საქართველოს უზენაესი სასამართლო
გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა
საქართველოს სახელით
საქმე №ბს-723(3კ-21) 5 მაისი, 2022 წელი
ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:
გოჩა აბუსერიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
მაია ვაჩაძე, ბიძინა სტურუა
საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენით
სხდომის მდივანი - ანა ვარდიძე
კასატორები (მოპასუხეები) - საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო
პროცესუალური მოწინააღმდეგე (მოსარჩელე) - შპს „...“
მესამე პირები - შპს „გ...“, სს „ს...“, სს „სა...“
გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 16 ივნისის გადაწყვეტილება
კასატორების მოთხოვნა - გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღება
დავის საგანი - ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტებისა და ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

სს „...მ“ 2018 წლის 24 აპრილს სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას მოპასუხის - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიმართ და მოითხოვა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 16 ოქტომბრის N..., N... და 2018 წლის 16 მარტის N... და N... გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა მათი ძალაში შესვლის დღიდან წარმოშობილი სამართლებრივი შედეგის გაუქმებით. ამავე სარჩელით მოსარჩელემ იშუამდგომლა საქმის საბოლოო გადაწყვეტამდე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსათვის ... და ... საკადასტრო ერთეულებზე უფლებათა და რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაციის აკრძალვა.
მოსარჩელის განმარტებით, 1994 წლის 20 სექტემბერს საქართველოს რესპუბლიკის სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს თბილისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოსა და შპს ფირმა „ვ...ს“ შორის დადებული ქ. თბილისში, ვ...ს დაღმართ N10-ში (დღევანდელი ...ის დაღმართი N10) მდებარე ღვინის ქარხანა „ვ...ს“პრივატიზების ხელშეკრულების, 1994 წლის 15 სექტემბრის მიღება-ჩაბარების აქტისა და N23/283-კ საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობის საფუძველზე, მის სახელზე დარეგისტრირდა და 1998 წლის 25 დეკემბერს გაიცა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, რომლის მიხედვითაც, მიწის ნაკვეთის ფართობი შეადგენდა 5195 კვ.მ-ს, მასზე განთავსებული შენობის ფართობი კი - 4227,9 კვ.მ-ს.
სარჩელის მიხედვით, გვირაბები (სარდაფები), რომელიც მდებარეობს მიწისქვეშ, მოსარჩელის მიწის ნაკვეთის უშუალოდ მომიჯნავედ და რომელიც უშუალო კონსტრუქციულ კავშირშია მის მიწის ნაკვეთსა და შენობა-ნაგებობასთან, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 11 სექტემბრის №1/1-2209 ბრძანების საფუძველზე, შემდგომი განკარგვის მიზნით, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 16 ოქტომბრის №... და №... გადაწყვეტილებებით დარეგისტრირდა სახელმწიფოს საკუთრებად; კერძოდ, სახელმწიფოს საკუთრებად აღირიცხა ქ. თბილისში, ...ის ქუჩის №12-ში მდებარე 403,58 კვ.მ. სარდაფი (გვირაბი) (ს/კ: ...) და ასევე, №12 შენობა-ნაგებობის პირველი სართული (გვირაბი) - 119,67 კვ.მ. (...). აღნიშნული გვირაბები სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოსა და შპს „გ...ს“ შორის 2018 წლის 16 მარტს დადებული №... უ.უ. ნასყიდობის ხელშეკრულებით გასხვისდა აუქციონის გზით შპს „გ...ზე“ და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 16 მარტის №... და №... გადაწყვეტილებებით, შპს „გ...ს“ საკუთრებაში დარეგისტრირდა ქ. თბილისში, ...ის ქუჩის №12-ში მდებარე 403,58 კვ.მ. სარდაფი (გვირაბი) (ს/კ: ...) და ასევე, შენობა-ნაგებობის პირველი სართული (გვირაბი) 119,67 კვ.მ. (...).
მითითებულ გარემოებებზე დაყრდნობით მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ გასაჩივრებული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტებით გასხვისდა მის საკუთრებაში არსებული ქონება, რის გამოც სადავო აქტებისა და მხარეთა შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა მოითხოვა.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 27 აპრილის განჩინებით, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე, საქმეში მესამე პირებად ჩაებნენ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო და შპს „გ...“.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 1 მაისის განჩინებით, სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოყენების შესახებ სს „...ის“ განცხადება დაკმაყოფილდა; მოპასუხე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს აეკრძალა ... და ... საკადასტრო ერთეულებზე უფლებათა და რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაცია, საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებამდე.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 18 ივლისის განჩინებით, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის პირველი ნაწილის საფუძველზე, საქმეში მესამე პირებად ჩაებნენ სს „სა...“ და სს „უ“.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 4 ივლისის განჩინებით, სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების გაუქმების თაობაზე შპს „გ...ს“ წარმომადგენლის განცხადება არ დაკმაყოფილდა.
2018 წლის 22 აგვისტოს, შპს „...მ“ (რეორგანიზაციის შემდგომ შეიცვალა სამართლებრივი ფორმა) დაზუსტებული სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას, მოპასუხე მხარეებად მიუთითა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო და საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო, ასევე დააზუსტა სასარჩელო მოთხოვნები და საბოლოოდ მოითხოვა: სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 16 ოქტომბრის N..., N... და 2018 წლის 16 მარტის N..., N... გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა მათი ძალაში შესვლის დღიდან წარმოშობილი სამართლებრივი შედეგის გაუქმებით; „უძრავ ნივთებზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის შესახებ“ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 11 სექტემბრის N1/1-2209 ბრძანების ბათილად ცნობა; „ქალაქ თბილისში, ...ის ქუჩის N12-ში (ყოფილი ...ე) მდებარე 403,58 კვ.მ. სარდაფისა და მასზე წილობრივად დამაგრებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის, ასევე ქ.თბილისში, ...ის ქუჩის N12-ში პირველ სართულზე მდებარე 119,67 კვ.მ. ფართის და მასზე წილობრივად დამაგრებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 თებერვლის 1/1-483 ბრძანების ბათილად ცნობა, სს „...ის“ ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის თაობაზე საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს 2018 წლის 27 ივლისის N1-1/373 გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა; სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოსა და შპს „გ...ს“ შორის 2018 წლის 16 მარტს გაფორმებული უ.უ. ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა მათი ძალაში შესვლის დღიდან წარმოშობილი სამართლებრივი შედეგების გაუქმებით. ამავე დაზუსტებული სარჩელით, მოსარჩელე მხარემ იშუამდგომლა უფლებამონაცვლის დადგენა იმ საფუძვლით, რომ სააქციო საზოგადოება „...“ რეორგანიზებულ იქნა და, რეორგანიზაციის შედეგად მის უფლებამონაცვლედ ჩამოყალიბდა შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება „...“.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 27 სექტემბრის განჩინებით, მოსარჩელის - სს „...ის“ უფლებამონაცვლედ დადგინდა შპს „...“.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2020 წლის 31 ივლისის გადაწყვეტილებით, შპს „...ის“ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა; გაუქმდა მოცემულ საქმეზე თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 01 მაისის განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება, რომლითაც სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს აეკრძალა ... და ... საკადასტრო ერთეულებზე უფლებათა და რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაცია.
საქალაქო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ 1994 წლის 20 სექტემბერს საქართველოს რესპუბლიკის სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს თბილისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოსა და შპს ფირმა „...ს“ შორის პრივატიზების ფორმით ნასყიდობის შესახებ დადებული ხელშეკრულების საფუძველზე, მყიდველს გადაეცა ვერის დაღმართ N10-ში მდებარე ღვინის ქარხანა „...ს“ შენობა-ნაგებობები, განაშენიანების ფართით 3700 კვ.მ. ქონება მყიდველს გადაეცა 1994 წლის 15 სექტემბრის №2 მიღება-ჩაბარების აქტით, სადაც დეტალურად იყო აღწერილი გადაცემული უძრავ-მოძრავი ქონების ჩამონათვალი, მათ შორის (უძრავი ქონება): შენობა ჩამოსხმის; შენობა საორთქლე ქვაბის; შენობა ლაბორატორიული; შენობა ღვინომასალების; შენობა ღვინომასალების; შენობა საკომპრესორო; შენობა ადმინისტრაციული; შენობა მზა ნაწარმის; შენობა საწყობის. საპრივატიზებო დოკუმენტაციით სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ განკარგვის ობიექტად გვირაბი/სარდაფი მითითებული არ ყოფილა, შესაბამისად, არ გაიზიარა მოსარჩელის ზეპირსიტყვიერი განმარტება იმის თაობაზე, რომ საწყობებში სწორედ სარდაფები მოიაზრებოდა. გარდა ამისა, სასამართლომ აღნიშნა, რომ გადაცემული ფართების უმეტესობა იყო დემონტირებული და არ არსებობდა გადაცემული შენობა-ნაგებობების განაშენიანების ფართთან დაკავშირებული რაიმე მტკიცებულება, რაც საშუალებას მისცემდა სასამართლოს გამოეანგარიშებინა, გადაცემული შენობა-ნაგებობების და სადავო უძრავი ნივთების ფართი ერთობლიობაში ქმნიდა თუ არა იმ 3700 კვ.მ-ს, რაც ხელშეკრულებით და საკუთრების მოწმობით გადაეცა შპს ფირმა „...ს“.
საქალაქო სასამართლომ არ გაიზიარა მოსარჩელე მხარის პოზიცია იმის თაობაზე, რომ სარდაფებზე მის საკუთრების უფლებას, ხელშეკრულებასა და მიღება-ჩაბარების აქტთან ერთად, ადასტურებდა არქიტექტურისა და ქალაქის პერსპექტიული განვითარების საქმეთა დეპარტამენტის 1998 წლის 21 დეკემბრის მიწის ნაკვეთის გეგმა შპს „...ს“ მიერ დაკავებული მიწის ნაკვეთის საზღვრების შესახებ. სასამართლომ მიუთითა, რომ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის კაბინეტის 1996 წლის 30 იანვრის N02.51.109 დადგენილებით, შპს ფირმა „...ს“ დაუმაგრდა მის მიერ დაკავებული, ქ. თბილისში, ...ს დაღმართი N10-ში მდებარე ღვინის ქარხნის შენობა-ნაგებობის ტერიტორია, რომლის საზღვრების და წითელი ხაზების დადგენა დაევალა არქიტექტურისა და ქალაქის პერსპექტიული განვითარების საქმეთა დეპარტამენტს. შესაბამისად, იმ ორგანოს მიერ მიწის ნაკვეთის გეგმაზე სარდაფების მითითება, რომელსაც ევალებოდა შპს ფირმა ,,...ს“ მიერ ხელშეკრულებით გადაცემული უძრავი ქონებებიდან გამომდინარე მხოლოდ მიწის ნაკვეთის საზღვრების დადგენა, სასამართლოს შეფასებით, არ წარმოადგენდა უძრავ ქონებაზე (სარდაფებზე) უფლების დამდგენ დოკუმენტს და არ ადასტურებდა შპს ფირმა „...ს“ საკუთრების უფლებას სადავო ქონებაზე, მით უფრო, რომ შპს ფირმა „...ს“ მიერ ქონების რეგისტრაციის დროს (25.12.1998წ.) მოქმედი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელ პირობად მიიჩნევდა სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთის არსებობას და შემძენის რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში.
საქალაქო სასამართლომ ასევე აღნიშნა, რომ შპს „...ის“ კუთვნილი მიწის ნაკვეთის გავლის გარეშე სადავო ფართებთან მისასვლელი გზის არარსებობა, არ ადასტურებდა სადავო უძრავი ქონებების მოსარჩელისადმი კუთვნილების ფაქტს და განმარტა, რომ მისასვლელი გზის არსებობა ან არარსებობა არ წარმოადგენდა საკუთრების უფლების განმსაზღვრელ გარემოებას, ამასთან, გზის არარსებობის პირობებში მესაკუთრეს შეეძლო ესარგებლა სერვიტუტით და უკიდურეს შემთხვევაში, აუცილებელი გზის დადგენის შესაძლებლობით, მით უფრო იმ პირობებში, როდესაც საქმეში წარმოდგენილი ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2018 წლის 03 ოქტომბრის N006898618 დასკვნის მიხედვით, ქ. თბილისში, ...ის ქ. N12-ში მდებარე უძრავ ქონებებთან (ს/კ: ... და ს/კ: ...) მისასვლელი გზა შესაძლებელია მოწყობილიყო ... საკადასტრო ერთეულსა და მის მეზობლად ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ ნაკვეთს შორის დარჩენილ დაურეგისტრირებელ სივრცეში, რომლის სიგანე საშუალოდ შეადგენდა 1,05 მეტრს.
ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2018 წლის 14 ივნისის N004069918 დასკვნაზე დაყრდნობით, საქალაქო სასამართლომ აღნიშნა, რომ შპს „გ...ს“ საკუთრებაში რეგისტრირებული უძრავი ქონების და მოსარჩელის სარეგისტრაციო მასალებში არსებული 1998 წლის საკადასტრო გეგმაზე/საკადასტრო რუკაზე მონიშნული სარდაფების იდენტურობა არ დადასტურდა, რადგან დასკვნაში საუბარი იყო ოთხი მიწის ნაკვეთის ქვეშ არსებულ სარდაფებზე, რაც არ ნიშნავდა, რომ მხოლოდ მესამე პირის სარდაფი მოიაზრებოდა, მით უფრო მაშინ, როდესაც პირველი დონის სარდაფებიც (რომელშიც შესასვლელი არის მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთიდან) იყო დაურეგისტრირებელი.
ასევე, სასამართლომ საყურადღებოდ მიიჩნია ის გარემოებაც, რომ მესამე პირის საკუთრებაში არსებული 119 კვ.მ. ფართი, ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 02.11.2017წ. დასკვნის თანახმად, წარმოადგენდა შენობა-ნაგებობის პირველ სართულზე განთავსებულ ფართს და როგორც მხარეებმა ადგილზე დათვალიერებისას დაადასტურეს, იგი წარმოადგენდა ღვინის მაღაზიას. შესაბამისად, გაუგებარია, არქიტექტურისა და ქალაქის პერსპექტიული განვითარების საქმეთა დეპარტამენტის 1998 წლის 21 დეკემბრის მიწის ნაკვეთის გეგმით, სადაც აღნიშნული იყო სარდაფები, მოსარჩელე როგორ ადასტურებდა მაღაზიის (პირველ სართულზე მდებარე) ფართზე საკუთრების უფლებას.
მითითებული ფაქტობრივი გარემოებებისა და საქმეში არსებული მტკიცებულებების გათვალისწინებით, სასამართლომ მიიჩნია, რომ არ დასტურდებოდა 1994 წლის 20 სექტემბრის ხელშეკრულებაში ჩამოთვლილი ფართების შპს „გ...სათვის“ საკუთრებაში გადაცემის ფაქტი, ამდენად, სასამართლომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის, „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონისა და საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის შესაბამის ნორმებზე მითითებით, შპს „...ის“ სარჩელი მიიჩნია უსაფუძვლოდ და არ დააკმაყოფილა. აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ.
თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 24 მარტის განჩინებით სს „უ...ის“ უფლებამონაცვლედ დადგინდა სს „ს...“.
თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 16 ივნისის გადაწყვეტილებით, შპს „...ის“ სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა. გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2020 წლის 31 ივლისის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც შპს „...ის“ სარჩელი დაკმაყოფილდა; ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 11 სექტემბრის №1/1-2209 ბრძანება „უძრავ ნივთებზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის შესახებ“; ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 16 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილება რეგისტრაციის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 16 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილება რეგისტრაციის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 თებერვლის №1/1-483 ბრძანება „ქ. თბილისში, ...ის ქუჩის (ყოფ. ...ე) №12-ში მდებარე 403,58 კვ.მ. სარდაფის და მასზე წილობრივად დამაგრებული არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და ქ. თბილისში, ...ის ქუჩის (ყოფ. ...ე) №12-ში, პირველ სართულზე მდებარე 119,67 კვ.მ. ფართის და მასზე წილობრივად დამაგრებული არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ“; ბათილად იქნა ცნობილი 2018 წლის 16 მარტის №... უ.უ. სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზების ნასყიდობის ხელშეკრულება; ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 16 მარტის №... გადაწყვეტილება რეგისტრაციის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 16 მარტის №... გადაწყვეტილება რეგისტრაციის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს 2018 წლის 27 ივლისის №1-1/373 ბრძანება სს „...ის“ ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის თაობაზე.
სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ ერთი მხრივ, მოპასუხე სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ „უძრავ ნივთებზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის შესახებ“ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 11 სექტემბრის №1/1-2209 ბრძანება, ხოლო, მეორე მხრივ, მოპასუხე - საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრომ, ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ 2018 წლის 27 ივლისის №1-1/373 ბრძანება სრულყოფილი ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარების გარეშე გამოსცეს, ვინაიდან არ დასტურდებოდა, რომ წარმოების პროცესში შესწავლილ და გამოკვლეულ იქნა ყველა გარემოება, რასაც მნიშვნელობა ჰქონდა საკითხის კანონიერად გადაწყვეტისთვის, კერძოდ, შესაფასებელი იყო სახელმწიფოს საკუთრებად დარეგისტრირებული და შემდეგ აუქციონის წესით განკარგული უძრავი ქონება (ქ. თბილისში, ...ის ქუჩის №12-ში მდებარე 403,58 კვ.მ. ს/კ: ... და ასევე 119,67 კვ.მ. ს/კ: ...) მოიცავდა თუ არა მოსარჩელის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობა - ნაგებობის ნაწილს, კერძოდ, გვირაბებს (სარდაფებს), რომლებიც მდებარეობდა მიწის ქვეშ.
სააპელაციო სასამართლომ საქმეში არსებული მტკიცებულებების და დამატებით დაკითხული მოწმეთა ჩვენებების საფუძველზე დადგენილად მიიჩნია, რომ 1994 წლის 20 სექტემბრის საქართველოს რესპუბლიკის სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს თბილისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოსა და შპს ფირმა „...ს“ შორის დაიდო პრივატიზების ფორმით ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, მყიდველს გადაეცა ქ. თბილისში, ...ს დაღმართ №...-ში მდებარე ღვინის ქარხანა „...ს“ შენობა - ნაგებობები განაშენიანების ფართით 3700 კვ.მ. უძრავი ქონება მყიდველს გადაეცა 1994 წლის 15 სექტემბრის №2 მიღება-ჩაბარების აქტის საფუძველზე. პალატამ ყურადღება გაამახვილა N2 მიღება - ჩაბარების აქტში ასახულ ძირითად საშუალებათა პასიურ ნაწილზე, სადაც მითითებულია იმ შენობათა ჩამონათვალი, რომელიც გადაეცა მოსარჩელეს, კერძოდ: შენობა ჩამოსხმის; შენობა საორთქლე ქვაბის; შენობა ლაბორატორიული; შენობა ღვინომასალების; შენობა ღვინომასალების; შენობა საკომპრესორო; შენობა ადმინისტრაციული; შენობა მზა ნაწარმის; შენობა საწყობის. მიღება - ჩაბარების აქტისა და ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, 1994 წლის 20 სექტემბერს გაიცა საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა №23/233-კ, რომლის თანახმად, შპს ფირმა „...ს“ საკუთრებაში გადაეცა ქ. თბილისში, ...ს დაღმართ №...-ში მდებარე ღვინის ქარხანა „...“.
სააპელაციო პალატამ, სადავო ქონებაზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად მიიჩნია ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის კაბინეტის 1996 წლის 30 იანვრის №02.51.109 დადგენილება, რომლითაც შპს ფირმა „...ს“ დაუმაგრდა მის მიერ დაკავებული, ქ. თბილისში, ...ს დაღმართ №10-ში მდებარე ღვინის ქარხნის შენობა - ნაგებობის ტერიტორია, რომლის საზღვრების და წითელი ხაზების დადგენა დაევალა არქიტექტურისა და ქალაქის პერსპექტიული განვითარების საქმეთა დეპარტამენტს. სააპელაციო პალატის შეფასებით, მითითებული დადგენილებით გათვალისწინებული წითელი ხაზების დაზუსტებას ადასტურებდა საქმეში წარმოდგენილი საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის 1998 წლის 08 დეკემბრის საკადასტრო რუკა, სადაც ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის ფართობად მითითებულია 5195 კვ.მ. და საკადასტრო რუკაზე ორი ნიშნულით მითითებულია - სარდაფი შპს „... +-ის“ საკუთრება (ფართ. 736 კვ.მ.). პალატის მოსაზრებით, სარდაფების არსებობას ასევე ადასტურებდა საქმეში წარმოდგენილი არქიტექტურისა და ქალაქის პერსპექტიული განვითარების საქმეთა დეპარტამენტის 1998 წლის 21 დეკემბრის მიწის ნაკვეთის გეგმა, რომლის საფუძვლად მითითებული იყო ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის კაბინეტის 1996 წლის 30 იანვრის №02.51.109 დადგენილება (ქალაქის გენგეგმით გათვალისწინებული პერსპექტიული გზის მშენებლობამდე) და რომლითაც შპს „...ს“ დაუდგინდა მის მიერ დაკავებული მიწის ნაკვეთის საზღვრები. აღნიშნულ გეგმაზე გაკეთებულია ჩანაწერი - მხოლოდ სარდაფი (მარცხენა ქვედა კუთხეში) (ტომი 1, ს.ფ. 31).
რაც შეეხება საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ სააგენტოში დაცული მონაცემების შესაბამისად 2008 წლის 15 ივლისს მომზადებულ საკადასტრო გეგმას, სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, 4946 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის ფართობი ... საკადასტრო კოდზე ასახულია სარდაფების გარეშე, შესაბამისად, საქმის მასალებით და მხარეთა განმარტებებით დადგენილად მიიჩნია, რომ დამატებითი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ელექტრონული ვერსია ან/და შენობა - ნაგებობის აზომვითი ნახაზი მარეგისტრირებელ ორგანოში არ წარდგენილა, რაც ადასტურებდა იმ გარემოებას, რომ ... საკადასტრო კოდზე გაცემულ საკადასტრო გეგმაზე არ განხორციელდა/არ მოხდა სარდაფების ასახვა დაუდგენელი საფუძვლით.
ამდენად, საქმეში წარმოდგენილი დოკუმენტებით და მოწმეთა ჩვენებების საფუძველზე პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ მითითებულ სარდაფებზე საკუთრების უფლება გააჩნდა ჯერ შპს „...ს“, ხოლო ხელახალი რეგისტრაციის შედეგად შპს „... +ს“, რაც მოგვიანებით გახდა სს „...ის“ საკუთრება ქონების პარამეტრების, კერძოდ, მოცულობის, ფართობისა და მდებარეობის ცვლილების გარეშე. მითითებული გარემოებების დამადასტურებელი მტკიცებულებები ასევე დაცული იყო სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში. ამდენად, სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ აღნიშნულ საკადასტრო ერთეულზე მესაკუთრეთა ცვლილებების პარალელურად სადავო გვირაბი/სარდაფი წარმოადგენდა განკარგვის საგანს და პალატის შეფასებით ის გარემოება, რომ ... საკადასტრო კოდზე 2008 წლის 15 ივლისს მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე მარეგისტრირებელ ორგანოს მიერ სარდაფების ასახვა არ/ვერ განხორციელდა, ვერ გახდებოდა მოსარჩელის საკუთრების უფლების შეზღუდვის საფუძველი.
სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის პირველ მუხლზე, საქართველოს მთავრობის 2012 წლის 17 სექტემბრის №391 დადგენილებით დამტკიცებულ „სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს დებულების“ მე-3 მუხლის 1-ლი პუნქტის „ქ“ ქვეპუნქტზე და აღნიშნა, რომ მართალია სააგენტო ახორციელებს კანონით დადგენილი წესით ქონების, მათ შორის, უმკვიდრო/მიტოვებული უძრავი ქონების, ასევე, სახელმწიფოსათვის გადმოცემული ქონების სახელმწიფოს საკუთრებად მიღებასთან ან/და რეგისტრაციასთან დაკავშირებულ ღონისძიებებს, თუმცა იმ სამართლებრივი მდგომარეობის პირობებში, როდესაც ... (403.58 კვ.მ.) და ... (119,67 კვ.მ.) საკადასტრო კოდებით შპს „გ...ს“ სახელზე რეგისტრირებული ფართები წარმოადგენდა მოსარჩელის საკუთრებას, პალატის მოსაზრებით, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს არ ჰქონდა უფლება მიეღო 2017 წლის 11 სექტემბრის №1/1-2209 ბრძანება შემდგომი განკარგვის მიზნით.
ამასთან, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ სარეგისტრაციო სამსახურმა სახელმწიფოს სახელზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ 2017 წლის 12 სექტემბერს წარდგენილ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს №... და №... სარეგისტრაციო განცხადებებთან დაკავშირებით გადაწყვეტილებების მიღებისას დაარღვია „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლი, რომლის პირველი პუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. მე-2 პუნქტის თანახმად კი, განცხადებას უნდა ერთოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია. პალატამ ასევე აღნიშნა, რომ სადავო რეგისტრაციისას დაირღვა საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის მე-18 მუხლი, რომლის მიხედვითაც განმარტებულია, რომ სააგენტო იღებს გადაწყვეტილებას რეგისტრაციის (მოთხოვნის დაკმაყოფილების) შესახებ, თუ არ არსებობს რეგისტრაციაზე უარის თქმის, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან შეწყვეტის საფუძვლები. მოცემულ შემთხვევაში კი, მარეგისტრირებელ ორგანოს სადავო რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებების მიღების დროს სათანადოდ არ გამოუკვლევია და არ შეუსწავლია წარდგენილი მტკიცებულებები, რაც პალატის მოსაზრებით, მარეგისტრირებელ ორგანოს მისცემდა საფუძველს საკანონმდებლო ნორმების გათვალისწინებით მიეღო სხვაგვარი გადაწყვეტილება; კერძოდ, მარეგისტრირებელ ორგანოს უნდა გაეთვალისწინებინა ის გარემოება, რომ 1994 წლის სექტემბერში განხორციელებული პრივატიზების შედეგად სახელმწიფომ სადავო გვირაბი/სარდაფი გაასხვისა მოსარჩელის სახელზე, რაც წარმოადგენდა სახელმწიფოს სახელზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციაზე უარის თქმის საფუძველს. დადგენილია, რომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე მუხლის საფუძველზე, სარეგისტრაციო წარმოებისას დადგენილი ხარვეზის აღმოფხვრის მიზნით, 2017 წლის 12 ოქტომბერს, განმცხადებელმა (სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ) მარეგისტრირებელ ორგანოს დამატებით წარუდგინა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 11 ოქტომბრის №7/52972 წერილი და სართულებრივი გეგმა ფართების მონიშვნით. აღნიშნული წერილის თანახმად, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს ეცნობა, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მიერ ჩატარებული ადმინისტრაციული წარმოების პროცესში დადგენილ იქნა ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული ფართის ადგილმდებარეობა. რაც შეეხება ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ ფართს, გარემოებების გამოკვლევის პროცესში, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მესაკუთრესთან კომუნიკაციის შედეგად დადგენილ იქნა ის გარემოება, რომ მისი ფართი სართულებრივი გეგმის მიხედვით მდებარეობდა ფასადის მხრიდან უკიდურეს მარცხენა ბოლოში და პრივატიზების დროისათვის წარმოადგენდა ქსოვილების მაღაზიას. რაც შეეხება სარეგისტრაციოდ წარმოდგენილ ფართს, აღნიშნული ფართის შესასვლელი მდებარეობდა შენობის უკიდურეს მარჯვენა მხარეს და კავშირი არ ჰქონდა არც ერთ კერძო საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულ ფართთან. ამასთანავე, სარეგისტრაციო ფართი წარმოადგენდა სარდაფს, რომელსაც რელიეფის დახრილობის გამო (...ის აღმართი) გააჩნდა რამდენიმე დონე, ხოლო ნახსენები რელიეფის დახრილობის გამო, მისი შესასვლელის ამოწევის სიმაღლე აღემატებოდა სარდაფისა და ნახევარსარდაფისათვის დადგენილი მიწის ზედაპირიდან ამოწევის სიმაღლეს და განთავსებული იყო პირველ სართულზე არსებული ფართების ქვედა (სარდაფის) დონეზე. მიუხედავად ყოველივე ზემოაღნიშნულისა, ნახსენები უფლების სარეგისტრაციო ობიექტი - სარდაფი, წარმოადგენდა ერთ სისტემაში გაერთიანებულ, ურთიერთდაკავშირებულ და იზოლირებულ ფართს.
სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 16 ოქტომბრის №... და 2017 წლის 16 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილებებით (რეგისტრაციის შესახებ), სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს წარმომადგენლის განცხადება დაკმაყოფილდა და ქ. თბილისში, ...ის (ყოფ. ...ე) ქ. N12-ში მდებარე უძრავი ქონება, საკადასტრო კოდით: ..., ფართი - 403.58 კვ.მ. და უძრავი ქონება, საკადასტრო კოდით: ..., სართული -1, ფართი -119.67 კვ.მ., თანასაკუთრების უფლებით აღირიცხა სახელმწიფოს სახელზე. ნაკვეთის საკუთრების ტიპი - საკუთრება, ნაკვეთის ფუნქცია - არასასოფლო - სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 963.00კვ.მ., ნაკვეთის წინა ნომერი: 22, შენობა - ნაგებობები: №1.
სააპელაციო სასამართლოში საქმის განხილვის ეტაპზე მოწმის სახით გამოიკითხა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ის რეგისტრატორი, რომელმაც განახორციელა 2017 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილებით სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 12 სექტემბრის განცხადებაზე ჯერ სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერება და შემდეგ - დამატებითი მტკიცებულებების წარდგენის გარეშე, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე მუხლზე აპელირებით სარეგისტრაციო წარმოების განახლება.
მოწმის განმარტებით, მის მიერვე შემუშავებული პრაქტიკით, გარკვეული პერიოდულობით ახორციელებდა შეჩერებული სარეგისტრაციო წარმოებების საფუძვლის გადახედვას და გადამოწმების ფარგლებში, მართალია იშვიათად, მაგრამ ადგილი ჰქონდა შეჩერების საფუძვლის არარსებობის აღმოჩენას და მის მიერვე ხდებოდა აღნიშნულის გამოსწორება რეგისტრაციის განახლებით, რასაც მოწმის განმარტებით, ადგილი ჰქონდა განსახილველ შემთხვევაშიც.
სააპელაციო პალატამ საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებებით, მხარეთა და მოწმეთა განმარტებებით დადგენილად მიიჩნია, რომ მარეგისტრირებელ ორგანოს სადავო რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებების მიღების დროს სათანადოდ არ გამოუკვლევია და არ შეუსწავლია წარდგენილი მტკიცებულებები, რაც პალატის მოსაზრებით, მარეგისტრირებელ ორგანოს მისცემდა საფუძველს საკანონმდებლო ნორმების გათვალისწინებით მიეღო სხვაგვარი გადაწყვეტილება, შესაბამისად, პალატამ მიიჩნია, რომ დაირღვა საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-5, 96-ე მუხლები, ასევე „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის სარეგისტრაციო წარმოებასთან დაკავშირებული მოთხოვნები. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ საკითხის განხილვისას ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებული იყო სრულფასოვნად გამოეყენებინა მისთვის მინიჭებული უფლებამოსილება და გადაწყვეტილება მიეღო კანონით განსაზღვრული შესაბამისი პროცედურის ჩატარებით. ადმინისტრაციულ ორგანოს ობიექტურად უნდა შეეფასებინა მხარეთა მიერ განცხადებით მოთხოვნილი საკითხის საფუძვლიანობის დასადასტურებლად წარდგენილი ყველა დოკუმენტი და სათანადოობის, საკმარისობის, პრიორიტეტულობისა და საბოლოოდ, გაზიარების თვალსაზრისით განესაზღვრა მათი მტკიცებულებითი მნიშვნელობა.
რაც შეეხება მოთხოვნებს - ქ. თბილისში, ...ის ქუჩის (ყოფ. ...ე) №12-ში მდებარე 403,58 კვ.მ. სარდაფის და მასზე წილობრივად დამაგრებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და ქ.თბილისში, ...ის ქუჩის (ყოფ. ...ე) №12-ში, პირველ სართულზე მდებარე 119,67 კვ.მ. ფართის და მასზე წილობრივად დამაგრებული არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 თებერვლის №1/1-483 ბრძანების, 2018 წლის 16 მარტის №... უ.უ. სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას ნასყიდობის ხელშეკრულებისა და აღნიშნულის საფუძველზე განხორციელებული რეგისტრაციის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 16 მარტის №... და №... გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობის თაობაზე, სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 თებერვლის №1/1-483 ბრძანების საფუძველზე, განხორციელდა სადავო უძრავი ნივთის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზება და 2018 წლის 13 მარტს გამართულ აუქციონზე, ...ის ქუჩის (ყოფ. ...ე) №12-ში მდებარე 403,58 კვ.მ. სარდაფის და მასზე წილობრივად დამაგრებული არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა (ს/კ: ...) და ქ. თბილისში, ...ის ქუჩის (ყოფ. ...ე) №12-ში, პირველ სართულზე მდებარე 119,67 კვ.მ. ფართის და მასზე წილობრივად დამაგრებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის (ს/კ: ...) შემძენი გახდა შპს „გ...“, რომელმაც აღნიშნული უძრავი ქონება შეიძინა 1 648 000 (მილიონ ექვსას ორმოცდარვა ათასი) ლარად. 2018 წლის 16 მარტს შპს „გ...ს“ წარმომადგენელმა №... და №... სარეგისტრაციო განცხადებებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და 2018 წლის 16 მარტის №... უ.უ. სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მოითხოვა საკუთრების უფლების რეგისტრაცია უძრავ ნივთებზე, მდებარე: თბილისი, ...ის ქუჩა (ყოფ. ...ე) №12, სარდაფი და ...ის ქუჩა (ყოფ. ...ე) №12, სართული 1.
