№ბს-30-30(2კ-15) 2 ივლისი, 2015 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

თავმჯდომარე მაია ვაჩაძე (მომხსენებელი)

მოსამართლეები: პაატა ქათამაძე

ნუგზარ სხირტლაძე

სხდომის მდივანი – ანა ვარდიძე

კასატორები - 1. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახური, წარმომადგენელი - ა. ლ-ი (მოპასუხე); 2. ბ. ბ-ი, წარმომადგენელი - დ. ჯ-ი (მესამე პირი)

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელე) - ტ. შ-ი, წარმომადგენელი - ე. გ-ე

მესამე პირები - 1. ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის გამგეობა, წარმომადგენელი - დ. კ-ე; 2. აჭარის ა/რ ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტრო, წარმომადგენელი - ზ. მ-ე; სს „...“

დავის საგანი - ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა

გასაჩივრებული განჩინება - ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 9 ოქტომბრის განჩინება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

2013 წლის 17 ივნისს ტ. შ-მა სასარჩელო განცხადებით მიმართა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს მოპასუხე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მიმართ, ხოლო მესამე პირად მიუთითა ბ. ბ-ი.

მოსარჩელის განმარტებით, ტ. შ-მა 2008 წლის 27 მაისსა და 9 ივნისს შეიძინა ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ... მდებარე ორი მიწის ნაკვეთი და დაარეგისტრირა საჯარო რეესტრში. მოსარჩელემ მიწის ნაკვეთზე მშენებლობის უფლების მოპოვების მიზნით, სარეგისტრაციო მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაციის მოთხოვნით მიმართა საჯარო რეესტრის ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურს. ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 4 მარტის გადაწყვეტილებებით ტ. შ-ის განცხადებაზე სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა სარეგისტრაციო მონაცემებს შორის ზედდების არსებობის გამო, კერძოდ, ტ. შ-ის სახელზე დაუზუსტებელი ფორმით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთები და თურქეთის მოქალაქე ბ. ბ-ის საკუთრებად რეგისტრირებული უძრავი ქონება ფარავდა ერთმანეთს.

მოსარჩელემ უკანონოდ მიიჩნია ბ. ბ-ის სახელზე უძრავი ქონების რეგისტრაციისა და მის განცხადებაზე სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილებები.

მოსარჩელის მოსაზრებით, დაირღვა ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლის 1-ლი, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-13 მუხლის 1-ლი, მე-4 ნაწილები, რამდენადაც ტ. შ-მა უფლების რეგისტრაციის მიზნით სარეგისტრაციო სამსახურს მიმართა 2008 წელს, ხოლო ბ. ბ-მა - 2012 წელს. შესაბამისად, წარდგენილი სარეგისტრაციო განცხადებები ერთი და იმავე უფლების ობიექტთან მიმართებაში გამორიცხავდნენ ერთმანეთს, რის გამოც მითითებული ნორმების თანახმად, რეგისტრაციას უნდა დაქვემდებარებოდა უფრო ადრე წარდგენილი უფლება.

მოსარჩელის მითითებით, მან სარეგისტრაციო სამსახურის აღნიშნული გადაწყვეტილებები 2013 წლის 29 მარტს გაასაჩივრა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, მაგრამ სააგენტოს საჩივართან დაკავშირებით საბოლოო გადაწყვეტილება არ მიუღია.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელემ მოითხოვა ბ. ბ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 7 ივნისის №882012175568-05 გადაწყვეტილებისა და ტ. შ-ის განცხადებაზე სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 4 მარტის №882013079763-03 და №882013079786-03 გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა.

მოსარჩელემ მოსამზადებელ სხდომაზე უარი თქვა სასარჩელო მოთხოვნაზე - ტ. შ-ის განცხადებაზე სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 4 მარტის №882013079786-03 გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის ნაწილში.

მოსარჩელემ დაზუსტებული სასარჩელო განცხადება წარადგინა ბათუმის საქალაქო სასამართლოში და ტ. შ-ის საკუთრებად რეგისტრირებულ სარეგისტრაციო მონაცემებთან ზედდების ნაწილში ბ. ბ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 17 აპრილის №882012159566-03; 2012 წლის 2 მაისის №882012175464-03 და 2012 წლის 7 ივნისის №882012175568-05 გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა მოითხოვა.

საქალაქო სასამართლოს სხდომაზე მოსარჩელემ დაადასტურა, რომ იგი აღარ ითხოვდა ტ. შ-ის განცხადებაზე სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 4 მარტის №882013079763-03 გადაწყვეტილების ბათილად ცნობას.

ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2014 წლის 31 მარტის გადაწყვეტილებით ტ. შ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 17 აპრილის №882012159566-03 გადაწყვეტილება ბ. ბ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ ტ. შ-ის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გადაფარვის ნაწილში და ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურს დაევალა მითითებულ ნაწილში საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების შესწავლის, გამოკვლევისა და ურთიერთშეჯერების საფუძველზე ახალი ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემა; დანარჩენ ნაწილში ტ. შ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

საქალაქო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ... მდებარე უძრავი ქონება, დაუზუსტებელი ფართობით - 1520 კვ.მ.; საკადასტრო კოდი ...; საკუთრების უფლებით აღრიცხულია ტ. შ-ის სახელზე 2008 წლის 9 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე.

2012 წლის 17 აპრილს სს „...“ და ბ. ბ-ს შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება,რომლის თანახმად, ბ. ბ-მა შეიძინა ბათუმში, ... მდებარე 24704 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი (საკადასტრო კოდი ...); 722 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი (საკადასტრო კოდი ...) და 9575 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი (საკადასტრო კოდი ...).

2012 წლის 17 აპრილს ბ. ბ-მა განცხადებით მიმართა ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეძენილი უძრავი ქონების საკუთრების უფლებით დარეგისტრირება. წარდგენილი განცხადების საფუძველზე ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 17 აპრილის №882012159566-03 გადაწყვეტილებით უძრავი ქონება საკუთრების უფლებით აღირიცხა ბ. ბ-ის სახელზე.

