საქმე #ბს-930(კ-19) 15 ოქტომბერი, 2020 წელი
ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ
შემდეგი შემადგენლობით:

მაია ვაჩაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
მოსამართლეები: ნუგზარ სხირტლაძე, ალექსანდრე წულაძე

სხდომის მდივანი – ანა ვარდიძე

კასატორი (მოსარჩელე) – სს „...ა“; წარმომადგენელი – ც. ჩ-ი

მოწინააღმდეგე მხარეები (მოპასუხეები) – სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო; სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს აჭარის რეგიონული ოფისი; წარმომადგენელი – თ. ა-ი

გასაჩივრებული განჩინება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 27 მარტის განჩინება

დავის საგანი – ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა, ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემის დავალება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

2018 წლის 26 ივლისს სს „...ამ“ სასარჩელო განცხადებით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას, მოპასუხეების - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის რეგიონული ოფისის მიმართ.
მოსარჩელის განმარტებით, 2007 წლის 5 თებერვალს, ერთი მხრივ, საქართველოს მთავრობას, სს „ს...ას“, შპს „ა...ასა“ და, მეორე მხრივ, „ე...ს“-ს და სს „...ას“ შორის გაფორმებული „ჰიდროელექტროსადგურების და ელექტროენერგიის გამანაწილებელი კომპანიების აქტივების ნასყიდობის ხელშეკრულების“, ასევე, 2007 წლის 29 ივნისის შპს „ა...ასთან“ და სს „ს...ასთან“ დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებების საფუძველზე, სს „...ას“ სხვა ქონებასთან ერთად, საკუთრებაში გადაეცა ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ის ტერიტორიაზე მდებარე 221.00 კვ.მ ფართის მიწის ნაკვეთი, რომელზეც განთავსებულია ქვესადგური „...ი“. მოსარჩელის მითითებით, აღნიშნულ ქვესადგურს დაარსების დღიდან (2000 წლიდან) იყენებდა და ექსპლუატაციას უწევდა შპს „ა...ა“. მითითებული ქვესადგურის შეძენის მომენტიდან, ენერგო კომპანია მას უწყვეტად ფლობს, უწევს ექსპლუატაციას და მისი საშუალებით ახორციელებს მიმდებარე ტერიტორიაზე არსებული აბონენტების ენერგომომარაგებას. მოსარჩელის აღნიშვნით, შეძენის შემდგომ ენერგოკომპანიას ქვესადგურში არ უწარმოებია ისეთი სამუშაოები, რომელიც გამოიწვევდა მის მიერ დაკავებული ფართობის გაზრდას.
მოსარჩელის განმარტებით, 2018 წლის 18 მარტს მან განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრს და სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში უძრავ ქონებაზე ცვლილებების რეგისტრაცია (დაზუსტება) მოითხოვა. განცხადებასთან ერთად სარეგისტრაციო სამსახურს წარედგინა 2007 წლის 29 ივნისს გაცემული ამონაწერი, უძრავი ქონების აზომვითი ნახაზის ფურცლისა და ელექტრონული ვერსიები.
მოსარჩელის მითითებით, სარეგისტრაციო სამსახურმა 2018 წლის 19 მარტის #... გადაწყვეტილებით კორექტირებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის წარდგენა მოითხოვა. სარეგისტრაციო წარმოება არ დასრულებულა. მოსარჩელის მიერ წარდგენილ იქნა ენერგოკომპანიის მიერ აღნიშნული უძრავი ქონების შესყიდვისა და საკუთრების უფლებით ფლობის დამადასტურებელი უკლებლივ ყველა დოკუმენტაცია. ამასთანავე, მოსარჩელის აღნიშვნით, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 მარტის #6/23672 მიმართვით, საჯარო რეესტრს პირდაპირ დაუდასტურდა, რომ ...-მ 2007 წლის 29 ივნისს უძრავი ქონების (აქტივების) ნასყიდობის #... ხელშეკრულებით შესაბამის ტერიტორიაზე შეიძინა და საკუთრების უფლებით დაირეგისტრირა სწორედ 221 კვ.მ მიწის ნაკვეთი. მოსარჩელის განმარტებით, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს, ასევე, წარედგინა ქონების მართვის ეროვნული სააგენტოს გაყიდვების მხარდაჭერის სამსახურის უფროსისათვის საჯარო რეესტრის საინფორმაციო სამსახურის 2018 წლის 24 აპრილის #... მიმართვა, რომლითაც, ენერგოკომპანიის მოსაზრებით, დამატებით დასტურდება ის გარემოება, რომ ენერგოკომპანიის საკუთრებას წარმოადგენს ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ის ტერიტორიაზე არსებული არა 121 კვ.მ, არამედ 221 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, მასზე არსებული ქვესადგურით - „...ი“.
მოსარჩელის მითითებით, მიუხედავად ზემოაღნიშნულისა, საჯარო რეესტრი სრულიად დაუსაბუთებლად ითხოვს კორექტირებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის წარდგენას 100 კვ.მ-ით ნაკლებ ფართზე იმ საფუძვლით, რომ პირველის რეგისტრაციის დოკუმენტაციის მიხედვით, დასარეგისტრირებელი უძრავი ქონების ფართი შეადგენდა 121 კვ.მ-ს. მოსარჩელის განმარტებით, ენერგოკომპანიის მიერ გასაჩივრებულ იქნა სარეგისტრაციო წარმოების მიმდინარეობის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სარეგისტრაციო სამსახურის #... გადაწყვეტილება, თუმცა მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანოს მხრიდან ადმინისტრაციული საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და საბოლოოდ, აღნიშნული სარეგისტრაციო წარმოება შეწყდა.
ამდენად, მოსარჩელემ სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სარეგისტრაციო სამსახურის 2018 წლის 15 ივნისის #... გადაწყვეტილების, ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 6 ივლისის #... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსთვის #... სარეგისტრაციო განაცხადზე წარმოების განახლებისა და სარეგისტრაციო წარმოების დასრულების შესახებ (რომლითაც მოხდება სს „...ას“ მიერ წარდგენილი დოკუმენტაციის საფუძველზე, უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია) ახალი გადაწყვეტილების მიღების დავალება მოითხოვა.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 26 ივლისის განჩინებით სარჩელი განსჯადობით განსახილველად გადაეგზავნა ხელვაჩაურის რაიონულ სასამართლოს.
ხელვაჩაურის რაიონული სასამართლოს 2018 წლის 24 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით სს „...ას“ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.
სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ 2007 წლის 5 თებერვალს, ერთი მხრივ, საქართველოს მთავრობას, სს „ს...ას“, შპს „ა...ას“ და, მეორე მხრივ, „ე...ს“-სა და სს „...ას“ შორის გაფორმებული „ჰიდროელექტროსადგურების და ელექტროენერგიის გამანაწილებელი კომპანიების აქტივების ნასყიდობის ხელშეკრულების“, ასევე, 2007 წლის 29 ივნისს შპს „ა...ასა“ და სს „ს...ასთან“ დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებების საფუძველზე, სს „...ას“ სხვა ქონებასთან ერთად, საკუთრებაში გადაეცა ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ის ტერიტორიაზე მდებარე მიწის ნაკვეთი, რომელზეც განთავსებულია ქვესადგური „...ი“. სს „...ას“ საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში დაუზუსტებელი სახით და უძრავ ქონებას მინიჭებული აქვს საკადასტრო კოდი #....
2018 წლის 13 მარტს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის აჭარის რეგიონულ ოფისს #... სარეგისტრაციო განცხადებით მიმართა სს „...ას“ წარმომადგენელმა და სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში ხელვაჩაურის რაიონში, სოფელ ...ში მდებარე უძრავ ნივთზე (ს.კ. #...) ცვლილების რეგისტრაცია მოითხოვა. დაინტერესებულმა პირმა #... სარეგისტრაციო განცხადებასთან ერთად წარადგინა მინდობილობა და მიუთითა #... სარეგისტრაციო განცხადებას დართულ საკადასტრო აზომვით ნახაზზე.
სასამართლომ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებად მიიჩნია, რომ ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის აჭარის რეგიონული ოფისის #... (19.03.2018წ.) გადაწყვეტილებით დაინტერესებულ პირს ეცნობა, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზი არ შეესაბამებოდა საჯარო რეესტრში არსებულ მონაცემებს, კერძოდ, საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ზომები და ფართი არ შეესაბამებოდა 2006 წლის 11 იანვარს წარდგენილ აზომვითი ნახაზის ზომებს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, დაინტერესებულ პირს რეგისტრირებული მონაცემების შესაბამისად კორექტირებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის წარდგენა მოეთხოვა. აჭარის რეგიონული ოფისის სარეგისტრაციო წარმოების მიმდინარეობის შესახებ #...-05 (26.03.2018წ.) გადაწყვეტილებით დაინტერესებულ პირს ეცნობა, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ #..., #... და #... წერილებით გამოითხოვა ინფორმაცია სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოდან და გადაწყვეტილებას აღნიშნულ წერილებზე პასუხების მიღების შემდეგ მიიღებდა. ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის აჭარის რეგიონული ოფისის #...-16 (14.05.2018წ.), #...-18 (23.05.2018წ.) და #... (01.06.2018წ.) გადაწყვეტილებებით დაინტერესებულ პირს ეცნობა, რომ არსებული დოკუმენტაციის საფუძველზე (2005 წლის 25 ოქტომბრის მდგომარეობით სს „...ას“ საკუთრებაში არსებული შენობა-ნაგებობებისა და მიწის ნაკვეთის ჩამონათვალში მე-8) მიწის ნაკვეთის ფართობი ფიქსირდებოდა 121 კვ.მ, ასევე, ტექნიკური პასპორტის მიხედვით, მიწის ნაკვეთის ფართობი შეადგენდა 121 კვ.მ-ს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, დაინტერესებულ პირს ეცნობა, რომ წარსადგენი იყო კორექტირებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზი ან 221 კვ.მ ფართობზე უფლების დამდგენი დოკუმენტი.
