ბს-363-360(კ-11) 27 ოქტომბერი, 2011 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

თავმჯდომარე მაია ვაჩაძე (მომხსენებელი)

მოსამართლეები: ლევან მურუსიძე

პაატა სილაგაძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოპასუხე) _ საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველო

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელე) _ ნ. მ-ე

გასაჩივრებული განჩინება _ თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2011 წლის 25 იანვრის განჩინება

სარჩელის საგანი _ ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა და ქმედების განხორციელების დავალდებულება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

2010 წლის 9 აგვისტოს ნ. მ-მ სასარჩელო განცხადებით მიმართა გორის რაიონულ სასამართლოს, მოპასუხის – შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს მიმართ.

მოსარჩელის განმარტებით, მან «სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის პრივატიზების შესახებ» საქართველოს კანონის შესაბამისად, 2007 წლის 16 მაისს შეიძინა ორი მიწის ნაკვეთი, რომლებიც მანამდე მოსარჩელეს იჯარით ჰქონდა აღებული. მოქმედი წესის შესაბამისად, უძრავი ქონების შეძენის ოქმები და იპოთეკის ხელშეკრულებები მოსარჩელემ მეორე დღესვე წარუდგინა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ხაშურის სარეგისტრაციო სამსახურს, რომელმაც სარეგისტრაციო პროცედურების ჩატარების შემდეგ, მოსარჩელეს გადასცა ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან. მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ ამონაწერებში განაცხადების რეგისტრაციის თარიღად მითითებულია 2007 წლის 17 მაისი, ხოლო უფლების რეგისტრაციის თარიღად _ 2007 წლის 23 მაისი.

მოსარჩელემ მიუთითა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების მიხედვით, იგი ვალდებული იყო ყოველწლიურად გადაეხადა მიწის პრივატიზების ფასის სულ მცირე 10%, რაც მოსარჩელის მიერ 2008-2009 წლებში შესრულდა. ამავე ხელშეკრულების 11.2. პუნქტის თანახმად, ხელშეკრულება წყდება, თუ უძრავი ნივთის შემძენი ერთი წლის განმავლობაში გადაიხდის უძრავი ნივთის ნასყიდობის ფასის 50%-ს ან 1-დან 3 წლამდე უძრავი ნივთის ნასყიდობის ფასის 70%-ს. მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ მან შეაგროვა საჭირო თანხა (629 ლარი) და გადაიხადა, რითაც შეასრულა ხელშეკრულების ზემოაღნიშნული პირობა – 3 წელიწადში უძრავი ნივთის ნასყიდობის ფასის 70%-ის დაფარვის შესახებ.

მოსარჩელის განმარტებით, მოპასუხე - შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველომ უარი განაცხადა 11.2. პუნქტის შესაბამისად შეეწყვიტა იპოთეკის ხელშეკრულება. სამხარეო სამმართველოს აზრით, მოსარჩელის მიერ სარეგისტრაციო სამსახურში განცხადების წარდგენის დროისათვის მოქმედი კანონის მიხედვით, უფლების რეგისტრაციის თარიღად განაცხადის რეგისტრაციის თარიღი ითვლებოდა, ე.ი. სამწლიანი ვადა უნდა აითვალოს 2007 წლის 17 მაისიდან, ხოლო რადგან მოსარჩელემ თანხა 2010 წლის 18 მაისს გადაიხადა (ე.ი. ერთი დღე გადააცილა სამწლიან ვადას), ვერ შეასრულა ხელშეკრულების პირობა.

