3გ/ად158კ-01 30 იანვარი, 2002 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციული და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: ბ. მეტრეველი (თავმჯდომარე)

ნ. კლარჯეიშვილი,

ბ. კობერიძე

დავის საგანი: 1. საიჯარო ხელშეკრულების გაუქმება; 2. პრივატიზების ხელშეკრულების გაუქმება; 3. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაუქმება.

აღწერილობითი ნაწილი:

საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველომ 1999 წლის 2 აგვისტოს სარჩელი აღძრა მოპასუხე მ. ა-ძის მიმართ ზესტაფონის რაიონულ სასამართლოში, შემდეგი საფუძვლით: ზესტაფონში, ..... მდებარე 297 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი, ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და საიჯარო ამხანაგობის ნდობით აღჭურვილ პირს, მ. ა-ძეს შორის 1997 წლის 2 მაისს გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულების თანახმად, ხუთი წლის ვადით იჯარით გადაეცა საიჯარო ამხანაგობას. ხელშეკრულების მიხედვით, მოიჯარეს უნდა გადაერიცხა საიჯარო ქირა წელიწადში 538 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარებში, ყოველთვიურად კი უნდა გადაეხადა 44,85 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარებში. მოპასუხე ნაკისრ ვალდებულებას კეთილსინდისიერად ასრულებდა 1998 წლის ოქტომბრამდე, ხოლო შემდეგ შეწყვიტა საიჯარო ქირის გადახდა. მოიჯარე (მოპასუხე) წერილობით გაფრთხილებულ იქნა საიჯარო ქირის დავალიანების თაობაზე, მაგრამ უშედეგოდ და დავალიანების გადაუხდელობის გამო, მოსარჩელემ მოითხოვა საიჯარო ხელშეკრულების ბათილად ცნობა და მოპასუხისათვის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საურავის დაკისრება.

ზესტაფონის რაიონულმა სასამართლომ 1999 წლის 15 ნოემბრის გადაწყვეტილებით მთლიანად დააკმაყოფილა სარჩელი, ბათილად ცნო 1997 წლის 2 მაისის საიჯარო ხელშეკრულება, მ. ა-ძესა და საიჯარო ამხანაგობას მოსარჩელის სასარგებლოდ დააკისრათ 1125,20 აშშ დოლარის შესაბამისი ლარის გადახდა, რაც სააპელაციო წესით გასაჩივრდა მ. ა-ძის მიერ. დავა არაერთგზის იქნა განხილული სააპელაციო და საკასაციო ინსტანციის სასამართლოების მიერ.

მოპასუხე მ. ა-ძე სარჩელს არ ცნობდა და მიუთითებდა, რომ მისი მხრიდან საიჯარო ხელშეკრულების დარღვევას ადგილი არ ქონია, იჯარით აღებული ფართი მოაწყო საბანკო სისტემისათვის მუშაობის თანამედროვე სტანდარტების დაცვით, რისთვისაც დაეხარჯა 42924 ლარი. ხელშეკრულების შესაბამისად, დააფუძნა ორგანიზაციულ-სამართლებრივი ფორმის საწარმო და იჯარით აღებულ ფართზე ფუნქციონირებდა კომერციული ბანკი «ე-ს» ¹3 ფილიალი. სისტემატურად იხდიდა საიჯარო ქირას და ასრულებდა ყველა პირობას მანამ, სანამ თვითონ იყო ამ ბანკის მმართველი, რის დასადასტურებლადაც წარმოადგინა ქირის გადარიცხვის ქვითრები. მ. ა-ძე თვლის, რომ საიჯარო ხელშეკრულების პირობების დარღვევა დაიწყო მას შემდეგ, როცა იგი სამუშაოდ გადავიდა თბილისში და ფილიალის მმართველად დაინიშნა სხვა პიროვნება, რომელმაც ხელოვნურად შექმნა ხელშეკრულების გაუქმების პირობები. მისთვის საიჯარო ქირის დავალიანების არსებობა ცნობილი გახდა მხოლოდ სარჩელის ჩაბარების შემდეგ და საიჯარო დავალიანების შესახებ მეიჯარეს მისთვის არასდროს შეუტყობინებია, არამედ სამმართველო შეტყობინებას აგზავნიდა იჯარით გაცემული ობიექტის ადგილსამყოფელის მიხედვით. მ. ა-ძე საიჯარო ქირის გადახდის წინააღმდეგი არ არის და არც არასდროს ყოფილა. რაც შეეხება დავალიანების თანხას, მიაჩნდა, რომ იგი უნდა დაკისრებოდა ბანკ «ე-ს» ფილიალის ზესტაფონის მესამე განყოფილებას და იქ შექმნილ ამხანაგობას, რადგან ისინი სარგებლობდნენ აღნიშნული ფართით. მ. ა-ძე, ასევე, ითხოვდა იჯარით აღებული ობიექტის შეძენის უფლების მიცემას და 1999 წლის 27 ივლისის კონკურსის შედეგების ბათილად ცნობას იმ მოტივით, რომ მისთვის ცნობილი არ იყო პრივატიზაციის შესახებ და დარღვეული იყო პრივატიზაციის შესახებ საქართველოს კანონმდებლობის სხვა მოთხოვნებიც.