სასამართლომ ასევე დადგენილად მიიჩნია, რომ 2018 წლის 20 მარტს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ #... წერილით მიმართა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს თხოვნით, დაედასტურებინათ უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით (27.09.2007წ. ნასყიდობის ხელშეკრულება) გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთის და ენერგოკომპანიის მიერ წარდგენილ საკადასტრო აზომვით/აგეგმვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა. 2018 წლის 26 მარტს #... წერილით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს ასევე დამატებით ეთხოვა, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსათვის მიეწოდებინა ინფორმაცია 2007 წლის 29 ივნისის #... ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ში ენერგოკომპანიისათვის გაცემული მიწის ნაკვეთის შესახებ. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 12 აპრილის #6/20425 წერილით საჯარო რეესტრს ეცნობა, რომ მათ ხელთ არსებული დოკუმენტაციით, 2005 წელს შპს „ა...ის“ კაპიტალში შეტანილ იქნა ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის სოფელ ...ში მდებარე 121 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთი, რომლის ზუსტი მდებარეობისა და გავრცელების საზღვრების ამსახველი ინფორმაცია/დოკუმენტაცია სააგენტოს არქივში დაცული არ იყო.
სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრის მონაცემებით, #... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის თავდაპირველი მესაკუთრეა შპს „ა...ა“ (საიდენტიფიკაციო ნომერი ...). 2007 წლის 29 ივნისის უძრავი ქონების #... ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, მესაკუთრემ აღნიშნული ქონება გაასხვისა სს „...აზე“ (საიდენტიფიკაციო ნომერი ...) და ამჟამად რეგისტრირებულია ამ უკანასკნელზე. აღნიშნულ უძრავ ნივთთან დაკავშირებით სააგენტოში დაცული დოკუმენტაციით შპს „ა...ის“ საკუთრების უფლება დგინდება 121 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, ხოლო საჯარო რეესტრის ამონაწერით რეგისტრირებულია 221 კვ.მ ფართის მიწის ნაკვეთი ზუსტი მდებარეობისა და გავრცელების საზღვრების ამსახველი ინფორმაციის გარეშე დაუზუსტებელი ფართით.
სასამართლომ საქმის მასალებით დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებად მიიჩნია, რომ 2018 წლის 15 ივნისს ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის აჭარის რეგიონულმა ოფისმა მიიღო სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ #... გადაწყვეტილება. 2018 წლის 8 ივნისს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოში წარმოდგენილი იქნა სს „...ას“ გენერალური დირექტორის - მ. ბ-ის #... ადმინისტრაციული საჩივარი აჭარის რეგიონული ოფისის სარეგისტრაციო წარმოების მიმდინარეობის შესახებ #... (01.06.2018წ.) გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის, სარეგისტრაციო წარმოების განახლებისა და ახალი გადაწყვეტილების მიღების მოთხოვნით. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვაზე უფლებამოსილმა პირმა მიიჩნია, რომ ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის აჭარის რეგიონული ოფისის მიერ მიღებული სარეგისტრაციო წარმოების მიმდინარეობის შესახებ #...-16 (14.05.2018წ.), #...-18 (23.05.2018წ.) და #... (01.06.2018წ.) გადაწყვეტილებები კანონიერი იყო და მისი ბათილად ცნობის სამართლებრივი საფუძვლები არ არსებობდა, რის გამოც 2018 წლის 6 ივლისის #... გადაწყვეტილებით ადმინისტრაციული საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.
სასამართლომ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას. ამავე კოდექსის 477-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილების მიხედვით, ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი. მყიდველი მოვალეა გადაუხადოს გამყიდველს შეთანხმებული ფასი და მიიღოს ნაყიდი ქონება.
სასამართლომ, ასევე, მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 487-ე მუხლზე, რომლის თანახმად, გამყიდველმა მყიდველს უნდა გადასცეს ნივთობრივი და უფლებრივი ნაკლისაგან თავისუფალი ნივთი. ამავე კოდექსის 489-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, უფლებრივ ნაკლს უთანაბრდება, თუ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია არარსებული უფლება.
სასამართლომ მიუთითა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე მუხლის „დ“ ქვეპუნქტზე, რომლის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ თუ სარეგისტრაციოდ წარმოდგენილ და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებს შორის არსებობს ინტრუქციით განსაზღვრული ზედდება, ან მათში მოცემული უძრავი ნივთის ფართობი, გარდა ინტრუქციით გათვალისწინებული შემთხვევებისა, აღემატება უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებულ უძრავი ნივთის ფართობს.
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტის იმპერატიული დანაწესიდან გამომდინარე, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაა 30 კალენდარული დღე, გარდა ამ მუხლით გათვალისწინებული გამონაკლისი შემთხვევებისა. სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ამ მუხლით დადგენილი ვადები აითვლება დაინტერესებული პირის მიერ სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ გადაწყვეტილების ოფიციალურად გაცნობიდან, ხოლო ამ გადაწყვეტილების სააგენტოს შესაბამის ვებგვერდზე გამოქვეყნების შემთხვევაში – მისი გამოქვეყნებიდან. სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ამ მუხლით განსაზღვრული ვადების გაგრძელება დაუშვებელია. ამ მუხლის მე-4 პუნქტიდან გამომდინარე, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი ინფორმაციის ან დოკუმენტის წარმოდგენის შემთხვევაში მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოების განახლების შესახებ. ამგვარად, სასამართლომ აღნიშნა, რომ, განსახილველ შემთხვევაში, სარეგისტრაციო წარმოების ვადის დინების განახლების სამართლებრივი საფუძველი არ არსებობდა.
ამასთან, სასამართლომ მიუთითა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 22-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის თანახმად მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ, თუ სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში არ იქნა წარმოდგენილი სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი ინფორმაცია ან დოკუმენტი.
სასამართლომ განმარტა, რომ სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ გადაწყვეტილებით დადგენილ ვადაში დაინტერესებული პირის მიერ მარეგისტრირებელ ორგანოში არ იქნა წარდგენილი სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი ინფორმაცია/დოკუმენტი, რაც „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 22-ე მუხლის „ბ“ პუნქტის მიხედვით, წარმოადგენდა სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის საფუძველს.
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მე-8 მუხლის (კერძო სამართლის სუბიექტები) მე-3 ნაწილის თანახმად, სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილენი ვალდებულნი არიან კეთილსინდისიერად განახორციელონ თავიანთი უფლებები და მოვალეობანი.
სასამართლომ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 50-ე მუხლზე, რომლის თანახმად, გარიგება არის ცალმხრივი, ორმხრივი ან მრავალმხრივი ნების გამოვლენა, რომელიც მიმართულია სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობის, შეცვლის ან შეწყვეტისაკენ. ამავე კოდექსის 319-ე მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, კერძო სამართლის სუბიექტებს შეუძლიათ კანონის ფარგლებში თავისუფლად დადონ ხელშეკრულებები და განსაზღვრონ ამ ხელშეკრულებათა შინაარსი.
სასამართლომ განმარტა, რომ გამომდინარე იქიდან, რომ გარიგების დამდებ პირს გააჩნია გარიგების დადების ნება, მან ეს ნება გარეგნული სახით უნდა გამოავლინოს. წერილობითი ფორმით დასადებ გარიგებებში მხარის ნება ვლინდება ამ ხელშეკრულებაზე ხელმოწერით. ხელმოწერით დასტურდება, რომ ხელმომწერი პირი დგას ნების გამოვლენის უკან და მას სურს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამართლებრივი შედეგის მიღწევა საკუთარი თავისათვის. გარიგება ნების თავისუფალი გამოვლენაა, რომელიც მისი მონაწილე მხარეების განსჯის შედეგია, რომელთაც გაცნობიერებული აქვთ მისი შედეგები და შესაძლო სამომავლო რისკები. მონაწილის მიერ შესრულებული ხელმოწერა ასახავს ამ უკანასკნელის ნებას, შევიდეს სამოქალაქო სამართლებრივ ურთიერთობაში შეთანხმებული პირობებით და აღიჭურვოს შესაბამისი უფლება-მოვალეობებით.
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-6 პუნქტის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარმოდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე. ისინი პასუხისმგებელი არიან მხოლოდ რეგისტრირებული მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე.
სასამართლომ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლზე, რომლის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.
სასამართლომ აღნიშნა, რომ სამოქალაქო ბრუნვის თითოეული მონაწილე, ნების ავტონომიისა და სახელშეკრულებო თავისუფლების პრინციპების საფუძვლებზე დამოუკიდებლად იღებს გადაწყვეტილებას შევიდეს თუ არა კონკრეტულ სახელშეკრულებო ურთიერთობაში, მას მართებს საკუთარი უფლებებისადმი სათანადო გულისხმიერებისა და წინდახედულების გამოჩენა და ყველა შესაძლო სამომავლო გართულება მხოლოდ მისი (და არა რომელიმე ადმინისტრაციული ორგანოს) პასუხისმგებლობის სფეროს განეკუთვნება. ხელშეკრულების მხაარეებს შეუძლიათ გამოიყენონ ხელშეკრულების შინაარსის განსაზღვრის თავისუფლების პრინციპი და თავად განსაზღვრონ ხელშეკრულების პირობები.
ამასთან, სასამართლომ განმარტა, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უფლების ნამდვილობისათვის განმსაზღვრელი იყო არა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ფაქტი, არამედ უფლების წარმოშობის საფუძვლის შინაარსი. გარიგების საფუძველზე საკუთრების უფლების შეძენის შემთხვევაში, ქონების შემძენს საკუთრების უფლება წარმოეშობა გარიგების საგანზე იმ ფარგლებში, რაც ქონების გამსხვისებელს ეკუთვნოდა. სასამართლომ მიიჩნია, რომ, მოცემულ შემთხვევაში, საქმეში არსებული დოკუმენტაციით დგინდებოდა, რომ შპს „ა...ას“ საკუთრებაში ჰქონდა 121 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, შესაბამისად, გამყიდველს 221 კვ.მ მიწის ნაკვეთის მყიდველისათვის გადაცემის უფლება არ გააჩნდა და ვერც გადასცემდა, რადგან 221 კვ.მ ფართი ქონების გამსხვისებელს საკუთრებაში არ ჰქონია.
ხელვაჩაურის რაიონული სასამართლოს 2018 წლის 24 ოქტომბრის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა სს „...ამ“, რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.
ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 27 მარტის განჩინებით სს „...ას“ სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა ხელვაჩაურის რაიონული სასამართლოს 2018 წლის 24 ოქტომბრის გადაწყვეტილება.
სააპელაციო სასამართლო დაეთანხმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს შეფასებასა და დასკვნებს საქმის ფაქტობრივ საკითხებთან დაკავშირებით, შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ დამტკიცებულად მიიჩნია საქმის ფაქტობრივი გარემოებები, რომლებიც დადგენილი იყო გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით.
სააპელაციო პალატამ მიუთითა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-4 მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის თანახმად, საჯარო რეესტრი არის უძრავ ნივთებზე უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის, მოძრავ ნივთებსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების და სამისამართო რეესტრების ერთობლიობა.
სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ საჯარო რეესტრი არის საჯარო-სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელშიც ხდება ცალკეულ კერძო-სამართლებრივ უფლებათა რეგისტრაცია, კერძოდ, უძრავ ნივთებზე საკუთრება, იპოთეკა, გირავნობა, ყადაღა და სხვა სამართლებრივი უფლებები. საჯარო რეესტრი არის არა უბრალოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტი, არამედ ამ უფლების შექმნის საფუძველი - უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში მისი რეგისტრაციის მომენტიდან. სააპელაციო სასამართლოს შეფასებით, საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია და იგი არსებითად სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების დაცვას ემსახურება.
სააპელაციო პალატამ მიუთითა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „თ“ ქვეპუნქტზე, რომლითაც, რეგისტრაცია განმარტებულია, როგორც ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ამ კანონით განსაზღვრული უფლების (მათ შორის საკუთრების უფლების)... მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის შესახებ მონაცემთა აღრიცხვა შესაბამის რეესტრში, რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებით. ამავე მუხლის „კ“ პუნქტით კი, სარეგისტრაციო დოკუმენტს წარმოადგენს სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.
სააპელაციო პალატამ ასევე მიუთითა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის კანონის 22–ე მუხლის "ბ" ქვეპუნქტზე, რომლის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო შეწყვეტს სარეგისტრაციო წარმოებას, თუ სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში არ იქნა წარმოდგენილი სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების აღმოფხვრის დამადასტურებელი დოკუმენტი. სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ მარეგისტრირებელ ორგანოს არ დაურღვევია კანონმდებლობის მოთხოვნები და მიიღო კანონიერი გადაწყვეტილებები, ვინაიდან სარეგისტრაციო დოკუმენტის წარდგენის გარეშე, გამორიცხული იყო უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.
სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა 2007 წლის 29 ივნისის #... ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე, რომლითაც სს „...ას“ სხვა ქონებასთან ერთად საკუთრებაში გადაეცა ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ის ტერიტორიაზე მდებარე მიწის ნაკვეთი, რომელზეც განთავსებულია ქვესადგური „...ი“. ამავე ხელშეკრულების მე-2 პუნქტის (ქონებისა და უფლების გადაცემა) 2.2 ქვეპუნქტით განისაზღვრა, რომ „უძრავ ქონებაზე“ საკუთრების უფლების გადაცემა ექვემდებარებოდა სახელმწიფო რეგისტრაციას საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად. ამგვარად რეგისტრაციაზე პასუხისმგებლობა ეკისრებოდა „მყიდველს“, ამასთან „გამყიდველი 3“ გადასცემდა „მყიდველს“ ყიდვა-გაყიდვასთან დაკავშირებული ყველა დოკუმენტის ქსერო-ასლებს, საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტაციას და ასევე ნებისმიერ სხვა საჭირო დოკუმენტაციას.
სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ ადმინისტრაციული წარმოების ფარგლებში სარეგისტრაციოდ წარდგენილ უძრავ ნივთთან დაკავშირებით შესაბამისი ინფორმაციის/ დოკუმენტაციის მოწოდების მოთხოვნით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოში გაგზავნილ იქნა #... (20.03.2018წ.) და #... (26.03.2018წ.) წერილები. აღნიშნული წერილების პასუხად სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს #6/23672 (26.04.2018წ.) წერილში მითითებულია, რომ სააგენტოს არქივში დაცული და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ მიწოდებული დოკუმენტაციით ირკვევა, რომ სსიპ საწარმოთა მართვის სააგენტოს 2005 წლის 27 ოქტომბრის #1-3/627 ბრძანებით შპს „ა...ის“ კაპიტალში შეტანილ იქნა ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტში, სოფელ ...ში მდებარე 121 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, რომლის ზუსტი მდებარეობისა და გავრცელების საზღვრების ამსახველი ინფორმაცია/დოკუმენტაცია, მათი განმარტებით, სააგენტოს არქივში დაცული არ არის.
სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა 2007 წლის 1 ივნისის თარიღით მომზადებულ მიწის (უძრავი ქონების) შესახებ საჯარო რეესტრის ამონაწერზე, საიდანაც ირკვეოდა, რომ ხელვაჩაურის რაიონში, სოფელ ...ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის (ს.კ. #...) დაუზუსტებელი ფართით - 221 კვ.მ, მესაკუთრე იყო შპს „ა...ა“. უფლების დამადასტურებელ იურიდიულ დოკუმენტად მითითებულია: აჭარის ა/რ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ბრძანება #1-5/25 14.02.2005წ., სსიპ საწარმოთა მართვის სააგენტოს ბრძანება #1-3/627, 27.10.2005წ., ბათუმის საგადასახადო ინსპექციის ბრძანება #..., 08.11.2005წ., ბათუმის სასამართლოს დადგენილება 15.02.2000წ.
ამასთან, სააპელაციო პალატის მითითებით, მიწის (უძრავი ქონების) სააღრიცხვო ბარათით (განცხადების რეგისტრაციის #..., 11.01.2006წ.) ირკვეოდა, რომ ხელვაჩაურის სოფელ ...ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის (ს.კ. #...) დაუზუსტებული ფართით - 221 კვ.მ, მესაკუთრე იყო შპს „ა...ა“, მის. ქ. ბათუმი, ...ის ქუჩა #103, ხოლო ხელით მესაკუთრედ მიწერილია სს „...ა“, 1) განცხადების რეგისტრაციის #..., თარიღი - 11.04.2006წ., უფლების დამადასტურებელ იურიდიულ დოკუმენტად მითითებულია: აჭარის ა/რ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ბრძანება #1-5/25 14.02.200წ., სსიპ საწარმოთა მართვის სააგენტოს ბრძანება #1-3/627, 27.10.2005წ., ბათუმის საგადასახადო ინსპექციის ბრძანება #..., 08.11.2005წ., ბათუმის სასამართლოს დადგენილება 15.02.2000წ. 2) #2943/01, თარიღი - 29.06.07 ნასყიდობის ხელშეკრულება დამოწმებული ნოტარიუს ნ.მ-ას მიერ.
სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ საქმეში დაცული იყო აჭარის ა/რ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს 14.02.2000წ. #1-5125 ბრძანება, „საწარმოთა მართვის სააგენტოს“ 2005 წლის 27 ოქტომბრის #1-3/627 ბრძანება, ბათუმის საგადასახადო ინსპექციის 2005 წლის 8 ნოემბრის #127/081/01/04-1278 ბრძანება, ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2000 წლის 15 თებერვლის დადგენილება, თუმცა არც ერთ ზემოაღნიშნულ დოკუმენტში არ იყო მითითებული, რომ სადავო მიწის ნაკვეთის ფართობი შეადგენდა 221 კვ.მ-ს.
სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ 2005 წლის 25 ოქტომბრის მდგომარეობით, შპს „ა...ის“ კუთვნილებაში არსებული შენობა-ნაგებობებისა და ელექტრომოწყობილობების მიერ დაკავებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების ჩამონათვალით რაიონების მიხედვით მათი ღირებულების ჩვენებით დადგენილია, რომ #8 გრაფაში მითითებულია - ქვესადგური „...ი“, მდებარე ხელვაჩაურის რაიონის სოფელი ...ი, დაკავებული მიწის ნაკვეთის ფართად მითითებულია - 121 კვ.მ, 1 კვ.მ ფასად მითითებულია - 2.46, ხოლო დაკავებული მიწის ღირებულებად კი - 297. შპს „აბ...ის“, არასაცხოვრებელი ნაგებობების ტექნიკური დათვალიერებით ირკვევა, რომ შპს „ა...ა“ ხელვაჩაურის ფილიალის, ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ის ქვესადგურის მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივი ფართია - 121.6 კვ.მ, განაშენიანებული - 14.7 კვ.მ. ხელვაჩაურის რაიონის შპს „ა...ის“ ხელვაჩაურის ფილიალის ...ის ქვესადგურის შიდა აზომვითი ნახაზით ირკვევა, რომ მიწის ნაკვეთს დასავლეთით ესაზღვრება ბათუმი - ...ის გზა, აღმოსავლეთით - ღელე, ჩრდილოეთით - ...ის მეურნეობის ტერიტორია, ხოლო სამხრეთით კი - სასოფლო გზა. ზემოაღნიშნულ ნახაზზე ზომებად მითითებულია 12.8X9.5=121.6 თუმცა ნაზახის საერთო ფართად შეცდომით მითითებულია S=222 მ2.
სააპელაციო სასამართლომ იმავე სამართლებრივ საფუძვლებზე, რაზეც მიუთითებდა პირველი ინსტანციის სასამართლო და სრულად გაიზიარა მათთან დაკავშირებით გაკეთებული სამართლებრივი შეფასებები, რის შედეგადაც, მიიჩნია, რომ მოცემულ შემთხვევაში, საქმეში არსებული დოკუმენტაციით, ასევე მოძიებული ინფორმაციით/დოკუმენტაციით დგინდებოდა, რომ შპს „ა...ას“ საკუთრებაში ჰქონდა 121 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, შესაბამისად, 221 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე გამყიდველს უფლება მყიდველისათვის არ გადაუცია, რადგან 221 კვ.მ ფართი ქონების გამსხვისებელს საკუთრებაში არ ჰქონია.
სააპელაციო სასამართლოს შეფასებით, საქმის მასალებით დადგენილი იყო, რომ სს „...ას“ წარმოების შეჩერების ვადაში არ წარუდგენია საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს აჭარის რეგიონულ ოფისში წარმოების შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი ინფორმაცია ან დოკუმენტი, რის გამოც საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს აჭარის რეგიონულმა ოფისმა 2018 წლის 15 ივნისს მიიღო #... გადაწყვეტილება სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ, რაც პალატამ მართებულად და კანონშესაბამისად მიიჩნია. ამასთან, სააპელაციო სასამართლომ ჩათვალა, რომ კანონიერი იყო ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 6 ივლისის #... გადაწყვეტილება და არ არსებობდა მისი ბათილად ცნობის საფუძველი.
ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 27 მარტის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა სს „...ამ“, რომელმაც გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.
კასატორის განმარტებით, სააპელაციო სასამართლომ ფაქტობრივად უგულებელყო საკუთრების უფლების არსებობა დაუზუსტებელი რეგისტრაციის პირობებში და ამით ეჭვქვეშ დააყენა საჯარო რეესტრის მონაცემების მიმართ არსებული უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია. სააპელაციო სასამართლომ ასევე უგულებელყო საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის ჩანაწერი, რომლის თანახმადაც რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად.