მოსარჩელის მოსაზრებით, უკანონოა სამხარეო სამმართველოს გადაწყვეტილება იპოთეკის ხელშეკრულების შეწყვეტაზე უარის თქმის შესახებ, ვინაიდან, მართალია «უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ» საქართველოს კანონის თავდაპირველი რედაქციის მიხედვით უფლების რეგისტრაციის თარიღად მიიჩნეოდა განცხადების სარეგისტრაციო წიგნში რეგისტრაციის დღე, თუმცა, 2007 წლის 11 მაისს კანონში შეტანილი ცვლილებების შედეგად, მე-20 მუხლი ჩამოყალიბდა შემდეგი რედაქციით: «უძრავ ნივთზე უფლება, ყადაღა და საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა წარმოშობილად, შეცვლილად ან შეწყვეტილად, ხოლო საკუთრების უფლება მიტოვებულად ან შეცვლილად ითვლება რეგისტრაციის დღიდან. რეგისტრაციის დღედ ითვლება შესაბამის რეესტრში მონაცემთა აღრიცხვის დღე.» ამდენად, მოსარჩელის მოსაზრებით, მტკიცება იმის შესახებ, რომ მის მიერ საჯარო რეესტრში განაცხადის წარდგენის თარიღი ანუ 2007 წლის 17 მაისი უძრავ ნივთებზე უფლების რეგისტრაციის თარიღს წარმოადგეს, საფუძველს მოკლებულია.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელემ საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს 2010 წლის 4 ივნისის ¹1513 გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა და მოპასუხისათვის იპოთეკის ხელშეკრულების შეწყვეტის მიზნით, ამავე ხელშეკრულების 4.1.2. პუნქტით გათვალისწინებული პროცედურების განხორციელების დავალდებულება მოითხოვა.

გორის რაიონული სასამართლოს 2010 წლის 19 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით ნ. მ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა; ბათილად იქნა ცნობილი საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს 2010 წლის 4 ივნისის ¹1513 ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი ნ. მ-ისათვის იპოთეკის ხელშეკრულებების შეწყვეტილად ჩათვლაზე უარის თქმის შესახებ; საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს ნ. მ-სთან 2007 წლის 16 მაისს გაფორმებული ¹30 და ¹31 ხელშეკრულებების 4.1.2. პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულება და საჭირო წერილობითი შეტყობინებებით საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ხაშურის სარეგისტრაციო სამსახურისათვის იპოთეკის უფლებების ჩანაწერის გაუქმების შესახებ მიმართვა (ხაშურის რაიონის სოფლების _ ...სა და ...ის ტერიტორიებზე მდებარე, ნ. მ-ის საკუთრებაში არსებულ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწებზე _ სარეგისტრაციო ნომრებით ... (4-64 ფართით) და ... (1-50 ფართით)) დაევალა.

რაიონული სასამართლოს მითითებით, ნ. მ-ის მიერ ხაშურის რაიონის სოფელ ...სა და ...ის საკრებულოებში 2007 წლის 16 მაისს შეძენილი იქნა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა სარეგისტრაციო ნომრებით ... (4-64 ფართით) და ... (1-50 ფართით), ,,სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის პრივატიზების შესახებ» საქართველოს კანონით დადგენილი წესით. მითითებულ მიწის ნაკვეთებთან დაკავშირებით იმავე დღეს ნ. მ-სა და შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს შორის დაიდო იპოთეკის ორი ხელშეკრულება (¹30, ¹31) პრივატიზების ფასის უზრუნველყოფის მიზნით.

ნ. მ-მ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით სარეგისტრაციო სამსახურს 2007 წლის 17 მაისს მიმართა, ხოლო საკუთრების უფლების რეგისტრაცია 2007 წლის 23 მაისს განხორციელდა.

რაიონულმა სასამართლომ მიუთითა, რომ პრივატიზების შესახებ ხელშეკრულების 11.2. პუნქტით, იპოთეკის ხელშეკრულება წყდებოდა, თუკი შემძენი 1-დან 3 წლამდე გადაიხდიდა უძრავი ნივთის სყიდვის ფასის 70%-ს, ანუ ამ ვადაში 70%-ის გადახდის შემთხვევაში, იპოთეკის ხელშეკრულება წყდებოდა, იპოთეკის უფლება უქმდებოდა და მოპასუხეს უნდა მიემართა სარეგისტრაციო სამსახურისათვის, გაეუქმებინა იპოთეკის უფლება ამ ნაკვეთებზე.