პალატამ მიუთითა „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „ა“ და „ბ“ ქვეპუნქტებზე, ამავე კანონის მე-6 მუხლის მე-2 პუნქტზე, მე-18 მუხლის პირველ პუნქტზე, ასევე მიუთითა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის 2011 წლის 10 თებერვლის №1-1/172 ბრძანებით დამტკიცებულ „სახელმწიფო ქონების განკარგვისას და სარგებლობის უფლებით გადაცემისას ელექტრონული აუქციონის ჩატარების წესზე“, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 70-ე მუხლზე და განმარტა, რომ ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ დადებული ხელშეკრულება ბათილია იმ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად გამოცხადების შემთხვევაში, რომლის საფუძველზედაც დაიდო ხელშეკრულება და მითითებული საკანონმდებლო რეგულაციის არსებობის, საქმის ფაქტობრივი გარემოებების, მტკიცებულებების, მხარეთა პოზიციების გათვალისწინებით, საფუძვლიანად მიიჩნია მოსარჩელე მხარის ზემოაღნიშნულ მოთხოვნები.
სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს მსჯელობა შპს „გ...ს“ კეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევასთან დაკავშირებით, იმ საფუძვლით, რომ საკითხი ეხებოდა არა კერძოსამართლებრივ, არამედ - საჯაროსამართლებრივ გარიგებას და აღნიშნულთან დაკავშირებით განმარტა, რომ ვინაიდან სადავო სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 თებერვლის №1/1-483 ბრძანება მიწის ნაკვეთის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ გამოცემული იყო კანონმდებლობის მოთხოვნათა დარღვევით და ამ უფლებამოსილების განხორციელების ფარგლებში გამოცემული სადავო ადმინისტრაციულ - სამართლებრივი აქტი და ადმინისტრაციული ხელშეკრულება არ იყო შესაბამისობაში კანონით დადგენილ მოთხოვნებთან, მათ საფუძველზე მიღებული სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 16 მარტის №... და №... გადაწყვეტილებები ვერ იქნებოდა მიჩნეული კანონიერად.
სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების საკითხთან დაკავშირებით, რომლითაც სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს აეკრძალა ... და ... საკადასტრო ერთეულებზე უფლებათა და რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაცია, სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ ვინაიდან სააპელაციო საჩივრის ავტორის მიერ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება გასაჩივრებული იყო სრულად, გადაწყვეტილების (სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ) გაუქმება და სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება იწვევდა გამოყენებული უზრუნველყოფის ღონისძიების გაუქმებამდე არსებული სამართლებრივი მდგომარეობის აღდგენას.
თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 16 ივნისის გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრეს საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრომ, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ, რომელთაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვეს.
კასატორის - საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს საკასაციო საჩივრის მიხედვით, საქმეში არ არის წარმოდგენილი მტკიცებულება, რომელიც დადასტურებდა, რომ ... და ... საკადასტრო კოდებით სახელმწიფოს საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული და შემდეგ აუქციონის გზით მესამე პირზე განკარგული უძრავი ქონება წარმოადგენდა შპს „...ის“ საკუთრებას. კასატორის განმარტებით, აღნიშნული უძრავი ქონების კერძო საკუთრებად თავდაპირველი რეგისტრაციის საფუძველს წარმოადგენდა ქ. თბილისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოს მიერ გაცემული 23/283 - კ საკუთრების მოწმობა. აღნიშნულ მოწმობაში მოხსენიებული მიღება-ჩაბარების აქტით განისაზღვრა პრივატიზებული ღვინის ქარხანა ვ...ს ბალანსზე რიცხული ქონება, სადაც საკუთრების უფლების ობიექტად გვირაბი/სარდაფი მითითებული არ ყოფილა. აღნიშნული ადასტურებდა იმ გარემოებას, რომ გვირაბი/სარდაფი განკარგვის საგანს არ წარმოადგენდა, შესაბამისად, არ დასტურდებოდა მასზე შპს „...ის“ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძვლის არსებობა.
საჩივრის მიხედვით, თბილისის სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე დაკითხულ მოწმეთა განმარტების საფუძველზე მიიჩნია, რომ აპელანტის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობა-ნაგებობების ნაწილს წარმოადგენდა სარდაფი 403.58 კვ.მ. და პირველ სართულზე მდებარე 119.67 კვ.მ. ფართი. აღნიშნულთან დაკავშირებით სამინისტრო მიუთითებს, რომ საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით. ამასთან, გასათვალისწინებელია, რომ ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის მიერ მომზადებული ე.წ. წითელი ხაზები არ შეესაბამება მიწის ნაკვეთის რეგისტრირებულ მონაცემებს, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ მომზადებულ საკადასტრო გეგმას. ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის მიერ მომზადებული ე.წ. წითელი ხაზები არ ასახავს საკუთრების უფლების გავრცელების საზღვრებს და არ წარმოადგენს საკუთრების უფლების რეგისტრაციის სამართლებრივ საფუძვლებს და ამასთან, იგი განსხვავდება საკადასტრო გეგმაზე ასახული მონაცემებისაგან. კასატორი აღნიშნავს, რომ ... და ... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ ფართებზე, საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მიმდინარე სარეგისტრაციო წარმოებისას შეჩერებულ იქნა ადმინისტრაციული წარმოება იმ საფუძვლით, რომ სარეგისტრაციო უძრავი ქონება კვეთდა ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო საზღვრებს, თუმცა სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ მიღებული ... (12.10.2017) და ... გადაწყვეტილებებით არ დგინდებოდა, რომ დასარეგისტრირებელი ფართები გადიოდა სს „...ის“ საკუთრებაში არსებულ ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთის საკადასტრო საზღვრებში. ფართების ადგილმდებარეობისა და კონფიგურაციიდან გამომდინარე, შეუძლებელია ისინი შეჭრილი ყოფილიყო ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთის საზღვრებში. კასატორის მოსაზრებით, სსიპ საჯარო რეესტრი ეროვნული სააგენტოს გადაწყვეტილება შეჩერების თაობაზე მოტივირებული იყო ფართების უკან მომიჯნავე კერძო საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების შეჭრის ვარაუდით, რაც მოკლებული იყო სამართლებრივ საფუძველს და საკადასტრო მონაცემების ზედდების ფაქტობრივი გარემოება არ არსებობდა.
კასატორის განმარტებით, კონკრეტულ შემთხვევაში სადავოა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 11 სექტემბრის 1/1-2209 და 2018 წლის 26 თებერვლის 1/1-483 ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების კანონიერება, ვინაიდან სასამართლოს განმარტებით, სახელმწიფო საკუთრების უფლებით აღრიცხული და შემდგომში ელექტრონულ აუქციონზე პრივატიზებული მიწის ნაკვეთი წარმოადგენდა კერძო საკუთრებას და სახელმწიფოს უფლება არ ჰქონდა დაერეგისტრირებინა მასზე საკუთრების უფლება. აღნიშნულთან დაკავშირებით სამინისტრომ განმარტა, რომ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, როგორც სამართლის ნორმის კონკრეტიზაციის და ინდივიდუალიზაციის აქტი, სამართლის იმ ნორმებს უნდა შეესაბამებოდეს, რომელთა აღსრულებასაც ის ახდენს და ასევე ის არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს ქვეყანაში მოქმედ სამართლის სხვა ნორმებს. ამასთან, საქართველოს მთავრობის 2012 წლის 17 სექტემბრის N391 დადგენილებით დამტკიცებული სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს დებულების“ მე-3 მუხლის პირველი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტის თანახმად, სააგენტო ახორციელებს სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის აუქციონის ფორმით პრივატიზებას და მასთან დაკავშირებულ ღონისძიებებს, ხოლო ამავე პუნქტის „ქ“ ქვეპუნქტის თანახმად, სააგენტოს კომპეტენციაა ქონების, მათ შორის, უმკვიდრო/მიტოვებული უძრავი ქონების, ასევე, სახელმწიფოსათვის გადმოცემული ქონების სახელმწიფოს საკუთრებად მიღებასთან ან/და რეგისტრაციასთან დაკავშირებული ღონისძიებების განხორციელება. განსახილველ შემთხვევაში, ... და ... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებებზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას, მათზე კერძო პირის საკუთრების უფლება კანონმდებლობით გათვალისწინებული წესით არ ფიქსირდებოდა და არ არსებობდა რეგისტრაციის დამაბრკოლებელი რაიმე სახის ფაქტობრივი გარემოება. ამასთან გასათვალისწინებელია, რომ 2008 წლის 14 ივლისს ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ქონების მესაკუთრემ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრს ხსენებული უძრავი ქონების საკადასტრო გეგმის მომზადების მოთხოვნით. საჯარო რეესტრის 2008 წლის 15 ივლისის ... გადაწყვეტილებით გაიცა ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ქონების საკადასტრო გეგმა. აღსანიშნავია, რომ საკადასტრო გეგმის მომზადება განხორციელდა ქონების იმჟამინდელი მესაკუთრის, სს „სა...ს“ მიერ წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად, ხოლო აღნიშნულ ნახაზზე დღეის მდგომარეობით სადავოდ გამხდარი ქონება დატანილი არ ყოფილა.
სამინისტრო ასევე ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზე, რომ დავის გადაწყვეტისას, სასამართლოს არ უმსჯელია კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესების სამართლიანი ბალანსის აუცილებლობაზე და აღნიშნავს, რომ სასამართლო სხდომაზე ვერ იქნა ვერც ერთი ფაქტი წარმოდგენილი, რომელიც მიუთითებდა უძრავი ქონების შემძენთა არაკეთილსინდისიერ დამოკიდებულებაზე რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტისადმი. მითითებული გარემოებების გათვალისწინებით, კასატორი ითხოვს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2021 წლის 16 ივნისის გადაწყვეტილების გაუქმებას და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის უარყოფას.
კასატორის - სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს განმარტებით, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „კ“ ქვეპუნქტის და ამავე კანონის მე-8 და მე-9 მუხლების საფუძველზე, სააგენტომ 2017 წლის 12 სექტემბერს N... და N9... სარეგისტრაციო განცხადებებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაცია უძრავ ნივთებზე, მდებარე: ქ. თბილისი, ...ის (ყოფ. ...ე) ქ. N12 შენობა-ნაგებობა N1-ის სარდაფი 403,58 კვ.მ. და ქ. თბილისი, ...ის (ყოფ. ...ე) ქ. N12, შენობა-ნაგებობა N1-ის I სართულზე 119,67 კვ.მ. აღნიშნულ განცხადებებს თან ერთოდა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 11 სექტემბრის N1/1-2209 ბრძანება „უძრავ ნივთებზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის შესახებ“ და დანართი N1, რომლითაც სააგენტო ითხოვდა N1 დანართში მითითებულ უძრავ ნივთებზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციას.
სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 14 სექტემბრის N... და N... გადაწყვეტილებებით, შეჩერდა სარეგისტრაციო წარმოება და სააგენტოს განემარტა, რომ მოთხოვნილ უძრავ ნივთებზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების წარმოშობის რეგისტრაციისთვის დამატებით წარსადგენი იყო ქ. თბილისში, ...ის (ყოფ. ...ე) ქ. N12-ში, ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთის სართულებრივ გეგმაზე არსებული მონიშვნა ყველა რეგისტრირებული და სარეგისტრაციოდ წარდგენილი ფართების მითითებით.
2017 წლის 12 ოქტომბერს, ხარვეზის აღმოფხვრის მიზნით, სააგენტომ მარეგისტრირებელ ორგანოს დამატებით წარუდგინა შესაბამისი მტკიცებულება და სართულებრივი გეგმა ფართების მონიშვნით. წარდგენილი დოკუმენტაციის საფუძველზე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ 2017 წლის 16 ოქტომბერს მიღებულ იქნა N... და N... გადაწყვეტილებები რეგისტრაციის შესახებ, რომელთა თანახმად, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს წარმომადგენლის განცხადება დაკმაყოფილდა და მოთხოვნილ უძრავ ნივთზე დარეგისტრირდა სახელმწიფოს საკუთრების უფლება. შესაბამისად, ქ. თბილისში, ...ის (ყოფ. ...ე) ქ. N12-ში მდებარე უძრავი ქონება, საკადასტრო კოდით: ..., ფართი 403.58 კვ.მ. და უძრავი ქონება, საკადასტრო კოდით: ..., სართული 1, ფართი - 119.67 კვ.მ. საკუთრების უფლებით აღირიცხა სახელმწიფოს სახელზე. ვინაიდან სადავო უძრავ ქონებაზე არ ფიქსირდებოდა კანონმდებლობით გათვალისწინებული წესით დადგენილი კერძო პირთა საკუთრების უფლება და არ არსებობდა რეგისტრაციის დამაბრკოლებელი რაიმე სახის ფაქტობრივი გარემოება, განხორციელდა ქონებაზე სახელმწიფო საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.
კასატორის მოსაზრებით, სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ რეგისტრაცია არ განხორციელდებოდა, თუ დადგინდებოდა არსებითი წინააღმდეგობის არსებობა სარეგისტრაციოდ წარდგენილ მოთხოვნასა და უკვე რეგისტრირებულ უფლებას შორის.
პრივატიზების პროცესთან დაკავშირებით, სააგენტო მიუთითებს „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის პირველი მუხლის პირველ და მე-6 პუნქტებზე, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის პირველ ნაწილზე და აღნიშნავს, რომ სახელმწიფო ქონების განკარგვის ერთ-ერთ ფორმას წარმოადგენს პრივატიზება. პრივატიზება ხორციელდება ელექტრონული ან/და საჯარო აუქციონის, პირდაპირი მიყიდვის, კონკურენტული შერჩევის საფუძველზე პირდაპირი მიყიდვისა და უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემის ფორმებით. ამასთან, აუქციონის წესით სახელმწიფო ქონების პრივატიზებისას გამოიყენება საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის 2011 წლის 10 თებერვლის N1-1/172 ბრძანებით დამტკიცებული „სახელმწიფო ქონების განკარგვისას და სარგებლობის უფლებით გადაცემისას ელექტრონული აუქციონის ჩატარების წესი“, რომლის პირველი მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად, სახელმწიფო ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზების/სარგებლობაში გადაცემისას ელექტრონული აუქციონის ჩატარების თაობაზე გადაწყვეტილებას იღებს საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში შემავალი საჯარო სამართლის იურიდიული პირი - სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო. ამავე მუხლის მე-10 პუნქტის შესაბამისად, ელექტრონული აუქციონი ცხადდება პრივატიზების/სარგებლობაში/მართვის უფლებით გადაცემის განმახორციელებელი ორგანოს გადაწყვეტილებით. აუქციონის ფორმით სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ ინფორმაცია თავსდება ვებგვერდზე www.eauction.ge ან/და www.nasp.gov.ge, რაც ინფორმაციის ოფიციალურ გამოქვეყნებად ითვლება.
საკასაციო საჩივრის მიხედვით, სააგენტომ დაინტერესებული პირის განცხადების საფუძველზე დაიწყო ადმინისტრაციული წარმოება. საქმის სრულყოფილად შესწავლისა და გამოკვლევის შემდეგ სააგენტომ მიიღო ობიექტის პრივატიზაციის თაობაზე გადაწყვეტილება და სააგენტოს 2018 წლის 26 თებერვლის N°1/1-483 ბრძანებით დადგინდა, რომ ქ. თბილისში, ...ის ქუჩის (ყოფ. ...ე) N12-ში მდებარე 403,58 კვ.მ. სარდაფის და მასზე წილობრივად დამაგრებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა (ს/კ: ...) და ქ.თბილისში, ...ის ქუჩის (ყოფ. ...ე) N12-ში, პირველ სართულზე მდებარე 119,67 კვ.მ. ფართის და მასზე წილობრივად დამაგრებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის (ს/კ: ...) პრივატიზება უნდა განხორციელებულიყო ელექტრონული აუქციონის ფორმით, ხოლო საწყისი საპრივატიზებო თანხა განისაზღვრა 200000 ლარის ოდენობით. იმ გარემოების თაობაზე, რომ უძრავ ქონებამდე მისასვლელი გზა გადიოდა კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე, აღნიშნული იყო აუქციონზე განთავსებულ ინფორმაციაში შენიშვნის სახით და მისასვლელი გზის მომიჯნავე მიწის ნაკვეთის გავლით არსებობა, დამატებით არ წარმოშობდა სააგენტოს ვალდებულებას აუქციონის მიმდინარეობის თაობაზე, განეხორციელებინა წერილობითი შეტყობინება მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის (სს ...) მიმართ.