2012 წლის 26 აპრილს სარეგისტრაციო სამსახურს განცხადებით მიმართა ბ. ბ-მა უძრავი ქონების გაერთიანების საფუძველზე განხორციელებულ რეგისტრაციაში ცვლილების რეგისტრაციის მოთხოვნით, ხოლო შემდგომ ბ. ბ-მა გაერთიანებული მიწის ნაკვეთი დაყო ორ ნაწილად. ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 2 მაისის №882012175464-03 და 2012 წლის 7 ივნისის №882012175568-05 გადაწყვეტილებებით განხორციელდა ცვლილებების რეგისტრაცია.

2013 წლის 26 თებერვალს ტ. შ-მა განცხადებით მიმართა ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურს რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაციის მოთხოვნით. ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 4 მარტის №882013079763-03 გადაწყვეტილებით წარდგენილ განცხადებაზე სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა იმ საფუძვლით, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ და ... საკადასტრო კოდით ბ. ბ-ის საკუთრებად რეგისტრირებულ უძრავ ქონებას (19518 კვ.მ მიწის ნაკვეთი) შორის არსებობდა ინსტრუქციით განსაზღვრული ზედდება.

საქალაქო სასამართლომ არ გაიზიარა მოპასუხის მოსაზრება, რომ 2012 წლის 17 აპრილს ბ. ბ-ის სახელზე რეგისტრაცია განხორციელებული იყო კანონის მოთხოვნათა დაცვით, რამდენადაც საქალაქო სასამართლომ დადასტურებულად მიიჩნია, რომ ბ. ბ-ის უფლების რეგისტრაციამდე, 2008 წლის 9 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ... მდებარე 1520 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის პირველადი დაუზუსტებელი რეგისტრაცია განხორციელებული იყო ტ. შ-ის სახელზე.

საქალაქო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოსარჩელემ საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-17 მუხლისა და სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის შესაბამისად, უზრუნველყო იმ გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულებების წარდგენა, რომლებზედაც ამყარებდა სასარჩელო მოთხოვნას.

საქალაქო სასამართლომ იხელმძღვანელა „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონით, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2006 წლის 14 დეკემბრის №800 ბრძანებით დამტკიცებული „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ ინსტრუქციით“, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონითა და საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციით“.

საქალაქო სასამართლოს მითითებით, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2006 წლის 14 დეკემბრის №800 ბრძანებით დამტკიცებული „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ ინსტრუქციის“ 57-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის (2008 წელს მოქმედი რედაქცია) შესაბამისად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია დაინტერესებული პირის განცხადება, ხოლო მითითებული ინსტრუქციის 58-ე მუხლის მე-2 პუნქტის შესაბამისად, განცხადებას თან უნდა ერთვოდეს ამ ინსტრუქციითა და მოქმედი კანონმდებლობით განსაზღვრული უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი თუ სხვა დოკუმენტაცია.

„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-6 პუნქტის შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, ისინი პასუხისმგებელნი არიან მხოლოდ რეგისტრირებული მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე.

საქალაქო სასამართლოს განმარტებით, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 23-ე მუხლით განსაზღვრულია სარეგისტრაციო წარმოებაზე უარის თქმის საფუძვლები.

საქალაქო სასამართლომ მიიჩნია, რომ 2012 წლის 17 აპრილს სარეგისტრაციო სამსახურმა რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება მიიღო საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევის გარეშე, სარეგისტრაციო სამსახურს არ დაუდგენია არსებობდა თუ არა ნაკვეთის სხვა პირის სახელზე რეგისტრაცია, არ დაუდგენია სადავო მიწის ნაკვეთის მომიჯნავედ მდებარე ნაკვეთების კოდები, მესაკუთრეები, გეოგრაფიული მდებარეობა, რათა სარწმუნოდ დაედგინა საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ფაქტები და არ დაეშვა ერთი ნაკვეთის მიმართ ორი ურთიერთსაწინააღმდეგო ჩანაწერის არსებობა.

საქალაქო სასამართლოს მითითებით, მარეგისტრირებელ ორგანოს ახალი რეგისტრაციის განხორციელებისას არ შეუფასებია ის გარემოება, რომ ტ. შ-ის სახელზე პირველადი რეგისტრაციის განხორციელების საფუძველი არ იყო გაუქმებული, არ არსებობდა უფლების გადასვლის ან შეწყვეტის ფაქტის ჩანაწერის ბათილად ცნობის ან/და ძალადაკარგულად გამოცხადების დამადასტურებელი დოკუმენტაცია.

საქალაქო სასამართლომ მიუთითა საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 53-ე მუხლის მე-5 ნაწილზე, 97-ე მუხლის 1-ლ ნაწილზე და აღნიშნა, რომ ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 17 აპრილის №882012159566-03 გადაწყვეტილება მიღებული იყო კანონის მოთხოვნათა დარღვევით და იგი პირდაპირ და უშუალო ზიანს აყენებდა მოსარჩელის კანონიერ ინტერესს.

საქალაქო სასამართლომ იხელმძღვანელა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 26-ე მუხლით და მიიჩნია, რომ იმ ვითარებაში, როდესაც სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ მოცემულ საქმეზე დასადგენი იყო მთელი რიგი ფაქტობრივი გარემოებები, რომელთაც განმსაზღვრელი მნიშვნელობა ჰქონდა, არ დასტურდებოდა მომდევო რეგისტრაციების ბათილად ცნობის საფუძვლების არსებობა.

საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურმა და ბ. ბ-მა, რომლებმაც სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილების ნაწილში ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2014 წლის 31 მარტის გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვეს.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 9 ივლისის განჩინებით საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, საქმეში მესამე პირებად ჩაებნენ ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის გამგეობა, აჭარის ა/რ ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტრო და სს „...“.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 9 ოქტომბრის განჩინებით სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურისა და ბ. ბ-ის სააპელაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდა და უცვლელად დარჩა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2014 წლის 31 მარტის გადაწყვეტილება.

სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები, მიიჩნია რომ საქალაქო სასამართლომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105-ე მუხლის მოთხოვნის შესაბამისად, საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებების ყოველმხრივი, სრული და ობიექტური გამოკვლევის შედეგად დაადგინა ისინი, ამასთან, მხარეთა შორის მტკიცების ტვირთი სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლისა და ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-17 მუხლის მე-2 ნაწილის დაცვით გადანაწილდა.

სააპელაციო სასამართლო დაეყრდნო საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ დადგენილ პრაქტიკას (28.02.13წ. გადაწყვეტილება; საქმე №ბს-367-363(კ-12)).

