საქმე №ბს-339-335(2კ-14) 25 დეკემბერი, 2014 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ნათია წკეპლაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: მაია ვაჩაძე, პაატა სილაგაძე

საქმის განხილვის ფორმა - მხარეთა დასწრების გარეშე;

კასატორი (მოსარჩელე) – ნ. მ-ე; წარმომადგენლები - ნ. გ-ე; მ. კ-ა;

მესამე პირი (კასატორი) - ნა. მ-ი; წარმომადგენლები - ნ. თ-ა; მ. ნ-ე;

მოწინააღმდეგე მხარე (მოპასუხე) - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო; ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახური; წარმომადგენელი - შ. ბ-ი;

მესამე პირი - ა. დ-ე;

დავის საგანი – ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა;

გასაჩივრებული განჩინება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 4 აპრილის გადაწყვეტილება.

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

მოსარჩელე: ნ. მ-ე; წარმომადგენლები - ნ. გ-ე; მ. კ-ა;

მოპასუხეები: სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო; ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახური; წარმომადგენელი - შ. ბ-ი;

მესამე პირი - ნა. მ-ი;

წარმომადგენლები - ნ. თ-ა; მ. ნ-ე;

სარჩელის სახე: საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-ე მუხლის საფუძველზე ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა.

სარჩელის საგანი:

1. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 10 დეკემბრის №191538 გადაწყვეტილების, ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვაზე უარის თქმის შესახებ, ბათილად ცნობა;

2. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს დაევალოს განიხილოს ნ. მ-ის განცხადება და გამოსცეს გადაწყვეტილება ნა. მ-ზე განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერის ბათილად ცნობის თაობაზე, რომლითაც ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე №18 ... ფართზე, ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 25 აგვისტოს გადაწყვეტილებით დარეგისტრირდა ნა. მ-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი №...) და გასწორდეს საკუთრების უფლების რეგისტრირებულ მონაცემებში, ე.ი. საჯარო რეესტრში დაშვებული ტექნიკური ხარვეზი;

3. 2009 წლის 26 ივნისს ა. დ-ეზე განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერის განაცხადის რეგისტრაციის ნომრით №882009184134, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი №... და რეგისტრირებულ მონაცემებში დაშვებული ტექნიკური ხარვეზის გასწორება;

სარჩელის საფუძველი: სადავო აქტების უკანონობა.

ფაქტობრივი გარემოებები: 2006 წლის 14 ოქტომბერს ნანული მ-ემ მ. ყ-ისგან ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძინა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... ობიექტის პირველ სართულზე მდებარე №18 ფართი, 27 კვ.მ. რომელიც 2006 წლის 17 ოქტომბერს საჯარო რეესტრის ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურში დარეგისტრირდა მის საკუთრებად.

2009 წელს 22 აგვისტოს ნა. მ-სა და ა. დ-ეს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, აღნიშნული ფართის მესაკუთრედ ნ. მ-ის პარალელურად აღირიცხა ა. დ-ე.

ა. დ-ეს, ხოლო შემდეგ ნა. მ-ს №19 ფართის ნაცვლად გაუფორმდათ №18 ... ობიექტი. ამასთან, მოსარჩელის მტკიცებით, როგორც საჯარო რეესტრიდან აცნობეს, ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შეტანილია ცვლილება, მაგრამ არ მომხდარა აღნიშნული ცვლილების წარდგენა და რეგისტრირება საჯარო რეესტრში. ამის შედეგად, მიუხედავად იმისა, რომ ნა. მ-ს საკუთრების უფლება გააჩნია არა ნ. მ-ის კუთვნილ №18 ... ობიექტზე, არამედ სხვა ფართზე, იგი სარგებლობს ამ ობიექტით წლების განმავლობაში, რითაც მოსარჩელეს ადგება მატერიალური ზიანი.

მოსარჩელის განმარტებით, მან სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის შესაბამისად, მიმართა სასამართლოს ნა. მ-ის ფართიდან გამოსახლების თაობაზე, მაგრამ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, იმ საფუძვლით, რომ ნა. მ-ი საჯარო რეესტრის ჩანაწერის შესაბამისად, იყო სადავო ფართის მესაკუთრე.

მოსარჩელის მითითებით, ნა. მ-ის სახელზე არსებული საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ბათილად ცნობის თაობაზე მიმართა საჯარო რეესტრის ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს, რის პასუხადაც განემარტა, რომ ჩანაწერის ბათილად ცნობა აღემატებოდა სარეგისტრაციო სამსახურის უფლებამოსილებას, რაც გაასაჩივრა ზემდგომ ორგანოში. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 1 ნოემბრის გადაწყვეტილებით უარი ეთქვა საჩივრის განხილვაზე „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 29-ე მუხლის საფუძველზე.

მან განმეორებით კვლავ მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა ნა. მ-ის სახელზე 2009 წლის 25 აგვისტოს განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერის ბათილად ცნობა, რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის გასწორება, რაზედაც 2012 წლის 10 დეკემბრის №191538 გადაწყვეტილებით ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 182-ე და ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 29-ე მუხლის საფუძველზე ეთქვა უარი.

სამართლებრივი: ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-13, 24-ე, 28-ე და საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-60¹ მუხლები (იხ. ს.ფ. 2-6; ტ.1).

ნ. მ-ემ 2013 წლის 11 მარტს კვლავ მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს მოპასუხეების: სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახური მიმართ, მესამე პირის - ნა. მ-ის მონაწილეობით.

სარჩელის საგანი:

1. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 15 თებერვლის №25141 გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა;

2. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს დაევალოს განიხილოს 2013 წლის 3 იანვარს ნ. მ-ის მიერ საჯარო რეესტრში წარდგენილი საჩივარი და გამოსცეს გადაწყვეტილება ნა. მ-ზე განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერის ბათილად ცნობაზე, ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე №18 ... ფართზე, ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ 2009 წლის 25 აგვისტოს დარეგისტრირებულ უძრავ ნივთზე, საკადასტრო კოდი №...-ის სარეგისტრაციო ჩანაწერზე და გასწორდეს საკუთრების უფლების რეგისტრირებულ მონაცემებში, ე.ი. საჯარო რეესტრში დაშვებული ტექნიკური ხარვეზი;

3. 2009 წლის 26 ივნისს ა. დ-ეზე განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერის განაცხადის რეგისტრაციის ნომრით №882009184134, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი №... ბათილად ცნობა და ადმინისტრაციულ ორგანოს რეგისტრირებულ მონაცემებში დაშვებული ტექნიკური ხარვეზის გასწორება.

სარჩელის საფუძველი: სადავო აქტების უკანონობა.

ფაქტობრივი გარემოებები: მოსარჩელე სარჩელში მიუთითებდა, იმავე ფაქტობრივ გარემოებებზე, რაც 2012 წლის 17 დეკემბრის სარჩელში და დამატებით მიუთითა, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 19 დეკემბრის გადაწყვეტილებით უარი ეთქვა მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე იმ საფუძვლით, რომ არ დგინდებოდა ხარვეზის არსებობა, რაც გაასაჩივრა ზემდგომ ადმინისტრაციულ ორგანოში. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 15 თებერვლის N25141 გადაწყვეტილებით კი მისი ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვა გადაიდო იუსტიციის სამინისტროს გენერალური ინსპექციიდან პასუხის მიღებამდე.

სამართლებრივი: ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-13, 24-ე, 28-ე და საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-60¹ მუხლები (იხ. ს.ფ. 2-6; ტ.2).

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 21 დეკემბრისა და 2013 წლის 15 მარტის განჩინებებით ნ. მ-ის სარჩელები განსჯადობით განსახილველად გადაეგზავნა საჩხერის რაიონულ სასამართლოს (იხ. ს.ფ.46-49, ტ.1; 80-82; ტ.2).

მესამე პირის - ნა. მ-ის შესაგებელი: ნა. მ-მა შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და მოითხოვა მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, შემდეგი საფუძვლებით:

ფაქტობრივი გარემოებები: მესამე პირის მტკიცებით, ნ. მ-ის სასარჩელო მოთხოვნა ხანდაზმულია, ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 29-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილება გაასაჩივროს მისი ოფიციალურად გაცნობიდან, ხოლო გადაწყვეტილების გამოქვეყნების შემთხვევაში - გამოქვეყნებიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში. ა. დ-ის სახელზე განხორციელებული რეგისტრაციის შესახებ ნ. მ-ემ იცოდა ჯერ კიდევ ნა. მ-ის მიერ სადავო ნივთის შეძენამდე, რაც შეეხება ნა. მ-ის სახელზე სადავო ქონების რეგისტრაციას ნ. მ-ისათვის, ცნობილი გახდა, სულ მცირე 2011 წლის 17 ოქტომბერს, რაც დასტურდება საქართველოს შინაგან საქმეთა სამინისტროს 2012 წლის 7 თებერვალს დათარიღებული №93 ბრძანებით, აღნიშნულიდან გამომდინარე, მესამე პირის განმარტებით, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 26²-ე მუხლის საფუძველზე სარჩელზე წარმოება უნდა შეწყდეს.

ამასთან, მესამე პირის განმარტებით, მხარეთა შორის წარმოშობილია სხვადასხვა სახის სასამართლო დავები, ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2012 წლის 21 ნოემბრის განჩინებით უცვლელად დარჩა საჩხერის რაიონული სასამართლოს 2012 წლის 6 სექტემბრის გადაწყვეტილება, რომლის შესაბამისად, ნ. მ-ის სარჩელი ნა. მ-ის მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის თაობაზე - არ დაკმაყოფილდა. სასამართლოს გადაწყვეტილებებით დადასტურებულია, რომ ნანა მასახარაშვილი სადავო ქონების მართლზომიერი მფლობელია.

სამართლებრივი: ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-5 და 29-ე მუხლები; სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლები, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-ე და 26²-ე მუხლები (იხ. ს.ფ. 90-99; ტ.1, 60-70; ტ.1).

მოპასუხის - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის წერილობითი შესაგებლით: მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო და მოითხოვა სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, შემდეგი საფუძვლებით:

ა. დ-ის ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე ... რიგის პირველ სართულზე განთავსებული 25 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართის საკუთრების უფლების რეგისტრაციას 2009 წლის 1 ივნისს საფუძვლად დაედო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, სადაც მითითებული იყო უძრავი ქონების რიგითი ნომერი №16. ნა. მ-ის საკუთრებად სადავო ფართის რეგისტრაციის საფუძველი გახდა 2009 წლის 22 აგვისტოს უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც ნა. მ-მა ა. დ-ისგან შეიძინა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე ... რიგის პირველ სართულზე განთავსებული 25 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი.

რაც შეეხება ნა. მ-ის საკუთრების უფლების დამდგენ დოკუმენტში განხორციელების ცვლილების რეგისტრაციას, მოპასუხის განმარტებით, 2009 წლის 22 ოქტომბერს ა. დ-ემ და მ. ყ-ემ სარეგისტრაციო სამსახურში წარადგინეს შეთანხმება, რომლის შესაბამისად, ,,მ. ყ-ემ ა. დ-ეს მივყიდე არასაცხოვრებელი ფართი, მდებარე ქ. ჭიათურა, ... ქუჩაზე №16-ში 25,0 კვ.მ. შემდეგ ხელშეკრულებაში ორივე მხარის თანხმობით ნომერი შევასწორეთ №16, №18-ით, ამჟამად ... ქუჩაზე მშენებარე ... რიგის პირველ სართულზე მოხდა ფართების გადანომრა და ჩემს მიერ ა. დ-ის სახელზე მიყიდული არასაცხოვრებელი ფართი არის არა 16 და 18, არამედ 19 ნომერი, რასაც ორივე მხარე ვადასტურებთ ხელის მოწერით. გთხოვთ, ეს განცხადება დაურთოთ ზემოაღნიშნულ ხელშეკრულებას და იყოს მისი ნაწილი“, რის შემდეგაც ნა. მ-მა მოითხოვა სარეგისტრაციო ჩანაწერში ცვლილებების შეტანა, რის თაობაზეც მას განემარტა, გაორების თავიდან ასაცილებლად წარმოედგინა ... რიგის პირველ სართულზე მდებარე არასაცხოვრებელი ფართების გეგმა-ნახაზი, სადაც მითითებული იქნებოდა ფართების რიგითი ნომრები მესაკუთრეების ჩვენებით, რაც საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურში ნა. მ-ს არ წარუდგენია.

მოპასუხე მხარის განმარტებით, სარეგისტრაციო სამსახურმა სადავო რეგისტრაციის განხორციელებისას იხელმძღვანელა გამყიდველსა და მყიდველს შორის დადებული ხელშეკრულებით. სარეგისტრაციო სამსახურში არ ყოფილა გასაყიდი არასაცხოვრებელი ფართები ცალკე უფლების ობიექტად გამოყოფილი და ამონაწერის გაცემა ხდებოდა მთლიან ობიექტზე. ცალკე უფლების ობიექტად გამოყოფა ხდებოდა წარმოდგენილი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე. იქიდან გამომდინარე, რომ მშენებარე ... რიგის ფართების გადანომრა მოხდა ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ, ნა. მ-ს დაევალა წარმოედგინა ახალი შიდა აზომვითი ნახაზი, სადაც მითითებული იქნებოდა კონკრეტული ფართის ზუსტი ადგილმდებარეობა. განსხვავებულია ასევე არასაცხოვრებელი ფართების ფართობიც. არასაცხოვრებელი ფართი №18 ნ. მ-ის ნასყიდობის ხელშეკრულებაში არის 27 კვ.მ. ხოლო ა. დ-ის ხელშეკრულებაში 25 კვ.მ.