... და ... ფართების პრივატიზების მიზნით გამოცხადებულ ელექტრონულ აუქციონში გაიმარჯვა შპს ,,გ...მ“, მხარეთა შორის გაფორმდა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას ნასყიდობის ხელშეკრულება N... უ.უ., კომპანიის მიერ კანონით დადგენილ ვადაში იქნა შესრულებული საპრივატიზებო თანხის გადახდის ვალდებულება და 2018 წლის 16 მარტს უძრავ ქონებაზე დარეგისტრირდა ზემოაღნიშნული სუბიექტის საკუთრების უფლება.
კასატორის მოსაზრებით, 1994 წლის 20 სექტემბერს საქართველოს რესპუბლიკის სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს თბილისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოსა და შპს ფირმა „ვ...ს“ შორის დადებული პრივატიზების ფორმით ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, ასევე 1994 წლის 15 სექტემბრის N2 მიღება-ჩაბარების აქტში უფლების ობიექტად გვირაბი/სარდაფი მითითებული არ ყოფილა. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მიერ პრივატიზებულ 2 ერთეულ უძრავ ქონებაზე, „სს ...ს“ არ გააჩნია საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძველი, გამომდინარე იქიდან, რომ ამ უკანასკნელის საკუთრებად რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის (ს.კ:...) საკადასტრო საზღვრები არ მოიცავს პრივატიზებულ გვირაბს/სარდაფს. ამასთან, განცხადებაზე თანდართული ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის მიერ მომზადებული „წითელი ხაზები“, კასატორის მოსაზრებით, არ შეესაბამება მიწის ნაკვეთის რეგისტრირებულ მონაცემებს, კერძოდ, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ მომზადებულ საკადასტრო გეგმას. ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის მიერ მომზადებული „წითელი ხაზები“ არ ასახავს საკუთრების უფლების გავრცელების საზღვრებს და არ წარმოადგენს საკუთრების უფლების რეგისტრაციის სამართლებრივ საფუძველს და იგი განსხვავდება საკადასტრო გეგმაზე ასახული მონაცემებისგან.
კასატორის განმარტებით, ტექნიკური აღრიცხვის არქივში დაცული მონაცემებით, გვირაბი აღრიცხულია ქ. თბილისში, ...ის ქუჩის N12-ში მდებარე უძრავ ქონებაზე, როგორც ლიტ „ა“-ს სარდაფის სართული. ამავე არქივის სააღრიცხვო მონაცემებზე დაყრდნობით, ზემოხსენებული უძრავი ქონება რეგისტრირებულია ... საკადასტრო კოდით, რისი გათვალისწინებითაც მოსარჩელის მიერ მითითებული გარემოება, რომ სს ,,...ის“ საკუთრების უფლება დასტურდება ტექნიკური აღრიცხვის არქივის მონაცემებით, შესაბამისობაში არ მოდის ამავე არქივში დაცულ მონაცემებთან.
კასატორის მოსაზრებით, ... და ... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ ფართებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მიმდინარე სარეგისტრაციო წარმოებისას შეჩერდა ადმინისტრაციული წარმოება იმ საფუძვლით, რომ სარეგისტრაციო უძრავი ქონება კვეთდა ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო საზღვრებს, თუმცა სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ მიღებული N... (12.10.2017) და N... (12.10.2017) გადაწყვეტილებებით არ დგინდება, რომ დასარეგისტრირებელი ფართები გადადიოდა სს ,,...ის“ საკუთრებაში არსებულ ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთის საკადასტრო საზღვრებში. მეტიც, ფართების ადგილმდებარეობიდან და კონფიგურაციიდან გამომდინარე, შეუძლებელია ისინი შეჭრილი იყოს ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთის საზღვრებში (სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გადაწყვეტილება შეჩერების თაობაზე მოტივირებული იყო ფართების უკან მომიჯნავე კერძო საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების (ს.კ: ..., ..., ... და ...) საკადასტრო საზღვრებში შეჭრის ვარაუდით/დაშვებით, რაც მოკლებული იყო სამართლებრივ საფუძველს და საკადასტრო მონაცემების ზედდების ფაქტობრივი გარემოება არ არსებობდა). ასევე, აღნიშნული სარდაფები არ წარმოადგენდა დასახელებულ, კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებზე მდებარე შენობებში არსებულ სარდაფებს/მათ ნაწილს. სასამართლო კი, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მე-3 ნაწილის საწინააღმდეგოდ, სრულიად უსაფუძვლოდ დაეყრდნო მოწმის მხოლოდ ზეპირსიტყვიერ განმარტებას, რომ საწყობებში სწორედ სარდაფები მოიაზრებოდა და N2 მიღება-ჩაბარების აქტში ასახულ ძირითად საშუალებათა პასიურ ნაწილში მითითებული - შენობა ღვინო მასალებში იგულისხმებოდა სარდაფები, კერძოდ, ერთი დაბლა, ხოლო მეორე მაღლა. ამასთან, სასამართლომ გაიზიარა მოწმე ანზორ კვალიაშვილის განმარტება, სადაც მიუთითებდა, რომ სარდაფს იყენებდნენ ღვინის დასამზადებლად და არასდროს არავინ მოდავებიათ და ასევე არასდროს გადაუხდიათ იჯარა აღნიშნულ ფართზე. ის ფაქტი, რომ არასდროს მოდავებიათ და ასევე არასდროს გადაუხდიათ იჯარა აღნიშნულ ფართზე, არ შეიძლება მიჩნეულ იქნეს საკუთრების დამადასტურებელ მტკიცებულებად. მოწმის სახით გამოკითხულმა თ. შ-ემ ვერ დააკონკრეტა N2 მიღება-ჩაბარების აქტში ასახულ ძირითად საშუალებათა პასიურ ნაწილში მითითებულ ჩამონათვალში იგულისხმებოდა თუ არა სარდაფი და მაღაზია, თუმცა სასამართლო გადაწყვეტილების მიღების დროს დაეყრდნო მოწმის ჩვენებას. მოწმეთა ჩვენებების გაზიარება, კასატორის მოსაზრებით, უსაფუძვლოა, მით უფრო იმ პირობებში, როდესაც სხვა რაიმე მტკიცებულება საქმეში წარმოდგენილი არ არის, დღეის მდგომარეობით გადაცემული ფართების უმეტესობა დემონტირებულია და არ არსებობს გადაცემული შენობა-ნაგებობების განაშენიანების ფართთან დაკავშირებული რაიმე მტკიცებულება, რაც თუნდაც საშუალებას მისცემდა სასამართლოს გამოეანგარიშებინა გადაცემული შენობა-ნაგებობების და სადავო უძრავი ნივთების ფართი ერთობლიობაში ქმნიდა თუ არა იმ 3700 კვ.მ. ფართს, რაც ხელშეკრულებით და საკუთრების მოწმობით გადაეცა შპს ფირმა „ვ...ს“.
კასატორი არ იზიარებს სასამართლოს შეფასებას არქიტექტურისა და ქალაქის პერსპექტიული განვითარების საქმეთა დეპარტამენტის 1998 წლის 21 დეკემბრის მიწის ნაკვეთის გეგმასთან დაკავშირებით და აღნიშნავს, რომ იმ ორგანოს მიერ მიწის ნაკვეთის გეგმაზე სარდაფების მითითება, რომელსაც ევალებოდა ,,ვ...ს“ მიერ ხელშეკრულებით გადაცემული უძრავი ქონებებიდან გამომდინარე მხოლოდ მიწის ნაკვეთის საზღვრების დადგენა, არ წარმოადგენდა უძრავ ქონებაზე (სარდაფებზე) უფლების დამდგენ დოკუმენტს და არ ადასტურებდა შპს „ფირმა ვ...ს“ საკუთრების უფლებას სადავო ქონებაზე.
კასატორის განმარტებით, იმ შემთხვევაში, თუ სასამართლომ არასაკმარისად მიიჩნია სააგენტოს მიერ წარდგენილი მტკიცებულებები იმის შესახებ, რომ სადავოდ გამხდარ ქონებას არანაირი სამართლებრივი და სივრცობრივი კავშირი არ გააჩნია მოსარჩელის ქონებასთან, საქმეზე მას უნდა დაენიშნა შესაბამისი საინჟინრო-ტექნიკური ექსპერტიზა და არ შეიძლებოდა დაყრდნობოდა მხოლოდ მოწმეთა ბუნდოვან მეხსიერებაზე დაყრდნობით მიცემულ ჩვენებას. ამრიგად, კასატორის მოსაზრებით, როგორც უძრავი ქონების რეგისტრაციის, ასევე პრივატიზებისას სააგენტოს არ დაურღვევია სახელმწიფო ქონების განკარგვის კანონით გათვალისწინებული არც ერთი წინაპირობა, სახეზე არ არის არც საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით და არც საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსით გათვალისწინებული გარიგების ბათილობის წინაპირობები, შესაბამისად, ითხოვს სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმებასა და სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ ახალი გადაწყვეტილების მიღებას.
კასატორის - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს განმარტებით, გადაწყვეტილების მიღებისას მარეგისტრირებელი ორგანოს ვალდებულებაა, შეისწავლოს უფლების რეგისტრაციისთვის აუცილებელი გარემოებები და მისცეს მათ სწორი სამართლებრივი შეფასებები, რომელიც გულისხმობს როგორც ზოგად სამართლებრივ ჭრილში საკითხის შეფასებას, ისე კონკრეტული კანონმდებლობით დადგენილი გარემოებების გამოკვლევასა და შეფასებას. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „კ“ ქვეპუნქტი განმარტავს სარეგისტრაციო დოკუმენტის ცნებას, კერძოდ, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას. მიუხედავად იმისა, რომ მოსარჩელემ ვერ წარადგინა ასეთი დოკუმენტი, პრივატიზების ხელშეკრულებით განსაზღვრული საგნის განმარტება და შემდგომში მათი მიკუთვნება სასამართლომ განახორციელა მხოლოდ მოწმეთა ჩვენების საფუძველზე, იმ პირობებში, როდესაც მოსარჩელის სახელზე საკადასტრო კოდით ... რეგისტრირებულია დაზუსტებული საკადასტრო მონაცემებით 4946 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი და მასზე მდგომი შენობა-ნაგებობები. სახელმწიფოს სახელზე რეგისტრირებულ უძრავ ნივთებს შემხებლობა არ გააჩნიათ მოსარჩელის სახელზე რეგისტრირებულ უძრავ ნივთთან, აღნიშნულ ნივთებს შორის არსებობს დაურეგისტრირებელი მიწის ნაკვეთი, რაც დასტურდება სააგენტოს მიერ წინამდებარე საქმესთან დაკავშირებით წარმოდგენილი სიტუაციური ნახაზით, მოსარჩელის ახსნა-განმარტებით და ასევე მის მიერ წარდგენილი ლევან სამხარაულის ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნით. მითითებული მტკიცებულებების სათანადო გამოკვლევის შემთხვევაში, სასამართლოს უნდა დაედგინა, რომ არათუ მოსარჩელის უძრავი ნივთის რომელიმე ნაწილს მოიცავდა მესამე პირის სახელზე განხორციელებული რეგისტრაცია, არამედ შეუძლებელია მოიცავდეს მას, ვინაიდან მათ შორის დაშორება 2 მეტრია. კასატორის განმარტებით, სადავო გვირაბები/ სარდაფები არც მოსარჩელის ... მიწის ნაკვეთის ქვეშ გამავალ გვირაბებს წარმოადგენენ და ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის შემადგენელი ნაწილია ნაწილობრივ სარდაფი, ნაწილობრივ კი პირველი სართული, რომელიც მხარეთა განმარტებით (მათ შორის მოსარჩელის და მოწმეთა ჩვენებებითაც) არა გვირაბს ან სარდაფს, არამედ მაღაზიას წარმოადგენდა, თუმცა თითქოსდა გვირაბის სამართლებრივი ბედის გადაწყვეტით სასამართლომ აღნიშნული მაღაზიაც მოსარჩელეს მიაკუთვნა ყოველგვარი მოთხოვნისა და სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე, როცა მოსარჩელის მოთხოვნას ე.წ. გვირაბების და სარდაფების სამართლებრივი საკითხის გადაჭრა წარმოადგენდა.
კასატორის მოსაზრებით, 1994 წლის 20 სექტემბერს პრივატიზების ხელშეკრულებით, 1994 წლის 15 სექტემბრის №2 მიღება-ჩაბარების აქტით და ასევე 1994 წლის 20 სექტემბრის საკუთრების დამადასტურებელი №23/233-კ მოწმობით უდავოდ დადგენილია, რომ შპს ფირმა „ვ...სთვის“ გადაცემული ქონება, კერძოდ, ღვინის ქარხანა „ვ...ს“ შენობა - ნაგებობები განაშენიანების ფართით 3700 კვ.მ. მდებარეობს ...ის ქუჩის არა N12-ში, არამედ N14-ში (ყოფილი ვ...ს დაღმართ (...ის) N...-ში), ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის კაბინეტის 1996 წლის 30 იანვრის №02.51.109 დადგენილებით კი, შპს ფირმა „ვ...ს“ დაუმაგრდა მის მიერ დაკავებული, ქ. თბილისში, ვ...ს დაღმართ №...-ში მდებარე ღვინის ქარხნის შენობა-ნაგებობის ტერიტორია, რითაც ასევე დასტურდება, რომ სადავო ფართები ,,ვ...ს“ არ გადასცემია. გარდა ამისა, სასამართლო სხდომაზე დაკითხულმა მოწმეებმა დაადასტურეს, რომ ღვინის ქარხანა ,,ვ...“ მდებარეობდა ვ...ს დაღმართ N...-ში (...ის ქ. N...-ში), რაც სადავო უძრავი ნივთის მისამართის არაიდენტურია.
კასატორის განმარტებით, №02.51.109 დადგენილებით დადგენილების საფუძველზე, არქიტექტურისა და ქალაქის პერსპექტიული განვითარების საქმეთა დეპარტამენტის 1998 წლის 21 დეკემბრის მიწის ნაკვეთის გეგმით, შპს „ვ...ს“ დაუდგინდა მის მიერ დაკავებული მიწის ნაკვეთის საზღვრები, რაც რეგისტრირებული აქვს, თუმცა სადავო ფართების მიკუთვნებისთვის მოსარჩელე მიუთითებს აღნიშნული გეგმის მარცხენა ქვედა კუთხეში გაკეთებულ წარწერაზე: „მხოლოდ სარდაფი“. აღნიშნული ჩანაწერი ვერ მიიჩნევა უფლების წარმომშობ დოკუმენტად, რადგან შეუძლებელია არქიტექტურისა და პერსპექტიული განვითარების სამინისტროს მიერ მომხდარიყო შენობის განკარგვა, რამდენადაც იგი უფლებამოსილი იყო მხოლოდ მიწის ნაკვეთის საზღვრის დადგენაზე და არა ქონების განკარგვაზე.
კასატორის განმარტებით, სადავოდაა გამხდარი მრავალბინიანი ერთეულის პირველ სართულზე არსებული შენობა და მის ქვეშ არსებული სარდაფი. აღნიშნული ქონება ვ...სა და მოსარჩელის სახელზე რეგისტრირებული არცერთი შენობის გაგრძელებას ან შენობის ქვეშ არსებულ გვირაბს და სარდაფებს არ წარმოადგენს, თუმცა სასამართლომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მე-3 ნაწილის უგულებელყოფით, არასწორად მოახდინა ნაკვეთის გეგმითა და მოწმეთა ჩვენებებზე დაყრდნობით სადავო ფართის მოსარჩელეზე მიკუთვნება, მიუხედავად იმისა, რომ საკუთრების უფლება, სწორედ იმ კატეგორიათა რიცხვს მიეკუთვნება, რომელიც არ შეიძლება დადასტურდეს მოწმეთა ჩვენებებით.