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ ბ. ბ-ის საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი მოიცავდა ტ. შ-ის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთს, რომელიც ბ. ბ-ის საკუთრების უფლების წარმოშობამდე, 2008 წელს დაუზუსტებელი მონაცემებით იყო დარეგისტრირებული მოსარჩელის საკუთრებად. სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებით, მითითებული გარემოება სამართლებრივად გამორიცხავდა ამ ნივთზე რაიმე სხვა უფლების რეგისტრაციას, რაც არ გამოუკვლევია მარეგისტრირებელ ორგანოს.

სააპელაციო სასამართლომ ასევე არ გაიზიარა აპელანტების არგუმენტაცია სასარჩელო მოთხოვნის ხანდაზმულობასთან დაკავშირებით და აღნიშნა, რომ საკუთრების უფლების დაცვასთან დაკავშირებით მოთხოვნებზე არ ვრცელდებოდა ხანდაზმულობის ვადა.

სააპელაციო სასამართლოს განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრეს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურმა და ბ. ბ-მა, რომლებმაც ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 9 ოქტომბრის განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით ტ. შ-ის სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვეს.

კასატორის - ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მითითებით, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად შეაფასა საქმის გარემოებები, გასაჩივრებული განჩინება იურიდიულად არ არის საკმარისად დასაბუთებული, შესაბამისად, სახეზეა მისი გაუქმების აბსოლუტური საფუძველი.

კასატორის მითითებით, ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 17 აპრილის №882012159566-03 გადაწყვეტილებით ბ. ბ-ის საკუთრების უფლება აღირიცხა დაზუსტებული საკადასტრო მონაცემებით. მიწის ნაკვეთის რეგისტრაციის დროს არსებითი წინააღმდეგობის დადგენა დაუზუსტებელი ფორმით რეგისტრირებულ უფლებასა და სარეგისტრაციოდ წარდგენილ დაზუსტებულ უფლებას შორის შეუძლებელია. შესაბამისად, მართლზომიერად განხორციელდა ბ. ბ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.

კასატორის მითითებით, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „კ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, სარეგისტრაციო დოკუმენტად მიჩნეულია სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას. ბ. ბ-სა და სს „...“ შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება წარმოადგენდა სარეგისტრაციო დოკუმენტს, რომელიც წარმოშობდა რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას. ამასთან, მითითებული ხელშეკრულება მოსარჩელეს სადავოდ არ გაუხდია. გარდა აღნიშნულისა, სასამართლოს არ შეუფასებია ის გარემოება, რომ სადავო უძრავ ნივთზე ბ. ბ-ის უფლების რეგისტრაციამდე, ხელვაჩაურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 12 მარტის №882009062369-06 გადაწყვეტილებით სოფელ ... მდებარე 31557 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის მესაკუთრედ რეგისტრირებული იყო ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის გამგეობა (საკადასტრო კოდი ...). ხელვაჩაურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 19 ოქტომბრის №882009328254 გადაწყვეტილებით იმავე უძრავ ქონებაზე აღირიცხა აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკის საკუთრების უფლება, ხოლო ხელვაჩაურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2009 წლის 4 ნოემბრის №882009349295 გადაწყვეტილებით სოფელ ... მდებარე 24703 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე აღირიცხა სს „...“ საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი ...; ნაკვეთის წინა ნომერი ...; ახალი კოდი ...). მითითებული სამართლებრივი აქტები მოსარჩელეს სადავოდ არ გაუხდია.

კასატორის - ბ. ბ-ის მითითებით, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად შეაფასა საქმეში არსებული მტკიცებულებები, დავის გადაწყვეტისას გამოიყენა კანონი, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა, არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, გადაწყვეტილება დაუსაბუთებელია, ამასთან, საქალაქო და სააპელაციო სასამართლოთა გადაწყვეტილებები განსხვავდება საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკისაგან.

კასატორის მითითებით, ბ. ბ-მა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძინა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთები სს „...“ და დაირეგისტრირა საჯარო რეესტრში. 2013 წლის 26 აპრილს მიწის ნაკვეთების გაერთიანების შედეგად ბ. ბ-მა შეძენილი ქონება ერთ ნაკვეთად დაირეგისტრირა საჯარო რეესტრში, ხოლო შემდგომ გაერთიანებული ნაკვეთი დაყო ორ ნაწილად, რაც ასევე დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში.

კასატორის მითითებით, თავის მხრივ, სს „...“ უძრავი ქონება პირდაპირი მიყიდვის წესით გადაეცა აჭარის ა/რ ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროსაგან საერთაშორისო სავაჭრო პალატის საარბიტრაჟო სასამართლოს გადაწყვეტილების შესრულების მიზნით. აღნიშნულის შესაბამისად, აჭარის ა/რ ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროსა და სს „...“ შორის 2009 წლის 29 ოქტომბერს დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება და კომპანიის სახელზე გაიცა საკუთრების უფლების მოწმობები, რის საფუძველზეც უძრავი ქონება სს „...“ საკუთრებად დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში.

ამდენად, კასატორის მითითებით, საქმის მასალებით დასტურდება, რომ ბ. ბ-ის მიერ შეძენილი მიწის ნაკვეთები თავდაპირველად აღრიცხული იყო ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის საკუთრებად, შემდგომ აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკის საკუთრებად, ხოლო ნასყიდობის ხელშეკრულებით გადაეცა სს „...“, რომლისგანაც ქონება შეიძინა ბ. ბ-მა. შეძენილი უძრავი ქონება იყო უფლებრივად უნაკლო და არ ირიცხებოდა სხვის საკუთრებად.

