№ბს-791-791(კ-18) 15 ივლისი, 2020 წელი
ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:

ნუგზარ სხირტლაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
მოსამართლეები: მაია ვაჩაძე, ქეთევან ცინცაძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი - გ. მ-ი

მოწინააღმდეგე მხარე _ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო

მესამე პირები - გ. ტ-ე, თ. მ-ი, ს. გ-ე

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება _ თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 28.02.2018წ. გადაწყვეტილება

დავის საგანი - ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა


ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

გ. მ-მა 29.12.15წ. სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას მოპასუხე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიმართ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 30.07.2015წ. ... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების და 03.08.15წ. N... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის მოთხოვნით.
მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ 17.12.10წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძინა ქ. თბილისში, …ისა და …ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავი ქონება სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) – 129.8 კვ.მ.. მოსარჩელე უძრავ ქონებას აქირავებდა ფიზიკურ პირებზე, რაც მისი ძირითადი შემოსავლის წყაროს წარმოადგენდა. 18.07.2015წ. მას დაუკავშირდა გ. ტ-ე, რომელთანაც იმავე დღეს გააფორმა ქირავნობის ხელშეკრულება, ხოლო ხელშეკრულებაზე ხელმოწერები დამოწმებულ იქნა ნოტარიუს ზ. ბ-ის მიერ. ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ დამქირავებელი კეთილსინდისიერად ასრულებდა თავის ვალდებულებას, ვიდრე იმავე წლის ოქტომბრის თვეში მოსარჩელეს არ დაუკავშირდნენ შინაგან საქმეთა სამინისტროს საგამოძიებო უწყებიდან და აცნობეს მის საკუთრებაში არსებულ ქონებაზე გაყალბებული დოკუმენტების საფუძველზე განხორციელებული მოქმედებების შესახებ, კერძოდ, დანაშაულის ჩამდენმა პირმა, უძრავი ქონების დამქირავებელმა გ. ტ-ემ, რომლის მიმართაც დაწყებული იყო სისხლისსამართლებრივი დევნა, ქირავნობის ხელშეკრულებაზე სანოტარო აქტის გაყალბების გზით მოახდინა დოკუმენტის ნასყიდობის ხელშეკრულებად გარდაქმნა, რის შემდეგაც საჯარო რეესტრში თავის სახელზე დაარეგისტრირა გ. მ-ის კუთვნილი უძრავი ქონება, ხოლო შემდეგ უძრავი ქონება დატვირთა იპოთეკით. აღნიშნულ სისხლის სამართლის საქმეზე გ. მ-ი ცნობილ იქნა დაზარალებულად.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 30.03.2016წ. განჩინებით სასკ-ის 16.2 მუხლის შესაბამისად, საქმეში მესამე პირებად ჩაბმულ იქნენ გ. ტ-ე, თ. მ-ი, ს. გ-ე.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 29.07.2016წ. გადაწყვეტილებით გ. მ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; ბათილად იქნა ცნობილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 30.07.2015წ. №... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება, არ დაკმაყოფილდა გ. მ-ის მოთხოვნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 03.08.2015წ. №... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის თაობაზე.
სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 23.12.2010წ. N... გადაწყვეტილების საფუძველზე, ქ. თბილისში, ...ისა და ...ის ქუჩების კუთხეში მდებარე უძრავ ნივთზე, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) - 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...) რეგისტრირებული იყო გ. მ-ის საკუთრების უფლება. ზემოაღნიშნულ უძრავ ქონებაზე 18.07.2015წ. გ. მ-სა და გ. ტ-ეს შორის დაიდო უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება. ხელშეკრულება დამოწმებულია სანოტარო წესით და მინიჭებული აქვს სანოტარო მოქმედების ინდივიდუალური ნომერი - .... ნოტარიუსის მიერ დამოწმდა ხელშეკრულების ხელმომწერ პირთა ნამდვილობა. გ. ტ-ემ 30.07.2015წ. განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს და წარადგინა 18.07.2015წ. გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც გ. მ-მა გაყიდა, ხოლო გ. ტ-ემ იყიდა გამყიდველის საკუთრებაში არსებული ქ. თბილისში, …ისა და …ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავი ნივთი, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...). აღნიშნული ხელშეკრულება დამოწმებული იყო სანოტარო წესით, კერძოდ დამოწმებული იყო ხელშეკრულების ხელმომწერ პირთა ნამდვილობა და მინიჭებული ჰქონდა სანოტარო მოქმედების ინდივიდუალური ნომერი - .... სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 30.07.2015წ. ... გადაწყვეტილებით 18.07.2015წ. უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე დარეგისტრირდა გ. ტ-ის საკუთრების უფლება ქ. თბილისში, …ისა და …ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავ ნივთზე, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...). 30.07.2015წ. ერთის მხრივ გ. ტ-ესა და მეორეს მხრივ თ. მ-სა და ს. გ-ეს შორის სანოტარო წესით გაფორმდა სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება ქ. თბილისში, …ისა და …ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავ ნივთზე, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...). საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 03.08.2015წ. N... გადაწყვეტილებით მითითებულ უძრავ ქონებაზე დარეგისტრირდა იპოთეკის წარმოშობის რეგისტრაცია და გაიცა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან. 01.04.2016წ. ს. გ-ესა და თ. მ-ს შორის სანოტარო წესით გაფორმდა უფლების დათმობის (ცესიის) შესახებ ხელშეკრულება, რომლის თანახმადაც თ. მ-მა ს. გ-ეს გადასცა 30.07.2015წ. გაფორმებული სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებით შეძენილი პირველი რიგის იპოთეკარის მოთხოვნის უფლება სრულად. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 04.04.2016წ. N... გადაწყვეტილებით ზემოაღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე განხორციელდა იპოთეკის ცვლილების რეგისტრაცია ქ. თბილისში, …ისა და …ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავ ნივთზე, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...).
სასამართლომ აღნიშნა, რომ მოსარჩელის მიერ მითითებული გარემოებები, რომელთა გათვალისწინებითაც მოსარჩელე ედავებოდა მარეგისტრირებელ ორგანოს, სამართლებრივი თვალსაზრისით, საქართველოს სისხლის სამართლის კოდექსით გათვალისწინებული დანაშაულის დადგენისათვის გამოსარკვევ გარემოებას წარმოადგენდა და მათი გამოკვლევა სცილდებოდა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს უფლებამოსილებას. მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარმოდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე. ისინი პასუხისმგებელი არიან მხოლოდ რეგისტრირებული მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე („საჯარო რეესტრის შესახებ’ კანონის 3.6 მუხ.). ამასთან, მარეგისტირებელი ორგანო, როგორც ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია დაიცვას ადმინისტრაციული წარმოების წესი, გადაწყვეტილების მიღებისას სრულყოფილად გამოიკვლიოს და შეაფასოს საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებები. სკ-ის 183-ე მუხლის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.