კასატორის მითითებით, აუდიტორული საკონსულტაციო კორპორაცია ინტერ - აუდიტის 1996 წლის 02 მაისის შპს ფირმა „ვ...ს“ საწესდებო კაპიტალში შესატანი ქონების შეფასების აქტის თანახმად, დამფუძნებლებმა საწესდებო კაპიტალში შეიტანეს ქ. თბილისში, ვ...ს დაღმართი №10-ში მდებარე ღვინის ქარხანა „ვ...ს“ კუთვნილი ქონება ძირითადი საშუალებების აქტიური და პასიური ნაწილი, რომელიც მოცემულია №2 მიღება ჩაბარების აქტში. შესაბამისად, შემდგომშიც მხოლოდ ამ ქონების გასხვისება შეიძლებოდა მომხდარიყო.
ქ.თბილისის მთაწმინდის რაიონის სასამართლოს 1996 წლის 22 მაისის დადგენილებით, შპს ფირმა „ვ...“ ხელახალი სახელმწიფო რეგისტრაციის შედეგად სამეწარმეო რეესტრში დარეგისტრირდა როგორც შპს „ვ...+“ და დამტკიცდა მისი წესდება. 1999 წლის 30 ნოემბრის ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (მიწის (უძრავი ქონების) შესახებ; რეგ. №4384/99) დგინდება, რომ ქ. თბილისში, ...ის ქ. ...-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 4946 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი და 4227,9 კვ.მ. შენობა-ნაგებობები, საკადასტრო კოდით: ..., საკუთრების უფლებით აღრიცხულია შპს „ვ...+“-ის სახელზე. 2008 წლის 06 ივნისს შპს „ვ...+_სა“ (გამყიდველი) და სს „ს...ს“ (მყიდველი) შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, ზემოაღნიშნული ქონება სს „ს...მა“ შეიძინა შპს „ვ...+_ის“ საკუთრებაში არსებული ქ. თბილისში, ...ის ქ. N...-ში (ყოფ. ...ე) მდებარე 4946 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი და მასზე მდებარე შენობა - ნაგებობები ფართობით 4227,9 კვ.მ. 2008 წელს გაიცა მიწის ნაკვეთზე საკადასტრო გეგმა, რომელიც დღეის მდგომარეობითაც ძალაშია და ასახავს მიწის ნაკვეთის დაზუსტებული საკადასტრო მონაცემებით საზღვრებს, ამასთან, მოსარჩელის მიერაც არაერთგზის ცვლილებისთვის წარმოდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზი იმეორებს რეგისტრირებულ მონაცემს, კერძოდ, ხსენებული ქონება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2008 წლის 23 ივნისის №... გადაწყვეტილებით რეგისტრირებულია სს „სა...ს“ სახელზე, ხოლო 2010 წლის 01 მარტის უძრავი ქონების (არაფულადი შენატანის) კაპიტალში გადაცემის შესახებ შეთანხმებით სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ სს „ს...მა“ სს „სბ...ს” კაპიტალში შენატანის სახით გადასცა აღნიშნული უძრავი ნივთი, რომელიც სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2010 წლის 01 მარტის №... გადაწყვეტილებით საკუთრების უფლებით აღირიცხა სს „სბ...ის” სახელზე. 2010 წლის 02 მარტის უძრავი ქონების (არაფულადი შენატანის) კაპიტალში გადაცემის შესახებ შეთანხმების საფუძველზე, სს „სბ...მ“ გადასცა სს „...ას“. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2010 წლის 05 მარტის №... გადაწყვეტილებით, ქ. თბილისში, ...ის (ყოფ. ...ე) ქ. N...-ში მდებარე უძრავი ქონება, საკადასტრო კოდით: ..., საკუთრების უფლებით აღირიცხა სს „...ის“ სახელზე. ნაკვეთის საკუთრების ტიპი - საკუთრება, ნაკვეთის ფუნქცია - არასასოფლო - სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 4946. 00კვ.მ., ნაკვეთის წინა ნომერი: 22, შენობა - ნაგებობის ჩამონათვალი: შენობა - ნაგებობები.
კასატორის მოსაზრებით, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს მიერ მესამე პირის, სს „სა...ს“ პოზიციის გაზიარება იმის თაობაზე, რომ ბანკის მიერ სრული მოცულობით იქნა შეძენილი შპს „ვ...+_სგან“ ...საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთი, რომელიც მოიცავდა სადავოდ გამხდარ სარდაფებს/გვირაბებს, ეწინააღმდეგება როგორც ფაქტობრივ გარემოებებს, ასევე სამართლებრივი ნონსენსია. ,,ვ...სა“ და „ს...ს“ შორის ხელშეკრულების გაფორმებამდე გაცემულ იქნა არაერთგზის ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, რომლის თანახმადაც, ნაკვეთის საკუთრების ტიპია საკუთრება, დაზუსტებული ფართობი 4946 კვ.მ, მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობის ფართობია 4227.9 კვ.მ. აღნიშნული უძრავი ნივთი კი დატვირთულია სა...ს სასარგებლოდ იპოთეკის უფლებით (იპოთეკის ხელშეკრულება N146759-ა, რეესტრის ნომერი N1-1392, დამოწმების თარიღი 16.03.2007, ნოტარიუსი პ.შენგელია), ასევე რეგისტრირებულია ვალდებულება, რომელიც გამომდინარეობს ოფციის ხელშეკრულებიდან (რეესტრის ნომერი N1-4722, დამოწმების თარიღი 26.12.2006, ნოტარიუსი პ.შენგელია). შესაბამისად, სს „ს...მა“ ქონება შეიძინა იმ ფარგლებში, რაც იყო რეგისტრირებული და რაც დასტურდებოდა ამონაწერით. ასევე გაცემული იყო საკადასტრო გეგმა, რომლის თანახმად, დღეის მდგომარეობითაც მოსარჩელეს 4946 კვ.მ. აქვს რეგისტრირებული იდენტურ საზღვრებში. ამდენად, გაუგებარია მოსარჩელის პოზიცია, რომ გაასხვისა ის უძრავი ნივთი, რაც მას არ ჰქონდა რეგისტრირებული და სხვა უძრავი ნივთის შემადგენელი ნაწილის - კორპუსის პირველ სართულზე არსებული ფართი და სარდაფი განკარგა. კასატორის მოსაზრებით, სასამართლო „სა...ს“ პოზიციას ისე დაეთანხმა, რომ არ შეაფასა, რომ ბანკი, რომელიც უძრავ ნივთს დაზუსტების და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის გარეშე იპოთეკით არ ტვირთავს და არც გარიგებებს დებს მხარეებთან, რატომღაც ყოველგვარი წერილობითი მტკიცებულებების შეფასების გარეშე, გარიგებების, ამონაწერისა და საკადასტრო გეგმის შეფასების გარეშე, ეყრდნობა ბანკის პოზიციას, რომელმაც შვილობილ კომპანიას დაუდასტურა ფართის მიყიდვა, წერილობითი მტკიცებულებების და რეესტრში რეგისტრაციის გარეშე. შეუძლებელია, „ს...ს“ მიეყიდა ის ფართი, რაც მას თავად არ ეკუთნოდა საკუთრების უფლებით.
კასატორის განმარტებით, სამოქალაქო კოდექსის 150-ე მუხლის მიხედვით, შენობა-ნაგებობა არ არის ცალკე უფლების ობიექტი და ის განეკუთვნება მიწის არსებით შემადგენელ ნაწილს. მოსარჩელის მტკიცება, რომლითაც აცხადებს, რომ ნაგებობა, რომელიც სხვა ნაკვეთზე მდებარეობს, ხოლო თავის რეგისტრირებულ ნაკვეთზე არ მდებარეობს სადავო ფართი, ეწინააღმდეგება როგორც უძრავი ნივთის არსს, ასევე საქმეში არსებულ ფაქტობრივ მდგომარეობას, მისი საკუთრების უფლების დამდგენ დოკუმენტებს, ვინაიდან შენობა-ნაგებობისთვის ღვინის ქარხნისთვის გამოეყო მიწა და ამ მიწაზე არ მდგომ შენობა-ნაგებობაზე აცხადებს პრეტენზიას - თანასაკუთრებაში არსებულ კორპუსის ფართზე, რაც ასევე ადასტურებს, რომ შპს „...ის“ მოთხოვნა უსაფუძვლოა.
კასატორის განმარტებით, რეგისტრაციის შედეგად მარეგისტრირებელი ორგანო ამზადებს ამონაწერს, ხოლო უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში საკუთრების უფლებადაურეგისტრირებელ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების, ასევე საკადასტრო მონაცემების ცვლილების რეგისტრაციისას - დამატებით საკადასტრო გეგმას. სააგენტო მიუთითებს „მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს 1996 წლის 14 ნოემბრის კანონის მე-11 მუხლის მე-2 პუნქტზე, რომლის თანახმად, კადასტრულ რუკაზე მოცემული უნდა იყოს მიწის და სხვა უძრავი ქონების სარეგისტრაციო ნომერი, საზღვრები, გეოგრაფიული ადგილმდებარეობა, სიტუაციური (გზები, მდინარეები, არხები, ელექტროგადამცემი ხაზები, ხევები, ხრამები და სხვა) და ყველა ის გეოდეზიურ-ტოპოგრაფიული მაჩვენებელი, რაც აუცილებელია საზღვრების დადგენისათვის, ნაჩვენები უნდა იყოს აგრეთვე სერვიტუტის საზღვრები. საკადასტრო რუკა ასახავს გაფართოებული მონაცემების მქონე ინფორმაციას არსებული მომიჯნავე უძრავი ნივთებისა თუ გეოგრაფიული ობიექტების მდებარეობის თაობაზე და იგი როგორც აღნიშნული განმარტებიდანაც იკვეთება, ემსახურება მხოლოდ მიწის ნაკვეთის საზღვრების დაზუსტების ხელშეწყობას. ამდენად, საკადასტრო რუკა არ შეიძლება განიმარტოს, როგორც საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, მითუმეტეს იმ პირობებში, როცა აღნიშნული საკადასტრო რუკა არ ასახავს რომელიმე კონკრეტული უძრავი ნივთის სამართლებრივ მდგომარეობას და იგი ფაქტობრივად ზოგადი სიტუაციის ამსახველი ნახაზია.
ამასთან, კასატორი აღნიშნავს, რომ საკადასტრო რუკა მზადდებოდა მხოლოდ დაინტერესებული პირის მითითებით. ხოლო, კონკრეტულ უძრავი ნივთთან დაკავშირებით საკადასტრო მონაცემებისა თუ სამართლებრივი მდგომარეობის ამსახველი არის საკადასტრო გეგმა. სწორედ აღნიშნული განასხვავებს საკადასტრო რუკას საკადასტრო გეგმისგან. მნიშვნელოვანია ხაზგასმით აღინიშნოს, რომ საკადასტრო გეგმა ძალაშია, ასახავს მოსარჩელის სახელზე რეგისტრირებული ქონების დაზუსტებულ საკადასტრო მონაცემებს, იმ მონაცემებს, რომელიც მისი უფლების დამდგენი დოკუმენტით არის განსაზღვრული. ამასთან, 2016, 2018 და 2019 წლებში ცვლილების რეგისტრაციისთვის მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი მიწის ნაკვეთის საზღვრები (სარეგისტრაციო განცხადებები) ანუ კადასტრული გეგმა იდენტურია რეგისტრირებული მონაცემებისა.
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის (საკადასტრო გეგმის მომზადების პერიოდში მოქმედი რედაქციით) მე-8 მუხლის მე-3 და მე-7 პუნქტების თანახმად, საკადასტრო გეგმა არის მიწის ნაკვეთის საკადასტრო და გრაფიკული მონაცემების ამსახველი დოკუმენტი, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას მიწის ნაკვეთის საკადასტრო კოდის, მისი ფართობის, კონფიგურაციის, დანიშნულების, საკოორდინატო ბადის, მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობა-ნაგებობებისა (მათ შორის, მშენებარე) და მათი სართულიანობის, ასევე ამ მიწის ნაკვეთზე იმ უფლებებისა და შეზღუდვების შესახებ, რომელთა საკადასტრო მონაცემებიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში (გარდა ამ მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევისა). საკადასტრო გეგმა არ გაიცემა, თუ მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემები დაუზუსტებელია. რეგისტრაციის მიზნებისთვის, უძრავი ნივთის დაზუსტებული საკადასტრო მონაცემები ნიშნავს ამ ინსტრუქციისა და საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად შედგენილ, საჯარო რეესტრში დაცულ საკადასტრო ინფორმაციას. სხვა შემთხვევაში უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემები მიიჩნევა დაუზუსტებლად.
თბილისის სააპელაციო სასამართლო გადაწყვეტილებაში მიუთითებს, რომ „... საკადასტრო კოდზე 2008 წლის 15 ივლისს მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე, მარეგისტრირებელ ორგანოს მიერ, სარდაფების ასახვა არ/ვერ განხორციელდა, ვერ გახდება საკუთრების უფლების შეზღუდვის საფუძველი“, რაც ყოველგვარ ლოგიკას და სამართლებრივ დასაბუთებას მოკლებულია. კასატორის მოსაზრებით, სასამართლოს აღნიშნული განმარტება მხოლოდ მაშინ იქნებოდა საფუძვლიანი, თუ შპს „ვ...ს“ სახელზე რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთზე მდგომ შენობა-ნაგებობას შეეხებოდა საკითხი, რასაც კანონმდებელი არსებით შემადგენელ ნაწილად მიიჩნევს, თუმცა დაზუსტებული საკადასტრო მონაცემებით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთზე არ მდებარეობს სადავო ფართი და შეუძლებელიცაა მდებარეობდეს, რადგან სადავო ფართები კორპუსის წითელ ხაზებშია მოქცეული, კორპუსის პირველ სართულზე მდებარე ფართის და სარდაფზეა დავა, შესაბამისად როგორც სამართლებრივად, ისე ფაქტობრივადაც შეუძლებელია აღნიშნული სადავო ფართების საკადასტრო გეგმაზე ასახვა, რადგან არ მდებარეობს „ვ...ს“ მიერ დაზუსტებულ საკადასტრო მონაცემებში (მიწის ნაკვეთის ფარგლებში), რასაც ასევე ადასტურებს ის გარემოება, რომ მოსარჩელის მიერ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში წარმოდგენილ იქნა N... განცხადება, რომელშიც მიეთითა სარჩელში მითითებული საფუძვლები და მოთხოვნილ იქნა ცვლილების რეგისტრაციის განხორციელება. აღნიშნულ განცხადებაზე სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ N... (21.06.2018) გადაწყვეტილებით დაინტერესებულ პირს განემარტა, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში წარმოდგენილია აზომვითი ნახაზი, რომელიც კონფიგურაციულად არ ემთხვევა საჯარო რეესტრის მონაცემებით არსებულ საკადასტრო გეგმას და მიუთითა, რომ იმისთვის, რომ განხორციელდეს უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია, დაინტერესებულმა პირმა უნდა წარმოადგინოს აზომვითი ნახაზი საკადასტრო გეგმის შესაბამისად. მხოლოდ აღნიშნულ ფარგლებში უდგინდება მოსარჩელე მხარეს მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება და შესაბამისად, მხოლოდ მის ფარგლებშია ცვლილების განხორციელებაც შესაძლებელი.
კასატორის მოსაზრებით, ერთ-ერთი უმთავრესი საკითხი, რისი შეფასებაც არ მოხდა თბილისის სააპელაციო სასამართლოს მიერ, არის ის, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლომ განახორციელა სადავო უძრავი ნივთის ადგილზე დათვალიერება, ხოლო ადგილზე დათვალიერების შედეგები მხარის მიერ აპელაციის ეტაპზე სადავო არ გამხდარა. უმნიშვნელოვანესია, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლო თავად დარწმუნდა იმაში, რომ დავა ეხებოდა არა (მოსარჩელის) ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ საზღვრებში არსებულ შენობა-ნაგებობებს, არამედ ... საკადასტრო კოდით კორპუსის პირველ სართულზე არსებულ ფართს და სარდაფზე დავას, რომელთან დაკავშირებითაც მოსარჩელეს საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი არ გააჩნია. ასევე, ძალზედ მნიშვნელოვანია ის გარემოებაც, რომ, როგორც მოსარჩელე მიუთითებს, ორდონიანი სარდაფიდან მხოლოდ მეორე დონეა მესამე პირებზე რეგისტრირებული, თუმცა სასამართლომ ყურადღება არ გაამახვილა, რატომ ვერ ახორციელებს მოსარჩელე თუნდაც პირველი დონის სარდაფის რეგისტრაციას, სწორედ იმ მიზეზით, რომ სადავო ფართზე, მათ შორის დაურეგისტრირებელ ფართზე, საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტი არ გააჩნია. იმ შემთხვევაში, თუ (მოსარჩელისთვის) საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტი თავდაპირველი ხელშეკრულებაა, რომლითაც ...ის N14-ში მდებარე „ღვინის-ქარხანა ვ...“ განიკარგა, გაურკვეველია რატომ არის ...ის ქ. N12-ში მდებარე კორპუსის ფართზე უფლების დამდგენი დოკუმენტი. ასევე, პასუხი უნდა გაეცეს კითხვას, რომ თუ განკარგვის საგანი ღვინის ქარხანა იყო, როგორც დამოუკიდებელი უფლების ობიექტი, რომელსაც დაუმაგრდა მიწა, რატომ არის თანასაკუთრებაში არსებული კორპუსის ნაწილი ,,ვ...ს“ საკუთრება და თუ მხარეები თავადვე ადასტურებენ, რომ დავა არ ეხება საკადასტრო გეგმაზე არსებულ შენობა-ნაგებობებს, სწორია თუ არა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება, რომელმაც საკითხი იმით გადაწყვიტა, „რომ დამატებითი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ელექტრონული ვერსია ან/და შენობა - ნაგებობის აზომვითი ნახაზი მარეგისტრირებელ ორგანოში არ წარდგენილა, რაც კიდევ ერთხელ ადასტურებს იმ გარემოებას, რომ ... საკადასტრო კოდზე გაცემულ საკადასტრო გეგმაზე არ განხორციელდა/არ მოხდა სარდაფების ასახვა დაუდგენელი საფუძვლით”.