ნ. მ-მ ორივე ნაკვეთის ნასყიდობის ფასის 70-70% 2010 წლის 18 მაისს გადაიხადა (ქვითრები ერთვის მოპასუხის შესაგებელს); 21 მაისს მან განცხადებით მიმართა შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს და იპოთეკის მოხსნა მოითხოვა, თუმცა, სამმართველოს 2010 წლის 4 ივნისის ¹1513 მიმართვით მოსარჩელეს უარი ეთქვა მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე იმ მოტივით, რომ 30%-იანი შეღავათით იპოთეკის ხელშეკრულების შეწყვეტის 3 წლიანი ვადა უნდა აითვალოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ განცხადების წარდგენის თარიღიდან _ 2007 წლის 17 მაისიდან, რომლის ვადაც ამოიწურა 2010 წლის 17 მაისს, ნ. მ-მ კი სყიდვის ფასის 70-70% გადაიხადა 2010 წლის 18 მაისს, რაც გამორიცხავს მასზე 30%-იანი შეღავათით იპოთეკის უფლების გაუქმების შესაძლებლობას.

ნ. მ-მ საჩივრით მიმართა შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს და 2010 წლის 4 ივნისის აქტის ბათილად ცნობა მოითხოვა, თუმცა, იმავე სამმართველოს 2010 წლის 9 ივლისის ¹1779 მიმართვით მოსარჩელეს იგივე საფუძვლებით კვლავ უარი ეთქვა მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე.

რაიონული სასამართლოს მითითებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-2 მუხლის მე-2 ნაწილის ,,ბ» ქვეპუნქტის თანახმად, სასამართლოში ადმინისტრაციული დავის საგანს შეიძლება წარმოადგენდეს ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადება, შესრულება ან შეწყვეტა. საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-2 მუხლის პირველი ნაწილის ,,ზ» ქვეპუნქტის თანახმად, ადმინისტრაციულ ხელშეკრულებად მიიჩნევა ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ საჯარო უფლებამოსილების განხორციელების მიზნით ფიზიკურ ან იურიდიულ პირთან, აგრეთვე სხვა ადმინისტრაციულ ორგანოსთან დადებული სამოქალაქოსამართლებრივი ხელშეკრულება.

რაიონული სასამართლოს მოსაზრებით, მოცემულ შემთხვევაში დავის საგანს წარმოადგენს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოსა და ფიზიკურ პირს შორის ,,სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის პრივატიზების შესახებ» საქართველოს კანონის საფუძველზე დადებული იპოთეკის ხელშეკრულებიდან წარმოშობილი ვალდებულების შესრულება. ხელშეკრულების დადებისას ადმინისტრაციულ ორგანოს _ შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს მიზანს წარმოადგენდა საჯარო უფლებამოსილების განხორციელება _ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის პრივატიზება და მისი უზრუნველყოფა.

,,უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ» საქართველოს კანონის (ძალადაკარგულია ,,საჯარო რეესტრის შესახებ» საქართველოს კანონით) 30-ე მუხლის მე-5 პუნქტის შესაბამისად (2007 წლის 17 მაისისათვის მოქმედი რედ.), რეგისტრაციას დაქვემდებარებული უფლება იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. რეგისტრაციის თარიღად მიიჩნევა განცხადების სარეგისტრაციო წიგნში რეგისტრაციის დღე. რაიონული სასამართლოს შეფასებით, საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოების გათვალისწინებით, საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თარიღად იმ დროისათვის უნდა ჩათვლილიყო 2007 წლის 17 მაისი, თუმცა საჯარო რეესტრის ჩანაწერში უფლების რეგისტრაციის თარიღად ჩაიწერა 2007 წლის 23 მაისი (ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან).

