ბს-502-431-კ-04 7 ოქტომბერი, 2004 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციული და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: ნ. სხირტლაძე (თავმჯდომარე),

ნ. კლარჯეიშვილი,

ი. ლეგაშვილი

დავის საგანი: ბინის პრივატიზაციის ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანა. საჯარო რეესტრის ჩანაწერის გაუქმება, სხვისი მფლობელობიდან ბინის გამოთხოვა.

აღწერილობითი ნაწილი:

ო. და მ. ჯ-ებმა სარჩელი აღძრეს გლდანი-ნაძალადევის რაიონულ სასამართლოში მოპასუხეების: რ. ჯ-ის, დ. ფ-ის, მესამე პირის გ. ძ-ის მიმართ და მოითხოვეს პრივატიზაციის ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანა, ბინის გამოთხოვა და საჯარო რეესტრის ჩანაწერების გაუქმება. მოსარჩელეებმა აღნიშნეს, რომ ო. ჯ-ს 1972 წელს სახელმწიფომ გამოუყო სამოთახიანი ბინა მდებარე ..... ბინაზე გაცემულ ორდერში აღნიშნული იყვნენ ო. ჯ-ი, მეუღლე- მედეა, შვილები _ რ. და მ. ჯ-ები. მოსარჩელეებმა მიუთითეს, რომ ბინაში ჩაწერილები იყვნენ 1972 წლიდან, ხოლო რ. ჯ-ი, მეუღლესთან და ორ არასრულწლოვან შვილთან ერთად შესაბამისად 1985, 1987, 1989 და 1990 წლიდან. ოჯახის წევრთა მოლაპარაკების შედეგად რ. ჯ-მა ნაძალადევის რაიონის მე-10 საბინაო-საექსპლოატაციო უბანთან 24.12.92წ. დადო ხელშეკრულება ბინის პრივატიზაციის შესახებ, რაც 28.12.92წ. რეგისტრირებულ იქნა ტექინვენტარიზაციის ბიუროში, ხოლო საჯარო რეესტრის ჩამოყალიბების შემდეგ, 15.06.2000წ. საჯარო რეესტრში. მოსარჩელეებისათვის მოგვიანებით გახდა ცნობილი, რომ 14.06.2000წ., მათი თანხმობის გარეშე, რ. ჯ-სა და დ. ფ-ეს შორის დაიდო იპოთეკის ხელშეკრულება სესხის უზრუნველსაყოფად. გლდანი-ნაძალადევის რაიონული სასამართლოს 21.02.01წ. გადაწყვეტილებით რ. ჯ-ს დაეკისრა დ. ფ-ისათვის 3080 აშშ დოლარის გადახდა. თანხის გადაუხდელობის გამო ბინა გატანილ იქნა აუქციონზე, ბინა აუქციონზე თვით კრედიტორმა შეიძინა. გლდანი-ნაძალადევის რაიონული სასამართლოს 03.10.01წ. გადაწყვეტილებით რ. ჯ-ი და მისი ოჯახი გამოსახლდნენ ბინიდან. 07.02.02წ. დ. ფ-ემ ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე ბინა გაასხვისა მესამე პირზე _ გ. ძ-ეზე, 14.02.02წ. ბინა ამ უკანასკნელის სახელზე აღირიცხა. მოსარჩელეები აღნიშნავდნენ, რომ შვილის მოქმედებით შეილახა მათი, როგორც ბინის თანამესაკუთრეთა უფლებები, რადგან პრივატიზაციის ხელშეკრულების ძალით ბინა წარმოადგენდა მათ საერთო საკუთრებას. აღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელეებმა მოითხოვეს პრივატიზების ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანა, რ. ჯ-ის, დ. ფ-ის და გ. ძ-ის სახელზე საჯარო რეესტრის ჩანაწერების გაუქმება, სადავო ბინის გ. ძ-ის მფლობელობიდან გამოთხოვა და ო. ჯ-ის სახელზე აღრიცხვა.

გლდანი-ნაძალადევის რაიონული სასამართლოს 18.06.02წ. გადაწყვეტილებით ო. და მ. ჯ-ების სარჩელი დაკმაყოფილდა. სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ რ. ჯ-ის მიერ ბინის იპოთეკით დატვირთვისას ნოტარიუსთან წარდგენილ იქნა არასწორი ცნობა-დახასიათება, რამაც განაპირობა თანამესაკუთრეთა თანხმობის გარეშე მისი გასხვისება. აღნიშნული გარემოება მიჩნაულ იქნა საკმარის საფუძვლად 24.12.92წ. პრივატიზაციის ხელშეკრულებაში ცვლილებების შესატანად, ბინის მოსარჩელე ო. ჯ-ის საკუთრებაში გადასაცემად, საჯარო რეესტრის 05.06.2000წ., 01.08.01წ. და 14.02.02წ. ჩანაწერების გასაუქმებლად. რაიონული სასამართლოს იმავე გადაწყვეტილებით საჯარო რეესტრს დაევალა ბინის ო. ჯ-ის სახელზე აღრიცხვა, ხოლო გ. ძ-ეს დაევალა ბინის გამოთავისუფლება.

