაემატება (მიეშენება, დაეშენება) შენობა (შენობის ნაწილი), აგრეთვე იმ შემთხვევაში, თუ იპოთეკის საგანში შემავალ მიწის ნაკვეთზე აღიმართება შენობა-ნაგებობა.
საკსაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს კასატორების მოსაზრებას, რომ სარეალიზაციოდ უნდა მიქცეულიყო მხოლოდ ნ. გ-ას საკუთრებაში არსებული ფართი და არა მთლიანად საცხოვრებელი ბინა, ვინაიდან 2011 წლის 12 აპრილს მომზადებული საჯარო რეესტრის ამონაწერითაც იპოთეკის საგანს წარმოადგენდა მესაკუთრეების - ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის თანასაკუთრება 155.54 კვ.მ. ამდენად, საკასაციო პალატა თვლის, რომ აღმასრულებელს არ გააჩნდა სამართლებრივი საფუძველი უარი ეთქვა კ. ქ-ის საკუთრებაში არსებული იპოთეკის საგნის სარეალიზაციოდ მიქცევაზე. მით უფრო იმ პირობებში, როდესაც თავად კასატორებიც აღიარებენ, რომ ყადაღა დაედო სრულ ფართს, მათ ვერ მოასწრეს აღნიშნული ფართების ნატურით გამიჯვნა, რის თაობაზეც წარდგენილი ქონდათ განცხადება სარეგისტრაციო სამსახურში 2012 წლის 1 თებერვალს, მაგრამ უარი ეთქვათ უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული ყადაღის გამო.
საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ კ. ქ-ის მიმართ გავრცელდა „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ 24-ე მუხლით გათვალისწინებული მოვალის უფლებამონაცვლედ ყოფნის პრეზუმფცია და სააღსრულებო ბიუროს მიერ კანონის შესაბამისად გაიცა განკარგულება ნ. გ-ასა და კ. ქ-ის თანასაკუთრებაში არსებული ფართის სს „...“ (კრედიტორის) მიერ შეძენის თაობაზე. პალატა მიუთითებს „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 25-ე მუხლზე, რომლის თანახმად, აღსრულების ეროვნული ბიურო სააღსრულებო წარმოებას იწყებს იძულებითი აღსრულების შესახებ კრედიტორის წერილობითი განცხადებისა და სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე. თუ კრედიტორის მოთხოვნა უზრუნველყოფილია იპოთეკით ან რეგისტრირებული გირავნობით, იძულებითი აღსრულება წარმოებს მაშინაც, როდესაც უზრუნველყოფის საშუალებად გამოყენებული ქონების მესაკუთრე არ არის სააღსრულებო ფურცელში მოხსენიებული მოვალე. ასეთ შემთხვევაში ქონების რეგისტრირებული მესაკუთრის მიმართ მოქმედებს მოვალის უფლებამონაცვლედ ყოფნის პრეზუმფცია, სანამ სხვა რამ არ დამტკიცებულა. ვინაიდან, უდავოა, რომ იპოთეკით დატვირთული ნ. გ-ას სახელზე რიცხული უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ფოთი, ... ქ. 28/2., (63,85 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი) მიშენების საფუძველზე გაიზარდა 155,54 კვ.მ.-მდე და საჯარო რეესტრში დარეგისტრიდა კ. ქ-ზე თანასაკუთრების უფლებით, „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 25-ე მუხლის თანახმად, კ. ქ-ის მიმართ გავრცელდა მოვალის უფლებამონაცვლედ ყოფნის პრეზუმფცია.
საკასაციო სასამართლო მხარეთა ყურადღებას მიაქცევს იმ გარემოებას, რომ ნ. გ-ას ჩაბარდა აღმასრულებლის „წინადადება გადაწყვეტილების შესრულების შესახებ“ 7 დღის ვადაში გადაწყვეტილების ნებაყოფლობით შესრულების თაობაზე, რომელშიც მითითებული იყო ნ. გ-ას მიერ ვალდებულების ნებაყოფლობით შეუსრულებლობის შედეგები. შეტყობინება ასევე გაეგზავნა და ჩაბარდა კ. ქ-საც. იპოთეკის საგნის ორივე თანამესაკუთრეს განემარტათ გადაწყვეტილების ნებაყოფლობით შეუსრულებლობის სამართლებრივი შედეგებისა და აღმასრულებლის მიერ განსახორციელებელი საპროცესო მოქმედებების შესახებ, რაც მათ ჩაბარდათ 2012 წლის 30 იანვარს. 155.54 კვ.