საქმე ¹№ბს-684-670(2კ-14) 7 ივლისი, 2015 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

თავმჯდომარე ლევან მურუსიძე (მომხსენებელი)

მოსამართლეები: მაია ვაჩაძე

ნუგზარ სხირტლაძე

სხდომის მდივანი _ ა. ვარდიძე

კასატორები (მოპასუხეები): სსიპ „სახელმწიფო ქონების მართვის სააგენტო“; სსიპ „საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახური“

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელე) - შპს „ქ…“

მესამე პირები: შპს „ჯ…“; შპს „…ჰოლდინგი“

გასაჩივრებული განჩინება _ ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 11 ივლისის გადაწყვეტილება

სარჩელის საგანი _ ინდივიდუალური-ადმინისტრაციული სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

2013 წლის 09 ოქტომბერს შპს „ქ…“ სასარჩელო განცხადებით მიმართა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს მოპასუხე საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის მიმართ, რომლითაც მოითხოვა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418213-03, №882013418220-03, №882013418186-03, №882013418193-03 გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა და ამავე გადაწყვეტილებების საფუძველზე ვალდებულების წარმოშობის შესახებ განხორციელებული ჩანაწერების გაუქმება.

მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 22 აგვისტოს №4/25026 მიმართვის საფუძველზე, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ მიღებულ იქნა გადაწყვეტილებები და სახელმწიფოს სასარგებლოდ ვალდებულებით დაიტვირთა შპს „ქ…“ საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები, საკადასტრო კოდებით: №…, №…, №…, №…. მიწის ნაკვეთი საკადასტრო კოდით №… შეძენილ იქნა 2011 წლის 6 ივლისს შპს ,,... ჰოლდინგისაგან’’, ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე; მიწის ნაკვეთი საკადასტრო კოდით №… შეძენილ იქნა 2011 წლის 15 ივნისს შპს ,,ჯ…’’ დადებული გაცვლის ხელშეკრულების საფუძველზე, ხოლო მიწის ნაკვეთები საკადასტრო კოდებით: №… და №…, შპს ,,ქ…’’ შეძენილი აქვს მასსა და შპს ,,ჯ…’’ შორის 2011 წლის 25 მაისს გაფორმებული გაცვლის ხელშეკრულებით.

მოსარჩელემ მიუთითა, რომ ვალდებულება, რომლითაც დაიტვირთა მისი კუთვნილი მიწის ნაკვეთები, გამომდინარეობს საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროსა და შპს ,,ჯე...’’ შორის 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან. შპს ,,ჯე…’’ ეს მიწები გაასხვისა ისე, რომ მათზე ვალდებულება საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული არ იყო. შესაბამისად, მოსარჩელის მოსაზრებით, ახალი მესაკუთრის მფლობელობაში არსებული მიწის დატვირთვა ამ ვალდებულებით ეწინააღმდეგება კანონს.

ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 05 დეკემბრის საოქმო განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე, საქმეში მესამე პირად ჩაება სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო, ხოლო ამავე სასამართლოს 2014 წლის 30 იანვრის განჩინებით, საქმეში მესამე პირებად ჩაბმულ იქნენ შპს ”ჯ…” და შპს ”… ჰოლდინგი”.

პირველი ინსტანციის სასამართლოში საქმის განხილვისას, 2014 წლის 30 იანვრისა და 2014 წლის 21 თებერვლის სასამართლო სხდომებზე, მოსარჩელე მხარემ დააზუსტა მოთხოვნა და საბოლოოდ მოითხოვა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418213-03, №882013418220-03, №882013418186-03, №882013418193-03 გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა და ამავე გადაწყვეტილებების საფუძველზე და ვალდებულების წარმოშობის შესახებ განხორციელებული ჩანაწერების გაუქმება, ასევე სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 22 აგვისტოს №4/25026 მიმართვის ბათილად ცნობა, რომლის საფუძველზეც სახელმწიფოს სასარგებლოდ ვალდებულებით დაიტვირთა შპს „ქ…” საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები, საკადასტრო კოდებით: №…, №…, №…, №…. ამასთან, მოსარჩელე მხარემ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურთან ერთად მოპასუხედ დაასახელა სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო.

ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2014 წლის 21 მარტის გადაწყვეტილებით შპს ,,ქ…’’ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა შპს „ქ…”.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 11 ივლისის გადაწყვეტილებით შპს „ქ…” სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2014 წლის 21 მარტის გადაწყვეტილება და სააპელაციო სასამართლოს მიერ მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება; შპს „ქ…” სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ _ სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418220-03, 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418193-03, 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418213-03 და 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418186-03 გადაწყვეტილებები, რომლებითაც სახელმწიფოს სასარგებლოდ ვალდებულებით დაიტვირთა შპს ,,ქ…’’ საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები, საკადასტრო კოდებით: №…; №…; №… და №… და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურს დაევალა, კანონით დადგენილ ვადაში, საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შემდეგ ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების გამოცემა სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 22 აგვისტოს №4/25026 მიმართვასთან დაკავშირებით.

სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ 2007 წლის 25 ოქტომბრის, პირობებით გამოცხადებულ აუქციონში გამარჯვების დამადასტურებელი №10ა ოქმიდან (ხელშეკრულებიდან) ირკვევა, რომ შემდგომში პრივატიზების მიზნით, საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს აუქციონის მომწყობი კომისიის მიერ 2007 წლის 25 ოქტომბერს მოწყობილ აუქციონზე, შპს ,,ჯე…’’ მიერ შეთავაზებული ფასის _ 1 520 000 აშშ დოლარის ლარებში ეკვივალენტის საფუძველზე, იგი გამოვლინდა გამარჯვებულად და ოქმით (ხელშეკრულებით) ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების პირობით, საკუთრებაში გადაეცა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, ქ. ქუთაისში, … ქუჩა №…-ში მდებარე უძრავ-მოძრავი ქონება, კერძოდ, მიწის ნაკვეთები საკადასტრო კოდებით: №…; №…; №…; №…; №…; №…; №…; №… და 144 ერთეული მოძრავი ქონება. ხელშეკრულების მე-6 პუნქტის შესაბამისად, მყიდველი ვალდებული იყო დაეცვა, დათქმულ ვადაში და ჯეროვნად შეესრულებინა შემდეგი პირობები: საპრივატიზაციო თანხა გადაეხადა აუქციონის ჩატარებიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში; ხელშეკრულების გაფორმებიდან 2 წლის განმავლობაში საპრივატიზებო ობიექტზე განეხორციელებინა 15 000 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის ოდენობის ინვესტიცია და საპრივატიზებო ობიექტზე დაესაქმებინა არანაკლებ 200 ადამიანი. 2008 წლის 10 აპრილს საქართველოს ეკონომიკური განვითარების მინისტრის 2008 წლის 01 აპრილის №1-1/448 ბრძანების საფუძველზე, 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულების შესაბამისად, შპს ,,ჯე…’’ სახელზე გაიცა საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა №585ა, რომლის თანახმად, მას საკუთრებაში გადაეცა ქ. ქუთაისში, … ქუჩა №…-ში მდებარე შენობა-ნაგებობები და მათზე დამაგრებული მიწის ნაკვეთები. საქმეში წარმოდგენილი საჯარო რეესტრის ამონაწერებითა და სხვა მასალებით დასტურდება, რომ 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების (ოქმი №10ა) საფუძველზე შპს ,,ჯე…’’ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულების პირობით გადაცემული ზემოაღნიშნული მიწის ნაკვეთები, სხვადასხვა პერიოდში მათზე განხორციელებული სხვადასხვა ტრანზაქციების (გაყოფა/გაყიდვა) შედეგად, საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში დარეგისტრირდნენ ახალი საკადასტრო კოდებით. 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე შპს ,,ჯე…’’ გადაცემული უძრავი ქონების მესაკუთრეები, მისი სხვადასხვა პერიოდში გასხვისების შედეგად არიან შპს ”ქ…”, შპს „ჯ…” და შპს …ჰოლდინგი”. შპს „ქ…” ეს მიწის ნაკვეთები შეიძინა 2011 წლის 25 მაისის, 15 ივნისის და 6 ივლისის უძრავი ქონების გაცვლისა და ნასყიდობის ხელშეკრულებების საფუძველზე.

2013 წლის 22 აგვისტოს სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ №4/25026 წერილით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს, რომელშიც მიუთითა, რომ ვინაიდან ამჟამინდელი მდგომარეობით, 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე შპს ,,ჯე…’’ გადაცემული უძრავი ქონების მესაკუთრეები არიან: შპს ”ქ…”, შპს ”ჯ…” და შპს ”…ჰოლდინგი”, საქართველოს მოქმედი კანონმდებლობისა და ხელშეკრულების მე-8 მუხლის შესაბამისად, ხსენებული კომპანიები სოლიდარულად არიან პასუხისმგებლები 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულებაზე. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ საჯარო და კერძო ინტერესების გათვალისწინებით, „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3¹ მუხლის პირველი პუნქტისა და „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლის პირველი პუნქტის „ლ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, მოითხოვა მოქმედი კანონმდებლობით გათვალისწინებული ღონისძიებების განხორციელება საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროსა და შპს ,,ჯე…’’ შორის 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საგანზე ამავე ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების რეგისტრაციის მიზნით.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ 2013 წლის 5 სექტემბერს მიღებულ იქნა №882013418220-03, №882013418193-03, №882013418213-03 და №882013418186-03 გადაწყვეტილებები რეგისტრაციის შესახებ, რომლებითაც დაკმაყოფილდა მოთხოვნა ქ. ქუთაისში, … ქუჩა №…-ში მდებარე მიწის ნაკვეთებზე ვალდებულების რეგისტრაციის შესახებ. საქმეში წარმოდგენილი საჯარო რეესტრიდან ამონაწერებით (განცხადების რეგისტრაციის ნომრები: №882013418220 - 30/08/2013, №882013418193 - 30/08/2013; №882013418213 - 30/08/2013, №882013418186 - 30/08/2013; მომზადების თარიღი - 05/09/2013) დასტურდება, რომ რეგისტრაციის შესახებ ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილებების შესაბამისად, 2013 წლის 05 სექტემბერს საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა სახელმწიფოს სასარგებლოდ ვალდებულებები, შემდეგ უძრავ ნივთებზე: 1) ქ.ქუთაისში, … ქუჩა №…-ში (ნაკვ. №15-5) მდებარე, შპს „ქ…“ (ყოფილი შპს „მ...“) საკუთრებად რეგისტრირებულ 51 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე (მისასვლელი გზა და რკინიგზის ხიდი), საკადასტრო კოდით №... (ნაკვეთის წინა ნომერი: ...); 2) ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში (ნაკვ. №7-2-2; ნაკვ. №15-4-2; ნაკვ. №25-1-2; ნაკვ. №26-1-2-2; ნაკვ. №26-2-2-1) მდებარე, შპს „ქ…“ და შპს „G...“ თანასაკუთრებად რეგისტრირებულ 3272 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით №...; 3) ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში მდებარე, შპს „ქ…“ საკუთრებად რეგისტრირებულ 1110 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით №... და 4) ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში (ნაკვ. № 26-2-2-2) მდებარე, შპს „ქ…“ საკუთრებად რეგისტრირებულ 414 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით №.... მხარეთა შორის დავას იწვევს ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში მდებარე მოსარჩელის საკუთრებად რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთებზე, ყოფილი მესაკუთრის _ შპს ,,ჯე...’’ მიერ მასსა და საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს შორის 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე, სახელმწიფოს წინაშე ნაკისრი ვალდებულებების რეგისტრაცია. აპელანტის (მოსარჩელის) აზრით, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418220-03, №882013418193-03, №882013418213-03 და №882013418186-03 გადაწყვეტილებებით, მის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებზე უკანონოდ დარეგისტრირდა სახელმწიფოს სასარგებლოდ ზემოაღნიშნული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებები, ვინაიდან, მის მიერ შეძენის დროისათვის მითითებული მიწის ნაკვეთები უფლებრივად უნაკლო იყო და მათზე საჯარო რეესტრში რაიმე ვალდებულება რეგისტრირებული არ ყოფილა, ყოფილი მესაკუთრის მიერ სახელმწიფოს წინაშე ნაკისრი ასეთი ვალდებულებების არსებობის შესახებ მისთვის მხოლოდ სასამართლოში გახდა ცნობილი.