რაიონული სასამართლოს განმარტებით, ,,უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ» საქართველოს კანონში 2007 წლის 11 მაისის საკანონმდებლო ცვლილებების მიხედვით, მე-20 მუხლის პირველი პუნქტი ჩამოყალიბდა ახალი რედაქციით, რომლის თანახმად, უძრავ ნივთზე უფლება წარმოშობილად, შეცვლილად ან შეწყვეტილად ითვლება რეგისტრაციის დღიდან. რეგისტრაციის დღედ ითვლება შესაბამის რეესტრში მონაცემთა აღრიცხვის დღე (30-ე მუხლის მე-5 პუნქტი ამოღებული იქნა). ცვლილელები ამოქმედდა გამოქვეყნებისთანავე - 2007 წლის 22 მაისიდან (საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე ¹ 18). რაიონული სასამართლოს მოსაზრებით, მართალია, ნ. მ-ის შემთხვევაში სარეგისტრაციო წარმოება დაიწყო 2007 წლის 17 მაისს, თუმცა, წარმოების დამთავრებამდე ამოქმედდა საკანონმდებლო ცვლილებები, რომელმაც განსხვავებულად დაარეგულირა უფლების რეგისტრაციის თარიღის საკითხი და უკვე 2007 წლის 23 მაისისათვის მოქმედებდა ახალი საკანონმდებლო ცვლილებები, რაც უფლების რეგისტრაციის თარიღად მიიჩნევდა არა განცხადების, არამედ თვით ამ უფლების რეგისტრაციის თარიღს.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. რაიონული სასამართლოს განმარტებით, საჯარო რეესტრის ჩანაწერი წარმოადგენს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-2 მუხლის პირველი ნაწილის ,,დ» ქვეპუნქტით რეგლამენტირებულ ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს, რომლის მიმართაც მოქმედებს 312-ე მუხლით განსაზღვრული უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, რაც იმას ნიშნავს, რომ ვიდრე არ დამტკიცდება ამ ჩანაწერის უზუსტობა, მასში ასახული მონაცემები ითვლება სწორად. რაიონული სასამართლოს შეფასებით, მოცემულ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის ჩანაწერები, რომლითაც საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა ნ. მ-ის სახელზე, ხოლო იპოთეკის უფლება _ შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოზე, არ გასაჩივრებულა და კანონით დადგენილი წესით სადავოდ არ გამხდარა. ამ ჩანაწერების მიხედვით კი ნ. მ-ის საკუთრების უფლება რეგისტრირებულად ჩაითვალა 2007 წლის 23 მაისს.

რაიონულმა სასამართლომ სრულად გაიზიარა მოსარჩელე მხარის პოზიცია იმის შესახებ, რომ შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს არ ჰქონდა უფლება, ეჭვს ქვეშ დაეყენებინა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობა და მიუხედავად იმისა, რომ უფლების რეგისტრაციის თარიღად მასში მითითებულია 23 მაისი, საკუთარი ინიციატივით მოეხდინა ჩანაწერების რევიზია და ამ უფლების რეგისტრაციის თარიღად ჩაეთვალა 17 მაისი.

რაიონული სასამართლოს მითითებით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 361-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას. იმავე კოდექსის 97-ე მუხლის თანახმად, გარიგება გაუქმების პირობით დადებულად ითვლება, როცა ამ პირობის დადგომა იწვევს გარიგების შეწყვეტას და აღადგენს გარიგების დადებამდე არსებულ მდგომარეობას. რაიონული სასამართლოს მოსაზრებით, ნ. მ-მ იპოთეკის ხელშეკრულებების 11.2. პუნქტით გათვალისწინებული სყიდვის ფასის 70-70% გადაიხადა 2010 წლის 18 მაისს, ანუ საკუთრების უფლების რეგისტრაციიდან _ 23 მაისიდან 3 წლის ვადაში, რაც იმას ნიშნავს, რომ მან სრულად შეასრულა ამ პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და იპოთეკის ხელშეკრულება შეწყვეტილად უნდა ჩაითვალოს 2010 წლის 18 მაისიდან. ამდენად, შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს უარი იპოთეკის ხელშეკრულებების შეწყვეტილად ჩათვლაზე საფუძველს მოკლებულია და ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი. შესაბამისად, სამმართველო ვალდებულია, შეასრულოს ამ ხელშეკრულებების 4.1.2. პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და საჭირო წერილობითი შეტყობინებებით მიმართოს სარეგისტრაციო სამსახურს იპოთეკის უფლებების ჩანაწერების გაუქმების შესახებ ორივე ნაკვეთზე.

