საქმე №ბს-625-613(კ-12) 18 აპრილი 2013 წ.

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ

შემდეგი შემადგენლობით:

მაია ვაჩაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ლევან მურუსიძე, ნუგზარ სხირტლაძე

სხდომის მდივანი _ ანა ვარდიძე

კასატორი (მოსარჩელე) – ლ. ზ-ი

მოწინააღმდეგე მახარე (მოპასუხეები) _ 1. ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობა; 2. ქ. გ-ე

დავის საგანი - ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ძალადაკარგულად ცნობა და ქმედების განხორციელების დავალება

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2012 წლის 19 აპრილის გადაწყვეტილება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

2011 წლის 30 სექტემბერს ლ. ზ-მა სასარჩელო განცხადებით მიმართა ახალციხის რაიონულ სასამართლოს მოპასუხეების - ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობისა და ქ. გ-ის მიმართ.

მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ 2007 წლის 8 აგვისტოს ქ. გ-ესთან გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკით დაიტვირთა ქ. გ-ის კუთვნილი, ქ. ბორჯომში, ... ქ. №7-ში მდებარე ბინა. ხელშეკრულების გაფორმების დროისათვის, ბინის მთავარ შესასვლელზე განხორციელებული იყო უკანონო მიშენება, ხელშეკრულების გაფორმებამდე ბინის დათვალიერების დროს მოპასუხემ მთლიანი ბინა დაათვალიერებინა მოსარჩელეს, მაგრამ იმის გამო, რომ მიშენება არ იყო დაკანონებული, ვერ მოხერხდა ბინის არსებითი შემადგენელი ნაწილის იპოთეკით დატვირთვა.

მესაკუთრის მიერ ვალდებულების არაჯეროვნად შესრულებისა და 2009 წლის 26 ნოემბერს მხარეთა შორის საქმის მორიგებით დასრულების საფუძველზე, მუდმივმოქმედი არბიტრის მიერ გაიცა სააღსრულებო ფურცელი თანხის გადაუხდელობის შემთხვევაში მოპასუხის ქონების იძულებითი წესით გასხვისების შესახებ. აღსრულების ეროვნული ბიუროს სამცხე-ჯავახეთის სააღსრულებო ბიუროს 2011 წლის 6 მაისის №11002902-014/001 განკარგულების საფუძველზე სადავო ქონება მეორე აუქციონზე თავად იპოთეკარმა - ლ. ზ-მა შეიძინა.

მოსარჩელის მითითებით, ქ. გ-ე ნებაყოფლობით არ ათავისუფლებდა ბინას, რის გამოც ნივთის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვის მიზნით მოსარჩელემ მიმართა პოლიციას. აღნიშნულის შედეგად, მოსარჩელისათვის ცნობილი გახდა, რომ ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობის 2009 წლის 8 იანვრის №9 ბრძანებით სადავო მიშენება ლეგალიზებულ იქნა ქ. გ-ის სახელზე, თუმცა მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია არ მომხდარა. 2011 წლის 20 სექტემბერს ლ. ზ-მა ადმინისტრაციული საჩივრით მიმართა ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობას და მოითხოვა ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობის 2009 წლის 8 იანვარს №9 ბრძანების გაუქმება ან შეცვლა იმდაგვარად, რომ მას მისცემოდა აღნიშნული მიშენების თავის სახელზე დარეგისტრირების უფლება. ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგებლის 2011 წლის 29 სექტემბრის №2056 წერილით ლ. ზ-ს განემარტა, რომ ლეგალიზება განხორციელდა კანონით დადგენილი წესით და უფლება ჰქონდა სადავო საკითხის გადასაწყვეტად მიემართა სასამართლოსათვის.

ამდენად, მოსარჩელემ მოითხოვა ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობის 2009 წლის 8 იანვრის №9 ბრძანების ძალადაკარგულად ცნობა და ადმინისტრაციული ორგანოს დავალდებულება ემსჯელა სადავო ქონების მის სახელზე დარეგისტრირების შესახებ.

ახალციხის რაიონული სასამართლოს 2012 წლის 26 იანვრის გადაწყვეტილებით ლ. ზ-ის სარჩელის დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობას დაევალა უნებართვო მშენებლობის ლეგალიზებისა და ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგებლის 2009 წლის 8 იანვრის №9 ბრძანების ძალადაკარგულად ცნობა.