კასატორი მიუთითებს, რომ 2007 წლის 29 ივნისის შპს „ა...ის“ უძრავი ქონების ნასყიდობის #... ხელშეკრულების საფუძველზე, უძრავი აქტივების (უძრავი ქონება) გადაცემის მომენტში, სს „...ას“ კანონიერი ნდობა გააჩნდა რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობის მიმართ, რამდენადაც აღნიშნული ხელშეკრულების პირველი მუხლის 1.2. პუნქტის მიხედვით, ხელშეკრულების საგანი (უძრავი ქონება) განსაზღვრული იყო ხელშეკრულების დანართში მოცემული საჯარო რეესტრის შესაბამისი ტერიტორიული ორგანოების მიერ გაცემული ამონაწერებით, რომლებიც, თავის მხრივ, წარმოადგენენ ხელშეკრულების განუყოფელ ნაწილს.
ამასთან, კასატორი განმარტავს, რომ ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ის ტერიტორიაზე მდებარე 221 კვ.მ ფართის მიწის ნაკვეთს, რომელზეც განთავსებულია ქვესადგური „...ი“, დაარსების დღიდან (2000 წლიდან) იყენებდა და ექსპლუატაციას უწევდა შპს „ა...ა“, შემდგომ კი მისი შეძენის დღიდან (2007 წლიდან), სს „...ა“ ფლობს სადავო უძრავ ქონებას, ამუშავებს მას და მისი საშუალებით ახორციელებს მიმდებარე ტერიტორიაზე არსებული საყოფაცხოვრებო და არასაყოფაცხოვრებო აბონენტების ენერგომომარაგებას. კასატორი მიუთითებს, რომ შეძენის შემდგომ ენერგოკომპანიას ქვესადგურში არ უწარმოებია ისეთი სამუშაოები, რომელიც გამოიწვევდა მის მიერ დაკავებული ფართობის გაზრდას.
კასატორის აღნიშვნით, სწორედ საჯარო რეესტრია პასუხისმგებელი უძრავი ქონების საკადასტრო მონაცემების შექმნასა და შენახვაზე. სწორედ საჯარო რეესტრის მიერ იქნა მითითებული უძრავი ქონების ფართის ოდენობა, რომელიც შესაბამისობაშია რეალურ ოდენობასთან. კასატორის მითითებით, სააპელაციო პალატა, ერთი მხრივ, აღიარებს, რომ ენერგოკომპანიას გააჩნია საკუთრების უფლება ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტში, სოფელ ...ში მდებარე 221 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, ანუ აღიარებს საკუთრების რეგისტრირებულ უფლებას ფორმალურად (ე. ი. ეთანხმება რეესტრის ჩანაწერს), ამასთანავე, განმარტავს, რომ უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში მისი რეგისტრაციის მომენტიდან. თუმცა, პალატა ამავე დროს უგულებელყოფს ენერგოკომპანიის საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებას 221 კვ.მ-ზე და გასაჩივრებული განჩინებით ქმნის ისეთ მდგომარეობას, რომ ენერგოკომპანია რჩება საკუთრების უფლების მატარებელად, მაგრამ არ გააჩნია საკუთრების ობიექტი ამონაწერის შესაბამისად. კასატორის მოსაზრებით, აღნიშნული ეწინააღმდეგება საკუთრების უფლების არსს, რადგან არ არსებობს საკუთრების უფლება ამ უფლების ობიექტისაგან დამოუკიდებლად. ამდენად, ადმინისტრაციული ორგანოების მიერ გატარებული ზომების შედეგად, ენერგოკომპანიის მოცემული ქონება ნაწილობრივ გამოუყენებადი ხდება.
კასატორის მითითებით, სადავო უძრავი ქონების პირველადი აზომვა-რეგისტრაციის დროს, შესაძლებელია მისი ფართი მართლაც შეადგენდა 121.6 კვ.მ-ს, მაგრამ აღნიშნული არ გამორიცხავს 2007 წელს სს „...ას“ მიერ აღნიშნული ქვესადგურის ტერიტორიის უკვე გაზრდილი კვადრატულობით შეძენის შესაძლებლობას. კერძოდ, კასატორი დასაშვებად მიიჩნევს, ტექნიკური ხარვეზის არსებობას და აღნიშნავს, რომ შესაძლოა, ოფიციალურ დოკუმენტაციაში დაფიქსირებული კვადრატულობა არ შეესაბამებოდა რეალურ ფართს. ხსენებულ ვარაუდს კასატორი ამყარებს ასევე იმავე საჯარო რეესტრის 2006 წლის 11 იანვრის ამონაწერით, რომლითაც საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში შესრულებულია პირველადი რეგისტრაცია და რომელშიც უკვე დაფიქსირებულია ფართი - 221 კვ.მ. კასატორის განმარტებით, საჯარო რეესტრს სწორედ 2006 წლის რეგისტრაციის დროს უნდა გამოერკვია, აღნიშნული წარმოადგენდა ტექნიკურ შეცდომას, თუ სადავო უძრავი ქონების უკვე გაზრდილი ფართით რეგისტრაცია განპირობებული იყო რაიმე სხვა საფუძვლით. კასატორის მითითებით, ენერგოკომპანიამ სწორედ რეესტრის ჩანაწერის შესაბამისად (რაც სახელმწიფომაც დაუდასტურა და რაც ფაქტობრივად არსებულ გარემოებასაც შეესაბამებოდა) შეიძინა 221 კვ.მ ფართის უძრავი ქონება. კასატორი ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზეც, რომ ქვესადგურის ტერიტორია პირველადი რეგისტრაციის დროსაც და შემდგომ, მისი გაყიდვის დროსაც, დაუზუსტებელი სახით იყო რეგისტრირებული და ასეთივე სახით არის დღემდე. კასატორი ასევე მიუთითებს, რომ სადავო უძრავი ქონების შესაძენად ენერგოკომპანიის მიერ გადახდილ იქნა სწორედ დაუზუსტებელი მონაცემებით რეგისტრირებული ფართის შესაბამისი ღირებულება.
საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 12 ივლისის განჩინებით საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული სს „...ას“ საკასაციო საჩივარი.
საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2020 წლის 21 მაისის განჩინებით სს „...ას“ საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნა დასაშვებად და მისი განხილვა დაინიშნა მხარეთა დასწრებით.


ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო გაეცნო საქმის მასალებს, მოისმინა მხარეთა ახსნა-განმარტებები, შეამოწმა გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება-დასაბუთებულობა, რის შედეგადაც მივიდა დასკვნამდე, რომ სს „...ას“ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 27 მარტის განჩინება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სს „...ას“ სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს.
საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქმის მასალებში ასახულ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე: 2007 წლის 5 თებერვალს, ერთი მხრივ, საქართველოს მთავრობას, სს „ს...ას“, შპს „ა...ას“ და, მეორე მხრივ, „ე...ს-სა“ და სს „...ას“ შორის გაფორმებული „ჰიდროელექტროსადგურების და ელექტროენერგიის გამანაწილებელი კომპანიების აქტივების ნასყიდობის ხელშეკრულების“, ასევე, 2007 წლის 29 ივნისს შპს „ა...ასა“ და სს „ს...ასთან“ დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებების საფუძველზე, სს „...ას“ სხვა ქონებასთან ერთად, საკუთრებაში გადაეცა ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ის ტერიტორიაზე მდებარე მიწის ნაკვეთი, რომელზეც განთავსებულია ქვესადგური „...ი“. სს „...ას“ საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში დაუზუსტებელი სახით და უძრავ ქონებას მინიჭებული აქვს საკადასტრო კოდი #....
2018 წლის 13 მარტს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის აჭარის რეგიონულ ოფისს #... სარეგისტრაციო განცხადებით მიმართა სს „...ას“ წარმომადგენელმა და სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში ხელვაჩაურის რაიონში, სოფელ ...ში მდებარე უძრავ ნივთზე (ს.კ. #...) ცვლილების რეგისტრაცია მოითხოვა. დაინტერესებულმა პირმა #... სარეგისტრაციო განცხადებასთან ერთად წარადგინა მინდობილობა და მიუთითა #... სარეგისტრაციო განცხადებას დართულ საკადასტრო აზომვით ნახაზზე.
დადგენილია, რომ ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის აჭარის რეგიონული ოფისის #... (19.03.2018წ.) გადაწყვეტილებით დაინტერესებულ პირს ეცნობა, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზი არ შეესაბამებოდა საჯარო რეესტრში არსებულ მონაცემებს, კერძოდ, საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ზომები და ფართი არ შეესაბამებოდა 2006 წლის 11 იანვარს წარდგენილ აზომვითი ნახაზის ზომებს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, დაინტერესებულ პირს რეგისტრირებული მონაცემების შესაბამისად კორექტირებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის წარდგენა მოეთხოვა. აჭარის რეგიონული ოფისის სარეგისტრაციო წარმოების მიმდინარეობის შესახებ #...-05 (26.03.2018წ.) გადაწყვეტილებით დაინტერესებულ პირს ეცნობა, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ #..., #... და #... წერილებით გამოითხოვა ინფორმაცია სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოდან და გადაწყვეტილებას აღნიშნულ წერილებზე პასუხების მიღების შემდეგ მიიღებდა. ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის აჭარის რეგიონული ოფისის #...-16 (14.05.2018წ.), #...-18 (23.05.2018წ.) და #... (01.06.2018წ.) გადაწყვეტილებებით დაინტერესებულ პირს ეცნობა, რომ არსებული დოკუმენტაციის საფუძველზე (2005 წლის 25 ოქტომბრის მდგომარეობით სს „...ას“ საკუთრებაში არსებული შენობა-ნაგებობებისა და მიწის ნაკვეთის ჩამონათვალში მე-8) მიწის ნაკვეთის ფართობი ფიქსირდებოდა 121 კვ.მ, ასევე, ტექნიკური პასპორტის მიხედვით, მიწის ნაკვეთის ფართობი შეადგენდა 121 კვ.მ-ს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, დაინტერესებულ პირს ეცნობა, რომ წარსადგენი იყო კორექტირებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზი ან 221 კვ.მ ფართობზე უფლების დამდგენი დოკუმენტი.