კასატორის მითითებით, მოსარჩელე ტ. შ-ი აღნიშნავდა, რომ 2008 წელს ადგილობრივი მოსახლეობისაგან შეძენილი ჰქოდა მიწის ნაკვეთი. მოსარჩელე თავდაპირველად ითხოვდა ორ - 1520 კვ.მ. და 968 კვ.მ. მიწის ნაკვეთს, ხოლო შემდგომ სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით 968 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე გაუქმდა ტ. შ-ის საკუთრების უფლება. 1520 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი 2008 წლის 5 ივნისს დარეგისტრირებული იყო ლ. ა-ის საკუთრებად, რომელმაც იმავე დღესვე გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით მიწა გაასხვისა ე. გ-ეზე, ხოლო ამ უკანასკნელისაგან 2008 წლის 9 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულებით მიწის ნაკვეთი შეიძინა ტ. შ-მა. ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის მიერ გაუქმებულია აღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე გაცემული საკუთრების უფლების მოწმობა. ამასთან, კასატორის მითითებით, საქმეში არ არის წარმოდგენილი მტკიცებულება, რომელიც დაადასტურებდა, რომ ტ. შ-ის მიერ საკუთრების უფლების აღიარებიდან ოთხ დღეში შეძენილი უძრავი ქონება მდებარეობს იმ ადგილას, სადაც ბ. ბ-ის კუთვნილი მიწის ნაკვეთია.

კასატორის მითითებით, სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, კერძოდ, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-5 მუხლის შესაბამისად, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემთა მიმართ მოქმედებს უტყუარობის პრეზუმფცია, ვიდრე ისინი საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით ძალადაკარგულად, ბათილად ან არარად არ იქნება ცნობილი. ბ. ბ-ის მიერ უძრავი ქონების შეძენამდე მიწის ნაკვეთზე არ იყო რეგისტრირებული რაიმე შეზღუდვა, ან რაიმე ან/და ვისიმე უფლება, ის იყო ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო მდგომარეობაში. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის 1-ლი და მე-2 პუნქტების შესაბამისად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. განცხადებას უნდა ერთვოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია. ბ. ბ-ის საკუთრების უფლების დამდგენ დოკუმენტს წარმოადგენდა ნასყიდობის ხელშეკრულება - სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობა, ხოლო რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება არის არა უფლების დამდგენი დოკუმენტი, არამედ ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ რეგისტრაციის დასრულების დადასტურება. ამდენად, ბ. ბ-მა მიწის ნაკვეთი შეიძინა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ხოლო ადმინისტრაციულმა სასამართლომ გააუქმა 1520 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე ბ. ბ-ის საკუთრების უფლება. კასატორის მოსაზრებით, იმ შემთხვევაში, თუ მოსარჩელეს საჯარო რეესტრის მიერ განხორციელებული რეგისტრაციით მიადგა ზიანი, მას შესაძლებლობა აქვს ზიანის ანაზღაურება მოითხოვოს საჯარო რეესტრისაგან.

კასატორის მითითებით, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის ინსტრუქციის“ მე-16 მუხლის 1-ლი პუნქტის შესაბამისად, უძრავი ნივთის დაყოფისას/გაერთიანებისას, უძრავ ნივთზე ან მის ნაწილზე რეგისტრირებული უფლება ან ვალდებულება მათი სარეგისტრაციო მონაცემების უცვლელად გადადის დაყოფის/გაერთიანების შედეგად შექმნილ შესაბამის უძრავ ნივთზე (ნივთებზე) ან მის (მათ) ნაწილზე (ნაწილებზე), ხოლო მითითებული ინსტრუქციის მე-18 მუხლის 1-ლი პუნქტის შესაბამისად, სააგენტო იღებს გადაწყვეტილებას რეგისტრაციის მოთხოვნის დაკმაყოფილების შესახებ, თუ არ არსებობს რეგისტრაციაზე უარის თქმის, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან შეწყვეტის საფუძვლები. მოცემულ შემთხვევაში, ბ. ბ-ს მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად უფლება ჰქონდა დაეყო ან/და გაეერთიანებინა მის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები და არ არსებობდა რაიმე ხელშემშლელი გარემოება იმისა, რომ სააგენტოს არ მიეღო გადაწყვეტილება ბ. ბ-ის განცხადების დაკმაყოფილების თაობაზე.

გარდა აღნიშნულისა, კასატორის მითითებით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის შესაბამისად, საჯარო რეესტრის მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ხოლო ამავე კოდექსის 185-ე მუხლის თანახმად, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში. სს „...“ საჯარო რეესტრის ამონაწერების თანახმად, რეგისტრირებული იყო ნასყიდობის საგნის მესაკუთრედ. შესაბამისად, ბ. ბ-ი წარმოადგენდა კეთილსინდისიერ შემძენს.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2015 წლის 16 მარტის განჩინებით საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურისა და ბ. ბ-ის საკასაციო საჩივრები.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2015 წლის 7 მაისის განჩინებით სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურისა და ბ. ბ-ის საკასაციო საჩივრები დაშვებულ იქნა განსახილველად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენის, წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრების საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურისა და ბ. ბ-ის საკასაციო საჩივრები უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს სააპელაციო სასამართლოს შემდეგ გარემოებათა გამო:

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქმის მასალებში ასახულ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე: 2013 წლის 26 თებერვალს ტ. შ-მა განცხადებებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურს რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაციის მოთხოვნით. ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 4 მარტის #882013079763-03 და #882013079786-03 გადაწყვეტილებებით წარდგენილ განცხადებებზე სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებთან ზედდების არსებობის გამო, კერძოდ, გადაფარვა ფიქსირდებოდა თურქეთის მოქალაქე ბ. ბ-ის საკუთრებად რეგისტრირებულ უძრავ ქონებასთან. მითითებული გადაწყვეტილებები 2013 წლის 29 მარტს ტ. შ-მა ადმინისტრაციული საჩივრით გაასაჩივრა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 23 მაისის #86358 გადაწყვეტილებით ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვა გადაიდო საქართველოს შინაგან საქმეთა სამინისტროსაგან საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 22 მაისის #85423 წერილზე პასუხის მიღებამდე. საქმის მასალებით ასევე დგინდება, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ 2013 წლის 10 აპრილს (ზემდგომ ადმინისტრაციულ ორგანოში ადმინისტრაციული საჩივრის წარდგენის შემდგომ) მიღებულ იქნა #882013079763 და #882013079786 გადაწყვეტილებები ტ. შ-ის განცხადებებზე სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ.

2013 წლის 17 ივნისს აღძრული სასარჩელო განცხადებით ტ. შ-მა მოითხოვა მის მიერ 2013 წლის 26 თებერვალს სარეგისტრაციო სამსახურში წარდგენილ განცხადებებზე სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 4 მარტის #882013079763-03 და #882013079786-03 გადაწყვეტილებებისა და ბ. ბ-ის სახელზე რეგისტრირებული უძრავი ქონების (საკადასტრო კოდი ...) სარეგისტრაციო მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაციის შესახებ ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 7 ივნისის #882012175568-05 გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა.