რაიონულმა სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ უნებართვო მშენებლობის ლეგალიზებისა და ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგებლის 2009 წლის 8 იანვრის №9 ბრძანებით ლეგალიზებული და ექსპლუატაციაში იქნა მიღებული ქ. ბორჯომში, ... ქ. №7-ში მდებარე, მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლზე ქ. გ-ის კუთვნილი მიშენება, საცხოვრებელი ფართი 18,7 კვ.მ და დამხმარე ფართი 12,3 კვ.მ. აღსრულების ეროვნული ბიუროს სამცხე-ჯავახეთის სააღსრულებო ბიუროს აღმასრულებლის 2011 წლის 6 მაისის №11002902-014/001 განკარგულების საფუძველზე, ქ. გ-ის კუთვნილი, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონება 2011 წლის 16 მაისს საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა ლ. ზ-ის საკუთრებად.

რაიონულმა სასამართლომ იხელმძღვანელა ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 22-ე მუხლით, 61-ე მუხლის 1-ლი ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 150-ე მუხლით და განმარტა, რომ საცხოვრებელ სახლზე არსებული მინაშენის გამოცალკევება ამ ნაწილის განადგურების ან მისი დანიშნულების მოსპობის გარეშე შეუძლებელია. საცხოვრებელ სახლზე არსებული მინაშენი არის სახლის არსებითი შემადგენელი ნაწილი და არ შეიძლება იგი იყოს ცალკე უფლების ობიექტი, რაც იმას ნიშნავს, რომ სახლზე არსებული სანივთო უფლებები ვრცელდება მის მინაშენზეც, შესაბამისად, აუქციონზე ნივთის ნაწილის შეძენით ლ. ზ-შვილმა შეიძინა უფლებები ნივთზე სრულად.

რაიონულმა სასამართლომ არ გაიზიარა მოპასუხე ქ. გ-ის არგუმენტი იმის თაობაზე, რომ ქ. ბორჯომში, ... ქ. №7-ში მდებარე საცხოვრებელ სახლზე მის მიერ გაკეთებული მინაშენი, რომლის ლეგალიზება მოხდა ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგებლის 2009 წლის 8 იანვრის №9 ბრძანებით, არ არის სახლის არსებითი შემადგენელი ნაწილი და წარმოადგენს ცალკე ულების ობიექტს, რადგან მისი გამოცალკავება შეუძლებელია საცხოვრებელი ბინის დანიშნულების მოსპობის გარეშე.

ამასთან, რაიონულმა სასამართლომ აღნიშნა, რომ მხარისათვის ინდივიდუალური-სამართლებრივი აქტის გაცნობა უნდა მომხდარიყო უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოს მითითების შედეგად განხორციელებული მოქმედებით ე.ი. ოფიციალურად. ტერმინი ,,ოფიციალური“ გამოხატავს ადმინისტრაციული ორგანოს ნებას, მიმართულს იქეთკენ, რომ მოხდეს ადრესატისათვის მისი გაცნობა. სხვაგვარად მასზე ინფორმაციის მიღება, როგორიცაა კერძო საუბარში, ან არაუფლებამოსილი ორგანოს საშუალებით, ან შემთხვევით, არ ითვლება აქტის ოფიციალურ გაცნობად. შესაბამისად, სასამართლომ მიიჩნია, რომ წარმოდგენილი მტკიცებულების თანახმად, მოსარჩელე ლ. ზ-შვილისათვის სადავო ადმინისტრაციული აქტის ოფიციალური გაცნობა მოხდა ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგებლის 2011 წლის 29 სექტემბრის წერილის საფუძველზე.

რაიონულმა სასამართლომ მიიჩნია, რომ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგებლის 2009 წლილს 8 იანვრის №9 ბრძანება, რომლის თანახმად ლეგალიზებული და ექსპლუატაციაში იქნა მიღებული ქ. ბორჯომში, ... ქ. №7-ში მდებარე, მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლზე ქ. გ-ის კუთვნილი მიშენება, უშუალო ზიანს აყენებს მოსარჩელე ლ. ზ-ის კანონიერ ინტერესს და ზღუდავს მის უფლებას, ხოლო, კანონიერი ინდივიდუალური-სამართლებრივი აქტის ძალადაკარგულად გამოცხადება შესაძლებელია მხოლოდ მაშინ, როდესაც არსებობს განსაკუთრებული წინაპირობები, განსხვავებით უკანონო ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად გამოცხადებისაგან. შესაბამისად, კანონიერი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ძალადაკარგულად გამოცხადებისათვის უნდა არსებობდეს კანონით გათვალისწინებული წინაპირობა.