სასამართლომ მიუთითა „ნოტარიატის შესახებ“ კანონის 38-ე მუხლის პირველ პუნქტზე, რომლის „ა“ და „ზ“ ქვეპუნქტების თანახმად, ნოტარიუსი კანონით დადგენილ შემთხვევებში ან მხარეთა შეთანხმებით ადასტურებს გარიგებებს; ამოწმებს დოკუმენტზე ხელმოწერის ნამდვილობას. ამავე კანონის 39-ე მუხლის თანახმად, ნოტარიუსი უფლებამოსილია უზრუნველყოს საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით განაცხადის, სარეგისტრაციო დოკუმენტის ელექტრონული ან/და მატერიალური სახით წარდგენა სახელმწიფო რეესტრის მწარმოებელი ორგანოსათვის, თუ სანოტარო მომსახურების შედეგად დამოწმებული დოკუმენტი ექვემდებარება რეგისტრაციას, აგრეთვე სახელმწიფო რეესტრის მწარმოებელი ორგანოსაგან დელეგირებული უფლებამოსილების ფარგლებში განახორციელოს უფლების, უფლებაში ცვლილების ან/და უფლების შეწყვეტის შესახებ ჩანაწერის რეგისტრაცია (უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში, მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციულ) იურიდიულ პირთა რეესტრში, აგრეთვე საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებულ სხვა რეესტრებში).
„სანოტარო მოქმედებათა შესრულების წესის შესახებ“ ინსტრუქციის მე-15 მუხლის მე-6 და მე-7 პუნქტების თანახმად, გარიგებაზე ან სხვა დოკუმენტზე ხელმოწერის დამოწმებისას, ნოტარიუსი ვალდებულია შეამოწმოს მხოლოდ მხარეთა (წარმომადგენელთა) პირადობა, ქმედუნარიანობა და დაამოწმოს ხელმომწერ პირთა ხელმოწერების ნამდვილობა. ზემოაღნიშნული წესით შედგენილი დოკუმენტი არის კერძო აქტი. ამავე ინსტრუქციის 31-ე მუხლის 1-ლი და მე-2 პუნქტების თანახმად, კერძო აქტზე ხელმოწერის ნამდვილობის დამოწმებისას უნდა შედგეს დამადასტურებელი წარწერა (ფორმულარი). საქმეში დაცული 18.07.2015წ. უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც გ. მ-მა გაყიდა, ხოლო გ. ტ-ემ იყიდა ქ. თბილისში, …ისა და …ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავი ნივთი, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...) შედგენილია კერძო აქტის ფორმით. ხელშეკრულებას ერთვის ნოტარიუს ზ. ბ-ის მიერ შედგენილი სანოტარო აქტის ფორმულარი, რომელშიც ასახულია ის რეკვიზიტები, რისი მითითების ვალდებულებაც ნოტარიუსს გააჩნია ხელმოწერის ნამდვილობის დამოწმებისას. აღნიშნული ხელშეკრულების სანოტარო მოქმედების შესრულების ინდივიდუალური ნომერია - .... ფორმულარში ასახული მონაცემები და სანოტარო მოქმედების შესრულების ინდივიდუალური ნომერი ემთხვევა გ. მ-სა და გ. ტ-ეს შორის ამავე თარიღით გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულების რეკვიზიტებს.
სასამართლომ აღნიშნა, რომ უძრავი ქონების გარიგებაზე ხელმოწერის ნამდვილობის დადასტურება დასაშვებია საჯარო რეესტრის უფლებამოსილი თანამშრომლის ან ავტორიზებული პირის მიერ. სხვა შემთხვევაში, უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება მოითხოვს საჯარო აქტის ფორმით - ხელშეკრულების მონაწილეთა ნების დადასტურებას. ავტორიზებული პირი შესაძლოა ასევე ადმინისტრაციული ხელშეკრულების საფუძველზე იყოს ნოტარიუსი. ასეთ შემთხვევაში, ნოტარიუსი ითავსებს საჯარო რეესტრის მარეგისტრირებლის ფუნქციას და აღიჭურვება მისი უფლება-მოვალეობებით. ასეთ პირობებში ნოტარიუსი უფლებამოსილია შეადგინოს კერძო აქტი, რომელზეც დაადასტურებს ხელმოწერის ნამდვილობას და განახორციელებს საჯარო რეესტრის უფლებამოსილი პირის ფუნქციას. ხელმოწერის ნამდვილობის დადასტურებით უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება დასაშვებია მხოლოდ იმ პირობებში, თუ ხელშეკრულება გაფორმებისთანავე დარეგისტრირდება საჯარო რეესტრში და იგი დაცული იქნება არაავტორიზებულ პირთა ჩარევისაგან. განსახილველ შემთხვევაში, გ. მ-სა და გ. ტ-ეს შორის 18.07.2015წ. გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება წარმოადგენდა კერძო აქტს, თუმცა იგი 30.07.2015წ. საჯარო რეესტრს სარეგისტრაციოდ წარუდგინა არა ავტორიზებულმა ნოტარიუსმა, არამედ დაინტერესებულმა პირმა - გ. ტ-ემ.
სასამართლომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის მე-19 მუხლზე მითითებით აღნიშნა, რომ უფლებამოსილი პირის მიერ სარეგისტრაციო განცხადების წარდგენის გარეშე დაუშვებელი იყო ხელმოწერის ნამდვილობის დადასტურებით დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. ამავე ინსტრუქციის 13.3 მუხლის თანახმად, ამ ინსტუქციისა ან საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით დოკუმენტების წარდგენა არ წარმოადგენს განაცხადის მიღებაზე უარის თქმის საფუძველს, იგი შესაძლებელია გახდეს სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან რეგისტრაციაზე უარის თქმის საფუძველი. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახური 30.07.2015წ. ... გადაწყვეტილების მიღებისას ვალდებული იყო გამოევლინა ხარვეზი, რაც უზრუნველყოფდა სარეგისტრაციო წარმოების წესების დაცვას.
სასამართლომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის მე-121 მუხლზე მითითებით აღნიშნა, რომ სანოტარო წესით დამოწმებული იპოთეკის ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკის წარმოშობის/ცვლილების რეგისტრაციის მიზნით, დაინტერესებული პირი შესაბამის განცხადებას და თანდართულ დოკუმენტაციას სააგენტოს წარუდგენს უშუალოდ ან ავტორიზებული ნოტარიუსისათვის მიმართვის გზით. დადგენილია, რომ ერთის მხრივ, გ. ტ-ესა და მეორეს მხრივ, თ. მ-სა და ს. გ-ეს შორის 30.07.2015წ. დადებული სესხის და იპოთეკის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრს წარედგინა ხელშეკრულების დამმოწმებელი ნოტარიუსის მიერ. აღნიშნულიდან გამომდინარე, სასამართლომ ჩათვალა, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 03.08.2015წ. N... გადაწყვეტილების მიღებისას წარდგენილი დოკუმენტაცია სრულად აკმაყოფილებდა "საჯარო რეესტრის შესახებ" კანონისა და ინსტრუქციის მოთხოვნებს, რის გამოც არ არსებობდა სარეგისტრაციო წარმოებაზე უარის თქმის ან განცხადებაზე ხარვეზის დადგენის ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძველი. სასამართლომ განმარტა, რომ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა ავტომატურად არ იწვევს მის შემდგომ განხორციელებული ყველა იურიდიული მნიშვნელობის ქმედების გაუქმებას, ამისათვის საჭიროა დაინტერესებულმა პირმა/მოსარჩელემ სადავოდ გახადოს ბათილად ცნობილი აქტის საფუძველზე განხორციელებული თითოეული ქმედება. მოცემულ შემთხვევაში, მართალია, ბათილად იქნა ცნობილი მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილება გ. ტ-ის სახელზე უძრავი ქონების საკუთრების უფლებით რეგისტრაციის თაობაზე, მაგრამ აღნიშნული რეგისტრაციის შემდეგ, ამავე ქონებაზე განხორციელებული დანარჩენი სარეგისტრაციო წარმოებები დამოუკიდებლად წარმოადგენენ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების გამოცემის წინაპირობებს. ამდენად, ის გარემოება, რომ გ. ტ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას დარღვეულ იქნა სარეგისტრაციო წარმოების მოთხოვნები, რაც საფუძვლად დაედო სადავო ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობას, ავტომატურად ვერ გახდება შემდგომი რეგისტრაციის - უძრავი ნივთზე იპოთეკის უფლების წარმოშობის რეგისტრაციის ბათილად ცნობის სამართლებრივი საფუძველი.