მოპასუხის განმარტებით, სადავო ფართი მდებარეობს მშენებარე ობიექტზე და (რეგისტრირებულია როგორც მშენებარე შენობა-ნაგებობა, ვიდრე ექსპულატაციაში არ მიიღება) კონკრეტული ფართის გასხვისების დროს არა რეესტრის, არამედ გამყიდველის მ. ყ-ის მიერ ხდებოდა ფართის ნომრის მითითება ნასყიდობის ხელშეკრულებაში.

ამასთან, მოპასუხის განმარტებით, სარჩელი ხანდაზმულია, ვინაიდან, საქმეში დაცული დოკუმენტაციის თანახმად, ნ. მ-ემ 2009-2011 წლებში მიმართა სამართალდამცავ ორგანოებს, ანუ მხარისათვის მითითებულ წლებში ცნობილი იყო სადავო რეგისტრაციის არსებობის შესახებ, რის გამოც სარჩელის დასაშვებობასთან დაკავშირებით გამოყენებული უნდა იქნეს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-25-ე მუხლები, რომლითაც განსაზღვრულია ადმინისტრაციული სარჩელის სახეები და დასაშვებობის კრიტერიუმები (იხ. ს.ფ., 91-98; ტ.1; 131-140; ტ.2).

მოპასუხის შესაგებელი: მოპასუხემ ა. დ-ემ შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და მოითხოვა მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, შემდეგი საფუძვლებით:

მან მ. ყ-ისგან 2009 წლის 25 აპრილს შეიძინა ჭიათურაში, ... ქ. №18-ში მდებარე 25 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი კარკასულ მდგომარეობაში, რომელიც დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში. აღნიშნული უძრავი ქონება 2009 წლის 24 აგვისტოს მიყიდა ნა. მ-ს, რომელმაც, თავის მხრივ, მოახდინა ნივთის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში №18-ით. მოპასუხის მტკიცებით, მისთვის უცნობი იყო რაიმე პრობლემის არსებობა ნივთზე (იხ. ს.ფ. 99-105; ტ.1).

საჩხერის რაიონული სასამართლოს 2013 წლის 8 აპრილის განჩინებით ზემოაღნიშნული ადმინისტრაციული საქმეები გაერთიანდა ერთ წარმოებად (იხ. ს.ფ. 166; ტ.1; 143; ტ.2).

საჩხერის რაიონულ სასამართლოში საქმის განხილვისას მოსარჩელემ დააზუსტა სარჩელო და საბოლოოდ მოითხოვა:

1. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 15 თებერვლის №25141 გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა;

2. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 19 დეკემბრის №892012156733-03 გადაწყვეტილების ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე ... რიგში განთავსებულ N18 ფართზე არსებულ ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორებაზე უარის თქმის შესახებ, ბათილად ცნობა;

3. ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე N18-ში განთავსებულ არასაცხოვრებელ ფართზე (ს/კ ...) ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ 2009 წლის 25 აგვისტოს ნა. მ-ის სახელზე განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერის (განაცხადის თარიღი: 24.08.2009; რეგისტრაციის №882009257544) ბათილად ცნობა;

4. ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე N18-ში განთავსებულ არასაცხოვრებელ ფართზე (ს/კ ...) ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ 2009 წლის 26 ივნისს ა. დ-ის სახელზე განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერის (განაცხადის თარიღი: 26.06.2009; რეგისტრაციის №882009184134) ბათილად ცნობა;

5. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურისათვის ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე №18 ... ობიექტზე ა. დ-ისა და ნა. მ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციაზე უარის თქმის დავალება;

6. საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსათვის ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის უფროსის მიერ განხორციელებულ უკანონო სარეგისტრაციო ჩანაწერთან დაკავშირებით მისი სამსახურებრივი პასუხისმგებლობის საკითხის განხილვის დავალება;

7. მოსარჩელის მიერ გაწეული სასამართლო ხარჯების გადახდის მოპასუხეებზე დაკისრება (იხ. ს.ფ. 135-147; ტ.3).

რაიონული /საქალაქო/ სასამართლოს გადაწყვეტილება/სარეზოლუციო ნაწილი:

საჩხერის რაიონული სასამართლოს 2013 წლის 31 ივლისის გადაწყვეტილებით ნ. მ-ის დაზუსტებული სასარჩელო მოთხოვნა დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; ბათილად იქნა ცნობილი ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 19 დეკემბრის გადაწყვეტილება №892012156733-03 რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ, ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 26 ივნისის გადაწყვეტილება ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, ... რიგის I სართულზე №18 არასაცხოვრებელ ფართზე ა. დ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თაობაზე და მის საფუძველზე განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერი _ განაცხადის რეგისტრაციის №882009184134, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი ..., ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 24 აგვისტოს გადაწყვეტილება ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, ... რიგის I სართულზე №18 არასაცხოვრებელ ფართზე ნა. მ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თაობაზე და მის საფუძველზე განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერი _ განაცხადის რეგისტრაციის №882009257544, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი ..., საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს დაევალა უარი უთხრას ა. დ-ეს და ნა. მ-ს ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, ... რიგის I სართულზე №18 არასაცხოვრებელ ფართზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციაზე, ხოლო სასარჩელო მოთხოვნები - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 15 თებერვლის №25141 გადაწყვეტილების - ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვის გადადების შესახებ ბათილად ცნობასა და საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოსთვის ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის უფროსის სამსახურებრივი პასუხისმგებლობის საკითხის განხილვის დავალება, მის მიერ განხორციელებული უკანონო სარეგისტრაციო ჩანაწერების გამო, არ დაკმაყოფილდა; მოპასუხე საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს მოსარჩელე ნ. მ-ის სასარგებლოდ დაეკისრა მის მიერ სარჩელზე წინასწარ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის _ 100 ლარის გადახდა.

სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტები:

2006 წლის 14 ოქტომბერს მ. ყ-ესა და ნ. მ-ეს შორის გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება მშენებარე 27 კვ.მ. №18 ... ფართზე, მდებარე ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, ... რიგის I სართულზე, რომელიც 2006 წლის 17 ოქტომბერს საჯარო რეესტრში აღირიცხა ნ. მ-ის სახელზე, საკადასტრო კოდით N...., განცხადების რეგისტრაციის №38206001202, I სართული, ფართის №18; 27 კვ.მ.

2009 წლის 25 აპრილს მ. ყ-ესა და ა. დ-ეს შორის გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება მშენებარე ... ფართზე, მდებარე ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, ... რიგის I სართულზე, №16, ფართი 25 კვ.მ. რომელიც 2009 წლის 29 მაისს საჯარო რეესტრში აღირიცხა ა. დ-ის სახელზე. შემდგომში გაირკვა, რომ №16-ზე უკვე რეგისტრირებული იყო ელიზბარ ბოყოველი, რის გამოც მ. ყ-ესა და ა.დ-ეს შორის დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში გაკეთდა შენიშვნა და ფართის ნომრად №16-ის ნაცვლად, მიეთითა №18.

2009 წლის 26 ივნისს ა. დ-ემ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორების შესახებ, რის საფუძველზეც 2009 წლის 26 ივნისს ა. დ-ის სახელზე გაცემულ სააღრიცხვო ბარათში ფართის ნომრად №16-ის ნაცვლად, მიეთითა №18.

2009 წლის 22 აგვისტოს ნა. მ-სა და ა. დ-ეს შორის გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება მშენებარე 25 კვ.მ. №18 ... ფართზე, მდებარე ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, ... რიგის I სართულზე, რომელიც საჯარო რეესტრში აღირიცხა ნა. მ-ის სახელზე (განაცხადის რეგისტრაციის თარიღი: 2009 წლის 24 აგვისტო; №882009257544).

2009 წლის 22 ოქტომბერს მ. ყ-ის და ა. დ-ის სანოტარო წესით დამოწმებული განცხადებით, მ. ყ-ესა და ა. დ-ეს შორის 2009 წლის 25 აპრილს დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შევიდა შესწორება, რომლითაც განიმარტა, რომ ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე ... რიგის I სართულზე ა. დ-ის სახელზე მიყიდული ფართის ნომერი არის არა 16 და 18, არამედ არის №19.

2009 წლის 25 აპრილს დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შეტანილი ცვლილება ნა. მ-მა წარადგინა საჯარო რეესტრის ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურში რეგისტრაციისათვის, რაზედაც მას სიტყვიერად განემარტა, რომ გაორების თავიდან ასაცილებლად, თვალსაჩინოებისათვის უნდა წარედგინა ნახაზი, სადაც მითითებული იქნებოდა რიგითი ნომრები, მესაკუთრეების ჩვენებით, რაც მას არ წარუდგენია და შესაბამისად ვერ განხორციელდა ცვლილება ნა. მ-ის რეგისტრაციაში, ანუ მისი კუთვნილი ფართის ნომრად არ განისაზღვრა 19 და მისი უძრავი ქონების რიგით ნომრად კვლავ დაფიქსირებულია №18.

საჯარო რეესტრის ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურმა შეისწავლა ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, მშენებარე ... რიგის პირველ სართულზე მდებარე ფართების რიგითობა და მესაკუთრეების ვინაობა. რაც შეეხება №18 ფართს, აღნიშნული ფართი მ. ყ-ისაგან ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძინა ა. დ-ემ 16 ნომრად 2009 აპრილში. გაირკვა, რომ 16 ნომერზე უკვე რეგისტრირებული იყო ელიზბარ ბოყოველი, რის შემდეგაც ნოტარიუსის ხელშეკრულებაში დაფიქსირდა შენიშვნა, რომ ა. დევისაგან შეძენილი ფართი №16-ის ნაცვლად უნდა ყოფილიყო №18. შემდეგ ა. დ-ემ უძრავი ქონება, სანოტარო ხელშეკრულების საფუძველზე გაასხვისა ნა. მ-ზე 18 ნომრით, მოგვიანებით გაირკვა, რომ №18 ფართი 2006 წელში რეგისტრირებული იყო ნ. მ-ის საკუთრებად. ამის შემდეგ, მ. ყ-ესა და ა. დ-ეს შორის ნოტარიული წესით დამოწმდა შეთანხმება, რომ ყ-ისაგან დ-ეზე მიყიდული ფართი არ იყო არც №16 და არც ნომერი 18, არამედ უნდა ყოფილიყო №19.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის უფროსის მ. ბარამიძის 2012 წლის 29 მარტის №49033 წერილით დგინდება, რომ ნ. მ-ის სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ჭიათურა, ... ქუჩაზე მშენებარე სამსართულიანი შენობის პირველ სართულზე 27 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი, რიგითი ნომრით 18, განცხადების რეგისტრაციის ნომერი: 3820096001202, თარიღი 17.10.2006 წელი, საკადასტრო კოდი: .... . უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ნასყიდობის ხელშეკრულება №1-3360, დამოწმების თარიღი: 14.10.2006 ნოტარიუსი ზ. ც-ე, ხოლო ნა. მ-ზე უძრავი ქონების სარეგისტრაციო წარმოება განხორციელდა 2009 წლის 24 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, რეგისტრაციის ნომერი 09.04.23.715, ნოტარიუსი ზ. ც-ე. უძრავი ქონების საგანს წარმოადგენდა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე სამსართულიანი მშენებარე შენობის პირველ სართულზე 25კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი №18-ში. შემდგომ გაირკვა, რომ №18 რიგითი ნომერი რეგისტრირებული იყო ნ. მ-ის სახელზე. ყოველივე ამის შემდეგ შედგა სანოტარო წესით დამოწმებული შეთანხმება - ნ. მასხრაშვილზე მიყიდული არასაცხოვრებელი ფართი იყო არა 18, არამედ რიგითი ნომრით №19. აღნიშნული ცვლილება ნა. მ-მა წარადგინა სარეგისტრაციო სამსახურში. მას სიტყვიერად განუმარტეს, რომ გაორების თავიდან ასაცილებლად, თვალსაჩინოებისათვის წარდგენილი უნდა ყოფილიყო ნახაზი, სადაც მითითებული იქნებოდა რიგითი ნომრები მესაკუთრეების ჩვენებით, რაც დღემდე არ არის წარმოდგენილი. შესაბამისად, ვერ განხორციელდა ცვლილება ნა. მ-ის რეგისტრაციაში და მისი უძრავი ქონების რიგით ნომრად კვლავ დაფიქსირებულია №18.

2012 წლის 6 აგვისტოს №025/1-0 ექსპერტიზის დასკვნით დგინდება, რომ №18 არასაცხოვრებელი ფართი (27 კვ.მ.) ეკუთვნის ნ. მ-ეს, რომლისგან დამოუკიდებლად შემდგომ პერიოდში მოხდა №18 ნომრის დაფიქსირება სხვის საკუთრებაში, გაორებულად, რამაც არ მისცა ნ. მ-ეს მისი კუთვნილი 27 კვ.მ. ფართის ფაქტობრივი დაუფლების საშუალება. ექსპერტიზის დასკვნის თანახმად, №18 ფართი 27 კვ.მ. რომელსაც ფაქტობრივად ფლობს ნა. მ-ი, ნამდვილად წარმოადგენს ნ. მ-ის კუთვნილ ფართს და მოგვიანებით №18 კვ.მ. ფართის დაფიქსირება შესაბამისი სამსახურის პრობლემად უნდა დარჩეს და მათვე უნდა განსაზღვრონ 2009 წელს გასხვისებული 25 კვ.მ. ფართი რა ნომრით უნდა დაფიქსირდეს საჯარო რეესტრში და რა ნომრით უნდა განისაზღვროს ნა. მ-ის კუთვნილი ფართი.

2012 წლის 18 დეკემბერს ნ. მ-ემ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორება ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე №18 ფართზე, რაზედაც ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 19 დეკემბრის №892012156733-03 გადაწყვეტილებით უარი ეთქვა იმ მოტივით, რომ ... ქუჩაზე მშენებარე ... რიგში მდებარე №18 ფართზე ,,საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონის 28-ე მუხლით გათვალისწინებული ხარვეზი არ არსებობდა.

ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 19 დეკემბრის №892012156733-03 გადაწყვეტილება ნ. მ-ემ გაასაჩივრა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, რომლის 2013 წლის 15 თებერვლის გადაწყვეტილებით მისი ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვა გადაიდო შესაბამისი ორგანოდან _ იუსტიციის სამინისტროს გენერალური ინსპექციიდან პასუხის მიღებამდე.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სასამართლომ უდავოდ დადგენილად მიიჩნია, რომ ნ. მ-ე არის ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მშენებარე ... რიგის I სართულზე არსებული 27 კვ.მ. №18 ფართის მესაკუთრე, ხოლო ნა. მ-ის საკუთრებაში იმყოფება 25 კვ.მ. №19 ფართი, მაგრამ საჯარო რეესტრში ამ ცვლილების დარეგისტრირება ვერ მოხერხდა იმის გამო, რომ ნა. მ-მა არ წარადგინა ნახაზი, სადაც მითითებული იქნებოდა რიგითი ნომრები.

საჯარო რეესტრის მონაცემები ნა. მ-ის №18 ფართის მესაკუთრეობასთან დაკავშირებით აშკარად უზუსტო იყო, რასაც სარეგისტრაციო სამსახურიც ადასტურებდა თავის წერილებში.

სასამართლოს მიერ სადავოდ მიჩნეული ფაქტები:

სადავოა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სარეგისტრაციო ჩანაწერების კანონიერება.

სასამართლოს დასკვნები - რაიონულმა სასამართლომ სარჩელი ნაწილობრივ მიიჩნია საფუძვლიანად;

დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების შეფასება:

რაიონული სასამართლოს შეფასებით, როდესაც საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს ა. დ-ემ და შემდგომში ნა. მ-მა სარეგისტრაციოდ წარუდგინეს დოკუმენტაცია, ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებული იყო თავისი დისკრეციული უფლებამოსილების ფარგლებში შეესწავლა და გამოეკვლია საქმის ფაქტობრივი გარემოებები სრულყოფილად, კერძოდ, აღნიშნული №18 არასაცხოვრებელი ფართი იყო თუ არა უკვე რეგისტრირებული სხვა პირზე. მით უფრო, რომ ავთანდილ დ-ემ მანამდე უკვე მიმართა საჯარო რეესტრს სადავო ქონების ნომერზე ტექნიკური ხარვეზის გასწორების მოთხოვნით, როდესაც გაირკვა, რომ მის მიერ თავდაპირველად შეძენილი №16 ფართი რეგისტრირებული იყო სხვა პირზე, რის გამოც ფართი №16 შეიცვალა №18-ით. ამ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახური არ დაინტერესებულა მითითებულ სადავო ქონებაზე წარმოებული რეგისტრაციის კანონიერებით და სრულყოფილად არ გამოუკვლევია საკითხი.

ამასთან, სასამართლომ უსაფუძვლოდ მიიჩნია საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს წარმომადგენლის მითითება იმის შესახებ, რომ უძრავი ქონების რეგისტრაციისათვის საკმარისი იყო ქონების ფართის ოდენობის მითითება, კერძოდ, ნ. მ-ემ შეიძინა 27 კვ.მ. ფართი, ხოლო ა. დ-ემ და შემდგომში ნა. მ-მა _ 25 კვ.მ. ფართი, ანუ სარეგისტრაციო მოთხოვნები არ იყო ერთმანეთის იდენტური და მათი დარეგისტრირება სრულიად კანონიერი იყო. სასამართლოს განმარტებით, ქონების რეგისტრაციისათვის მხოლოდ ერთი სახის მონაცემზე დაყრდნობა საკითხის არასრულყოფილად გამოკვლევაა, რამაც კონკრეტულ შემთხვევაში გამოიწვია სადავო უძრავ ქონებაზე არასათანადო სარეგისტრაციო წარმოება. გასაჩივრებული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების გამოცემისას საჯარო რეესტრის ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურმა ყურადღება არ მიაქცია ისეთ საიდენტიფიკაციო მონაცემს, რასაც ფართის მისამართი წარმოადგენს და არ გადაამოწმა №18 ფართზე იყო თუ არა საკუთრების უფლება დარეგისტრირებული. ამასთან, ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, ... რიგის პირველ სართულზე არ არსებობს სხვა №18 მისამართის მქონე ფართი, გარდა ნ. მ-ის საკუთრებაში არსებულისა, ანუ არ არსებობს ორი №18 ფართი, რომელთა ფართობებიც განსხვავებული ოდენობის იქნებოდა. სასამართლოს მითითებით, აქვე საგულისხმოა, რომ საჯარო რეესტრში არსებული ... რიგის პირველი სართულის გეგმა-ნახაზის მიხედვით №18 ფართი, რომელიც რეგისტრირებულია ნა. მ-ის საკუთრებად, მნიშვნელოვნად აღემატება მის მიერ შეძენილ ფართს _ 25 კვ.მ.-ს. №18 ფართი აღრიცხული იყო და ამაჟამადაც აღრიცხულია ნ. მ-ის საკუთრებად. ამ უკანასკნელს ფართი არ გაუსხვისებია ან სხვაგვარად არ დაუკარგავს მასზე საკუთრების უფლება, შესაბამისად, მასზე სხვა პირთა საკუთრების უფლების დარეგისტრირება დაუშვებელი იყო.

ამდენად, რაიონულმა სასამართლომ მიიჩნია, რომ ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს, ,,საჯარო რეესტრის შესახებ’’ საქართველოს კანონის 23-ე მუხლის შესაბამისად, ა. დ-ისათვის და შემდგომ ნა. მ-ისათვის უარი უნდა ეთქვა №18 ფართზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციაზე.

რაიონულმა სასამართლომ არ გაიზიარა მოპასუხის მითითება მოსარჩელის მიერ ადმინისტრაციული კანონმდებლობით გათვალისწინებული გასაჩივრებისა და ხანდაზმულობის ვადების დარღვევის თაობაზე და სამოქალაქო კოდექსის 128-130-ე მუხლების მიხედვით განმარტა, რომ ხანდაზმულობის ვადის დადგენის აუცილებლობა განპირობებულია, რომ ხანდაზმულობის ვადის არსებობა აიძულებს სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილეებს დროულად იზრუნონ თავიანთი უფლებების განხორციელებისა და დაცვისათვის. სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოპასუხის მითითება იმის თაობაზე, რომ სარჩელის დასაშვებობისათვის გასაჩივრების ერთთვიანი ვადა, რომლის ათვლა დაიწყება იმ დღიდან, როცა აქტის შესახებ ცნობილი გახდა მხარისათვის, გასულია, ატარებს ძალიან ზოგად ხასიათს და არ ემყარება შესაბამის სამართლებრივ დასკვნებსა და შეფასებებს. დავის საგანია ადმინისტრაციული აქტების ბათილობა, რომლებითაც დარეგისტრირდა ჯერ ა. დ-ის, ხოლო შემდგომში ნა. მ-ის საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე, რითაც ხელყოფილ იქნა ნ. მ-ის კონსტიტუციით გარანტირებული საკუთრების უფლება და მისი ხელშეუხებლობა. მოცემულ შემთხვევაში, ხანდაზმულობის 10 - წლიანი ვადა ზოგადად დაცულია.

რაც შეეხება მესამე პირის _ ნა. მ-ის პოზიციას, რომ ის №18 ფართის კეთილსინდისიერი შემძენია და აღნიშნულის გამო ვერ გაუქმდება ადმინისტრაციული აქტი, რომლითაც საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა მისი საკუთრება, აღნიშნულთან მიმართებაში, რაიონულმა სასამართლომ დაასკვნა, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერი ნა. მ-ის №18 ფართზე საკუთრების უფლების შესახებ, უზუსტოა. საქმის განხილვის შედეგად დადგენილია, რომ ნა. მ-ის მიერ შეძენილია არა №18, არამედ №19 ფართი, შესაბამისად, იგი არ არის №18 ფართის შემძენი და მესაკუთრე.

სამართლებრივი შეფასება /კვალიფიკაცია/:

,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2, 23-ე, 28-ე და 29-ე მუხლები, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლი, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 128-130-ე მუხლები (იხ. ს.ფ. 184-192; ტ.3).

აპელანტი: საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო; ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახური; წარმომადგენელი - შ. ბ-ი;

მოწინააღმდეგე მხარე: ნ. მ-ე; წარმომადგენელი: ნ. გ-ე;

მესამე პირები: 1. ნა. მ-ი; წარმომადგენლები: ნ. თ-ა; ა. მ-ე;

2. ა. დ-ე;

აპელაციის საგანი და მოცულობა /ფარგლები/:

საჩხერის რაიონული სასამართლოს 2013 წლის 31 ივლისის გადაწყვეტილების სარჩელის დაკმაყოფილების ნაწილში გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

აპელაციის მოტივები:

სამართლებრივი: არასწორია საჩხერის რაიონული სასამართლოს მსჯელობა, თითქოს მოპასუხე ადმინისტრაციულმა ორგანომ ვერ უზრუნველყო გადაწყვეტილების სისწორის და კანონშესაბამისობის დასაბუთება. ა. დ-ემ წარმოადგინა სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია, კერძოდ, სანოტარო აქტი ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც განხორციელდა რეგისტრაცია (წარმოდგენილი ხელშეკრულებით ფართის ნომრად მითითებულია №16), ასევე №882009184134 განაცხადით შესწორდა ტექნიკური ხარვეზი რეგისტრირებულ მონაცემში, რის საფუძველსაც წარმოადგენდა ნასყიდობის ხელშეკრულება №1-937, გაფორმების თარიღი 25.04.2009წ. რაც მხარეს არ გაუსაჩივრებია.

აპელანტის განმარტებით, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის მე-14 მუხლის თანახმად, შენობა-ნაგებობის ერთეული რეგისტრაციისას როდესაც არ ირკვევა უძრავი ნივთის საზღვრები, რეგისტრაცია ხორციელდება ფართობის შესაბამისად. მართალია, №18-ით დანომრილი არასაცხოვრებელი ფართი რეგისტრირებული იყო ნ. მ-ის სახელზე, მაგრამ ა. დ-ის მიერ წარდგენილი უძრავი ნივთის ფართი წარმოადგენდა 25 კვ.მ.-ს, ხოლო ნ. მ-ის სახელზე რეგისტრირებული უფლების ობიექტი იყო 27 კვ.მ. ამდენად, სამსახურის მიერ დარეგისტრირდა ორი სხვადასხვა მახასიათებლების მქონე უძრავი ნივთი და ადგილი არ ჰქონია უფლებრივ გადაფარვას.

აპელანტის მითითებით, საფუძველს მოკლებულია რაიონული სასამართლოს მსჯელობა იმის შესახებ, რომ სადავო მშენებარე ობიექტის პირველ სართულზე არ არსებობდა სხვა №18 მისამართის მქონე ფართი, გარდა ნ. მ-ის საკუთრებაში არსებულისა, ვინაიდან, მოცემული ობიექტი არ არის ექსპლუატაციაში მიღებული, ასევე არსებობს რამდენიმე პროექტი და გაურკვეველია, თუ რომელი პროექტის გათვალისწინებით მიმდინარეობდა მშენებლობა.

აპელანტის განმარტებით, რაიონულმა სასამართლომ ვერ მიუთითა, თუ კანონის რომელი ნორმა დაარღვია საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურმა ა. დ-ისა და შემდგომ ნა. მ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის განხორციელებისას. რაც შეეხება რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ 2012 წლის 19 დეკემბრის №892012156733-03 გადაწყვეტილებას, აღნიშნული გადაწყვეტილებით ნ. მ-ის წარმომადგენლებს უარი ეთქვათ ტექნიკური ხარვეზის გასწორებაზე, ,,საჯარო რეესტრის შესახებ" საქართველოს კანონის 23-ე და 28-ე მუხლების საფუძველზე, ვინაიდან, ადგილი არ ჰქონია დოკუმენტაციიდან მონაცემების უზუსტო გადატანას და ტექნიკურ ან გამოთვლის დროს დაშვებულ შეცდომას, ასევე ორთოგრაფიულ, არითმეტიკულ ან სხვა სახის ტექნიკურ უზუსტობას.

ამასთან, საქმეში დაცული დოკუმენტაციის თანახმად, ნ. მ-ემ 2009-2011 წლებში მიმართა სამართალდამცავ ორგანოებს, ანუ მხარისათვის მითითებულ წლებში ცნობილი იყო სადავო რეგისტრაციის არსებობის შესახებ, რის გამოც სარჩელის დასაშვებობასთან დაკავშირებით გამოყენებული უნდა იქნეს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-25-ე მუხლები, რომლითაც განსაზღვრულია ადმინისტრაციული სარჩელის სახეები და დასაშვებობის კრიტერიუმები. მიუხედავად მხარის შუამდგომლობისა, რაიონულ სასამართლოს ზემოაღნიშნული მუხლების საფუძველზე არ მოუხდენია სამართლებრივი შეფასება, დაცული იყო თუ არა ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გასაჩივრებისათვის კანონით დადგენილი ვადა (იხ. ს.ფ. 210-220; ტ.3).