საქმის მასალებით დადგენილია, რომ 2018 წლის 20 მარტს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ #... წერილით მიმართა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს თხოვნით, დაედასტურებინათ უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით (27.09.2007წ. ნასყიდობის ხელშეკრულება) გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთის და ენერგოკომპანიის მიერ წარდგენილ საკადასტრო აზომვით/აგეგმვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა. 2018 წლის 26 მარტს #... წერილით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს ასევე დამატებით ეთხოვა, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსათვის მიეწოდებინა ინფორმაცია 2007 წლის 29 ივნისის #... ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ში ენერგოკომპანიისათვის გაცემული მიწის ნაკვეთის შესახებ. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 12 აპრილის #6/20425 წერილით საჯარო რეესტრს ეცნობა, რომ მათ ხელთ არსებული დოკუმენტაციით, 2005 წელს შპს „ა...ის“ კაპიტალში შეტანილ იქნა ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის სოფელ ...ში მდებარე 121 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთი, რომლის ზუსტი მდებარეობისა და გავრცელების საზღვრების ამსახველი ინფორმაცია/დოკუმენტაცია სააგენტოს არქივში დაცული არ იყო.
დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებას წარმოადგენს, რომ უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრის მონაცემებით, #... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის თავდაპირველი მესაკუთრეა შპს „ა...ა“ (საიდენტიფიკაციო ნომერი ...). 2007 წლის 29 ივნისის უძრავი ქონების #... ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, მესაკუთრემ აღნიშნული ქონება გაასხვისა სს „...აზე“ (საიდენტიფიკაციო ნომერი ...) და ამჟამად რეგისტრირებულია ამ უკანასკნელზე. აღნიშნულ უძრავ ნივთთან დაკავშირებით სააგენტოში დაცული დოკუმენტაციით შპს „ა...ის“ საკუთრების უფლება დგინდება 121 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, ხოლო საჯარო რეესტრის ამონაწერით რეგისტრირებულია 221 კვ.მ ფართის მიწის ნაკვეთი ზუსტი მდებარეობისა და გავრცელების საზღვრების ამსახველი ინფორმაციის გარეშე დაუზუსტებელი ფართით.
დადგენილია, რომ 2018 წლის 15 ივნისს ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის აჭარის რეგიონულმა ოფისმა მიიღო სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ #... გადაწყვეტილება. 2018 წლის 8 ივნისს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოში წარმოდგენილი იქნა სს „...ას“ გენერალური დირექტორის - მ. ბ-ის #... ადმინისტრაციული საჩივარი აჭარის რეგიონული ოფისის სარეგისტრაციო წარმოების მიმდინარეობის შესახებ #... (01.06.2018წ.) გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის, სარეგისტრაციო წარმოების განახლებისა და ახალი გადაწყვეტილების მიღების მოთხოვნით. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვაზე უფლებამოსილმა პირმა მიიჩნია, რომ ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის აჭარის რეგიონული ოფისის მიერ მიღებული სარეგისტრაციო წარმოების მიმდინარეობის შესახებ #...-16 (14.05.2018წ.), #...-18 (23.05.2018წ.) და #... (01.06.2018წ.) გადაწყვეტილებები კანონიერი იყო და მისი ბათილად ცნობის სამართლებრივი საფუძვლები არ არსებობდა, რის გამოც 2018 წლის 6 ივლისის #... გადაწყვეტილებით ადმინისტრაციული საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.
2007 წლის 29 ივნისის #... ნასყიდობის ხელშეკრულებით სს „...ას“ სხვა ქონებასთან ერთად საკუთრებაში გადაეცა ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ის ტერიტორიაზე მდებარე მიწის ნაკვეთი, რომელზეც განთავსებულია ქვესადგური „...ი“. ამავე ხელშეკრულების მე-2 პუნქტის (ქონებისა და უფლების გადაცემა) 2.2 ქვეპუნქტით განისაზღვრა, რომ „უძრავ ქონებაზე“ საკუთრების უფლების გადაცემა ექვემდებარებოდა სახელმწიფო რეგისტრაციას საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად. ამგვარად რეგისტრაციაზე პასუხისმგებლობა ეკისრებოდა „მყიდველს“, ამასთან „გამყიდველი 3“ გადასცემდა „მყიდველს“ ყიდვა-გაყიდვასთან დაკავშირებული ყველა დოკუმენტის ქსერო-ასლებს, საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტაციას და ასევე ნებისმიერ სხვა საჭირო დოკუმენტაციას.
საქმის მასალებით დადგენილია, რომ ადმინისტრაციული წარმოების ფარგლებში სარეგისტრაციოდ წარდგენილ უძრავ ნივთთან დაკავშირებით შესაბამისი ინფორმაციის/ დოკუმენტაციის მოწოდების მოთხოვნით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოში გაგზავნილ იქნა #... (20.03.2018წ.) და #... (26.03.2018წ.) წერილები. აღნიშნული წერილების პასუხად სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს #6/23672 (26.04.2018წ.) წერილში მითითებულია, რომ სააგენტოს არქივში დაცული და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ მიწოდებული დოკუმენტაციით ირკვევა, რომ სსიპ საწარმოთა მართვის სააგენტოს 2005 წლის 27 ოქტომბრის #1-3/627 ბრძანებით შპს „ა...ის“ კაპიტალში შეტანილ იქნა ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტში, სოფელ ...ში მდებარე 121 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, რომლის ზუსტი მდებარეობისა და გავრცელების საზღვრების ამსახველი ინფორმაცია/დოკუმენტაცია, მათი განმარტებით, სააგენტოს არქივში დაცული არ არის.
2007 წლის 1 ივნისის თარიღით მომზადებული მიწის (უძრავი ქონების) შესახებ საჯარო რეესტრის ამონაწერით ირკვევა, რომ ხელვაჩაურის რაიონში, სოფელ ...ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის (ს.კ. #...) დაუზუსტებელი ფართით - 221 კვ.მ, მესაკუთრეა შპს „ა...ა“. უფლების დამადასტურებელ იურიდიულ დოკუმენტად მითითებულია: აჭარის ა/რ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ბრძანება #1-5/25 14.02.2005წ., სსიპ „საწარმოთა მართვის სააგენტოს“ ბრძანება #1-3/627, 27.10.2005წ., ბათუმის საგადასახადო ინსპექციის ბრძანება #..., 08.11.2005წ., ბათუმის სასამართლოს დადგენილება 15.02.2000წ.
ამასთან, მიწის (უძრავი ქონების) სააღრიცხვო ბარათით (განცხადების რეგისტრაციის #..., 11.01.2006წ.) ირკვევა, რომ ხელვაჩაურის სოფელ ...ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის (ს.კ. #...) დაუზუსტებული ფართით - 221 კვ.მ, მესაკუთრეა შპს „ა...ა“, მის. ქ. ბათუმი, ...ის ქუჩა #103, ხოლო ხელით მესაკუთრედ მიწერილია სს „...ა“, 1) განცხადების რეგისტრაციის #..., თარიღი - 11.04.2006წ., უფლების დამადასტურებელ იურიდიულ დოკუმენტად მითითებულია: აჭარის ა/რ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ბრძანება #1-5/25 14.02.200წ., სსიპ „საწარმოთა მართვის სააგენტოს“ ბრძანება #1-3/627, 27.10.2005წ., ბათუმის საგადასახადო ინსპექციის ბრძანება #..., 08.11.2005წ., ბათუმის სასამართლოს დადგენილება 15.02.2000წ. 2) #2943/01, თარიღი - 29.06.07 ნასყიდობის ხელშეკრულება დამოწმებული ნოტარიუს ნ.მ-ას მიერ.
საქმეში დაცულია აჭარის ა/რ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს 14.02.2000წ. #1-5125 ბრძანება, „საწარმოთა მართვის სააგენტოს“ 2005 წლის 27 ოქტომბრის #1-3/627 ბრძანება, ბათუმის საგადასახადო ინსპექციის 2005 წლის 8 ნოემბრის #127/081/01/04-1278 ბრძანება, ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2000 წლის 15 თებერვლის დადგენილება, თუმცა არც ერთ ზემოაღნიშნულ დოკუმენტში არ არის მითითებული, რომ სადავო მიწის ნაკვეთის ფართობი შეადგენს 221 კვ.მ-ს.
2005 წლის 25 ოქტომბრის მდგომარეობით, შპს „ა...ის“ კუთვნილებაში არსებული შენობა-ნაგებობებისა და ელექტრომოწყობილობების მიერ დაკავებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების ჩამონათვალით რაიონების მიხედვით მათი ღირებულების ჩვენებით დადგენილია, რომ #8 გრაფაში მითითებულია - ქვესადგური „...ი“, მდებარე ხელვაჩაურის რაიონის სოფელი ...ი, დაკავებული მიწის ნაკვეთის ფართად მითითებულია - 121 კვ.მ, 1 კვ.მ ფასად მითითებულია - 2.46, ხოლო დაკავებული მიწის ღირებულებად კი - 297. შპს „აბ...ის“, არასაცხოვრებელი ნაგებობების ტექნიკური დათვალიერებით ირკვევა, რომ შპს „ა...ა“ ხელვაჩაურის ფილიალის, ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ის ქვესადგურის მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივი ფართია - 121.6 კვ.მ, განაშენიანებული - 14.7 კვ.მ. ხელვაჩაურის რაიონის შპს „ა...ის“ ხელვაჩაურის ფილიალის ...ის ქვესადგურის შიდა აზომვითი ნახაზით ირკვევა, რომ მიწის ნაკვეთს დასავლეთით ესაზღვრება ბათუმი - ...ის გზა, აღმოსავლეთით - ღელე, ჩრდილოეთით - ...ის მეურნეობის ტერიტორია, ხოლო სამხრეთით კი - სასოფლო გზა. ზემოაღნიშნულ ნახაზზე ზომებად მითითებულია 12.8X9.5=121.6 თუმცა ნაზახის საერთო ფართად მითითებულია S=222 მ2.
საკასაციო პალატა მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-4 მუხლის პირველ პუნქტზე, რომლის თანახმად, საჯარო რეესტრი არის უძრავ ნივთებზე უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის, მოძრავ ნივთებსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების და სამისამართო რეესტრების ერთობლიობა.
საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ საჯარო რეესტრი არის საჯარო-სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელშიც ხდება ცალკეულ კერძო-სამართლებრივ უფლებათა რეგისტრაცია, კერძოდ, უძრავ ნივთებზე საკუთრება, იპოთეკა, გირავნობა, ყადაღა და სხვა სამართლებრივი უფლებები. საჯარო რეესტრი არის არა უბრალოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტი, არამედ ამ უფლების შექმნის საფუძველი - უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში მისი რეგისტრაციის მომენტიდან. საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია და იგი არსებითად სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების დაცვას ემსახურება.
