3გ/ად-173-კ 25 იანვარი, 2001 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციული და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა, შემადგენლობა:

ბ. მეტრეველი (თავმჯდომარე),

მ. ვაჩაძე,

ნ. სხირტლაძე

დავის საგანი: საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველოსთან დადებული საიჯარო ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა და სანოტარო გაფორმება, საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობის გაცემა, 9 თვის საიჯარო ქირის _ 1460 ლარის დაკისრების მოთხოვნა.

აღწერილობითი ნაწილი:

2000 წლის 21 ნოემბერს ქუთაისის საქლაქო საამართლოში სარჩელი აღძრა მ. წ-ელმა, რომელშიც მიუთითა, რომ 1995 წლის 27 ნოემბერს სამეწარმეო საქმიანობისათვის არასაცხოვრებელი ფართის შეძენის მიზნით მიმართა სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველოს. მას წარუდგინეს გასაყიდი არასაცხოვრებელი ობიექტების სია, რომელთა შორის შეარჩია ქ. ქუთაისში, ..... მდებარე ფართი. მიიღო მონაწილეობა აუქციონში, შეიტანა «ბე» 300 ლარისა და მოსაკრებელი 0,25 თეთრის ოდენობით. 29 ნოემბერს წარადგინა განცხადება აუქციონში მონაწილეობის მისაღებად და არასაცხოვებელი ფართის შესაძენად, რის შედეგადაც მას განუმარტეს, რომ ობიექტის საბოლოო ფასის 2613 აშშ დოლარის 4 დეკემბრამდე დაფარვის შემთხვევაში აუქციონზე შეძენილი ფართი საბოლოოდ მისი გახდებოდა. ობიექტური მიზეზების გამო თანხა შეიტანა მისმა ახლობელმა _ მ. გ-იანმა. როცა მოსარჩელემ გადახდის ქვითარი ნახა, იქ მითითებული იყო იჯარის უფლება. მან მეორე დღესვე მიმართა სამმართველოს, სადაც განუცხადეს, რომ მან ობიექტის მხოლოდ იჯარის უფლება შეისყიდა. მოსარჩელემ თანხის უკან დაბრუნება მოითხოვა, რაზეც უარი მიიღო, ბიუჯეტში თანხების არარსებობის გამო. აქვე განემარტა, რომ ობიექტის ფასი 7 000 აშშ დოლარამდე გაიზარდა და, თუ თანხას დაამატებდა, ობიექტი მისი იქნებოდა, წინააღმდეგ შემთხვევაში ურჩიეს საიჯარო ხელშეკრულება (იჯარა-გამოსყიდვა) გაეფორმებინა და ხუთი წლის განმავლობაში დარჩენილი თანხა დაეფარა. როგორც მოსარჩელე მიუთითებს, შეეშინდა გადახდილი თანხის დაკარგვის და იძულებული გახდა საიჯარო ხელშეკრულება გაეფორმებინა. მისი უფლებების დარღვევის შესახებ 2000 წლის მარტში შეიტყო, როცა საიჯარო ქირის გადაუხდელობაზე სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველომ საჩივრით მიმართა და განუმარტა, რომ მას ჩვეულებრივი იჯარის ხელშეკრულება ჰქონდა დადებული და არა იჯარა-გამოსყიდვა, და საიჯარო ქირის გადაუხდელობის შემთხვევაში საიჯარო ხელშეკრულებას შეწყვეტდა.

მოსარჩელემ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველოსა და მას შორის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა, საკუთრების მოწმობის გაცემა, მოტყუებითა და კანონის დარღვევით დადებული საიჯარო ხელშეკრულების ბათილად ცნობა და ზედმეტად გადახდილი 9 თვის საიჯარო ქირის 1 460 ლარის დაკისრება მოითხოვა.

საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველომ სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ სამმართველოს 1994 წლის 14 ივლისის ბრძანებით, ..... მდებარე 239,7 კვ.მ. არასაცხოვრებელ ფართზე იჯარის უფლების გაყიდვის მიზნით, უძრავი ქონების მართვის განყოფილებას შესაბამისი მასალების მომზადება დაევალა. არასაცხოვრებელი ფართის იჯარის უფლების შეფასება მოხდა მერიის 1994 წლის 13 ივლისის ¹513 განკარგულების შესაბამისად და წლიურ საიჯარო ქირად განისაზღვრა 1187,95 აშშ დოლარი, ხოლო ერთჯერადი გადასახადის სახით იჯარის უფლების ყიდვისათვის გადასახდელმა თანხამ შეადგინა 2375,9 აშშ დოლარი. აღნიშნულის შესახებ ინფორმაცია გამოქვეყნდა სამმართველოს 1995 წლის 17 ნოემბრის ¹14 გაზეთ «პრივატიზების ბიულეტენში», რომელიც ნათლად ადასტურებს, რომ სადავო ფართზე აუქციონი ჩატარდა არა მისი პრივატიზების, არამედ მასზე იჯარის უფლების მოპოვების მიზნით. რაც შეეხება მ. მ-შვილის (წ-ელის) განაცხადსა და აუქციონის ოქმს, მართალია მასში მითითებულია ყიდვა-გაყიდვა, მაგრამ აღნიშნული გამოწვეულია განაცხადისა და აუქციონის ოქმის ტიპიური ფორმების შევსებით. მოსარჩელის მიერ გადახდილი 2990 ლარის ქვითარი მოწმობს, რომ მის მიერ თანხა გადახდილია არასაცხოვრებელ ფართზე იჯარის უფლების მოპოვებისათვის.