სასამართლომ მიიჩნია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 30.07.2015წ. ... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება მიღებულია კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნათა დაუცველად, რის გამოც არსებობს მისი ბათილად ცნობის საფუძველი, რაც შეეხება საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 03.08.2015წ. N... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებას, მისი გამოცემისას არ დარღვეულა ადმინისტრაციული წარმოების რაიმე წესი, რის გამოც მისი ბათილად ცნობის სამართლებრივი საფუძველი არ არსებობს.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 29.07.2016წ. გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გასაჩივრდა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და გ. მ-ის მიერ.
თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 28.02.2018წ. გადაწყვეტილებით გ. მ-ის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული საგენტოს სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა, გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 29.07.2016წ. გადაწყვეტილება და საქმეზე მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, გ. მ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.
სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა მოცემულ საქმეზე საქალაქო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები და დამატებით მიუთითა, რომ სააპელაციო სასამართლოში საქმის განხილვის მომენტისათვის გ. ტ-ის მიმართ დამდგარი იყო განაჩენი, რომლის საფუძველზეც მას მსჯავრი დაედო თაღლითობაში, კერძოდ, მან მართლსაწინააღმდეგო მისაკუთრების მიზნით მიიღო სხვისი ქონებრივი უფლება მოტყუებით, დიდი ოდენობით, ხოლო სასჯელის სახედ განესაზღვრა თავისუფლების აღკვეთა შვიდი წელი ვადით.
სააპელაციო სასამართლომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-2 მუხლის „კ“ ქვეპუნქტსა და სკ-ის 183-ე მუხლზე მითითებით აღიშნა, რომ უძრავ ნივთზე რეგისტრაციის მოთხოვნის საფუძველს ქმნის წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება. „ნატარიატის შესახებ“ კანონის 38-ე მუხლის პირველი პუნქტის „ა“ და „ზ“ ქვეპუნქტების თანახმად, ნოტარიუსი ასრულებს შემდეგ სანოტარო მოქმედებებს: კანონით დადგენილ შემთხვევებში ან მხარეთა შეთანხმებით ადასტურებს გარიგებებს; ამოწმებს დოკუმენტზე ხელმოწერის ნამდვილობას. საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 31.03.2010წ. N71 ბრძანებით დამტკიცებული „სანოტარო მოქმედებათა შესრულების წესის შესახებ“ ინსტრუქციის მე-15 მუხლი ერთმანეთისგან განასხვავებს საჯარო და კერძო აქტებს. საჯარო აქტის შედგენის დროს სავალდებულოა ნოტარიუსის მიერ მხარეთა (წარმომადგენელთა) ვინაობის, უფლებამოსილების, ქმედუნარიანობის, ნების გამოვლენის ნამდვილობის, გარიგების კანონმდებლობასთან შესაბამისობის და სხვათა შემოწმება, ხოლო კერძო აქტის დროს გარიგებაზე ან სხვა დოკუმენტზე ხელმოწერების დამოწმებისას, ნოტარიუსი ვალდებულია შეამოწმოს მხოლოდ მხარეთა (წარმომადგენელთა) პირადობა, ვინაობა, ქმედუნარიანობა და ისე დაამოწმოს ხელმომწერ პირთა ხელმოწერების ნამდვილობა. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონი რეგისტრაციის მიზნებისთვის არ მიჯნავს სანოტარო წესით შესრულებულ საჯარო და კერძო აქტებს და არ გამორიცხავს მარეგისტრირებელი ორგანოს ვალდებულებას დაინტერესებული პირის მიერ წარდგენილი კერძო ხასიათის სანოტარო აქტი, როგორც სარეგისტრაციო დოკუმენტი, საფუძვლად დაუდოს სარეგისტრაციო წარმოებას. შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს მოსაზრება, იმასთან დაკავშირებით, რომ რეგისტრაცია კერძო აქტის საფუძველზე დასაშვებია მხოლოდ იმ პირობებში, თუ რეგისტრაციას ახდენს უშუალოდ საჯარო რეესტრის სააგენტოს უფლებამოსილი თანამშრომელი ან ავტორიზებული პირი, მოცემულ შემთხვევაში ნოტარიუსი.
სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებით „ნოტარიატის შესახებ“ კანონის 39-ე მუხლი არ ქმნის იმ დასკვნის გაკეთების შესაძლებლობას, რომ კერძო სანოტარო აქტი, როგორც სარეგისტრაციო დოკუმენტი გამოყენებადია მხოლოდ იმ პირობებში, თუ ის სარეგისტრაციოდ წარდგენილია უშუალოდ ნოტარიუსის მიერ. „ნოტარიატის შესახებ“ კანონის 39-ე მუხლის თანახმად ნოტარიუსი უფლებამოსილია უზრუნველყოს საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით განაცხადის, სარეგისტრაციო დოკუმენტის ელექტრონული ან/და მატერიალური სახით წარდგენა სახელმწიფო რეესტრის მწარმოებელი ორგანოსათვის, თუ სანოტარო მომსახურების შედეგად დამოწმებული დოკუმენტი ექვემდებარება რეგისტრაციას, აგრეთვე სახელმწიფო რეესტრის მწარმოებელი ორგანოსაგან დელეგირებული უფლებამოსილების ფარგლებში განახორციელოს უფლების, უფლებაში ცვლილების ან/და უფლების შეწყვეტის შესახებ ჩანაწერის რეგისტრაცია. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მითითებული მუხლი აწესებს ნოტარიუსის უფლებას და არა ვალდებულებას, რეესტრის მწარმოებელ ორგანოს მატერიალური ან/და ელექტრონული სახით წარუდგინოს სანოტარო მომსახურების შედეგად დამოწმებული დოკუმენტი და ამასთან, ნორმაში გაკეთებული დათქმა იმის თაობაზე, რომ „თუ სანოტარო მომსახურების შედეგად დამოწმებული დოკუმენტი ექვემდებარება რეგისტრაციას“, სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებით თავისთავად გამორიცხავს იმის მტკიცების შესაძლებლობას, რომ კერძო სანოტარო აქტი რეგისტრაციისთვის ვარგისია მხოლოდ იმ პირობებში, თუკი ის წარდგენილია უშუალოდ ნოტარიუსის მიერ.
სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ „საჯარო რეეტრის შესახებ“ კანონის 3.6 მუხლის მიხედვით მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარმოდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, ისინი პასუხისმგებელნი არიან მხოლოდ რეგისტრირებული მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე. მოცემულ შემთხვევაში გ. მ-ს და გ. ტ-ეს შორის 18.07.2015წ. დადებული ნასყიდობის ხელსეკრულება შედგენილია ხელმოწერის ნამდვილობის დადასტურების, ე.წ. კერძო აქტის ფორმით. ხელშეკრულებას ერთვის ნოტარიუს ზ. ბ-ის მიერ შედგენილი სანოტარო აქტის ფორმულარი. აღნიშნული ხელშეკრულების სანოტარო მოქმედების შესრულების ინდივიდუალური ნომერია - .... ფორმულარში ასახული მონაცემები და სანოტარო მოქმედების შესრულების ინდივიდუალური ნომერი ემთხვევა გ. მ-სა და გ. ტ-ეს შორის ამავე თარიღში გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულების რეკვიზიტებს. დადგენილია, რომ იჯარის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისთვის წარდგენილი არ ყოფილა. შესაბამისად, ამ შემთხვევაში „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 3.6 მუხლი გამოყენებული ვერ იქნება. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე სააპელაციო სასამართლომ ჩათვალა, რომ საქმეში დაცული მტკიცებულებებით არ დასტურდება მარეგისტრირებელი ორგანოს მხრიდან შესაბამისი მარეგულირებელი ნორმების დარღვევის ფაქტი, რაც გამორიცხავს სარჩელის დაკმაყოფილების შესაძლებლობას.
თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 28.02.2018წ. გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გასაჩივრდა გ. მ-ის მიერ.
კასატორმა აღნიშნა, რომ სააპელაციო სასამართლომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით არასწორად შეაფასა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და სრულყოფილად არ გამოიკვლია საქმისათვის მნიშვნელოვანი გარემოებები. საერთაშორისო კანონმდებლობის, ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციის N1 დამატებითი ოქმის პირველი მუხლის თანახმად, ყოველ ფიზიკურ და იურიდიულ პირს აქვს თავისი საკუთრების შეუფერხებელი სარგებლობის უფლება, მხოლოდ საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის შეიძლება ჩამოერთვას ვინმეს თავისი საკუთრება კანონითა და საერთაშორისო სამართლის ზოგადი პრინციპებით გათვალისწინებულ პირობებში. კასატორი ასევე მიუთითებს, რომ საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის თანახმად, საკუთრება და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმება. კასატორმა სკ-ის 170-ე, 183-ე, 311-ე, 3111 მუხლებზე მითითებით აღნიშნა, რომ განსახილველ შემთხვევაში პასუხისმგებლობის ორი ფორმა იკვეთება: ერთ შემთხვევაში ხელშეკრულების მხარეებმა თავიანთი ნება და სურვილი სწორად უნდა ასახონ ხელშეკრულებაში, ხოლო მეორე შემთხვევაში საჯარო რეესტრმა უნდა შეამოწმოს ნების სისწორე და ნამდვილობა.
კასატორმა მიუთითა, რომ საჯარო რეესტრმა უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების მიღებისას სრულყოფილად უნდა გამოიკვლიოს საქმისათვის მნიშვნელოვანი გარემოებები. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 3.6 მუხლით დადგენილია მარეგისტრირებელი ორგანოს და მისი თანამშრომლის პასუხისმგებლობის ფარგლები, ისინი პასუხისმგებელნი არიან მხოლოდ რეგისტრირებული მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე. საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 30.03.2010წ. N71 ბრძანებით დამტკიცებული „სანოტარო მოქმედებათა შერულების წესის შესახებ“ ინსტრუქცია ემსახურება ნოტარიუსის მიერ შედგენილი დოკუმენტის დაცულობისა და ურთიერთშესაბამისობის დადგენას. წინამდებარე ინსტრუქციის 31-ე, 35-ე მუხლები ადგენს კერძო აქტის მომზადების და შესრულების წესს. კანონმდებელი სრულყოფილად აღწერს დაკუმენტის შედგენისთვის საჭირო ყველა მოქმედებას, რათა მაქსიმალურად გაძნელდეს მისი გაყალბება. მოცემულ შემთხვევაში 18.07.2015წ. გ. მ-სა და გ. ტ-ეს შორის გაფორმებულ იჯარის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერების ნამდვილობის დამოწმებისას ნოტარიუსმა ზედმიწევნით დაიცვა კერძო აქტის შედგენისათვის კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნები, კერძოდ მხარეებმა იჯარის ხელშეკრულება შეადგინეს ექვს ფურცელზე, მოაწერეს ხელი და დაამოწმეს ორ ეგზემპლარად. ნოტარიუსმა დოკუმენტი კერძო აქტის ფორმით დაამოწმა, მან შექმნა ფორმულარი, შეამოწმა მხარეთა ქმედუნარიანობა და ანოტაციაში აღწერა მხარეთა რეკვიზიტები, ხოლო ფურცლების რაოდენობის ადგილას მიუთითა, რომ დოკუმენტი აკინძული იყო 6 ფურცლად. გ. ტ-ის მიერ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ ნასყიდობის ხელშეკრულების შემთხვევაშიც გარიგებაზე ხელმოწერების ნამდვილობა კერძო აქტის ფორმით ნოტარიუსმა ზ. ბ-მა დაამოწმა, რომელიც უთითებს, რომ დოკუმენტი შედგენილია ექვს ფურცლად, ხოლო სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტი რეალურად შედგენილი იყო ორ ფურცელზე. ამდენად, სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტი იყო ურთიერშეუსაბამო, კერძოდ დოკუმენტის სანოტარო ანოტაციაში მითითებული ინფორმაცია არ შეესაბამებოდა სარეგისტრაციოდ წარდგენილ დოკუმენტს, არ ემთხვეოდა ფურცლების რაოდენობა ერთმანეთს, რაც თავისთავად გულისხმობდა, რომ წარდგენილი დოკუმენტი არ აკმაყოფილებდა კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს. საჯარო მოხელეს უნდა შეემოწმებინა იყო თუ არა დოკუმენტი წარდგენილი უფლებამოსილი პირის მიერ, ხოლო შემდგომ უნდა შეემოწმებინა დოკუმენტის ურთიერთშესაბამისობა და უსაფრთხოება რამდენად იყო დაცული სარეგისტრაციოდ წარდგენილ დოკუმენტაციაში. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულზე არ უმსჯელია, შეფასების გარეშე დატოვა დოკუმენტაციის შეუსაბამობის საკითხი.
კასატორმა აღნიშნა, რომ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 15.01.2010წ. N4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის მე-19 მუხლის მიხედვით, უფლებამოსილი პირის მიერ სარეგისტრაციო განცხადების წარდგენის გარეშე დაუშვებელი იყო ხელშეკრულების ნამდვილობის დადასტურებით დადებული უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის თანახმად, ხელმოწერის ნამდვილობის დამოწმება ხორციელდება უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული განცხადების წარმოდგენასთან ერთად, უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით. შეუძლებელია ხელმოწერის ნამდვილობის დამოწმება სარეგისტრაციო განცხადების წარმოდგენის გარეშე. შესაბამისად იქმნება ვითარება, როდესაც რეესტრის წარმომადგენელი ამოწმებს დოკუმენტს, ხოლო დოკუმენტი არ რეგისტრირდება განცხადებასთან ერთად, რეესტრის წარმომადგენელი ვალდებულია არ დააკმაყოფილოს მოთხოვნილი რეგისტრაცია, მაგრამ თუ ნოტარიუსი ამოწმებს დოკუმენტს კერძო აქტის სახით, რომელსაც დაინტერესებული პირი რამოდენიმე დღის შემდეგ წარუდგენს მარეგისტრირებელ ორგანოს, რეესტრის წარმომადგენელმა შესაძლოა დაუკმაყოფილოს მას მოთხოვნა. აღნიშნული მიდგომა არ შეესაბამება კანონმდებლობის მოთხოვნებს.