მ. ფართზე ყადაღის არსებობის შესახებ, რომ ცნობილი იყო მოსარჩელეებისათვის ასევე დასტურდება იმითაც, რომ აღნიშნულის გამო თანამესაკუთრეებს რეესტრის მიერ უარი ეთქვათ იპოთეკის საგნის ნატურით გაყოფის შესახებ 2012 წლის 1 თებერვლის განცხადებაზე. ამდენად, მოსარჩელეებს გააჩნდათ შესაძლებლობა ესარგებლათ „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-18 მუხლით გათვალისწინებული უფლებებით, როგორც მოვალეებს. შესაბამისად, საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს კასატორების პრეტენზიას, რომ კ. ქ-ისათვის ცნობილი არ იყო მის სახელზე რეგისტრირებული უძრავი ქონების დაყადაღებისა და სარეალიზაციოდ მიქცევის შესახებ, რითაც დაირღვა მისი უფლება. პალატა ვერ გაიზიარებს კასატორების პრეტენზიას იმასთან დაკავშირებითაც, რომ დამატებითი ინფორმაცია აუქციონის დანიშვნისა და ჩატარების შესახებ არ მიუღიათ, რაც წარმოადგენს აღმასრულებლის მხრიდან კანონდარღვევას, რამდენადაც საქართველოს კანონის ,,სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ 25-ე მუხლის მე-8 პუნქტის თანახმად: მოვალეს იძულებითი აღსრულების ღონისძიების კონკრეტული დრო და ადგილი დამატებით არ ეცნობება, რაც ასევე განმარტებული იყო კერძო აღმასრულებლის მიერ ნ. გ-ასათვის გაგზავნილ „წინადადებაში გადაწყვეტილების შესრულების შესახებ“ და კ. ქ-ისათვის გაგზავნილ მიმართვა/წინადადებაში. შესაბამისად, აღმასრულებელს ვალდებულება დამატებითი ინფორმაცია მიეწოდებინა მოსარჩელეებისათვის, არ გააჩნდა.
საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ აუქციონის ჩატარების მომენტისათვის მოქმედი ,,სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის 47-ე მუხლის თანახმად, აღმასრულებელი უფლებამოსილი იყო სარეალიზაციო ბინის ღირებულების შესაფასებლად მიემართა აუდიტისათვის, რამდენადაც მითითებული ნორმა ანიჭებს უფლებამოსილებას აღმასრულებელს ქონების ღირებულება განსაზღვროს აუდიტის დასკვნის საფუძველზე, თუ ქონების აღწერისას ფასების დადგენა შეუძლებელია, რაზეც მიუთითა მან უძრავი ქონების აღწერა-დაყადაღების აქტში. დადგენილია და სადავოს არ წარმოადგენს, რომ უძრავი ქონება გასხვისდა განმეორებით აუქციონზე. საქართველოს კანონის ,,სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ 61-ე მუხლის თანახმად, უძრავ ქონებაზე აღსრულებას ექვემდებარება მიწის ნაკვეთები, შენობა-ნაგებობები და საჯარო რეესტრში შეტანილ უძრავ ქონებაზე საერთო საკუთრების წილი. ამავე კანონის 631 მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადება ნიშნავს ქონების აღწერას და მესაკუთრისათვის მისი განკარგვის – ნებისმიერი ფორმით გასხვისების, იპოთეკით, უზუფრუქტით, სერვიტუტით ან აღნაგობით დატვირთვის, მასზე თხოვების, ქირავნობის ან/და იჯარის ხელშეკრულების დადების – აკრძალვის გამოცხადებას. რეგისტრაციას დაქვემდებარებულ ქონებაზე ყადაღის დადება ხდება აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიმართვის, ხოლო უძრავ ქონებაში განთავსებულ მოძრავ ნივთებზე ყადაღის დადება – ქონების აღწერისა და დაყადაღების აქტის საფუძველზე. უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადება ხდება მოძრავ ქონებაზე ყადაღის დადებისათვის დადგენილი წესით. ყადაღის დადების ან გაუქმების აქტი/მიმართვა დაუყოვნებლივ ეგზავნება შესაბამის მარეგისტრირებელ ორგანოს. ამავე მუხლის მე-2 ნაწილით ბათილია ყადაღადადებულ უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადების შემდეგ ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული ყველა გარიგება. „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის 71-ე მუხლისა და საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 61-ე მუხლის შესაბამისად, იძულებითი აუქციონის ჩატარების ფორმები, წესი და პროცედურები დამტკიცებულია საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2011 წლის 31 იანვრის №21 ბრძანებით. აღნიშნულ წესში 2012 წლის 17 იანვარს განხორციელებული ცვლილებებით, მე-3 მუხლის პირველი პუნქტი ჩამოყალიბდა