საკასაციო პალატის 2000 წლის 14 ივლისის განჩინების საფუძველზე სააპელაციო სასამართლომ საქმეში მოპასუხის მხარეზე ჩააბა საიჯარო ამხანაგობის წევრები: ე. კ-ძე, თ. ც-ძე, ც. კ-ძე, ნ. დ-ძე, დ. შ-ძე და გ. კ-შვილი. ვინაიდან საიჯარო ხელშეკრულება დაიდო ამხანაგობასთან, ამიტომ ამხანაგობა მიჩნეულ იქნა ხელშეკრულების მხარედ, ხოლო მ. ა-ძე ამხანაგობის სახელით მოქმედ პირად. ამასთან, რადგან იჯარით გაცემული ფართი კონკურსის წესით იქნა პრივატიზებული, სასამართლომ ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, საქმეში მოსარჩელის მხარეზე მესამე პირად ჩააბა კონკურსში გამარჯვებული პირი ზ. ა-ძე, ნ. მ-ძე და სს «ი-ი», რომლებთანაც დაიდო პრივატიზაციისა და ნასყიდობის სადავო ხელშეკრულებები.

საიჯარო ამხანაგობის წევრებმა ე. კ-ძემ, თ. ც-ძემ, ც. კ-ძემ, და გ. კ-შვილმა სააპელაციო სასამართლოში აღძრეს შეგებებული სარჩელი, რომლითაც მოითხოვეს სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და ნ. მ-ძეს შორის 1999 წლის 27 ივლისს დადებული პრივატიზაციის, ასევე ნ. მ-ძესა და სს «ი-ს» შორის 2000 წლის 20 მარტს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებების გაუქმება. ამასთანავე მოითხოვეს სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს დავალდებულება ადმინისტრაციული აქტის გამოცემის თაობაზე, რომლითაც საიჯარო ხელშეკრულება კიდევ ორი წლით _ 2004 წლამდე გაგრძელდებოდა.

საბოლოოდ, ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატამ 2001 წლის 9 ივლისის გადაწყვეტილებით გააუქმა ზესტაფონის რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება, არ დააკმაყოფილა სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს სარჩელი 1997 წლის 2 მაისის საიჯარო ხელშეკრულების გაუქმების ნაწილში, საიჯარო ამხანაგობას დააკისრა არსებული საიჯარო დავალიანება. სააპელაციო სასამართლომ შეგებებული სარჩელი ნაწილობრივ დააკმაყოფილა, ბათილად ცნო ნ. მ-ძესთან 1999 წლის 27 ივლისს დადებული პრივატიზაციის, ასევე ნ. მ-ძესა და სს «ი-ს» შორის 2000 წლის 20 მარტს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებები. სადავო ობიექტის პრივატიზებაში მონაწილე მხარეებს დაეკისრათ ერთმანეთს გადასცენ ყველაფერი, რაც ბათილი გარიგებით მიიღეს. სააპელაციო სასამართლომ არ დააკმაყოფილა შეგებებული სარჩელი იმ ნაწილში, რომელიც ითვალისწინებდა საიჯარო ხელშეკრულების ვადის გაგრძელებას 2004 წლამდე. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ემყარება შემდეგ გარემოებებს:

1. სამოქალაქო კოდექსის 558-ე მუხლის თანახმად, ქირავნობის ხელშეკრულების მოშლის საერთო ვადა არის სამი თვე, ხოლო 561-ე მუხლი ქირავნობის (იჯარის) ხელშეკრულების მოშლის სამთვიან ვადაზე უპირატესობას ანიჭებს იმ ვადას, რაც შეიძლება გამომდინარეობდეს საქმის გარემოებებიდან ან მხარეთა შეთანხმებიდან. მხარეთა შეთანხმება კონკრეტული ვადის თაობაზე გამოხატულია 1997 წლის 2 მაისის საიჯარო ხელშეკრულების 2.2, 3.1, 5.2 და 5.4 მუხლებში. კერძოდ, 2.2 მუხლის თანახმად, მ. ა-ძეს საიჯარო ქირა უნდა გადაეხადა არაუგვიანეს ყოველი მომდევნო თვის 15 რიცხვისა. მეიჯარეს უფლება ქონდა მოეშალა ხელშეკრულება, თუ მოიჯარე არ გადაიხდიდა ქირას 2.2 მუხლით გათვალისწინებული ვადის გასვლიდან 3 თვის განმავლობაში. საიჯარო ხელშეკრულების ბათილად ცნობა უნდა მომხდარიყო მხოლოდ სასამართლოს მიერ. სააპელაციო სასამართლოს მიაჩნია, რადგან მოიჯარემ საიჯარო ქირის გადახდა შეწყვიტა 1998 წლის ოქტომბრიდან, ამიტომ მას 1999 წლის იანვრამდე კიდევ ჰქონდა შესაძლებლობა ქირის გადახდისა, მხოლოდ ამ ვადის გასვლის შემდეგ შეეძლო მოსარჩელეს მოეშალა ხელშეკრულება სასამართლოს მეშვეობით. სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს ჯერ უნდა მიემართა სასამართლოსათვის ხელშეკრულების მოშლაზე და შემდეგ მოეხდინა სადავო ობიექტის პრივატიზება. სააპელაციო პალატა არ ეთანხმება მოსარჩელის პოზიციას, რომ მას ნებისმიერ დროს შეეძლო კუთვნილი ქონების გაყიდვა, რადგან ეს ეწინააღმდეგება სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლს. მაშასადამე, სააპელაციო პალატის აზრით, დაუშვებელი იყო სადავო ობიექტის პრივატიზება, სანამ მასზე ვრცელდებოდა იჯარის ხელშეკრულება;

2. სააპელაციო პალატას მიაჩნია, რომ ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და ნ. მ-ძეს შორის დადებული სადავო ობიექტის პრივატიზაციის ხელშეკრულება, რადგან 1999 წლის 28 ივნისს კონკურსში გაიმარჯვა ზ. ა-ძემ, ამიტომ ობიექტი უნდა შეესყიდა უშუალოდ მას და არ შეეძლო თავისი მოთხოვნა დაეთმო ნ. მ-ძისათვის. «სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ» კანონის მე-6 მუხლის მე-2 ნაწილის, მე-10 მუხლის პირველი ნაწილის, «სახელმწიფო ქონების კონკურსის ფორმით პრივატიზების შესახებ» სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს 1999 წლის 31 მარტის დებულების მე-5 მუხლის, სამოქალაქო კოდექსის 198-ე და 207-ე მუხლების თანახმად, პრივატიზაციის ხელშეკრულების მხარე იყო მხოლოდ კონკურსში გამარჯვებული პირი ზ. ა-ძე, არ შეიძლებოდა მხარის შეცვლა და ობიექტის ყიდვის უფლება, როგორც მის პიროვნებასთან დაკავშირებული უფლება, ზ. ა-ძეს არ შეეძლო გადაეცა ნ. მ-ძისათვის;

3. სააპელაციო პალატის აზრით, სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველომ ზ. ა-ძესა და ნ. მ-ძეს დაუმალა არასაცხოვრებელი ფართის სადავო ხასიათი და უფლებრივად ნაკლული ნივთი გაასხვისა, რაც იმაში გამოვლინდა, რომ ნ. მ-ძეს მიყიდა თუ არა სადაო ფართი, 5 დღეში შეიტანა სასამართლოში სარჩელი და მოითხოვა საიჯარო ხელშეკრულების ბათილად ცნობა. ამიტომ ამ ობიექტზე დადებული გარიგება საცილო გარიგებაა და სამოქალაქო კოდექსის 59-ე მუხლის თანახმად, ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი. რადგან უკანონოა სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და ნ. მ-ძეს შორის დადებული პრივატიზაციის ხელშეკრულება, შესაბამისად უკანონოდ უნდა ჩაითვალოს ნ. მ-ძესა და სს «ი-ს» შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებაც.

ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2000 წლის 22 დეკემბრის განჩინებისა და 2001 წლის 9 ივლისის გადაწყვეტილებაზე საკასაციო საჩივრები შეიტანეს სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და სს «ი-ის» წარმომადგენლებმა და მის გაუქმებას ითხოვენ შემდეგი საფუძვლით:

1. სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს მითითებით, რადგან მოიჯარე – საიჯარო ამხანაგობა 1998 წლის ოქტომბრის შემდეგ (თითქმის ერთი წელიწადი) საიჯარო ქირას არ იხდიდა, სამოქალაქო კოდექსის 558-ე და საიჯარო ხელშეკრულების 2.2 მუხლებიდან გამომდინარე, სამმართველოს, როგორც მეიჯარეს უფლება ჰქონდა ხელშეკრულების მოშლა მოეთხოვა ვადამდე, თუ დამქირავებელი ქირას არ გადაიხდიდა სამი თვის ვადაში. ამასთან, საიჯარო ხელშეკრულების 4.3 მუხლის საფუძველზე სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს ჰქონდა იჯარით გაცემული ობიექტის პრივატიზაციის უფლება, რაც განხორციელდა «სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ” კანონისა და სამმართველოს დებულების მოთხოვნათა დაცვით, ამიტომ პრივატიზება კანონიერია და არ უნდა გაუქმდეს, ხოლო შეგებებულ სარჩელს უსაფუძვლობის მოტივით უარი უნდა ეთქვას;

2. შეგებებული სარჩელის მოტივს, თითქოს მოწინააღმდეგე მხარეს ქონდა იჯარით აღებული ობიექტის უპირატესი შესყიდვის უფლება, კასატორი, ასევე, არ ეთანხმება, ვინაიდან საქართველოს მოქმედი კანონმდებლობა ითვალისწინებს მხოლოდ სახელმწიფო ქონების პირდაპირი წესით მიყიდვის შესაძლებლობას, რასაც საქართველოს პრეზიდენტი წყვეტს, უპირატესი შესყიდვის სხვა უფლებას კანონმდებლობა არ ითვალისწინებს;

3. კასატორის მითითებით, კონკურსში გამარჯვებულმა ზ. ა-ძემ მართებულად გადასცა ობიექტის პრივატიზების უფლება ნ. მ-ძეს, რადგან ამ მხრივ რაიმე აკრძალვას კანონი არ ითვალისწინებს, ამიტომ კანონიერია ნ. მ-ძესთან დადებული სადავო ფართის პრივატიზებისა და შესაბამისად, ნ. მ-ძესა და სს «ი-ს» შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებები. კასატორი სასამართლოს გადაწყვეტილებას ასაჩივრებს პრივატიზებული ფართის უფლებრივად ნაკლულ ნივთად ცნობის ნაწილშიც და განმარტავს, რომ გასაყიდი ობიექტი დავის ქვეშ არ იმყოფებოდა, რადგან განსახილველი დავა ობიექტის საიჯარო ურთიერთობიდან გამომდინარეობს და არ ეხება ობიექტის საკუთრების უფლებაზე დავას;

4. კასატორი _ სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველო, ასევე, სადავოდ ხდის შეგებებული სარჩელის წარმოებაში მიღების საკითხს და განმარტავს 2000 წლის 22 დეკემბრის შეგებებული სარჩელის წარმოებაში მიღებით სასამართლო გასცდა უფლებამოსილების ფარგლებს, რადგან უზენაესი სასამართლოს 2000 წლის 14 ივლისის განჩინება საქმის განსახილველად დაბრუნების შესახებ არ უთითებდა შეგებებულ სარჩელზე. საიჯარო ფართის კონკურსის წესით პრივატიზაციის საკითხი არცერთი ინსტანციის სასამართლოში არ ყოფილა სადავო, ამიტომ მის შესახებ არც შეგებებული სარჩელი უნდა ყოფილიყო მიღებული. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 381-ე მუხლის თანახმად, დავის საგნის შეცვლა ან გადიდება სააპელაციო სასამართლოში საქმის განხილვისას უნდა მომხდარიყო მოპასუხის ე.ი. მათი ნებართვით, რასაც ადგილი არ ქონია. ამასთანავე, დარღვეულია სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 189-ე მუხლით გათვალისწინებული შეგებებული სარჩელის მიღების წესი;

5. კასატორის აზრით, სასამართლოს გადაწყვეტილება იმ საფუძვლითაც უნდა გაუქმდეს, რომ მასში არ არის მითითებული საიჯარო ამხანაგობის თითოეულ წევრს რა ოდენობით დაეკისრათ გადაუხდელი ქირა. ასევე, სააპელაციო სასამართლომ მოწინააღმდეგე მხარე შეგებებული სარჩელის წარდგენისას უკანონოდ გაათავისუფლა ბაჟის გადახდისაგან, რითაც დაარღვია სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 38-ე მუხლის «გ» და «ვ», 249-ე მუხლის მე-5 ნაწილის მოთხოვნები და გადაწყვეტილებაში ბაჟზე საერთოდ არ იმსჯელა.

