იჯარა; გამოსახლება

გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

¹ 3გ-ად-185-კ-02 20 ნოემბერი, 2002 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციული და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: ბ. მეტრეველი (თავმჯდომარე),

ნ. კლარჯეიშვილი,

ბ. კობერიძე

დავის საგანი: ქირავნობის (იჯარის) ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, საიჯარო ქირის დავალიანების დაკისრება და დაკავებული ფართიდან გამოსახლება.

აღწერილობითი ნაწილი:

1993წ. 1 ივლისს ნაძალადევის რაიონის საბინაო საექსპლუატაციო ტრესტის ¹... უბანსა და კოოპერატივ «კ.» ფილიალ (ამჟამად შპს) «ხ.» შორის გაფორმდა ქირავნობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც გამქირავებელმა «ხ.» 6 წლის ვადით, 1999წ. 1 ივლისამდე გადასცა ქ.თბილისში, .... ქ. ¹129-ში მდებარე 90მ² არასაცხოვრებელი ფართი. იმის გამო, რომ დამქირავებელი არ იხდიდა საიჯარო ქირას, ნაძალადევის რაიონის გამგეობის 1996წ. 8 ივლისის ¹267 განკარგულებით მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულება გაუქმდა და კოოპერატივ «ხ.» ჩამოერთვა დაქირავებული ფართი. განკარგულების თანახმად, ქირის დავალიანებამ ამ დროისათვის შეადგინა 926 ლარი.

საქმის მასალებით დასტურდება, რომ 1996წ. აპრილში სადავო ფართის ნაწილი 40 მ² პრივატიზების ხელშეკრულებით გადაეცა მოქალაქე მ. ო-ს.

1999წ. 12 ოქტომბერს სახელმწიფო ქონების მართვის ნაძალადევის განყოფილებამ სარჩელით მიმართა გლდანი-ნაძალადევის რაიონულ სასამართლოს, რომლითაც მოითხოვა შპს «ხ.» და საბინაო საექსპლუატაციო ტრესტის ¹... უბანს შორის 1993წ. 1 ივლისს გაფორმებული ხელშეკრულების გაუქმება, მოპასუხისათვის საიჯარო ქირის დავალიანების სახით 3548 ლარის დაკისრება და დაკავებული ფართიდან მისი გამოსახლება. მოსარჩელის განმარტებით, ქირავნობის ხელშეკრულება ბათილად იქნა ცნობილი ნაძალადევის გამგეობის 08.07.96წ. ¹267 განკარგულებით, რის შემდეგ თბილისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოს მიერ სასამართლოში აღიძრა სარჩელი დაკავებული არასაცხოვრებელი ფართიდან მოპასუხის გამოსახლების შესახებ, მაგრამ მოპასუხის გამოუცხადებლობის გამო სარჩელი განუხილველად იქნა დატოვებული. მიუხედავად ამისა, «ხ.» ისევ აგრძელებს დაკავებული ფართის უკანონო ფლობას, რის გამოც იგი გამოსახლებული უნდა იქნეს და დაეკისროს საიჯარო ქირის დავალიანების გადახდა.

მოპასუხე შპს «ხ.» წარმომადგენელმა ლ. გ-ამ უსაფუძვლობის მოტივით არ ცნო სარჩელი.

გლდანი-ნაძალადევის რაიონული სასამართლოს 2000წ. 24 იანვრის გადაწყვეტილებით სარჩელი მთლიანად დაკმაყოფილდა, რაც სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოპასუხემ.

თბილისის საოლქო სასამართლოში მოსარჩელე სახელმწიფო ქონების მართვის ნაძალადევის განყოფილება შეიცვალა სახელმწიფო ქონების მართვის თბილისის სამმართველოთი, რომელმაც მხარი დაუჭირა სარჩელს. გარდა ამისა, საქმეში მესამე პირებად ჩაბმული იქნენ გლდანი-ნაძალადევის რაიონის გამგეობა და მ. ო-ი. მ. ო-მა ასევე დაუჭირა მხარი სასარჩელო მოთხოვნას.

თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2002წ. 11 მარტის გადაწყვეტილებით გაუქმდა რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება და სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; შპს «ხ.» გამოსახლებული იქნა მის მიერ დაკავებული ფართიდან და მასვე დაეკისრა საიჯარო ქირის სახით 926 ლარის გადახდა. სააპელაციო სასამართლო დაეყრდნო შემდეგ გარემოებებს:

1) სააპელაციო პალატამ ყურადღება მიაქცია იმ გარემოებას, რომ ნაძალადევის რაიონის გამგეობის 1996წ. 8 ივლისის ¹267 განკარგულება, რომლითაც ქირავნობის ხელშეკრულება ბათილად იქნა ცნობილი, კოპერატივ «კ.» სადავოდ არ გაუხდია. აღნიშნულიდან გამომდინარე, ხელშეკრულება ჩაითვალა ვადაზე ადრე შეწყვეტილად. ამასთან, სარჩელი სასამართლოში შეტანილი იქნა 1999წ. 12 ოქტომბერს, ე.ი. ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ, მაშინ როცა სამოქალაქო კოდექსის 559-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, ქირავნობის ხელშეკრულება უკვე შეწყვეტილი იყო. აქედან გამომდინარე, მხარეთა შორის არსებული ხელშეკრულება ძალადაკარგული იყო როგორც სარჩელის წარდგენისას, ისე სასამართლო გადაწყვეტილების გამოტანის დროს;

2) სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა მოსარჩელის მოთხოვნა მოპასუხისათვის 3548 ლარის დაკისრების თაობაზე, რადგან ნაძალადევის გამგეობის ¹267 განკარგულებით, ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ, მხარეთა შორის ახალი ხელშეკრულება აღარ დადებულა, ახალი ვალდებულება არ წარმოშობილა და ამდენად, უსაფუძვლოა «ხ.» აღნიშნული თანხის დაკისრება. სააპელაციო სასამართლომ აქვე განმარტა, რომ სასარჩელო მოთხოვნა უნდა დაკმაყოფილდეს მხოლოდ 926 ლარის ნაწილში, რადგან ეს თანხა საიჯარო ქირის დავალიანებად აღიარებულია გამგეობის ¹267 განკარგულებით, რომელიც მოპასუხეს სადავოდ არ გაუხდია. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა აპელანტის მოსაზრება ხანდაზმულობის ვადის გასვლის გამო სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ. მოთხოვნა ხანდაზმულიც რომ ყოფილიყო, სამოქალაქო კოდექსის 144-ე მუხლის მე-2 და მე-3 ნაწილების შესაბამისად, მოვალეს არ უბრუნდება ის შესრულება, რომელიც მან განახორციელა ხანდაზმულობის ვადის გასვლის შემდეგ, თუნდაც მას ცოდნოდა მოთხოვნის ხანდაზმულობის შესახებ;

3) სააპელაციო პალატა დაეყრდნო ტექაღრიცხვის სამსახურის ცნობას, რომლის მიხედვითაც ც.დადიანის ¹129-ში მდებარე 90 კვ.მ. ფართის სარდაფი მთლიანად არ არის პრივატიზებული და ჯერ კიდევ ირიცხება საბინაო ტრესტის ბალანსზე, რის გამოც იგი წარმოადგენს სახელმწიფოს საკუთრებას. აქედან გამომდინარე, სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, მოპასუხე გამოსახლდა სადავო ფართიდან.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას საკასაციო წესით ასაჩივრებს მოპასუხე შპს «ხ.» წარმომადგენელი ლ. გ-ა, რომელიც შემდეგი მოტივებით ითხოვს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებასა და ხელახალი განხილვისათვის საქმის სააპელაციო სასამართლოში დაბრუნებას:

1) კასატორი მიუთითებს, რომ შპს «ხ.» და ¹... უბანს შორის არასაცხოვრებელი ფართის ქირავნობის ხელშეკრულება დაიდო არა 1993 წელს, არამედ 1991წ. 1 იანვარს (ხელშეკრულება ¹78), რომლის მოქმედების ვადა იწურებოდა 1995წ. 30 ნოემბერს. მხარეთა შორის 1996წ. 1 ივნისს გაფორმდა ქირავნობის ახალი ხელშეკრულება 10 წლის ვადით, მაგრამ კასატორის თქმით, ეს უკანასკნელი ამოღებული იქნა საქმიდან და მის ნაცვლად საქმეში არსებობს 1996წ. 1 ივლისით დათარიღებული ყალბი ხელშეკრულება. რაც შეეხება 1993წ. 1 ივლისის ხელშეკრულებას, იგი არის არა საიჯარო ხელშეკრულება, რომელიც საიჯარო ვალდებულებას წარმოშობს, არამედ ამ ხელშეკრულებით მხოლოდ დაზუსტდა საიჯარო ფართისა და გადასახადის ოდენობა. კასატორს მიაჩნია, რომ 1993წ. 1 ივლისის ხელშეკრულება ხარვეზიანია, რადგან მოწინააღმდეგე მხრიდან ხელს არ აწერს უფლებამოსილი პირი;

2) კასატორის განმარტებით, მათ საიჯარო ქირის მოქმედების პერიოდში, კერძოდ, 1991-1996 წლებში გადაიხადეს საიჯარო ქირა, ამის შემდეგ კი აღარ გადაუხდიათ, რადგან 1996 წლიდან ობიექტი 4 წლის განმავლობაში სხვადასხვა მიზეზის გამო აღარ ფუნქციონირებდა. ქირის გადახდის ქვითრები საიჯარო ფართში გაჩენილი ხანძრის დროს განადგურდა, ხოლო ასლები ინახება ბანკ «ი.», მაგრამ სასამართლოებს მისი შუამდგომლობის მიუხედავად ქვითრები არ გამოუთხოვიათ;

3) კასატორის მითითებით, მას იჯარა გაფორმებული ჰქონდა 90მ² არასაცხოვრებელ ფართზე, მაგრამ მ.ოლქიშვილმა უკანონოდ განხორციელებული პრივატიზების შედეგად, 40მ² საიჯარო ფართი მიისაკუთრა. ამასთან, სასამართლომ საიჯარო დავალიანების დაკისრებისას არ გაითვალისწინა საიჯარო ფართის სარემონტო სამუშაოებზე კასატორის მიერ გაწეული ხარჯები.