საქალაქო სასამართლოს მოსამზადებელ სხდომაზე საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 28¹-ე მუხლით მინიჭებული საპროცესო კომპეტენციის ფარგლებში სასამართლომ მოსარჩელეს შესთავაზა სასარჩელო მოთხოვნის ტრანსფორმირება მხოლოდ იმ თვალსაზრისით, რომ საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-2 მუხლის მე-5 ნაწილით გათვალისწინებული სარჩელის დასაშვებობის წინაპირობის არარსებობის გამო, აღძრული სასარჩელო მოთხოვნები სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობის ნაწილში ვერ გადალახავდა დასაშვებობის ეტაპს. შესაბამისად, მოსარჩელემ დაზუსტებული სარჩელი წარადგინა საქალაქო სასამართლოში და მოითხოვა მხოლოდ ბ. ბ-ის სახელზე უძრავი ქონების რეგისტრაციისა და შემდგომი ცვლილებების (მიწის ნაკვეთის გაერთიანების, გაყოფის) რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა ზედდების ნაწილში.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოცემული დავის გადაწყვეტისას სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა რა საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკით (საქმე #ბს-367-363(კ-12) 28.022013წ. გადაწყვეტილება), მოცემულ დავასთან მიმართებაში არ დაუდგენია საქმის გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებები, შესაბამისად, არ შეუფასებია სახეზე იყო თუ არა გამოყენებულ გადაწყვეტილებაში ასახული და არსებული დავის ფაქტობრივ გარემოებათა იდენტურობა.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ქვედა ინსტანციის სასამართლოთა მიერ საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებებში ჩამოყალიბებული მსჯელობისა თუ ცალკეულ ნორმათა სამართლებრივი შეფასებების ციტირებითა და კონკრეტულ დავათა მიმართ პირდაპირი მისადაგებით ფაქტობრივად იქმნება არსებული პრაქტიკის არასწორი ინტერპრეტაციისა და არასწორი ანალიზის საფრთხე.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა არ გამოიკვლიეს საქმის გარემოებები, რასაც არსებითი მნიშვნელობა ჰქონდა დავის გადაწყვეტისათვის, არ გამოიყენეს კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინათ და გამოიყენეს კანონი, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინათ, სააპელაციო სასამართლოს განჩინება დაუსაბუთებელია, რაც საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე მუხლისა და 394-ე მუხლის „ე“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, მისი გაუქმების აბსოლუტურ პროცესუალურ საფუძველს ქმნის.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, საკუთრება და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმება.

საკუთრების უფლება ცალსახად აღიარებულია „ადამიანის უფლებათა საყოველთაო დეკლარაციითა“ და „ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის ევროპული კონვენციის“ პირველი დამატებითი ოქმის 1-ლი მუხლით. მიუხედავად იმისა, რომ გაეროს სამოქალაქო და პოლიტიკური, ასევე ეკონომიკური, კულტურული და სოციალური უფლებების შესახებ საერთაშორისო პაქტებში საკუთრების უფლება არ არის დეკლარირებული, მათში ასახული მთელი რიგი უფლებებისა და თავისუფლებების რეალიზაციისათვის აუცილებელია, რომ საკუთრების უფლება იყოს დაცული.

ყოველ ფიზიკურ და იურიდიულ პირს აქვს თავისი საკუთრებით შეუზღუდავად სარგებლობის უფლება. მხოლოდ საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის შეიძლება ჩამოერთვას ვინმეს თავისი საკუთრება კანონითა და საერთაშორისო სამართლის ზოგადი პრინციპებით გათვალისწინებულ პირობებში.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებულ ამ ტიპის დავებში ერთმანეთს უპირისპირდება რამოდენიმე დაინტერესებული მხარის უფლება, ადგილი აქვს ერთ-ერთი უფლების ხარვეზით რეგისტრაციას, რაც მეტწილად განპირობებულია უძრავი ქონების კადასტრული მონაცემების სხვადასხვა სისტემაში აღრიცხვით, რიგ შემთხვევებში ადგილი აქვს უფლების დუბლირებას, რის გამოც სამართალურთიერთობა ექცევა სასამართლო კონტროლის ფარგლებში, რა დროსაც სასამართლოს მხრიდან მაქსიმალური სიფრთხილითა და მტკიცებულებათა ზედმიწევნითი გადამოწმებით უნდა მოხდეს საქმის გარემოებების გამოკვლევა, რათა გამოვლინდეს დაცვის ღირსი უფლება და უზრუნველყოფილ იქნეს მისი რეალიზაცია.

უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვებისა და ფიქსაციის უპირობო გზა მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციაა და ამ უფლების ნამდვილობაც რეესტრის მონაცემებით დგინდება. სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის შესაბამისად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ამავე კოდექსის 311-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, საჯარო რეესტრი არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების წარმოშობისა და მასში ცვლილების შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა. 311¹-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.

რეგისტრაცია წარმოშობს ვარაუდს, რომ რეგისტრირებული უფლება არსებობს და ეკუთვნის კონკრეტულ პირს, რომელიც რეგისტრირებულია რეესტრში (ვარაუდს, რომ უფლება, რომელიც გაუქმდა, აღარ არსებობს). სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის შესაბამისად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.

საქართველოში უფლებათა რეგისტრაცია დამფუძნებელი ეფექტის პრინციპს ემყარება, რაც გულისხმობს, რომ საკუთრების უფლების გადაცემა ან ხელშეკრულებით რეალური უფლების წარმოშობა დასრულდება მხოლოდ რეგისტრაციის შემდგომ. რეგისტრაცია არის უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობის, შეცვლის სახელმწიფოს მხრიდან დადასტურების იურიდიული აქტი. საჯარო რეესტრს გააჩნია სამართლებრივი გარანტის ფუნქცია, კერძოდ, მესაკუთრეს, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით დაცული აქვს თავისი საკუთრება სხვისი ხელყოფისაგან, ხოლო შემძენი, თავის მხრივ, ენდობა საჯარო რეესტრის ჩანაწერს.