კასატორმა მიუთითა, რომ საჯარო რეესტრის მიერ განხორციელებული არამართლზომიერი მოქმედებები მის მიერ მიღებული გადაწყვეტილებების - ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობის საფუძველია, ვინაიდან ისინი ეწინააღმდეგება კანონს და არსებითად დარღვეულია მათი მომზადების ან გამოცემის კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნები. ამასთან, აქტების ბათილად ცნობა უნდა მოხდეს მისი ძალაში შესვლის დღიდან, რამეთუ ისინი პირდაპირ და უშუალო ზიანს აყენებს მოსარჩელის ქონებრივ ინტერესებს. კასატორმა თავისი მოთხოვნის საფუძვლიანობის დასადასტურებლად მიუთითა საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 17.10.2017წ. გადაწყვეტილებასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს 23.09.1982წ. გადაწყვეტილებზე (საქმე "სპორონგი და ლონროთი შვედეთის წინააღმდეგ, Sporrong and Lonnroth v. Sweden).
29.07.2019წ. საკასაციო სასამართლოს განცხადებით მომართა გ. მ-ის წარმომადგენელმა ს. ა-ემ და "სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ კანონის" 36.1. მუხლის "ვ" ქვეპუნქტის საფუძველზე მოითხოვა 31.10.2018წ. გაცემული N2/22435-18 სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე დაწყებული NA19084095 იძულებით აღსრულების შეჩერება. განმცხადებელმა აღნიშნა, რომ გ. მ-ის კუთვნილ უძრავ ქონებაზე, რომელიც კანონდარღვევით დარეგისტრირდა გ. ტ-ის სახელზე, დაწყებულია სააღსრულებო წარმოება კრედიტორის - ს. გ-ის სასარგებლოდ. სააღსრულებო ფურცელი გაცემულია 25.09.2018წ. დაუსწრებელ გადაწყვეტილებაზე, რომელიც გამოტანილია გ. ტ-ის წინააღმდეგ, სადაც სამოქალაქო დავის საგანია თანხის დაკისრება და იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაცია. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 30.07.2019წ. განჩინებით გ. მ-ის შუამდგომლობა სარჩელის უზრუნველყოფის ღონიძიების გამოყენების შესახებ დაკმაყოფილდა, საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებამდე შეჩერდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის მიერ 31.10.2018წ. გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე (N2/22435-18) კერძო აღმასრულებელ ე. ღ-ის მიერ დაწყებული სააღსრულებო წარმოება (საქმე: NA19084095, კრედიტორი: ს. გ-ე, მოვალე: გ. ტ-ე).


ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :


საქმის მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერების შემოწმების შედეგად საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ გ. მ-ის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, უნდა გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 28.02.2018წ. გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც გ. მ-ის სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, შემდეგ გარემოებათა გამო:
საქმის მასალების მიხედვით 18.07.2015წ. გ. მ-სა და გ. ტ-ეს შორის დაიდო უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება გ. მ-ის საკუთრებაში არსებულ ქ. თბილისში, ...ისა და ...ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავ ნივთზე, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...). ხელშეკრულება დამოწმებული იყო სანოტარო წესით და მინიჭებული ჰქონდა სანოტარო მოქმედების ინდივიდუალური ნომერი - .... ნოტარიუსის მიერ დამოწმდა ხელშეკრულების ხელმომწერ პირთა ნამდვილობა. გ. ტ-ემ 30.07.2015წ. განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა საკუთრების უფლების რეგისტრაცია გარიგების საფუძველზე. საქმეში დაცულია 18.07.2015წ. გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც გ. მ-მა გაყიდა, ხოლო გ. ტ-ემ იყიდა გამყიდველის საკუთრებაში არსებული ქ. თბილისში, ...ისა და ...ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავი ნივთი, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...). აღნიშნული ხელშეკრულება დამოწმებული იყო სანოტარო წესით, კერძოდ დამოწმებული იყო ხელშეკრულების ხელმომწერ პირთა ნამდვილობა და მინიჭებული ჰქონდა სანოტარო მოქმედების ინდივიდუალური ნომერი - ..., რაც წარმოადგენს უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულებისათვის მინიჭებულ ინდივიდუალურ ნომერს. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 30.07.2015წ. ... გადაწყვეტილებით 18.07.2015წ. უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე დარეგისტრირდა გ. ტ-ის საკუთრების უფლება ქ. თბილისში, ...ისა და ...ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავ ნივთზე, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...). 30.07.2015წ. ერთის მხრივ გ. ტ-ესა და მეორეს მხრივ თ. მ-სა და ს. გ-ეს შორის სანოტარო წესით გაფორმდა სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება ქ. თბილისში, ...ისა და ...ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავ ნივთზე, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...). საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 03.08.2015წ. N... გადაწყვეტილებით მითითებულ უძრავ ქონებაზე დარეგისტრირდა იპოთეკის წარმოშობის რეგისტრაცია და გაიცა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან. 01.04.2016წ. ს. გ-ესა და თ. მ-ს შორის სანოტარო წესით გაფორმდა უფლების დათმობის (ცესიის) შესახებ ხელშეკრულება, რომლის თანახმადაც თ. მ-მა ს. გ-ეს გადასცა 30.07.2015წ. გაფორმებული სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებით შეძენილი პირველი რიგის იპოთეკარის მოთხოვნის უფლება სრულად. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 04.04.2016წ. N... გადაწყვეტილებით ზემოაღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე განხორციელდა იპოთეკის ცვლილების რეგისტრაცია ქ. თბილისში, ...ისა და ...ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავ ნივთზე, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...).
საქმეში დაცულია თბილისის საქალაქო სასამართლოს სისხლის სამართლის საქმეთა საგამოძიებო, წინასასამართლო სხდომისა და არსებითი განხილვის კოლეგიის 31.08.2017წ. განაჩენი, რომლითაც გ. ტ-ე ცნობილ იქნა დამნაშავედ საქართველოს სისხლის სამართლის კოდექსის 180-ე მუხლის მე-3 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტით და 362-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული დანაშაულის ჩადენისათვის. აღნიშნული განაჩენით დადგენილია, რომ გ. ტ-ემ, თავის მიერ დამზადებული ყალბი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე ქ. თბილისში, ...ისა და ...ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავი ნივთი, სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...) საჯარო რეესტრში დაირეგისტრირა თავის სახელზე, რის შემდეგაც თ. მ-სა და ს. გ-ესთან გააფორმა სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება. კანონიერ ძალაში შესული განაჩენით დადგენილია, რომ გ. ტ-ემ ყალბი დოკუმენტის საფუძველზე საჯარო რეესტრს მოსთხოვა რეალურად გ. მ-ის უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, რაც თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 30.07.2015წ. გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 09.07.2019წ. N... გადაწყვეტილებით გ. მ-ის საკუთრების უფლება სადავო ქონებაზე აღდგენილია თბილისის საქალაქო სასამართლოს სისხლის სამართლის საქმეთა საგამოძიებო, წინასასამართლო სხდომისა და არსებითი განხილვის კოლეგიის 31.08.2017წ. განაჩენის საფუძველზე.