მოწინააღმდეგე მხარის – თბილისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოს, მესამე პირთა – გლდანი-ნაძალადევის რაიონის გამგეობის წარმომადგენელმა და მ. ო-მა საკასაციო საჩივარი არ ცნეს, უსაფუძვლობისა და დაუსაბუთებლობის მოტივით, მოითხოვეს მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და საოლქო სასამართლოს გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვება.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო პალატა საქმის მასალების გაცნობის, მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლიანობისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება – დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ შპს «ხ.» საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2002წ. 11 მარტის გადაწყვეტილება და საქმე არსებითად ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს შემდეგ გარემოებათა გამო:

თბილისის საოლქო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა თბილისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოს სარჩელი, შპს «ხ.» გამოსახლებულ იქნა მის მიერ უკანონოდ დაკავებული 90მ² არასაცხოვრებელი ფართიდან და მასვე დაეკისრა საიჯარო ქირის დავალიანების გადახდა 926 ლარის ოდენობით.

კასატორი შპს «ხ.» არ ეთანხმება სააპელაციო პალატის გადაწყვეტილებას საიჯარო ქირის დავალიანების ნაწილში. კასატიორის მითითებით, 1991-96 წლების საიჯარო ქირა გადახდილი აქვს, მაგრამ საიჯარო ფართში გაჩენილი ხანძრის შედეგად გადახდის ქვითრები განადგურდა, რის გამოც ვერ უზრუნველყო ქვითრების სასამართლოში წარმოდგენა, ხოლო სასამართლომ არ დააკმაყოფილა მისი შუამდგომლობა ქვითრების ან ცნობის ბანკ «ი.» ნაძალადევის ფილიალიდან გამოთხოვის შესახებ. საკასაციო პალატა იზიარებს საკასაციო საჩივრის აღნიშნულ მოტივს, რადგან შეჯიბრებითობის პრინციპიდან გამომდინარე და სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 103-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მტკიცებულებების წარმოდგენა მხარეთა მოვალეობაა, მაგრამ ამავე მუხლის მე-2 ნაწილისა და ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-19 მუხლის თანახმად, თუ მხარემ ვერ შეძლო მტკიცებულებათა უშუალოდ მიღება, მხარის შუამდგომლობით, სასამართლო თვითონ გამოითხოვს აღნიშნულ მტკიცებულებებს, ვისთანაც არ უნდა იყოს ის, რაც სააპელაციო სასამართლოს არ განუხორციელებია.

კასატორი დაკისრებულ საიჯარო ქირის დავალიანების ოდენობას სადავოდ ხდის იმ თვალსაზრისითაც, რომ «ხ.» იჯარით გადაეცა 90მ² არასაცხოვრებელი ფართი (სარდაფი), რომლიდანაც 40 მ²-ის პრივატიზება მოახდინა მესამე პირმა - მ. ო-მა, რაც მესამე პირმაც უარყო და სახელმწიფო ქონების მართვის თბილისის სამმართველოს წარმომადგენელმაც. საკასაციო პალატის აზრით, სათანადოდ არ არის გამოკვლეული აღნიშნული საკითხი, თუ ფაქტობრივად რამდენ კვ.მ. არასაცხოვრებელ ფართს ფლობდა შპს «ხ.», მ. ო-ის მიერ პრივატიზებული სარდაფი არის თუ არა მისი საიჯარო ფართის ნაწილი და რამდენ კვ.მ. არასაცხოვრებელ ფართზე უნდა დაეკისროს საიჯარო ქირის დავალიანება. ამიტომ საკასაციო პალატა იზიარებს საკასაციო საჩივრის მითითებულ საფუძველს.

კასატორის განმარტებით, სასამართლომ საიჯარო ქირის დავალიანების დაკისრებისას არ გაითვალისწინა მის მიერ საიჯარო ფართის სარემონტო სამუშაოებზე გაწეული ხარჯებიც, რაც სასამართლოს არ გამოუკვლევია და არ უმსჯელია გაწეული ხარჯების ანაზღაურებაზე ან ამ ოდენობით საიჯარო ქირის დავალიანების შემცირებაზე.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატის აზრით, შპს «ხ.» საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2002წ. 11 მარტის განჩინება და საკასაციო საჩივარში მითითებულ გარემოებათა და ახალ მტკიცებულებათა დამატებით გამოსაკვლევად საქმე ხელახლა არსებითად განსახილველად დაურუნდეს იმავე სასამართლოს.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. შპს «ხ.» საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;

2. გაუქმდეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2002წ. 11 მარტის გადაწყვეტილება და საქმე არსებითად ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. საკასაციო საჩივარზე სახელმწიფო ბაჟის დაკისრების საკითხი გადაწყდეს საქმეზე გადაწყვეტილების მიღებისას;

4. უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.