3გ-ად-95-კ-02 19 ივლისი, 2002 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციული და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: ბ. მეტრეველი (თავმჯდომარე),

ნ. სხირტლაძე,

მ. ვაჩაძე

დავის საგანი: ნახევარსარდაფის ნაწილში პრივატიზაციის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, სადავო ნახევარსარდაფიდან გამოსახლება.

აღწერილობითი ნაწილი:

ქ. ბათუმში, ... მცხოვრებმა ნ. კ-ძე 16.07.01წ. სარჩელი აღძრა ბათუმის საქალაქო სასამართლოში მისი მეზობლის ნ. ლ-ძის, ქ. ბათუმის ¹1 მიკრორაიონის გამგეობის და ნოტარიუსს მ. ჯ-შვილის წინააღმდეგ, რომლითაც მოითხოვა ნ. ლ-ძის მიერ 1996წ. განხორციელებული ნახევარსარდაფის პრივატიზაციის გაუქმება, სადავო სარდაფის თავისუფალ მდგომარეობაში მასზე გადაცემა. თავის მხრივ, ნ. ლ-ძემ შეგებებული სარჩელით მიმართა სასამართლოს, რომლითაც მოითხოვა ნ. კ-ძის სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, მისი საცხოვრებელი ბინის ქვეშ მდებარე ნახევარსარდაფის თავისუფალ მდგომარეობაში მასზე გადაცემა. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 12.12.01წ. გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა, გაუქმდა 08.07.96წ. ქ. ბათუმში, ... მდებარე ნ. ლ-ძის ბინაზე შესრულებული პრივატიზაციის ხელშეკრულება ლიტერ «ბ» 24.10 კვ.მ ნახევარდაფის ნაწილში და სადავო დამხმარე 24.10კვ.მ ფართი ამოირიცხა მოპასუხის საკუთრებიდან. შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე ნ. ლ-ძეს უარი ეთქვა.

ბათუმის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გასაჩივრდა ნ. ლ-ძის მიერ. აჭარის ა/რ უმაღლესი სასამართლოს 08.02.02წ. გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა, გაუქმდა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 12.12.01წ. გადაწყვეტილება, მოსარჩელე ნ. კ-ძის მოთხოვნა – ნ. ლ-ძის საცხოვრებელი ბინის პრივატიზაციის ხელშეკრულებიდან 24,9კვ.მ ნახევარსარდაფის ფართის პრივატიზაციის ამორიცხვის შესახებ არ დაკმაყოფილდა უსაფუძვლობის გამო. დაკმაყოფილდა ნ. ლ-ძის შეგებებული სარჩელი, ნ. კ-ძე გამოსახლებულ იქნა სადავო ნახევარსარადაფიდან, ფართობი თავისუფალ მდგომარეობაში ჩაბარდა ნ. ლ-ძეს. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა აპელანტის მოსაზრება იმის შესახებ, რომ სადავო ნახზევარსარდაფი არის მისი საცხოვრებელი ბინის არსებითი შემადგენელი ნაწილი. პალატამ აღნიშნა, რომ ერთსართულიან შენობას აქვს ერთი საერთო საძირკველი, ბინას და სარდაფს ერთმანეთისაგან ყოფს ხის იატაკი, მათი ერთმანეთისაგან გამოცალკავება შეუძლებელია, რის გამო სარდაფის, როგორც ნ. ლ-ძის ბინის არსებითი შემადგენელი ნაწილის, იურიდიული ბედი, სააპელაციო პალატის აზრით, მთლიანად დაკავავშირებულია ბინასთან და ის არ შეიძლება იყოს ცალკე უფლების ობიექტი. პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ ნახევარსარდაფებში მცხოვრები მოქალაქეების საბინაო პირობების გაუმჯობესების შემდეგ საბინაო-საექსპლოატაციო კანტორის მიერ სიტყვიერად ნახევარსარდაფები სარგებლობაში გადაეცათ ამ სარდაფების ზემოთ მცხოვრებ მოქალაქეებს, მათ შორის ნ. ლ-ძესაც. აღნიშნული ტექინვენტარიზაციის ბიუროში რეგისტრირებული არ ყოფილა, ამასთანავე, მთავრობის 11.08.92წ. ¹825 დადგენილებით დამტკიცებული დებულების მე-5 პუნქტის თანახმად მოქალაქეებს საკუთრებაში გადაეცათ მათ მიერ სამეურნეო დანიშნულებით მათზე განკუთვნილი სარდაფები და ისინი უფლებამოსილნი იყვნენ მოეხდინათ მათი უფასო პრივატიზაცია, რის გამო ნ. ლ-ძე უფლებამოსილი იყო მოეხდინა მისი ნახევარსარდაფის პრივატიზაცია. პალატამ არ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მოსაზრება იმის შესახებ, რომ სადავო ნახევარსარდაფი არ არის ნ. ლ-ძის ბინის არსებითი შემადგენელი ნაწილი ვინაიდან მას 15 წლის განმავლობაში ფლობდა და სარგებლობდა ნ. კ-ძე, უკანასკნელმა ვერც პირველ და ვერც სააპელაციო სასამართლოს სხდომაზე ვერ წარმოადგინა წერილობითი მტკიცებულება იმის შესახებ, რომ საბინაო-საექსპლოატაციო კანტორამ სადავო სარდაფი მას გადასცა. პალატამ მიუთითა რომ ნ. ლ-ძემ აუკრძალა ნ. კ-ძეს სარდაფით სარგებლობა მას შემდეგ, რაც ნ. კ-ძის სახლის ქვეშ არსებული ნახევარსარდაფი, მისი მაცხოვრებლის მიერ იქნა პრივატიზებული და გაყიდული, რაზედაც ნ. კ-ძეს სარდაფის მის საკუთრებაში დასაბრუნებულად არავითარი ზომები არ მიუღია.