რაიონული სასამართლოს 18.06.02წ. გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გასაჩივრდა გ. ძ-ის მიერ, რომელმაც მოითხოვა გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა. თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 10.12.03წ. გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა, გლდანი-ნაძალადევის რაიონული სასამართლოს 18.06.02წ. გადაწყვეტილების გაუქმებით მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, ო. და მ. ჯ-ების სასარჩელო მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა. სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვისას საქმის მასამე პირად ჩაბმული იქნა გლდანი-ნაძალადევის რაიონის გამგეობა, გ. ძ-ე საქმეში მოპასუხედ ჩერთო. სააპელაიცო სასამართლომ აღნიშნა, რომ პრივატიზების ხელშეკრულებით ბინის რ. ჯ-ის სახელზე აღრიცხვის მიუხედავად მასზე საკუთრების უფლებას თანაბარწილად ინარჩუნებენ პრივატიზების დროისათვის ბინაში ცხოვრების უფლების მქონე სრულწლოვანი წევრები, რომლებიც ამ ბინის თანამესაკუთრეები იყვნენ. პალატამ მიუთითა, რომ იპოთეკით დატვირთვისას დაირღვა “ნოტარიუსის მიერ სანოტარო მოქმედების შესრულების შესახებ" ინსტრუქციის 39-ე პუნქტის მოთხოვნები, რომლის მიხედვითაც 1997წ. 25 ნოემბრამდე პრივატიზებული ბინის გასხვისებისას გამოითხოვება პრივატიზაციის მომენტში ბინაზე უფლების მქონე ოჯახის ყველა სრულწლოვანი წევრის თანხმობა. ბინის იპოთეკით დატთვირთვას რ. ჯ-ის მიერ საბინაო-საექსპლუატაციო კანტორიდან წარმოდგენილ იქნა 09.05.2000წ. ცნობა საბინაო პირობების შემოწმების შესახებ, რომლის მიხედვითაც ბინაში ირიცხებოდა თვითონ მეუღლესთან ერთად, უკანასკნელის თანხმობით ბინა დაიტვირთა იპოთეკით. დანარჩენი თანამესაკუთრეების თანხმობა გამოთხოვილი არ ყოფილა, რითაც დაიღრვა დანარჩენი თანამესაკუთრეების უფლებები და სადავო ბინის მათი კუთვნილი წილი ჯერ დაიტვირთა იპოთეკით, ხოლო შემდეგ გასხვისდა მათი თანხმობის გარეშე. მოსარჩელეებს სადავოდ არ გაუხდია არც იპოთეკის ხელშეკრულება და არც იძულებითი აუქციონის შედეგები, რომელთა საფუძველზე დ. ფ-ე სადავო ბინის მესაკუთრე გახდა. სააპელაციო პალატამ დ. ფ-ე კეთილსინდისიერ შემძენად მიიჩნია. კეთილსინდისიერი შემძენისაგან განსხვავებით ბინის ყოფილ თანამესაკუთრეებს ჰქონდათ შესაძლებლობა საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის გზით დაეცვათ თავიანთი უფლებები ხელყოფისაგან.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გასაჩივრდა ო. და მ. ჯ-ების მიერ, რომლებმაც მოითხოვეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებით ახალი გადაწყვეტილების მიღება, მათი სარჩელის დაკმაყოფილება. კასატორები აღნიშნავენ, რომ სააპელაციო პალატამ აღიარა სადავო ბინაზე მ. და ო. ჯ-ების კანონიერი უფლებების შელახვა, მიუხედავად ამისა სასამართლომ გვერდი აუარა სსკ-ის 173-ე მუხლის მოთხოვნებს, გაყალბებული ფორმა ¹1-ის მიმართ არ გამოიყენა სსკ-ის 137-ე მუხლის მე-5 ნაწილის მოთხოვნები, სსკ-ის მე-5 და მე-6 მუხლების დარღვევით სასამართლომ იმსჯელა კანონმდებლობაზე და არ გამოიყენა იგი. კოლეგიამ არ გაითვალისწინა ის გარემოება, რომ დ. ფ-ის მიერ გ. ძ-ეზე ბინის გასხვისება მოხდა სასამართლოში დავის მიმდინარეობის დროს.