შემდეგი რედაქციით: თუ პირველ აუქციონზე არ მოხდა ქონების რეალიზაცია, აღსრულების ეროვნული ბიურო პირველი აუქციონის დასრულებისთანავე (გარდა ამ მუხლის მე-8 პუნქტით გათვალისწინებული (როდესაც საბაზრო ღირებულება 5000 ლარზე ნაკლებია) შემთხვევისა) აცხადებს განმეორებით აუქციონს. განმეორებითი აუქციონი ცხადდება იმავე ფორმით, რა ფორმითაც გამოცხადდა პირველი აუქციონი. განმეორებით აუქციონზე ქონების საწყისი ფასი შეადგენს ნულ ლარს. კერძო აღმასრულებლის მ. გ-ის დაკვეთით ქ. ფოთში ... N28/2-ში მდებარე საცხოვრებელი ბინის 155.54 კვ.მ ფართი შპს ,,ე...“ მიერ 2011 წლის 22 დეკემბერს შეფასდა 59 200 ლარად, ხოლო სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2012 წლის 7 მაისის დასკვნის მიხედვით - 77 770 ლარად. აუქციონის ჩატარების მომენტისათვის მოქმედი, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2011 წლის 31 იანვრის №21 ბრძანებით დამტკიცებული იძულებითი აუქციონის ჩატარების ფორმებისა და წესის (დანართი 1) მე-3 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, განმეორებით აუქციონზე ქონების საწყისი ფასი შეადგენს ნულ ლარს. შესაბამისად, სადავო უძრავი ქონების განმეორებით აუქციონზე გასხვისების გამო, რა დროსაც მისი საწყისი ფასი შეადგენდა ნულ ლარს, მიუხედავად მისი საბაზრო ფასისა, შპს ,,ე...“ მიერ კერძო აღმასრულებლის, მ. გ-ის დაკვეთით 2011 წლის 22 დეკემბრის დასკვნით 59 200 ლარად შეფასება, გავლენას ვერ იქონიებდა განმეორებითი აუქციონის საწყის ფასზე, რადგან იპოთეკის საგანი 26 640 ლარად იქნა გასხვისებული. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პოლატას არ გააჩნია შესაძლებლობა გაიზიაროს კასატორების პრეტენზია აღმასრულებლის ქმედებასთან მიმართებაში. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატა მიიჩნევს, რომ არ დასტურდება აღმასრულებლის მხრიდან იმგვარი ქმედების განხორციელების ფაქტი, რასაც შესაძლოა გამოეწვია სააღსრულებო წარმოების მხარეთა და სხვა პირთა კანონიერი უფლებების დარღვევა, რის გამოც არ არსებობს საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს აღსრულების ეროვნული ბიუროს 2012 წლის 6 მარტის განკარგულების ძალაში შესვლის დღიდან ბათილად ცნობის შესაძლებლობა. ამდენად, საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს კასატორების მითითებას აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ სადავო სააღსრულებო წარმოების პროცესის კანონდარღვევით ჩატარების თაობაზე და თვლის, რომ აუქციონი განხორციელებულია ,,სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ” საქართველოს კანონის მოთხოვნათა დაცვით.
ყოველივე აღნიშნულიდან გამომდინარე საკასაციო სასამართლო ადასტურებს სააპელაციო სასამართლოს მოტივაციას იმის თაობაზე, რომ მას შემდეგ რაც კ. ქ-მა შეიძინა 94,2 კვ.მ. ფართზე საკუთრების უფლება, მან დაიკავა ძველი მესაკუთრის ადგილი და გახდა ყველა იმ უფლებისა და ვალდებულების მატარებელი, რაც მის მიერ შეძენილ უძრავ ნივთს უკავშირდებოდა.
ამდენად, საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ ადმინისტრაციულ ორგანოს სადავო აქტის გამოცემის პროცესში არ დაურღვევია მატერიალური სამართლის ნორმები და სახეზე არ არის აქტის ბათილობის ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-601 მუხლით განსაზღვრული საფუძვლები.


ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლებით და



დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. კ. ქ-ისა და ნ. გ-ას საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;
2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილება;
3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.



თავმჯდომარე: ლ. მურუსიძე


მოსამართლეები: მ. ვაჩაძე


ნ. სხირტლაძე