საქმე №ას-1113-1033-2017 24 ოქტომბერი, 2019 წელი
ქ. თბილისი


სამოქალაქო საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:

ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
ზურაბ ძლიერიშვილი, ბესარიონ ალავიძე

სხდომის მდივანი - ლელა სანიკიძე


საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი მოსმენით


საკასაციო საჩივრის ავტორი – ვ.ი–ი (მოპასუხე)
წარმომადგენლები - ზ.მ–ძე, მ.ა–ძე


მოწინააღმდეგე მხარე – ვ.გ–ი (მოსარჩელე)
წარმომადგენელი - მ.ქ–ძე


თავდაპირველი მოპასუხეები - რ. გ–ძე (წარმომადგენელი - ი. ბ–ძე), ლ. გ–ძე, ი. გ–ძე


გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 20 ივნისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, ხელშეკრულების შეწყვეტა, თანხის დაკისრება

დავის საგანი – ხელშეკრულებიდან გასვლის გამო უძრავი ქონების ნატურით დაბრუნება, ზიანის ანაზღაურება მიუღებელი შემოსავლისთვის


ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. 2008 წლის 1 ივნისს ი. გ–ძეს (შემდგომში - „მეორე მოპასუხე“), ლ. გ–ძესა (შემდგომში - „მესამე მოპასუხე“) და ვ.გ–ს (შემდგომში - „მოსარჩელე“ ან „მოიჯარე“) შორის ზეპირი ფორმით დაიდო იჯარის ხელშეკრულება და მოსარჩელეს იჯარით გადაეცა ქ. თბილისში, .......... ქუჩა №2-ში მდებარე უძრავი ქონება (შემდგომში - „სადავო უძრავი ქონება“ , „უძრავი ქონება“ ან „საიჯარო ობიექტი").
2. 2010 წლის 17 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მესამე მოპასუხემ სადავო უძრავი ქონების ½ ნაწილი მიჰყიდა ვ.ი–ს (შემდგომში - „პირველი მოპასუხე“, „მეიჯარე“, „მოპასუხე“ ან „კასატორი“), ხოლო 2010 წლის 27 აპრილის ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე მეორე მოპასუხემ აღნიშნული ქონების ½ ნაწილი აჩუქა პირველ მოპასუხეს.
3. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 21 თებერვლის გადაწყვეტილებით ბათილად იქნა ცნობილი პირველ და მეორე მოპასუხეებს შორის 2010 წლის 27 აპრილს გაფორმებული ჩუქების ხელშეკრულება, სადავო უძრავი ქონების ½ ნაწილი დაუბრუნდა მეორე მოპასუხეს და აღირიცხა მის საკუთრებად. გადაწყვეტილება აღნიშნულ ნაწილში საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2015 წლის 30 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით შევიდა კანონიერ ძალაში.
4. მოსარჩელემ იჯარით აღებულ სადავო უძრავ ქონებას სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაო ჩაუტარა, რასაც მოპასუხე მხარე არ უარყოფს, ეს უკანასკნელი სადავოდ ხდის სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ღირებულებით მოცულობას იმ არგუმენტით, რომ სარემონტო სამუშაოების ნაწილი მოსარჩელემ თვითნებურად აწარმოა, მესაკუთრის თანხმობის გარეშე.
5. ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2011 წლის 8 აპრილის №004982-2011/03 დასკვნის თანახმად, სადავო უძრავ ქონებაზე წარმოებული სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოთა საერთო ღირებულება შეადგენს 232 347,90 ლარს.
6. ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2011 წლის 15 აპრილის №5-006881-203 დასკვნის თანახმად, სადავო უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება, 2008 წლის ზაფხულის მდგომარეობით, საორიენტაციოდ შეადგენდა 208 700 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში, ხოლო 2011 წლის აპრილის მდგომარეობით - 280 500 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებამ ჩატარებული სარეკონსტრუქციო-სარემონტო სამუშაოების გათვალისწინებით დღემდე განიცადა დაახლოებით 35%-იანი ცვლილება.
7. მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში პირველი, მეორე და მესამე მოპასუხეებისა და რ. გ–ძის (შემდგომში - „მეოთხე მოპასუხე“) მიმართ და მოითხოვა:
7.1. პირველ და მესამე მოპასუხეებს შორის 2010 წლის 17 მარტს დადებული სადავო უძრავი ქონების ½ ნაწილის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა;
7.2. პირველ და მეორე მოპასუხეებს შორის 2010 წლის 27 აპრილს დადებული სადავო უძრავი ქონების ½ ნაწილის ჩუქების ხელშეკრულების ბათილად ცნობა;
7.3. 2008 წლის 1 ივნისის ზეპირი ფორმით დადებული იჯარის ხელშეკრულებიდან გასვლა (მოშლა);
7.4. პირველი, მეორე და მესამე მოპასუხეებისთვის მოსარჩელის სასარგებლოდ საიჯარო ობიექტზე შესრულებული სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ღირებულების 232 347,90 ლარის დაკისრება;
7.5. პირველი, მეორე და მესამე მოპასუხეებისთვის მოსარჩელის სასარგებლოდ სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ჩატარების შედეგად საიჯარო ობიექტის გაზრდილი (გაუმჯობესების) საბაზრო ღირებულების 118 470 ლარის დაკისრება;
7.6. მეორე, მესამე და მეოთხე მოპასუხეებისათვის მოსარჩელის სასარგებლოდ ამ უკანასკნელის მიერ 2008 წლის 1 ივნისიდან 2009 წლის დეკემბრამდე გადახდილი საიჯარო ქირის 34 000 აშშ დოლარის დაკისრება;
7.7. მოსარჩელისთვის მიყენებული ზიანის 160 000 ლარის პირველი, მეორე და მესამე მოპასუხეებისთვის დაკისრება.
8. მოსარჩელის განმარტებით:
8.1. 2008 წლის 1 ივნისს მოსარჩელესა და მეორე, მესამე და მეოთხე მოპასუხეებს შორის მეორე და მესამე მოპასუხეების საკუთრებაში არსებულ სადავო უძრავ ქონებაზე დაიდო ზეპირი ფორმის იჯარის ხელშეკრულება. ობიექტი სამეწარმეო საქმიანობისთვის უვარგისი იყო. შეთანხმების შესაბამისად, მოსარჩელეს საიჯარო ობიექტზე უნდა ჩაეტარებინა სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოები და სამუშაოების მიმდინარეობისას უნდა გადაეხადა საიჯარო ქირა, თვეში 2000 აშშ დოლარის ოდენობით. სამუშაოების დამთავრებისთანავე მხარეებს შორის იჯარის ხელშეკრულება წერილობით უნდა გაფორმებულიყო. შეთანხმების რეალიზაციის მიზნით, მოიჯარესთან ურთიერთობაში მეორე და მესამე მოპასუხეებს წარმოადგენდა მეოთხე მოპასუხე;
8.2. 2009 წლის დეკემბრის დასაწყისში მოსარჩელემ სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოები დაამთავრა და მეიჯარეებს და მათ წარმომადგენელს - მეოთხე მოპასუხეს იჯარის ხელშეკრულების წერილობით გაფორმება მოსთხოვა;
8.3. მეორე და მესამე მოპასუხეებმა იჯარის ხელშეკრულების (10 წლის ვადით, ქვეიჯარის უფლებით, საიჯარო ქირის 4000 აშშ დოლარით განსაზღვრის პირობით) წერილობით გაფორმების ვალდებულების თავიდან აცილების მიზნით, იჯარის ობიექტი საკუთრებაში გადასცეს მათი ოჯახის წევრს - პირველ მოპასუხეს, რომელიც არის მეორე მოპასუხის შვილი და მესამე მოპასუხის ძმა;
8.4. პირველი მოპასუხე იჯარის ხელშეკრულებას წერილობით არ აფორმებს, საიჯარო ობიექტს არ აწვდის წყალს, გაზს და ყველანაირად ცდილობს, დაატოვებინოს მოსარჩელეს მის მიერ გარემონტებული და გარემონტების შედეგად ღირებულებაგაზრდილი ობიექტი ყოველგვარი ანაზღაურების გარეშე;
8.5. სადავო უძრავ ქონებაზე წარმოებული სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ღირებულებამ შეადგინა 232 347,90 ლარი;
8.6. მოსარჩელის მიერ წარმოებული სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების შედეგად, სადავო უძრავი ქონების ღირებულება გაიზარდა 71 800 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით, ე.ი. 118 470 ლარით;
8.7. სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების მიმდინარეობისას, ისე, რომ მოსარჩელე ვერ სარგებლობდა ობიექტით, მან საიჯარო ქირის სახით 17 თვის განმავლობაში გადაიხადა 34 000 აშშ დოლარი;
8.8. პირველმა მოპასუხემ იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება და თითქოსდა 2008 წლიდან გადაუხდელი ქირის გადახდა მოსთხოვა შპს „ლ.ჰ–ს“. აღნიშნულთან დაკავშირებით, 2010-2011 წლებში მიმდინარეობდა დავა და სასამართლომ დაადგინა ურთიერთვალდებულებების არსებობა მეორე და მესამე მოპასუხეებს, მათ უფლებამონაცვლე პირველ მოპასუხესა და მოსარჩელეს შორის. ამის შემდგომ მოპასუხეებმა მოითხოვეს მოსარჩელის მიერ უკვე გადახდილი საიჯარო ქირის კვლავ გადახდა 34 000 აშშ დოლარის ოდენობით.
8.9. ქონების საკუთრებაში მიღების შემდეგ, პირველმა მოპასუხემ დავა გააგრძელა შპს „ლ.ჰ–თან“, მოსარჩელეს არ აღუდგინა შეწყვეტილი წყლისა და გაზის მიწოდება, რის გამოც მოსარჩელე იძულებული გახდა სარჩელები შეეტანა სასამართლოში იჯარის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის, ნაკლის მქონე ნივთის ნაკლის გამოუსწორებლობის გამო მიყენებული ზიანის ანაზღაურების შესახებ და პარალელურად დაეცვა თავი პირველი მოპასუხის მიერ სასამართლოში შეტანილი სარჩელებისგან;
8.10. მოპასუხეთა მიერ წერილობითი ხელშეკრულების გაუფორმებლობის, ხელოვნურად შექმნილი ბარიერების, საიჯარო ობიექტის სარგებლობასა და კომერციულ საქმიანობაში ხელშეშლის გამო, მოსარჩელეს მიადგა ზიანი, ასევე იგი ვერ მიიღებს მოსალოდნელ მოგებას (მიუღებელ შემოსავალს). მოპასუხე არ ასრულებს მეიჯარისათვის კანონით დადგენილ ვალდებულებებს, რის გამოც საიჯარო ურთიერთობამ მოსარჩელისთვის ინტერესი დაკარგა. შესაბამისად, მოსარჩელე იძულებულ., უარი თქვას იჯარის ხელშეკრულებაზე, მოითხოვოს მისი მოშლა, გაწეული კაპიტალური ხარჯების, ამ ხარჯების შედეგად ქონების გაზრდილი ღირებულებისა და ზიანის ანაზღაურება.
9. პირველმა, მეორე და მესამე მოპასუხეებმა სარჩელი არ ცნეს და განმარტეს, რომ:
9.1. 2008 წლის 1 ივნისიდან 2009 წლის დეკემბრამდე, 17 თვის მანძილზე, მოსარჩელეს საიჯარო ქირის სახით მეორე და მესამე მოპასუხეებისათვის გადახდილი აქვს 11 500 აშშ დოლარი. თუმცა, გადასახდელი ჰქონდა 45 000 აშშ დოლარი და ამ ხნის მანძილზე მოსარჩელე, როგორც მოიჯარე, სარგებლობდა უძრავი ქონებით;
9.2. მეიჯარეები რემონტის მიმდინარეობისას 2000 აშშ დოლარის ოდენობით საიჯარო ქირაზე დათანხმდნენ იმის გამო, რომ მოსარჩელე ამ ობიექტს საკუთარი თანხით ჩაუტარებდა მიმდინარე რემონტს, რომელიც ანაზღაურებას არ ექვემდებარება;
9.3. მოსარჩელემ ობიექტს ჩაუტარა არა კაპიტალური, არამედ - მიმდინარე რემონტი. დ.რ–ძის მიერ შედგენილ ექსპერტის დასკვნაში ნათლად წერია, რომ ობიექტი რემონტის გარეშეც ჩვეულებრივ შეძლებდა ფუნქციონირებას;
9.4. მოსარჩელეს ხელი არ ეშლება ობიექტით სარგებლობაში. ობიექტი მუშა მდგომარეობაშია და ფუნქციონირებს, ხოლო ამით მოსარჩელე იღებს შემოსავლებს საიჯარო ქირის გადახდის გარეშე;