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში მდებარე მიწის ნაკვეთები, რომლებზეც საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის სადავო გადაწყვეტილებებით განხორციელდა სახელმწიფოს სასარგებლოდ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების რეგისტრაცია, მოსარჩელე შპს „ქ…“ შეძენილი აქვს კერძო სამართლის იურიდიული პირებისაგან, რომელთაც, თავის მხრივ, აღნიშნული მიწის ნაკვეთები შეძენილი ჰქონდათ შპს ,,ჯე...’’. ამ უკანასკნელს კი მითითებული მიწის ნაკვეთები საკუთრებაში გადაეცა საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროსა და მას შორის 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე, ამავე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულების პირობით.

სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, რაც შემძენს აძლევს საშუალებას, იცოდეს რა ვალდებულებითაა დატვირთული მის მიერ შეძენილი უძრავი ნივთი. სააპელაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოცემულ შემთხვევაში საჯარო რეესტრის ჩანაწერების უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციიდან გამომდინარე, აპელანტს (მოსარჩელეს) არ შეეძლო ევარაუდა მის მიერ შეძენილ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულებების არსებობა, ვინაიდან, აღნიშნული ვალდებულებები საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული არ ყოფილა, ამასთან, აღსანიშნავია, რომ საჯარო რეესტრის ამონაწერში შპს ,,ჯე...’’ უფლების დამდგენ დოკუმენტად მითითებული იყო მხოლოდ საკუთრების დამადასტურებელი №585ა მოწმობა და არა საკუთრივ 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულება, რომლითაც უშუალოდ იყო გათვალისწინებული შპს „ჯე...“ მიერ სახელმწიფოს წინაშე ნაკისრი ვალდებულებები. უძრავ ნივთებზე უფლებებისა და ვალდებულებების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული ურთიერთობები, საჯარო რეესტრის წარმოების ორგანიზაციულ-სამართლებრივი საფუძვლები მოწესრიგებულია ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონით და საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციით. აღნიშნული საკანონმდებლო აქტებით რეგულირდება უძრავ ნივთებზე უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის წესი და პირობები, სარეგისტრაციო წარმოებაში მონაწილე სუბიექტების უფლება-მოვალეობები და განისაზღვრება საჯარო რეესტრის ორგანიზებისა და ფუნქციონირების წესი. ამასთან, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო და მისი ტერიტორიული სამსახურები, როგორც ადმინისტრაციული ორგანოები, ვალდებულნი არიან საქმიანობა განახორციელონ საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მოთხოვნათა დაცვით.

სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 22 აგვისტოს №4/25026 მიმართვის საფუძველზე გადაწყვეტილების მიღება _ აპელანტის საკუთრებად რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთებზე, 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულებით შპს „ჯე...“ მიერ სახელმწიფოს წინაშე ნაკისრი ვალდებულებების რეგისტრაცია, საჭიროებდა საქმის გარემოებების სათანადო გამოკვლევას, ვინაიდან, საჯარო რეესტრში აღნიშნული ვალდებულებების რეგისტრაცია წარმოშობდა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის მიმართ ამავე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე სახელმწიფოს უფლებებს. ამდენად, აპელანტი წარმოადგენდა დაინტერესებულ პირს, რომლის სამართლებრივი მდგომარეობაც გაუარესდებოდა ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემით. შესაბამისად, ადმინისტრაციულ ორგანოს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 95-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, უნდა ეცნობებინა მისთვის ადმინისტრაციული წარმოების შესახებ. ადმინისტრაციულ წარმოებაში დაინტერესებული პირის მონაწილეობა აძლევს მას შესაძლებლობას დაიცვას თავისი უფლებები და პასუხობს პირის მოლოდინს იმასთან დაკავშირებით, რომ მის მიმართ კანონიერი და დასაბუთებული აქტი გამოიცემა.

სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა აპელანტის მოსაზრება იმასთან დაკავშირებით, რომ მოპასუხე ადმინისტრაციულმა ორგანომ სადავო გადაწყვეტილებები საქმის გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების გარეშე მიიღო. სარეგისტრაციო სამსახურს სადავო საკითხის გადაწყვეტისას არ გამოუკვლევია და არ შეუფასებია ის უმნიშვნელოვანესი გარემოება, რომ უძრავ ნივთებზე სახელმწიფოს სასარგებლოდ ვალდებულების რეგისტრაციის მოთხოვნის დროისათვის აღნიშნულ უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლება გადასული იყო ახალ მესაკუთრეზე _ მოსარჩელე შპს „ქ…“. მარეგისტრირებელ ორგანოს არ გამოუკვლევია, შპს საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროსა და შპს „ჯე...“ შორის 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე, ამ უკანასკნელის მიერ სახელმწიფოს წინაშე ნაკისრი ვალდებულებები რამდენად უნდა გავრცელებულიყო ამავე ხელშეკრულებით შპს ,,ჯე...“ საკუთრებაში გადაცემული მიწის ნაკვეთების ახალ მესაკუთრეზე, იმ პირობებში, როდესაც მოსარჩელე შპს „ქ…“ მიერ მიწის ნაკვეთების შეძენის დროისათვის 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებები საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული არ ყოფილა და საქმეში წარმოდგენილი არ არის რაიმე მტკიცებულება, რომელიც დაადასტურებდა, რომ მოსარჩელისთვის ცნობილი იყო მის მიერ შეძენილი მიწის ნაკვეთების საკუთრებასთან დაკავშირებული ვალდებულებების არსებობის შესახებ.

რაც შეეხება მოსარჩელის მოთხოვნას სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 22 აგვისტოს №4/25026 მიმართვის ბათილად ცნობის შესახებ, რომლის საფუძველზეც სახელმწიფოს სასარგებლოდ ვალდებულებით დაიტვირთა შპს „ქ…“ საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები, სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ იმ ვითარებაში, როდესაც მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანოს _ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ გამოსაკვლევი და შესაფასებელია საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე მთელი რიგი გარემოებები, რომლებსაც განმსაზღვრელი მნიშვნელობა გააჩნია სადავო საკითხის გადასაწყვეტად, რის გამოც სასამართლომ გამოიყენა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილით მინიჭებული უფლებამოსილება და სარეგისტრაციო სამსახურს დაავალა სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 22 აგვისტოს №4/25026 მიმართვასთან დაკავშირებით ახალი აქტების გამოცემა, შესაბამისად, არ არსებობდა აღნიშნული მიმართვის ბათილად ცნობის საფუძველი.

სააპელაციო სასამართლომ სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად ცნო საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418220-03, 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418193-03, 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418213-03, 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418186-03 გადაწყვეტილებები, რომლებითაც სახელმწიფოს სასარგებლოდ ვალდებულებებით დაიტვირთა ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში მდებარე მიწის ნაკვეთები, საკადასტრო კოდებით: №...; №...; №... და №... და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურს დაევალა საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შემდეგ ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების გამოცემა სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 22 აგვისტოს №4/25026 მიმართვასთან დაკავშირებით.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 11 ივლისის გადაწყვეტილება საკასაციო საჩივრით გაასაჩივრეს სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ“ და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურმა.

კასატორებმა აღნიშნეს, რომ გადაწყვეტილების მიღებისას სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ სრულად იქნა გამოკვლეული საქმის მასალები, კერძოდ, „ჯე...“ და შპს „... ჰოლდინგს“ შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების მე-6 პუნქტის მიხედვით შემძენისთვის ცნობილი იყო საპრივატიზაციო ვალდებულების შესახებ, ასევე შპს „... ჰოლდინგსა“ და ... შორის დადებული ხელშეკრულების მიხედვით მხარეებს შორის შეთანხმებული და მოწონებული იყო უძრავი ქონების ხარისხი. ასევე გამყიდველი ვალდებული იყო მყიდველისათვის გადაეცა ნასყიდობის საგანთან დაკავშირებული ყველა დოკუმენტის ორიგინალი ან სათანადოდ დამოწმებული ასლი, მათ შორის, ყველა ის საბუთი, რაც ადასტურებს ნასყიდობის საგნის უფლებრივ უნაკლო მდგომარეობას. კასატორების მოსაზრებით, ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ გამოკვლეულ იქნა საქმისათვის მნიშვნელოვანი ყველა გარემოება და მხოლოდ შემდგომ განხორციელდა ვალდებულების უფლების რეგისტრაცია.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საქმის მასალების შესწავლის, მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენისა და გასაჩივრებული განჩინების კანონიერების შემოწმების შედეგად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს და უცვლელად უნდა დარჩეს სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება შემდეგ გარემოებათა გამო:

საკასაციო სასამართლო სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე დადგენილად მიიჩნევს, რომ 2007 წლის 25 ოქტომბერს გამოცხადებულ აუქციონში გამარჯვების დამადასტურებელი №10ა ოქმის შესაბამისად, შემდგომში პრივატიზების მიზნით, საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს აუქციონის მომწყობი კომისიის მიერ 2007 წლის 25 ოქტომბერს მოწყობილ აუქციონზე, შპს „ჯე...“ მიერ შეთავაზებული ფასის _ 1 520 000 აშშ დოლარის ლარებში ეკვივალენტის საფუძველზე, იგი გამოვლინდა გამარჯვებულად და ოქმით (ხელშეკრულებით) ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების პირობით, საკუთრებაში გადაეცა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში მდებარე უძრავ-მოძრავი ქონება, კერძოდ, მიწის ნაკვეთები საკადასტრო კოდებით: №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №... და 144 ერთეული მოძრავი ქონება. ხელშეკრულების მე-6 პუნქტის შესაბამისად, მყიდველი ვალდებული იყო დაეცვა, დათქმულ ვადაში და ჯეროვნად შეესრულებინა შემდეგი პირობები: საპრივატიზაციო თანხა გადაეხადა აუქციონის ჩატარებიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში; ხელშეკრულების გაფორმებიდან 2 წლის განმავლობაში საპრივატიზებო ობიექტზე განეხორციელებინა 15 000 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის ოდენობის ინვესტიცია და საპრივატიზებო ობიექტზე დაესაქმებინა არანაკლებ 200 ადამიანი. 2008 წლის 10 აპრილს საქართველოს ეკონომიკური განვითარების მინისტრის 2008 წლის 1 აპრილის №1-1/448 ბრძანების საფუძველზე, 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულების შესაბამისად, შპს ,,ჯე...’’ სახელზე გაიცა საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა №585ა, რომლის თანახმად, მას საკუთრებაში გადაეცა ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში მდებარე შენობა-ნაგებობები და მათზე დამაგრებული მიწის ნაკვეთები. 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების (ოქმი №10ა) საფუძველზე შპს ,,ჯე...’’ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულების პირობით გადაცემული მიწის ნაკვეთები, სხვადასხვა პერიოდში მათზე განხორციელებული სხვადასხვა ტრანზაქციების (გაყოფა/გაყიდვა) შედეგად, საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში დარეგისტრირდნენ ახალი საკადასტრო კოდებით. 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე შპს ,,ჯე...’’ გადაცემული უძრავი ქონების მესაკუთრეები, მისი სხვადასხვა პერიოდში გასხვისების შედეგად არიან შპს „ქ…“, შპს „ჯ...“ და შპს „... ჰოლდინგი”. შპს „ქ…“ ეს მიწის ნაკვეთები შეიძინა 2011 წლის 25 მაისის, 15 ივნისისა და 6 ივლისის უძრავი ქონების გაცვლისა და ნასყიდობის ხელშეკრულებების საფუძველზე.

2013 წლის 22 აგვისტოს სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ №4/25026 წერილით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს, რომელშიც მიუთითა, რომ ვინაიდან ამჟამინდელი მდგომარეობით, 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე შპს ,,ჯე...“ გადაცემული უძრავი ქონების მესაკუთრეები არიან: შპს „ქ…“, შპს „ჯ...” და შპს „...ჰოლდინგი”, საქართველოს მოქმედი კანონმდებლობისა და ხელშეკრულების მე-8 მუხლის შესაბამისად, სოლიდარულად არიან პასუხისმგებლები 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულებაზე. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ საჯარო და კერძო ინტერესების გათვალისწინებით, „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3¹ მუხლის პირველი პუნქტისა და „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლის პირველი პუნქტის „ლ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, მოითხოვა მოქმედი კანონმდებლობით გათვალისწინებული ღონისძიებების განხორციელება საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროსა და შპს ,,ჯე...“ შორის 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საგანზე ამავე ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების რეგისტრაციის მიზნით. რეგისტრაციის შესახებ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418220-03, №882013418193-03, №882013418213-03 და №882013418186-03 გადაწყვეტილებებით, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მოთხოვნა ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში მდებარე მიწის ნაკვეთებზე ვალდებულების რეგისტრაციის შესახებ დაკმაყოფილდა. აღნიშნული გადაწყვეტილებების შესაბამისად, 2013 წლის 5 სექტემბერს საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა სახელმწიფოს სასარგებლოდ 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებები, შემდეგ უძრავ ნივთებზე: ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში (ნაკვ. №15-5) მდებარე, შპს „ქ…“ (ყოფილი შპს „მ...“) საკუთრებად რეგისტრირებულ 51 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე (მისასვლელი გზა და რკინიგზის ხიდი), საკადასტრო კოდით №... (ნაკვეთის წინა ნომერი: ...); ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში (ნაკვ. №7-2-2; ნაკვ. №15-4-2; ნაკვ. №25-1-2; ნაკვ. №26-1-2-2; ნაკვ. №26-2-2-1) მდებარე, შპს „ქ…“ და შპს „G...“-ს თანასაკუთრებად რეგისტრირებულ 3272 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით №...; ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში (ნაკვ. № 25-2) მდებარე, შპს „ქ…“ საკუთრებად რეგისტრირებულ 1110 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით №... და ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში (ნაკვ. № 26-2-2-2) მდებარე, შპს „ქ…“ საკუთრებად რეგისტრირებულ 414 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით №... .