რეგისტრაციის ეფექტიდან გამომდინარეობს „წინააღმდეგ მოქმედების პრინციპი“, რომლის მიხედვით, უფრო ადრე წარმოშობილ საკუთრების უფლებას აქვს უპირატესობა მომდევნოსთან შედარებით. საჯაროობის მიზნიდან გამომდინარე, პირი რომელიც მიაღწევს ამ პრინციპს რეგისტრაციით, უპირატესობა ენიჭება მასთან შედარებით, ვინც არ დაარეგისტრირა უფლება. დროის მიხედვით, პირველად რეგისტრირებულ უფლებას აქვს უპირატესობა. უფლების რეგისტრაციის დრო დგინდება რეესტრის მონაცემების მიხედვით. ურთიერთდაპირისპირებული ჩანაწერების არსებობასთან მიმართებით უპირატესობა უნდა მიენიჭოს იმ უფლებას, რომელიც ქრონოლოგიურად უფრო ადრე არის რეგისტრირებული, ვინაიდან წინმსწრები რეგისტრაციის ჩანაწერის მოქმედება გამორიცხავს შემდეგი ჩანაწერის კანონიერებას. ამავე დროს რეესტრის ჩანაწერთა კონკურენციისას რეესტრის სანდოობა ვერ იმოქმედებს.

მართალია, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-6 პუნქტის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარმოდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, თუმცა ისინი ამავე ნორმის თანახმად, პასუხისმგებელნი არიან რეგისტრირებული მონაცემების და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე. ამიტომაც, სარეგისტრაციო სამსახურს ეკისრება პასუხისმგებლობა, საკუთრების უფლების პირველადი რეგისტრაციის განხორციელებისას, ყოველმხრივ გადაამოწმოს სხვა პირზე რეგისტრაციის არსებობა.

მოსარჩელე თავის მოთხოვნას ამყარებს იმ გარემოებაზე, რომ სადავო უძრავ ქონებაზე მან უფლება მოიპოვა ჯერ კიდევ 2008 წლიდან, როდესაც შეიძინა კერძო პირებისაგან უძრავი ქონება და დაუზუსტებელი სახით მის მესაკუთრედ დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში. კერძოდ, სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ 2008 წლის 27 მაისს ტ. შ-ის საკუთრებად რეგისტრირებული იყო ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ... მდებარე 968 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი (საკადასტრო კოდი №....; რეგისტრაციის საფუძველი - უძრავი ქონების 2008 წლის 27 მაისის ნასყიდობის ხელშეკრულება), ხოლო 2008 წლის 9 ივნისიდან მის საკუთრებად რეგისტრირებულია 1520 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი (საკადასტრო კოდი №...; რეგისტრაციის საფუძველი - უძრავი ქონების 2008 წლის 9 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულება).

საქმის მასალებით დგინდება, რომ ტ. შ-ი სარჩელით ითხოვდა ბ. ბ-ის სახელზე უძრავი ქონების რეგისტრაციის ბათილად ცნობას 968 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის გადაფარვის ნაწილშიც, თუმცა აღნიშნულ ნაწილში მოსარჩელემ უარი თქვა სასარჩელო მოთხოვნაზე, რამდენადაც ბათუმის საქალაქო სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილების საფუძველზე, ხელვაჩაურის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 29 ივლისის №882013347692-03 გადაწყვეტილებით ტ. შ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია გაუქმდა. შესაბამისად, სასამართლოს განხილვის საგანს არ წარმოადგენს 968 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის გადაფარვის ნაწილში ბ. ბ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ სარეგისტრაციო სამსახურის გადაწყვეტილების კანონიერების შემოწმება.

რაც შეეხება 1520 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე ტ. შ-ის საკუთრების უფლებას, საქმის მასალებით დგინდება, რომ 2008 წლის 2 ივნისს ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის 2007 წლის 20 დეკემბრის №1278 საკუთრების უფლების მოწმობის საფუძველზე მითითებულ უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული იყო ლ. ა-ის საკუთრების უფლება; 2008 წლის 5 ივნისს ამავე თარიღის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მიწის ნაკვეთი დარეგისტრირდა ე. გ-ის სახელზე, ხოლო 2008 წლის 9 ივნისს ასევე ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მიწის ნაკვეთი ტ. შ-ის საკუთრებად აღირიცხა.

საქმის მასალებში დაცულია ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის 2009 წლის 3 დეკემბრის №143 მიმართვა ხელვაჩაურის სარეგისტრაციო სამსახურისადმი, სადაც კომისია აღნიშნავს, რომ №1278 საკუთრების უფლების მოწმობა ლ. ა-ის სახელზე არ იყო გაცემული ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის მიერ და კომისია მიმართავდა სარეგისტრაციო სამსახურს არ განეხორციელებინა შესაბამისი სამართლებრივი მოქმედებები პირველადი თუ შემდგომი რეგისტრაციის შესახებ. საქმის მასალებით ასევე დგინდება, რომ ლ. ა-ისა და ც. გ-ის სახელზე გაცემული საკუთრების უფლების მოწმობების ნამდვილობასთან დაკავშირებით კონსტიტუციური უსაფრთხოების დეპარტამენტის საგამოძიებო ნაწილის აჭარის ა/რ საგამოძიებო განყოფილებაში მიმდინარეობს წინასწარი გამოძიება სისხლის სამართლის კოდექსის 362-ე მუხლით გათვალისწინებულ დანაშაულის ფაქტზე. ამასთან, საკასაციო სასამართლოში საქმის განხილვისას კასატორის - ბ. ბ-ის წარმომადგენელმა მიუთითა, რომ ბ. ბ-ის სარჩელის საფუძველზე სამოქალაქო სამართალწარმოების წესით მიმდინარეობს დავა ლ. ა-სა და ე. გ-ეს შორის 2008 წლის 5 ივნისს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებისა და ე. გ-ესა და ტ. შ-ს შორის 2008 წლის 9 ივნისს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე, ანუ იმ სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობების კანონიერებასთან დაკავშირებით, რომელთა საფუძველზეც საბოლოოდ ... მდებარე 1520 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი ტ. შ-ის საკუთრებად დარეგისტრირდა. დღეის მდგომარეობით მითითებულ უძრავ ქონებაზე ტ. შ-ის საკუთრების უფლების პირველადი დაუზუსტებელი რეგისტრაცია ძალაშია.