სააპელაიცო პალატის სხდომაზე კასატორების წარმომადგენელმა მხარი დაუჭირა საკასაციო საჩივარს და ითხოვა მისი დაკმაყოფილება, მოწინააღმდეგე მხარე _ დ. ფ-ემ და გ. ძ-ის წარმომადგენელმა საკასაციო საჩივარში მოყვანილი მოსაზრებები არ გაიზიარეს და ითხოვეს სააპელაციო პალატის გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვება. საქმეში მესამე პირად ჩაბმული გლდანი-ნაძალადევის რაიონის გამგეობას შესაგებელი არ წარმოუდგენია, წარმომადგენელი სხდომაზე არ გამოცხადებულა.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლო საქმის მსაალების და საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლის, მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენის და გასაჩიურებული გადაწყვეტილების კანონიერების შემოწმების შედეგად თვლის, რომ საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქმეზე დადგენილად არის ცნობილი, რომ სადავო ბინა მდებარე ქ. თბილისში, ..... 06.04.72წ. ¹001548 ორდერის საფუძველზე გაიცა ო. ჯ-ის ოჯახზე, რომელიც შედგებოდა ოთხი სულისაგან: თვითონ, მეუღლე და ორი შვილი. ძირითადი დამქირავებელი ო. ჯ-ი იყო. ოჯახის წევრთა თანხმობის შედეგად რ. ჯ-მა ნაძალადევის რაიონის მე-10 საბინაო-საექსპლოატაციო უბანთან 24.12.92წ. დადო ხელშეკრულება ბინის პრივატიზაციის შესახებ, რაც 28.12.92წ. რეგისტრირებული იქნა ტექინვენტარიზაციის ბიუროში, ხოლო საჯარო რეესტრის ჩამოყალიბების შემდეგ, 15.06.2000წ. საჯარო რეესტრში. 14.06.2000წ. რ. ჯ-სა და დ. ფ-ეს შორის დაიდო პროცენტიანი სესხის ხელშეკრულება, სესხის ხელშეკრულების უზრუნველსაყოფად სადავო ბინა დაიტვირთა იპოთეკით. გლდანი-ნაძალადევის რაიონული სასამართლოს 21.02.01წ. გადაწყვეტილებით, სესხის გადაუხდელობის გამო, რ. ჯ-ს დ. ფ-ის სასარგებლოდ დაეკისრა 3080 აშშ დოლარის გადახდა. თანხის გადაუხდელობის გამო 20.07.01წ. მოხდა იპოთეკით დატვირთული ბინის რეალიზაცია იძულებითი აუქციონის წესით, აუქციონზე ბინა თვით კრედიტორის მიერ იქნა შეძენილი, სააღსრულებო ბიუროს 24.07.01წ. განკარგულების საფუძველზე 01.08.01წ. ბინა დ. ფ-ის სახელზე აღირიცხა საჯარო რეესტრში. გლდანი-ნაძალადევის რაიონული სასამართლოს 03.10.01წ. გადაწყვეტილებით რ. ჯ-ი და მასთან ერთად მცხოვრები პირები გამოსახლდნენ ბინიდან. დ. ფ-ესა და გ. ძ-ეს შორის 07.02.02წ. დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით ბინა საჯარო რეესტრში ამ უკანასკნელის სახელზე 14.02.02წ. აღირიცხა.