კასატორის მოსაზრებით ასევე უმნიშვნელოვანესია შეფასდეს, რომ თუ მიღება-ჩაბარების აქტში ასახული შენობა-ნაგებობა ...ის ქ. N14-ში მდებარე შენობა-ნაგებობას ასახავს, როგორ მოახდინა სასამართლომ წერილობითი მტკიცებულების უგულებელყოფა მოწმეთა ურთიერთგამომრიცხავი ჩვენებით, როცა ერთი მოწმე გამორიცხვის მეთოდით განმარტავს შენობა-ნაგებობას ღვინომასალების სარდაფად, ერთი კი ცალსახად მიუთითებს, რომ არც ერთი შენობა-ნაგებობა, რომელიც მიღება-ჩაბარების აქტშია, არ არის სადავო ფართი. ასევე, სასამართლომ უნდა შეაფასოს, თუ დავა ეხება სარდაფს/გვირაბს, რომელიც არც ერთი საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტით მხარეს არ გადასცემია, რატომ აკუთვნებს სასამართლო პირველ სართულზე არსებულ ფართს, რომელსაც მოწმეებიც კი განმარტავენ, რომ მაღაზიის შენობა იყო და არა გვირაბი ან სარდაფი.
კასატორის განმარტებით, მოცემულ შემთხვევაში, არ არსებობდა ხელშეკრულების განმარტების საჭიროება, რადგან ის არ შეიცავდა ბუნდოვან და ორაზროვან განმარტებებს და ცალსახადა არის განსაზღვრული ხელშეკრულების საგნის მისამართი - ვ...ს დაღმართი N... (...ის N...), სწორედ აღნიშნულ მისამართზე განთავსებული შენობა-ნაგებობები იყო განკარგვის საგანი. მითითებული იყო ობიექტი ღვინის ქარხანა, და ის, რომ შენობა განაშენიანების ფართით განიკარგა, რაც გულისხმობდა დამოუკიდებელი უფლების ობიექტს. სადავო ფართი კი, ...ის ქ. N12-ში მდებარე კორპუსის პირველი სართული და სარდაფია. ამდენად, მოწმეთა ჩვენებით იმის მიკუთვნება, რაც განკარგვის საგანი არ იყო, ხელშეკრულების საგნის ცვლილება, საფრთხეს უქმნის სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას.
რაც შეეხება სადავო რეგისტრაციებს, საკასაციო საჩივარში კასატორი მიუთითებს საქმის ფაქტობრივ გარემოებებზე, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2, მე-8, მე-9 მუხლებზე, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის მე-18 მუხლზე და აღნიშნავს, რომ სააგენტომ სრულიად კანონიერად მიიღო რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებები. სააპელაციო სასამართლო კი ვერ უთითებს კანონის ვერც ერთ მუხლს, თუ რომელი საფუძვლით შეეძლო სააგენტოს სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერება ან შეწყვეტა. სააპელაციო სასამართლო ზოგად ჭრილში მიუთითებს, რომ მოწმეთა ჩვენებების და საქმეში არსებული ფაქტობრივი გარემოებებით დგინდება, რომ სააგენტომ არ გამოიკვლია ფაქტობრივი გარემოებები და ისე მიიღო გადაწყვეტილება. აღნიშნული მითითება უსაფუძვლოა მაშინ, როცა სასამართლომ მიღება-ჩაბარების აქტში მითითებული ერთ-ერთი შენობა მხოლოდ ერთი მოწმის ჩვენებაზე დაყრდნობით განმარტა სხვაგვარად და მიაკუთვნა მოსარჩელეს და სააგენტოს კი კანონის და ფაქტების გამოუკვლეველობაზე მიუთითა.
ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საქმეში არსებული ფაქტობრივი გარემოებებიდან და სამართლებრივი საფუძვლებიდან გამომდინარე, კასატორს მიაჩნია, რომ სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, ასევე არასწორად გამოიყენა და არასწორად განმარტა კანონი, რასაც საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილების გამოტანა მოჰყვა შედეგად. შესაბამისად, სახეზეა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393–ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ა“, „ბ“ და „გ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული დარღვევები და სააპელაციო სასამართლოს 2021 წლის 16 ივნისის გადაწყვეტილების გაუქმების აბსოლუტური საფუძველი.
საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 12 ოქტომბრის განჩინებით საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივრები მიჩნეულ იქნა დასაშვებად და მიღებულ იქნა არსებითად განსახილველად. წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრების ზეპირი მოსმენა დაინიშნა 2021 წლის 4 ნოემბერს 11:00 საათზე.



ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი


საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, მხარეთა პოზიციების მოსმენის, გასაჩივრებული გადაწყვეტილებისა და საკასაციო საჩივრების საფუძვლიანობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრები არ უნდა დაკმაყოფილდეს, შემდეგ გარემოებათა გამო:
საქართველოს კონსტიტუცია განამტკიცებს საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლებას. საკუთრების უფლება ბუნებითი უფლებაა, რომლის გარეშე შეუძლებელია დემოკრატიული საზოგადოების არსებობა. „საკუთრების უფლება ადამიანის არა მარტო არსებობის ელემენტარული საფუძველია, არამედ უზრუნველყოფს მის თავისუფლებას, მისი უნარისა და შესაძლებლობების ადეკვატურ რეალიზაციას, ცხოვრების საკუთარი პასუხისმგებლობით წარმართვას. ყოველივე ეს კანონზომიერად განაპირობებს ინდივიდის კერძო ინიციატივებს ეკონომიკურ სფეროში, რაც ხელს უწყობს ეკონომიკური ურთიერთობების, თავისუფალი მეწარმეობის, საბაზრო ეკონომიკის განვითარებას, ნორმალურ, სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალიშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-5).
საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლით განმტკიცებული საკუთრების უფლება არ არის მხოლოდ დეკლარაციული ხასიათის. იგი წარმოადგენს მთელი რიგი ქონებრივი ურთიერთობებისა და სხვაგვარი სამართლებრივი შედეგების წარმოშობის უმთავრეს წინაპირობას. ამასთან, საკუთრების უფლების დაცულობის უზრუნველყოფის საჭიროება არ არის ფორმალური და სწორედ აღნიშნული წარმოადგენს დემოკრატიული სახელმწიფოს ქვაკუთხედს, რამდენადაც საკუთრების უფლების დაცვით მიღწეული უფლების ქმედით რეალიზებაზეა დამოკიდებული საქართველოს კონსტიტუციით რეგლამენტირებულ ადამიანის მთელ რიგ უფლებათა შემდგომი განხორციელება. საკუთრების უფლების გარანტირებულობა და მისი კონსტიტუციური მოწესრიგება განაპირობებს, მათ შორის პირის შესაძლებლობას, საკუთარი სურვილის შესაბამისად, თავისუფალი ნების საფუძველზე განკარგოს და შეიძინოს ქონებრივი უფლებები.
საკუთრების უფლება აღიარებულია არა მხოლოდ ეროვნული, არამედ საერთაშორისო აქტებითაც; კერძოდ, ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციის პირველი დამატებითი ოქმის პირველი მუხლით, რომელიც ადგენს, რომ ყოველ ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს აქვს თავისი საკუთრებით შეუფერხებელი სარგებლობის უფლება. ევროპული კონვენციის აღნიშნული დებულება „უზრუნველყოფს უფლებას არსებულ ქონებაზე, რაც ასევე მოიცავს მოთხოვნებს, რომლის საფუძველზეც განმცხადებელს აქვს საკუთრების უფლებით ეფექტიანი სარგებლობის მოპოვების მინიმუმ „ლეგიტიმური მოლოდინი“ (მორისი საფრანგეთის წინააღმდეგ (Maurice v. France), No. 11810/03, 6.10.03; პლეხანოვი პოლონეთის წინააღმდეგ (Plechanow v. Poland), No. 22279/04, 7.7.09).
საკუთრების ცნება არ შემოიფარგლება მხოლოდ ფიზიკურ საგნებზე საკუთრების უფლებით. „...ზოგიერთი სხვა უფლება და სარგებელი, რომელიც ქმნის ქონებას, ქონებრივი ღირებულებები, მათ შორის უფლება მოთხოვნაზე, რაც კანონიერი მოლოდინის საფუძველზე წარმოიშობა და პირის საკუთრების ეფექტურ გამოყენებას განაპირობებს, შესაძლოა განხილულ იქნეს როგორც საკუთრება და უფლება საკუთრებაზე (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 30.07.2010წ. N1/5/489-498 განჩინება, II-2). საკუთრება მოიცავს როგორც მატერიალურად არსებულ ქონებას, ასევე აქტივებს (ქონებრივ უფლებებს), მათ შორის მოთხოვნებს, რომელთა მიმართაც მომჩივანს შეუძლია ამტკიცოს, რომ აქვს საკუთრებით სარგებლობის გაგრძელების შესაძლებლობის სულ მცირე გონივრული და ლეგიტიმური მოლოდინი (Hamer v. Belgium, no.21861/03, §§75, 76, ECHR 2007-V(extracts)).
„საკუთრების უფლების კანონიერებას საფუძველშივე განსაზღვრავს მისი კანონიერად შეძენის ფაქტი. ზუსტად ეს გარემოებაა გადამწყვეტი კანონიერი საკუთრების უფლების არსებობისთვის“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის №1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალიშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ, II-14 ).
საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ ზოგადად, საკუთრების უფლებით სრულყოფილად სარგებლობა და მისი ეფექტური დაცვა მჭიდროდ არის დაკავშირებული სამართლიანი სასამართლოს უფლებასთან, მართლმსაჯულების ეფექტურად განხორციელებასთან. ნიშანდობლივია, რომ მართლმსაჯულების არსი ყველა შემთხვევაში კანონიერ და სამართლიან გადაწყვეტილებებში ვლინდება. ცხადია, სიმართლის დადგენა არც ერთადერთი, და არც ნებისმიერი შესაძლო გზით დაცვადი ინტერესია, თუმცა მართლმსაჯულების მიზნის მისაღწევად, ,,...პროცესი უნდა ავლენდეს სიმართლის დადგენის მაქსიმალურ ძალისხმევას. ჭეშმარიტება აშკარად უნდა ვეძებოთ, როცა „სიმართლის პოვნა“ ან „სიმართლისა და სამართლიანობის“ მიღწევა არის პროცესის გაცხადებული მიზნები'' (იხ.Thomas Weigend, Should We Search for the Truth, and Who Should Do It, North Carolina Journal of International Law and Commercial Regulation, 2011, p.390).
აღსანიშნავია, რომ სამართლიანი და დასაბუთებული გადაწყვეტილების მიღებისთვის სასამართლოს ესაჭიროება „ობიექტური ფუნდამენტი“, რომელსაც ქმნის სასამართლოში წარდგენილი და გამოკვლეული მტკიცებულებები. თუ მტკიცებულება ძალიან მყარია და არ არსებობს მის სანდოობაში ეჭვის შეტანის რისკი, მცირდება სხვა მტკიცებულებით მისი გამყარების საჭიროება (იხ.: inter alia, Khan v. the United Kingdom).
საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ დავის სწორად გადაწყვეტისათვის, არსებითი მნიშვნელობის გარემოებას წარმოადგენს შემოწმდეს 1994 წლის სექტემბერში სახელმწიფოს მიერ მოსარჩელეზე, როგორც შპს ფირმა „ვ...ს“ უფლებამონაცვლეზე პრივატიზებული ქონება, მოიცავდა თუ არა იმ უძრავ ქონებას, რომლის რეგისტრაციაც სადავო აქტებით 2017 წელს განხორციელდა ჯერ სახელმწიფოს, ხოლო შემდგომში მესამე პირის - შპს „გ...ს“ სახელზე.
სწორედ მითითებული საკითხის დადგენას უკავშირდება დავის სამართლიანად და კანონიერად გადაწყვეტა. ამ მიზნით, უპირველეს ყოვლისა, საქმეში წარმოდგენილი დოკუმენტებისა და მოწმეთა ჩვენებების ერთობლიობაში შეფასებით უნდა დადგინდეს სახელმწიფოს მიერ განხორციელებული ღვინის ქარხანა „ვ...ს“ პრივატიზების ფარგლები.
საკასაციო პალატა პრივატიზების პროცესის საკითხთან დაკავშირებით მიუთითებს სახელმწიფო საწარმოთა პრივატიზების საწყის ეტაპზე მოქმედ „საქართველოს რესპუბლიკაში სახელმწიფო საწარმოთა პრივატიზების შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის 09.08.1991წ. კანონზე (სამოქმედოდ შემოღებული იქნა 01.10.1991წ., ხოლო ძალადაკარგულია - „სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ“ კანონის გამოქვეყნებიდან (09.07.1997წ.)), რომლითაც განისაზღვრა სახელმწიფო საწარმოთა პრივატიზების სამართლებრივი, ეკონომიკური, ორგანიზაციული და სოციალური საფუძვლები. აღნიშნული კანონის მიზანი იყო მოქალაქეთა, მათი გაერთიანებებისა და არასახელმწიფო იურიდიული პირების მიერ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ქონების შეძენის პროცესის უზრუნველყოფა და სამართლებრივად მოწესრიგება. კანონის პირველი მუხლის პირველი პუნქტი „პრივატიზებას“ განმარტავდა, როგორც მოქალაქეთა, მათი გაერთიანებების და არასახელმწიფო იურიდიული პირების მიერ სახელმწიფო ქონებაზე საკუთრების უფლების შეძენას, რის შედეგადაც, ისინი თავის თავზე იღებდნენ ამ უფლებებიდან გამომდინარე ქონებრივ, საფინანსო და სხვა ვალდებულებებს. ამავე მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, პრივატიზაციის შედეგად სახელმწიფო კარგავდა პრივატიზებული ქონების (ობიექტების) ფლობის, სარგებლობისა და განკარგვის უფლებას, ხოლო სახელმწიფო ორგანოები - მათი მართვის უფლებას. ხსენებული კანონის მე-3 მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით, პრივატიზების ობიექტს წარმოადგენდა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული საწარმო ან მისი სტრუქტურული ქვედანაყოფი. სახელმწიფო საწარმოთა პრივატიზების განმახორციელებლის უფლებამოსილება ენიჭებოდა სახელმწიფო ქონების მართვის კომიტეტს (მუხ.4.1). კომიტეტი ან მისი ტერიტორიული ორგანო საწარმოს მუშაკებთან და ხელისუფლების ადგილობრივ ორგანოებთან შეთანხმებით, იღებდა გადაწყვეტილებას საწარმოს კონკურსის წესით გაყიდვის შესახებ (მუხ.14).
პრივატიზების ფორმებს განსაზღვრავდა ამავე კანონის მე-9 მუხლი, რომლის პირველი და მე-2 პუნქტების მიხედვით, პრივატიზება ხორციელდებოდა საწარმოთა შესყიდვით კონკურსის ან აუქციონის წესით; კონკურსის წესით საწარმოს გაყიდვის მიზანი იყო საწარმოზე საკუთრების უფლების იმ მყიდველისთვის მინიჭება, რომელიც შესთავაზებდა გამყიდველისათვის ყველაზე უკეთეს პირობებს. საპრივატიზაციო საწარმოთა შესახებ ინფორმაცია, ზემოაღნიშნული კანონის მე-12 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, ქვეყნდებოდა პრესაში, კონკურსის ჩატარების ან აქციების თავისუფალი გაყიდვის დათქმულ თარიღამდე ერთი თვით ადრე. ამავე მუხლის მე-2 პუნქტი კი, იმპერატიულად ადგენდა საწარმოს შესახებ გამოქვეყნებულ ცნობებში აუცილებლად შესატანი ცნობების ჩამონათვალს, მათ შორის, საწარმოს მიერ დაკავებული მიწის ფართობის და მასზე განთავსებულ ნაგებობათა დახასიათების, საწარმოს გაყიდვის პირობების მითითების აუცილებლობას.
საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ მითითებული საკანონმდებლო რეგულაციების გათვალისწინებით, პრივატიზების განხორციელებამდე, შესაბამის უფლებამოსილ პირს ევალებოდა საპრივატიზებო ქონების სრული აღწერა და შესაბამისი ინფორმაციის პრესაში გამოქვეყნება. ამდენად, ცალსახაა, რომ პრივატიზების კანონიერად წარმართვის ვალდებულება და მისი მტკიცებაც პრივატიზების განმახორციელებელ ორგანოს ევალებოდა. „საქართველოს რესპუბლიკაში სახელმწიფო საწარმოთა პრივატიზების შესახებ“ კანონის 22-ე მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, პრივატიზების პროცესში სახელმწიფო იძლეოდა გამყიდველის, მყიდველის, შუამავლისა და სხვა სუბიექტების მხრივ უფლებათა და მოვალეობათა დაცვის გარანტიას. პრივატიზების კანონდარღვევით ჩატარება, მართალია, გამორიცხავდა ასეთი გარანტიების არსებობას, თუმცა ასეთ შემთხვევაში, სახელმწიფო იღებდა ზომებს დადებულ გარიგებათა გასაბათილებლად. აღნიშნული დანაწესი კიდევ უფრო ნათლად მიუთითებს სახელმწიფოს განსაკუთრებულ ვალდებულებებზე პრივატიზების კანონიერად განხორციელების თვალსაზრისით, წინააღმდეგ შემთხვევაში მასვე ეკისრებოდა გარიგების ბათილად გამოცხადების შესახებ შესაბამისი ზომების მიღება. აქედან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე და ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-17 მუხლები მხარეთა შორის დავის წარმოშობის შემთხვევაში, მართალია, მოსარჩელეს უწესებს მის მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების მტკიცების ვალდებულებას (მტკიცება იმისა, თუ რა ქონება შეიძინა), თუმცა პრივატიზების პროცესის სპეციფიკის გათვალისწინებით, კასატორის, ამ შემთხვევაში საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს, როგორც პრივატიზების განმახორციელებელი ორგანოს უფლებამონაცვლის მტკიცების ტვირთს წარმოადგენდა დაესაბუთებინა განკერძოებული ქონების კონკრეტული რაოდენობრივი და ფუნქციური მახასიათებლები, რაც თავისთავად მოიაზრებს იმ გარემოების დადასტურებასაც, თუ რა ქონება გასხვისდა ან რა ქონება დარჩა სახელმწიფოს გამგებლობაში შემდგომი განკარგვის მიზნით. აღსანიშნავია, რომ მტკიცების ტვირთის განაწილების ინსტიტუტს აქვს არა მარტო საპროცესო სამართლებრივი, არამედ მატერიალურ - სამართლებრივი მნიშვნელობაც, რაც მდგომარეობს იმაში, რომ ფაქტის დაუმტკიცებლობის არახელსაყრელი შედეგები უნდა დაეკისროს იმ მხარეს, რომელსაც ამ ფაქტის დამტკიცება ევალებოდა.
საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ „საქართველოს რესპუბლიკაში სახელმწიფო საწარმოთა პრივატიზების შესახებ“ კანონის მე-16 მუხლი ადგენდა სახელმწიფო საწარმოთა პრივატიზების შესაძლებლობას აქციების (პაის) გაყიდვის გზით. ამ მიზნით, სახელმწიფო საწარმო წინასწარ უნდა გარდაქმნილიყო სახელმწიფო სააქციო საზოგადოებად (ამხანაგობებად), ხოლო მათი რეგისტრაციის შემდეგ, საწარმოთა აქციების პაკეტი გადაეცემოდა საქართველოს რესპუბლიკის სახელმწიფო ქონების ფონდს, საკონკურსო საწყისებზე გაყიდვის მიზნით. საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის 1993 წლის 14 აპრილის №288 დადგენილების №1 დანართით დამტკიცებული „სახელმწიფო საწარმოთა სააქციო საზოგადოებებად გარდაქმნის შესახებ დებულებით“ სავალდებულოდ ჩაითვალა პრივატიზაციის შესახებ კანონმდებლობით დადგენილი წესით სააქციო საზოგადოების წესდების, ქონების შეფასების აქტისა და პრივატიზაციის გეგმის დამტკიცება (დებულების მე-6 პუნქტი). ამასთან, დებულების მე-10 პუნქტით დადგინდა, რომ სააქციო საზოგადოების ქონების შემადგენლობა მისი დაარსების მომენტში აისახებოდა შეფასების აქტში. მე-13 პუნქტის მიხედვით, დამტკიცებული საწარმოს პრივატიზაციის გეგმა წარმოადგენდა მისი აქციების ემისიის პროსპექტს (წერილობით შეტყობინებას, ფასიანი ქაღალდის გასაყიდად შეთავაზების მიზნით).
საკასაციო პალატის მოსაზრებით, ზემოაღნიშნული საკანონმდებლო მოწესრიგების პირობებში, შესაძლებელია დასკვნის გაკეთება, რომ სახელმწიფო ქონების პრივატიზების ერთ-ერთ ფორმას წარმოადგენდა სახელმწიფო საწარმოს სააქციო საზოგადოებად გარდაქმნა და შემდგომ აქციების გამოსყიდვა, რა დროსაც სავალდებულო იყო ქონების შეფასების აქტისა და პრივატიზაციის გეგმის დამტკიცება. მოცემულ შემთხვევაში საქმის მასალებში არ არის დაცული არც პრივატიზაციის გეგმა, არც შეფასების აქტი, რაც სასამართლოს მისცემდა განკერძოებული ქონების ზუსტად იდენტიფიცირების შესაძლებლობას. პრივატიზების პროცესთან დაკავშირებით, საქმეში წარმოდგენილია მხოლოდ მოსარჩელის მიერ მოძიებული მტკიცებულებები; კერძოდ, 1994 წლის 15 სექტემბრის №2 მიღება - ჩაბარების აქტი, რომელიც ასახავს პრივატიზებული ქონების, მათ შორის, შენობა-ნაგებობების ჩამონათვალს და მათ დასახელებებს. აღნიშნული აქტის საფუძველზე, 1994 წლის 20 სექტემბერს, საქართველოს რესპუბლიკის სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს თბილისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოსა და შპს ფირმა „ვ...ს“ შორის დაიდო პრივატიზების ფორმით ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, მყიდველს გადაეცა ქ. თბილისში, ვ...ს დაღმართ №10-ში მდებარე ღვინის ქარხანა „ვ...ს“ შენობა-ნაგებობები განაშენიანების ფართით 3700 კვ.მეტრი. ამავე ხელშეკრულებით დადგენილია, რომ ზემოაღნიშნული უძრავი ქონება მყიდველს გადაეცა 1994 წლის 15 სექტემბრის №2 მიღება-ჩაბარების აქტის საფუძველზე, სადაც მითითებული იყო გადაცემული შენობა-ნაგებობების ჩამონათვალი; მათ შორის: შენობა ჩამოსხმის; შენობა საორთქლე ქვაბის; შენობა ლაბორატორიული; შენობა ღვინომასალების; შენობა ღვინომასალების; შენობა საკომპრესორო; შენობა ადმინისტრაციული; შენობა მზა ნაწარმის; შენობა საწყობის. მიღება-ჩაბარების აქტისა და ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, 1994 წლის 20 სექტემბერს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს თბილისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოს მიერ გაიცა №23/233-კ საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა, რომლის თანახმად, შპს ფირმა „ვ...ს“ საკუთრებაში გადაეცა ქ. თბილისში, ვ...ს დაღმართ №10-ში მდებარე ღვინის ქარხანა „ვ...“ (ტომი 1, ს.ფ. 21-29).
საკასაციო პალატა ყურადღებას ამახვილებს მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების მე-10 პუნქტზე, რომლის თანახმად, განსაკუთრებულ პირობად განისაზღვრა შპს ფირმა „ვ...ს“ მიერ კონკურსის ძირითადი პირობების შესრულება, მათ შორის, პროფილის შენარჩუნება არანაკლებ 3 წლის ვადით, მომუშავე პერსონალის შენარჩუნება 2 წლის ვადით. საკასაციო პალატის მოსაზრებით, ხელშეკრულებაში მითითებული საკონკურსო პირობის არსებობა იმის დასტურია, რომ ღვინის ქარხანა „ვ...ს“ გასხვისება მოხდა მისი ფუნქციური დანიშნულებისათვის აუცილებელი მოძრავ-უძრავი ქონებითა თუ სხვა საშუალებებით, რაც უზრუნველყოფდა ღვინის წარმოების უწყვეტობას პროფილის შენარჩუნების თვალსაზრისით.
იმის გათვალისწინებით, რომ საქმეში წარმოდგენილი ტექნიკური დოკუმენტებით ვერ დგინდებოდა სადავო ქონების ფუნქციური დანიშნულება და ამ მიმართებით ქონების განმკარგავ ადმინისტრაციულ ორგანოს რაიმე ღირებულებითი მნიშვნელობის მქონე მტკიცებულებები სასამართლოსთვის არ წარმოუდგენია, სააპელაციო სასამართლომ დავის მართებულად გადაწყვეტისთვის ამ უაღრესად მნიშვნელოვანი საკითხის დადგენა მოწმეთა გამოკითხვის გზით უზრუნველყო; დაიკითხნენ ის პირები, რომელთაც სამართლებრივი ურთიერთობა გააჩნდათ ღვინის ქარხანა „ვ...სთან“; კერძოდ:
2021 წლის 19 მაისს სააპელაციო სასამართლოს სხდომაზე მოწმის სახით გამოკითხული თენგიზ ბრეგაძის ჩვენების მიხედვით, ქარხანა/წარმოება არსებობდა დაახლოებით მე-20 საუკუნის 50-იანი წლებიდან. თავად მუშაობა დაიწყო 1986 წლიდან მთავარი მექანიკოსის პოზიციაზე, რა დროსაც საწარმო ექვემდებარებოდა კვების მრეწველობის სამინისტროს და შედიოდა „...ში“. იყო სამი წარმოება, კერძოდ ...ში (სათაო ოფისი), ...ის ქუჩასა და ასევე ...ეზე (N2 წარმოება). მოწმის განმარტებით, 1992 წელს მოხდა „...დან“ გამოყოფა და შეიქმნა დამოუკიდებელი საწამო/ქარხანა. 1994 წელს გამოცხადდა პრივატიზაცია და კონკურსში მონაწილეობით, ასევე იმ უპირატესობით, რომ იყვნენ ქარხნის თანამშრომლები, გამოცხადდნენ გამარჯვებულად. მოწმის განმარტებით, ღვინის ქარხნის ფუნქციონირება სარდაფების გარეშე არის წარმოუდგენელი. შეუძლებელია 40.000 ბოთლი ღვინის ყოველდღიური დამზადება სარდაფების გარეშე. ნახევარი მილიონი დეკალიტრი ღვინო ინახებოდა როგორც ქვედა, ასევე ზედა სარდაფში, რომლებიც ერთიანდებოდა ასასვლელებით. ცემენტის ავზები (ე.წ. ბუტები) ინახებოდა ქვედა სარდაფში, ხოლო ზედა სარდაფში 15 და 30 ტონიანი, ასევე სხვადასხვა მოცულობის ავზები (ე.წ. ცისტერნები). ხდებოდა ღვინის გაფილტვრა, გადაცემა, ჩამოსხმა და რეალიზაცია, გაყვანილი იყო რკინიგზა ღვინის გამოსატანად. მოწმემ ასევე მიუთითა, რომ სარდაფებთან ერთად ჰქონდათ მაღაზია კორპუსის პირველ სართულზე, სადაც დაახლოებით 1992 წლიდან ეწეოდნენ ღვინის რეალიზაციას. გვირაბის ნაწილი იყო მაღაზია, მაღაზიიდან გვირაბში იყო შესასვლელი. ასევე მიუთითებს, რომ მაღაზიას ჰქონდა მეორე შესასვლელიც, რომლითაც არ სარგებლობდნენ. მოწმე მიუთითებს, რომ „ვისკის“ მაღაზიის კედლამდე იყო მათი, კერძოდ, ქარხნის საკუთრება. ამასთან, განმარტა, რომ №2 მიღება - ჩაბარების აქტში ასახულ ძირითად საშუალებათა პასიურ ნაწილში მითითებულ შენობა ღვინომასალებში იგულისხმებოდა სარდაფები.
სააპელაციო სასამართლოს მიერ ასევე მოწმის სახით გამოკითხული ანზორ კვალიაშვილის განმარტებით, ქარხანაში 1985 წლიდან დაინიშნა დირექტორის პოზიციაზე. მისი მითითებით, სარდაფს იყენებდნენ ღვინის დასამზადებლად და არასდროს არავინ მოდავებიათ, ასევე არასდროს გადაუხდიათ იჯარა აღნიშნულ ფართზე. მოწმის განმარტებით, 1994 წლის 15 სექტემბრის №2 მიღება - ჩაბარების აქტში ასახულ ძირითად საშუალებათა პასიურ ნაწილში მითითებულ შენობა ღვინომასალებში იგულისხმებოდა სარდაფები. მაღაზიიდან გასასვლელი იყო გვირაბში და ასევე შედიოდა პირველ სართულზეც. ღვინის ქარხნის ტერიტორიაში შედიოდა ღვინის მაღაზიაც.
მოწმის სახით გამოკითხული თ. შ-ეის განმარტებით, ქარხნის შემადგენელი ნაწილი იყო ორდონიანი სარდაფი და არასდროს არავინ მოდავებიათ და ასევე არასდროს გადაუხდიათ იჯარა აღნიშნულ ფართზე. ამასთან, აკონკრეტებს, რომ მისამართი იყო ...ის ქ. N... და ღვინის მაღაზია წარმოადგენდა ქარხნის შემადგენელ ნაწილს, სადაც ადრე განთავსებული იყო ქარხნის ლაბორატორია, ამჟამად კი ზემოთ არის კორპუსი. ვერ აკონკრეტებს №2 მიღება - ჩაბარების აქტში ასახულ ძირითად საშუალებათა პასიურ ნაწილში მითითებულ ჩამონათვალში იგულისხმებოდა თუ არა სარდაფი და მაღაზია.
საკასაციო პალატა მოწმის ჩვენებას, როგორც მტკიცებულებას, სსსკ-ის 102-ე მუხლის მე-2 ნაწილიდან გამომდინარე, ღირებულად მიიჩნევს, თუმცა ადასტურებს იმ გარემოებას, რომ სახელმწიფო ქონების პრივატიზების პროცესის მხოლოდ მოწმის ჩვენებაზე დაყრდნობა, დაუშვებელია. მოწმის ჩვენების სარწმუნოობას განაპირობებს ის, თუ რამდენად თანმიმდევრულია იგი და შესწევს წარსულში მომხდარი ფაქტების ობიექტურად გადმოცემის უნარი.
ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს განმარტებით, ნებისმიერ შემთხვევაში, მოწმეთა კომპეტენცია, პირველ რიგში ეროვნული კანონმდებლობის შესაბამისად წესრიგდება (იხ. The Lüdi v. Switzerland, გადაწყვეტილება 15.06.1992, სერია A, N238, გვ. 20, პარაგრაფი 43 და The Schuler-Zgraggen v. Switzerland გადაწყვეტილება 24.06.1993. სერია N263, გვ.21. პარაგრაფი 66), საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105-ე და 140-ე მუხლების ანალიზიდან კი გამომდინარეობს, რომ მოწმის ჩვენების მიღებისას ეროვნულმა სასამართლომ უნდა იხელმძღვანელოს ყველა იმ ობიექტური თუ სუბიექტური ფაქტორით, რაც ამ მტკიცებულების იურიდიულ ბუნებას ახლავს, მათ შორისაა მოწმის, როგორც სუბიექტის დამოუკიდებლობა მხარეთა შორის სადავო ფაქტებისა და მოვლენების მიმართ. სწორედ ამ კრიტერიუმებით განისაზღვრება მოწმის ჩვენებაში გადმოცემული ფაქტების იურიდიული სანდოობა.