საქმის მასალებით დასტურდება, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს გ. ტ-ემ მიმართა 30.07.2015წ. და სარეგისტრაციოდ წარადგინა უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომელზეც ხელმოწერების ნამდვილობა დამოწმებული იყო ნოტარიუსის მიერ. სკ-ის 69-ე მუხლის თანახმად, გარიგება შეიძლება დაიდოს ზეპირად ან წერილობით. სკ-ის 183-ე მუხლის მიხედვით, უძრავ ნივთზე საკუთრების შეძენის შესახებ გარიგება წერილობითი ფორმით უნდა დაიდოს. სკ-ის 69.5 მუხლის შესაბამისად წერილობითი ფორმის არსებობისას კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევაში ან მხარეთა შეთანხმებით გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა უნდა დაამოწმოს ნოტარიუსმა ან კანონით გათვალისწინებულმა სხვა პირმა. გარიგების წერილობითი ფორმის დაცვას ორი ფუნქცია აქვს - მტკიცების გაადვილება და გარიგების მხარეთა განზრახვის სერიოზულობის დადასტურება. გარიგების წერილობითი ფორმის დაცვის წესები განისაზღვრება 3111 მუხლის საფუძველზე, რომელიც ადგენს ამგვარი გარიგების ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობის კანონით დადგენილი წესით დამოწმების ვალდებულებას. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ გ. ტ-ის მიერ მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის წარდგენილი ნასყიდობის ხელშეკრულება შედგენილი იყო ხელმოწერის ნამდვილობის დადასტურების ე.წ. კერძო აქტის ფორმით, მინიჭებული ჰქონდა სანოტარო მოქმედების შესრულების ინდივიდუალური ნომერი - ..., ხელშეკრულებას ერთვოდა ასევე ნოტარიუსის მიერ შედგენილი სანოტარო აქტის ფორმულარი. საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 31.03.2010წ. N71 ბრძანებით დამტკიცებული „სანოტარო მოქმედებათა შესრულების წესის შესახებ“ ინსტრუქციის 15.6 და 15.7 მუხლების მიხედვით ნოტარიუსი კერძო აქტის ფორმით გარიგებაზე ან სხვა დოკუმენტზე ხელმოწერების დამოწმებისას მხარეთა პირადობის და ქმედუნარიანობის შემოწმების შემდეგ ვალდებულია დაამოწმოს ხელმომწერ პირთა ხელმოწერების ნამდვილობა. ამავე ინსტრუქციით განსაზღვრულია კერძო აქტის ფორმით სანოტარო დოკუმენტის შედგენის სავალდებულო წესები, მათ შორის აღსანიშნავია ინსტრუქციის 21-ე მუხლით დადგენილი დოკუმენტის შედგენის ფორმალური და ტექნიკური წესები, რომლის მიხედვითაც თუ დოკუმენტი რამდენიმე ფურცლისგან შედგება, დოკუმენტი უნდა იყოს აკინძული, დანომრილი შესაბამისი წესით და მითითებული უნდა იყო გვერდების საერთო რაოდენობა (კერძოდ, 21.10 მუხლის "ა" ქვეპუნქტის შესაბამისად, თუ ნოტარიუსთან წარდგენილი დოკუმენტი შედგება რამდენიმე ფურცლისაგან ფურცლები უნდა იყოს აკინძული, ზონარგაყრილი და ზონარდაწებებული, ამასთანავე, ზონარს ქაღალდი ისე უნდა ჰქონდეს გადაკრული, რომ ქაღალდის მთლიანობის დარღვევის გარეშე შეუძლებელი იყოს ზონარის გახსნა. ქაღალდის მთლიანობა არ უნდა იყოს დარღვეული. ზონარზე დაწებებულ ქაღალდზე დასმული უნდა იყოს დოკუმენტის გამცემი ორგანოს ბეჭედი და უფლებამოსილი პირის ხელმოწერა ისე, რომ ბეჭდის ანაბეჭდისა და ხელმოწერის ნაწილი ასახული იყოს დაწებებულ ფურცელზე, ხოლო ნაწილი დოკუმენტის ფურცელზე. ამასთანავე ამავე წესით მითითებული უნდა იყოს აკინძული ფურცლების რაოდენობა). "სანოტარო მოქმედებათა შესახებ" ინსტრუქციის 31-ე მუხლის მიხედვით, თუ მოწმდება კერძო აქტზე ხელმოწერის ნამდვილობა უნდა შედგეს დამადასტურებელი წარწერა (ფორმულარი), რომელიც შეიძლება დაიბეჭდოს უშუალოდ დოკუმენტზე ან განთავსდეს ცალკე ფურცელზე და აიკინძოს დოკუმენტთან ერთად. საქმის მასალებით დასტურდება, რომ გ. ტ-ის მიერ 30.07.2015წ. მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის წარდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია იყო ხარვეზიანი, კერძოდ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი ნასყიდობის ხელშეკრულება იყო ორგვერდიანი, ხოლო დოკუმენტის ბოლო გვერდზე დატანილ ნოტარიუსის დამღაზე სანოტარო აქტის გვერდების რაოდენობად მითითებული იყო ექვსი (ანოტაციაში მითითებულია, რომ დოკუმენტი აკინძულია 6 ფურცლად, ფურცლების რაოდენობა სიტყვიერადაც მითითებულია - "ექვსი"). ამდენად, სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტაცია იყო ურთიერთშეუსაბამო, დოკუმენტის სანოტარო ანოტაციაში მითითებული ინფორმაცია არ შეესაბამებოდა სარეგისტრაციოდ წარდგენილ დოკუმენტს, არ ემთხვეოდა ფურცლების რაოდენობა ერთმანეთს. ამასთანავე, ხსენებული ინსტრუქციის 34.2 მუხლის "გ" ქვეპუნქტის თანახმად, სანოტარო რეესტრში სავალდებულო წესით მიეთითება სანოტარო მოქმედების შინაარსი, სანოტარო რეესტრში დეტალურად უნდა ჩაიწეროს იმ აქტის შინაარსი, რომელიც არ რჩება სანოტარო არქივში. მოცემულ შემთხვევაში საყოველთაოდ ხელმისაწვდომ სანოტარო რეესტრში არ ყოფილა მითითებული სანოტარო მოქმედების შინაარსი, მითითებული იყო მხოლოდ ის ფაქტი, რომ შესრულდა ხელმოწერის ნამდვილობის დამოწმება, რაც დამატებით ქმნიდა რეგისტრაციის შეჩერების პირობას. ამდენად, წარდგენილი დოკუმენტი არ აკმაყოფილებდა საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 31.03.2010წ. N71 ბრძანებით დამტკიცებული „სანოტარო მოქმედებათა შესრულების წესის შესახებ“ ინსტრუქციის მოთხოვნებს.