9.5. ექსპერტიზის დასკვნა, რომლითაც მოსარჩელე თითქოსდა ამტკიცებს 232 347,90 ლარის დახარჯვის ფაქტს, ეყრდნობა მის მიერ წარდგენილ მიახლოებით ხარჯთაღრიცხვას. მოსარჩელეს არ გააჩნია მტკიცებულება, რა თანხა გაიღო შენობის გარემონტებაში. ამასთან, ექსპერტების დასკვნები წინააღმდეგობრივია, საუბარია ასეულ ათასობით განსხვავებაზე და ბუნებრივია, რომ სასამართლოს მიერ ასეთი დასკვნების გათვალისწინება იქნება საქმისადმი ზერელე დამოკიდებულება;
9.6. პირველი მოპასუხის საბანკო ანგარიშსა და მთლ.ნ ქონებაზე დადებულმა ყადაღამ გამოიწვია ის, რომ იგი დარჩა უსახსროდ და აღარ აქვს ექსპერტიზის საკუთარი ხარჯით ჩატარების შესაძლებლობა, რომელიც მოსარჩელის მიერ წარდგენილი ექსპერტის დასკვნებით შექმნილ გაურკვევლობას მოხსნიდა.
10. მეოთხე მოპასუხემ წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი ცნო.
11. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 25 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; მოიშალა მოსარჩელესა და პირველ მოპასუხეს შორის 2008 წლის 1 ივნისის ზეპირი ფორმით დადებული იჯარის ხელშეკრულება; პირველ მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ გადასახდელად დაეკისრა 151 026,90 ლარი.
12. საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს მოსარჩელემ და პირველმა მოპასუხემ.
13. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 20 ივნისის განჩინებით სააპელაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდა; უცვლელი დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 25 ოქტომბრის გადაწყვეტილება.
14. სააპელაციო პალატამ დაადგინა წინამდებარე გადაწყვეტილების 1-6 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები.
15. სააპელაციო პალატამ იხელმძღვანელა სსკ-ის 50-ე, 56-ე და 183-ე მუხლებით და გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს დასკვნა იმის თაობაზე, რომ მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელის მიერ მითითებული გარემოებები ნასყიდობის ხელშეკრულების მოჩვენებითობას ვერ ადასტურებდა. სადავო გარიგების მხარეებს სურდათ იმ იურიდიული შედეგის დადგომა, რაც უძრავი ქონების გაყიდვით შეიძლებოდა დამდგარიყო. საქმის მასალებით დასტურდებოდა, რომ სადავო გარიგებით ორივე მხარემ გამოხატა შესაბამისი ნება. მოპასუხემ მიიღო შეძენილი უძრავი ქონება, რომელიც საკუთრების უფლებით აღირიცხა საჯარო რეესტრში.
16. რაც შეეხება ჩუქების ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლ.ნობას, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ სარჩელის აღნიშნულ ნაწილში დავის საგანი აღარ არსებობდა, ვინაიდან თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 21 თებერვლის გადაწყვეტილებით ბათილად იყო ცნობილი პირველ და მეორე მოპასუხეებს შორის გაფორმებული ჩუქების ხელშეკრულება და სადავო უძრავი ქონების ½ ნაწილი საკუთრებაში დაუბრუნდა მეორე მოპასუხეს.
17. სააპელაციო პალატამ მიუთითა საქმეში წარდგენილ თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2012 წლის 30 მაისის კანონიერ ძალაში შესულ გადაწყვეტილებაზე [რომლითაც დადგინდა, რომ: მხარეთა შეთანხმებით მოიჯარეს უძრავ ქონებაზე უნდა ჩაეტარებინა სარეკონსტრუქციო-სარემონტო სამუშაოები კომერციული საქმიანობის დაწყების მიზნით, რის შემდეგაც მხარეები წერილობით გააფორმებდნენ იჯარის ხელშეკრულებას; საიჯარო ქირის ოდენობა სარეკონსტრუქციო-სარემონტო სამუშაოების მიმდინარეობისას განისაზღვრა 2000 აშშ დოლარით; 2009 წლის 1 დეკემბერს მოიჯარემ დაასრულა აღნიშნული სამუშაოები და 8 დეკემბერს დაიწყო კომერციული საქმიანობა, თუმცა საიჯარო ხელშეკრულება წერილობით არ გაფორმებულა], თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2012 წლის 4 აპრილის კანონიერ ძალაში შესულ გადაწყვეტილებასა [რომლითაც დადგინდა, რომ: მოიჯარე იჯარით აღებულ ფართში ეწევა სამეწარმეო საქმიანობას და საიჯარო ქონებას არ მიეწოდება წყალი] და, ასევე, იმ გარემოებაზე, რომ მხარეებს შორის სხვადასხვა ინსტანციის სასამართლოებში მიმდინარეობდა სხვადასხვა დავა საიჯარო ურთიერთობებიდან გამომდინარე. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ დასახელებული ფაქტების ერთობლიობა და მხარეებს შორის არსებული სამართლებრივი დავები ადასტურებდა ხელშეკრულების მოშლის კანონით გათვალისწინებული საფუძვლების არსებობას და მოიჯარის მოთხოვნა 2008 წლის 1 ივნისის ზეპირი ფორმით დადებული იჯარის ხელშეკრულების მოშლის თაობაზე ექვემდებარებოდა დაკმაყოფილებას.
18. სააპელაციო პალატამ იხელმძღვანელა სსკ-ის 405-ე და 352-ე მუხლების პირველი ნაწილებით და 352-ე მუხლის მეორე ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით, ამავე კოდექსის 399-ე მუხლის მე-4 ნაწილით, 581-ე მუხლის მე-2 ნაწილით, 572-ე, 598-ე მუხლებით და აღნიშნა, რომ მოპასუხის მიერ სადავო ქონების ½ ნაწილის შეძენის შემდეგ მასზე გადავიდა 2008 წლის 1 ივნისის იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებები და მოვალეობები.
19. სააპელაციო სასამართლომ ასევე მიუთითა სსკ-ის 976-ე მუხლის პირველ ნაწილზე [პირს, რომელმაც სხვას ვალდებულების შესასრულებლად რაიმე გადასცა, შეუძლ. მოსთხოვოს ვითომ-კრედიტორს (მიმღებს) მისი უკან დაბრუნება, თუ ვალდებულება სხვა საფუძვლების გამო შემდგომში შეწყდა] და გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს დასკვნა იმის თაობაზე, რომ შენობა-ნაგებობის გაუმჯობესება გამოიწვია შენობაზე სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ჩატარებამ, რომელზე გაწეული ხარჯი ასევე მოიცავს უძრავი ქონების გაზრდილ საბაზრო ღირებულებასაც. შესაბამისად, მოთხოვნა 118 470 ლარის ნაწილში უსაფუძვლო იყო. სააპელაციო სასამართლო დაეთანხმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მოსაზრებას, რომ შენობა-ნაგებობა განიცდის ცვეთას. სააპელაციო პალატამ მიუთითა ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნაზე და გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს დასკვნა, რომ სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ღირებულებას უნდა გამოკლებოდა ცვეთის ხარჯი 2008 წლიდან 2013 წლამდე 35% და მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ გადასახდელად უნდა დაკისრებოდა 151 026.90 ლარი.
20. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს დასკვნა საიჯარო ქირის ანაზღაურებაზე უარის თქმის ნაწილშიც და აღნიშნა, რომ, ვინაიდან 2008 წლის 1 ივნისიდან 2009 წლის დეკემბრამდე მოიჯარეს საიჯარო ქირის - 34 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულება აღებული ჰქონდა იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე, არ არსებობდა გადახდილი საიჯარო ქირის უკან მოთხოვნის ფაქტობრივ-სამართლებრივი საფუძველი.
21. სააპელაციო პალატა დაეთანხმა საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილებას ასევე ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნასთან დაკავშირებით და აღნიშნა, რომ ამ სახის პასუხისმგებლობის დაკისრებისთვის უნდა არსებობდეს ზიანი, მართლსაწინააღმდეგო, ბრალეული ქმედება და მიზეზობრივი კავშირი ქმედებასა და დამდგარ შედეგს შორის. ზიანი დამდგარი შედეგის მიხედვით იყოფა ფაქტობრივად დამდგარ ზიანად და მიუღებელ შემოსავლად. მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელე ითხოვდა 160 000 ლარს, როგორც მიუღებელ შემოსავალს და უთითებდა, რომ ქვეიჯარით ფართის გაცემის შემთხვევაში შეეძლო 2000 აშშ დოლარის ყოველთვიურად მიღება, რომელსაც გამოაკლდებოდა რემონტზე მის მიერ გაწეული ხარჯი და წმინდა მოგების სახით დარჩებოდა 845 აშშ დოლარი. პალატამ მიუთითა სსკ-ის 587.1-ე მუხლზე [მოიჯარეს არა აქვს ქვეიჯარის უფლება მეიჯარის თანხმობის გარეშე] და დაასკვნა, რომ ასეთი თანხმობის არარსებობის პირობებში, მოიჯარე ვერ განახორციელებდა ქვეიჯარით ფართის გადაცემას და მოგების მიღებას, რაც გამორიცხავდა მიუღებელი შემოსავლის სახით ზიანის, 160 000 ლარის, მოპასუხისათვის დაკისრებას.
22. სააპელაციო სასამართლოს განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრეს მოსარჩელემ და პირველმა და მეორე მოპასუხეებმა.
23. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 27 სექტემბრის განჩინებით მეორე მოპასუხის საკასაციო საჩივარი, ხოლო ამავე პალატის 2017 წლის 5 ოქტომბრის განჩინებით მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი დარჩა განუხილველად.
24. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 13 ოქტომბრის განჩინებით პირველი მოპასუხის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.
25. პირველმა მოპასუხემ მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა შემდეგ საფუძვლებზე მითითებით:
25.1. განჩინება იურიდიულად არ არის საკმარისად დასაბუთებული. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა სსკ-ის 405-ე მუხლზე, თუმცა არ განმარტა, თუ მის მიერ ჩამოთვლილი სამი გარემოებიდან, კონკრეტულად მოპასუხის რომელი ქმედება წარმოადგენდა ვალდებულების დარღვევას. განჩინებით ვერ დგინდება რაში გამოიხატება მოპასუხის მიერ ვალდებულების დარღვევა: ა) წერილობითი ხელშეკრულების დაუდებლობაში; ბ) საიჯარო ობიექტისადმი წყლის მიუწოდებლობაში თუ გ) საიჯარო ურთიერთობიდან გამომდინარე სხვადასხვა ინსტანციის სასამართლოში მიმდინარე დავებში. პირველი გარემოების ხელშეკრულების დარღვევად შეფასების შემთხვევაში, სასამართლომ უნდა დაადგინოს ბრალეული მხარე, ამასთან, მოიჯარის მოგება ამ ხელშეკრულების დაუდებლობით გაორმაგდა. მეორე გარემოების შემთხვევაში, სასამართლოს ის მაინც უნდა დაედგინა, როდის დაევალა მოპასუხეს წყლის მიწოდება და როდის უზრუნველყო ამ ვალდებულების შესრულება. ხოლო, რაც შეეხება სხვადასხვა ინსტანციის სასამართლოებში მიმდინარე დავებს, სარჩელის შეტანა თავისთავად არ ნიშნავს ვალდებულების დარღვევას;
25.2. განჩინების დასაბუთება იმდენად არასრულ., რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლ.ნობის შემოწმება შეუძლებელ.. განჩინებიდან არ დგინდება კონკრეტულად რომელ ნორმაზე დაყრდნობით დატოვა სასამართლომ უცვლელი სარჩელის დაკმაყოფილების თაობაზე მიღებული გადაწყვეტილება. ყველა სამართლებრივი ნორმა, რომლითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა, ერთმანეთისგან განსხვავდება თავისი სამართლებრივი ბუნებით. სააპელაციო პალატამ მოპასუხეზე თანხის დაკისრებისას გამოიყენა სახელშეკრულებო და არასახელშეკრულებო ვალდებულებათა მომწესრიგებელი ნორმები ერთად. შესაბამისად, გაუგებარია, რომელ. მოპასუხის ვალდებულების წარმოშობის საფუძველი - ხელშეკრულება თუ უსაფუძვლო გამდიდრება. ამას გარდა, სასამართლოს მიერ გამოყენებული, სახელშეკრულებო ვალდებულებათა წარმომშობი ნორმებიდან ნაწილი არეგულირებს პირველადი ვალდებულების წარმოშობას, ხოლო ნაწილი - მეორადი ვალდებულების წარმოშობის საფუძველ.;