რაიონულმა სასამართლომ მიუთითა საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 61-ე მუხლის მე-2 ნაწილის ,,ე“ ქვეპუნქტზე, რომლის თანახმად, ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილი არ არის ძალადაკარგულად გამოაცხადოს კანონის შესაბამისად გამოცემული აღმჭურველი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, გარდა იმ შემთხვევისა,თუ არსებობს ახლად აღმოჩენილი ან ახლად გამოვლენილი გარემოება, აგრეთვე შესაბამისი სამეცნიერო-ტექნიკური აღმოჩენა ან გამოგონება, რაც ადმინისტრაციულ ორგანოს ართმევს შესაძლებლობას გამოსცეს ასეთი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი და ადმინისტრაციული აქტის მოქმედებამ შეიძლება მნიშვნელოვანი ზიანი მიაყენოს სახელმწიფო ან საზოგადოებრივ ინტერესებს.

ზემოაღნიშნული სამართლებრივი და ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით რაიონულმა სასამართლომ მიიჩნია, რომ საცხოვრებელი სახლის შეძენით ლ. ზ-მა შეიძინა უფლება მთლიან ნივთზე, ამდენად აქტის ძალადაკარგულად გამოცხადებისათვის არსებობს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 61-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული წინაპირობა.

რაიონულმა სასამართლომ ასევე აღნიშნა, რომ მოსარჩელის მოთხოვნა ქონების (მიშენების) მის სახელზე დარეგისრირებასთან დაკავშირებით ადმინისტრაციული ორგანოს დავალდებულების თაობაზე, არ პასუხობდა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-25-ე მუხლების მოთხოვნებს, შესაბამისად სასამართლომ მიიჩნია, რომ სარჩელი ამ ნაწილში არ უნდა დაკმაყოფილებულიყო უსაფუძვლობის გამო.

ახალციხის რაიონული სასამართლოს 2012 წლის 26 იანვრის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს ლ. ზ-შვილმა, ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობამ და ქ. გ-ემ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2012 წლის 19 აპრილის გადაწყვეტილებით ლ. ზ-ის საპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, ხოლო ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობისა და ქ. გ-ის სააპელაციო საჩივრები დაკმაყოფილდა; გაუქმდა ახალციხის რაიონული სასამართლოს 2012 წლის 26 იანვრის გადაწყვეტილება და საქმეზე მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება; ლ. ზ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, განსახილველ შემთხვევაში მხარეებს სადავოდ არ გაუხდიათ ის გარემოება, რომ გასაჩივრებული ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგებლის 2009 წლის 8 იანვრის №9 ბრძანება წარმოადგენდა აღმჭურველ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს, ვინაიდან მან დაინტერესებულ მხარეს – ქ. გ-ეს მიანიჭა საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე.

სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 61-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილი არ არის ძალადაკარგულად გამოეცხადებინა კანონის შესაბამისად გამოცემული აღმჭურველი ადმინისტრაცულ-სამართლებრივი აქტი, გარდა იმ შემთხვევისა, თუ არსებობს ახლად აღმოჩენილი ან ახლად გამოვლენილი გარემოება, აგრეთვე შესაბამისი სამეცნიერო-ტექნიკური აღმოჩენა ან გამოგონება, რაც ადმინისტრაციულ ორაგნოს ართმევს შესაძლებლობას გამოსცეს ასეთი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი და ადმინისტრაციული ორგანოს მოქმედებამ შეიძლება მნიშვნელოვანი ზიანი მიაყენოს სახელმწიფო ან საზოგადოებრივ ინტერესებს. მითითებული ნორმის საფუძველზე სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ არ არსებობდა გასაჩივრებული აღმჭურველი ადმინისტრაციულ აქტის - ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგებლის 2009 წლის 8 იანვრის №9 ბრძანების ძალადაკარგულად გამოცხადების საფუძველი. პალატის მოსაზრებით, განსახილველ შემთხვევაში ადგილი არ ჰქონია არანაირ ახლად აღმოჩენილ ან ახლად გამოვლენილ გარემოებას, ან შესაბამის სამეცნიერო-ტექნიკურ აღმოჩენას ან გამოგონებას, რაც ადმინისტრაციულ ორგანოს ართმევს შესაძლებლობას გამოსცეს ასეთი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, მით უფრო, გასაჩივრებული აქტის მოქმედება არანაირ მნიშვნელოვან ზიანს არ აყენებდა სახელმწიფო ან საზოგადოებრივ ინტერესებს.

სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ ზემოაღნიშნული ნორმა არ ითვალისწინებდა აღმჭურველი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ძალადაკარგულად გამოცხადებას ვითარების შეცვლის გამო, თუნდაც ეს ვითარება შეცვლილიყო დაინტერესებული პირის სასარგებლოდ. აღმჭურველი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი შეიძლება ძალადაკარგულად გამოცხადებულიყო არა ვითარების შეცვლის გამო, არამედ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ იარსებებდა ახლად აღმოჩენილი ან ახლად გამოვლენილი გარემოება, რაც იმავდროულად ადმინისტრაციულ ორგანოს ართმევს შესაძლებლობას გამოსცეს ასეთი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი და თუ ადმინისტრაციული ორგანოს მოქმედებამ შეიძლება მნიშვნელოვანი ზიანი მიაყენოს სახელმწიფო ან საზოგადოებრივ ინტერესებს. პალატამ მიიჩნია, რომ ასეთ გარემოებას განსახილველ შემთხვევაში ადგილი არ ჰქონია.

სააპელაციო პალატის განმარტებით, ქ. გ-ემ იპოთეკით დატვირთა მის საკუთრებაში არსებული, ქ. ბორჯომში, ... ქ. №7-ში მდებარე 40 კვ.მ. ფართის საცხოვრებელი ბინა, რომელსაც გააჩნდა უნებართვო მიშენება (საცხოვრებელი ფართი 18.7 კვ.მ., დამხმარე ფართი 23,2 კვ.მ.), რაც იპოთეკის ხელშეკრულების საგანი არ გამხდარა. მხარეებმა თავიდანვე იცოდნენ უნებართვო მიშენების არსებობის თაობაზე, მათ იპოთეკით დატვირთეს მხოლოდ 40 კვ.მ. ფართის საცხოვრებელი ბინა და არა უნებართვო მიშენება. აუქციონის დროსაც ლ. ზ-მა შეიძინა მხოლოდ იპოთეკით დატვირთული ბინა მიშენების გარეშე.

სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, სადავო მიშენება მართალია წარმოადგენდა მთლიანი საცხოვრებელი ფართის არსებით შემადგენელ ნაწილს, მაგრამ იგი მაინც შეიძლება არსებობდეს, როგორც ცალკე უგფლების ობიექტი. სააპელაციო პალატამ მხარეთა მოსაზრებებისა და საქმის მასალების თანახმად აღნიშნა, რომ ლ. ზ-ის მიერ შეძენილი ფართი და სადავო უკანონო მიშენება მართალია სივრცობრივ კავშირში იყო ერთმანეთთან, მაგრამ მათ სხვადასხვა შესასვლელები გააჩნდათ და დამოუკიდებლად ფუნქციონირება შეეძლოთ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2012 წლის 19 აპრილის გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ლ. ზ-მა, რომელმაც აღნიშნული გადაწყვეტილების გაუქმება და საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

კასატორის მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის საკმარისად დასაბუთებული, ამასთან, დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შეოწმება შეუძლებელია.

კასატორმა აღნიშნა, რომ მის მიერ საქალაქო სასამართლოში დაყენებული იყო შუამგომლობა ქონების ადგილზე დათვალიერების შესახებ, სასამართლომ გამოიკვლია ქონების მდგომარეობა, მხარეებმა მიუთითეს გარემოებებზე და ვინაიდან ფაქტობრივი წინააღმდეგობა არ არსებობდა ნივთის აღწერასთან დაკავშირებით, აღარ გახდა საჭირო ადგილზე დათვალიერება. უდავოდ იქნა დადგენილი, რომ სადავო სახლს არ გააჩნდა არცერთი ფანჯარა, ხოლო შესასვლელი ფაქტობრივად სარდაფიდან არსებობდა.

კასატორის მითითებით, ქ. გ-ემ აღნიშნული ქონება შეიძინა ერთიან ნივთად, რაც მის მიერ საქალაქო სასამართლოშიც დაადასტურა. ლეგალიზება განხორციელდა ნივთზე ერთიანი მიწის საკადასტრო კოდის ქვეშ ანუ ერთიანი ნივთის ფარგლებში, გ-ემ იპოთეკით დატვირთა ერთიანი ნივთი.

