ბს-1094-935-კ-04 9 თებერვალი, 2005 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა
შემადგენლობა: ბ. კობერიძე (თავმჯდომარე),
მ. ვაჩაძე (მომხსენებელი),
გ. ქაჯაია

დავის საგანი: საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ბათილად ცნობა.

აღწერილობითი ნაწილი:
2003წ. 15 იანვარს მ. ძ.-მ სარჩელით მიმართა თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონულ სასამართლოს და მიუთითა, რომ მან 1997 წელს ა. რ.-საგან მიიღო სახლის გასხვისების გენერალური მინდობილობა და სანაცვლოდ მას გადაუხადა 3000 ლარი, შემდგომში ა. რ.-ი რუსეთში გადავიდა საცხოვრებლად. მოსარჩელის თქმით, აღნიშნული სახლი მას თავისთვის უნდოდა, მაგრამ, რადგან ეს უკანასკნელი უკანონო ნაგებობას წარმოადგენდა, ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება ვერ მოხერხდა. გამყიდველის გამგზავრების შემდეგ, მოსარჩელემ სათანადო ორგანოებს დააკანონებინა სახლი, მაგრამ საკუთრების უფლებით გადაუფორმა თავის არარეგისტრირებულ მეუღლეს და შვილის მამას _ ზ. დ.-ს, თუმცა ნასყიდობის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში აღარ აღირიცხა, რდაგან ივარაუდა, რომ სახლს არარეგისტრირებული მეუღლის რეგისტრირებული მეუღლე და შვილები შეედავებოდნენ.
2002წ. 7 ივლისს ზ. დ.-ი გარდაიცვალა, ისე რომ სახლი საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით არ აღრიცხულა. ამდენად, მოსარჩელის თქმით, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება არ წარმოშობილა. მ. ძ.-ის მოსაზრებით, რადგან უძრავი ნივთის ყიდვისათვის კანონის მოთხოვნები დაცული არ იყო, სადავო ბინის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება უცილოდ ბათილად უნდა მიჩნეულიყო.
მ. ძ.-ი დამატებით მიუთითებდა, რომ მისი არარეგისტრირებული მეუღლის _ ზ. დ.-ის გარდაცვალების შემდეგ, მისმა შვილებმა რეგისტრირებული ქორწინებიდან სახლის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში დაარეგისტრირეს, რაც სკ-ის 183-ე მუხლს ეწინააღმდეგებოდა.
საბოლოოდ, მოსარჩელე მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის 2002წ. 23 აგვისტოს განხორციელებული ჩანაწერის ბათილად ცნობასა და სადავო სახლზე მისი საკუთრების უფლების აღიარებას მოითხოვდა.
სარჩელი არ ცნეს მესამე პირებმა, რადგან მიიჩნიეს, რომ მათ, როგორც გარდაცვლილი ზ. დ.-ის შვილებს, მამის კუთვნილი უძრავი ქონების საჯარო რეესტრში გატარების უფლება ჰქონდათ.
თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 2003წ. 16 აპრილის გადაწყვეტილებით სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, ბათილად იქნა ცნობილი მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის 2002წ. 23 აგვისტოს ჩანაწერი სადავო ბინის რეგისტრაციის თაობაზე, რომლითაც ქ. თბილისში, ... მდებარე სახლის ნაწილი საკუთრების უფლებით აწ გარდაცვლილ ზ. დ.-ზე დარეგისტრირდა, ხოლო სადავო სახლის მესაკუთრედ ცნობაზე მ. ძ.-ს უარი ეთქვა. სასამართლოს მოსაზრებით, აწ გარდაცვლილი მყიდველის შვილებს სახლის რეგისტრაციის უფლება არ ჰქონდათ, რადგან ამის უფლება კანონის თანახმად მხოლოდ შემძენს ან გამსხვისებელს აქვს მინიჭებული. სასამართლო ხელშეკრულების ბათილად ცნობის საფუძვლად იმ გარემოებაზე უთითებდა, რომ უძრავი ნივთის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება ბოლომდე განხორციელებულა არ იყო, რადგან იგი საჯარო რეესტრში არ დაფიქსირებულა, და, შესაბამისად, არც რაიმე სახის სამართლებრივი ურთიერთობა წარმოშობილა.
რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით მესამე პირებმა _ ლ. დ.-მ და ი. დ.-მ გაასაჩივრეს და მიუთითეს, რომ მოსარჩელე მ. ძ.-ი არასათანადო მოსარჩელეს წამოადგენდა, რადგან ა. რ.-ს მიერ მასზე გაცემულ მინდობილობას ვადა ჰქონდა გასული.
აპელანტის შუამდგომლობის საფუძველზე და მოსარჩელე მ. ძ.-ის თანხმობით საქმეში სათანადო მოსარჩელედ ა. რ.-ი იქნა ჩაბმული. 2003წ. 19 აგვისტოს რწმუნებულებით ა. რ.-მა მ. ძ.-ს უფლება მიანიჭა, მისი სახელით სარჩელი შეეტანა სასამართლოში და დაეცვა მისი ინტერესები. ამავე საქმეში თავად მ. ძ.-ი მესამე პირად ჩაება.
თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა პალატის 2004წ. 5 ივლისის ახალი გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი სრულად დაკმაყოფილდა და მოსარჩელეს სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარი ეთქვა.
სააპელაციო სასამართლომ “მიწის რეგისტრაციის შესახებ” კანონი მოიხმო, რომლის თანახმად, მიწის სახელმწიფო რეგისტრაციისას ურთიერთობათა ერთ მხარეს წარმოადგენს ამ ქონების მესაკუთრე ან ამ ობიექტის მიმართ სხვა კანონიერი სანივთო უფლების მქონე ნებისმიერი პირი. ამდენად, სასამართლომ მიიჩნია, რომ, რადგან მესამე პირები: ლ. დ.-შვილი და ი. დ.-ი აწ გარდაცვლილ ზ. დ.-ის კანონიერ მემკვიდრეებს წარმოადგენდნენ, მათ შეეძლოთ საჯარო რეესტრში მამის კუთვნილი ბინის რეგისტრაცია მოეხდინათ.
სააპელაციო სასამართლომ ასევე არ გაიზიარა მოსარჩელის მსჯელობა ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე უსაფუძვლობის მოტივით, ხოლო სადავო სახლზე მოსარჩელის საკუთრების ცნობის საკითხზე არ უმსჯელია, რადგან აღნიშნული სააპელაციო სასამართლოში გასაჩივრებული არ ყოფილა.
თბილისის საოლქო სასამართლოს 2004წ. 5 ივლისის გადაწყვეტილება ა. რ.-მ საკასაციო წესით გაასაჩივრა და მიუთითა, რომ ზ. დ.-ის შვილები აღნიშნულ შემთხვევაში კანონიერი სანივთო უფლების მქონე პირებად ვერ იქნებოდნენ მიჩნეული და მათ საჯარო რეესტრში მიმართვის უფლება არ ჰქონდათ.
კასატორი იმ გარემოებაზეც ამახვილებს ყურადღებას, რომ სადავო უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, როგორც ფორმისდაუცველად დადებული, ბათილია, იგი არც წარმოშობილა და არც რაიმე შედეგები მოჰყოლია. ამდენად, რადგან ზ. დ.-ს გარდაცვალების მომენტისათვის სახლზე საკუთრების უფლება არ წარმოშობია, ამდენად, აღნიშნული უფლება ვერც მის მემკვიდრეებზე გადავიდოდა.
კასატორმა, საბოლოოდ, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და მისი სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