25.3. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა სსკ-ის 598-ე მუხლზე, რომელიც არეგულირებს სა....ლო-სამეურნეო მიწის იჯარის საკითხს. თუმცა, ობიექტი, რომლის იჯარაც მოხდა, მდებარეობს არასა....ლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე და მიწის იჯარას ადგილი არ ჰქონია. სასამართლოს უნდა გამოეყენებინა სსკ-ის 545-ე და 548-ე მუხლები და მათ საფუძველზე უნდა დაედგინა, მოსარჩელის მიერ გაღებული რემონტის ხარჯი მიმდინარე რემონტის ხარჯს განეკუთვნებოდა თუ აუცილებელ ხარჯს წარმოადგენდა;
25.4. სააპელაციო სასამართლომ საქმის გაცნობის გარეშე განსაზღვრა აპელანტთა წრე. დაზუსტებული სააპელაციო საჩივრის წარდგენისას აპელანტად განისაზღვრა მხოლოდ პირველი მოპასუხე, სააპელაციო სასამართლომ კი აპელანტებად ასევე განსაზღვრა მეორე და მესამე მოპასუხეები და მათ დააკისრა სახელმწიფო ბაჟის გადახდა. პირველმა, მეორე და მესამე მოპასუხეებმა ფორმალურად წარადგინეს სააპელაციო საჩივარი. მას შემდეგ, რაც მათ ჩაბარდათ საქალაქო სასამართლოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება, რომლითაც დადგინდა, რომ მეორე და მესამე მოპასუხეების მიმართ წარდგენილი სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, ცხადი გახდა, რომ ისინი არ წარმოადგენდნენ სააპელაციო გასაჩივრებაზე უფლებამოსილ პირებს და, შესაბამისად, მხოლოდ პირველმა მოპასუხემ წარადგინა სააპელაციო საჩივარი. ამრიგად, სააპელაციო სასამართლომ პირველი მოპასუხე 5000 ლარის ნაწილში სოლიდარულ მოვალედ აქცია და მეორე და მესამე მოპასუხეების მიერ სახელმწიფო ბაჟის გადახდის შემთხვევაში, მათ უკვე პირველი მოპასუხის მიმართ წარმოეშობათ რეგრესული ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება, რითიც არსებითად ილახება არა მარტო მეორე და მესამე მოპასუხეების, არამედ - პირველი მოპასუხის ქონებრივი უფლებებიც;
25.5. სააპელაციო პალატამ გადაწყვეტილების მიღებისას დაუშვა შეცდომა და დაარღვია სსსკ-ის 831 და 248-ე მუხლების მოთხოვნები. კერძოდ, მოსარჩელემ სააპელაციო სასამართლოს 2015 წლის 4 მაისის სხდომაზე შეამცირა მოთხოვნა 36 768,9 ლარით. რემონტის ხარჯებიდან მან უარი განაცხადა ზედნადები ხარჯებისა და გეგმიური მოგების ანაზღაურების მოთხოვნაზე. შესაბამისად, ამ ნაწილში მან სარჩელი გაიხმო, რის გამოც სააპელაციო პალატას მოთხოვნის ამ ნაწილში უნდა გაეუქმებინა ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება;
25.6. სააპელაციო სასამართლომ საქმის განხილვის ვადა უსაშველოდ გააჭიანურა, რითაც არსებითად შეილახა მხარის სამართლ.ნი სასამართლოს უფლება;
25.7. სააპელაციო სასამართლომ განახორციელა ფორმალური მართლმსაჯულება. პალატამ სსსკ-ის 390-ე მუხლის მე-3 ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტი განმარტა, როგორც პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების კოპირების შესაძლებლობა და ვალდებულად არ მიიჩნია თავი, დაესაბუთებინა აღნიშნული გადაწყვეტილების გაზიარების მოტივები;
25.8. პირველი მოპასუხის მიმართ დაირღვა მისი საქმის სამართლ.ნი განხილვის უფლება, ვინაიდან სააპელაციო პალატამ მის არცერთ არგუმენტს პასუხი არ გასცა და დაარღვია დასაბუთებული გადაწყვეტილების გაცემის ვალდებულება. სასამართლომ რეაგირების გარეშე დატოვა პირველი მოპასუხის შემდეგი მთავარი არგუმენტები:
25.8.1. მოსარჩელეს ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლების გამოყენებამდე არ დაუწესებია დამატებითი ვადა;
25.8.2. მოსარჩელემ დაადასტურა, რომ იჯარის ურთიერთობის მიმართ გააჩნდა ინტერესი. ამასთან, იგი კატეგორიულად უარს აცხადებს ობიექტის გათავისუფლებაზე, მათ შორის, დღესაც;
25.8.3. იჯარის ხელშეკრულების წერილობითი ფორმით არდადება არ წარმოადგენს ხელშეკრულებიდან გასვლის საფუძველს;
25.8.4. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებაში მითითებული სამი გარემოება წარმოადგენდა თუ არა ხელშეკრულებიდან გასვლის სამართლებრივ წინაპირობას. ამასთან, მოსარჩელემ თავად დაადასტურა ის ფაქტი, რომ წყლის მიუწოდებლობის გამო მას ობიექტით სარგებლობა ერთი დღითაც არ შეუჩერებია;
25.8.5. ობიექტის იჯარით გაცემამდე მისი ფუნქციონირება და დანიშნულებისამებრ გამოყენება შესაძლებელი იყო, რაც გამორიცხავდა ობიექტზე რემონტის ჩატარების აუცილებლობას და, შესაბამისად, მოსარჩელის მიერ ჩატარებული სარემონტო სამუშაოები განეკუთვნებოდა მიმდინარე რემონტის კატეგორიას. ამასთან, მოიჯარის მიერ იჯარის საგანზე გაწეული რემონტის ხარჯების ანაზღაურება მხარეთა შორის შეთანხმებით გათვალისწინებული არ იყო. პირველი ინსტანციის სასამართლოს სხდომაზე, შეკითხვების ეტაპზე მოსარჩელემ აღიარა, რომ რემონტის ხარჯი მას არ უნდა ანაზღაურებოდა;
25.8.6. პირველმა მოპასუხემ ექსპერტის დასკვნის საწინააღმდეგოდ განაცხადა, რომ ექსპერტმა სარემონტო სამუშაოების ღირებულება შეაფასა 2008 წლის მდგომარეობით. ექსპერტმა დაადასტურა, რომ ბაზარზე არსებულმა ფასებმა მნიშვნელოვანი ცვლილება განიცადა 2008 წლის შემდეგ, მასალათა ღირებულება და მუშა-მოსამსახურეთა ანაზღაურება შემცირდა. სამუშაოები ჩატარებულ. 2008 წლის ნოემბრის დასაწყისიდან ანუ იმ პერიოდიდან, როდესაც ფასები შემცირებული იყო. 2008 წლის აგვისტოს ომამდე სამშენებლო მასალების ღირებულება გაცილებით მეტი იყო, ვიდრე ომის შემდგომ პერიოდში. სარჩელზე დართულ მტკიცებულებათა (მეორე მოპასუხის 2008 წლის 16 ოქტომბრის განცხადება მშენებლობის ნებართვის მოსაპოვებლად, რომელზედაც ქ. თბილისის არქიტექტურის სამსახურმა 2008 წლის 27 ოქტომბერს გასცა მშენებლობის ნებართვა) გათვალისწინებით, მოსარჩელე ვერ ჩაატარებდა სარემონტო სამუშაოებს 2008 წლის ოქტომბრამდე, შესაბამისად, იგი ვერ შეიძენდა სამშენებლო მასალებს 2008 წლის აგვისტოს ომამდე არსებული ფასებით. ექსპერტმა მასალათა ღირებულება თავისი ინიციატივით მაინც 2008 წლის მდგომარეობით დაადგინა, რის გამოც მის მიერ მოყვანილი ფასები 2009 წლის ფასებთან შედარებით გაზრდილ. სულ მცირე 2-ჯერ, 3-ჯერ. ამასთან, მოსარჩელეს ექსპერტისთვის სარემონტო სამუშაოების შესაფასებლად არ წარუდგენია მასალათა შესყიდვის დოკუმენტები, სასაქონლო ზედნადებები, რაც იძლევა ვარაუდის საფუძველს, რომ მოსარჩელეს სარემონტო მასალებად შეიძლება გამოეყენებინა მეორადი მასალები, რომელთა ღირებულება ბევრად ნაკლებია ახალ მასალათა ღირებულებასთან შედარებით;
25.8.7. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2015 წლის 30 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით ძალაში დარჩა ქვემდგომი სასამართლოს გადაწყვეტილების ის ნაწილი, რომლითაც ბათილად იქნა ცნობილი პირველ და მეორე მოპასუხეებს შორის 2010 წლის 27 აპრილს დადებული ჩუქების ხელშეკრულება და სადავო უძრავი ნივთის ½ ნაწილი დაუბრუნდა მეორე მოპასუხეს. ამრიგად, უძრავი ნივთის ½ ნაწილი ეკუთვნის პირველ მოპასუხეს, ხოლო ½ ნაწილი - მეორე მოპასუხეს 2010 წლის 27 აპრილის შემდეგაც. ამრიგად, თუ უძრავი ნივთის რემონტის ღირებულება ექვემდებარება უკან დაბრუნებას, მათი პასუხისმგებლობაც უნდა განისაზღვროს უძრავ ნივთში მათი წილების შესაბამისად;
25.9. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა სსკ-ის 352-ე და 405-ე მუხლები. გადაწყვეტილების შინაარსიდან გამომდინარე, სასამართლომ ხელშეკრულების მოშლა კი არ დაადგინა, არამედ - ხელშეკრულებიდან გასვლა. ამასთან, სააპელაციო პალატას უნდა შეემოწმებინა, რამდენად შეესაბამებოდა მოსარჩელის უფლება ხელშეკრულებიდან გასვლაზე სსკ-ის 405-ე მუხლით დაწესებულ მოთხოვნებს. აღნიშნულ საკითხთან დაკავშირებით, კასატორმა მიუთითა შემდეგ მნიშვნელოვან გარემოებებზე:
25.9.1. 2008 წლის 1 ივნისიდან 2011 წლის სექტემბრამდე, 3 წლის მანძილზე მოსარჩელეს არასდროს გამოუთქვამს პრეტენზია ვალდებულების დარღვევის თაობაზე და არც არასდროს დაუწესებია მეიჯარისათვის ვადა ვალდებულების შესასრულებლად;
25.9.2. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2012 წლის 4 აპრილის გადაწყვეტილება კანონიერ ძალაში შევიდა 2012 წლის ნოემბერში, შესაბამისად, მხოლოდ ამის შემდეგ დაევალა პირველ მოპასუხეს წყლის მიწოდების უზრუნველყოფა. მიუხედავად იმისა, რომ გადაწყვეტილებით კონკრეტული ვადა არ იყო განსაზღვრული, პირველმა მოპასუხემ ყველა ღონე იხმარა, რომ ობიექტს წყალი უმოკლეს დროში მიწოდებოდა. ამდენად, პირველმა მოპასუხემ დავალებული ქმედება შეასრულა, შესაბამისად, ვადაც უშედეგოდ არ გასულა, შედეგი დამდგარია;
25.9.3. მოსარჩელეს იჯარით აღებული ფართი ქვეიჯარით აქვს გაცემული შპს „ლ.ჰ–ი ...“-ზე. 2008 წლის 1 ივნისიდან დღემდე მას ფართის ქვეიჯარით გაცემის უფლებას არავინ უზღუდავს და, შესაბამისად, მას ინტერესი რომ დაეკარგა იჯარის ურთიერთობის მიმართ, არ გააგრძელებდა ამ ობიექტში საქმიანობას;
25.9.4. მოსარჩელემ პირველი ინსტანციის სასამართლოს სხდომაზე განმარტა, რომ დავის ნებისმიერი გზით დასრულების შემთხვევაში, ის ასე თუ ისე მაინც გააგრძელებდა იჯარით აღებული ობიექტით სარგებლობას;
25.9.5. სააპელაციო სასამართლოს არ უმსჯელ., მოსარჩელის მიერ მითითებული გარემოებები ქმნიდა თუ არა ვალდებულების არსებითად დარღვეულად მიჩნევის შესაძლებლობას. მით უმეტეს, რომ სასამართლოს მიერ ვალდებულების დარღვევად მიჩნეული გარემოებებით, პირიქით, იხეირა მოსარჩელემ, იგი საიჯარო ობიექტში იმაზე ნაკლებს იხდის, ვიდრე გადაიხდიდა წერილობითი ხელშეკრულების დადების შემთხვევაში.
26. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 19 სექტემბრის განჩინებით პირველი მოპასუხის საკასაციო საჩივარი დასაშვებად იქნა ცნობილი, სსსკ-ის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტის საფუძველზე.
27. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 19 ივლისის განჩინებით დადგინდა პირველი მოპასუხის საკასაციო საჩივრის მხარეთა დასწრებით განხილვა. ზეპირი სხდომები გაიმართა 2019 წლის 9 სექტემბერს, ამავე წლის 2 ოქტომბერსა და 24 ოქტომბერს.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

28. საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების შესწავლის, მტკიცებულებათა გაანალიზების, მხარეთა პრეტენზიების ზეპირი მოსმენისა და საკასაციო საჩივრის სამართლებრივი დასაბუთებულობის არსებითად განხილვის შედეგად მიიჩნევს, რომ მოპასუხის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ.
29. საკასაციო სასამართლო გადაწყვეტილებას ამოწმებს საკასაციო საჩივრის ფარგლებში [სსსკ-ის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილის პირველი წინადადება]. საკასაციო სასამართლო იმსჯელებს მხარის მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებაზე, რომელიც ასახულ. სასამართლო გადაწყვეტილებებში და სხდომის ოქმებში. გარდა ამისა, შეიძლება მხედველობაში იქნეს მიღებული ამ კოდექსის 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტები. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) [სსსკ-ის 407-ე მუხლი].
30. საკასაციო პალატა უპირველესად იმსჯელებს კასატორის იმ პრეტენზიაზე, რომელიც ეხება სააპელაციო სასამართლოს მიერ საპროცესო სამართლის ნორმების დარღვევას.
31. კასატორი უთითებს, რომ მოსარჩელემ სააპელაციო სასამართლოს 2015 წლის 4 მაისის სხდომაზე მოთხოვნა შეამცირა 36 768,9 ლარით, კერძოდ, რემონტის ხარჯებიდან მან უარი განაცხადა ზედნადები ხარჯებისა და გეგმიური მოგების ანაზღაურების მოთხოვნაზე. შესაბამისად, ამ ნაწილში მან სარჩელი გაიხმო, რის გამოც სააპელაციო პალატას მოთხოვნის ამ ნაწილში უნდა გაეუქმებინა ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება.
32. საკასაციო პალატამ შეამოწმა რა კასატორის აღნიშნული პრეტენზიის საფუძვლიანობა და საქმის მასალები, მიიჩნევს, რომ ამ ნაწილში მისი მოთხოვნა დასაბუთებულია სააპელაციო სასამართლოს 2015 წლის 4 მაისის სხდომაზე მოსარჩელემ დააზუსტა მოთხოვნა და უარი განაცხადა მოპასუხისათვის ზედნადები ხარჯებისა (19 557,90 ლარი) და გეგმიური მოგების (17 211 ლარი) ანაზღაურების, ჯამში, 36 768,90 ლარის დაკისრებაზე [იხ. ტ. III, ს. ფ. 230-245, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2015 წლის 4 მაისის სასამართლო სხდომის ოქმი CD დისკი: 15:55:56-16:24:20].
33. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი აგებულ. დისპოზიციურობის პრინციპზე [სსსკ-ის მე-3 მუხლი: 1. მხარეები იწყებენ საქმის წარმოებას სასამართლოში, ამ კოდექსში ჩამოყალიბებული წესების შესაბამისად, სარჩელის ან განცხადების შეტანის გზით. ისინი განსაზღვრავენ დავის საგანს და თვითონვე იღებენ გადაწყვეტილებას სარჩელის (განცხადების) შეტანის შესახებ. 2. მხარეებს შეუძლ.თ საქმის წარმოება მორიგებით დაამთავრონ. მოსარჩელეს შეუძლია უარი თქვას სარჩელზე, ხოლო მოპასუხეს – ცნოს სარჩელი], რომელიც უზრუნველყოფს მხარეთა საპროცესო უფლებების ავტონომიურად განკარგვის შესაძლებლობას. მხარეები თავად განსაზღვრავენ მათ მიერ წარდგენილი მოთხოვნების ბედს. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ მოსარჩელე სსსკ-ის 83-ე მუხლის მე-2-მე-4 ნაწილებისა [2. მოსარჩელეს უფლება აქვს, საქმის წინასწარი სასამართლო განხილვისათვის მომზადების დამთავრებამდე შეცვალოს სარჩელის საფუძველი ან საგანი, შეავსოს სარჩელში მითითებული გარემოებები და მტკიცებულებები, გაადიდოს ან შეამციროს სასარჩელო მოთხოვნის ოდენობა, რის შესახებაც სასამართლომ უნდა აცნობოს მოპასუხეს. 3. საქმის წინასწარი სასამართლო განხილვისათვის მომზადების შემდეგ სარჩელის საფუძვლის ან საგნის შეცვლა დასაშვებია მხოლოდ მოპასუხის წინასწარი თანხმობით. ასეთი თანხმობის შემთხვევაში მოპასუხეს შეუძლია მოითხოვოს სასამართლო სხდომის გადადება სხვა დროისათვის. 4. სარჩელის შეცვლად არ ჩაითვლება მოსარჩელის მიერ სარჩელში მითითებული გარემოებების დაზუსტება, დაკონკრეტება და დამატება, აგრეთვე სასარჩელო მოთხოვნების ოდენობის შემცირება, ან ერთი ნივთის ნაცვლად მეორე ნივთის მიკუთვნება მისთვის, ანდა ამ ნივთის ღირებულების ანაზღაურება] და 381-ე მუხლის [დავის საგნის შეცვლა ან გადიდება, აგრეთვე შეგებებული სარჩელის შეტანა სააპელაციო სასამართლოში დაუშვებელ.] თანახმად, უფლებამოსილი იყო საქმის სააპელაციო ინსტანციაში განხილვის ეტაპზე შეემცირებინა სასარჩელო მოთხოვნა.
34. დისპოზიციურობის პრინციპის გამოხატულებაა სსსკ-ის 248-ე მუხლიც, რომლის თანახმად, სასამართლოს უფლება არა აქვს მიაკუთვნოს თავისი გადაწყვეტილებით მხარეს ის, რაც მას არ უთხოვია, ან იმაზე მეტი, ვიდრე ის მოითხოვდა. დასახელებული ნორმის საფუძველზე, სააპელაციო პალატას მოსარჩელის სააპელაციო საჩივრის განხილვისას უნდა ემსჯელა შემცირებული მოთხოვნის ფარგლებში და 36 768,9 ლარის ნაწილში პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება უნდა გაეუქმებინა, რაც მას არ გაუკეთებია.
35. ამრიგად, სააპელაციო პალატის მიერ საპროცესო სამართლის ნორმების დარღვევამ არსებითად იმოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე [სსსკ-ის 393.3 მუხლი: საპროცესო სამართლის ნორმების დარღვევა მხოლოდ მაშინ შეიძლება გახდეს გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველი, თუ ამ დარღვევის შედეგად საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილება იქნა გამოტანილი], რის გამოც, სააპელაციო პალატის განჩინება უნდა შეიცვალოს და მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს უძრავი ქონების სარემონტო-სარეკონსტრუქციო ხარჯის 114 258 ლარის (151 026,90 ლარი - 36768,9 ლარი) გადახდა.
36. რაც შეეხება კასატორის მოთხოვნას, რომ მოსარჩელეს სრულად ეთქვას უარი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე ანუ სარემონტო-სარეკონსტრუქციო ხარჯის ანაზღაურებაზე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორმა ვერ წარმოადგინა დასაბუთებული პრეტენზია აღნიშნულ საკითხთან დაკავშირებით. მართალია, სააპელაციო პალატის გასაჩივრებული განჩინების სამოტივაციო ნაწილი არ შეიცავს შესაბამის დასაბუთებას, თუმცა, სააპელაციო პალატის განჩინება სარემონტო-სარეკონსტრუქციო ხარჯის მოპასუხისთვის დაკისრების ნაწილში (შემცირებული მოთხოვნის ფარგლების გათვალისწინებით) არსებითად სწორია.
37. აღნიშნულ ნაწილში საკასაციო საჩივარი ძირითადად იმას ეფუძნება, რომ ობიექტის იჯარით გაცემამდე მისი ფუნქციონირება და დანიშნულებისამებრ გამოყენება შესაძლებელი იყო, რაც გამორიცხავდა ობიექტზე რემონტის ჩატარების აუცილებლობას და, შესაბამისად, მოსარჩელის მიერ ჩატარებული სარემონტო სამუშაოები განეკუთვნებოდა მიმდინარე რემონტის კატეგორიას. ამასთან, მოიჯარის მიერ იჯარის საგანზე გაწეული რემონტის ხარჯების ანაზღაურება მხარეთა შორის შეთანხმებით გათვალისწინებული არ იყო. კასატორი პრეტენზიას აცხადებს ასევე ექსპერტის მიერ სამუშაოთა შეფასებასთან დაკავშირებით (იხ. წინამდებარე გადაწყვეტილების 25.8.6. ქვეპუნქტი).
38. სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები [სსსკ-ის მე-4.1 მუხლი]. თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. ამ გარემოებათა დამტკიცება შეიძლება თვით მხარეთა (მესამე პირთა) ახსნა-განმარტებით, მოწმეთა ჩვენებით, ფაქტების კონსტატაციის მასალებით, წერილობითი თუ ნივთიერი მტკიცებულებებითა და ექსპერტთა დასკვნებით. საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით [სსსკ-ის 102-ე მუხლი].
39. ამრიგად, კანონით გათვალისწინებული შემთხვევების გარდა, რომელიც ადგენს მხარეთა შორის მტკიცების ტვირთის განაწილების სპეციფიკურ წესს, მოსარჩელეს ევალება სასარჩელო განცხადებაში ასახული ფაქტების მტკიცება, ხოლო მოპასუხე მოვალეა, სარჩელისაგან თავდაცვის მიზნით, ქმედითად უარყოს მოსარჩელის არგუმენტები, წარადგინოს იმგვარი მტკიცებულებები, რომლებიც გააქარწყლებს მოსარჩელის მიერ დასახელებულ ფაქტებს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მხოლოდ მოპასუხის ზეპირი განმარტება მოსარჩელის პოზიციას ვერ გადაწონის და მხარისათვის არახელსაყრელ მატერიალურ-სამართლებრივ შედეგს გამოიწვევს.
40. დადგენილ., რომ მოსარჩელემ იჯარით აღებულ სადავო უძრავ ქონებას სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაო ჩაუტარა. აღნიშნული სამუშაოების ღირებულების განსაზღვრის მიზნით, მოსარჩელეს წარმოდგენილი აქვს ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2011 წლის 8 აპრილის №004982-2011/03 დასკვნა, რომლის თანახმად, სადავო უძრავ ქონებაზე წარმოებული სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების საერთო ღირებულება შეადგენს 232 347,90 ლარს. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ მოპასუხე მხარეს საკუთარი პოზიციის დასასაბუთებლად რაიმე მტკიცებულება არ წარმოუდგენია და მისი პრეტენზია დასკვნაში ასახულ სამუშაოთა ღირებულებასთან დაკავშირებით ემყარება მხოლოდ მის ვარაუდებს, რასაც სასამართლო ვერ გაიზიარებს.