კასატორის მოსაზრებით, ადმინისტრაციულ ორგანოს ლეგალიზების საკითხის განხილვისას უნდა მიეწვია დაინტერესებული პირი - იპოთეკარი, რაც გამოიწვევდა სრულყოფილად საკითხის გადაწყვეტას და მოხდებოდა ერთიან ნივთზე განხორციელებულ მიშენებაზე იპოთეკის გავრცელება.

საქართველოს უზენასი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2012 წლის 12 ოქტომბრის განჩინებით ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული ლ. ზ-ის საკასაციო საჩივარი.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2012 წლის 22 ნოემბრის განჩინებით ლ. ზ-ის საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნა დასაშვებებად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო გაეცნო საქმის მასალებს, მოისმინა მხარეთა ახსნა-განმარტებანი, შეამოწმა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთებულობა, რის შემდეგაც მივიდა იმ დასკვნამდე, რომ ლ. ზ-ის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქმის მასალებში ასახულ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე: ქ. გ-ისა და ლ. ზ-ს შორის არსებული სასესხო ვალდებულების უზრუნველყოფის მიზნით, 2007 წლის 8 აგვისტოს გაფორმდა იპოთეკის ხელშეკრულება. ხელშეკრულების თანახმად, იპოთეკის საგანს წარმოადგენდა ქ. გ-ის კუთვნილი, ქ. ბორჯომში, ... ქ. №7-ში მდებარე ერთოთახიანი საცხოვრებელი ბინა. ხელშეკრულებაში მიეთითა უძრავი ქონების მახასიათებლები (სარეგისტრაციო ზონა – ..., კოდი – ..., სექტორი - ..., კოდი - ..., კვარტალი ..., ნაკვეთის №..., ფართობი 1122 კვ.მ,მ დაუზუსტებელი, მისამართი: ... ქ. №7, უფლება საერთო საკუთრება, ნაკვეთის ფუნქცია - არასასოფლო-სამეურნეო, სართული 1-ლი, წილობრივი მონაცემები 40/567) საჯარო რეესტრის მონაცემებზე დაყრდნობით. მხარეთა შორის სადავო არ არის ის გარემოება, რომ ქ. გ-ის კუთვნილ საცხოვრებელ ბინას იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმების დროისათვის გააჩნდა უკანონო მიშენება (საცხოვრებელი ფართი 18,7 კვ.მ. დამხმარე ფართი 23,2 კვ.მ.).

ქ. გ-ემ ვერ გადაიხადა სესხი, რის გამოც საქართველოს მუდმივმოქმედი არბიტრის მიერ 2010 წლის 4 იანვარს გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე, იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დაკმაყოფილების მიზნით, აღსრულების ეროვნული ბიუროს სამცხე-ჯავახეთის სააღსრულებო ბიუროს მიერ ჩატარებულ იძულებით აუქციონზე იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონება შეიძინა კრედიტორმა - ლ. ზ-მა და ქონება საჯარო რეესტრში აღირიცხა მის საკუთრებად იმავე მახასიათებლებით, როგორც აღრიცხული იყო ძველი მესაკუთრის - ქ. გ-ის სახელზე. ანუ აუქციონზე მოხდა იპოთეკის საგნის იმ სახით რეალიზაცია, როგორც ასახული იყო საჯარო რეესტრის მონაცემებში.

ასევე დავას არ იწვევს ის გარემოება, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ, აუქციონზე ქონების რეალიზაციამდე, უძრავი ქონების მესაკუთრემ - ქ. გ-ემ მოახდინა მიშენებული ფართის ლეგალიზება, კერძოდ, ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობის 2009 წლის 8 იანვრის №9 ბრძანებით ლეგალიზებული და ექსპლუატაციაში მიღებულ იქნა ქ. ბორჯომში, ... ქ. №7-ში მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლზე ქ. გ-ის კუთვნილი მიშენება (საცხოვრებელი ფართი 18,7 კვ.მ., დამხმარე ფართი 23,2 კვ.მ.). ლეგალიზებული ფართი საჯარო რეესტრში ქ. გ-ის საკუთრებად არ აღრიცხულა, სარეგისტრაციო სამსახურის 2011 წლის 8 ნოემბრის №882011535050-03 გადაწყვეტილებით ლეგალიზებული ფართის რეგისტრაციასთან დაკავშირებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა და განმცხადებელს დაევალა ლეგალიზებული ფართის ახალი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის წარდგენა.