რაც შეეხება ბ. ბ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციას უძრავ ქონებაზე დაფიქსირებული ზედდების ნაწილში, საქმის მასალებით დგინდება, რომ ბ. ბ-მა ხელვაჩაურის რაიონის სოფელ ... მდებარე უძრავი ქონება - 9575 კვ.მ. (საკადასტრო კოდი ...), 722 კვ.მ. (საკადასტრო კოდი ...) და 24703 კვ.მ. (საკადასტრო კოდი ...) მიწის ნაკვეთები 2012 წლის 17 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძინა სს „...“, ანუ ბ. ბ-ის სახელზე უძრავი ქონების რეგისტრაციის საფუძველს წარმოადგენდა სამოქალაქო სამართლებრივი გარიგება. თავის მხრივ, მითითებული უძრავი ქონება 2009 წლის 6 მარტის ხელვაჩაურის რაიონის გამგეობის #01-13/76 მიმართვის საფუძველზე სარეგისტრაციო სამსახურში დარეგისტრირდა ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის გამგეობის საკუთრებად. აჭარის ა/რ ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროს 2009 წლის 15 სექტემბრის #01-22/3586 მიმართვის საფუძველზე უძრავი ქონება დარეგისტრირდა აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკის საკუთრებად, ხოლო აჭარის ა/რ ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროს მიერ პირდაპირი მიყიდვის ფორმით უძრავი ქონება განიკარგა და 2009 წლის 4 ნოემბერს აჭარის ა/რ ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროს მიერ 2009 წლის 29 ოქტომბერს გაცემული #1063-ა საკუთრების უფლების მოწმობის საფუძველზე დარეგისტრირდა სს „...“ საკუთრებად.

ამდენად, ბ. ბ-ზე უძრავი ქონების რეგისტრაციამდე ადმინისტრაციული თუ სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობების საფუძველზე საკუთრების უფლების გადასვლა ხდებოდა სახელმწიფო ორგანოსა თუ კერძო სამართლის სუბიექტებზე. თუმცა, ტ. შ-მა სასარჩელო განცხადებით სადავოდ გახადა მხოლოდ უძრავი ქონების ბოლო მესაკუთრის - ბ. ბ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია მისი სამართლებრივი საფუძვლისაგან და მით უფრო, წინარე სამართლებრივი ურთიერთობებისა და რეგისტრაციებისაგან დამოუკიდებლად, რაზეც არც ერთი ინსტანციის სასამართლოს არ უმსჯელია.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ უფლებას მხოლოდ რეგისტრაცია არ წარმოშობს. რეგისტრაცია წარმოებს სარეგისტრაციო დოკუმენტის საფუძველზე, რომელსაც „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად, განეკუთვნება სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას. მითითებული კანონის მე-9 მუხლის 1-ლი პუნქტის დანაწესიდან გამომდინარე, დაუშვებელია რეგისტრაციის გაბათილება მისი საფუძვლის ძალაში არსებობის პირობებში. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 26-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის „ბ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის ბათილად ცნობა იწვევს რეგისტრაციის ძალადაკარგულად გამოცხადებას.

ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა წინა რეგისტრაციებისა და რეგისტრაციის საფუძვლების მოქმედების პირობებში გააბათილეს უძრავი ქონების მხოლოდ ბოლო მესაკუთრეზე რეგისტრაცია. გაურკვეველია რა სამართლებრივი შედეგის მომტანია მოსარჩელისათვის მიღებული გადაწყვეტილება, რამდენადაც ბოლო მესაკუთრის სახელზე საკუთრების რეგისტრაციის ბათილად ცნობის შედეგად ძალაში დარჩება წინა მესაკუთრის - სს „...“ საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. შესაბამისად, კვლავ იგივე სამართლებრივი პრობლემის წინაშე აღმოჩნდება მოსარჩელე, რამდენადაც ამგვარი გადაწყვეტილების არსებობის პირობებში მოსარჩელის უფლების დაცვის ნაცვლად შეიცვლება მხოლოდ სადავო მიწის ნაკვეთზე რეგისტრირებული უფლების სუბიექტი.

ამდენად, სასამართლოთა პასიურობა - საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 28¹-ე მუხლით მინიჭებული უფლებამოსილების ფარგლებში არ დაეხმარონ მოსარჩელეს მოთხოვნის სწორად ფორმულირებაში, აკნინებს ადმინისტრაციული სამართალწარმოების ძირითად პრინციპებს და ადმინისტრაციული სასამართლოს როლს ამ პროცესში.

საკასაციო სასამართლო ერთმნიშვნელოვნად იზიარებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკას (საქმე #ბს-367-363(კ-12) 28.022013წ. გადაწყვეტილება), სადაც საკასაციო სასამართლომ განმარტა, რომ „დაუზუსტებელი სახით მიწის ნაკვეთის რეგისტრაცია არ ნიშნავს, რომ ასეთი სახით რეგისტრირებული უფლება საერთოდ არ არის დაცული, არ არსებობს და წარმოადგენს უფლების ფიქციას, ასეთი განმარტება არ ემყარება კონსტიტუციას და კანონმდებლობას“... „ახლად შემოღებული კოორდინატთა ელექტრონული სისტემით მიწის ნაკვეთის საზღვრების დაუზუსტებლობა, არ ნიშნავს მიწის ნაკვეთზე უკვე წარმოშობილი საკუთრების უფლების ჩამორთმევას. ახალი კოორდინატთა სისტემის შემოღება იუსტიციის მინისტრის 15.01.10წ. N4 ბრძანებით დამტკიცებული ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის 26-ე მუხლის თანახმად საკადასტრო აღწერის ტექნიკური პირობაა. საკასაციო პალატა თვლის, რომ გეოდეზიურ კოორდინატთა სისტემის შეცვლა ტექნიკური საკითხია და მას არ უნდა ეწირებოდეს რეესტრში ასახული უფლებები, რეგისტრაციის ახალი სისტემის დანიშნულება სანივთო უფლებების უკეთესი დაცვაა და არა საკუთრების უფლების შეზღუდვა. ახალი კოორდინატთა სისტემის შემოღება შედეგად არ უნდა იწვევდეს ფორმალურ-სამართლებრივი პროცედურების შესრულებით მესაკუთრეზე უკვე რეგისტრირებული ნაკვეთის მესამე პირის მიერ დაუფლებას, არ უნდა ხელყოფდეს სამართლებრივ უსაფრთხოებას, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას, მანამდე წარმოებული რეგისტრაციების იურიდიული ძალის დაკარგვას, მარეგისტრირებელი ორგანოს, როგორც სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისა და საჯარო წესრიგის გარანტის დანიშნულების შეცვლას“, თუმცა მოცემულ შემთხვევაში დავის საგანს არ წარმოადგენდა ზედდების ნაწილში ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტის გამგეობის სახელზე სადავო მიწის რეგისტრაციისა და მისი საფუძვლის კანონიერება, ამასთან, გამგეობის საკუთრებად უძრავი ქონების აღრიცხვის შემდგომ არსებობს მთელი რიგი ადმინისტრაციულ თუ კერძო სამართლებრივი ურთიერთობები და შესაბამის მესაკუთრეთა რეგისტრაციები, რომლებიც ძალაშია და მოსარჩელეს მათ კანონიერებაზე არ უდავია. ასეთ ვითარებაში, სასამართლოებს უნდა შეეფასებინათ წარმოდგენილი სარჩელი უზრუნველყოფდა თუ არა ტ. შ-ის უფლების დაცვას.