გორის რაიონული სასამართლოს 2010 წლის 19 ოქტომბრის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველომ, რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2011 წლის 25 იანვრის განჩინებით საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა გორის რაიონული სასამართლოს 2010 წლის 19 ოქტომბრის გადაწყვეტილება.

სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 377-ე მუხლსა და 390-ე მუხლის «გ» ქვეპუნქტზე და სრულად გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს სამართლებრივი შეფასებები, აგრეთვე დასკვნები საქმის ფაქტობრივ და სამართლებრივ საკითხებთან დაკავშირებით და მიუთითა მათზე.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2011 წლის 25 იანვრის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველომ, რომელმაც გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

კასატორის განმარტებით, «უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ» საქართველოს კანონის მე-20 მუხლის მე-5 ნაწილის შესაბამისად (2007 წლის 22 მაისისათვის ამოქმედებული ცვლილებით), «რეგისტრაციის წესი და პირობები, აგრეთვე მისი საფუძვლები, მათ შორის, უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტების ნუსხა და სხვა სამართლებრივი საფუძვლები განისაზღვრება უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ ინსტრუქციით», ხოლო იმ დროისათვის მოქმედი «უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ» ინსტრუქციის 63-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, უფლების რეგისტრაციის თარიღად მიიჩნევა განცხადების რეგისტრაციის თარიღი.

კასატორის მოსაზრებით, სასამართლოს უნდა ეხელმძღვანელა 2007 წლის 17 მაისს მოქმედი «უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ» საქართველოს კანონის 30-ე მუხლის მე-5 ნაწილით, ვინაიდან განცხადების წარდგენის დროს აღნიშნული კანონი მოქმედებდა.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2011 წლის 4 მარტის განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივარი.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2011 წლის 19 მაისის განჩინებით საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნა დასაშვებად საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის «ა» ქვეპუნქტით და მისი განხილვა დაინიშნა მხარეთა დასწრებით 2011 წლის 6 ოქტომბერს 12:00 საათზე.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2011 წლის 27 ოქტომბრის საოქმო განჩინებით საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივრის განხილვა დაინიშნა ზეპირი მოსმენის გარეშე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლიანობის შესწავლის, გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქმის მასალებში ასახულ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე: 2007 წლის 16 მაისის შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს მიერ გაცემული მიწისა და სხვა უძრავი ქონების შეძენის დამადასტურებელი ¹341 და ¹342 ოქმების საფუძველზე, ,,სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის პრივატიზების შესახებ» საქართველოს კანონით დადგენილი წესით, ნ. მ-ის მიერ შეძენილ იქნა ხაშურის რაიონის სოფელ ...ს საკრებულოში მდებარე სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი სარეგისტრაციო ნომრით ... (მიწის ნაკვეთის ფართობი – 4.64 ჰა; გამოსასყიდი თანხა განისაზღვრა – 1670.40 ლარით, ხოლო ნ. მ-ის მიერ გადახდილ იქნა გამოსასყიდი თანხის 20% - 334.08 ლარის ოდენობით) და ხაშურის რაიონის სოფელ ...ის საკრებულოში მდებარე სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი სარეგისტრაციო ნომრით ... (მიწის ნაკვეთის ფართობი – 1.50 ჰა; გამოსასყიდი თანხა განისაზღვრა – 300 ლარით, ხოლო ნ. მ-ის მიერ გადახდილ იქნა გამოსასყიდი თანხის 20% - 60 ლარის ოდენობით). აღნიშნულ მიწის ნაკვეთებთან დაკავშირებით იმავე დღეს ნ. მ-სა და შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს შორის პრივატიზების ფასის უზრუნველყოფის მიზნით დაიდო ¹30 და ¹31 იპოთეკის ხელშეკრულებები. 2007 წლის 17 მაისს ნ. მ-მ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით მიმართა ხაშურის სარეგისტრაციო სამსახურს, ხოლო საკუთრების უფლების რეგისტრაცია სარეგისტრაციო სამსახურმა 2007 წლის 23 მაისს განახორციელა.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ პრივატიზების ფასის უზრუნველყოფის შესახებ ¹30 და ¹31 იპოთეკის ხელშეკრულებების 11. პუნქტი განსაზღვრავს ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობებს, კერძოდ, 11.1.2. პუნქტის მიხედვით, ხელშეკრულება წყდება იპოთეკის საგნით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შესრულებით, ხოლო 11.2. პუნქტის თანახმად, იპოთეკის ხელშეკრულება წყდება ასევე, თუ უძრავი ნივთის შემძენი ერთი წლის განმავლობაში გადაიხდის უძრავი ნივთის ნასყიდობის ფასის 50%-ს ან 1-დან 3 წლამდე - უძრავი ნივთის ნასყიდობის ფასის 70%-ს. შესაბამისად, აღნიშნული პირობების შესრულების შემთხვევაში, იპოთეკის ხელშეკრულება წყდებოდა და იპოთეკის უფლება უქმდებოდა.