ლ. ზ-მა 2011 წლის 2 სექტემბერს მიმართა საქართველოს შინაგან საქმეთა სამინისტროს სამცხე-ჯავახეთის სამხარეო მთავარ სამმართველოს ბორჯომის რაიონულ სამმართველოს ქ. ბორჯომში, ... ქ. №7-ში მდებარე საცხოვრებელი ბინიდან ქ. გ-ის გამოსახლების მოთხოვნით. ბორჯომის რაიონული სამმართველოს 2011 წლის 6 სექტემბრის მიმართვით ლ. ზ-ს განემარტა, რომ ლ. ზ-ის საკუთრებად რიცხული 40 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი გამოთავისუფლებული იყო, ხოლო სახლზე განხორციელებული მიშენება ქ. გ-ეს ლეგალიზებული ჰქონდა. ლეგალიზების შესახებ ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობის 2009 წლის 8 იანვრის №9 ბრძანება ადმინისტრაციული საჩივრით გაასაჩივრა ლ. ზ-მა, რომელმაც მითითებული ბრძანების გაუქმება ან შეცვლა მოითხოვა იმ სახით, რომ მას მისცემოდა ლეგალიზებული ფართის თავის სახელზე დარეგისტრირების უფლება. ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობის 2011 წლის 29 სექტემბრის მიმართვით ლ. ზ-ს განემარტა, რომ ლეგალიზება განხორციელებული იყო კანონის მოთხოვნათა დაცვით.

ლ. ზ-მა სარჩელით მოითხოვა ბორჯომის მუნიციპალიტეტის გამგეობის 2009 წლის 8 იანვრის №9 ბრძანების ძალადაკარგულად ცნობა და ადმინისტრაციული ორგანოსათვის ახალი აქტის გამოცემის დავალება სადავო ფართის ლ. ზ-ის სახელზე დარეგისტრირების მიზნით. ამდენად, მოსაჩელე ლეგალიზების აქტის ძალადაკარგულად ცნობას ითხოვდა იმ საფუძვლით, რომ საცხოვრებელი ბინის მესაკუთრის შეცვლის გამო, მიშენების ფართიც ახალ მესაკუთრეზე უნდა აღრიცხულიყო, რამდენადაც მიშენების ფართი ძირითადი ფართი არსებითი შემადგენელი ნაწილს წარმოადგენდა და მისი ცალკე უფლების ობიექტად დარეგისტრირების პირობებში ბინა ფაქტობრივად საცხოვრებლად გამოუსადეგარი გახდებოდა.

საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ მოცემული დავის გადაწყვეტისათვის არსებითია დადგინდეს და სამართლებრივი შეფასება მიეცეს, იპოთეკის საგნის კრედიტორის საკუთრებაში გადასვლით, აღნიშნული უფლება უნდა გავრცელდეს თუ არა ძირითადი ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილზეც - სახლზე განხორციელებულ მიშენებაზე. აღნიშნული საკითხის გადაწყვეტის შემდეგ უნდა იმსჯელოს სასამართლომ ლეგალიზების აქტის ძალადაკარგულად ცნობის შესახებ მოთხოვნის საფუძვლიანობაზე და ლეგალიზების განხორციელებისას ახალი მესაკუთრის უფლებების გათვალისწინებაზე.

დავას არ იწვევს ის გარემოება, რომ ჯერ კიდევ ქ. გ-ის მიერ სადავო ბინის შეძენამდე სახლზე განხორციელებული იყო უკანონო მიშენება, თუმცა მის სახელზე საჯარო რეესტრში აღირიცხა მხოლოდ ძირითადი ფართი მიშენების გარეშე, მხარეთა შორის იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებამდე რამოდენიმე დღით ადრე, 2007 წლის 2 აგვისტოს. მხარეები ასევე არ უარყოფენ ფაქტს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებამდე მათ დაათვალიერეს სადავო ბინა და კრედიტორისათვის ცნობილი იყო მიშენების ფართის არსებობის შესახებ. ასეთ ვითარებაში, საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით, უნდა შეფასდეს იპოთეკის ხელშეკრულებაში მიშენების ფართის გაუთვალისწინებლობის მიუხედავად, როცა ფართი გამიჯნული არ ყოფილა ხელშეკრულების გაფორმების დროისათვის, არსებობდა თუ არა მოლოდინი იპოთეკის საგნად მთლიანი ქონების განხილვისა, რამდენადაც იპოთეკის ხელშეკრულებაში მხოლოდ ის უძრავი ქონება მიეთითება, რომელზეც უფლება რეგისტრირებულია კანონით დადგენილი წესით. აღნიშნულთან დაკავშირებით საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მითითებას საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 319-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომ მხარეები იმყოფებოდნენ სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში, რამდენადაც იპოთეკით დატვირთეს მხოლოდ 40 კვ.მ. ფართის საცხოვრებელი ბინა და არა უნებართვო მიშენება, რის შედეგადაც ლ. ზ-ი გახდა მხოლოდ იპოთეკით დატვირთული ბინის მესაკუთრე. ხელშეკრულებაში მიშენების ფართის მიუთითებლობა განპირობებული იყო ფართის უკანონობითა და საჯარო რეესტრში აღურიცხავობით. საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ ხელშეკრულებაში ფართის მიუთითებლობა არ ქმნის სარჩელის უსაფუძვლობაზე მითითების საკმარის საფუძველს.