მეორე კასატორი _ სს «ი-ი», ასევე, არ ეთანხმება საოლქო სასამართლოს გადაწყვეტილებას და ითხოვს მის გაუქმებას, ახალი გადაწყვეტილებით 1997 წლის 2 მაისის საიჯარო ხელშეკრულების გაუქმებას, საიჯარო ამხანაგობისათვის საიჯარო ქირის გადახდის დაკისრებას და არასაცხოვრებელი სადაო ფართის პრივატიზების შედეგების ნ. მ-ძესთან 1999 წლის 27 ივლისს დადებული პრივატიზაცისა და ნ. მ-ძესა და სს «ი-ს» შორის 2000 წლის 20 მარტს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებების ძალაში დატოვებას.

მოწინააღმდეგე მხარემ _ საიჯარო ამხანაგობის წევრებმა საკასაციო საჩივრები არ ცნეს, უსაფუძვლობის მოტივით მოითხოვეს მათ დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2001 წლის 9 ივლისის გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვება.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო პალატა საქმის მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრების საფუძვლიანობისა და სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ უნდა დაკმაყოფილდეს კასატორების – სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და სს «ი-ის» საკასაციო საჩივრები, ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2001 წლის 9 ივლისის გადაწყვეტილების გაუქმებით მიღებულ უნდა იქნეს ახალი გადაწყვეტილება სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს სარჩელის დაკმაყოფილების, ხოლო შეგებებულ სარჩელზე უარის თქმის შესახებ, შემდეგ გარემოებათა გამო:

1. საკასაციო პალატა უსაფუძვლობის მოტივით ვერ გაიზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას საიჯარო ქირის გადაუხდელობის გამო საიჯარო ხელშეკრულების ვადამდე მოშლის უმართებულობის შესახებ. 1997 წლის 2 მაისის სადავო საიჯარო ხელშეკრულების 2.2 მუხლის თანახმად, მოიჯარე – ამხანაგობა ვალდებული იყო საიჯარო ქირა გადაეხადა ყოველი მომდევნო თვის 15 რიცხვისათვის, ხოლო 3.1.2. მუხლის მიხედვით მეიჯარეს _ სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს, საიჯარო ხელშეკრულების ვადამდე მოშლა შეეძლო მოეთხოვა თუ მოიჯარე საიჯარო ქირას არ გადაიხდიდა 2.2 მუხლით გათვალისწინებული ვადის გასვლიდან სამი თვის განმავლობაში. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, საკასაციო სასამართლოსათვის სავალდებულოა და მხარეებიც არ უარყოფენ სააპელაციო პალატის მიერ უდავოდ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებას _ 1998 წლის ოქტომბრიდან საიჯარო ამხანაგობის მიერ საიჯარო ქირის გადაუხდელობის ფაქტს. საქმეში წარმოდგენილია, ასევე, მეიჯარის _ ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს 1999 წლის მარტის, ივლისისა და აგვისტოს წერილობითი შეტყობინებები ¹05/48; 05/225; 05/291 მოიჯარე – ამხანაგობისადმი (როგორც ხელშეკრულების კონტრაჰენტისადმი და არა მ. ა-ძისადმი, ვინაიდან იგი საიჯარო ამხანაგობის უფლებამოსილი პირი იყო მხოლოდ და ხელშეკრულების მხარეს არ წარმოადგენდა) საიჯარო ქირის დავალიანების დროულად გადახდის, წინააღმდეგ შემთხვევაში კი დავის სასამართლოში გადაცემის შესახებ, ხოლო სარჩელი საიჯარო ხელშეკრულების მოშლის თაობაზე აღძრულია 1999 წლის 2 აგვისტოს, იჯარის ქირის გადახდის შეწყვეტიდან მეათე თვეს. საქმის მასალებისა და სამოქალაქო კოდექსის 558-ე მუხლის მიხედვით, საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ მოიჯარის (ამხანაგობა) მიერ საიჯარო ქირის სამი თვის განმავლობაში გადაუხდელობა წარმოადგენდა საიჯარო ხელშეკრულების ვადამდე მოშლის კანონისმიერ საფუძველს, ამიტომ 561-ე მუხლითა და ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ხელშეკრულების მოშლის სამთვიანი ვადის დაცვით მეიჯარის (ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს) სარჩელი საიჯარო ხელშეკრულების ვადამდე მოშლის თაობაზე კანონიერია და უნდა დაკმაყოფილდეს. ასევე, კანონშესაბამისია ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს სარჩელი 1998 წლის ოქტომბრიდან რიცხული საიჯარო ქირის დავალიანების 1 125,20 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის საიჯარო ამხანაგობისათვის (ყველა წევრისათვის) სოლიდარულად დაკისრების თაობაზე და ამ ნაწილში ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2001 წლის 9 ივლისის გადაწყვეტილება უცვლელად უნდა დარჩეს;