საკასაციო სასამართლოს მითითებით, მხარეებს შორის დავას არ იწვევს, რომ ნ. მ-მ ორივე მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ფასის 70-70% 2010 წლის 18 მაისს გადაიხადა (ტ. I; ს.ფ. 54-55).

ამასთან, 2010 წლის 21 მაისს ნ. მ-მ განცხადებით მიმართა შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს და მის მიერ შეძენილ მიწის ნაკვეთებზე იპოთეკის მოხსნა მოითხოვა. სამმართველოს 2010 წლის 4 ივნისის ¹1513 გადაწყვეტილებით ნ. მ-ს უარი ეთქვა იპოთეკის ხელშეკრულების გაუქმების თაობაზე მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე იმ მოტივით, რომ 2007 წლის 16 მაისს დადებული ¹30 და ¹31 იპოთეკის ხელშეკრულებები ძალაშია 2007 წლის 17 მაისიდან და შესაბამისად, აქედან უნდა აითვალოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამწლიანი ვადა. ამდენად, სამმართველოს მოსაზრებით, აღნიშნულ შემთხვევაში სამწლიანი ვადა შეადგენს 2007 წლის 17 მაისიდან 2010 წლის 17 მაისის ჩათვლით პერიოდს, ხოლო ნ. მ-მ ნასყიდობის ფასის 70-70% 2010 წლის 18 მაისს გადაიხადა, რაც გამორიცხავს იპოთეკის ხელშეკრულების გაუქმების თაობაზე ნ. მ-ის მოთხოვნას.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ 2010 წლის 30 ივნისს ნ. მ-მ კვლავ განცხადებით მიმართა შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს და იპოთეკის ხელშეკრულებების გაუქმებაზე უარის თქმის შესახებ სამმართველოს 2010 წლის 4 ივნისის ¹1513 გადაწყვეტილების გადასინჯვა და მისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება მოითხოვა. იმავე სამმართველოს 2010 წლის 9 ივლისის ¹1779 წერილით ნ. მ-ს ეცნობა, რომ 2010 წლის 4 ივნისის ¹1513 წერილში ნათლად და ამომწურავად არის მითითებული ის საფუძვლები, რის გამოც ნ. მ-ს უარი ეთქვა 2010 წლის 21 მაისის განცხადების დაკმაყოფილებაზე. ამდენად, მისი გაუქმების საფუძველი არ არსებობდა.