"საჯარო რეესტრის შესახებ" კანონი რეგისტრაციის მიზნებისათვის არ მიჯნავს სანოტარო წესით შესრულებულ "საჯარო" და "კერძო" აქტებს, კერძო ხასიათის სანოტარო აქტი, როგორც სარეგისტრაციო დოკუმენტი, შესაძლოა საფუძვლად დაედოს სარეგისტრაციო წარმოებას. "საჯარო რეესტრის შესახებ" კანონის 3.6 მუხლის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარმოდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, ისინი პასუხისმგებელნი არიან მხოლოდ რეგისტრირებული მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფთხოებაზე. აღნიშნული არ უარყოფს წინდახედულობის გონივრულ მასშტაბს, ვინაიდან რეგისტრაცია არის არა უბრალოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტი, არამედ ამ უფლების წარმოშობის პროცესის ფინალი. ხსენებული ნორმის მიხედვით საჯარო რეესტრი პასუხისმგებელია სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტის ურთიერთშესაბამისობაზე და უსაფრთხოებაზე. ამასთანავე, მოცემულ შემთხვევაში სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტის ხარვეზი სავსებით ცხადი იყო, ექვსი ფურცლის ნაცვლად წარდგენილი იყო ორ ფურცელზე შედგენილი დოკუმენტი. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ უფლების დამდგენი დოკუმენტის მიმართ არსებული ხარვეზი ქმნიდა სარეგისტრაციო მოქმედების შეჩერების საფუძველს, რამეთუ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 21.1 მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ, თუ განცხადება ან/და თანდართული დოკუმენტი ან ინფორმაცია არ არის წარდგენილი საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი ფორმით და წესით. საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 15.01.2010წ. N4 ბრძანებით დამტკიცებული "საჯარო რეესტრის შესახებ" ინსტრუქციის (სადავო პერიოდში მოქმედი რედაქციის) 13.3 მუხლის თანახმად, ამ ინსტრუქციის და კანონმდებლობის დარღვევით წარმოდგენილი დოკუმენტები არ წარმოადგენენ განცხადების მიღებაზე უარის თქმის საფუძველს, იგი შეიძლება გახდეს სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან რეგისტრაციაზე უარის თქმის საფუძველი. მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია კონკრეტულ შემთხვევაში დამატებით მოითხოვოს სარეგისტრაციო წარმოებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი ინფორმაციის ან დოკუმენტაციის წარმოდგენა, რომელიც აუცილებელია განცხადებით მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად. ამდენად, მოცემულ შემთხვევაში გ. ტ-ის მიერ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტი იყო ხარვეზიანი და არ ქმნიდა რეგისტრაციის საფუძველს, ხოლო სარეგისტრაციო სამსახურმა რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების მიღებით დაარღვია „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონით და შესაბამისი ინსტრუქციით განსაზღვრული წარმოების წესები (დოკუმენტის აკინძვის ერთიანობის მოთხოვნის ("სანოტარო მოქმედებათა შესრულების წესის შესახებ" ინსტრუქციის 21.10 მუხ. "ა" ქვ.პ.) დაცულობა დანაშაულის ნიშნების გამოსარკვევ გარემოებათა რიგს განეკუთვნება და მისი გამოკვლევა სცილდება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს უფლებამოსილებას). შესაბამისად მოსარჩელის მოთხოვნა რეგისტრაციის თაობაზე თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 30.07.2015წ. ... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის შესახებ საფუძვლიანია. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ აპელანტი სადავო გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის ორ საფუძველს უთითებდა: დოკუმენტის სანოტარო ანოტაციაში მითითებული ინფორმაციის სარეგისტრაციოდ წარდგენილ დოკუმენტაციასთან შეუსაბამობას და სარეგისტრაციო დოკუმენტის რეესტრში უფლებამოსილი ავტორიზებული პირის მიერ წარუდგენლობას. სააპელაციო სასამართლომ მხოლოდ მეორე საფუძველზე იქონია მსჯელობა და შეფასების მიღმა დატოვა დოკუმენტაციის შეუსაბამობის საკითხი. საკასაციო პალატა თვლის, რომ დოკუმენტაციის შეუსაბამობა ქმნიდა არა რეგისტრაციის, არამედ სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების პირობას, შესაბამისად აღნიშნული წარმოადგენს უძრავი ქონების გ. ტ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის საფუძველს.
კასატორი ითხოვს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 30.07.15წ. ... და 03.08.2015წ. N... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობას. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ განაჩენის საფუძველზე თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 09.07.2019წ. გადაწყვეტილებით ბინის კასატორის სახელზე აღრიცხვა არ უკარგავს გ. მ-ს ინტერესს რეგისტრაციის შესახებ 30.07.15წ. გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის მოთხოვნის მიმართ, ვინაიდან განაჩენის საფუძველზე ბინის მესაკუთრედ გ. მ-ის აღრიცხვით არ მომხდარა თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 30.07.2015წ. ... გადაწყვეტილების უკანონობის გამო ბათილად ცნობა. ახალი რეგისტრაცია იწვევს წინმსწრები რეგისტრაციის გაუქმებას, თუმცა გაუქმება მოიცავს როგორც აქტის ბათილად ცნობას, ისე ძალადაკარგულად გამოცხადებას. აქტის ბათილობა არის მისი უკანონობის და არა გაუქმების მომენტის მაჩვენებელი. ამასთანავე, ბათილად ცნობის ობიექტი გამოცემის მომენტშივე უკანონო ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტია, თუ სხვა რამ არ არის დადგენილი. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ გასაჩივრებული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 30.07.2015წ. ... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება გამოიცა კანონმდებლობის მოთხოვნათა დარღვევით, რის გამოც არსებობს მისი ბათილად ცნობის საფუძველი. "საჯარო რეესტრის შესახებ" კანონის 26.3 მუხლის "ა" ქვეპუნქტის თანახმად, რეგისტრაცია ბათილად ან არარად უნდა გამოცხადდეს, თუ ბათილად ან არარად იქნა ცნობილი რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება. სზაკ-ის 601 მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი ბათილია თუ იგი ეწინააღმდეგება კანონს ან არსებითად დარღვეულია მისი მომზადების ან გამოცემის კანონმდებლობით დადგენილი სხვა მოთხოვნები. ამასთანავე, საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ როგორც კანონიერი, ასევე უკანონო ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, მისი გამოცემის მომენტიდან იძენს შესასრულებლად სავალდებულო ძალას. რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა იწვევს საჯარო რეესტრში ბათილად ცნობილი აქტით რეგისტრაციამდე არსებული სამართლებრივი მდგომარეობის აღდგენას იმ შემთხვევაში, უკეთუ აქტის ბათილად ცნობამდე არ არის განხორციელებული უძრავ ქონებაზე სხვა პირის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ შემდგომი სარეგისტრაციო წარმოებები დამოუკიდებლად წარმოადგენენ სარეგისტრაციო აქტების გამოცემის საფუძველს, წინა რეგისტრაციის უკანონობა თავისთავად არ იწვევს შემდგომი რეგისტრაციების ბათილობას, შესაბამისი სამართლებრივი საფუძვლის კანონიერების გადასინჯვის გარეშე. აღნიშნული მიდგომა მოქმედებს მესამე პირებთან მიმართებაში, ვინაიდან რეგისტრირებული მესაკუთრე, თუნდაც ის არ იყოს უძრავი ნივთის ნამდვილი მესაკუთრე, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის საფუძველზე მესამე პირებისათვის მიიჩნევა ნამდვილ მესაკუთრედ. განსახილველ შემთხვევაში საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 03.08.2015წ. N... გადაწყვეტილებას საფუძვლად უდევს ერთის მხრივ გ. ტ-ეს, ხოლო მეორეს მხრივ თ. მ-სა და ს. გ-ეს შორის 30.07.2015წ. დადებული სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება. აღნიშნული იპოთეკის ხელშეკრულება გაფორმებულია სანოტარო მოქმედების დადასტურების გზით, სესხის და იპოთეკის ხელშეკრულების საჯარო აქტის ფორმით შესრულებული სანოტარო დოკუმენტის საფუძველზე, რომელიც საჯარო რეესტრს წარედგინა ხელშეკრულების დამმოწმებელი ნოტარიუსის მიერ, რაც საჯარო რეესტრის სააგენტოსა და ნოტარიუს შორის 27.11.14წ. ხელშეკრულების შესაბამისად უძრავ ნივთზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრაციის საფუძველს წარმოადგენდა. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ მოცემულ შემთხვევაში დაცულია საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 31.03.2010წ. N71 ბრძანებით დამტკიცებული „სანოტარო მოქმედებათა შესრულების წესის შესახებ“ ინსტრუქციის 47.2 მუხლის დანაწესი, რომლის მიხედვითაც ავტორიზებული ნოტარიუსი, რომელმაც სანოტარო წესით დაამოწმა ხელშეკრულება იპოთეკის წარმოშობის/ცვლილების შესახებ, ვალდებულია უზრუნველყოს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს შესაბამის ელექტრონულ პროგრამაში დაინტერესებული პირის განცხადების მიღების რეგისტრაცია.