41. რაც შეეხება კასატორის პრეტენზიას, რომ მოსარჩელის მიერ ჩატარებული სარემონტო სამუშაოები განეკუთვნებოდა მიმდინარე რემონტის კატეგორიას, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ აღნიშნული საკითხის შეფასებას არსებითი მნიშვნელობა გააჩნია მოპასუხისთვის თანხის დაკისრების კანონიერების შემოწმების მხრივ, ვინაიდან, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, მიმდინარე რემონტის ხარჯების ანაზღაურება არ ევალება მეიჯარეს (გამქირავებელს) [სსკ-ის 548-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილები: 1. მიმდინარე რემონტის ჩატარება, ჩვეულებრივ, ევალება დამქირავებელს. მას არა აქვს საცხოვრებელი სადგომის გადაკეთების ან რეკონსტრუქციის უფლება გამქირავებლის თანხმობის გარეშე. 2. დამქირავებელი მოვალეა ეს სამუშაოები შეასრულოს საკუთარი ხარჯებით].
42. უპირველეს ყოვლისა, საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ განსახილველი დავა საიჯარო ხელშეკრულებიდან გამომდინარეობს, რომლის მიმართ ქირავნობის წესებიც გამოიყენება [სსკ-ის 581 მუხლი: 1. იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულ. მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზედაც. 2. იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581 – 606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული].
43. იჯარისა და ქირავნობის ხელშეკრულებათა სამართლებრივ ბუნებასთან მიმართებით, საკასაციო სასამართლომ განმარტა, რომ ქირავნობის დროს კონკრეტული, ინდივიდუალურად განსაზღვრული, მოუხმარებადი ნივთი გადაეცემა დამქირავებელს სარგებლობაში, ხოლო იჯარის შემთხვევაში გადაეცემა ქონება, რომელიც, არა მარტო ნივთებს, არამედ არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთესაც აერთიანებს [სსკ-ის 147-ე მუხლი], ანუ იმ მოთხოვნებსა და უფლებებს, რომლებიც მოიჯარეს მისცემს შესაძლებლობას, მიიღოს ნაყოფი (მატერიალური სარგებელი). იჯარის შემთხვევაში ნაყოფია ის შემოსავლები, რაც მეურნეობის სწორი გაძღოლის გზით მიიღება სამართლებრივი ურთიერთობის (იჯარის) საფუძველზე („იურიდიული ნაყოფი“) (იხ. სუსგ №ას-738-700-2015, 18 დეკემბერი, 2015 წელი).
44. აქვე, საკასაციო პალატა დამატებით მიუთითებს, რომ მხარეთა შორის წარმოშობილი ურთიერთობები არ რეგულირდება სსკ-ის 598-ე მუხლით [მეიჯარე ვალდებულ. მოიჯარეს აუნაზღაუროს საიჯარო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო ქონების მდგომარეობის (მათ შორის მიწის) გაუმჯობესებისათვის გაწეული კაპიტალური ხარჯები] და ამ მხრივ, კასატორის პრეტენზია გასაზიარებელ.. სსკ-ის 598-ე მუხლით წესრიგდება სა....ლო-სამეურნეო მიწის იჯარისას აუცილებელი კაპიტალური ხარჯების ანაზღაურების საკითხი. საქმის გარემოებებიდან გამომდინარე კი, მხარეთა შორის დადებული არ არის სა....ლო-სამეურნეო მიწის იჯარა. ამასთან, სამოქალაქო კოდექსში 598-ე მუხლი განთავსებულია სა....ლო-სამეურნეო მიწის იჯარის თავში და სსკ-ის 592.2 მუხლის თანახმად, სა....ლო-სამეურნეო მიწის იჯარაზე ვრცელდება იჯარის წესები, თუ სა....ლო-სამეურნეო მიწის იჯარისათვის სხვა რამ არ არის დადგენილი. ამდენად, სა....ლო-სამეურნეო მიწის იჯარით გათვალისწინებული სპეციალური წესები არ ვრცელდება იჯარის ნორმებზე.
45. დადგენილია, რომ 2008 წლის 1 ივნისს მეორე მოპასუხეს, მესამე მოპასუხესა და მოსარჩელეს შორის ზეპირი ფორმით დაიდო იჯარის ხელშეკრულება და მოსარჩელეს იჯარით გადაეცა სადავო უძრავი ქონება.
46. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2012 წლის 30 მაისის კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით დადგინდა, რომ: მხარეთა შეთანხმებით მოიჯარეს უძრავ ქონებაზე უნდა ჩაეტარებინა სარეკონსტრუქციო-სარემონტო სამუშაოები კომერციული საქმიანობის დაწყების მიზნით, რის შემდეგაც მხარეები წერილობით გააფორმებდნენ იჯარის ხელშეკრულებას; საიჯარო ქირის ოდენობა სარეკონსტრუქციო-სარემონტო სამუშაოების მიმდინარეობისას განისაზღვრა 2000 აშშ დოლარით; 2009 წლის 1 დეკემბერს მოიჯარემ დაასრულა აღნიშნული სამუშაოები და 8 დეკემბერს დაიწყო კომერციული საქმიანობა, თუმცა საიჯარო ხელშეკრულება წერილობით არ გაფორმებულა.
47. ამდენად, დადგენილია, რომ სარემონტო სამუშაოების ჩატარება შეთანხმებული იყო მხარეთა შორის. სადავოა შესასრულებელი სამუშაოების ფარგლები.
48. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილ ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2011 წლის 8 აპრილის №004982-2011/03 დასკვნაზე, რომელსაც თან ერთვის წარმოებულ სამუშაოთა ჩამონათვალი: არსებული ტიხრის დემონტაჟი I და II სართულებზე, მზიდი კედლის ნაწილობრივი დემონტაჟი ღიობის მოსაწყობად, არსებული იატაკის დემონტაჟი I და II სართულებზე, ქვიშა-ცემენტის ხსნარით იატაკის მოჭიმვა, კერამიკული ფილის დაგება იატაკზე, სახურავზე დათბუნების მოწყობა, არსებული მონოლითური გადახურვის ფილის დემონტაჟი და სხვ (იხ. ტ. I. ს.ფ. 114-123). ასევე საქმის მასალებშია ქ. თბილისის მერიის ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის უფროსის 2008 წლის 27 ოქტომბრის ბრძანება ქ. თბილისში, ..... ......, .......... ქ. №2-ში, მოქ. ლ.გ–ძის და ი.გ–ძის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე არსებული შენობის რეკონსტრუქციის მშენებლობის ნებართვის გაცემის შესახებ. მშენებლობის ეტაპებია: 5 სართულამდე შენობის სარეკონსტრუქციო სამუშაოების დასრულება, კეთილმოწყობის სამუშაოების დასრულება. მშენებლობის დამთავრების შემდეგ ობიექტი მიღებულ უნდა იქნას ექსპლუატაციაში კანონმდებლობით დადგენილი წესით (იხ. ტ. I, ს.ფ. 277).
49. დასახელებული დოკუმენტების შესწავლის შედეგად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ მოპასუხის პოზიცია სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების მიმდინარე რემონტად შეფასების თაობაზე უარყოფილ უნდა იქნას. გამომდინარე იქედან, რომ საიჯარო ობიექტს ისეთი სახის სამუშაოები ჩაუტარდა, რაც მშენებლობის ნებართვას საჭიროებდა, ცალსახაა, რომ აღნიშნული სამუშაოები სცდება ნივთით სარგებლობით გამოწვეული მიმდინარე რემონტის ფარგლებს.
50. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ აღნიშნულის შემდეგ უნდა შემოწმდეს სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ღირებულების მეიჯარისთვის დაკისრების კანონიერება სსკ-ის 545-ე მუხლის საფუძველზე, კერძოდ, წარმოადგენს იგი აუცილებელ თუ სხვა ხარჯებს [სსკ-ის 545-ე მუხლი: 1. გამქირავებელი ვალდებულ. დამქირავებელს აუნაზღაუროს ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯები. 2. სხვა ხარჯების ანაზღაურების ვალდებულება განისაზღვრება დავალების გარეშე სხვისი საქმეების შესრულების წესების შესაბამისად].
51. საიჯარო ხელშეკრულების თანახმად, მეიჯარე ვალდებულ. საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა. ეს ნიშნავს იმას, რომ ეს ქონება სარგებლობაში უნდა გადაეცეს მოსარგებლეს სარგებლობისათვის ვარგის მდგომარეობაში და იჯარის (ქირავნობის) მთელი დროის განმავლობაში მეიჯარემ (გამქირავებელმა) უნდა შეინარჩუნოს ნივთის ეს მდგომარეობა. აუცილებელი ხარჯების ინსტიტუტი იმ ხარჯებს გულისხმობს, რაც აუცილებელ. ნივთის ვარგისიანობის შენარჩუნებისათვის. იჯარის ხელშეკრულების შემთხვევაში ნივთის „ვარგისიანობა“ გულისხმობს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას (იხ. სუსგ №ას-648-616-2013, 2 ივნისი, 2014 წელი).
52. ნივთის ვარგისიანობა ანუ იჯარის ხელშეკრულების შემთხვევაში, ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა მოწმდება სსკ-ის 533-ე და 535-ე მუხლების მიხედვით. კერძოდ, გამქირავებელმა უნდა გადასცეს დამქირავებელს უფლებრივად და ნივთობრივად უნაკლო ნივთი [სსკ-ის 533-ე მუხლი], გაქირავებული ნივთი ნივთობრივად უნაკლოა, თუ მას აქვს დათქმული თვისებები. თუ ეს თვისებები არ არის დათქმული, მაშინ გაქირავებული ნივთი მიიჩნევა უნაკლოდ, თუ იგი ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის [სსკ-ის 535-ე მუხლი]. იმის გათვალისწინებით, რომ იჯარის ხელშეკრულება (განსხვავებით ქირავნობისაგან) ითვალისწინებს სამეურნეო დანიშნულებას, მაშინ, თუ ეს თვისებები არ არის დათქმული, იჯარით გაცემული (გაქირავებული) ნივთი მიიჩნევა უნაკლოდ, თუ ნივთი იძლევა ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას.