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „თ“ ქვეპუნქტის თანახმად, რეგისტრაცია განმარტებულია, როგორც ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ამ კანონით განსაზღვრული უფლების (მათ შორის, საკუთრების უფლების)... მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის შესახებ მონაცემთა აღრიცხვა შესაბამის რეესტრში, რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებით. ამავე მუხლის „კ“ ქვეპუნქტის თანახმად კი, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.
საკასაციო სასამართლო, უპირველესად, მიზანშეწონილად მიიჩნევს, მიმოიხილოს და განმარტოს საქართველოს კონსტიტუციითა და საერთაშორისო აქტებით აღიარებული საკუთრების უფლების ნორმატიული შინაარსი.
საკასაციო პალატა უპირველესად მიუთითებს საქართველოს კონსტიტუციის სადავო პერიოდში მოქმედი რედაქციის 21-ე მუხლის პირველ პუნქტზე (ამჟამად მოქმედი რედაქციის მე-19 მუხლი), რომლის თანახმად, საკუთრება და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმება. საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, „აღნიშნული კონსტიტუციური დებულებით აღიარებულია საკუთრების ინსტიტუტის, როგორც დემოკრატიული საზოგადოების ერთ-ერთ საფუძვლად არსებული ღირებულების კონსტიტუციური მნიშვნელობა, რომელიც ინდივიდის პიროვნული თავისუფლებისა და ინდივიდუალური თვითრეალიზების ერთ-ერთ უმნიშვნელოვანეს კომპონენტს წარმოადგენს. „საკუთრების უფლება ადამიანის არა მარტო არსებობის ელემენტარული საფუძველია, არამედ უზრუნველყოფს მის თავისუფლებას, მისი უნარისა და შესაძლებლობების ადეკვატურ რეალიზაციას, ცხოვრების საკუთარი პასუხისმგებლობით წარმართვას. ყოველივე ეს კანონზომიერად განაპირობებს ინდივიდის კერძო ინიციატივებს ეკონომიკურ სფეროში, რაც ხელს უწყობს ეკონომიკური ურთიერთობების, თავისუფალი მეწარმეობის, საბაზრო ეკონომიკის განვითარებას, ნორმალურ, სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის #1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალიშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-5).
საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს დადგენილი პრაქტიკის თანახმად, „იმისათვის, რომ პირმა შეძლოს საკუთრების უფლებით პრაქტიკული სარგებლობა, არ არის საკმარისი მისთვის აბსტრაქტული საკუთრებითი გარანტიის მინიჭება. მან ასევე უნდა ისარგებლოს იმგვარი სამოქალაქო, კერძოსამართლებრივი წესრიგით, რომელიც შესაძლებელს გახდის საკუთრების უფლებით შეუფერხებელ სარგებლობას და, შესაბამისად, სამოქალაქო ბრუნვის განვითარებას. საკუთრების კონსტიტუციურ-სამართლებრივი გარანტია მოიცავს ისეთი საკანონმდებლო ბაზის შექმნის ვალდებულებას, რომელიც უზრუნველყოფს საკუთრებითი უფლების პრაქტიკულ რეალიზებას და შესაძლებელს გახდის საკუთრების შეძენის გზით ქონების დაგროვებას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის #3/1/512 გადაწყვეტილება საქმეზე „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-33).
საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით განმტკიცებული საკუთრების უფლება არ არის მხოლოდ დეკლარაციული ხასიათის. იგი წარმოადგენს მთელი რიგი ქონებრივი ურთიერთობებისა და სხვაგვარი სამართლებრივი შედეგების წარმოშობის უმთავრეს წინაპირობას. ამასთან, საკუთრების უფლების დაცულობის უზრუნველყოფის საჭიროება არ არის ფორმალური და სწორედ აღნიშნული წარმოადგენს დემოკრატიული სახელმწიფოს ქვაკუთხედს, რამდენადაც საკუთრების უფლების დაცვით მიღწეულ უფლების ქმედით რეალიზებაზეა დამოკიდებული საქართველოს კონსტიტუციით რეგლამენტირებულ ადამიანის მთელ რიგ უფლებათა შემდგომი განხორციელება. საკუთრების უფლების გარანტირებულობა და მისი კონსტიტუციური მოწესრიგება განაპირობებს, მათ შორის, პირის შესაძლებლობას, საკუთარი სურვილის შესაბამისად, თავისუფალი ნების საფუძველზე განკარგოს და შეიძინოს ქონებრივი უფლებები. ქონებრივ უფლებათა განკარგვისა და შეძენის ყველაზე ფართოდ გავრცელებულ საშუალებას კი, თავის მხრივ, ხელშეკრულება წარმოადგენს. საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის სამართლებრივი შინაარსიდან გამომდინარე, სახელმწიფო კისრულობს, ერთი მხრივ, პოზიტიურ ვალდებულებას, თავისუფალი შეთანხმებების აღსრულებისათვის სათანადო ფაქტობრივი თუ სამართლებრივი გარანტიების შექმნის გზით უზრუნველყოს თავისუფალი ნების გამოხატვის საფუძველზე ქონებრივ უფლებათა განკარგვის შესაძლებლობა, ხოლო, მეორე მხრივ, სახელმწიფო ნეგატიური ვალდებულების ფარგლებში, ვალდებულია თავად არ ხელყოს ეროვნული და საერთაშორისო კანონმდებლობით გათვალისწინებული საკუთრების უფლება.
ამასთან, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საკუთრების უფლება აღიარებულია არა მხოლოდ ეროვნული, არამედ საერთაშორისო აქტებითაც, კერძოდ, ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის პირველი დამატებითი ოქმის პირველი მუხლით, რომელიც ადგენს, რომ ყოველ ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს აქვს თავისი საკუთრებით შეუფერხებელი სარგებლობის უფლება. მხოლოდ საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის შეიძლება ჩამოერთვას ვინმეს საკუთრება კანონითა და საერთაშორისო სამართლის ზოგადი პრინციპებით გათვალისწინებულ პირობებში. ამასთან, წინარე დებულებები არანაირად არ აკნინებს სახელმწიფოს უფლებას, გამოიყენოს ისეთი კანონები, რომელთაც ის აუცილებლად მიიჩნევს საერთო ინტერესების შესაბამისად საკუთრებით სარგებლობის კონტროლისათვის, ან გადასახდებისა თუ მოსაკრებლების ან ჯარიმების გადახდის უზრუნველსაყოფად. ხსენებული დანაწესი უზრუნველყოფს საკუთრების უფლების კვალიფიციურ დაცვას, ამასთან, მუხლი სახელმწიფო ორგანოებს ანიჭებს ფართო დისკრეციას, ჩაერიონ ამ უფლებაში: უშვებს პირის საკუთრების ჩამორთმევას „საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის“ და მეორე პუნქტი უფლებამოსილს ხდის სახელმწიფოს, დაადგინოს „თავისი შეხედულებისამებრ აუცილებელი კანონმდებლობა“ გადასახადებთან და სხვა შემოწირულობასა თუ სახდელებთან დაკავშირებით (იხ. სპამპინატო იტალიის წინააღმდეგ (Spampinato v. Italy), No. 23123/04, განჩინება 29.3.07.).
ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის პირველი დამატებითი ოქმის პირველ მუხლში ასახული პოზიტიური ვალდებულება მოითხოვს საკუთრების უფლების დასაცავად კონკრეტული ღონისძიებების გატარებას, „ფიზიკურ პირებსა თუ კომპანიებს შორის სამართალწარმოების შემცველ საქმეებთან მიმართებითაც კი“ (სოვტრანსავტო ჰოლდინგი უკრაინის წინააღმდეგ (Sovtransavto Holding v. Ukraine), No. 48553/99, 25.9.02. 54-ე პარაგრაფი). ეს კი კონკრეტულად იმას გულისხმობს, რომ „სახელმწიფოები ვალდებული არიან უზრუნველყონ სასამართლო პროცედურები, რომლებიც სთავაზობს აუცილებელ პროცედურულ გარანტიებს და, შესაბამისად, შესაძლებელს ხდის ეროვნული სასამართლოებისთვისა და ტრიბუნალებისთვის, კერძო პირებს შორის ნებისმიერ დავაზე აწარმოონ სამართალწარმოება ეფექტიანად და სამართლიანად“ (სოვტრანსავტო ჰოლდინგი უკრაინის წინააღმდეგ (Sovtransavto Holding v. Ukraine), No. 48553/99, 25.9.02. 96-ე პარაგრაფი).
საკასაციო სასამართლო მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-4 მუხლის პირველ პუნქტზე, რომლის თანახმად, საჯარო რეესტრი არის უძრავ ნივთებზე უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის, მოძრავ ნივთებსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების და სამისამართო რეესტრების ერთობლიობა. პალატა განმარტავს, რომ საჯარო რეესტრი არის საჯარო-სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელშიც ხდება ცალკეულ კერძო-სამართლებრივ უფლებათა რეგისტრაცია, კერძოდ, უძრავ ნივთებზე საკუთრება, იპოთეკა, გირავნობა, ყადაღა და სხვა სამართლებრივი უფლებები. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ საჯარო რეესტრი არის არა უბრალოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტი, არამედ ამ უფლების შექმნის საფუძველი - უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში მისი რეგისტრაციის მომენტიდან. საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია და იგი არსებითად სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების დაცვას ემსახურება.
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „თ“ ქვეპუნქტით, რეგისტრაცია განმარტებულია, როგორც ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ამ კანონით განსაზღვრული უფლების (მათ შორის საკუთრების უფლების)... მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის შესახებ მონაცემთა აღრიცხვა შესაბამის რეესტრში, რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებით. ამავე მუხლის „კ“ ქვეპუნქტით კი, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.
საკასაციო პალატა მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის კანონის 22–ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტზე, რომლის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო შეწყვეტს სარეგისტრაციო წარმოებას, თუ სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში არ იქნა წარმოდგენილი სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების აღმოფხვრის დამადასტურებელი დოკუმენტი.
საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ კასატორი სს „...ა“ წარმოადგენს სადავო უძრავი ქონების მესამე შემსყიდველს, რომელმაც უძრავი ქონება ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძინა დაუზუსტებელი რეგისტრაციის არსებობის პირობებში. საკასაციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს საქმის მასალებით დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებაზე, კერძოდ, 2007 წლის 1 ივნისის თარიღით მომზადებული მიწის (უძრავი ქონების) შესახებ საჯარო რეესტრის ამონაწერით ირკვევა, რომ ხელვაჩაურის რაიონში, სოფელ ...ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის (ს.კ. #...) დაუზუსტებელი ფართით - 221 კვ.მ, მესაკუთრეა შპს „ა...ა“. უფლების დამადასტურებელ იურიდიულ დოკუმენტად მითითებულია: აჭარის ა/რ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ბრძანება #1-5/25 14.02.2005წ., სსიპ „საწარმოთა მართვის სააგენტოს“ ბრძანება #1-3/627, 27.10.2005წ., ბათუმის საგადასახადო ინსპექციის ბრძანება #..., 08.11.2005წ., ბათუმის სასამართლოს დადგენილება 15.02.2000წ.