აჭარის ა/რ უმაღლესი სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 18.02.02წ. გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გასაჩივრდა ნ. კ-ძის მიერ. კასატორი აღნიშნავს, რომ ეზოში ნახევარსარდაფის გამოთავისუფლების შემდეგ სადავო ნახევარსარდაფი სახლმმართველობამ სიტყვიერად გადასცა მას, სარდაფს იგი 1986 წლიდან ფლობს. რაც შეეხება მისი საცხოვრებელი სახლის ქვემოდ მდებარე ნახევარსარდაფს, მასში მცხოვრები პირები, ოჯახის ერთ-ერთი წევრის გამოკლებით, დაკმაყოფილდნენ საცხოვრებელი ფართით. ვინაიდან ოჯახის ერთ-ერთი წევრი ფართით არ დაკმაყოფილდა, მან მოახდინა მისი პრივატიზაცია და შემდგომში გაყიდა იგი, აღნიშნული პიროვნება დაბადებიდანვე ცხოვრობდა კასატორის ბინის ქვეშ მდებარე ნახევარსარდაფში, მას არ ჰქონდა რაიმე სხვა საცხოვრებელი ფართი, რის გამო კასატორი ვერ წარუდგენდა მას რაიმე პრეტენზიას ფართზე, მით უფრო, რომ კასატორს სავსებით აკმაყოფილებდა სადავო ნახევარსარდაფი, რომელიც მას არ გადასცემია დროებით, იმ პირობით, რომ მის სახლის ქვეშ მდებარე სარდაფის გათავისუფლების შემდეგ ნ. კ-ძეს უნდა გადაეცა სადავო ფართი ნ. ლ-ძისათვის.

კასატორი არ ეთანხმება სადავო ფართის ნ. ლ-ძის საკუთრებად მიჩნევას იმის გამო, რომ სარდაფი არის სახლის არსებითი შემადგენელი ნაწილი და მის ქვემოთ მდებარეობს. კასატორი უთითებს, რომ ნ. ლ-ძის ოთახი ემიჯნება მის ოთახს, სადავო სარდაფის ზემოთ კასატორის სახლის გარკვეული ნაწილი (80 სმ) მდებარეობს. კასატორი ყურადღებას ამახვილებს იმაზე, რომ არც ნ. ლ-ძეს არ აქვს წარმოდგენილი რაიმე წერილობით მტკიცებულება იმისა, რომ სადავო ფართი ნ. ლ-ძეს ეკუთვნის, მიუხედავად ამისა ეს გარემოება სასამართლოს მიერ მხოლოდ მის მიმართ იქნა გამოყენებული. პალატამ არ გაითვალისწინა ის, რომ ნახევარსარდაფს კასატორი 1986 წლიდან ფლობს, 11.08.92წ. ¹825 დადგენილებით დამტკიცებული დებულების მე-5 პუნქტის საფუძველზე ის ითვლება ამ სარდაფის მესაკუთრე. საკასაციო სასამართლოს სხდომაზე კასატორის წარმომადეგენლმა მხარი დაუჭირა საკასაციო საჩივარს და მოითხოვა მისი დაკმაყოფილება, სააპელაციო პალატის 18.02.02წ. გადაწყვეტილების გაუქმება, ნ. ლ-ძესთან დადებული საპრივატიზებო ხელშეკრულებიდან სადავო ფართის ამორიცხვა.

მოწინააღმდეგე მხარის წარმომადგენელმა საკასაციო საჩივრის საფუძვლები არ ცნო და მოითხოვა აჭარის ა/რ უმაღლესი სასამართლოს 18.02.02წ. გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვება.