მეორე აპელანტი : ნა. მ-ი; წარმომადგენლები - ნ. თ-ა; ა. მ-ე;

მოწინააღმდეგე მხარე: ნ. მ-ე; წარმომადგენელი - ნ. გ-ე;

სარჩელზე მოპასუხე - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო; ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახური; წარმომადგენელი - შ. ბ-ი;

მესამე პირი: ა. დ-ე;

აპელაციის საგანი და მოცულობა /ფარგლები/:

საჩხერის რაიონული სასამართლოს 2013 წლის 31 ივლისის გადაწყვეტილების სარჩელის დაკმაყოფილების ნაწილში გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

აპელაციის მოტივები:

ფაქტობრივი: აპელანტის განმარტებით, გაუგებარია, რის საფუძველზე დაასკვნა სასამართლომ, რომ ნა. მ-მა ა. დ-ისგან შეიძინა უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, ... რიგის პირველ სართულზე, ნომრით №19 და არა №18, რადგან ნა. მ-თან ხელშეკრულების დადებამდე ა. დ-ეზე ირიცხებოდა №18 ფართი, ანუ იგი №19 ფართს ვერ გაასხვისებდა. შესაბამისად, ხელშეკრულება ნა. მ-თან დაიდო სწორედ №18 ფართზე, რაც მითითებულია ხელშეკრულებაშიც, რომლის საფუძველზეც აღნიშნულ ფართზე აღირიცხა ნა. მ-ის საკუთრების უფლება და იგი არის ამ ფართის კეთილსინდისიერი შემძენი. რაც შეეხება ნა. მ-თან ხელშეკრულების დადების შემდეგ შედგენილ, მ. ყ-ისა და ა. დ-ის მიერ ხელმოწერილ განცხადებას იმის შესახებ, რომ ამ უკანასკნელს მ. ყ-ისგან შეუძენია არა N18, არამედ N19 ფართი, აღნიშნული ვერ წარმოშობდა სამართლებრივ შედეგს, ვინაიდან, ამ დროისათვის აღნიშნული უძრავი ნივთი უკვე სხვა პირის _ ნა. მ-ის საკუთრებას წარმოადგენდა.

აპელანტის განმარტებით, ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე ე.წ. ... რიგი, ადრე იყო ერთი პირის _ მ. ყ-ის საკუთრება და გარიგების დადების მომენტისათვის წარმოადგენდა მშენებარე ობიექტს, რომელიც არ იყო მიღებული ექსპლუატაციაში. ამასთან, არ არსებობდა ობიექტის დაყოფა ნუმერაციის მიხედვით. შესაბამისად, ამ უძრავი ნივთის ნაწილის გასხვისებისას მისი იდენტიფიცირება ნომრის მიხედვით შეუძლებელი იყო. როგორც საქმის მასალებიდან ირკვევა, გამყიდველის მიერ არაერთხელ მოხდა ფართების გადანომრა, რამაც გამოიწვია ხელშეკრულებებში ცვლილებების შეტანა. მ. ყ-ემ 2011 წლის 19 ოქტომბერს პოლიციაში განმარტა, რომ ნ. მ-ეს მიჰყიდა ფართი გ. ნ-ის გვერდით, ხოლო საჯარო რეესტრის მონაცემების მიხედვით გ. ნ-ეზე რეგისტრირებულია №22 ფართი, შესაბამისად, №19 ფართი ვერ იქნება №22 ფართის გვერდით.

სამართლებრივი: აპელანტის მოსაზრებით, იმ შემთხვევაშიც კი, თუ საჯარო რეესტრმა დაუშვა შეცდომა, როდესაც სადავო ნივთზე დაარეგისტრირა ა. დ-ის საკუთრების უფლება, საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრირებულ ა. დ-ესა და ნა. მ-ს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციაზე უარის თქმის სამართლებრივი საფუძველი საჯარო რეესტრს არ ჰქონდა. 2009 წლის 25 აგვისტოს №882009257544 გადაწყვეტილება, რომლითაც სადავო უძრავ ქონებაზე დარეგისტრირდა ნა. მ-ის საკუთრების უფლება, არ არის გამოტანილი ნ. მ-ის მიმართ, შესაბამისად, მას ამ გადაწყვეტილებით უშუალო და პირდაპირი ზიანი არ მისდგომია, რის გამოც იგი ვერ ჩაითვლება აღნიშნული გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის თაობაზე სარჩელის აღძვრის უფლების მქონე პირად.

აპელანტის მტკიცებით, იმის გათვალისწინებით, რომ ნა. მ-ი არის სადავო ფართის კეთილსინდისიერი შემძენი, ის გარემოება, რომ მის მიერ ფართზე გარიგების დადებამდე არსებობდა ხარვეზიანი რეგისტრაცია, ავტომატურად ხარვეზიანს ვერ გახდის მის სახელზე განხორციელებულ ახალ რეგისტრაციასაც.

აპელანტმა ასევე მიუთითა იმ გარემოებაზე, რომ მოსარჩელის მიერ გაშვებულია ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გასაჩივრების კანონით დადგენილი ვადა, რაც არ გაითვალისწინა პირველი ინსტანციის სასამართლომ და გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის ნორმები ხანდაზმულობის შესახებ, რომლებიც არ უნდა გამოეყენებინა (იხ. ს.ფ. 221-234; ტ.3).

სააპელაციო შესაგებლით ნ. მ-ემ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურისა და ნა. მ-ის სააპელაციო საჩივრები არ ცნო და მოითხოვა მათ დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა (იხ. ს.ფ. 36-43; ტ.4).

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება/სარეზოლუციო/:

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 4 აპრილის გადაწყვეტილებით საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის და ნა. მ-ის სააპელაციო საჩივრები დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა საჩხერის რაიონული სასამართლოს 2013 წლის 31 ივლისის გადაწყვეტილება სარჩელის დაკმაყოფილების ნაწილში და ამ ნაწილში მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც ნ. მ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 26 ივნისის №882009184134-03 გადაწყვეტილება რეგისტრაციის შესახებ და მის საფუძველზე ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე №18-ში განთავსებულ არასაცხოვრებელ ფართზე (საკადასტრო კოდით №...) ა. დ-ის სახელზე 2009 წლის 26 ივნისს განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერი (განაცხადის რეგისტრაციის №882009184134; თარიღი: 26.06.2009) ასევე საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 25 აგვისტოს №882009257544-03 გადაწყვეტილება რეგისტრაციის შესახებ და მის საფუძველზე ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე №18-ში განთავსებულ არასაცხოვრებელ ფართზე (საკადასტრო კოდით №...) ნა. მ-ის სახელზე 2009 წლის 25 აგვისტოს განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერი (განაცხადის რეგისტრაციის №882009257544; თარიღი: 24.08.2009); საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს დაევალა საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შემდეგ, გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლიდან 1 თვის ვადაში ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების გამოცემა ა. დ-ის 2009 წლის 26 ივნისის №882009184134 და ნა. მ-ის 2009 წლის 24 აგვისტოს №882009257544 განაცხადებთან დაკავშირებით; ნ. მ-ის მოთხოვნა რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 19 დეკემბრის №892012156733-03 გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის შესახებ, არ დაკმაყოფილდა; ნ. მ-ეს აპელანტ ნა. მ-ის სასარგებლოდ დაეკისროს ამ უკანასკნელის მიერ სააპელაციო საჩივარზე სახელმწიფო ბაჟის სახით გადახდილი 75 ლარის გადახდა.

გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასკვნების გაზიარების თაობაზე სასამართლოს მსჯელობა:

სააპელაციო სასამართლომ საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლზე მითითებით განმარტა, რომ საკუთრება აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმება. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 311-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, საჯარო რეესტრი არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების წარმოშობის და მასში ცვლილების შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა. ამასთან, საჯარო რეესტრში აღირიცხება უკვე მოპოვებული უფლება. უფლებათა რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში აუცილებელია კანონით განსაზღვრულ შემთხვევებში და მას მნიშვნელობა აქვს ბრუნვის სტაბილურობის და მესამე პირთა ინტერესებისთვის. ამდენად, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების წარმოშობისათვის აუცილებელია საჯარო რეესტრში მისი რეგისტრაცია. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობის და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. მოცემულ შემთხვევაში სახეზეა დროის სხვადასხვა მონაკვეთში წარმოშობილი სხვადასხვა პირის საკუთრების უფლება. კერძოდ, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე №18-ში განთავსებულ არასაცხოვრებელ ფართზე ჯერ 2009 წლის 26 ივნისს დარეგისტრირდა ა. დ-ის საკუთრების უფლება, ხოლო შემდგომ ამ უკანასკნელსა და ნა. მ-ს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, 2009 წლის 25 აგვისტოს _ ნა. მ-ის საკუთრების უფლება, იმ პირობებში, როდესაც ამავე მისამართზე მდებარე №18 არასაცხოვრებელ ფართზე 2006 წელს უკვე რეგისტრირებული იყო ნ. მ-ის საკუთრების უფლება.

სააპელაციო სასამართლოს შეფასებით, ნ. მ-ის საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტი _ 2006 წლის 14 ოქტომბერს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება და მის საფუძველზე განხორციელებული სარეგისტრაციო ჩანაწერი ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე სამსართულიანი მშენებარე შენობის I სართულზე არსებულ №18 არასაცხოვრებელ ფართზე ნ. მ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ, დღევანდელი მდგომარეობითაც ძალაშია და არ გაუქმებულა.

,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილების თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. განცხადებას უნდა ერთვოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია. ამავე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია კონკრეტულ შემთხვევაში დამატებით მოითხოვოს სარეგისტრაციო წარმოებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი დოკუმენტის ან ინფორმაციის წარმოდგენა, რომელიც აუცილებელია განცხადებით მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად.

ამავე კანონის 23-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების განმავლობაში მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ, თუ რეგისტრირებული უფლება, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულება, მათში ცვლილება და მათი შეწყვეტა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვა ან საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა გამორიცხავს იმავე უძრავ ნივთზე სარეგისტრაციოდ წარმოდგენილი უფლების, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის ან საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის რეგისტრაციას.

საქმის მასალების მიხედვით დასტურდება ის გარემოება, რომ როგორც ა. დ-ის, ასევე ნა. მ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მომენტისათვის ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მშენებარე ... რიგის I სართულზე მდებარე №18 არასაცხოვრებელი ფართი წარმოადგენდა საჯარო რეესტრში მოსარჩელის სახელზე რეგისტრირებულ ფართს, რაც გამორიცხავდა მარეგისტრირებელი ორგანოს მხრიდან ამავე ფართზე სხვისი საკუთრების უფლების რეგისტრაციას. ამდენად, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახური ა. დ-ისა და ნა. მ-ის განცხადებების განხილვისას ვალდებული იყო გამოეკვლია, ხდებოდა თუ არა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მშენებარე ... რიგის I სართულზე მდებარე №18 არასაცხოვრებელი ფართის მათ სახელზე რეგისტრაციისას სხვა პირის საკუთრებაში არსებული ფართის გადაფარვა, აღნიშნული №18 არასაცხოვრებელი ფართი იყო თუ არა უკვე რეგისტრირებული სხვა პირის საკუთრებად, რაც სარეგისტრაციო სამსახურის მხრიდან არ განხორციელებულა.

ამასთან, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნით, თავდაპირველად 2009 წლის 25 აპრილს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით ა. დ-ემ მ. ყ-ისგან შეიძინა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე №16-ში განთავსებული არასაცხოვრებელი ფართი და შესაბამისად, მის საკუთრებად დარეგისტრირდა სწორედ №16 ფართი, ხოლო მას შემდეგ, რაც გაირკვა, რომ აღნიშნულ მისამართზე მდებარე №16 ფართზე უკვე რეგისტრირებული იყო სხვა პირის უფლება, ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შენიშვნის სახით აღინიშნა, რომ ა. დ-ის მიერ შეძენილი ფართის ნომერი 16-ის ნაცვლად იყო 18, რაც საფუძვლად დაედო საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 26 ივნისის გადაწყვეტილებით საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორებას და ა. დ-ის საკუთრებად ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მშენებარე ... რიგის I სართულზე მდებარე №16-ის ნაცვლად N18 არასაცხოვრებელი ფართის დარეგისტრირებას. ,,საჯარო რეესტრის შესახებ" საქართველოს კანონის 28-ე მუხლის შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანო ვალდებულია აღმოჩენისთანავე შეასწოროს თავის მიერ დაშვებული ტექნიკური ხარვეზი, რომელიც გამოწვეულია დოკუმენტაციიდან მონაცემების უზუსტო გადატანით და ტექნიკური ან გამოთვლის დროს დაშვებული შეცდომით. ტექნიკურ ხარვეზად ჩაითვლება ასევე ორთოგრაფიული, არითმეტიკული ან სხვა სახის ტექნიკური უზუსტობა.

ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე უძრავი ნივთის ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორების შესახებ ა. დ-ის განცხადების განხილვისას საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს არ გამოუკვლევია და არ შეუფასებია, მოცემულ შემთხვევაში ა. დ-ის საკუთრებად რეგისტრირებული უძრავი ქონების მისამართის შეცვლა (ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე განთავსებული არასაცხოვრებელი ფართის ნომრად 16-ის ნაცვლად 18-ის მითითება), რამდენად წარმოადგენდა ტექნიკური ხარვეზის შესწორებას და აღნიშნული ხომ არ იწვევდა საჯარო რეესტრის ჩანაწერების არსებით ცვლილებას, კერძოდ, ა. დ-ის საკუთრებად არა ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული, არამედ სრულიად სხვა ფართის დარეგისტრირებას, ამასთან, აღნიშნული ფართი ხომ არ წარმოადგენდა სხვის საკუთრებას. მით უფრო მაშინ, როდესაც რეალურად ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე განთავსებული №18 ფართი იმ დროისათვის უკვე რეგისტრირებული იყო მოსარჩელე ნ. მ-ის საკუთრებად.