53. საქმის მასალებით არ არის დადგენილი, ხელშეკრულების მხარეები შეთანხმდნენ თუ არა ნივთის ხარისხზე, თვისებაზე. შეთანხმების შემთხვევაში ივარაუდება, რომ ნივთი ვარგისია და ზუსტად ნივთის ამ თვისების შენარჩუნების ვალდებულება ეკისრება მეიჯარეს. არც ის არის დადგენილი, იძლეოდა თუ არა საიჯარო ობიექტი ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას. აღნიშნულ საკითხთან დაკავშირებით, მხარეთა ახსნა-განმარტებები ურთიერთსაწინააღმდეგოა. კერძოდ, სარჩელის თანახმად, ობიექტი სამეწარმეო საქმიანობისთვის უვარგისი იყო, ხოლო, შესაგებლის მიხედვით, ობიექტი რემონტის გარეშეც ჩვეულებრივ შეძლებდა ფუნქციონირებას.
54. თუმცა, დადგენილ., რომ მხარეთა შორის სარემონტო სამუშაოების ჩატარება შეთანხმებული იყო. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ რემონტზე გაწეული ხარჯები წარმოადგენს სსკ-ის 545-ე მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებულ სხვა ხარჯებს. დასახელებული ნორმის თანახმად, სხვა ხარჯების ანაზღაურების ვალდებულება განისაზღვრება დავალების გარეშე სხვისი საქმეების შესრულების წესების შესაბამისად.
55. სსკ-ის 969-ე მუხლის თანახმად, პირი (შემსრულებელი), რომელიც დავალების ან სხვა საფუძვლის გარეშე ასრულებს სხვა პირის (მეპატრონის) საქმეებს, ვალდებულია შეასრულოს ისინი კეთილსინდისიერად. სსკ-ის 973-ე მუხლის მიხედვით, შემსრულებელს უფლება აქვს მოითხოვოს გაწეული ხარჯების ანაზღაურება, რომლებიც, საქმის გარემოებებიდან გამომდინარე, აუცილებლად იქნა მიჩნეული.
56. მოცემულ შემთხვევაში მოქმედებს და სასამართლოს მიერ შემოწმებას ექვემდებარება სსკ-ის 974-ე მუხლი [1. შემსრულებელს არ შეუძლ. მოითხოვოს გაწეული ხარჯების ანაზღაურება, თუ მის მიერ საქმეთა შესრულება ეწინააღმდეგება მეპატრონის ნებას ან არ შეესაბამება მის ინტერესებს. თუ შემსრულებელს შეეძლო სცოდნოდა ამის შესახებ, მაშინ იგი ვალდებულ. აანაზღაუროს შესრულებით გამოწვეული ზიანი. 2. ეს წესი არ მოქმედებს, თუ მეპატრონის ნება ეწინააღმდეგება კანონის ნორმებს]. საკასაციო პალატის განმარტებით, სხვა ხარჯების ანაზღაურებისას დავალების გარეშე სხვისი საქმეების შესრულების წესებზე მითითების ერთ-ერთი ძირითადი მიზანი სწორედ ისაა, რომ შემოწმდეს გაწეული სამუშაოს მიმართ მეპატრონის ნება და მისი ინტერესები.
57. როგორც ზემოთ აღინიშნა, სარემონტო სამუშაოების ჩატარება შეთანხმებული იყო მხარეთა შორის. უფრო მეტიც, სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოებზე მშენებლობის ნებართვა თავად მეპატრონეებმა აიღეს. განსახილველ შემთხვევაში ქ. თბილისში, ..... ......, .......... ქ. №2-ში, მოქ. ლ.გ–ძის და ი.გ–ძის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე არსებული შენობის რეკონსტრუქციის მშენებლობის ნებართვის გაცემის შესახებ ქ. თბილისის მერიის ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის უფროსის 2008 წლის 27 ოქტომბრის ბრძანებით დასტურდება, რომ დამკვეთებს წარმოადგენდნენ მოქ. ლ.გ–ძე (მესამე მოპასუხე) და ი. გ–ძე (მეორე მოპასუხე) (იხ. ტ. I, ს.ფ. 277).
58. ამასთან, ჩატარებული სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების შედეგად, საიჯარო ობიექტის ღირებულება გაიზარდა. ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2011 წლის 15 აპრილის №5-006881-203 დასკვნის თანახმად, სადავო უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება, 2008 წლის ზაფხულის მდგომარეობით, საორიენტაციოდ შეადგენდა 208 700 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში, ხოლო 2011 წლის აპრილის მდგომარეობით - 280 500 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში.
59. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების წარმოება დაიწყო მესაკუთრეთა ნებით და შედიოდა კიდეც მათ ინტერესებში. გამომდინარე აქედან, დაცულ. სსკ-ის 545.2 და 974-ე მუხლის მოთხოვნები და სსკ-ის 973-ე მუხლის შესაბამისად, უძრავი ქონების სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ხარჯები (შემცირებული მოთხოვნის ფარგლების გათვალისწინებით) უნდა დაეკისროს მოპასუხე მხარეს.
60. რაც შეეხება კასატორის პრეტენზიას ხელშეკრულებიდან გასვლისა და მოშლის ტერმინთა აღრევასთან მიმართებით, ასევე იმასთან დაკავშირებით, რომ არ არსებობდა გასვლის წინაპირობები, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორის პრეტენზია ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს და სარჩელი იჯარის ხელშეკრულების მოშლის მოთხოვნის ნაწილში უნდა დარჩეს განუხილველი.
61. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ხელშეკრულების დადების მომენტიდან მხარეები ვალდებულნი არიან შეუდგნენ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას. მათ არ შეუძლიათ ცალმხრივად თქვან უარი ნაკისრი ვალდებულების შესრულებაზე. ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულების მოთხოვნა მხარეების მხრიდან პირველადი მოთხოვნის ხასიათს ატარებს, რომლის შეუსრულებლობაც იწვევს მეორადი მოთხოვნის უფლების წარმოშობას. ამ უკანასკნელს კი მიეკუთვნება ხელშეკრულებიდან გასვლის მოთხოვნა. ხელშეკრულებიდან გასვლა გამოიყენება მხოლოდ კანონით (სსკ-ის 405-ე, 352-359-ე მუხლები) ან მხარეთა შეთანხმებით ზუსტად განსაზღვრულ შემთხვევებში. ხელშეკრულებიდან გასვლა (უარი ხელშეკრულებაზე) მონაწილეთა შორის ახალი ვალდებულების წარმოშობის საფუძველ.: მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებმა ერთმანეთს უნდა დაუბრუნონ (ორმხრივი რესტიტუცია) ანუ მხარეები ახდენენ ხელშეკრულების დადებამდე არსებული მდგომარეობის აღდგენას (შდრ. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი მესამე, გამომცემლობა „სამართალი“, თბილისი, 2001, გვ. 230-231).
62. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ გარეგნულად ხელშეკრულებიდან გასვლა (უარი ხელშეკრულებაზე) და ხელშეკრულების მოშლა (შეწყვეტა) ერთმანეთს ძალიან ემსგავსება ანუ ამ დროს ხდება სახელშეკრულებო ურთიერთობის დასრულება, თუმცა მათ შორის არსებობს მნიშვნელოვანი განსხვავებაც. მართალია, ხელშეკრულების მოშლა (შეწყვეტა), მიუხედავად მისი საფუძვლისა, იწვევს სახელშეკრულებო უფლებებისა და მოვალეობების შეწყვეტას, მაგრამ სამომავლოდ და არ იწვევს მხარეების მიერ უკვე მიღებულის უკან დაბრუნებას, ე.ი. პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენას. გრძელვადიანი ვალდებულებითი ურთიერთობების დროს ხელშეკრულების მოშლა (შეწყვეტა) ასრულებს ხელშეკრულებიდან გასვლის ფუნქციას, თუკი მოვალე არ ასრულებს მასზე დაკისრებულ მოვალეობებს, მაგრამ ეს იწვევს არა პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენას, არამედ სახელშეკრულებო ურთიერთობის დამთავრებას. პრაქტიკაში გარკვეულ სირთულეებთანაა დაკავშირებული ხელშეკრულებიდან გასვლის, ხელშეკრულებაზე უარის თქმის, ხელშეკრულების მოშლის და ხელშეკრულების შეწყვეტის ერთმანეთისაგან გამიჯვნა. ყოველი კონკრეტული შემთხვევის განხილვისას, სასამართლომ უნდა შეამოწმოს რასთან გვაქვს საქმე: ხელშეკრულების მოშლასთან (შეწყვეტასთან) თუ ხელშეკრულებიდან გასვლასთან (უარი ხელშეკრულებაზე) (შდრ. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი მესამე, გამომცემლობა „სამართალი“, თბილისი, 2001, გვ. 233-234).
63. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ იჯარის ურთიერთობიდან გამომდინარე შესაძლებელ. განხორციელდეს ხელშეკრულების მოშლა, რაც იწვევს სახელშეკრულებო უფლებებისა და მოვალეობების სამომავლოდ შეწყვეტას. შესაბამისად, სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოსარჩელემ აღძრა სარჩელი იჯარის ხელშეკრულების მოშლის თაობაზე. თუმცა, საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ აღნიშნულ მოთხოვნას არ სჭირდება სასამართლოს თანხმობა და მხარეს შეეძლო კანონით გათვალისწინებული შესაბამისი პირობების დაცვით განეხორციელებინა ხელშეკრულების მოშლის უფლება, რაც მას არ გაუკეთებია. საქმის მასალების შესწავლისა (იხ. წინამდებარე გადაწყვეტილების 25.8.2. ქვეპუნქტი) და მხარეთა პოზიციების ზეპირი მოსმენის შედეგად ცხადი გახდა, რომ მოსარჩელეს არ გაუთავისუფლებია მისთვის გადაცემული საიჯარო ობიექტი და დღემდე აგრძელებს მისით სარგებლობას. საიჯარო ურთიერთობის შესაწყვეტად კი აუცილებელ. ქონების მფლობელობის მიტოვება.