სამოტივაციო ნაწილი:

საქმის მასალების შესწავლის და მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენის, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერების და საკასაციო საჩივრის საფუძვლიანობის შემოწმების შედეგად საკასაციო პალატა თვლის, რომ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ შემდეგ გარემოებათა გამო:

პალატა არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას იმის შესახებ, რომ სადავო ნახევარსარდაფი 1964წ. სსკ-ს 134-ე და 150-ე მუხლების მიხედვით ნ. ლ-ძის ბინის არსებით შემადგენელ ნაწილად უნდა იქნეს მიჩნეული. სადავო ფართის დანიშნულება, სამოქალაქო ბრუნვის ტრადიციები, საქმის გარემოებები (კერძოდ ის, რომ ნ. ლ-ძის მიერ ნახევარსარდაფის პრივატიზაციამდე აღნიშნული ფართის დამქირავებლები სხვა პირები იყვნენ, ხოლო ნ. კ-ძის ბინის ქვეშ მდებარე ნახევარსარდაფი მასში მცხოვრები მობინადრის მიერ პრივატიზებულ და შემდგომში გაყიდულ იქნა), გამორიცხავენ სადავო ნახევარსარდაფის ნ. ლ-ძის ბინის არსებით შემადგენელ ნაწილად მიჩნევას. ბინაზე საკუთრების უფლება სავალდებულო წესით არ ვრცელდება უმეტესად ნ. ლ-ძის საცხოვრებელი ოთახის ქვეშ მდებარე სადავო ნახევასარდაფზე, უკანასკნელის იურიდიული ბედი არ არის უცილობლად დაკავშირებული მის ზემოდ მდებარე ბინასთან, იგი შეიძლება იყოს ცალკე უფლების ობიექტი. ბინის და ნახევარსარდაფის განცალკევების შეუძლებლობა არ ადასტურებს იმას, რომ ნახევარსარდაფი არის ბინის არსებითი შემადგენელი ნაწილი, ვინაიდან ბინა და ნახევარსარდაფი იზოლირებულია ერთმანეთისაგან, ფართობების ერთმანეთისაგან იზოლირება შესაძლებელს ქმნის მათ დამოუკიდებელ გამოყენებას.სადავო ფართი, მობინადრეთა მიერ მის გამოთავისუფლებამდე, განეკუთვნებოდა საცხოვრებელი ფონდის ფართს, ვინაიდან სადავო ბინა წარმოადგენდა მოქალაქეთა საცხოვრებელ სადგომს, რომლებიც იყვნენ აღნიშნული ფართის დამქირავებელნი, გამოთავისუფლების შემდეგ ფართი კვლავინდებურად რჩებოდა კომუნალურ ფონდში, ამასთანავე არ შეცვლილა ფართის ფუნქცინალური და ფაქტიური დატვირთვა (საქმის მასალებიდან ირკვევა, რომ ფართი ქირავდებოდა და ამდენად, წარმოადგენდა გარკვეული შემოსავლის წყაროს).

საფუძველს მოკლებულია სააპელაციო პალატის მიერ სადავო ფართით სარგებლობის აკრძალვის მართლზომიერების დაკავშირება საქმის ისეთ გარემოებასთან, როგორიცაა ნ. კ-ძის მიერ საკუთრების დასაბრუნებლად ზომების არ მიღება მისი ბინის ქვეშ არსებული ნახევარსარდაფის მაცხოვრებლის მიერ ფართის პრივატიზების და შემდგომში სხვა მოქალაქეებზე გაყიდვის დროს, პირობებში, როდესაც ნახევარსარდაფის მობინადრე იყო აღნიშნული ფართობის მუდმივი მაცხოვრებელი, წარმოადგენდა ფართის დამქირავებელს და ამდენად გააჩნდა ფართის პრივატიზების და შემდგომში მისი განკარგვის სრული უფლება. ამასთანავე, კანონმდებლობა არ ითვალისწინებს უძრავი ქონების სარგებლობაში გადაცემას ადგილობრივი მმართველობის ორგანოს საბინაო-საექსპლოატაციო კანტორის სიტყვიერი თანხმობის საფუძველზე. პალატის მოსაზრება იმის შესახებ, რომ ნ. კ-ძემ ვერც ერთ სასამართლო ინსტანციაში ვერ წარმოადგინა წერილობითი დამადასტურებელი საბუთი სადავო ფართის მისთვის გადაცემის შესახებ, არ ადასტურებს ნ. ლ-ძის უფლებას მასზე, ვინაიდან არც უკანასკნელს წარმოუდგენია ასეთი.