სააპელაციო სასამართლომ საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლისა და საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლის დანაწესიდან გამომდინარე მიიჩნია, რომ იმ პირობებში, როცა ფართზე პრეტენზიას აცხადებს ორივე მხარე, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახური ვალდებულია ხელახლა განიხილოს საკითხი, რა დროსაც გამოიკვლიოს, არის თუ არა, ერთი მხრივ, 2006 წლის 17 ოქტომბერს ნ. მ-ის საკუთრებად რეგისტრირებული და, მეორეს მხრივ, ჯერ 2009 წლის 26 ივნისს ა. დ-ის, ხოლო შემდეგ 2009 წლის 25 აგვისტოს ნა. მ-ის საკუთრებად რეგისტრირებული არასაცხოვრებელი ფართები იდენტური, ანუ ა. დ-ის 2009 წლის 26 ივნისის და ნა. მ-ის 2009 წლის 24 აგვისტოს განცხადებების საფუძველზე, შესაბამისად, ჯერ ა. დ-ის და შემდეგ ნა. მ-ის საკუთრებად დარეგისტრირდა თუ არა იგივე ფართი, რომელიც 2006 წლიდან ნ. მ-ის საკუთრებად იყო რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში. ამ კონკრეტული გარემოებების გამოკვლევა და შეფასება კი ადმინისტრაციული ორგანოს დისკრეციულ უფლებამოსილებას წარმოადგენს. ამასთან, მოპასუხე ადმინისტრაციულ ორგანოს ა. დ-ის და ნა. მ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებით სარეგისტრაციო წარმოების პერიოდში უნდა გადაემოწმებინა სარეგისტრაციოდ წარდგენილ ფართზე იყო თუ არა რეგისტრირებული სხვისი საკუთრების უფლება, რაც მან არ შეასრულა.

სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა აპელანტების მოსაზრება მოსარჩელის მიერ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გასაჩივრებისათვის კანონით დადგენილი ვადის დარღვევის თაობაზე და იმ საფუძვლით, რომ ხანდაზმულობის ვადები ვრცელდება მოთხოვნებზე, რომელთა განხორციელებაც დროში იზღუდება და გარკვეულ ჩარჩოში ექცევა. საქართველოს კონსტიტუციით აღიარებულია საკუთრების უფლება, რომლის მიხედვით ცალკეული პირი უფლებამოსილია, კონკრეტულ ნივთზე მოიპოვოს საკუთრების უფლება სათანადო გარიგებითა თუ კანონის საფუძველზე. დადგენილია, რომ მოსარჩელე ნ. მ-ემ ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მოიპოვა საკუთრების უფლება სადავო უძრავ ქონებაზე. საკუთრების უფლება აბსოლუტური სანივთო უფლების სახეა, რომელიც დროში არ იზღუდება და ამ უფლების განხორცილება უფლებამოსილი პირის აბსოლუტური ძალაუფლების სფეროს განეკუთვნება, ხოლო მისი დაცვა უზრუნველყოფილია ნებისმიერი შესაძლო ხელყოფისაგან. ამდენად, მესაკუთრეს უფლება აქვს, ნებისმიერ დროს მიმართოს სასამართლოს და მოითხოვოს მის საკუთრებაში არსებულ ნივთზე უფლების დაცვა. შესაბამისად, პალატის დასკვნით, საკუთრების უფლების დაცვასთან დაკავშირებით მოთხოვნაზე არ ვრცელდება ხანდაზმულობის ვადა.

ასევე არ იქნა გაზიარებული მესამე პირის, ნა. მ-ის აპელაციის მოტივი იმის შესახებ, რომ ა. დ-ე ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე განთავსებული №18 ფართის გასხვისებამდე, რეგისტრირებული იყო რა საჯარო რეესტრში აღნიშნული ფართის მესაკუთრედ, შესაბამისად, მასსა და ა. დ-ეს შორის კანონმდებლობის დაცვით მოხდა მითითებულ ფართზე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება და ის №18 ფართის კეთილსინდისიერი შემძენია და განმარტა, რომ უძრავ ნივთებზე შემძენის ინტერესებს იცავს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი, რომლის თანახმად, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილების შესაბამისად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა. მითითებული ნორმით დადგენილი საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, სერიოზულ გარანტიას წარმოადგენს კეთილსინდისიერი პარტნიორის უფლების დაცვისათვის. საჯარო რეესტრის სისწორის ვარაუდი გულისხმობს უფლების ადრინდელ მფლობელზე, ასევე მის შემძენზე რეგისტრაციის სისწორეს და მისი ვარაუდი უადვილებს შემძენს მტკიცების ტვირთს, მაგრამ სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, რეესტრის სანდოობის აღიარება არ არის საკმარისი შემძენის კეთილსინდისიერად მიჩნევისათვის, თუ შემძენმა იცოდა რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის შესახებ. ჩანაწერის უზუსტობის ცოდნა ნიშნავს იმ გარემოებათა ცოდნას, რის გამოც ჩანაწერია უზუსტო.

სააპელაციო სასამართლოს შეფასებით, დაუსაბუთებელია ნა. მ-ის, როგორც შემძენის კეთილსინდისიერებაზე მსჯელობა, ვინაიდან, მის მიერ ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე განთავსებული №18 ფართის შეძენის დროისათვის იგივე მისამართზე მდებარე №18 ფართი საჯარო რეესტრში იყო რეგისტრირებული ასევე მოსარჩელე ნ. მ-ის საკუთრებად და საქმის მასალებით სარწმუნოდ არ დასტურდება, რომ შესაძლებელია ნა. მ-ისათვის უცნობი ყოფილიყო ეს გარემოება, იმ პირობებში, როდესაც აღნიშნულ მისამართზე მდებარე ფართების, მათ შორის, №18 ფართის გასხვისებასთან დაკავშირებით არსებობდა სადავო საკითხები, რის გამოც გამყიდველის მიერ არაერთხელ მოხდა ფართების გადანომრა, რამაც გამოიწვია ნასყიდობის ხელშეკრულებებში ცვლილებების შეტანა.

რაც შეეხება მოსარჩელის მოთხოვნას, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 19 დეკემბრის №892012156733-03 გადაწყვეტილება, რომლითაც მას უარი ეთქვა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგში არსებულ №18 ფართზე საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორებაზე, ბათილად ცნობას, სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებით, ამ ნაწილში სარჩელის დაკმაყოფილების სამართლებრივი საფუძველი ამ ეტაპზე არ არსებობს, ვინაიდან, აღნიშნული საკითხის გადაწყვეტა პირდაპირ არის დაკავშირებული მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შემდეგ მიღებულ გადაწყვეტილებაზე (იხ. ს.ფ. 145-171; ტ.4).

პირველი კასატორი (მოსარჩელე)– ნ. მ-ე; წარმომადგენლები: ნ. გ-ე, მ. კ-ა;

მოწინააღმდეგე მხარე (მესამე პირი) - ნა. მ-ი; წარმომადგენლები: ნ. თ-ა, მ. ნ-ე;

თავდაპირველი მოპასუხე - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახური; წარმომადგენელი - შ. ბ-ი;

მესამე პირი: ა. დ-ე;

კასაციის საგანი და მოცულობა /ფარგლები/:

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2014 წლის 4 აპრილის გადაწყვეტილების გაუქმება.

კასაციის მოტივები:

პროცესუალური: გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის საკმარისად დასაბუთებული. გადაწყვეტილების დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 394-ე მუხლის ,,ე” და ,,ე¹” ქვეპუნქტების შესაბამისად.

სააპელაციო სასამართლო გადაწყვეტილების მიღებისას გასცდა სააპელაციო მოთხოვნის ფარგლებს, ამასთან, სააპელაციო საჩივრით გასაჩივრებული არ ყოფილა სახელმწიფო ბაჟის საკითხი, რაც გადასახდელად დაეკისრა მოპასუხე საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს, მიუხედავად ამისა, სააპელაციო სასამართლომ იმსჯელა აღნიშნულ საკითხზე და ვინაიდან, გადაწყვეტილება გაუქმდა დააკისრა ბაჟის გადახდა.

მატერიალურ-სამართლებრივი: კასატორის მტკიცებით, არასწორია ნა. მ-ის მითითება, რომ იგი კეთილსინდისიერი შემძენია, 2006 წლიდან მის სახელზე იყო რეგისტრირებული იგივე №18 ფართი, როდესაც 2009 წელს მოხდა ფართის რეგისტრაცია ნა. მ-ის სახელზე გაორებით, ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-13 მუხლი იმპერატულად მიუთითებს, რომ ასეთ შემთხვევაში უპირატესობა ენიჭება პირველ შემძენს, ე.ი. მას, ვინც პირველად იყო რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, უფრო მეტიც, გამყიდველმა - დ-ემ დააზუსტა, რომ მის მიერ ნა. მ-ზე გაყიდული ფართი იყო არა №18, არამედ №19, ამ შემთხვევაში ნა. მ-ს მოთხოვნის უფლება და საკუთრების უფლების რეგისტრაცია უნდა განეხორციელებინა №19 ფართზე და არა №18 ფართზე, რასაც საჩხერის რაიონულმა სასამართლომ სწორი სამართლებრივი შეფასება მისცა. კასატორის განმარტებით, ნა. მ-ი მაშინ იქნებოდა კეთილსინდისიერი შემძენი, თუ სარეგისტრაციო ჩანაწერით ნა. მ-ის ე.წ. შეძენილი ფართი სხვისი საკუთრება არ იქნებოდა და ეს ფართი სხვის სახელზე არ აღმოჩნდებოდა რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში (იხ. ს.ფ. 235-249; ტ.4).

მეორე კასატორი (მესამე პირი) – ნა. მ-ი; წარმომადგენლები: ნ. თ-ა, მ. ნ-ე;

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელე) - ნ. მ-ე; წარმომადგენლები: ნ. გ-ე, მ. კ-ა;

თავდაპირველი მოპასუხე - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაცოი სამსახური; წარმომადგენელი - შ. ბ-ი;

მესამე პირი: ა. დ-ე;

კასაციის საგანი და მოცულობა /ფარგლები/:

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2014 წლის 4 აპრილის გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

კასაციის მოტივები: სარჩელი მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად, ვინაიდან, მოსარჩელეს დარღვეული აქვს ადმინისტრაციული სამართლებრივი აქტებისათვის ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების გასაჩივრების ასკ-ის 22-ე მუხლის მოთხოვნები.

არასწორია სასამართლოს განმარტება იმის თაობაზე, რომ თუ მოთხოვნა ეხება საკუთრების უფლების დაცვას, ხანდაზმულობის ვადები ამ მოთხოვნაზე არ ვრცელდება, ვინაიდან, დავის საგანს წარმოადგენს ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა, რომელზედაც მიუხედავად იმისა თუ რას ეხება ეს აქტი, ვრცელდება ხანდაზმულობის 1-თვიანი ვადა.

სააპელაციო სასამართლომ ასევე არ გაითვალისწინა ის, რომ მისი, როგორც კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებებს იცავს კანონი, კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი (იხ. ს.ფ. 198-210; ტ.4).

მოწინააღმდეგე მხარის შეპასუხება:

საკასაციო სასამართლოში წარმოდგენილი საკასაციო შესაგებლით ნ. მ-ემ მოითხოვა მისი და ნა. მ-ის საკასაციო საჩივრების დასაშვებად ცნობა და შემდეგ მისი საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილება და ნა. მ-ისათვის საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა (იხ. ს.ფ. 263-276; 278-279 ტ.4).

საკასაციო სასამართლოში წარმოდგენილი წერილობითი მოსაზრებით ნა. მ-ის წარმომადგენელმა მ. ნ-ემ მოითხოვა ნ. მ-ის საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობა (იხ. ს.ფ. 281-281; ტ.4).

საკასაციო სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის პროცესუალური წანამძღვრები (საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34.3 მ.)

საკასაციო სასამართლომ 2014 წლის 29 ივლისის განჩინებით მიიჩნია, რომ ნ. მ-ისა და ნა. მ-ის საკასაციო საჩივრები შეიცავს მითითებებს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34.3 ნაწილის ,,გ” ქვეპუნქტით გათვალისწინებულ საკასაციო საჩივრების დასაშვებობის საფუძვლის თაობაზე და ისინი მიჩნეულ იქნეს დასაშვებად, როგორც პროცესუალური კასაცია.

სსსკ-ის 218-ე მუხლის მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად საკასაციო სასამართლოს შეთავაზება მხარეთა შორის დავის მორიგებით დასრულების თაობაზე უშედეგო აღმოჩნდა(იხ. ს.ფ. 297-303; 309-310; 316-319; ტ.4).

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრის მოტივების შესწავლა-გაანალიზებისა და გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მივიდა იმ დასკვნამდე, რომ ნ. მ-ისა და ნა. მ-ის საკასაციო საჩივრები უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ; გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 4 აპრილის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს შემდეგ გარემოებათა გამო:

საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების მიღებისას სააპელაციო სასამართლომ დაარღვია მატერიალური და საპროცესო სამართლის ნორმები, კერძოდ, სსსკ-ის 393-ე მუხლის მე-2 პუნქტისა და 394-ე მუხლის ,,ე” ქვეპუნქტის მოთხოვნები; საქმეზე ფაქტობრივი გარემოებები დადგენილია არასრულად, სწორად არ იქნა გამოკვლეული საქმის მასალები და დადგენილი ფაქტები, რითაც დარღვეულია სსსკ-ის 105-ე მუხლის მოთხოვნები. სასამართლომ დავა გადაწყვიტა ისე, რომ დადგენილ ფაქტობრივი გარემოებებს არ მისცა სწორი სამართლებრივი შეფასება, სადავო სამართალურთიერთობას არასწორად შეუფარდა სამართლის ნორმა, სასამართლო დასკვნა არ გამომდინარეობს საქმეში შეკრებილი მტკიცებულებების ობიექტური ანალიზისა და შეფასებიდან. აგრეთვე სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობებში არ არის გაქარწყლებული აპელაციის მოტივები.