64. სსსკ-ის 180-ე მუხლის თანახმად, სარჩელი შეიძლება აღიძრას უფლებისა თუ სამართლებრივი ურთიერთობების არსებობა-არარსებობის დადგენის, დოკუმენტების ნამდვილობის აღიარების ან დოკუმენტების სიყალბის დადგენის შესახებ, თუ მოსარჩელეს აქვს იმის იურიდიული ინტერესი, რომ ასეთი აღიარება სასამართლოს გადაწყვეტილებით მოხდეს.
65. მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელის მიერ აღძრული აღიარებითი სარჩელი სასამართლოს განსახილველად არ უნდა მიეღო, რადგანაც ის არ პასუხობდა სსსკ-ის 178-ე მუხლის მოთხოვნებს [სსსკ-ის 178.1 მუხლის „ლ“ ქვეპუნქტის თანახმად, სარჩელში უნდა აღინიშნოს ამ კოდექსის 180-ე მუხლით გათვალისწინებული იურიდიული ინტერესი, თუ აღძრულ. აღიარებითი სარჩელი].
66. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდი პალატის განმარტებით, იურიდიული ინტერესი არის ის ფაქტობრივი და სამართლებრივი შედეგი, რომლის მიღწევასაც ცდილობს მხარე აღიარებითი სარჩელის დაკმაყოფილებით. აღიარებითი სარჩელის მიმართ ნამდვილი იურიდიული ინტერესის არარსებობა არათუ სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის, არამედ სარჩელის წარმოებაში მიღებაზე უარის თქმის საფუძველსაც კი წარმოადგენს. დავის მიმართ იურიდიული ინტერესის არსებობის შემოწმება განეკუთვნება სამართლის საკითხს, შესაბამისად, ვიდრე საქმის განმხილველი სასამართლო სარჩელის საფუძვლიანობას შეამოწმებს, მნიშვნელოვანია, შეფასდეს, აქვს თუ არა მოსარჩელეს ნამდვილი იურიდიული ინტერესი დავის მიმართ და უზრუნველყოფს თუ არა მოსარჩელის მოთხოვნა ამ ინტერესის დაკმაყოფილებას. დიდი პალატა მიუთითებს, რომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 180-ე მუხლი ადგენს აღიარებითი სარჩელის იურიდიული ინტერესის განმსაზღვრელ კრიტერიუმებს, კერძოდ: ა) მოსარჩელეს უნდა ედავებოდნენ უფლებაში; ბ) დავის არსებობა უნდა ქმნიდეს მოსარჩელის უფლების მომავალში დარღვევის რეალურ საშიშროებას; გ) აღიარებითი სარჩელის გადაწყვეტა დავის გადაწყვეტის საუკეთესო საშუალება უნდა იყოს, კერძოდ, გადაწყვეტილების შედეგად სრულად გარკვეული შედეგი უნდა დგებოდეს მხარისათვის, აღიარებითი სარჩელის დაკმაყოფილება უნდა ქმნიდეს იმ უფლებისა თუ ურთიერთობის განსაზღვრულობას, რაც მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის წარმოშობილი დავის გამო ირღვევა (იხ.საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდი პალატის განჩინება საქმეზე №ას-121-117-2016; 2016 წლის 17 მარტი).
67. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდი პალატა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 180-ე მუხლის განმარტების შედეგად აღნიშნავს, რომ აღიარებითი სარჩელის დაკმაყოფილებით, მოსარჩელემ უნდა განახორციელოს კონკრეტული უფლება და ამ უფლების განხორციელება დაკავშირებული უნდა იყოს უშუალოდ აღიარებითი სარჩელით მოთხოვნილი უფლების აღიარებასთან. სხვა საკითხია იურიდიული შედეგის არსებობის ან არარსებობის დადგენის სურვილი. იურიდიული ინტერესის არსებობის დადგენისათვის უპირატესად უნდა გაირკვეს, გაუმჯობესდება თუ არა მოსარჩელის სამართლებრივი მდგომარეობა მისი აღიარებითი მოთხოვნის დაკმაყოფილების შემთხვევაში (იხ.საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდი პალატის განჩინება საქმეზე №ას-121-117-2016; 2016 წლის 17 მარტი).
68. „ადამიანის უფლებათა და თავისუფლებათა დაცვის“ ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლით აღიარებულია სამართლიანი სასამართლოს პრინციპი. კონვენციის აღნიშნული დათქმა, ევროსასამართლოს პრეცედენტული პრაქტიკის თანახმად, ექვემდებარება ფართო განმარტებას და თავის თავში არა მხოლოდ საქმის მიუკერძოებელ განხილვას, არამედ სამართლ.ნ გადაწყვეტასაც მოიცავს, რაც თავისთავად მიანიშნებს იმაზე, რომ მართლმსაჯულების განხორციელება არ უნდა ატარებდეს ფორმალურ ხასიათს, არამედ, სამართალწარმოების მიზანი დარღვეული უფლების ეფექტიან და რეალურ დაცვაზეა ორიენტირებული, რაც ეროვნული სასამართლოს მიერ საკითხის ამომწურავ გადაწყვეტაზე მიანიშნებს და არა ფორმალური ხასიათის სამართალწარმოებაზე, რომელსაც დავის აღმოფხვრა არ მოჰყვება შედეგად.
69. მოცემულ შემთხვევაში, აღიარებითი სარჩელით სადავოდ გამხდარი საკითხი ვერ გამოიწვევს მოსარჩელის მიზნის მიღწევას. ხელშეკრულების მხარეებმა საიჯარო ურთიერთობა თავად უნდა დაასრულონ. მოსარჩელემ უნდა შეწყვიტოს სადავო საიჯარო ობიექტით სარგებლობა. მოიჯარის მიერ ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ, შესაძლებელ. სასამართლოში აღიძრას მესაკუთრის (მეიჯარის) სარჩელი მოშლის კანონიერების თაობაზე. ხოლო, თუ მოსარჩელის ინტერესს მოცემულ დავაში სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ღირებულების ანაზღაურება წარმოადგენდა, აღნიშნული მოთხოვნა ხელშეკრულების მოშლის გარეშეც ექვემდებარება დაკმაყოფილებას.
70. სსსკ-ის 187.2 მუხლის მეორე წინადადების თანახმად, თუ სარჩელის მიღებაზე უარის თქმის საფუძველი გამოვლინდება ამ სარჩელის წარმოებაში მიღების შემდეგ, მაშინ იმის მიხედვით, თუ როგორია ეს საფუძველი, სასამართლო შეწყვეტს საქმის წარმოებას ან სარჩელს განუხილველად დატოვებს (ამ კოდექსის 272-ე და 275-ე მუხლები).
71. საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სარჩელი ამ ნაწილში განუხილველად უნდა დარჩენილიყო საქმისწარმოების პირველივე ეტაპზე. შესაბამისად, არსებობს სააპელაციო სასამართლოს განჩინების (რომლითაც უცვლელად იქნა დატოვებული პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება) გაუქმების სსსკ-ის 393.3 მუხლით გათვალისწინებული საფუძველი, რამდენადაც საპროცესო სამართლის ნორმების დარღვევის შედეგად საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილება იქნა გამოტანილი.
72. საკასაციო სასამართლო თვითონ მიიღებს გადაწყვეტილებას საქმეზე, თუ არ არსებობს ამ კოდექსის 412-ე მუხლით გათვალისწინებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქმის სააპელაციო სასამართლოში ხელახლა განსახილველად დაბრუნების საფუძვლები [სსსკ-ის 411-ე მუხლი]. ვინაიდან, მოცემულ შემთხვევაში არ არსებობს ამგვარი საფუძვლები და არ არის საჭირო მტკიცებულებათა დამატებითი გამოკვლევა, საკასაციო პალატა უფლებამოსილ. თვითონ მიიღოს გადაწყვეტილება.
73. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ და გასაჩივრებული განჩინების სარეზოლუციო ნაწილის პირველი, მე-2 და მე-3 პუნქტების შეცვლით მიღებულ უნდა იქნას ახალი გადაწყვეტილება, სარჩელი მოსარჩელესა და პირველ მოპასუხეს შორის 2008 წლის 1 ივნისს ზეპირი სახით დადებული იჯარის ხელშეკრულების მოშლის მოთხოვნის ნაწილში უნდა დარჩეს განუხილველი, ხოლო სარჩელი პირველი მოპასუხისათვის უძრავი ქონების სარემონტო-სარეკონსტრუქციო ხარჯის დაკისრების შესახებ უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ და პირველ მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს 114 258 ლარის გადახდა.
74. იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. თუ სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, მაშინ ამ მუხლში აღნიშნული თანხა მოსარჩელეს მიეკუთვნება სარჩელის იმ მოთხოვნის პროპორციულად, რომელიც სასამართლოს გადაწყვეტილებით იქნა დაკმაყოფილებული, ხოლო მოპასუხეს – სარჩელის მოთხოვნის იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელზედაც მოსარჩელეს უარი ეთქვა [სსსკ-ის 53.1 მუხლი]. თუ სააპელაციო ან საკასაციო სასამართლო შეცვლის გადაწყვეტილებას ან გამოიტანს ახალ გადაწყვეტილებას, იგი შესაბამისად შეცვლის სასამართლო ხარჯების განაწილებასაც [სსსკ-ის 53.3 მუხლი].
75. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ პირველ მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს ამ უკანასკნელის მიერ სარჩელზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის ნაწილის, 798,90 ლარის გადახდა, ხოლო სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ - სააპელაციო სასამართლოს 2014 წლის 22 ივლისისა და საკასაციო სასამართლოს 2017 წლის 13 ოქტომბრის განჩინებებით გადავადებული სახელმწიფო ბაჟის 11 000 ლარის გადახდა.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 187.2, 411-ე მუხლებით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა

1. ვ.ი–ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;
2. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 20 ივნისის განჩინების სარეზოლუციო ნაწილების პირველი, მე-2 და მე-3 პუნქტების შეცვლით მიღებულ იქნას ახალი გადაწყვეტილება;
3. ვ.გ–ის სარჩელი ვ.გ–სა და ვ.ი–ს შორის 2008 წლის 1 ივნისს ზეპირი სახით დადებული იჯარის ხელშეკრულების მოშლის მოთხოვნის ნაწილში დარჩეს განუხილველი;
4. ვ.გ–ის სარჩელი ვ.ი–ისათვის უძრავი ქონების სარემონტო-სარეკონსტრუქციო ხარჯის დაკისრების შესახებ დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ და ვ.ი–ს ვ.გ–ის სასარგებლოდ დაეკისროს 114 258 ლარის გადახდა;
5. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 20 ივნისის განჩინება დანარჩენ ნაწილში დარჩეს უცვლელი;
6. ვ.ი–ს (პ/ნ: ......) ვ.გ–ის (პ/ნ: .....) სასარგებლოდ დაეკისროს ამ უკანასკნელის მიერ სარჩელზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის ნაწილის, 798.90 ლარის გადახდა;
7. ვ.ი–ს (პ/ნ:.....) სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ (ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150) დაეკისროს სააპელაციო სასამართლოს 2014 წლის 22 ივლისისა და საკასაციო სასამართლოს 2017 წლის 13 ოქტომბრის განჩინებებით გადავადებული სახელმწიფო ბაჟის 11 000 ლარის გადახდა;
8. საკასაციო პალატის გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.



თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური


მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი


ბ. ალავიძე