საკასაციო პალატა საქმეში დაცული პრივატიზაციის მასალებში ასახული ინფორმაციის მოწმეთა ჩვენებთან შეჯერების საფუძველზე ერთმნიშვნელოვნად და ცალსახად დადასტურებულად მიიჩნევს სადავო უძრავი ქონებების (გვირაბი და მაღაზიის შენობა) ფუნქციურ კავშირს ღვინის წარმოებასთან, შესაბამისად მხარეთა შორის დადებული პრივატიზაციის ხელშეკრულების მე-10 პუნქტში გათვალისწინებული განსაკუთრებული პირობიდან გამომდინარე იზიარებს მოსარჩელის არგუმენტს იმის შესახებ, რომ ღვინის ქარხანა „ვ...ს“ განკერძოება განხორციელდა ღვინის წარმოებასთან ფუნქციურად დაკავშირებულ უძრავ-მოძრავ ქონებასთან, მათ შორის სადავო ,,მაღაზიისა“ და ,,გვირაბის“ ნაგებობასთან ერთად. უდავო ფაქტია ისიც, რომ გვირაბის ტიპის მიწისქვეშა საინჟინრო კომუნიკაცია, ე.წ. საძველე, ღვინის წარმოების ტექნოლოგიურ პროცესთან დაკავშირებულ ნაგებობას წარმოადგენს, რითაც ბუნებრივად ნარჩუნდება იდეალური ტემპერატურა და ტენიანობა ღვინის დასაძველებლად.
საკასაციო პალატის მოსაზრებით, ამ ფაქტობრივ გარემოებას კიდევ უფრო ამყარებს ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტისა და საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის მიერ შედგენილი შპს ფირმა „ვ...ს“ საკუთრებაში გადაცემულ ქონებაზე მიწის ნაკვეთის საზღვრების დამდგენი დოკუმენტები, რომლებშიც სადავო ფართი მოქცეულია შპს ფირმა „ვ...ს“ საკადასტრო რუკასა და მიწის ნაკვეთის გეგმაზე. მნიშვნელოვანია ისიც, რომ სადავო უძრავ ქონებებს კონსტრუქციული და სივრცობრივი კავშირი გააჩნიათ მოსარჩელის საკუთრებასთან და მხოლოდ მისი გამოყენებითაა შესაძლებელი მათში შესვლა.
მითითებული გარემოების დასადასტურებლად პალატა ასევე მოიხმობს მოცემულ საქმეზე ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს მიერ მომზადებულ დასკვნას (№004069918, 14.06.18წ.), რომლის თანახმად ქ. თბილისში, ...ის ქუჩა (ყოფ. ...ე) №...-ში მდებარე ... საკადასტრო კოდით(მესაკუთრე შპს ,,...“ რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთებზე განთავსებულ შენობა-ნაგებობებს, კერძოდ, შენობა №1/1-ს, №2/1-ს და ასევე ხსენებულ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ ერთსართულიან შენობა-ნაგებობას, რომელიც საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული არაა, კონსტრუქციული კავშირი გააჩნიათ ..., ..., ... და ... მიწის ნაკვეთების ქვეშ ორ დონეზე არსებულ სარდაფებთან, რაც გულისხმობს საერთო კედლებისა და მათზე მოწყობილი ღიობების (კარების და ფანჯრების) არსებობას. ამავე დასკვნის მიხედვით, ..., ..., ... და ... მიწის ნაკვეთების ქვეშ ორივე დონეზე არსებულ სარდაფებში (გვირაბებში) მოხვედრა ფაქტობრივი მდგომარეობით შესაძლებელია მხოლოდ ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ქონების გამოყენებით. აღსანიშნავია, რომ არქიტექტურისა და ქალაქის პერსპექტიული განვითარების საქმეთა დეპარტამენტის მიერ 1998 წლის 21 დეკემბერს მომზადებული თბილისში, ვერის დაღმართი, №10-ში შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება „ვ...“-ს მიერ დაკავებული მიწის ნაკვეთის გეგმაზე ნაჩვენებ სარდაფს კავშირი ჰქონდა ღვინის ქარხანა „ვ...ს“ ტერიტორიასა და მათზე განთავსებულ შენობა-ნაგებობებთან. შესაბამისად აღნიშნული სარდაფი (გვირაბი) წარმოადგენდა ღვინის ქარხანა „ვ...ს“ ტერიტორიის შემადგენელ ნაწილს.
ამდენად, პალატა მიიჩნევს, რომ საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებების ერთობლივი ანალიზი უდავოდ ადასტურებს სადავო უძრავ ქონებებზე მოსარჩელის მართლზომიერ მფლობელობას და შემდგომში საჯარო რეესტრში მათი რეგისტრაციის პირობებში საკუთრებად ტრანსფორმირების სამართლებრივ შესაძლებლობას. აღსანიშნავია ისიც, რომ მართალია, საკასაციო სასამართლო არ წარმოადგენს ფაქტობრივი გარემოებების დამდგენ ინსტანციას, თუმცა საკასაციო პალატა შინაგანი რწმენის ფორმირების თვალსაზრისით ასევე მიუთითებს საკასაციო სასამართლოს სხდომაზე სს ,,სა...ს“ წარმომადგენლის მიერ გამოქვეყნებულ იპოთეკის რეგისტრაციასთან დაკავშირებულ 2007 წლის 16 მარტის აუდიტორულ დასკვნაზე, რომლის მიხედვითაც, უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენის მიზნით შეფასდა ქ. თბილისში, ...ის ქ.N...-ში განთავსებული მიწის ნაკვეთი, შენობა-ნაგებობები და მიმდებარე „გვირაბის ტიპის ორსართულიანი თაღოვანი სარდაფი“. მითითებული დასკვნის მიხედვით, 880 კვ.მ. ორსართულიანი თაღოვანი სარდაფის საბაზრო ღირებულება შეადგენდა 530 000 აშშ დოლარს. აღნიშნული კიდევ უფრო ამყარებს სასამართლოს დასკვნას სადავო ქონების მოსარჩელის კუთვნილების შესახებ.
საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს კასატორების მოსაზრებას და მიიჩნევს, რომ მიწისქვეშა ნაგებობის მოსარჩელის სახელზე რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო საზღვრებს მიღმა არსებობა არ გამორიცხავს მასზე მოსარჩელის საკუთრების უფლებას, რადგანაც ამ ტიპის დანიშნულების შენობის კუთვნილებისთვის არ არის აუცილებელი მას გააჩნდეს განაშენიანებული ზედაპირის ორთოგონალური პროექციის ფართობი. ამ გარემოებაზე ასევე მიუთითებს არქიტექტურისა და ქალაქის პერსპექტიული განვითარების საქმეთა დეპარტამენტის 1998 წლის 21 დეკემბრის მიწის ნაკვეთის გეგმაზე აღნიშნული წარწერა: „მხოლოდ სარდაფი“.
საკასაციო პალატა მიუთითებს „სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში მიწის ნაკვეთზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის სპეციალური წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-12 მუხლის მე-2 პუნქტის დანაწესზე, რომლის თანახმად, თუ უფლებამოსილი სახელმწიფო ორგანოს მიერ განკარგულია მხოლოდ შენობა-ნაგებობა, მიწის ნაკვეთის გარეშე, დაინტერესებული პირის საკუთრების უფლება რეგისტრირდება ამ შენობა-ნაგებობასა და მის მიერ დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე, შენობა-ნაგებობის განაშენიანების ფართობის შესაბამისად.
ამდენად ცალსახაა, რომ მოქმედი კანონმდებლობის მიხედვით, მიწის ნაკვეთზე რეგისტრაციის უფლება დაკავშირებულია შენობა-ნაგებობის მიერ დაკავებული მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ფართზე.
აღნიშნული კანონის მე-3 მუხლის „უ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ფართობი არის მიწის ნაკვეთის შენობა-ნაგებობებით დაფარული, განაშენიანებული ზედაპირის ფართობი. ამგვარადვე განმარტავდა ამჟამად ძალადაკარგული ,,სივრცითი მოწყობისა და ქალაქმშენებლობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს კანონი, რომლის მე-2 მუხლის „ჯ“ ქვეპუნქტის საფუძველზე, მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ფართობი განმარტებული იყო, როგორც მიწის ნაკვეთის კაპიტალური შენობა-ნაგებობებით დაფარული, განაშენიანებული ზედაპირის ფართობი. ,,მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის N57 დადგენილების მე-3 მუხლის 41-ე პუნქტის თანახმად კი, მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ფართობს წარმოადგენდა მიწის ნაკვეთის შენობა-ნაგებობებით დაფარული, განაშენიანებული ზედაპირის ორთოგონალური პროექციის ფართობი; რაც შეეხება მიწისქვეშა შენობას, ამავე დადგენილების მე-3 მუხლის 38-ე პუნქტის საფუძველზე განმარტებული იყო როგორც შენობა, რომელსაც არ გააჩნია მიწისპირა ან მიწისზედა სართული.
აღნიშნული ნორმების ერთობლივი ანალიზი, საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით, ქმნის იმ გარემოების მტკიცების საფუძველს, რომ მიწისქვეშა შენობა, რომელსაც არ გააჩნია მიწისზედა განაშენიანება, შესაძლებელია წარმოადგენდეს ცალკე უფლების ობიექტს მის ზედა სივრცეზე განთავსებული მიწის ნაკვეთის საკუთრებაში რეგისტრაციის გარეშე.
რაც შეეხება სადავო აუქციონის კანონიერების შეფასებას, საკასაციო პალატა მიუთითებს „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონზე, რომლის მე-2 მუხლის ,,ა“ ქვეპუნქტის თანახმად, სახელმწიფო ქონება არის სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მოძრავი და უძრავი ნივთები, არამატერიალური ქონებრივი სიკეთე, ამავე მუხლის ,,ბ“ ქვეპუნქტში კი კანონმდებელი სახელმწიფო ქონების განკარგვად მოიაზრებს სახელმწიფო ქონების მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში გადაცემას, პრივატიზებას, მართვის უფლებით გადაცემას, გაცვლას, რეალიზაციას, ლიზინგის ფორმით გაცემას, განაწილებას და განადგურებას საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.
ამდენად ცალსახაა, რომ სახელმწიფოს მხოლოდ მის საკუთრებაში არსებული ქონების განკარგვის შესაძლებლობა გააჩნია, ანუ იმ ქონების, რომელიც არ წარმოადგენს კერძო პირთა საკუთრებას. პალატა დამატებით მიუთითებს, რომ მართალია საქართველოს მთავრობის 2012 წლის 17 სექტემბრის №391 დადგენილებით დამტკიცებული სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს დებულების თანახმად, სააგენტო უფლებამოსილია მიიღოს გადაწყვეტილება დაურეგისტრირებელი/გაუსხვისებელი სახით არსებული ქონების სახელმწიფოს სახელზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თაობაზე და ამისთვის რაიმე სახის უფლების დადასტურების თვალსაზრისით მტკიცების ვალდებულება არ გააჩნია, თუმცა აღნიშნულ უფლებაში არ მოიაზრება სახელმწიფოს მიერ უკვე განკერძოებული ქონების კვლავ სახელმწიფოს სახელზე საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის უფლება.
ამდენად, საკასაციო პალატა ეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს წარმომადგენლის განცხადების საფუძველზე ქ. თბილისში, ...ის (ყოფ. ...ე) ქ. N12-ში მდებარე უძრავი ქონების (ს.კ. ..., ფართი 403.58 კვ.მ.) და ამავე მისამართზე მდებარე 119.67 კვ.მ. ფართის (ს.კ. ...) სახელმწიფოს საკუთრების უფლებით უკანონოდ აღრიცხვის შესახებ, რადგანაც სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს არ ჰქონდა ამ ქონების შემდგომი განკარგვის თაობაზე 2017 წლის 11 სექტემბრის №1/1-2209 ბრძანების მიღების უფლება, როგორც უკვე აღინიშნა, სადავო უძრავი ნივთები წარმოადგენდა სს „...ის“ საკუთრებას. შესაბამისად ცალსახაა, რომ ასევე ბათილია სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 თებერვლის №1/1-483 ბრძანების შესაბამისად, სადავო უძრავი ნივთის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ გამართული აუქციონი და მისი შედეგები - 2018 წლის 16 მარტს სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოსა და შპს „გ...ს“ შორის სადავო უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზების №... უ.უ. ნასყიდობის ხელშეკრულება და სადავო უძრავი ქონების განკარგვასთან დასკავშირებით მიღებული რეგისტრაციის შესახებ გადაწვეტილებები.
საკასაციო სასამართლო ასევე არ იზიარებს საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს პოზიციას შემძენის კეთილსინდისირების ინსტიტუტზე მითითებით სარჩელის უარყოფის შესახებ და აღნიშნავს, რომ კეთილსინდისიერი შემძენის სამოქალაქო-სამართლებრივი ინსტიტუტის მსგავსად, სამართლებრივი უსაფრთხოების უზრუნველყოფას ადმინისტრაციულ სამართალში მიზნად ისახავს კანონიერი ნდობის დაცვის პრინციპი, რომელიც გარკვეულწილად ზღუდავს აღმჭურველი აქტის ბათილად გამოცხადებას. შესაბამისად, აქტის ბათილად ცნობის საკითხი განიხილება არა მხოლოდ კანონიერების, არამედ, მისი საწინააღმდეგო - კანონიერი ნდობის თვალსაზრისით.
საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ ადმინისტრაციული ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნებიდან გამომდინარე, კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტი ყოველთვის არ გამორიცხავს ხელშეკრულების ბათილად ცნობის შესაძლებლობას. ადმინისტრაციული ხელშეკრულების ბათილობის საფუძვლები გათვალისწინებულია არა მხოლოდ სამოქალაქო კოდექსით, არამედ დამატებით ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსითაც. ადმინისტრაციული ხელშეკრულების კანონიერების მიმართ განსაკუთრებული მოთხოვნები ვლინდება ზაკ-ის ისეთ დანაწესებში, როგორიცაა ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადება ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მხოლოდ კანონით მისთვის მინიჭების ფარგლებში, ადმინისტრაციული ხელშეკრულებით უფლებებისა და თავისუფლებების დარღვევის დაუშვებლობა და სხვა. ამდენად, ცალსახაა, რომ საჯარო ორგანო მთელი თავისი ადმინისტრაციული რესურსით მოწოდებული უნდა იყოს უზრუნველყოს ადმინისტრაციული ხელშეკრულების კანონიერება და არ დაუშვას სხვა პირთა უფლებების არამართლზომიერი შეზღუდვა. მითუმეტეს გასთვალისწინებელია ზაკ-ის 67-ე მუხლის პირველი ნაწილის იმპერატიული დანაწესი, რომლის თანახმად, ადმინისტრაციული ხელშეკრულება, რომელიც ზღუდავს მესამე პირის უფლებებს ან აკისრებს მას რაიმე ვალდებულებას, ძალაში შეიძლება შევიდეს მხოლოდ მესამე პირის მიერ წერილობითი თანხმობის წარდგენის შემდეგ.
საკასაციო პალატის მოსაზრებით, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის შესახებ მოსაზრებები არ წარმოადგენს ერთადერთ მოთხოვნას ადმინსტრაციული ხელშეკრულების მიმართ. სამართალურთიერთობის ყველა მონაწილის პატივსადები ინტერესის სამართლიანი ბალანსის მიღწევა შესაძლებელია არა მხოლოდ სამოქალაქო, არამედ ადმინისტრაციული მოთხოვნების გათვალისწინების პირობებშიც. გასათვალისწინებელია ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 70-ე მუხლის მეორე ნაწილის დანაწესიც, რომლის თანახმად, ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ დადებული ხელშეკრულება ასევე ბათილია იმ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად გამოცხადების შემთხვევაში, რომლის საფუძველზეც დაიდო ხელშეკრულება. შესაბამისად, კეთილსინდისიერ შემძენად მესამე პირის, შპს „გ...ს“ მიჩნევისათვის, რომელიც სამართლებრივად არც კი ხდის სადავოდ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას (საკასაციო საჩივარი წარმოდგენილი არ აქვს), არ არის საკმარისი იმაზე მითითება, რომ შეძენისას ქონება სახელმწიფოს საკუთრებად იყო აღრიცხული, რა გარემოებაც ასევე მართებულად შეაფასა სააპელაციო ინსტანციის სასამართლომ (დამატებით იხ.სუსგ საქმე №ბს-600-589(4კ-12),14.11.2013 წ.).
ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ სწორად გადაწყვიტა დავა, რის გამოც საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივრები არ უნდა დაკმაყოფილდეს და უცვლელად უნდა დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 16 ივნისის გადაწყვეტილება.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 257-ე, 410-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდეს;
2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 16 ივნისის გადაწყვეტილება;
3. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები: გ. აბუსერიძე



მ. ვაჩაძე



ბ. სტურუა