საკასაციო სასამართლომ თავის გადაწყვეტილებებში არაერთგზის განმარტა ადმინისტრაციული მართლმსაჯულების არსი, ამოცანა და მისი როლი სახელმწიფოში კანონიერი საჯარო მმართველობის დამკვიდრებაში, კერძოდ:

„სასამართლო ხელისუფლება ადმინისტრაციული მართლმსაჯულების მეშვეობით თავისი არსით ორ უმნიშვნელოვანეს კონსტიტუციურ ფუნქციას ახორციელებს:

1. კონფლიქტის (დავის) მოგვარება/გადაწყვეტა კანონიერად და სამართლიანად;

2. სასამართლო კონტროლის განხორციელება მმართველობითი ორგანოების გადაწყვეტილებებსა და მოქმედებებზე, რაც თავის მხრივ, ემსახურება სამართლებრივი და დემოკრატიული სახელმწიფოს, კანონიერი საჯარო მმართველობის ფუნქციონირების უზრუნველყოფას.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საქართველოს 1995 წლის კონსტიტუციით დადგენილი ხელისუფლების დანაწილების პრინციპის რეალიზაცია მნიშვნელოვნად არის განპირობებული სასამართლო ხელისუფლების როლით, სასამართლოს მიერ ობიექტური, მიუკერძოებელი და კვალიფიციური მართლმსაჯულების განხორციელებით, ვინაიდან სასამართლო ახორციელებს რა სახელმწიფო ხელისუფლების განსაკუთრებულ ფუნქციას _ მართლმსაჯულებას, ადმინისტრაციულ სამართალწარმოებაში ეს მოიცავს არა მხოლოდ კონკრეტული კონფლიქტების (დავები) გადაწყვეტას, არამედ - სახელმწიფო და ადგილობრივი თვითმმართველობისა და მმართველობის ორგანოთა საქმიანობაზე სასამართლო კონტროლის განხორციელებას.

მოქმედი კანონმდებლობით შესაძლებელია ადმინისტრაციულ ორგანოთა გადაწყვეტილებების, ხელშეკრულებების, ქმედებების /მოქმედება, უმოქმედობა/ გასაჩივრება საერთო სასამართლოში, რა დროსაც სასამართლოს ობიექტურობას, მიუკერძოებლობასა და დამოუკიდებლობას განუზომელი მნიშვნელობა აქვს, რათა აღადგინოს დარღვეული წონასწორობა პირსა და ოფიციალურ სტრუქტურას შორის.“

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ დოქტრინის მიხედვით ყოველი პროცესუალური კანონმდებლობა აირეკლავს და ითვალისწინებს შესაბამისი დარგის მატერიალური კანონმდებლობის ინსტიტუტებს, პრინციპებს, მიზანს. ადმინისტრაციული მართლმსაჯულების მეშვეობით პირი ახდენს თავისი სუბიექტური უფლების სასამართლოსადმი მიმართვის შესაძლებლობის რეალიზაციას, ხოლო სასამართლო ამოწმებს ადმინისტრაციის მოქმედების კანონიერებას.

ყოველი კონკრეტული საქმის გადაწყვეტა სასამართლოში დაკავშირებულია გარკვეული ფაქტების დადგენასთან. ფაქტების დადგენის აუცილებლობა განპირობებულია იმით, რომ სასამართლო იხილავს და წყვეტს მხარეთა შორის წარმოქმნილ დავებს, რომლებიც სამართლით რეგულირებულ ურთიერთობებიდან წარმოიშობიან. სამართლებრივი ურთიერთობა კი შეიძლება აღმოცენდეს, განვითარდეს ან შეწყდეს მხოლოდ იურიდიული ფაქტების საფუძველზე. ე.ი. ისეთი ფაქტების საფუძველზე, რომლებსაც სამართლის ნორმა უკავშირებს გარკვეულ იურიდიულ შედეგს.

საკასაციო სასამართლოს შეფასებით, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად იხელმძღვანელა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32.4 მუხლით. აღნიშნულთან დაკავშირებით საკასაციო სასამართლო წინამდებარე განჩინების მიღებისას ეყრდნობა საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საქმეზე ბს-220-210(კ-06) დ. მ-ის სარჩელისა გამო მოპასუხის საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს მიმართ, 2006 წლის 4 ივლისის განჩინებაში ჩამოყალიბებულ სასამართლო პრაქტიკას, რომლის მიხედვით საკასაციო სასამართლომ იმსჯელა ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების მიერ ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32.4 მუხლის კვალიფიციური გამოყენების შესახებ, კერძოდ: ,,საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სასამართლოს უფლებამოსილება სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად ცნოს ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მიღებული ადმინისტრაციული აქტი, განსაზღვრულია საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილით, კერძოდ, აღნიშნული ნორმის თანახმად, თუ სასამართლო მიიჩნევს, რომ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი გამოცემულია საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის გარემოების გამოკვლევისა და შეფასების გარეშე, იგი უფლებამოსილია სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად ცნოს იგი და დაავალოს ადმინისტრაციულ ორგანოს ამ გარემოებათა გამოკვლევისა და შეფასების შემდეგ გამოსცეს ახალი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი.

სასამართლო ამ გადაწყვეტილებას იღებს, თუ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობისათვის არსებობს მხარის გადაუდებელი კანონიერი ინტერესი. საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, ადმინისტრაციული ორგანოს ვალდებულებას წარმოადგენს საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა გამოკვლევა და სწორედ საქმის გარემოებათა შეფასებისა და ურთიერთშეჯერების საფუძველზე უნდა იქნეს ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ გადაწყვეტილება მიღებული. ზემოაღნიშნული ნორმიდან გამომდინარე, თუ სასამართლო მიიჩნევს, რომ ადმინისტრაციულმა ორგანომ არ გამოიკვლია საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებები და ისე გამოსცა ადმინისტრაციული აქტი, იგი უფლებამოსილია სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად ცნოს ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი და დაავალოს შესაბამის ადმინისტრაციულ ორგანოს გამოსცეს ახალი აქტი. ამდენად, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილის გამოყენების კომპეტენცია სასამართლოს გააჩნია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი გამოცემულია საქმის გარემოებათა გამოკვლევის გარეშე, მხოლოდ ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსით ადმინისტრაციული წარმოებისათვის დადგენილ მოთხოვნათა დაცვით.“

საკასაციო სასამართლოს მითითებით, კონკრეტულ შემთხვევაში არასწორია სასამართლოს მიერ ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32.4 მუხლის გამოყენება, ვინაიდან მითითებული ნორმით მინიჭებულ უფლებამოსილებას სასამართლო იყენებს იმ ვითარებაში, როცა სასამართლო წესით ვერ ხერხდება ფაქტობრივი გარემოებების დადგენა და შეფასება. შესაბამისად, შეუძლებელი ხდება სადავო ადმინისტრაციული აქტის მატერიალური კანონიერების შეფასება.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სააპელაციო სასამართლო გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერებასა და დასაბუთებულობას ამოწმებს, როგორც ფაქტობრივი, ისე სამართლებრივი თვალსაზრისით, ანუ საქმეს განიხილავს, როგორც ფაქტობრივი გარემოებების დადგენის, ისე მათი სამართლებრივი შეფასების კუთხით. სააპელაციო სასამართლოს უფლება აქვს დაადგინოს ახალი ფაქტები, ხოლო საქმის მონაწილე პირებს უფლება აქვთ პირველ ინსტანციაში უკვე განხილულთან ერთად სააპელაციო სასამართლოში წარადგინონ ახალი მტკიცებულებები ანუ სააპელაციო სასამართლო, საკასაციო ინსტანციის სასამართლოსგან განსხვავებით, შებოჭილი არაა პროცესუალური შესაძლებლობით, საქმეზე დაადგინოს ფაქტობრივი გარემოებები, გამოითხოვოს და შეაფასოს მტკიცებულებები.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს სსსკ-ის 385.2 მუხლის შესაბამისად, სრული პროცესუალური უფლებამოსილება ჰქონდა თავად გადაეწყვიტა დავა, ვინაიდან გასაჩივრებული აქტების მიღებისას ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ არ იყო დარღვეული აქტის გამოცემის ის პროცედურები, რაც უპირობოდ შექმნიდა საქმის ადმინისტრაციულ ორგანოში დაბრუნების წინაპირობას.

სააპელაციო სასამართლოს მიერ დარღვეულია სსსკ-ის 105.2. მუხლის მოთხოვნები, რომლის მიხედვით სასამართლო აფასებს მტკიცებულებებს თავისი შინაგანი რწმენით, რომელიც უნდა ემყარებოდეს სასამართლო სხდომაზე მათ ყოველმხრივ, სრულ და ობიექტურ განხილვას, რის შედეგადაც მას გამოაქვს დასკვნა საქმისთვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის შესახებ. მოცემული საქმის განხილვისას სასამართლოს სრულყოფილად არ გამოუკვლევია საქმის მასალები, დადგენილად მიჩნეული გარემოებები არ ჰპოვებს დადასტურებას შესაბამისი მტკიცებულებებით, საქმეზე შეკრებილ მტკიცებულებებს კი არ მიეცა ობიექტური შეფასება, შესაბამისად, სასამართლოს დასკვნები სრულიად დაუსაბუთებელია როგორც ფაქტობრივი, ისე სამართლებრივი თვალსაზრისით.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქმის მასალებში ასახულ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე: 2006 წლის 14 ოქტომბერს ნაყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მ. ყ-ესა და ნ. მ-ეს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით ნ. მ-ეს საკუთრებაში გადაეცა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, ... რიგის I სართულზე, მშენებარე 27 კვ.მ. №18 ... ფართზე, 2006 წლის 17 ოქტომბერს საჯარო რეესტრში აღირიცხა ნ. მ-ის სახელზე, საკადასტრო კოდით N...., განცხადების რეგისტრაციის №38206001202, I სართული, ფართის №18; 27 კვ.მ. (იხ. ს.ფ. 30-33; 34; ტ.1).

2009 წლის 25 აპრილს ა. დ-ემ მ. ყ-ესთან დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძინა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, მშენებარე ... ფართი - 25 კვ.მ., მდებარე, ... რიგის I სართულზე, №16, რომელიც 2009 წლის 29 მაისს საჯარო რეესტრში აღირიცხა ა. დ-ის სახელზე.(იხ. ს.ფ. 63-64; ტ.3, ს.ფ. 35; ტ.2).

შემდგომში გაირკვა, რომ №16-ზე უკვე რეგისტრირებული იყო ელიზბარ ბოყოველის საკუთრების უფლება, რის გამოც მ. ყ-ესა და ა.დ-ეს შორის 2009 წლის 25 აპრილს დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში გაკეთდა შენიშვნა და ფართის ნომრად №16 ნაცვლად მიეთითა №18 (იხ. ს.ფ. 63-64; ტ.3).

2009 წლის 26 ივნისს ა. დ-ემ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორების შესახებ, რის საფუძველზეც 2009 წლის 26 ივნისს ა. დ-ის სახელზე გაცემულ სააღრიცხვო ბარათში ფართის ნომრად №16-ის ნაცვლად მიეთითა №18.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 26 ივნისის №882009184134-03 გადაწყვეტილებით ა. დ-ის მოთხოვნა დაკმაყოფილდა და ა. დ-ე დარეგისტრირდა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე №18-ში განთავსებული 25 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართის, საკადასტრო კოდით №..., მესაკუთრედ (ს. ფ. 35; ტ.1).

2009 წლის 22 აგვისტოს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით ა. დ-ემ ნანა მასახარაშვილს მიყიდა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე №18-ში განთავსებული 25 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი (იხ. ს.ფ. 102-103; ტ.2).

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 24 აგვისტოს №882009257544-03 გადაწყვეტილებით ნა. მ-ის მოთხოვნა დაკმაყოფილდა და მის საკუთრებად დარეგისტრირდა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე №18-ში განთავსებული 25 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი, საკადასტრო კოდით №..., მესაკუთრედ (ს. ფ. 37; ტ.1).

2009 წლის 22 ოქტომბერს მ. ყ-ის და ა. დ-ის სანოტარო წესით დამოწმებული განცხადებით, მ. ყ-ესა და ა. დ-ეს შორის 2009 წლის 25 აპრილს დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შევიდა შესწორება, რომლითაც განიმარტა, რომ ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე ... რიგის I სართულზე ა. დ-ის სახელზე მიყიდული ფართის ნომერი არის არა 16 და 18, არამედ არის №19 (ს. ფ. 66; ტ.3) მაგრამ ეს ცვლილება არ ასახულა საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში, ვინაიდან, ამ დროისათვის ა. დ-ეს უკვე მიყიდული ჰქონდა ნა. მ-ისათვის ფართი და მასხარაშვილის საკუთრებად იყო რეგისტრირებული.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურს 2012 წლის 18 დეკემბერს განცხადებით მიმართა ნ. მ-ემ და მოითხოვა საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორება ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე №18 ფართზე.

ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 19 დეკემბრის №892012156733-3 გადაწყვეტილებით უარი ეთქვა აღნიშნულზე იმ მოტივით, რომ ... ქუჩაზე მშენებარე ... რიგში მდებარე №18 ფართზე სარეგისტრაციო მონაცემებში ”საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონის 28-ე მუხლით გათვალისწინებული ხარვეზი დაშვებული არ ყოფილა (იხ. ს.ფ. 134; ტ.1).

ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 19 დეკემბრის №892012156733-3 გადაწყვეტილება ნ. მ-ემ გაასაჩივრა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, რომლის 2013 წლის 15 თებერვლის გადაწყვეტილებით მისი ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვა გადაიდო შესაბამისი ორგანოდან _ იუსტიციის სამინისტროს გენერალური ინსპექციიდან პასუხის მიღებამდე (იხ. ს.ფ. 110; ტ.1).

დადგენილია და მხარეები სადავოდ არ ხდიან იმ გარემოებას, რომ ამჟამად ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე განთავსებული №18 არასაცხოვრებელი ფართი საჯარო რეესტრში ერთდროულად დარეგისტრირებულია, როგორც ნ. მ-ის, ასევე ნა. მ-ის საკუთრებად, ხოლო ფაქტობრივად აღნიშნულ მისამართზე მდებარე ფართს ფლობს და სარგებლობს მხოლოდ ნა. მ-ი.