მთავრობის 11.08.92წ. დადგენილებით დამტკიცებული «საქართველოს რესპუბლიკაში პრივატიზებული საბინაო ფონდის ტექნიკური მომსახურებისა და რემონტის ჩატარების ორგანიზაციისა და გაწეული დანახარჯების დაფარვის შესახებ» დროებითი დებულების მე-5 პუნქტი, რომლის მიხედვით «მოქალაქეების საკუთრებაში გადაეცემათ აგრეთვე სამეურნეო დანიშნულებით მათთვის განკუთვნილი სარდაფები, სხვენები, ფარდულები, ტერასები და შემოქმედებითი სალონები», ასევე არ ადასტურებს ნ. ლ-ძის უფლებას სადავო ფართზე, ვინაიდან ფართის გათავისუფლების შემდეგ ნახევარსარდაფით ნ. კ-ძე სარგებლობდა.

ზემოაღნიშნულთან ერთად, საკასაციო პალატა, დავის კანონიერი გადაწყვეტის ინტერესებიდან გამომდინარე, საჭიროდ თვლის საქმის რიგი გარემოებების დამატებით გამოკვლევას. კერძოდ, დაზუსტებას საჭიროებს სადავო ფართის ოდენობა, 08.07.96წ. ქ.ბათუმის ადგილობრივი მმართველობის ორგანოს ¹1 საბინაო-საექსპლოატაციო კანტორის წარმომადგენელსა და ნ. ლ-ძეს შორის დადებული ბინის საკუთრებაში უსასყიდლოდ გადაცემის ხელშეკრულების ტექსტში ბინის საერთო და დამხმარე ფართის ოდენობის აღმნიშვნელი ციფრები გადასწორებულია, ხელშეკრულებაში აღნიშნულია დამხმარე ფართის ოდენობა, სარდაფი ცალკე გამოყოფილი არ არის. დავის სწორი გადაწყვეტისათვის საჭიროა დამატებით იმის გარკვევა მოიცავს თუ არა დამხმარე ფართი სადავო ნახევარსარდაფს, რის საფუძველზე მოხდა ადგილობრივი მმართველობის ორგანოს საბინაო-საექსპლოატაციო კანტორის მიერ ბინის საპრივატიზაციო დოკუმენტებში სადავო ფართის გათვალისწინება. სასარჩელო ხანდაზმულობის საკითხის გარკვევის მიზნით დასადგენია აგრეთვე ის, თუ როდის გაიგო ნ. კ-ძემ სადავო ფართის ნ. ლ-ძის მიერ პრივატიზების შესახებ, რატომ მოითხოვა უკანასკნელმა 1996წ. პრივატიზებული ფართის გათავისუფლება 2001 წელს, როდის მოახდინა ნ. კ-ძის ბინის ქვეშ მდებარე ნახევარსარდაფის მაცხოვრებელმა ფართის პრივატიზება და რეალიზაცია. დაზუსტებას საჭიროებს აგრეთვე სადავო ფართის გათავისუფლების პერიოდი, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილად იქნა ცნობილი, რომ 1986 წლამდე ნახევარსარდაფში ცხოვრობდნენ მოქალაქეები, 1986 წლიდან სარდაფში მცხოვრებ მოქალაქეებს გაუუმჯობესდათ საბინაო და საცხოვრებელი პირობები და ისინი გადაყვანილი იქნენ კეთილმოწყობილ ბინებში. ამასთანავე, მერიის საბინაო სამმართველოს ცნობის მიხედვით, სადავო ფართში მცხოვრები ე. პ-ოვა საქალაქო საბჭოს აღმასკომის 01.07.87წ. ¹127 გადაწყვეტილებით გამოეყო ერთოთახიანი კეთილმოწყობილი ბინა. სასამართლომ უნდა იქონიოს აგრეთვე მსჯელობა იმაზე, თუ როდის შეიერთა ნ. ლ-ძემ მის გვერდით მდებარე ბინა, იმყოფება თუ არა სადავო ფართი იმ ფართის ქვეშ, რომელიც ნ. ლ-ძემ მიიღო გაფართოების შედეგად, სადავო ფართის გათავისუფლება მაცხოვრებლის მიერ მოხდა ნ. ლ-ძის საბინაო ფართის გაფართოების შემდეგ თუ მანამდე, გადასცა თუ არა ნ. კ-ძემ სადავო ნახევარსარდაფის სანაცვლოდ მის მიერ აშენებული, ეზოში მდებარე დამხმარე სათავსო. საქმის აღნიშნული და სხვა გარემოებათა დამატებითი გამორკვევა ხელს შეუწყობს დავის სწორ გადაწყვეტას, საქმეზე კანონიერი გადაწყვეტილების გამოტანას.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაიცო პალატამ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციულ საპროცესო კოდექსის I-ლი მუხლის მეორე ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 390-ე, 399-ე, 412-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. ნ. კ-ძის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ. გაუქმდეს აჭარის ა/რ, უმაღლესი სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა პალატის 18.02.02წ. გადაწყვეტილება. საქმე ხელახალი განხილვისათვის დაუბრუნდეს იმავე პალატას.

2. საქართველოს უზენაეს სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.