საქმეზე დადგენილად არის ცნობილი, რომ “საქართველოს რესპუბლიკაში ბინის პრივატიზაციის (უსასყიდლოდ გადაცემის) შესახებ" მინისტრთა კაბინეტის 01.02.92წ. ¹107 დადგენილების მოთხოვნათა დაცვით, ოჯახის წევრების შეთანხმებით, ბინის უსასყიდლოდ გადაცემის შესახებ ხელშეკრულება ნაძალადევის რაიონის ¹10 საბინაო-საექსპლოატაციო უბანთან დაიდო რ. ჯ-ის მიერ, ხელშეკრულება 24.12.92წ. დადასტურდა სანოტარო წესით და 28.12.92წ. რ. ჯ-ის სახელზე რეგისტრაციაში გატარდა ტექინვენტარიზაციის ბიუროში. კასატორებს სადავო ბინაზე თავიანთი უფლება რეგისტრაციაში არ გაუტარებიათ, მათ არც ბინის აღრიცხვის მომენტში და არც შემდგომ პრეტენზია არ განუცხადებიათ ბინის ტექაღრიცხვის ბიუროში რ. ჯ-ის სახელზე რეგისტრაციის გამო, კასატორებს არ შეუტანით საჩივარი რეესტრის მონაცემების უზუსტობის და ჩანაწერის შეცვლის შესახებ. ამდენად, კასატორებმა თავიანთი უფლება საჯარო რეესტრში ბინის აღრიცხვის და აღნიშნულიდან გამომდინარე სამართლებრივი შედეგებით სარგებლობის უფლება, კერძოდ ქონების განკარგვის უფლება დაუთმეს შვილს. საჯარო რეესტრი წარმოადგენს არა უბრალოდ უფლების ფიქსაციის, არამედ ამ უფლების შექმნის საფუძველს, უფლების წარმოშობის პროცესის დამაგვირგვინებელ სტადიას. უძრავ ქონებაზე თანასაკუთრების უფლება წარმოიშობა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ, წინააღმდეგ შემთზვევაში მესამე პირების მიმართ რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად. სსსკ-ის 185-ე მუხლის მიხედვით, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. საკასაციო პალატა ეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას იმის შესახებ, რომ დ. ფ-ე კეთილსინდისიერი შემძენია, ვინაიდან იპოთეკის ხელშეკრულების დადების დროისათვის სადავო ბინის მესაკუთრედ აღრიცხული იყო რ. ჯ-ი, ფორმა ¹1-ში მითითებულმა მისმა მეუღლემ თანხმობა განაცხადა ბინის იპოთეკით დატვირთვაზე. ტექინვენტარიზაციის ბიუროში, ფორმა ¹1-ში, საჯარო რეესტრში არ იყო ასახული კასატორების უფლება სადავო ბინაზე, შესაბამისად არსებობდა ყველა პირობა საიმისოდ, რომ კრედიტორს ევარაუდა რ. ჯ-ის მიერ ვალდებულების კეთილსინდისიერი განხორციელება. სკ-ის 312-ე მუხლის მიხედვით, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სიზუსტის პრეზუმფცია ხელს უწყობს სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას, იგი მნიშვნელოვანი გარანტიაა სამოქალაქო ბრუნვაში დამკვიდრებული ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპის დაცვისათვის. საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო პალატის მოსაზრებას იმის შესახებ, რომ კეთილსინდისიერი შემძენისაგან განსხვავებით, კასატორებს კანონმდებლობით დადგენილი წესით ჰქონდათ საშუალება საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის გზით დაეცვათ თავიანთი უფლებები ხელყოფისაგან. ამდენად, მართებულია კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესებისათვის პრიორიტეტის მინიჭება, ვინაიდან ო. და მ. ჯ-ებს არაფერი მოუმოქმედებიათ მათი საკუთრების უფლების კანონით დადგენილი წესით გაფორმებისათვის (საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის).

საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილების საფუძველს არ ქმნის ის გარემოება, რომ რ. ჯ-ის მიერ წარმოდგენილი ფორმა ¹1-ში არ იყო ასახული ყველა თანამესაკუთრე. ფორმა ¹1 საფუძვლად დაედო ბინის იპოთეკით დატვირთვას. დ. ფ-ე, ხოლო შემდგომში გ. ძ-ე, რომლის მფლობელობიდან სადავო ბინის გამოთხოვას ითხოვენ კასატორები, ბინის მესაკუთრე გახდა რ. ჯ-სა და დ. ფ-ეს შორის დადებული იპოთეკის ხელშეკრულების და 20.07.01წ. ჩატარებული იძულებითი აუქციონის შედეგად. კასატორებს სადავოდ არ გაუხდიათ იპოთეკის ხელშეკრულება და იძულებითი აუქციონის შედეგები, ო. და მ. ჯ-ების ვინდიკაციური სარჩელი ეხებოდა ქონების გამოთხოვას და არა იპოთეკის ხელშეკრულების და იძულებითი აუქციონის შედეგების ბათილად ცნობას, ამდენად უსაფუძვლოა საკასაციო საჩივარში მოყვანილი მოსაზრება იმის შესახებ, რომ სასამართლომ არ გაითვალისწინა სსკ-ის 137-ე მუხლის მოთხოვნები.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა თვლის, რომ არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილების საფუძველი. სსკ-ის 47-ე მუხლის საფუძველზე საკასაციო პალატა ათავისუფლებს კასატორებს სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა ადმინისტრაციული საპრცოესო კოდექსის I-ლი მუხლის მე-2 ნაწილით, სსკ-ის 390-ე, 399-ე, 410-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. ო. და მ. ჯ-ების საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფიფლდეს. უცვლელად დარჩეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა პალატის 10.12.03წ. გადაწყვეტილება;

2. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.