საქმის მასალების მიხედვით: დავის საგანს წარმოადგენს, სარეგისტრაციო ჩანაწერების მ. ყ-ესა და ა. დ-ეს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე 2009 წლის 26 ივნისს ა. დ-ის საკუთრებაში დარეგისტრირდა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის I სართულზე №18-ში განთავსებული 25 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი (საკადასტრო კოდით №...), ხოლო შემდეგ ა. დ-ესა და ნა. მ-ს შორის დადებული ნასყიდობის საფუძველზე, ზემოაღნიშნული უძრავი ქონება 2009 წლის 24 აგვისტოს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის გადაწყვეტილებით დარეგისტრირდა ნა. მ-ის საკუთრებად, კანონიერება, რითაც ილახებოდა მისი საკუთრების უფლება, ვინაიდან, ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე, ... რიგის I სართულზე, არსებული №18 ... ფართი რეგისტრირებული იყო როგორც მასზე, ასევე ნა. მ-ზე, რომელიც ფლობდა და სარგებლობდა აღნიშნული ფართით.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საჯარო რეესტრის, როგორც საჯარო სამართლებრივი ინსტიტუტის შექმნის დანიშნულება განპირობებულია სახელმწიფოს კონსტიტუციური ვალდებულებიდან - საკუთრების უფლების დაცვის შესახებ (საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლი) და სამოქალაქო კანონთა მიზნიდან -„სამოქალაქო კანონები უზრუნველყოფენ საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე სამოქალაქო ბრუნვის თავისუფლებას, თუ ამ თავისუფლების განხორციელება არ ხელყოფს მესამე პირთა უფლებებს“ (სამოქალაქო კოდექსის მე-9 მუხლი). სამოქალაქო ურთიერთობების ერთ-ერთ ფუნდამენტურ პრინციპს წარმოადგენს კეთილსინდისიერების საკითხი. სამოქალაქო ბრუნვის თავისუფლების და სტაბილურობის გარანტია სწორედ სახელმწიფოს მიერ კეთილსინდისიერების პრინციპის დაცვაში მდგომარეობს.

სამოქალაქო კოდექსის 311-ე მუხლში ჩამოყალიბებულია იმ საჯარო სამართლებრივი ინსტიტუტის (საჯარო რეესტრის) დანიშნულება, რომლის გამართულ და კანონშესაბამის ფუნქციონირებაზე დიდწილად არის დამოკიდებული სამოქალაქო ბრუნვის თავისუფლება.

საჯარო რეესტრში უძრავ ნივთზე უფლების რეგისტრირებით სახელმწიფო იცავს ბრუნვის მონაწილეებს არაკეთილსინდისიერი გარიგებებისგან.

საჯარო რეესტრის ფუნქცია პრევენციულ ხასიათსაც ატარებს, რომ რაც შეიძლება ნაკლები კონფლიქტი წარმოეშვათ ბრუნვის მონაწილეებს კანონთან. ინფორმაცია, რომელიც დაცულია რეესტრში, დიდწილად იცავს ბრუნვის მონაწილეებს მოტყუებით და თვალთმაქცური გარიგების დადებისგან და შესაბამისად ამ საჯარო სამართლებრივი ინსტიტუტის ჩანაწერების მიმართ არსებობს კანონით დაცული უფლება - კანონიერი ნდობის უფლება, რაც სამოქალაქო კოდექსში განმარტებულია შემდეგი დათქმით, ,,სამოქალაქო რეესტრის ჩანაწერების მიმართ არსებობს უტყუარობის პრეზუმფცია“ /სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლი/.

საკასაციო პალატის განმარტებით, საჯარო რეესტრი არის საჯარო-სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელშიც ხდება ცალკეულ კერძო-სამართლებრივ უფლებათა რეგისტრაცია, კერძოდ, უძრავ ნივთებზე საკუთრება, იპოთეკა, გირავნობა, ყადაღა და სხვა სამართლებრივი უფლებები. საჯარო რეესტრი არის არა უბრალოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტი, არამედ ამ უფლების შექმნის საფუძველი, უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში მისი რეგისტრაციის მომენტიდან. საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია და იგი არსებითად სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების უზრუნველყოფის - დაცვას ემსახურება.

ამასთან, ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის შესაბამისად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება, ხოლო ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, კი განცხადებას უნდა ერთოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია. ამავე კანონის მე-2 მუხლის ,,კ“ პუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.

კონკრეტულ შემთხვევაში სამივე პირის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის განხორციელების დროს არსებობდა უფლების წარმოშობის სამართლებრივი დოკუმენტი, კერძოდ, ნ. მ-ის საკუთრების რეგისტრაციას - 2006 წლის 14 ოქტომბერს ნ. მ-ესა და მ. ყ-ეს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, ა. დ-ის საკუთრების რეგისტრაცის დროს - მასსა და მ. ყ-ეს შორის დადებული 2009 წლის 26 ივნისს დადებული ხელშეკრულება, ხოლო შემდგომ ნა. მ-ის საკუთრების რეგისტრაციის დროს ა. დ-ესა და ნა. მ-ს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება. აღნიშნული ნასყიდობის ხელშეკრულებები ძალაშია და არც ერთი მათგანი გასაჩივრებული არ არის.

ამასთან, საკასაციო სასამართლოს მითითებით, ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მეხუთე თავით რეგულირდება რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების მიღებისა და მისი გასაჩივრების წესი და პირობები, მითითებული კანონის 21-ე მუხლში ჩამოთვლილია სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლები, კერძოდ, ამავე მუხლის 1-ლი პუნქტის ,,დ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, თუ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებს შორის არსებობს ინსტრუქციით გათვალისწინებული ზედდება, ან მათში მოცემულ უძრავი ნივთის ფართობი, გარდა ინსტრუქციით გათვალისწინებული შემთხვევისა, აღემატება უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებულ უძრავი ნივთის ფართობს, სარეგისტრაციო სამსახური იღებს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების თაობაზე და მისი აღმოფხვრის მიზნით უნიშნავს ვადას განმცხადებელს. ამავე კანონის 21.4 მუხლის შესაბამისად, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი ინფორმაციის დოკუმენტის წარმოდგენის შემთხვევაში მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოების განახლების შესახებ, ხოლო, თუ სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში არ იქნა წარმოდგენილი სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი ინფორმაცია ან დოკუმენტი, მარეგისტრირებელი ორგანო, ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 22-ე მუხლის ,,ბ“ პუნქტის შესაბამისად, იღებს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის თაობაზე.

კონკრეტულ შემთხვევაში როდესაც ა. დ-ის, ხოლო შემდგომ ნა. მ-ის საკუთრებად დარეგისტრირდა სადავო ქონება, მასზე უკვე რეგისტრირებული იყო ნ. მ-ის საკუთრების უფლება, ამასთან, როგორც საქმის მასალებით დასტურდება და რასაც არც მხარეები ხდიან სადავოდ, ნ. მ-ის საკუთრებაშია ჭიათურაში, ... ქუჩაზე ... რიგის I სართულზე მდებარე №18 - 27 კვ.მ. ფართი, ხოლო ნა. მ-ის საკუთრებაშია ჭიათურაში, ... ქუჩაზე ... რიგის I სართულზე მდებარე №18 ფართი - 25 კვ.მ., სააპელაციო სასამართლოს სარწმუნოდ და უტყუარად არ დაუდგენია მოცემული ფართების იდენტურობა, რისი დადგენის დავალება მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის აღემატება მარეგისტრირებელ ფუნქციას. ასევე არასწორია სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა ადმინისტრაციული ინსტიტუტის - დისკრეციული უფლებამოსილების განხორციელებასთან დაკავშირებით, რაც გამომდინარეობს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დისკრეციული უფლებამოსილების მეტად ზედაპირულ გაგებაში.

საკასაციო სასამართლოს განმარტებით, სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვეტილების მიღებისას არ გამოიკვლია არც ერთი ფაქტობრივი გარემოება და შეფასება არ მისცა საქმის მასალებს, მაშინ როდესაც სააპელაციო სასამართლოს უნდა გამოეყენებინა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-4 და მე-19 მუხლების საფუძველზე მინიჭებული უფლებამოსილება და თავად გამოეკვლია ზემოაღნიშნული ფართების იდენტურობა, გამოერკვია წარმოადგენდა თუ არა ერთი და იგივე ფართს ნ. მ-ის და ნა. მ-ის საკუთრებაში არსებული ფართი, შეაგროვოს მონაცემები, მტკიცებულებები ნებისმიერი სახის საშუალებებით, მათ შორის მოწმედ დაკითხოს ფართების თავდაპირველი მესაკუთრე - მ. ყ-ე, ასევე ა. დ-ე.

ასევე საკასაციო სასამართლოს შეფასებით, სააპელაციო სასამართლომ ისე მიიჩნია ნა. მ-ი არაკეთილსინდისიერ შემძენად, რომ საერთოდ არ გამოუკვლევია საქმის მასალები და ობიექტური შეფასება არ მიუცია მათთვის. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის შესაბამისად, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ აღნიშნულთან დაკავშირებით სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიკვლია ფაქტობრივი გარემოებები, არ იმსჯელა და არ შეაფასა მხარის - ნა. მ-ის აპელირება ამ გარემოებაზე, რომ ,,ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე ... რიგის I სართულზე განთავსებული №18 ფართის შეძენის დროისათვის იგივე მისამართზე მდებარე №18 ფართი საჯარო რეესტრში იყო რეგისტრირებული ასევე მოსარჩელე ნ. მ-ის საკუთრებად და საქმის მასალებით სარწმუნოდ არ დასტურდება ის გარემოება, რომ შესაძლებელია ნა. მ-ისათვის უცნობი ყოფილიყო ეს გარემოება, იმ პირობებში, როდესაც აღნიშნულ მისამართზე მდებარე ფართების, მათ შორის, №18 ფართის გასხვისებასთან დაკავშირებით არსებობდა სადავო საკითხები, რის გამოც გამყიდველის გამო არაერთხელ მოხდა ფართების გადანომრა, რამაც გამოიწვია ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანა“ (იხ. ს.ფ. 33; ტ.4) სასამართლოს მსჯელობა არ ეყრდნობა საქმეში დაცულ მტკიცებულებების შეფასებას, ამასთან, გაუმართავია ლოგიკური თვალსაზრისით და არ შეესაბამება სასამართლო დასკვნის ჩამოყალიბების სტანდარტს.

ამასათან, საკასაციო სასამართლოს შეფასებით, სააპელაციო სასამართლოს არ უმსჯელია იმ საკითზე, რომ ნა. მ-ი 2009 წლიდან სარგებლობდა აღნიშნული ფართით და საქმის მასალებში არ მოიპოვება არც ერთი იმის დამადასტურებელი მტკიცებულება, მოსარჩელე ნ. მ-ის 2006 წლიდან სადავო ფართით სარგებლობის შესახებ.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ დავის გადაწყვეტისათვის საჭიროა უფლების მფლობელსა და კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესების სამართლიანი ბალანსის გარკვევა. კანონმდებლობა ამ საკითხს წყვეტს არა მხოლოდ ბრუნვის კონკრეტული მონაწილის ინტერესებიდან გამომდინარე, არამედ თვით ამ ბრუნვის სიმყარის და სტაბილურობის ინტერესების გათვალისწინებით. მესაკუთრის და კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესთა კონფლიქტის საკითხი განსხვავებულად წესრიგდება მოძრავი და უძრავი ქონების ბრუნვის შემთხვევაში. თუ პირველ შემთხვევაში წინა უპირატესობა ენიჭება ქონების მესაკუთრის ინტერესებს, მეორე შემთხვევაში პრიორიტეტი ეძლევა კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესებს.

კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტის სამართლებრივ ბუნებასთან დაკავშირებით მსჯელობისას საკასაციო სასამართლო იზიარებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2013 წლის 7 მარტის განჩინებაში სამოქალაქო საქმეზე¹№ას-1179-1108-2012 სს „...“ სარჩელისა გამო, მოპასუხეების _ დ. კ-ის, ც. კ-ის, ი. და ს. დ-ეების მიმართ სასამართლო დავასთან დაკავშირებით, ჩამოყალიბებულ სამართლებრივ შეფასებებსა და დასკვნებს, კერძოდ: ,,საჯარო რეესტრის დანიშნულებაა სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის უზრუნველყოფა. ის წარმოადგენს კეთილსინდისიერი პარტნიორის უფლების დაცვის გარანტს. ზუსტად ამ პრინციპიდან გამომდინარე, როდესაც რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას ვიხილავთ კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტის ფარგლებში, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილით და 185-ე მუხლით ნახსენებ ტერმინ ,,გამსხვისებელში” ყოველთვის იგულისხმება პირი, რომელიც არ არის უფლებამოსილი, გაასხვისოს საჯარო რეესტრში მის სახელზე რეგისტრირებული უფლება და ამდენად, ის არ არის უფლებამოსილი, დადოს ეს გარიგება. ზუსტად იმ შემთხვევებში, როდესაც უძრავი ნივთს ასხვისებს საამისოდ არაუფლებამოსილი პირი, მაგრამ ის რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, როგორც ამ უფლების მესაკუთრე, საკმაოდ დიდი მნიშვნელობა ენიჭება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლით დაცულ შემძენის უფლებას, კერძოდ, განსახილველი ნორმის თანახმად, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე.

განსახილველი ნორმის მიზანს წარმოადგენს სამოქალაქო ბრუნვის დაცვა და, შესაბამისად, საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის ფაქტისადმი მაღალი ნდობის უზრუნველყოფა. არ შეიძლება შემძენს მოეთხოვოს შესაძენი უფლების შესახებ იმაზე მეტი ცოდნა, რაც კანონით არის დადგენილი. უპირველეს ყოვლისა, მნიშვნელოვანია ის, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტისადმი ნდობა გულისხმობს იმას, რომ უფლება, რომელიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, ნამდვილად ეკუთვნის გამსხვისებელს, ანუ იმ პირს, რომელიც გამოხატავს ნებას, გაასხვისოს მის სახელზე რეგისტრირებული უფლება. ამდენად, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა ნიშნავს სამოქალაქო ურთიერთობების მონაწილეთა მიმართ ნდობასა და კეთილსინდისიერებას, რაც უზრუნველყოფილია საჯარო რეესტრის ჩანაწერების სისწორისა და სისრულის პრეზუმფციით.