2. საკასაციო პალატა ვერ დაეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას, იჯარის ხელშეკრულების მოშლამდე სადავო ფართის პრივატიზების არაკანონიერების თაობაზე. კერძოდ, გადაწყვეტილების მიხედვით, ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს უფლება არ ქონდა სადავო ობიექტის პრივატიზაცია მოეხდინა მანამ, სანამ საიჯარო ხელშეკრულება ძალაში იყო და მის ბათილობაზე არ იქნებოდა სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება. სააპელაციო სასამართლოს საიჯარო ქონების პრივატიზება მიაჩნია სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის დარღვევად, რასაც საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს თვით საიჯარო ხელშეკრულების 4.3 და სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლებიდან გამომდინარე, ვინაიდან იჯარით გაცემული ნივთის (არასაცხოვრებელი ფართის) საერთო წესით პრივატიზებაზე რაიმე აკრძალვას «სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ” კანონი არ ითვალისწინებს, სამოქალაქო კოდექსი კი უშვებს საიჯარო ნივთის გასხვისების ამგვარ შესაძლებლობას და 572-ე მუხლი განსაზღვრავს: «თუ გამქირავებელი გაქირავებულ ნივთს მესამე პირზე გაასხვისებს დამქირავებლისათვის მისი გადაცემის შემდეგ, შემძენი იკავებს გამქირავებლის ადგილს და მასზე გადადის ქირავნობის ურთიერთობიდან გამომდინარე უფლებები და მოვალეობები.» სადავო იჯარის ხელშეკრულების 4.3 მუხლიც პირდაპირ მიუთითებს: «საიჯარო ქონების საკუთრების გადასვლა მეიჯარისაგან სხვა პირზე, საიჯარო პირობების შეცვლის ან მისი გაუქმების საფუძველი ვერ გახდება.» ამდენად, იჯარა არ წარმოადგენს სახელმწიფო ქონების პრივატიზების დამაბრკოლებელ გარემოებას, «სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ” კანონიდან, სამოქალაქო კოდექსის 572-ე და საიჯარო ხელშეკრულების 4.3 მუხლებიდან გამომდინარე მოსარჩელეს _ ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს კანონიერი უფლება ჰქონდა მოეხდინა საიჯარო ობიექტის პრივატიზება და საიჯარო ფართის განკარგვა არ ეწინააღმდეგება სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის 1 ნაწილს, ამოტომ ამ საფუძვლით სადავო არასაცხოვრებელი ფართის პრივატიზებაზე 1999 წლის 27 ივლისს დადებული ხელშეკრულების გაუქმების ნაწილში საოლქო სასამართლოს გადაწყვეტილება უნდა გაუქმდეს და შეგებებულ სარჩელს დაკმაყოფილებაზე უარი უნდა ეთქვას უსაფუძვლობის მოტივით;