სამოტივაციო ნაწილი:
საკასაციო სასამართლო გაეცნო საქმის მასალებს, შეამოწმა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება_დასაბუთებულობა, წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის საფუძვლიანობა და მიიჩნევს, რომ ა. რ.-ს საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, გაუქმდეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა პალატის 2004წ. 5 ივლისის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს შემდეგ გარემოებათა გამო:
ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, თუ ამ კოდექსით სხვა რამ არ არის დადგენილი, ადმინისტრაციულ სამართალწარმოებაში გამოიყენება სსკ-ის დებულებანი.
სსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, საოლქო სასამართლოს კოლეგიის ან პალატის მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დამატებითი და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია.
საქმის მასალებით დადგენილია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებანი:
მ. ძ.-მ 1997 წელს ა. რ.-საგან მიიღო საცხოვრებელი ბინის გასხვისების გენერალური მინდობილობა. მან სადავო სახლი 2000წ. 25 ნოემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებით საკუთრების უფლებით გადაუფორმა თავის არარეგისტრირებულ მეუღლეს და შვილის მამას _ ზ. დ.-ს, თუმცა ნასყიდობის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში არ აღრიცხულა. 2002წ. 7 ივლისს ზ. დ.-ი გარდაიცვალა, ისე რომ სახლის საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია არ მომხდარა.
ზ. დ.-ის შვილებმა პირველი რეგისტრირებული ქორწინებიდან სახლის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში 2002წ. 23 აგვისტოს გაატარეს რეგისტრაციაში.
ზემოთქმულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მოიხმობს სკ-ის 183-ე მუხლს, რომლის თანახმად, უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის მიმართვის უფლება აქვს როგორც გამსხვისებელს, ისე _ შემძენს. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ “მიწის რეგისტრაციის შესახებ” კანონში მითითებული ქონების მესაკუთრის ან ობიექტის მიმართ სხვა კანონიერი სანივთო უფლების მქონე პირის ცნებაში ზ. დ.-ის შვილები არ მოიაზრებიან, მითუმეტეს, რომ საქმეში მათზე გაცემული კანონისმიერი ან ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის მოწმობაც არ მოიპოვება. მართალია, საკუთრების ცნება სანივთო უფლებაა, მაგრამ რადგან მოცემული ნორმა ქონების მესაკუთრესა და სხვა კანონიერი სანივთო უფლების მქონე პირს ცალ-ცალკე განსაზღვრავს, ამ უკანასკნელში აღნაგობის, უზუფრუქტისა და სერვიტუტის უფლების მქონე პირები უნდა მოიაზრებოდნენ, ვინაიდან ამ უფლებათა რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში კანონის აუცილებელი მოთხოვნაა.
საკასაციო სასამართლო ყურადღებას მიაქცევს სკ-ის 59-ე მუხლის პირველ ნაწილსა და 61-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის თანახმად ბათილია კანონით ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული აუცილებელი ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება, ნასყიდობის ხელშეკრულებისათვის კი სამოქალაქო კოდექსი იმპერატიულად ადგენს, რომ უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება დამოწმებული უნდა იყოს სანოტარო წესით და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციაში გატარდეს. ამდენად, სასამართლო მიიჩნევს, რომ, რადგან ზ. დ.-სა და მ. ძ.-ს შორის 2000წ. 25 ნოემბერს უძრავ ნივთზე გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში არ გატარებულა, იგი ფორმის დაუცველად დადებული უცილოდ ბათილი გარიგებაა.
ყოველივე ზემოთქმულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა და არასწორად განმარტა კანონი. საქმის ხელმეორედ განხილვისას სააპელაციო სასამართლომ ამ გარემოებებზე უნდა იმსჯელოს.


სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით და სსკ-ის 412-ე მუხლით და



დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ა. რ.-ს საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;
2. გაუქმდეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა პალატის 2004წ. 5 ივლისის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;
3. სახელმწიფო ბაჟის საკითხი გადაწყდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებისას;
4. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.