ამდენად, განსახილველი ნორმის თანახმად, კეთილსინდისიერი შემძენის უფლება საკუთრებაზე წარმოიშობა არა იმიტომ, რომ არაუფლებამოსილი გამსხვისებელი რეგისტრაციის ფაქტით გახდა საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უძრავი ქონების მესაკუთრე, არამედ იმიტომ, რომ სამოქალაქო ბრუნვის ინტერესების დაცვის მიზნით, კანონი განსაკუთრებულ მნიშვნელობას ანიჭებს გარეგნულად აღქმად ფაქტებს, რომლის მიმართ არსებობს დასაბუთებული ნდობა. კონკრეტულ შემთხვევაში ამ ფაქტებს განეკუთვნება საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაცია.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლით გათვალისწინებული რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია თავისი ბუნებით წარმოადგენს იურიდიულ ფიქციას, რომლის თანახმად ივარაუდება, რომ რეესტრში უფლების რეგისტრაციის ფაქტი სრულად და სწორად არის განხორციელებული. აღნიშნული ფიქცია ნიშნავს იმას, რომ ობიექტურად არსებული ნებისმიერი ფაქტი, რომელიც მიუთითებს რეგისტრაციის ხარვეზზე, ვერ გამორიცხავს განსახილველი ნორმით დაცულ ვარაუდს რეესტრში რეგისტრირებული უფლების მართებულობასთან დაკავშირებით“.

საკასაციო სასამართლოს განმარტებით, 2006 წლის 17 ოქტომბრის ნ. მ-ის სახელზე განხორციელებული საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თაობაზე, ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ სამართლებრივი აქტი, ასევე საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ჭიათურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 26 ივნისს ა. დ-ის სახელზე განხორციელებული საკუთრების უფლების რეგისტრაციის აქტი არის აღმჭურველი ხასიათის სამართლებრივი აქტი, ვინაიდან, ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-2 მუხლის პირველი ნაწილის ,,ზ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, 2006 წლის 17 ოქტომბრის საკუთრების უფლების შესახებ რეგისტრაციის აქტი კასატორ (მოსარჩელე) ნ. მ-ეს ანიჭებს საკუთრების უფლებას სადავო მიწაზე, 2009 წლის 26 ივნისის №882009184134-03 გადაწყვეტილება კი საკუთრების უფლებას ანიჭებს ა. დ-ეს იმ უძრავ ნივთზე, რომელიც ნ. მ-ის საკუთრებაში იყო დარეგისტრირებული და აღნიშნული რეგისტრაცია გაუქმებული არ ყოფილა, ასევე 2009 წლის 24 აგვისტოს რეგიისტრაციით საკუთრების უფლება მიენიჭა სადავო ნივთზე ნა. მ-საც.

მართალია, კონკრეტულ შემთხვევაში სადავო უძრავი ნივთი ნა. მ-მა შეიძინა ა. დ-ისგან, რომელიც რეგისტირებული იყო საჯარო რეესტრში ა. დ-ის საკუთრებად, მაგრამ საჯარო რეესტრის მონაცემების უტყუარობის პრეზუმფცია ვერ გამოდგება შემძენის, კონკრეტულ შემთხვევაში, ნა. მ-ის დაცვით არგუმენტად, თუ დადგინდება, რომ მესამე პირმა იცოდა უფლების ხარვეზის შესახებ, მით უფრო იმ პირობებში, როდესაც 2009 წლის 22 ოქტომბერს შედგა მ. ყ-ესა და ა. დ-ეს შორის ნოტარიულად დამოწმებული განცახდება, რომლის თანახმად, მხარეები ადასტურებდნენ, რომ ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე მდებარე მშენებარე ... რიგის 1 სართულზე მოხდა ფართების გადანომრა და მ. ყ-ის მიერ ა. დ-ეზე მიყიდული ფართი იყო არა №16 ან №18, არამედ №19. ამავე განცხადებაში მიეთითა, რომ იგი წარმოადგენდა ნასყიდობის ხელშეკრულების განუყოფელ ნაწილს (იხ. ს.ფ.66; ტ.3). საქმის მასალებიდან გამომდინარე, აღნიშნული განცხადება დადებულ იქნა მას შემდეგ, რაც ნა. მ-ის საკუთრებად აღრიცხული იყო სადავო ქონება ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე.

ასევე საქმეში წარმოდგენილია საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 29 მარტის №49033 წერილი, რომლის შესაბამისად, ნ. მ-ის სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ჭიათურა, ... ქუჩაზე მშენებარე სამსართულიანი შენობის პირველ სართულზე 27 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი, რიგითი ნომრით 18, განცხადების რეგისტრაციის ნომერი: 3820096001202, თარიღი 17.10.2006 წელი, საკადასტრო კოდი: .... . უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ნასყიდობის ხელშეკრულება №1-3360, დამოწმების თარიღი: 14.10.2006 ნოტარიუსი ზ. ც-ე, ხოლო ნა. მ-ზე უძრავი ქონების სარეგისტრაციო წარმოება განხორციელდა 2009 წლის 24 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, რეგისტრაციის ნომერი 09.04.23.715, ნოტარიუსი ზ. ც-ე. უძრავი ქონების საგანს წარმოადგენდა ქ. ჭიათურაში, ... ქუჩაზე სამსართულიანი მშენებარე შენობის პირველ სართულზე 25კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი №18-ში. შემდგომ გაირკვა, რომ №18 რიგითი ნომერი რეგისტრირებული იყო ნ. მ-ის სახელზე. ყოველივე ამის შემდეგ შედგა სანოტარო წესით დამოწმებული შეთანხმება - ნ. მასახრაშვილზე მიყიდული არასაცხოვრებელი ფართი იყო არა №18, არამედ რიგითი ნომრით №19. აღნიშნული ცვლილება ნა. მ-მა წარადგინა სარეგისტრაციო სამსახურში. მას სიტყვიერად განუმარტეს, გაორების თავიდან აცილების მიზნით, თვალსაჩინოებისათვის წარმოდგენილი უნდა ყოფილიყო ნახაზი, სადაც მითითებული იქნებოდა რიგითი ნომრები მესაკუთრეების ჩვენებით, რაც დღემდე არ არის წარდგენილი. შესაბამისად, ვერ განხორციელდა ცვლილება ნა. მ-ის რეგისტრაციაში და მისი უძრავი ქონების რიგით ნომრად კვლავ დაფიქსირებულია №18 (იხ. ს.ფ. 35; ტ.2).

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა თვლის, რომ სააპელაციო სასამართლომ არ განიხილა, არ გამოიკვლია და არ დაადგინა სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლით განსაზღვრული ფაქტობრივი გარემოებანი, რომლებიც მიუთითებენ შემძენის სუბიექტურ დამოკიდებულებაზე რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტისადმი. ამ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია დადგინდეს, იცოდა თუ არა შემძენმა უფლების რეგისტრაციის ხარვეზის შესახებ, ანუ იცოდა თუ არა ნა. მ-მა, რომ არსებობდა სადავო ფართზე ნ. მ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. სააპელაციო სასამართლომ ასევე უნდა გამოიკვლიოს იცოდა თუ არა ნა. მ-მა ზემოაღნიშნული 2009 წლის 22 ოქტომბერს მ. ყ-ესა და ა. დ-ეს შორის ნოტარიულად დამოწმებული განცხადების თაობაზე და საქმეში არსებული მასალებით იძლევა თუ არა იმ დასკვნის შედგენის შესაძლებლობას, რომ ნა. მ-მა იცოდა უფლების რეგისტრაციის ნაკლის თაობაზე ამ შეთანხმების არსებობამდე.

საკასაციო სასამართლო კოლეგიური შემადგენლობის უმრავლესობით ასევე არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს განმარტებას, რომ საკუთრების უფლების დაცვასთან დაკავშირებით მოთხოვნაზე არ ვრცელდება ხანდაზმულობის ვადა და განმარტავს, რომ სამოქალაქო სამართლის კოდექსით განსაზღვრულია სასარჩელო ხანდაზმულობის საერთო ვადები, სასარჩელო ხანდაზმულობაში იგულისხმება დრო, რომლის განმავლობაშიც პირს, ვისი უფლებაც დარღვეულია, შეუძლია, მოითხოვოს თავისი უფლებების იძულებით განხორციელება ან დაცვა. ხანდაზმულობა არის დარღეული უფლების იძულებითი დაცვის ვადა და იგი უშუალოდ უკავშირდება სარჩელის უფლებას. სასარჩელო ხანდაზმულობის ვადის გასვლა გავლენას ახდენს მოთხოვნის ანუ სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძვლიანობაზე.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 129-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სახელშეკრულებო მოთხოვნების ხანდაზმულობის ვადა შეადგენს სამ წელს, ხოლო უძრავ ნივთებთან დაკავშირებული სახელშეკრულებო მოთხოვნებისა - ექვს წელს, ხოლო ამავე კოდექსის 128-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, ხანდაზმულობის საერთო ვადა განისაზღვრება 10 წლით. აღნიშნული ვადის გასვლის შემდეგ მოთხოვნა ხანდაზმულია, მიუხედავად იმისა, პირმა იცოდა თუ არა თავისი უფლების დარღვევის შესახებ. ხანდაზმულობის ათწლიანი ვადა ასრულებს სადავო სამართლებრივ ურთიერთობას და გამორიცხავს სადავო სამართალურთიერთობიდან გამომდინარე მოთხოვნის დაკმაყოფილების შესაძლებლობას, წინააღმდეგ შემთხვევაში მოთხოვნის დაკმაყოფილება გამოიწვევს სხვათა უფლების შელახვას.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის შესაბამისად, ხანდაზმულობა იწყება მოთხოვნის წარმოშობის მომენტიდან. მოთხოვნის წარმოშობის მომენტად ჩაითვლება დრო, როცა პირმა შეიტყო ან უნდა შეეტყო უფლების დარღვევის შესახებ. ამდენად, სასარჩელო მოთხოვნის ვადის დენა დაკავშირებულია სუბიექტურ ფაქტორთან, ანუ იმ მომენტთან, როცა დაზარალებულმა შეიტყო ან უნდა შეეტყო თავისი უფლების დარღვევის შესახებ.

საკასაციო სასამართლო კოლეგიური შემადგენლობის უმრავლესობით განმარტავს, რომ მართალია ხანდაზმულობის 10-წლიანი ვადა ასრულებს სადავო სამართლებრივ ურთიერთობას და გამორიცხავს სადავო სამართალურთიერთობიდან გამომდინარე მოთხოვნის დაკმაყოფილების შესაძლებლობას, მაგრამ კონკრეტულ შემთხევაში არ გამორიცხავს სუბიექტურ მომენტს - იცოდა თუ არა ნ. მ-ემ 2012 წლამდე ანუ სარჩელის აღძვრის მომენტამდე ან უნდა სცოდნოდა თუ არა საკუთარი უფლების დარღვევის შესახებ, რამდენადაც ნა. მ-ი, წლებია სარგებლობს სადავო ფართით.

ამასთან, საკასაციო სასამართლო კოლეგიური შემადგენლობის უმრავლესობით დამატებით მიუთითებს, რომ საკუთრების უფლების დაცვაზე ხანდაზმულობის ვადა არ ვრცელდება მხოლოდ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვისა და ხელშეშლის აღკვეთის მოთხოვნაზე, რასაც კონკრეტულ შემთხვევაში ადგილი არ აქვს, ის გარემოება, რომ ნ. მ-ემ საკუთრების უფლება მოიპოვა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ვერ გახდება იმ დასკვნის საფუძველი, რომ მის მიმართ საერთოდ არ უნდა გავრცელდეს ხანდაზმულობის ვადა.

ამდენად, საკასაციო სასამართლო სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105.2 მუხლის საფუძველზე განმარტავს, რომ სასამართლომ საქმის განხილვისას ჯეროვნად უნდა გამოიკვლიოს მტკიცებულებები, სარწმუნოდ დაადგინოს საქმის ფაქტობრივი გარემოებები, მისცეს მათ სამართლებრივი შეფასება და გამოიტანოს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის შესახებ, საქმეზე კანონიერი და დასაბუთებული გადაწყვეტილების დადგენის მიზნით.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სსსკ-ის 412.2 მუხლის შესაბამისად, სახეზეა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების პროცესუალური და სამართლებრივი საფუძვლები, რის გამოც, სასამართლომ საქმის ხელახლა განხილვისას ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის ნორმების შესაბამისად, კვალიფიციური შეფასება უნდა მისცეს სარჩელის საგანს და დავა გადაწყვიტოს სარჩელის ფარგლებში მოქმედი საპროცესო და მატერიალური სამართლის კანონმდებლობის შესაბამისად.

რაც შეეხება კასატორის ნ. მ-ის საკასაციო საჩივრის მოთხოვნას სახელმწიფო ბაჟის დაკისრების ნაწილში გადაწყვეტილების გაუქმებას, საკასაციო სასამართლო აღნიშნულთან მიმართებით განმარტავს, რომ წინამდებარე განჩინებით საკასაციო საჩივრები ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდა სააპელაციო სასამართლოს, შესაბამისად, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53.4. მუხლის შესაბამისად, სასამართლო ხარჯები უნდა გადანაწილდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების დადგენისას.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 1.2; საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 243.2, 412-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ნა. მ-ისა და ნ. მ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 4 აპრილის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. სასამართლო ხარჯები გადანაწილდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების დადგენისას;

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე: /ნ. წკეპლაძე/

მოსამართლეები: /მ. ვაჩაძე/

/პ. სილაგაძე/