გარდა აღნიშნულისა, მართალია, დღეის მდგომარეობით ძალაშია თავად ტ. შ-ის უფლების პირველადი რეგისტრაცია, თუმცა მისი უფლება ... მდებარე 1520 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე სისხლის სამართლებრივი წარმოების თუ სამოქალაქო სამართალწარმოების წესით სადავოდაა გამხდარი და შესაძლოა დავის მიმდინარეობისას დადგეს საკითხი მოსარჩელის კანონიერი ინტერესის არარსებობის თაობაზე.

ამდენად, საკასაციო სასამართლოს დადგენილი პრაქტიკა არ შეხებია ისეთ სამართალურთიერთობას, როდესაც სადავო უძრავ ქონებაზე უფლების გადასვლა მოხდა რამოდენიმე პირზე და კანონიერ ძალაშია მათი უფლების დამდგენი შესაბამისი სამართლებრივი ურთიერთობები.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ სასამართლო მიიჩნევს, რომ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი გამოცემულია საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის გარემოების გამოკვლევისა და შეფასების გარეშე, იგი უფლებამოსილია, სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად, ბათილად ცნოს ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი და დაავალოს ადმინისტრაციულ ორგანოს, ამ გარემოებათა გამოკვლევისა და შეფასების შემდეგ გამოსცეს ახალი ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი.

მითითებული მუხლით რეგლამენტირებული, სასამართლოსათვის მინიჭებული საპროცესო უფლებამოსილება - უარი თქვას სადავო საკითხის მოწესრიგებაზე და აქტის გამომცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს დაავალოს იმავე საკითხზე ახალი ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემა - არ წარმოადგენს უპირობო და შეუზღუდავ უფლებამოსილებას.

ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილით მინიჭებულ უფლებამოსილებას სასამართლო იყენებს იმ შემთხვევაში, როცა სასამართლო წესით ვერ ხერხდება ფაქტობრივი გარემოებების დადგენა და შეფასება. მათი დადგენა მხოლოდ ადმინისტრაციულ ორგანოს შეუძლია მისთვის კანონით მინიჭებული უფლებამოსილებიდან გამომდინარე ან აღნიშნული საკითხი მის დისკრეციას განეკუთვნება. შესაბამისად, შეუძლებელი ხდება სასამართლოს მიერ სადავო ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის მატერიალური კანონიერების შეფასება.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ მოცემულ შემთხვევაში ქვედა ინსტანციის სასამართლოთა მიერ საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილის გამოყენებით ფაქტობრივად სამართლებრივი ჩიხი შეიქმნა, რამდენადაც გაუგებარია რა სამართლებრივი აქტი უნდა გამოსცეს სარეგისტრაციო სამსახურმა იმ რეგისტრაციასთან დაკავშირებით, რომლის სამართლებრივი საფუძველიც ძალაშია და სადავოდ არ გამხდარა, ამასთან, ძალაშია წინა მესაკუთრეთა რეგისტრაციები შესაბამის სამართლებრივ საფუძვლებთან ერთად.

ამასთან, ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა ბათილად ცნეს ბოლო მესაკუთრის - ბ. ბ-ის საკუთრების უფლების პირველადი რეგისტრაცია, მაგრამ ასეთ პირობებში გაურკვეველია სასამართლოთა დასაბუთება ცვლილების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებების ძალაში დატოვების შესახებ, რამდენადაც ბ. ბ-ის უფლების შემდგომი რეგისტრაციები ეხებოდა მხოლოდ ნაკვეთის გაერთიანებასა და შემდგომ დაყოფას.

ამდენად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლოს არ უმსჯელია და არ შეუფასებია მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები. საკასაციო სასამართლოში საქმის წარმოებისას კასატორი - ბ. ბ-ი სადავოდ ხდიდა მიწის ნაკვეთების იდენტურობის საკითხს. რაც შეეხება ტ. შ-ის სასარჩელო მოთხოვნის ხანდაზმულობის საკითხს, რომელიც ეხება ბ. ბ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილების ბათილად ცნობას, საკასაციო სასამართლო აღნიშნულთან დაკავშირებით იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მითითებას, რომ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების მიმართ არ უნდა იქნეს გავრცელებული საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-ე მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრული გასაჩივრების ერთთვიანი ვადა.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით, გასაჩივრებული განჩინება ფაქტობრივი და სამართლებრივი თვალსაზრისით დაუსაბუთებელია, წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრები შეიცავს დასაბუთებულ არგუმენტაციას გასაჩივრებული განჩინების კანონშეუსაბამობის თაობაზე, რის გამოც საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრები უნდა დაკმაყოფილდეს და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 1-ლი მუხლის მე-2 ნაწილით, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის მე-4 ნაწილით, 412-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურისა და ბ. ბ-ის საკასაციო საჩივრები დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 9 ოქტომბრის განჩინება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. სასამართლო ხარჯები გადანაწილდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებისას;

4. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე მ. ვაჩაძე

მოსამართლეები: პ. ქათამაძე

ნ. სხირტლაძე