სამოქალაქო კოდექსის 150-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის შესაბამისად, ნივთის შემადგენელი ნაწილი, რომლის გამოცალკევებაც შეუძლებელია მთლიანი ნივთის ან ამ ნაწილის განადგურების ანდა მათი დანიშნულების მოსპობის გარეშე (ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი), ცალკე უფლების ობიექტად შეიძლება იყოს მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში. მოქმედი კანონმდებლობა ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილის განსაზღვრისას ითვალისწინებს ნივთის ნაწილის კავშირს ძირითად ნივთთან, მის ბრუნვაუნარიანობას, სამეურნეო დანიშნულებას. ცალკე უფლების ობიექტად შემადგენელი ნაწილის განხილვისათვის შესაძლებელი უნდა იყოს მისი ძირითადი ნივთისაგან გამოცალკევება განადგურების, დანიშნულების მოსპობის, სარგებლიანობის დაკარგვის გარეშე.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „ბ“ და „ე“ ქვეპუნქტებზე, რომლებიც იძლევა მრავალბინიან სახლებში ბინისა და ინდივიდუალური საკუთრების სამართლებრივ განმარტებებს. აღნიშნული პუნქტების თანახმად, ბინა მრავალბინიან სახლში განიხილება, როგორც ინდივიდუალური საკუთრების საგანი, რომელიც შეიძლება იყოს ერთ სისტემაში გაერთიანებული (ურთიერთდაკავშირებული) მომიჯნავე სათავსები, იზოლირებული სათავსი (სათავსების ერთობლიობა), რომელიც გამოიყენება საცხოვრებლად ან არასაცხოვრებელი, მათ შორის, კომერციული მიზნეგბისათვის. ინდივიდუალურ საკუთრებას კი მრავალბინიან სახლში წარმოადგენს ბინის ან/და არასაცხოვრებელი ფართობის საკუთრება, აგრეთვე ამ ფართობის შემადგენელი ის ნაწილები, რომლებიც შეიძლება გადაკეთდეს, მოსცილდეს ან/და დაემატოს ისე, რომ ამით გაუმართლებლად არ შეილახოს საერთო საკუთრება ან ინდივიდუალურ საკუთრებაზე დაფუძნებული სხვა რომელიმე ბინის მესაკუთრის უფლება. ამდენად, აღნიშნული ნორმების საფუძველზე საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ინდივიდუალური საკუთრების ობიექტს შეიძლება წარმოადგენდეს მხოლოდ ის ფართი, რომელიც შეიძლება მოსცილდეს ბინის საერთო ფართს ისე, რომ ამით გაუმართლებლად არ შეილახოს სხვა მესაკუთრის უფლებები.