მოპასუხის განმარტებით, სამმართველოსა და მოსარჩელეს შორის დადებული საიჯარო ხელშეკრულება დადებულია კანონის მოთხოვნათა შესაბამისად, გამოხატულია ორივე მხარის ნება და მოსარჩელის მოსაზრება ამ ხელშეკრულების მოტყუებით დადების შესახებ საფუძველს მოკლებულია, მითუმეტეს, რომ ხელშეკრულების დადებიდან გასულია 5 წელი და სარჩელი ხანდაზმულია.

ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2001 წლის 16 მარტის გადაწყვეტილებით მ. წ-ელის სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა. ბათილად იქნა ცნობილი მასსა და სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველოს შორის ქ. ქუთაისში ..... მდებარე არასაცხოვრებელ ფართზე დადებული საიჯარო ხელშეკრულება და სამმართველოს მ. წ-ელის სასარგებლოდ 920 ლარისა და 44 თეთრის გადახდა დაეკისრა. მ. წ-ელსა და სამმართველოს შორის დადებული ყიდვა-გაყიდვის გარიგების დადებულად ცნობის, სანოტარო წესით გაფორმებისა და საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობის გაცემის შესახებ სასარჩელო მოთხოვნას უარი ეთქვა უსაფუძვლობის გამო. ამასთან, სასამართლომ მიიჩნია, რომ აუქციონის ოქმიც ბათილად უნდა ყოფილიყო ცნობილი და მხარეებს უნდა დაებრუნებინათ ყველაფერი ის, რაც ბათილი გარიგებით მიიღეს.

ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა ორივე მხარემ: მ. წ-ელმა და სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველომ.

ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა პალატის 2001 წლის 20 ივლისის განჩინებით არც ერთი მხარის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და უცვლელად დარჩა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება.

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველოს მიერ სადავო არასაცხოვრებელ ფართზე აუქციონი გამოცხადდა არა ყიდვა-გაყიდვის, არამედ ფართზე იჯარის უფლების მოპოვების მიზნით. აუქციონის საფუძველზე მხარეთა შორის გაფორმდა არა ყიდვა-გაყიდვის, არამედ საიჯარო ხელშეკრულება, რომელშიც ორივე მხარის ნებაა გამოხატული. საოლქო სასამართლომ არ გაიზიარა მ. წ-ელის მოსაზრება, რომ საიჯარო ხელშეკრულება მას მოტყუებით დაადებინეს, თუმცა მიიჩნია, რომ აღნიშნული ხელშეკრულება «სახელმწიფო ქონების იჯარით გაცემის შესახებ» საქართველოს კანონის დარღვევით იქნა დადებული და საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება ამ ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე უცვლელად დატოვა.

საოლქო სასამართლომ, ასევე, არ გაიზიარა მ. წ-ელის მოსაზრება სამმართველოსთან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის თაობაზე და მიუთითა, რომ აუქციონის ოქმი არასაცხოვრებელი ობიექტის ყიდვა-გაყიდვის განხორციელების ერთადერთ უტყუარ მტკიცებულებას არ წარმოადგენდა.

სააპელაციო სასამართლოს განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ორივე მხარემ: მ. წ-ელმა და ქუთაისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველომ.

საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველო საკასაციო საჩივრით ითხოვს სააპელაციო სასამართლოს განჩინების გაუქმებას იმ ნაწილში, რომლითაც მოსარჩელე მ. წ-ელის სარჩელი დაკმაყოფილდა, ბათილად იქნა ცნობილი საიჯარო ხელშეკრულება და მოსარჩელის სასარგებლოდ ქუთაისის ქონების მართვის სამმართველოს 920,44 ლარის გადახდა დაეკისრა.