3. საკასაციო სასამართლო, ასევე, არ ეთანხმება სააპელაციო პალატის მოსაზრებას, რადგან სადაო ფართის საპრივატიზებოდ გამართულ კონკურსში გაიმარჯვა ზ. ა-ძემ, ამიტომ მხოლოდ იგი იყო პრივატიზაციის მონაწილე, არ შეიძლებოდა მხარეთა შეცვლა და მას არ ქონდა უფლება ქონების ყიდვის უფლება, როგორც პირადი ხასიათის უფლება, გადაეცა ამხანაგობისათვის (ნ. მ-ძისათვის), თანახმად «სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ» საქართველოს კანონის მე-6 მუხლის მე-2 ნაწილსა, მე-10 მუხლის პირველი ნაწილსა, «სახელმწიფო ქონების კონკურსის ფორმით პრივატიზების შესახებ» სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს 1999 წლის 31 მარტის დებულების მე-5 მუხლისა, სამოქალაქო კოდექსის 198-ე და 207-ე მუხლებისა. საკასაციო პალატის აზრით, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა მითითებული ნორმები, რომლებიც კონკურსში გამარჯვებულ პირთან ხელშეკრულების დადების (გაფორმების) წესს განსაზღვრავენ, მაგრამ არ შეიცავენ კონკურსში გამარჯვებული პირის მიერ საპრივატიზებო ქონების შესყიდვის უფლების სხვა პირზე გადაცემის აკრძალვას. საკასაციო პალატას საპრივატიზებო ქონების შესყიდვის უფლება არ მიაჩნია პირადი ხასიათის ისეთ უფლებად, რომლის სხვა პირზე გადაცემა დაუშვებელია. მართალია, საპრივატიზებო კონკურსში გაიმარჯვა ზ. ა-ძემ, მაგრამ მან გამარჯვება მოიპოვა არა პირადი თვისებების გამო, არამედ იმის გამო, რომ ყველაზე უკეთესი პირობები შესთავაზა საკონკურსო კომისიას, «სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ» საქართველოს კანონის მე-6 მუხლის მე-2 ნაწილის მიხედვითაც: «კონკურსის ფორმით პრივატიზების მიზანია ქონებაზე საკუთრების უფლება მიანიჭოს იმ მყიდველს, რომელიც გამყიდველს ყველაზე უკეთეს პირობებს შესათავაზებს” და ამდენად, სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოსათვის მთავარია არა მყიდველის პიროვნება _ ზ. ა-ძე, არამედ გადახდისუნარიანობა და არანაირი მნიშვნელობა არა აქვს კონკურსში გამარჯვებული პირი – ზ. ა-ძე შეასრულებს საკონკურსო პირობებს თუ მისი თანხმობით სხვა პირი, კონკრეტულ შემთხვევაში კი ამხანაგობა და მისი წარმომადგენელი ნ. მ-ძე. ამიტომ ზ. ა-ძის მიერ ამხანაგობისათვის (ნ. მ-ძისათვის) საპრივატიზებო ობიექტის ყიდვის უფლების გადაცემა არ ეწინააღმდეგება პრივატიზების შესახებ მოქმედ კანონმდებლობას, ამ საფუძვლით სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და ნ. მ-ძეს შორის 1999 წლის 27 ივლისს დადებული სადავო არასაცხოვრებელი ფართის პრივატიზების ხელშეკრულების გაუქმების შესახებ შეგებებული სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს და შესაბამისად, უსაფუძვლობის მოტივით უარი უნდა ეთქვას შეგებებულ სარჩელს ნ. მ-ძესა და სს «ი-ს» შორის 2000 წლის 20 მარტს სადავო არასაცხოვრებელ ფართზე დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების გაუქმებაზეც;

4. საკასაციო პალატა უსაფუძვლობის გამო, ასევე, ვერ გაიზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას უფლებრივად ნაკლული ნივთის პრივატიზებისა და 1999 წლის 27 ივლისის გარიგების (პრივატიზების ხელშეკრულების), როგორც საცილო გარიგების ბათილად ცნობის შესახებ (სამოქალაქო კოდექსის 59-ე მუხლი). სამოქალაქო კოდექსის 487-ე მუხლის თანახმად, გამყიდველმა (ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველომ) მყიდველს (ამხანაგობას) უნდა გადასცეს ნივთობრივი და უფლებრივი ნაკლისაგან თავისუფალი ნივთი (არასაცხოვრებელი ფართი), ხოლო ამავე კოდექსის 489-ე მუხლის მიხედვით, ნივთი უფლებრივად უნაკლოა, თუ მესამე პირს არ შეუძლია განუცხადოს მყიდველს პრეტენზია თავისი უფლებების გამო. პრივატიზების ზემოაღნიშნული ხელშეკრულებით სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველომ გაასხვისა არასაცხოვრებელი ფართი და საკუთრებაში გადასცა ამხანაგობის წარმომადგენელ ნ. მ-ძეს ე.ი. ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოდან არასაცხოვრებელ ფართზე საკუთრების უფლების გადასვლა მოხდა ამხანაგობაზე. გადაცემული საკუთრების უფლება, საკასაციო პალატის აზრით, სამართლებრივად არ იყო ნაკლული, ვინაიდან საკუთრების უფლებაზე კანონიერი საფუძვლით პრეტენზიის წაყენების საშუალება (უფლება) არა აქვთ საიჯარო ამხანაგობის წევრებს (მ. ა-ძეს, ე. კ-ძეს და სხვებს), არამედ სადავოა პრივატიზებულ ფართზე იჯარის უფლება, რაც დამოუკიდებელი სამართლებრივი ინსტიტუტია. ამიტომ, საკასაციო პალატას მიაჩნია, 1999 წლის 27 ივლისის პრივატიზების ხელშეკრულებით ამხანაგობას საკუთრებაში გადაეცა უფლებრივად უნაკლო ქონება (არასაცხოვრებელი ფართი) და არ არსებობს ამ გარიგების ბათილად ცნობის საფუძველი;