საგულისხმოა კასატორის მიერ მითითებული ის ფაქტობრივი გარემოებაც, რომელიც სადავოდ არ გამხდარა მოწინააღმდეგე მხარეთა მიერ. კერძოდ, სადავო უძრავი ქონება სს „...ას“ მიერ შესყიდული იქნა იმავე მდგომარეობით, რა მდგომარეობაშიც იგი წინა მესაკუთრეებთან არსებობდა. შესყიდვის მომენტში, მსგავსად დღევანდელი მდგომარეობისა, უძრავი ქონება იყო შემოსაზღვრული. არსებითია ისიც, რომ სს „...ას“ შესყიდვის შემდგომ არ განუხორციელებია სადავო მიწის ნაკვეთის საზღვრების ფაქტობრივი კორექტირება. ამასთან, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს სადავოდ არ გაუხდია კასატორის მიერ მითითებული გარემოება, რომ ხელვაჩაურის რაიონში, სოფელ ...ში მდებარე ქვესადგური - „...ის“ ფუნქციონირების უზრუნველყოფის მიზნით სს „...ას“ მიერ ფაქტობრივად დაკავებული და შემოსაზღვრული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მქონე მიწის ნაკვეთის რეალური ფართობი ნამდვილად შეადგენს 221 კვ.მ-ს.
საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ დაუზუსტებელი რეგისტრაციით საკუთრების უფლების რეგისტრაცია გულისხმობს მისი დაზუსტების შესაძლებლობას. უძრავ ქონებაზე დაუზუსტებელი რეგისტრაცია არ გამორიცხავს შემდგომში ნაკვეთის საზღვრების კორექტირების შესაძლებლობას. თუმცა რეგისტრაციის დაზუსტების ფარგლებში, დაუშვებელია, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო ახორციელებდეს საკუთრების უფლების შინაარსის სახეცვლილებას. დაზუსტებული რეგისტრაცია ემსახურება მესაკუთრის უფლებრივი მდგომარეობის გაუმჯობესებას და არა წარმოშობილი უფლების არამართლზომიერების დადგენას და მის საფუძველზე საჯარო რეესტრის მიერ მანამდე განხორციელებული რეგისტრაციების პროცესში დაშვებული შეცდომების გამოსწორებას. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ იმ შემთხვევაში, თუკი დაშვებული იქნება, რომ სახელმწიფოს მხრიდან განკარგული მიწის ნაკვეთის რეალური ფართობი 121 კვ.მ-ს შეადგენდა, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო ფაქტობრივად შეეცადა სადავო უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული სს „...ას“ საკუთრების უფლების დაზუსტების პირობებში აღმოეფხვრა მის მიერ წინა სარეგისტრაციო გადაწყვეტილებების მიღების პროცესში დაშვებული შეცდომა. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ მარეგისტრირებელი ორგანოს მხრიდან თვითკონტროლის განხორციელება არ უნდა იწვევდეს მანამდე არსებული რეგისტრაციის საფუძველზე წარმოშობილი საკუთრების უფლების გაუმართლებელ შეზღუდვას. ფაქტია, რომ მოცემულ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ სადავო უძრავ ქონებაზე სს „...ას“ დაზუსტებული რეგისტრაციით საკუთრების უფლების დარეგისტრირება გამოიწვევდა კასატორის უფლებრივი მდგომარეობის გაუარესებას. ამგვარი რეგისტრაცია განაპირობებდა მისთვის დაუზუსტებელი რეგისტრაციის პირობებში არსებულ ვითარებასთან შედარებით უფრო არახელსაყრელი მდგომარეობის წარმოშობას, რამდენადაც დაზუსტებული რეგისტრაციით სს „...ას“ ფაქტობრივად ჩამოერთმეოდა მის მიერ რეალურად დაკავებული და საჯარო რეესტრში დაუზუსტებელი მონაცემებით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის თითქმის ნახევარი.
საკასაციო პალატა მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 311-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის თანახმად, საჯარო რეესტრი არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების წარმოშობის და მასში ცვლილების შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა.
ამავე კოდექსის 312-ე მუხლით განსაზღვრულია რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია. მითითებული მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.
საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა მარეგისტრირებელი ორგანოსაგან მოითხოვს ბრუნვის მონაწილეთა მხრიდან საჯარო რეესტრში დაცულ მონაცემთა სანდოობის უზრუნველყოფას. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საქმიანობა ემსახურება მესაკუთრეთა საკუთრებითი უფლებების დაცვის გარანტირებას, რაც მოიცავს არა მხოლოდ უკვე რეგისტრირებული მონაცემების შენარჩუნებისა და დაცვის ფუნქციას, არამედ, აგრეთვე, უშუალოდ რეგისტრაციის პროცესში გარემოებების ყოველმხრივ და სრულყოფილად გამოკვლევის შედეგად, საკუთრების უფლების მართებული რეგისტრაციის ვალდებულებას.
საქმის მასალებით დადგენილია, რომ 2007 წლის 5 თებერვალს, ერთი მხრივ, საქართველოს მთავრობას, სს „ს...ას“, შპს „ა...ას“ და, მეორე მხრივ, „ე...ს“-სა და სს „...ას“ შორის გაფორმებული „ჰიდროელექტროსადგურების და ელექტროენერგიის გამანაწილებელი კომპანიების აქტივების ნასყიდობის ხელშეკრულების“, ასევე, 2007 წლის 29 ივნისს შპს „ა...ასა“ და სს „ს...ასთან“ დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებების საფუძველზე, სს „...ას“ სხვა ქონებასთან ერთად, საკუთრებაში გადაეცა ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ...ის ტერიტორიაზე მდებარე მიწის ნაკვეთი, რომელზეც განთავსებულია ქვესადგური „...ი“. სს „...ას“ საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში დაუზუსტებელი სახით და უძრავ ქონებას მინიჭებული აქვს საკადასტრო კოდი #....
ამდენად, საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ მარეგისტრირებელ ორგანოში აღრიცხული მონაცემების, კერძოდ, უშუალოდ სადავო უძრავი ქონების მახასიათებლებისა (მათ შორის, უძრავი ქონების ფართობის) და აღნიშნულ ქონებასთან დაკავშირებით განხორციელებული რეგისტრაციების უტყუარობის მიმართ სს „...ას“ გააჩნდა ნდობა. საგულისხმოა თავად კასატორის განმარტებაც, რომელმაც საქართველოს უზენაეს სასამართლოში საქმის განხილვის დროს აღნიშნა, რომ შესყიდვის პროცესში განხორციელდა შემოღობილ მდგომარეობაში არსებული ნასყიდობის საგნის - მიწის ნაკვეთის (რომელზედაც განთავსებული იყო ქვესადგური - „...ი“) აზომვა, რის შედეგადაც, აზომვის შედეგად მიღებული რეალური ფართობი დაემთხვა საჯარო რეესტრში დაუზუსტებელი სახით რეგისტრირებულ მონაცემებს. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ საჯარო რეესტრში დაცული მონაცემები არ იძლეოდა კასატორის მხრიდან მიწის ნაკვეთის მახასიათებლების მართებულობაში ეჭვის შეტანის საფუძველს მით უფრო იმ პირობებში, როდესაც სს „...ას“ საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე, სადავო უძრავი ქონება საჯარო რეესტრში ერთხელ უკვე იყო რეგისტრირებული მის წინამორბედ მესაკუთრეზე - შპს „ა...აზე“.
საკასაციო პალატა, აგრეთვე, ყურადღებას ამახვილებს საქმის მასალებით დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებზე, კერძოდ, ადმინისტრაციული წარმოების ფარგლებში სარეგისტრაციოდ წარდგენილ უძრავ ნივთთან დაკავშირებით შესაბამისი ინფორმაციის/დოკუმენტაციის მოწოდების მოთხოვნით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოში გაგზავნილ იქნა #... (20.03.2018წ.) და #... (26.03.2018წ.) წერილები. აღნიშნული წერილების პასუხად, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს #6/23672 (26.04.2018წ.) წერილში მითითებულია, რომ სააგენტოს არქივში დაცული და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ მიწოდებული დოკუმენტაციით ირკვევა, რომ სსიპ საწარმოთა მართვის სააგენტოს 2005 წლის 27 ოქტომბრის #1-3/627 ბრძანებით შპს „ა...ის“ კაპიტალში შეტანილ იქნა ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტში, სოფელ ...ში მდებარე 121 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, რომლის ზუსტი მდებარეობისა და გავრცელების საზღვრების ამსახველი ინფორმაცია/დოკუმენტაცია, მათი განმარტებით, სააგენტოს არქივში დაცული არ არის. ამასთან, ამავე წერილით საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს განემარტა, რომ სააგენტოსათვის ცნობილი არ იყო 2006 წლის 11 იანვარს მომზადებული ამონაწერის მიხედვით, რის საფუძველზე განხორციელდა რეესტრის მხრიდან აღნიშნულ უძრავ ქონებაზე (დაუზუსტებელი საკადასტრო მონაცემებით) საკუთრების უფლების პირველადი რეგისტრაცია 221 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. წერილში ასევე აღნიშნულია, რომ 2007 წლის 5 თებერვალს, ერთი მხრივ, საქართველოს მთავრობას, სს „ს...ას“, შპს „ა...ასა“ და მეორე მხრივ, „ე...ს-ს“ და სს „...ას“ შორის გაფორმებული „ჰიდროელექტროსადგურების და ელექტროენერგიის გამანაწილებელი კომპანიების აქტივების ნასყიდობის ხელშეკრულებით“ განსაზღვრული წესით, შპს „ა...ასა“ და სს „...ას“ შორის 2007 წლის 29 ივნისს გაფორმებულ იქნა უძრავი აქტივების (ქონების) #... ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც, ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტში, სოფელ ...ში მდებარე 221 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე დარეგისტრირდა ამავე კომპანიის საკუთრების უფლება.
სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს #6/23672 (26.04.2018წ.) წერილის დასკვნით ნაწილში კი მითითებულია, რომ სააგენტო ვერ იმსჯელებდა სს „...ას“ მიერ სარეგისტრაციო განცხადებაზე წარდგენილი საკადასტრო-აზომვითი ნახაზის მიხედვით ამავე კომპანიის საკუთრების უფლების, კერძოდ, რეგისტრირებული მონაცემების დაზუსტების მიზანშეწონილობის საკითხზე.