სააპელაციო სასამართლომ მიშენების ფართი ცალკე უფლების ობიექტად მიიჩნია იმ ფაქტობრივ გარემოებაზე დაყრდნობით, რომ ძირითად ფართს და მიშენებას სხვადასხვა შესასვლელები ჰქონდათ და დამოუკიდებლად ფუნქციონირება შეეძლოთ, თუმცა გაურკვეველია რა მტკიცებულებებზე დაყრდნობით მივიდა სასამართლო ამგვარ დასკვნამდე, რამდენადაც მხარეთა შორის სადავო და სარჩელის ძირითად ფაქტობრივ საფუძველს სწორედ ის გარემოება წარმოადგენდა, რომ მიშენების ცალკე უფლების ობიექტად დარეგისტრირებით ფაქტობრივად გამოუსადეგარი ხდებოდა საცხოვრებელი ბინა. როგორც მოსარჩელე უთითებდა, ბინას არა აქვს არცერთი ფანჯარა, სახლის გვერდით მეზობლის კედელია ხოლო წინა მხარეს სრულად არის განხორციელებული მიშენება, სწორედ აღნიშნული მიშენებიდან აქვს შესასვლელი სახლს. სააპელაციო სასამართლოს არ უმსჯელია, მიშენების ფართის ძირითადი ფართისაგან გამოცალკევებით და სხვა პირისათვის მიკუთვნებით კარგავდა თუ არა იპოთეკის საგანი თავის ძირითად დანიშნულებას, რამდენადაც იპოთეკის საგანს, რომელიც ხელშეკრულების თანახმად, ვალდებულების შეუსრულეგბლობის პირობებში მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად განისაზღვრა, წარმოადგენდა საცხოვრებელი ბინა, რომელიც უნდა აკმაყოფილებდეს ინსოლაციისა და განათებულობის პირობებს.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სასამართლო აფასებს მტკიცებულებებს თავისი შინაგანი რწმენით, რომელიც უნდა ემყარებოდესეს მათ ყოველმხრივ, სრულ და ობიექტურ განხილვას, რის შედეგადაც მას გამოაქვს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის შესახებ.

ამდენად, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ ფართის ადგილზე დათვალიერების, ან სათანადო საექსპერტო კვლევის გარეშე ამგვარი დასკვნის გაკეთება შესაძლოა არ შეესაბამებოდეს რეალობას, მით უფრო, თუ მხარეები განსხვავებულ გარემოებაზე მიუთითებენ.

საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლომ უნდა იმსჯელოს მესაკუთრის შეცვლა, ანუ ძირითადი ფართის მესაკუთრედ ლ. ზ-ის აღრიცხვა, ანიჭებდა თუ არა ამ უკანაკნელს უფლებას მოეთხოვა ბინის არსებითი შემადგენელი ნაწილის მის სახელზე რეგისტრაცია, სახლზე არასებული სანივთო უფლებები ვრცელდებოდა თუ არა მასზე განხორციელებულ მიშენებაზეც, რამდენადაც ,,სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ’’ საქართველოს კანონის 75-ე მუხლის მეხუთე პუნქტის თანახმად, ,,აუქციონზე გაყიდული ნივთის ახალი მესაკუთრე იკავებს ძველი მესაკუთრის ადგილს და ხდება საკუთრების გადასვლის მომენტში არსებული ნივთთან დაკავშირებული სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე.’’ მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ ფარტთის ლეგალიზება ქ. გ-ემ მოახდინა უძრავი ნივთის აუქციონზე რეალიზაციამდე. ამავე მუხლის მე-6 პუნქტის თანახმად, ,,უძრავი ნივთის ახალ მესაკუთრეზე გადასვლის მომენტიდან ძველი მესაკუთრე კარგავს ყოველგვარ უფლებას ამ ნივთზე.’’ შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლოს უნდა ემსჯელა, აღნიშნული გარემოება წარმოადგენდა თუ არა ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 61-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებულ გარემოებას და წარმოადგენს თუ არა ლ. ზ-ი საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 24 ნოემბრის №660 ბრძანებულებით დამტკიცებული „პროექტის შემთანხმებელი და მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ გადაწყვეტილების მიღების წესის“ სუბიექტს და არსებობს თუ არა უძრავი ქონების არსებითი შემადგენელი ნაწილის იმ პირის სახელზე დაკანონების საფუძველი, რომელმაც დაკარგა საკუთრების უფლება ძირითად ნივთზე და ასეთ ვითარებაში სახეზეა თუ არა ახალი მესაკუთრის ინტერესების გათვალისწინების წინაპირობა.

ამდენად, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლომ საქმის ხელახლა განხილვისას უნდა იმსჯელოს მითითებულ გარემოებებზე საქმეზე კანონიერი გადაწყვეტილების დადგენის მიზნით. შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, გაუქმდეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 1-ლი მუხლის მე-2 ნაწილით, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ლ. ზ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2012 წლის 19 აპრილის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. სახელმწიფო ბაჟის საკითხი გადაწყდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებისას;

4. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე მ. ვაჩაძე

მოსამართლეები: ლ. მურუსიძე

ნ. სხირტლაძე