საკასაციო სასამართლო სრულად ეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს მიერ გაზიარებულ რაიონული სასამართლოს მსჯელობას იმის თაობაზე, რომ შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს უარი იპოთეკის ხელშეკრულებების შეწყვეტაზე უსაფუძვლოა. შესაბამისად, ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი გასაჩივრებული შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს იპოთეკის ხელშეკრულებების გაუქმებაზე უარის თქმის შესახებ 2010 წლის 4 ივნისის ¹1513 ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, ხოლო სამმართველოს ეკისრება ვალდებულება შეასრულოს ¹30 და ¹31 იპოთეკის ხელშეკრულებების 4.1.2. პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და საჭირო წერილობითი შეტყობინებებით მიმართოს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ხაშურის სარეგისტრაციო სამსახურს ნ. მ-ის მიერ შეძენილ ორივე მიწის ნაკვეთზე იპოთეკის უფლების ჩანაწერების გაუქმების მოთხოვნით.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს ქვედა ინსტანციის სასამართლოების მოსაზრებას, რომ საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-2 მუხლის მე-2 ნაწილის «ბ» ქვეპუნქტისა და საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-2 მუხლის პირველი ნაწილის «ზ» ქვეპუნქტის შესაბამისად, მოცემულ შემთხვევაში დავის საგანს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოსა და ნ. მ-ს შორის ,,სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის პრივატიზების შესახებ» საქართველოს კანონის საფუძველზე დადებული იპოთეკის ხელშეკრულებიდან წარმოშობილი ვალდებულების შესრულება წარმოადგენს. ხელშეკრულების დადებისას ადმინისტრაციულ ორგანოს _ შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს მიზანს საჯარო უფლებამოსილების განხორციელება _ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის პრივატიზება და მისი უზრუნველყოფა წარმოადგენდა.

საკასაციო სასამართლო ეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს მიერ გაზიარებულ რაიონული სასამართლოს განმარტებას იმის თაობაზე, რომ 2007 წლის 17 მაისისათვის მოქმედი რედაქციით ,,უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ» საქართველოს კანონის (ძალადაკარგულია ,,საჯარო რეესტრის შესახებ» საქართველოს კანონით) 30-ე მუხლის მე-5 პუნქტის თანახმად, რეგისტრაციას დაქვემდებარებული უფლება იურიდიულ ძალას იძენდა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. რეგისტრაციის თარიღად მიიჩნეოდა განცხადების სარეგისტრაციო წიგნში რეგისტრაციის დღე. ამასთან, ,,უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ» საქართველოს კანონში 2007 წლის 11 მაისს განხორციელებული საკანონმდებლო ცვლილებებით, აღნიშნული კანონის მე-20 მუხლის პირველი პუნქტი ჩამოყალიბდა ახალი რედაქციით, რომლის თანახმად, უძრავ ნივთზე უფლება წარმოშობილად, შეცვლილად ან შეწყვეტილად ითვლება რეგისტრაციის დღიდან. რეგისტრაციის დღედ ითვლება შესაბამის რეესტრში მონაცემთა აღრიცხვის დღე. ხოლო, კანონიდან ამოღებულ იქნა 30-ე მუხლის მე-5 პუნქტი. ,,უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ» საქართველოს კანონში განხორციელებული აღნიშნული საკანონმდებლო ცვლილებები ამოქმედდა გამოქვეყნებისთანავე - 2007 წლის 22 მაისიდან (საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე ¹18). საკასაციო სასამართლოს მითითებით, საქმეზე დავას არ იწვევს, რომ ნ. მ-მ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნით სარეგისტრაციო სამსახურს 2007 წლის 17 მაისს მიმართა, ხოლო საკუთრების უფლების რეგისტრაცია 2007 წლის 23 მაისს განხორციელდა. ამდენად, მართალია, ნ. მ-ის შემთხვევაში სარეგისტრაციო წარმოება 2007 წლის 17 მაისს დაიწყო, მაგრამ საგულისხმოა, რომ სარეგისტრაციო წარმოების დამთავრებამდე ამოქმედდა ,,უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ» საქართველოს კანონში 2007 წლის 11 მაისს განხორციელებული საკანონმდებლო ცვლილებები, რომელმაც განსხვავებულად დაარეგულირა უფლების რეგისტრაციის თარიღის საკითხი და 2007 წლის 23 მაისისათვის – ნ. მ-ის სახელზე განხორციელებული საკუთრების უფლების რეგისტრაციის დროისათვის უკვე მოქმედებდა აღნიშნული საკანონმდებლო ცვლილებები, რაც უფლების რეგისტრაციის თარიღად მიიჩნევდა არა განცხადების, არამედ თვით ამ უფლების რეგისტრაციის თარიღს.