ზემოაღნიშნული წერილის შინაარსზე დაყრდნობით, საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს არ გააჩნია დაუზუსტებელი რეგისტრაციით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის მონაცემების კორექტირების ინტერესი. წერილის შინაარსი ცხადყოფს, რომ სახელმწიფო არ გამოთქვამს პრეტენზიას სადავო უძრავი ქონების 221 კვ.მ ფართობით დაზუსტებული სახით რეგისტრაციასთან დაკავშირებით. ამასთან, საკასაციო სასამართლოში საქმის განხილვის დროს დაზუსტდა, რომ სადავო მიწის ნაკვეთს ერთი მხრიდან ესაზღვრება ღელე, ხოლო მეორე მხრიდან მას ჰყავს მხოლოდ ერთადერთი მოსაზღვრე - ფიზიკური პირი, რომელიც, ასევე, არ ხდის სადავოდ დაზუსტებული რეგისტრაციის კასატორის მიერ მოთხოვნილი მონაცემებით განხორციელებას.
საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ სადავო ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების გამოცემის მიზნით გამართული ადმინისტრაციული წარმოების ფარგლებში საჯარო რეესტრის მიერ განხორციელებული მოქმედებები სადავო მიწის ნაკვეთზე არსებული რეგისტრაციის ნაწილობრივად, კერძოდ, 100 კვ.მ მიწის ნაკვეთის ნაწილში, ბათილად ცნობის ტოლფასია. უფრო კონკრეტულად, საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები ცხადყოფს, რომ ადმინისტრაციულმა ორგანომ რეგისტრირებული მონაცემების დაზუსტების პროცესში მესაკუთრეს წაუყენა იმგვარი პირობა, რომელიც, შედეგობრივად, მის საკუთრებაში არსებული 221 კვ.მ ფართობის მქონე მიწის ნაკვეთის ნაწილზე - 100 კვ.მ მიწაზე კასატორის საკუთრების უფლების ფაქტობრივად ბათილად ცნობას გამოიწვევდა. საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 601 მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, დაუშვებელია კანონსაწინააღმდეგო აღმჭურველი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა, თუ დაინტერესებულ მხარეს კანონიერი ნდობა აქვს ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის მიმართ, გარდა იმ შემთხვევებისა, როდესაც ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი არსებითად არღვევს სახელმწიფო, საზოგადოებრივ ან სხვა პირის კანონიერ უფლებებს ან ინტერესებს. მითითებული დანაწესი ცხადყოფს, რომ ბათილად ცნობა იმ აღმჭურველი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტისა, რომელიც დაინტერესებული მხარის კანონიერ ნდობას წარმოშობს, დასაშვებია მაშინ, როდესაც იგი სახელმწიფო, საზოგადოებრივ ან სხვა პირის კანონიერ უფლებებს ან ინტერესებს. განსახილველ შემთხვევაში, მარეგისტრირებელმა ორგანომ სადავო უძრავ ქონებაზე ჯერ კიდევ პირველადი რეგისტრაციის პროცესში დაშვებული შეცდომის ქონების მესამე მყიდველთან მიმართებით გამოსწორების მიზნით, რეგისტრირებული მონაცემების დაზუსტების ფარგლებში განიზრახა იმ სამართლებრივი შედეგის დადგომა, რომელიც, ფაქტობრივად, თავად ადმინისტრაციული ორგანოს ინიციატივით რეგისტრაციის ნაწილობრივად ბათილად ცნობას უნდა გამოეწვია. ამასთან, მარეგისტრირებელმა ორგანომ რეგისტრაციის ნაწილობრივი გაბათილების ტოლფასი მოქმედებების განხორციელების განზრახულობა გამოიჩინა იმ პირობებში, როდესაც მის მიმართ არ არსებობდა არც სახელმწიფო, არც საზოგადოებრივი და არც სხვა პირის კანონიერი დაინტერესება. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ, მოცემულ შემთხვევაში, სადავო მიწის ნაკვეთის დაზუსტებულ ფართობთან დაკავშირებით მოპასუხის პოზიციის გაზიარების პირობებშიც კი, ადმინისტრაციულ ორგანოს არ ჰქონდა უფლება, სადავო უძრავ ქონებასთან მიმართებით სს „...ას“ სახელზე რეგისტრირებული მონაცემების დაზუსტების შედეგად გამოესწორებინა დაშვებული შეცდომა მაშინ, როდესაც აღნიშნული შედეგის მიღწევა შეცდომის გამოსწორების სამართლებრივად მართებული გზით - რეგისტრაციის ბათილად ცნობით მის მიმართ სახელმწიფო, საზოგადოებრივი თუ სხვა პირის კანონიერი ინტერესის არარსებობის გამო, პრაქტიკულად შეუძლებელი იყო.
ამასთან, საკასაციო პალატა დამატებით ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზე, რომ რეგისტრაციის დაზუსტებამდე მარეგისტრირებელ ორგანოს არ გამოუჩენია სადავო უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული მონაცემების საკუთარი ინიციატივით კორექტირების ინტერესი. სადავო მიწის ნაკვეთის ფართობთან დაკავშირებულ რეგისტრაციაში სავარაუდო ხარვეზების ძიება ადმინისტრაციულმა ორგანომ სწორედ სს „...ას“ 2018 წლის 13 მარტის განცხადების საფუძველზე დაიწყო.
საკასაციო სასამართლო მიუთითებს „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის 74 მუხლზე, რომლის თანახმად, 2012 წლის 1 იანვრიდან კერძო სამართლის იურიდიული პირი კარგავს მართლზომიერ მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ, ასევე თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების უფლებას. აღნიშნული თარიღის შემდეგ საკუთრების უფლების მოპოვება შესაძლებელია სახელმწიფო ქონების პრივატიზაციისათვის დადგენილი ზოგადი წესის შესაბამისად.
ზემოაღნიშნულ სამართლებრივ საფუძველზე დაყრდნობით, საკასაციო პალატა დამატებით განმარტავს, რომ სს „...ამ“, როგორც კერძო სამართლის იურიდიულმა პირმა, 2012 წლის 1 იანვრიდან დაკარგა თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების უფლება. საგულისხმოა, რომ კასატორის მიერ რეალურად დაკავებული მიწის ნაკვეთის ფართობი 221 კვ.მ-ს შეადგენს, რასაც სადავოდ არ ხდის მოპასუხე მხარე. შესაბამისად, იმის გათვალისწინებით, რომ სადავო უძრავ ქონებაზე კასატორის საკუთრების უფლება დაუზუსტებელი მონაცემებით 2007 წელს იქნა რეგისტრირებული, ადმინისტრაციულ ორგანოს ჰქონდა შესაძლებლობა, ენერგოკომპანიის მიმართვამდე მთელი ამ პერიოდის განმავლობაში საკუთარი ინიციატივით უზრუნველეყო რეგისტრირებული მონაცემების სისწორის გადამოწმება. თუმცა, გამომდინარე იქიდან, რომ საჯარო რეესტრმა სს „...ას“ საკუთრების უფლებადამდგენი დოკუმენტების შინაარსის ძიება მხოლოდ მოსარჩელის მიმართვის შემდგომ (2018 წელს) დაიწყო, შედეგად, მარეგისტრირებელი ორგანოს არადროულმა მოქმედებებმა კასატორს პრაქტიკულად წაართვა მის მიერ ფაქტობრივად დაკავებულ 221 კვ.მ მიწის ნაკვეთიდან სადავოდ გამხდარ 100 კვ.მ მიწაზე, 2012 წლის 1 იანვრამდე აღიარების კომისიისათვის მიმართვის საფუძველზე, საკუთრების უფლების აღიარების გზით საკუთრების უფლების მოპოვების შესაძლებლობა.
ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სს „...ას“ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 27 მარტის განჩინება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სს „...ას“ სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს, კერძოდ, ბათილად იქნეს ცნობილი სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სარეგისტრაციო სამსახურის 2018 წლის 15 ივნისის #... გადაწყვეტილება და ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 6 ივლისის #... გადაწყვეტილება და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს დაევალოს სს „...ას“ მიერ წარდგენილი დოკუმენტაციის საფუძველზე, უძრავ ქონებაზე, საკადასტრო კოდით ..., დაზუსტებული რეგისტრაცია.
ამასთან, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის პირველი ნაწილის პირველ წინადადებაზე, რომლის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოპასუხეს _ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს სს „...ას“ სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს მის მიერ საქალაქო, სააპელაციო და საკასაციო სასამართლოებში საქმის განხილვისათვის სახელმწიფო ბაჟის სახით გადახდილი 550 (100+150+300) ლარის ანაზღაურება. საკასაციო პალატა ასევე მიიჩნევს, რომ სს „...ას“ (ს/კ ...) უნდა დაუბრუნდეს სარჩელზე სახელმწიფო ბაჟის სახით 19.07.2018წ. #48374001 საგადასახადო დავალებით გადახდილი - 200 ლარიდან ზედმეტად გადახდილი 100 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, სახაზინო კოდი #300773150.




ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე მუხლით და


გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

1. სს „...ას“ საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;
2. გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 27 მარტის განჩინება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;
3. სს „...ას“ სარჩელი დაკმაყოფილდეს;
4. ბათილად იქნეს ცნობილი სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სარეგისტრაციო სამსახურის 2018 წლის 15 ივნისის #... გადაწყვეტილება და ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 6 ივლისის #... გადაწყვეტილება;
5. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს დაევალოს სს „...ას“ მიერ წარდგენილი დოკუმენტაციის საფუძველზე, უძრავ ქონებაზე, საკადასტრო კოდით ..., დაზუსტებული რეგისტრაცია;
6. მოპასუხეს _ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს სს „...ას“ სასარგებლოდ დაეკისროს მის მიერ საქალაქო, სააპელაციო და საკასაციო სასამართლოებში საქმის განხილვისათვის სახელმწიფო ბაჟის სახით გადახდილი 550 (100+150+300) ლარის ანაზღაურება;
7. სს „...ას“ (ს/კ ...) დაუბრუნდეს სარჩელზე სახელმწიფო ბაჟის სახით 19.07.2018წ. #48374001 საგადასახადო დავალებით გადახდილი - 200 ლარიდან ზედმეტად გადახდილი 100 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, სახაზინო კოდი #300773150;
8. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ საჩივრდება.


თავმჯდომარე მ. ვაჩაძე


მოსამართლეები: ნ. სხირტლაძე


ა. წულაძე