3გ-ად-272-კ-02 18 დეკემბერი, 2002 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციული და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: ბ. მეტრეველი (თავმჯდომარე),

ნ. კლარჯეიშვილი,

ბ. კობერიძე

დავის საგანი: სარემონტო სამუშაოებზე გაწეული ხარჯების საიჯარო ქირაში ჩათვლა.

აღწერილობითი ნაწილი:

1997წ. 22 აპრილს საქართველოს გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტსა და შპს “გ.-ს” შორის დაიდო საიჯარო ხელშეკრულება, რომლის მიხედვით შპს “გ.-ს” იჯარით გადაეცა ... მდებარე უძრავი ქონება (შენობა). ხელშეკრულების 3.2.3. პუნქტის თანახმად, მოიჯარეს არ ჰქონდა უფლება მეიჯარის წერილობითი ნებართვის გარეშე ეწარმოებინა იჯარით აღებული ქონების რეკონსტრუქცია. აღნიშნული ხელშეკრულება მხარეების მიერ განახლდა 1999წ. 4 იანვრს ახალი ხელშეკრულებით, სადაც უცვლელად დარჩა წინამდებარე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობები, მათ შორის ის პირობა, რომ მოიჯარეს მეიჯარის თანხმობის გარეშე არ ჰქონდა იჯარით აღებული ქონების რეკონსტრუქციის უფლება.

სამოქალაქო კოდექსის 207-ე მუხლისა და “სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ" კანონის მე-3 მუხლის მე-3 პუნქტის “ა" ქვეპუნქტის საფუძველზე. 1999წ. 9 ივნისს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროსა და შპს “გ.-ს” შორის დაიდო ხელშეკრულება, რომლითაც ცვლილება შევიდა გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტსა და შპს “გ.-ს” შორის არსებულ 1999წ. 4 იანვრის საიჯარო ხელშეკრულებაში. აღნიშნული ხელშეკრულების 1.1 პუნქტის თანახმად, 1999წლის 4 იანვრის ხელშეკრულებით მეიჯარე, ნაცვლად გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტისა, გახდა სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტრო, რომელზეც 1.2 პუნქტის შესაბამისად, მთლიანად გადავიდა გეოლეგიის სახელმწიფო დეპარტამენტის უფლება-მოვალეობანი.

1998წ. 28 მაისს შპს “გ.-ის” დირექტორმა წერილით მიმართა თავდაპირველ მეიჯარეს _ გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტს და იჯარით აღებულ ობიექტზე კაპიტალური რემონტის ჩატარებისათვის ნებართვა ითხოვა. მეიჯარემ იმავე წლის 8 ივნისის ¹6 განკარგულებით დააკმაყოფილა თხოვნა და მიუთითა, რომ რემონტზე მის მიერ გაწეული ხარჯები ჩაითვლებოდა საიჯარო ქირის ანგარიშში. აღნიშნული ნებართვის საფუძველზე, შპს “გ.-მ” 1999წლის ოქტომბერ-ნოემბერში ჩაატარა იჯარით აღებული შენობის კაპიტალური რემონტი.

რემონტის ჩატარების შემდეგ, შპს “გ.-მ” რამდენჯერმე მიმართა ახალ მეიჯარეს, სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს და მოითხოვა რემონტზე გაწეული ხარჯების ჩათვლა საიჯარო ქირის გადასახადში, მაგრამ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტრომ უარი უთხრა მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე იმ მიტივით, რომ რემონტის ჩატარების თაობაზე შეთანხმება მასთან, როგორც მეიჯარესთან, არ მომხდარა.