კასატორის მოსაზრებით, საოლქო სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა და გამოიყენა დებულება, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა. კერძოდ, გამოყენებულია 1994 წლის 20 სექტემბრის «სახელმწიფო ქონების იჯარით გაცემის შესახებ» დებულების ნორმები, მაშინ, როდესაც უნდა გამოეყენებინა 1994 წლის 24 მაისის კანონი «იჯარის შესახებ». ამ კანონით არ არის განსაზღვრული საიჯარო ხელშეკრულების დამოწმება სანოტარო წესით. გარდა ამისა, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 47-ე მუხლის შესაბამისად სანოტარო წესით გარიგების დადასტურება სავალდებულოა მხოლოდ კანონით მითითებულ შემთხვევებში.

კასატორი მიიჩნევს, რომ სასამართლო გასცდა სასარჩელო მოთხოვნის ფარგლებს და ბათილად ცნო საიჯარო ხელშეკრულება მაშინ, როცა არ დააკმაყოფილა სასარჩელო მოთხოვნა ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმების და საკუთრების მოწმობის გაცემის თაობაზე. საიჯარო ხელშეკრულების ბათილობას მ. წ-ელი მხოლოდ ამ პირობით ითხოვდა. ამით სასამართლომ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 248-ე მუხლის მოთხოვნა დაარღვია.

მ. წ-ელი საკასაციო საჩივრით გასაჩივრებული განჩინების გაუქმებას მოითხოვს იმ ნაწილში, რომლითაც მისი სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. კასატორი მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა საქართველოს კანონი «იჯარის შესახებ», რადგან აღნიშნული კანონი იჯარის უფლების გაყიდვას არ ითვალისწინებს. სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს ქუთაისის სამმართველოს არ ჰქონდა უფლება შეცდომაში შეეყვანა იგი და ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ნაცვლად საიჯარო ხელშეკრულება გაეფორმებინა, მაშინ, როცა მ. წ-ელსა და ქონების მართვის სამმართველოს შორის დაიდო გარიგება (აუქციონის ოქმი), რომლითაც ქონების მართვის სამმართველომ ვალდებულება აიღო, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება გაეფორმებინა მასთან.

კასატორის მოსაზრებით, საოლქო სასამართლომ არასწორად განმარტა კანონი «სახელმწიფო საწარმოთაA პრივატიზების შესახებ». ამ კანონის მოთხოვნათა შესაბამისად, სამმართველო მოვალე იყო მასთან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება დაედო, მითუმეტეს, რომ საიჯარო ქირის ოდენობა არც ერთ დოკუმენტში არ არის დაფიქსირებული.

კასატორი მიიჩნევს, რომ ვინაიდან თანხა დოლარებში უნდა გადაეხადა, ზიანიც დოლარებში უნდა აუნაზღაურდეს.

სამოტივაციო ნაწილი:

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციული და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა გაეცნო საქმის მასალებს, შეამოწმა გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება და დასაბუთებულობა, წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრების საფუძვლიანობა და თვლის, რომ მ. წ-ელისა და ქუთაისის ქონების მართვის სამმართველოს საკასაციო საჩივრები უნდა დაკმაყოფილდეს, უნდა გაუქმდეს გასაჩივრებული განჩინება და საქმე განსახილველად უნდა დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს შემდეგ გარემოებათა გამო:

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა.

საკასაციო სასამართლო, ასევე, თვლის, რომ სააპელაციო სასამართლოს 2001 წლის 20 ივლისის გასაჩივრებული განჩინების დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ გადაწყვეტილების სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია.

სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინებით უცვლელად დარჩა საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება. ამასთან, საქალაქო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ მ. წ-ელსა და ქუთაისის ქონების მართვის სამმართველოს შორის დადებული ორივე გარიგება (აუქციონის ოქმი და საიჯარო ხელშეკრულება) კანონის დარღვევით იყო დადებული და მიუთითა, რომ თითოეული მხარე მოვალე იყო მეორე მხარისათვის დაებრუნებინა ყველაფრი ის, რაც გარიგებით მიიღო. აღნიშნული გადაწყვეტილებით, მ. წ-ელს, ფაქტიურად არა მარტო საიჯარო ქირის, არამედ მის მიერ აუქციონზე გადახდილი 2990 ლარის დაბრუნების სამართლებრივი საფუძვლები წარმოეშვა, რასაც მოსარჩელე სარჩელით არ მოითხოვდა. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა რა საქალაქო სასამართლოს მოსაზრება, უცვლელად დატოვა აღნიშნული გადაწყვეტილება, თუმცა აუქციონის შედეგებზე არ უმსჯელია. ამდენად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ ამ ნაწილში გასაჩივრებული განჩინების სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია.

საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ სააპელაციო სასამართლომ ისე გაიზიარა ქუთაისის ქონების მართვის სამმართველოს მოსაზრება სადავო ობიექტზე იჯარის უფლების მოპოვებისათვის ერთჯერადი გადასახადის 2375,9 აშშ დოლარის რეალურად დაწესების შესახებ, რომ არ გამოუკვლევია, თუ რომელი კანონის ან ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის საფუძველზე იქნა იგი დაწესებული. მითუმეტეს, რომ იმ დროს მოქმედი «სახელმწიფო ქონების იჯარით გაცემის წესის თაობაზე» საქართველოს პარლამენტის 1994 წლის 20 სექტემბრის დადგენილებით დამტკიცებული დებულება იჯარის უფლების გაყიდვას არ ითვალისწინებდა. ამ დებულების მე-9 მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად «აუქციონის გზით გამარჯვებულის გამოვლენის კრიტერიუმია აუქციონის მონაწილეთაგან შემოთავაზებული მაქსიმალური საიჯარო ქირა».

საკასაციო სასამართლო სააპელაციო სასამართლოს ყურადღებას მიაქცევს იმ გარემოებას, რომ მოსარჩელე თავის სასარჩელო განცხადებაში მიუთითებს არა საიჯარო ხელშეკრულებაზე, არამედ იჯარა-გამოსყიდვაზე. სასამართლოს არ გამოუკვლევია, ხომ არ ჰქონდა მხარეთა შორის შეთანხმებას ადგილი სადავო საცხოვრებელი ფართის გამოსყიდვის შესახებ. მითუმეტეს, რომ «სახელმწიფო ქონების იჯარით გაცემის წესის თაობაზე დებულების დამტკიცების შესახებ» საქართველოს პარლამენტის დადგენილების მე-4 პუნქტის თანახმად, «ფიზიკურ და იურიდიულ პირებს, რომლებსაც არასაცხოვრებელ ფართობზე იჯარის უფლება აღებული აქვთ აუქციონის ან კონკურსის წესით, შეუძლიათ უშუალოდ გამოისყიდონ აღნიშნული ფართობი სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროსთან ან მის უფლებამოსილ ტერიტორიულ ორგანოსთან შეთანხმებით, ქონების გაზრდილ ღირებულებასა და გადახდილ თანხას შორის სხვაობის დაფარვის შემდეგ. სააპელაციო სასამართლოს, ასევე, არ გაუმახვილებია ყურადღება იმ გარემოებაზე, რომ ქუთაისის ქონების მართვის სამმართველოს მოსაზრების გაზიარების შემთხვევში, რომ მოსარჩელის მიერ გადახდილი თანხა იჯარის უფლების ერთჯერად გადასახადს წარმოადგენდა, გაურკვეველი რჩება, თუ რა ღირებულების იყო სადავო ობიექტი, რადგან აღნიშნული ობიექტის ფასი არც ერთ დოკუმენტში არ არის დაფიქსირებული.

საქმის ხელმეორედ განხილვისას ქუთაისის საქალაქო სასამართლომ უნდა იმსჯელოს სასარჩელო ხანდაზმულობის ვადებზე. ამასთან, სამოქალაქო კანონმდებლობის გარდა უნდა გამოიყენოს სპეციალური კანონები სახელმწიფო ქონების პრივატიზაციისა და იჯარის შესახებ, რომლებიც ხანდაზმულობის სხვა ვადებს ადგენენ.

საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს ქუთაისის ქონების მართვის სამმართველოს მოსაზრებას და მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ სწორად გამოიყენა საქართველოს პარლამენტის დადგენილებით დამტკიცებული «სახელმწიფო ქონების იჯარით გაცემის შესახებ» დებულების ნორმები, რომლებიც არ ეწინააღმდეგება «იჯარის შესახებ» კანონს, ამასთან, სპეციალურად განსაზღვრავს სახელმწიფო ქონების იჯარით გაცემის წესს, ვადებს, საიჯარო ქონების გამოსყიდვის პირობებს და სხვ. (დებულების 1-ლი მუხლის 1-ლი პუნქტი). ამასთან, სააპელაციო სასამართლომ უნდა შეამოწმოს, ხომ არ ჰქონდა ადგილი სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 248-ე მუხლის მოთხოვნათა დარღვევას.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ უნდა გაუქმდეს ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა პალატის 2001 წლის 20 ივლისის განჩინება და საქმე ხელახლა განსახილველად უნდა დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 1-ლი, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. კასატორების: მ. წ-ელისა და ქუთაისის ქონების მართვის სამმართველოს საკასაციო საჩივრები დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ.

2. გაუქმდეს ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა პალატის 2001 წლის 20 ივლისის განჩინება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

3. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.