5. ზესტაფონის ქონების მართვის სამმართველო თავის საკასაციო საჩივარში, ასევე, ითხოვს ქუთაისის საოლქო სასამართლოს 2000 წლის 22 დეკემბრის განჩინების გაუქმებას, რომლითაც დასაშვებად იქნა მიჩნეული ამხანაგობის წევრების შეგებებული სარჩელი, რასაც საკასაციო პალატა ვერ დაეთანხმება უსაფუძვლობის გამო, რადგან შეგებებული სარჩელის ავტორები _ საიჯარო ამხანაგობის წევრები, ზესტაფონის რაიონულ სასამართლოში საქმის განხილვაში მხარედ ჩართულნი არ ყოფილან და შესაბამისად, ვერც შეგებებულ სარჩელს აღძრავდნენ პირველ ინსტანციაში, საიჯარო ამხანაგობის წევრების მოპასუხედ ჩაბმა, საკასაციო სასამართლოს მითითების თანახმად, მოხდა სააპელაციო სასამართლოში, ამიტომ, საკასაციო პალატის აზრით, პროცესში ახლადჩართული ამხანაგობის წევრების მიერ თავიანთი უფლებების დასაცავად შეგებებული სარჩელის წარდგენა არ ეწინააღმდეგება საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობას, ამ ნაწილში სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს და უარი უნდა ეთქვას ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2000 წლის 22 მარტის განჩინების გაუქმებაზე.

ამდენად, საკასაციო სასამართლო იზიარებს საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და სს «ი-ის” საკასაციო საჩივრებს და ეთანხმება, რომ სამოქალაქო კოდექსის 59-ე, 170-ე, 198-ე, 207-ე, 558-ე, 561-ე მუხლებისა და «სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ” კანონის მცდარი განმარტების საფუძველზე საოლქო სასამართლომ გამოიტანა უსწორო გადაწყვეტილება, სასამართლომ არ გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის 487-ე, 489-ე, 572-ე მუხლები, რომლებიც უნდა გამოეყენებინა, ამიტომ საოლქო სასამართლოს 2001 წლის 9 ივლისის გადაწყვეტილება უნდა გაუქმდეს, თანახმად სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე მუხლის მე-2 ნაწილის «ა” და «გ” პუნქტებისა. ამასთან, ვინაიდან საქმის ფაქტობრივი გარემოებები საოლქო სასამართლოს მიერ საპროცესო ნორმების სარღვევის გარეშეა დადგენილი და საჭირო აღარ არის მტკიცებულებათა დამატებითი გამოკვლევა, საკასაციო სასამართლო პროცესუალურად უფლებამოსილია თვითონ მიიღოს ახალი გადაწყვეტილება საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს სარჩელის დაკმაყოფილებისა და საიჯარო ამხანაგობის შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ.

სარეზოლუციო ნაწილი :

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 1, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 389-ე, 399-ე, 409-ე, 411-ე მუხლებით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

1. საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და სს «ი-ის” საკასაციო საჩივრები დაკმაყოფილდეს.

2. გაუქმდეს ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2001 წლის 9 ივლისის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება.

3. დაკმაყოფილდეს საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს სარჩელი, მოშლილად ჩაითვალოს 1997 წლის 2 მაისის საიჯარო ხელშეკრულება და საიჯარო ამხანაგობას მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისროს საიჯარო ქირის დავალიანების – 1125,20 აშშ დოლარის შესაბამისი ლარის გადახდა.

4. საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს საკასაციო საჩივარი ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2000 წლის 22 მარტის განჩინების გაუქმების ნაწილში არ დაკმაყოფილდეს.

5. შეგებებული სარჩელის მოსარჩელეებს (საიჯარო ამხანაგობის წევრები _ მ. ა-ძე, ე. კ-ძე, თ. ც-ძე, გ. კ-შვილი, ც. კ-ძე) შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე – არასაცხოვრებელი ფართის პრივატიზებისა და ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობაზე ეთქვათ უარი.

6. საიჯარო ამხანაგობას დაეკისროს სახელმწიფო ბაჟის 90 ლარის გადახდა.

7. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.