2001წ. 14 მაისს შპს “გ.-მ” სარჩელი შეიტანა ვაკე-საბურთალოს რაიონულ სასამართლოში და “იჯარის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-9 მუხლის, სკ-ს 537-ე, 545-ე მუხლების საფუძველზე მოითხოვა რემონტზე გაწეული ხარჯების _ 6357 ლარის საიჯარო ქირის გადასახადში ჩათვლა. მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ კაპიტალური რემონტის ჩატარების ნებართვა მიღებული აქვს ძველი მეიჯარისაგან _ გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტისაგან 1998 წელს და რადგან 1999წ. 9 ივნისის ხელშეკრულებით სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტრო გახდა გეოლოგიის სახელმწოფო დეპარტამენტის უფლებამონაცვლე, ამიტომ იგი ვალდებულია რემონტის ხარჯები ჩაუთვალოს საიჯარო ქირის ანგარიშში.

ვაკე-საბურთალოს რაიონული სასამართლოს 2001წლის 5 ნოემბრის გადაწყვეტილებით სასარჩელო მოთხოვნა დაკმაყოფილდა; შპს “გ.-ს” სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროსათვის გადახდილად ჩაეთვალა იჯარით აღებული შენობის რემონტის ხარჯები 6357 ლარი, რაც სააპელაციო წესით გაასაჩივრა სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტრომ.

თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2002წ. 7 მაისის ახალი გადაწყვეტილებით გაუქმდა რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება; დაკმაყოფილდა სააპელაციო საჩივარი და შპს “გ.-ს” უარი ეთქვა სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე. სააპელაციო სასამართლო დაეყრდნო შემდეგ გარემოებებს:

1) სასამართლომ არ გაიზიარა მოსარჩელის მტკიცება იმის თაობაზე, რომ გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტთან კაპიტალური რემონტის შეთანხმება უნდა გავრცელდეს ახალ მეიჯარეზე _ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროზეც. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, 1999წ. 4 იანვრის ხელშეკრულებაში კაპიტალური რემონტის თაობაზე თანხმობა არ ყოფილა ჩადებული, ხოლო გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტთან შეთანხმება შეეხებოდა მხოლოდ აღნიშნულ სუბიექტს და იგი არანაირად არ შეიძლება გავრცელდეს ახალ მეიჯარეზე;

2) სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ 1999წ. 9 ივნისის ხელშეკრულების მიხედვით კაპიტალური რემონტის ჩატარებისათვის აუცილებელი იყო მეიჯარის _ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს წერილობითი ნებართვა, რასაც მოცემულ შემთხვევაში ადგილი არ ჰქონია;

3) სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, რაიონულმა სასამართლომ არასწორად გამოიყენა სკ-ს 442-ე, 545-ე მუხლები, რომელთა საფუძველზე კაპიტალურ რემონტზე გაწეული ხარჯები მიიჩნია აუცილებელ ხარჯებად და ეს ხარჯები მოსარჩელეს ჩაეთვალა საიჯარო ქირის გადასახადში. რემონტზე გაწეული ხარჯები აუცილებელ ხარჯებადაც რომ მივიჩნიოთ, სკ-ს 599-ე მუხლის თანახმად, მათი გადახდის ვალდებულება მეიჯარეს ექნება საიჯარო ურთიერთობის დამთავრებისას, რაც საიჯარო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადიდან გამომდინარე ჯერ არ დამდგარა.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას საკასაციო წესით ასაჩივრებს შპს “გ.-ი”, რომელიც შემდეგი მოტივით ითხოვს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებასა და თავისი სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილებას:

1) კასატორის მითითებით, სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვეტილების გამოტანისას არასწორად იხელმძღვანელა სკ-ს 599-ე მუხლით, რომელიც არეგულირებს სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ურთიერთობებს და წარმოადგენს სპეციალურ ნორმას. ამიტომ ზემოაღნიშნული მუხლის გამოყენება ანალოგიით, ზოგადად საიჯარო ურთიერთობისათვის დაუშვებელია, ვინაიდან სკ-ს მე-5 მუხლის მე-3 პუნქტის თანახმად, სპეციალური ურთიერთობის მომწესრიგებელი ნორმები არ შეიძლება გამოყენებული იქნეს ანალოგიით;