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ საქმეზე დავის საგანია ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში მდებარე მოსარჩელის საკუთრებად რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთებზე, ყოფილი მესაკუთრის _ შპს ,,ჯე...“ მიერ მასსა და საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს შორის 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე, სახელმწიფოს წინაშე ნაკისრი ვალდებულებების რეგისტრაცია. მოსარჩელის მოსაზრებით, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2013 წლის 5 სექტემბრის №882013418220-03, №882013418193-03, №882013418213-03 და №882013418186-03 გადაწყვეტილებებით, მის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებზე უკანონოდ დარეგისტრირდა სახელმწიფოს სასარგებლოდ ზემოაღნიშნული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებები, ვინაიდან, მის მიერ შეძენის დროისათვის მითითებული მიწის ნაკვეთები უფლებრივად უნაკლო იყო და მათზე საჯარო რეესტრში რაიმე ვალდებულება რეგისტრირებული არ ყოფილა, ყოფილი მესაკუთრის მიერ სახელმწიფოს წინაშე ნაკისრი ასეთი ვალდებულებების არსებობის შესახებ მისთვის მხოლოდ სასამართლოში გახდა ცნობილი. სადავო რეგისტრაციას საფუძვლად დაედო სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 22 აგვისტოს მიმართვა. აღნიშნული მიმართვის თანახმად, რეგისტრაციის საფუძველია საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროსა და შპს „ჯე...“ შორის 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებები. ქ. ქუთაისში, ... ქუჩა №...-ში მდებარე მიწის ნაკვეთები, რომლებზეც საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურის სადავო გადაწყვეტილებებით განხორციელდა სახელმწიფოს სასარგებლოდ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების რეგისტრაცია, მოსარჩელე შპს „ქ…“ შეძენილი აქვს კერძო სამართლის იურიდიული პირებისაგან, რომელთაც, თავის მხრივ, აღნიშნული მიწის ნაკვეთები შეძენილი ჰქონდათ შპს ,,ჯე...“. ამ უკანასკნელს კი მითითებული მიწის ნაკვეთები საკუთრებაში გადაეცა საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროსა და მას შორის 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე, ამავე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულების პირობით. აღნიშნული ხელშეკრულების მხარეს არ წარმოადგენდა შპს „ქ…“. შესაბამისად, სამოქალაქო კოდექსის 317-ე მუხლის პირველი ნაწილის გათვალისწინებით მოსარჩელის მიმართ ვერ იქნებოდა წარმოშობილი 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადებულებები. მით უფრო იმ პირობებში, როდესაც ვალდებულების დაკისრების შესახებ გარიგება სამოქალაქო კოდესის 311¹-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად არ იყო რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, რამაც გარიგების ძალაში შესვლის საკითხის სადავოობა გამოიწვია. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლის პირველი პუნქტის „ლ“ ქვეპუნქტის (2010 წლის 7 დეკემბრის ცვლილებებამდე მოქმედი რედაქციით) თანახმად, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირდება უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულებები. ამავე მუხლის მე-3 პუნქტის შესაბამისად, ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ბ“–„ლ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული უფლებების რეგისტრაცია შეიძლება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში. კანონმდებელმა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლში 2010 წლის 7 დეკემბრის კანონით განხორციელებული ცვლილებით შემოიტანა ახალი რეგულაცია _ ამავე მუხლის პირველი პუნქტის „ლ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული უფლებების წარმოშობისათვის აუცილებელი გახადა მათი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლის მე-5 პუნქტში 2011 წლის 22 თებერვლის კანონით შეტანილი ცვლილებით კი განისაზღვრა, რომ ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ა“–„ე“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული უფლებების, ხოლო კერძო სამართლის იურიდიული პირის მონაწილეობით 1 წელზე მეტი ვადით დადებული გარიგებების (მათ შორის, გარიგებებისა, რომელთა საერთო ვადა აღემატება 1 წელს) საფუძველზე − აგრეთვე ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ვ“–„ი“ და „ლ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული უფლებების წარმოშობისათვის აუცილებელია მათი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია.

საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულებით გადაცემული მიწის ნაკვეთები საჯარო რეესტრში 2009 წელს აღირიცხა შპს ,,ჯე...“ საკუთრებად, საქართველოს ეკონომიკური განვითარების მინისტრის მიერ მის სახელზე 2008 წლის 10 აპრილს გაცემული საკუთრების დამადასტურებელი №585ა მოწმობის საფუძველზე, მაგრამ იმ დროისათვის ზემოაღნიშნული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში არ განხორციელებულა, რაც შესაძლებელს გახდიდა მომავალში აღნიშნული მიწის ნაკვეთების შემძენი გაცნობოდა მათზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებით სახელმწიფოს წინაშე არსებული ვალდებულებების პირობებს. სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულებით შპს ,,ჯე...“ მიერ სახელმწიფოს წინაშე ნაკისრი ვალდებულებების რეგისტრაციის მოთხოვნით მხოლოდ 2013 წლის 22 აგვისტოს მიმართა მარეგისტრირებელ ორგანოს, როცა მიწის ნაკვეთები უკვე ახალი მესაკუთრის სახელზე იყო რეგისტრირებული.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, რაც შემძენს აძლევს საშუალებას, იცოდეს რა ვალდებულებითაა დატვირთული მის მიერ შეძენილი უძრავი ნივთი. საჯარო რეესტრის ჩანაწერების უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციიდან გამომდინარე, მოსარჩელეს არ შეეძლო ევარაუდა მის მიერ შეძენილ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულებების არსებობა, ვინაიდან, აღნიშნული ვალდებულებები საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული არ ყოფილა, ამასთან, აღსანიშნავია, რომ საჯარო რეესტრის ამონაწერში შპს ,,ჯე...“ უფლების დამდგენ დოკუმენტად მითითებული იყო მხოლოდ საკუთრების დამადასტურებელი №585ა მოწმობა და არა საკუთრივ 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულება, რომლითაც უშუალოდ იყო გათვალისწინებული შპს ,,ჯე...“ მიერ სახელმწიფოს წინაშე ნაკისრი ვალდებულებები.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ უძრავ ნივთებზე უფლებებისა და ვალდებულებების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული ურთიერთობები, საჯარო რეესტრის წარმოების ორგანიზაციულ-სამართლებრივი საფუძვლები მოწესრიგებულია ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონით და საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციით. აღნიშნული საკანონმდებლო აქტებით რეგულირდება უძრავ ნივთებზე უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის წესი და პირობები, სარეგისტრაციო წარმოებაში მონაწილე სუბიექტების უფლება-მოვალეობები და განისაზღვრება საჯარო რეესტრის ორგანიზებისა და ფუნქციონირების წესი. ამასთან, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო და მისი ტერიტორიული სამსახურები, როგორც ადმინისტრაციული ორგანოები, ვალდებულნი არიან საქმიანობა განახორციელონ საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მოთხოვნათა დაცვით.

„საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „ი” ქვეპუნქტით სარეგისტრაციო წარმოება განმარტებულია, როგორც სააგენტოს საქმიანობა რეგისტრაციის მიზნით. ამავე მუხლის „თ” ქვეპუნქტის თანახმად, რეგისტრაცია არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ამ კანონით განსაზღვრული უფლების, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულების წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების, ასევე ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემთა აღრიცხვა შესაბამის რეესტრში, რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებით, ხოლო „კ” ქვეპუნქტის მიხედვით, სარეგისტრაციო დოკუმენტს წარმოადგენს სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.

,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის V თავით რეგულირდება რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების მიღებისა და მისი გასაჩივრების წესი და პირობები. ამავე კანონის 23-ე მუხლში ჩამოთვლილია რეგისტრაციაზე უარის თქმის საფუძვლები, კერძოდ, მითითებული მუხლის ,,ვ“ ქვეპუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების განმავლობაში მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ, თუ რეგისტრაციის მოთხოვნის დროისათვის საკუთრების უფლება გადასულია ახალ მესაკუთრეზე. საჯარო რეესტრიდან ამონაწერების თანახმად, მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ რეგისტრაციის შესახებ სადავო გადაწყვეტილებების მიღების დროისათვის, მიწის ნაკვეთები, რომლებზეც აღნიშნული გადაწყვეტილებების საფუძველზე დარეგისტრირდა შპს ,,ჯე...“ და საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს შორის 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებები, საჯარო რეესტრში უკვე აღრიცხული იყო მოსარჩელის საკუთრებად. სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს“ 2013 წლის 22 აგვისტოს №4/25026 მიმართვის ხელახალი განხილვისას არსებითი მნიშვნელობა აქვს იმ გარემოების დადგენას, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მიმართვა წარმოადგენდა თუ არა მოსარჩელის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ნივთებზე სახელმწიფოს სასარგებლოდ ვალდებულებების დარეგისტრირების საკმარის საფუძველს. საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, ადმინისტრაციული ორგანოს ვალდებულებას წარმოადგენს საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა გამოკვლევა და სწორედ საქმის გარემოებათა შეფასებისა და ურთიერთშეჯერების საფუძველზე უნდა იქნეს ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ გადაწყვეტილება მიღებული. იმავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, დაუშვებელია, ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემას საფუძვლად დაედოს ისეთი გარემოება ან ფაქტი, რომელიც კანონით დადგენილი წესით არ არის გამოკვლეული ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს შეფასებას, რომ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 22 აგვისტოს №4/25026 მიმართვის საფუძველზე გადაწყვეტილების მიღება _ მოსარჩელის საკუთრებაში რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთებზე, 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულებით შპს ,,ჯე...“ მიერ სახელმწიფოს წინაშე ნაკისრი ვალდებულებების რეგისტრაცია, საჭიროებდა საქმის გარემოებების სათანადო გამოკვლევას, ვინაიდან, საჯარო რეესტრში აღნიშნული ვალდებულებების რეგისტრაცია წარმოშობდა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის მიმართ ამავე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე სახელმწიფოს უფლებებს. ამდენად, მოსარჩელე წარმოადგენდა დაინტერესებულ პირს, რომლის სამართლებრივი მდგომარეობაც გაუარესდებოდა ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემით. შესაბამისად, ადმინისტრაციულ ორგანოს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 95-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, უნდა ეცნობებინა მისთვის ადმინისტრაციული წარმოების შესახებ. ადმინისტრაციულ წარმოებაში დაინტერესებული პირის მონაწილეობა აძლევს მას შესაძლებლობას დაიცვას თავისი უფლებები და პასუხობს პირის მოლოდინს იმასთან დაკავშირებით, რომ მის მიმართ კანონიერი და დასაბუთებული აქტი გამოიცემა.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოპასუხე ადმინისტრაციულმა ორგანომ სადავო გადაწყვეტილებები საქმის გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების გარეშე მიიღო. სარეგისტრაციო სამსახურს სადავო საკითხის გადაწყვეტისას არ გამოუკვლევია და არ შეუფასებია ის უმნიშვნელოვანესი გარემოება, რომ უძრავ ნივთებზე სახელმწიფოს სასარგებლოდ ვალდებულების რეგისტრაციის მოთხოვნის დროისათვის აღნიშნულ უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლება გადასული იყო ახალ მესაკუთრეზე _ მოსარჩელე შპს „ქ…“. მარეგისტრირებელ ორგანოს არ გამოუკვლევია, შპს საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროსა და შპს ,,ჯე...“ შორის 2007 წლის 25 ოქტომბერს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე, ამ უკანასკნელის მიერ სახელმწიფოს წინაშე ნაკისრი ვალდებულებები რამდენად უნდა გავრცელებულიყო ამავე ხელშეკრულებით შპს ,,ჯე...“ საკუთრებაში გადაცემული მიწის ნაკვეთების ახალ მესაკუთრეზე, იმ პირობებში, როდესაც, მოსარჩელე შპს „ქ…“ მიერ მიწის ნაკვეთების შეძენის დროისათვის 2007 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებები საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული არ ყოფილა და საქმეში წარმოდგენილი არ არის რაიმე მტკიცებულება, რომელიც დაადასტურებდა, რომ მოსარჩელისთვის ცნობილი იყო მის მიერ შეძენილი მიწის ნაკვეთების საკუთრებასთან დაკავშირებული ვალდებულებების არსებობის შესახებ.

საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ადმინისტრაციულ ორგანოს უფლება არა აქვს კანონმდებლობის მოთხოვნების საწინააღმდეგოდ განახორციელოს რაიმე ქმედება, ხოლო მე-3 ნაწილის შესაბამისად, უფლებამოსილების გადამეტებით გამოცემულ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს, აგრეთვე ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ განხორციელებულ ქმედებას არა აქვს იურიდიული ძალა და ბათილად უნდა გამოცხადდეს. იმავე კოდექსის 53-ე მუხლის მე-5 ნაწილის მიხედვით, ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილი არ არის თავისი გადაწყვეტილება დააფუძნოს იმ გარემოებებზე, ფაქტებზე, მტკიცებულებებზე ან არგუმენტებზე, რომლებიც არ იქნა გამოკვლეული და შესწავლილი ადმინისტრაციული წარმოების დროს. მოცემულ შემთხვევაში ადმინისტრაციული წარმოებისას დაცული არ იყო საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მოთხოვნები ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარებასთან დაკავშირებით. ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია ადმინისტრაციული წარმოებისას გამოიკვლიოს საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება და გადაწყვეტილება მიიღოს ამ გარემოებათა შეფასებისა და ურთიერთშეჯერების საფუძველზე, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლის თანახმად, მოპასუხე ადმინისტრაციულ ორგანოს _ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურს საკითხის გადაწყვეტისას მტკიცებულებათა მოპოვების გზით უნდა დაედგინა საქმისათვის განმსაზღვრელი მნიშვნელობის მქონე გარემოებები, რასაც მოცემულ შემთხვევაში ადგილი არ ჰქონია.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ განსახილველი სამართალურთიერთობის მიმართ გაკეთებულ სამართლებრივ დასკვნებს და მიუთითებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის შესაბამისად, თუ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი ან მისი ნაწილი კანონს ეწინააღმდეგება და ის პირდაპირ და უშუალო (ინდივიდუალურ) ზიანს აყენებს მოსარჩელის კანონიერ უფლებას ან ინტერესს, ან უკანონოდ ზღუდავს მის უფლებას, სასამართლო ამ კოდექსის 22-ე მუხლში აღნიშნულ სარჩელთან დაკავშირებით უფლებამოსილია გამოიტანოს გადაწყვეტილება ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობის თაობაზე. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ სადავო ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტები გამოცემულია საქმის გარემოებათა გამოკვლევისა და შეფასების გარეშე, შესაბამისად, აღნიშნული აქტები ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული წესით სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად მართებულად იქნა ცნობილი ბათილად და მოპასუხე ადმინისტრაციულ ორგანოს დაევალა საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შედეგად სადავო საკითხთან დაკავშირებით ახალი აქტების გამოცემა.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 257-ე, 410-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. სსიპ „სახელმწიფო ქონების მართვის სააგენტოსა“ და სსიპ „საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახური“ საკასაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდეს;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 11 ივლისის გადაწყვეტილება;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე: ლ. მურუსიძე

მოსამართლეები: მ. ვაჩაძე

ნ. სხირტლაძე