ამასთან, საკასაციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზე, რომ მიწის (უძრავი ქონების) შესახებ საჯარო რეესტრის ამონაწერებში უფლების რეგისტრაციის თარიღად 2007 წლის 23 მაისი ჩაიწერა (ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან (ტ I; ს.ფ. 23-24)).

საკასაციო სასამართლოს მითითებით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. საკასაციო სასამართლო იზიარებს ქვედა ინსტანციის სასამართლოების განმარტებას, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერი წარმოადგენს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-2 მუხლის პირველი ნაწილის ,,დ» ქვეპუნქტით რეგლამენტირებულ ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს, რომლის მიმართაც მოქმედებს 312-ე მუხლით განსაზღვრული უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, რაც იმას ნიშნავს, რომ ვიდრე არ დამტკიცდება ამ ჩანაწერის უზუსტობა, მასში ასახული მონაცემები ითვლება სწორად. მოცემულ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის ჩანაწერები, რომლითაც ნ. მ-ის სახელზე საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა, ხოლო იპოთეკის უფლება _ შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოზე, არ გასაჩივრებულა და კანონით დადგენილი წესით სადავოდ არ გამხდარა. აღნიშნული ჩანაწერების მიხედვით კი ნ. მ-ის სახელზე განხორციელებული საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თარიღად მითითებულია 2007 წლის 23 მაისი.

კასაკაციო სასამართლო იზიარებს ნ. მ-ის პოზიციას იმის შესახებ, რომ შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს არ ჰქონდა უფლება, ეჭვს ქვეშ დაეყენებინა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობა და მიუხედავად იმისა, რომ უფლების რეგისტრაციის თარიღად მასში მითითებულია 2007 წლის 23 მაისი, საკუთარი ინიციატივით მოეხდინა ჩანაწერების რევიზია და ამ უფლების რეგისტრაციის თარიღად 2007 წლის 17 მაისი ჩაეთვალა.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 361-ე მუხლის მე-2 ნაწილზე და განმარტავს, რომ ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას. ამავე კოდექსის 97-ე მუხლის თანახმად, გარიგება გაუქმების პირობით დადებულად ითვლება, როცა ამ პირობის დადგომა იწვევს გარიგების შეწყვეტას და აღადგენს გარიგების დადებამდე არსებულ მდგომარეობას.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ ნ. მ-მ ¹30 და ¹31 იპოთეკის ხელშეკრულებების 11.2. პუნქტით გათვალისწინებული უძრავი ნივთის ნასყიდობის ფასის 70-70% გადაიხადა 2010 წლის 18 მაისს, ანუ საკუთრების უფლების რეგისტრაციიდან _ 2007 წლის 23 მაისიდან 3 წლის ვადაში. შესაბამისად, მოსარჩელემ სრულად შეასრულა აღნიშნული პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება, რის საფუძველზეც, იპოთეკის ხელშეკრულება შეწყვეტილად უნდა ჩაითვალოს 2010 წლის 18 მაისიდან.

ამდენად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივარი უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს, რადგან გასაჩივრებული - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2011 წლის 25 იანვრის განჩინება არსებითად სწორია, არ არსებობს მისი გაუქმების სამართლებრივი საფუძველი და იგი დატოვებულ უნდა იქნეს უცვლელად.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს შიდა ქართლის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2011 წლის 25 იანვრის განჩინება;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.