2) კასატორს მიაჩნია, რომ სააპელაციო პალატამ არასწორად განმარტა 1999წ. 4 იანვრის ხელშეკრულების 3-2-3 პუნქტი, რომლის მიხედვით მოიჯარე ვალდებულია მეიჯარის წერილობითი ნებართვის გარეშე არ აწარმოოს იჯარით აღებულ ტერიტორიაზე მშენებლობა ან იჯარით აღებული ქონების რეკონსტრუქცია. სააპელაციო პალატამ კი კაპიტალური რემონტი ჩათვალა შენობის რეკონსტრუქციად და ამის საფუძველზე მიიჩნია აუცილებლად სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს თანხმობა. კასატორის აზრით, ტერმინები “რეკონსტრუქცია” და “კაპიტალური რემონტი” სხვადასხვა შინაარსობრივი დატვირთვის მქონეა. რეკონსტრუქცია ითვალისწინებს შენობის იერსახის შეცვლას, მისი პროექტის შემცირების ან გაზრდის გზით, კაპიტალური რემონტი კი ითვალისწინებს შენობაზე არსებული დაზიანებების აღმოფხვრას შეკეთების გზით. კასატორი ყურადღებას ამახვილებს იმაზე, რომ 1999წ. 4 იანვრის იჯარის ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს მეიჯარის თანხმობის აუცილებლობას კაპიტალური რემონტის ჩასატარებლად იჯარით აღებულ ქონებაზე;

3) კასატორი მიუთითებს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიყენა სკ-ს 545-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი, რომლის თანახმად გამქირავებელი ვალდებულია დამქირავებელს აუნაზღაუროს ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯები. კასატორის თქმით, მათ მიერ განხორციელებული კაპიტალური რემონტის აუცილებლობა მეიჯარის მიერ დაფიქსირებული იყო ჯერ კიდევ 1997წ. 22 აპრილის მიღება-ჩაბარების აქტით. კაპიტალური რემონტის გარეშე შეუძლებელი იყო შენობაში ნორმალური მუშაობა, სახურავიდან დიდი რაოდენობით ნალექების ჩამოდინებისა და შენობის კედლების რღვევის გამო.

მოწინააღმდეგე მხარის – საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს წარმომადგენელმა საკასაციო საჩივარი, უსაფუძვლობისა და დაუსაბუთებლობის მოტივით, არ ცნო, მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა და სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვება. ამასთან, წარმომადგენელმა სადავოდ გახადა შპს “გ.-ის” მიერ გაწეული სარემონტო ხარჯების ოდენობა.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო პალატა საქმის მასალების გაცნობის, მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენის, საკასაციო საჩივრის საფუძლიანობის შესწავლისა და გასაჩირებული გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთების შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ შპს “გ.-ის" საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს და უცვლელად დარჩეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2002წ. 7 მაისის გადაწყვეტილება შემდეგ გარემოებათა გამო:

1. საკასაციო პალატა დადგენილად მიიჩნევს იმ ფაქტს, რომ 1997წ. 22 აპრილს საქართველოს გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტსა და შპს “გ.-ს" შორის დაიდო საიჯარო ხელშეკრულება, რომლითაც შპს “გ.-ს" იჯარით გადაეცა ... მდებარე უძრავი ქონება. მხარეთა შორის საიჯარო ურთიერთობა განახლდა 1999წ. 4 იანვარს ახალი ხელშეკრულებით. შპს “გ.-ის" ხელმძღვანელობამ 1998წ. 28 მაისს წერილით მიმართა გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტს და ნებართვა ითხოვა იჯარით აღებული შენობის სახურავისა და კედლების კაპიტალური რემონტის ჩასატარებლად, ხოლო გაწეული ხარჯები საიჯარო გადასახადის ანგარიშში ჩაითვლებოდა, რაზეც გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტისაგან მიიღო ნებართვა 1998წ. 8 ივნისის ¹6 განკარგულებით. საკასაციო პალატა ყურადღებას ამახვილებს სამოქალაქო კოდექსის 548-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის თანახმად მიმდინარე რემონტის ჩატარება ჩვეულებრივ ევალება დამქირავებელს. მას არა აქვს საიჯარო ქონების გადაკეთების ან რეკონსტრუქციის უფლება გამქირავებლის თანხმობის გარეშე. მართალია, გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტის 1998წ. 8 ივნისის ¹6 განკარგულებით შპს “გ.-ს" ნება დაერთო კაპიტალური რემონტის ჩატარებაზე, მაგრამ 1997წ. 22 აპრილის საიჯარო ხელშეკრულებამ, რომლის საფუძველზეც გამოიცა განკარგულება, ძალა დაკარგა 1999წ. 4 იანვარის ხელშეკრულებით, რომლის განახლების შემდეგ გეოლოგიის სახელმწიფო დეპარტამენტის უფლებამონაცვლე გახდა საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტრო, რომელზეც გადავიდა მეიჯარის ყველა უფლება და მოვალეობა. ამრიგად, კაპიტალური რემონტის ჩასატარებლად შპს “გ.-ს" ნებართვა უნდა მიეღოO ახალი მეიჯარის _ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროსგან, რასაც ადგილი არ ჰქონია და შესაბამისად, მისი მოთხოვნა სარემონტო ხარჯების საიჯარო ქირის ანგარიშში ჩათვლაზე, უსაფუძვლოა;

2. სკ-ს 545-ე მუხლის თანახმად, გამქირავებელი ვალდებულია დამქირავებელს აუნაზღაუროს ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯები. საკასაციო პალატა შპს “გ.-ის" მიერ გაწეულ ხარჯებს ვერ მიიჩნევს გადაუდებელი აუცილებლობით გამოწვეულ ხარჯებად, ვინადაინ კაპიტალური რემონტის ჩატარების ნებართვა მან მიიღო 1998წ. 8 ივნისს, რემონტი კი ჩაატარა 1999წ. ოქტომბერ-ნოემბერში, ე.ი. თითქმის წელიწადნახევრის შემდეგ. ამდენად, კასატორის მიერ რემონტზე გაწეული ხარჯები ვერ ჩაითვლება გადაუდებელი აუცილებლობით გამოწვეულ ხარჯებად. ამასთან, ვინაიდან სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტრომ სადავო გახადა ხარჯების ოდენობა, ამიტომ შპს “გ.-ს" შეუძლია მიმართოს სასამართლოს და სკ-ს 545-ე მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე, დავალების გარეშე სხვისი საქმეების შესრულების წესების შესაბამისად, მოითხოვოს ახალი მეიჯარისაგან გაწეული ხარჯების ანაზღაურება;

3. საკასაციო სასამართლო იზიარებს კასატორის მითითებას იმის თაობაზე, რომ სააპელაციო სასამართლომ არასწორად გამოიყენა სკ-ს 599-ე მუხლი, რომელიც სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ურთიერთობების მომწესრიგებელ სპეციალურ ნორმას წარმოადგენს და ვინაიდან განსახილველი დავა შენობაზე გაწეულ ხარჯებს შეეხება, მოცემულ შემთხვევაში ზემოაღნიშნული ნორმის გამოყენება მართლაც მიზანშეუწონელია. მიუხედავად ამისა, საკასაციო პალატის აზრით, სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე გამოიტანა არსებითად სწორი გადაწყვეტილება და საკასაციო საჩივრის აღნიშნული მოტივი არ შეიძლება გახდეს სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველი, რადგან ამ დარღვევას საქმეზე არსებითად არასწორი გადაწყვეტილების გამოტანა არ მოჰყოლია შედეგად, ამიტომ უცვლელად უნდა დარჩეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2002წ. 7 მაისის გადაწყვეტილება და კასატორს უარი უნდა ეთქვას საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილებაზე.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 1-ლი, სსკ-ს 410-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. შპს “გ.-ის” საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2002წ. 7 მაისის გადაწყვეტილება;

3. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.