საკასაციო პალატა არ იზიარებს კასატორის მოსაზრებას იმასთან დაკავშირებით, რომ რეგისტრაციის შესახებ პირველი გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა ავტომატურად იწვევს შემდეგი რეგისტრაციის ბათილად ცნობას. სამართალურთიერთობის სპეციალური კანონმდებლობით მოწესრიგების შემთხვევაში სამართალურთიერთობის მოწესრიგება ხდება არა სზაკ-ის, არამედ სპეციალური კანონმდებლობის ნორმებით, ხოლო საკითხის განსაკუთრებული რეგულაციის არ არსებობის პირობებში ძირითად მნიშვნელობას სზაკ-ი იძენს. სზაკ-ი იმ შემთხვევაში მოქმედებს, თუ არ არსებობს სპეციალური რეგულაციები ცალკეული სფეროებისათვის. სზაკ-ი წარმოადგენს სხვადასხვა სფეროს მომცველი გამჭოლი საკითხის ტიპიურ მაგალითს, რომელიც არ თავსდება ერთი უნივერსალური საკანონმდებლო აქტის რეგულაციაში. სარეგისტრაციო წარმოების მიმართ სზაკ-ის გამოყენება ხდება იმ შემთხვევაში, თუ სარეგისტრაციო წარმოების მომწესრიგებელი კანონმდებლობა სხვა წესს არ ითვალისწინებს, ასეთ პირობებში საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომწესრიგებელ კანონმდებლობასთან ერთად გამოიყენება სზაკ-ის ნორმები. რეგისტრაციის ბათილად გამოცხადების შედეგები განისაზღვრება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით ("საჯარო რეესტრის შესახებ" კანონის 26.4 მუხ.). სარეგისტრაციო სამართალურთიერთობები არის ადმინისტრაციული სამართალურთიერთობების ნაირსახეობა, თუმცა იმავდროულად მათ თავიანთი თავისებურებები გააჩნიათ. მხარეთა სახელშეკრულებო ურთიერთობების ეტაპზე სახეზეა იპოთეკა, როგორც ვალდებულებითი უფლება, ხოლო მას შემდეგ რაც უფლება რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში, ის მოიპოვებს აბსოლუტურ უფლებას და შესაბამისად რეგისტრაციის ეტაპიდან სახეზეა იპოთეკა, როგორც სანივთო უფლება. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სანივთო უფლების კეთილსინდისიერი შეძენა, ობიექტურად არამართლზომიერი ხასიათის მიუხედავად, საკანონმდელო დაცვას მოკლებული არ არის. საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლების, მათ შორის საკუთრების უფლებისა და მათი მდგომარეობის სწორად ასახვა. საჯაროობის პრინციპი გულისხმობს, რომ ამგვარი უფლება მესამე პირებისათვის რეგისტრაციის მომენტიდან იძენს იურიდიულ ძალას, კანონმდებლობა უშვებს საჯარო რეესტრის სისწორის პრეზუმფციას, რაც იმას ნიშნავს, რომ მესამე პირებისათვის რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უკანონობა. სკ-ის 185-ე მუხლი უფლების შემძენს მხოლოდ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის შემოწმების ვალდებულებას აკისრებს და ადგენს, რომ შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება უძრავი ნივთის მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. დამატებითი მოთხოვნები უძრავ ნივთზე სანივთო უფლების შემძენს არ წაეყენება, გამსხვისებლის საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრაცია საკმარისია იმისათვის, რომ შემძენმა ჩათვალოს, რომ გამსხვისებელი მესაკუთრეა. შემძენს არ უნდა მოეთხოვოს იმაზე მეტის ცოდნა, რაც მის გონივრულ შესაძლებლობებს სცილდება (სუს 10.12.2013წ. Nას-189-182-2013 გადაწყვეტილება). სკ-ის 312-ე მუხლით განმტკიცებული საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმციიდან გამომდინარე, რეესტრის ჩანაწერის სწორად მიჩნევისთვის საკმარისია გამსხვისებელი რეესტრში რეგისტრირებული იყოს უძრავ ნივთზე უფლების მესაკუთრედ, რეესტრის ჩანაწერის სისწორის გამომრიცხავ გარემოებად მითითებულია შემთხვევა, როდესაც ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა. 30.07.2015წ. სესხის და იპოთეკის ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის გ. ტ-ე რეგისტრირებული იყო საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ, სესხის და იპოთეკის ხელშეკრულების მე-12 პუნქტის თანახმად გ. ტ-ე ადასტურებს, რომ მესამე პირს არ შეიძლება ჰქონდეს რაიმე პრეტენზია იპოთეკის საგნის მიმართ, უარყოფს რაიმე სახის სარჩელის ან საჩივრის არსებობას. განსახილველ შემთხვევაში საქმეში არ არის წარმოდგენილი რაიმე მტკიცებულება, რომელიც დაადასტურებდა, რომ იპოთეკარებმა უძრავი ნივთის იპოთეკით დატვირთვის დროს იცოდნენ უფლების ნაკლის შესახებ. იპოთეკარებს არ ჰქონდათ საშუალება ევარაუდათ საკუთრების ხარვეზიანობა, ისინი მიიჩნევიან კეთილსინდისიერებად და მათ მიმართ უნდა გავრცელდეს მართლზომიერი იპოთეკარებისათვის განსაზღვრული საკანონმდებლო გარანტიები. სკ-ის 185-ე და 312-ე მუხლებში ნახსენებ ტერმინ "გამსხვისებელში" ყოველთვის იგულისხმება პირი, რომელიც არ არის უფლებამოსილი გაასხვისოს საჯარო რეესტრში მის სახელზე რეგისტრირებული უფლება და ამდენად ის არ არის უფლებამოსილი დადოს გარიგება (სუს 01.07.2013წ. Nას-1607-1509-2012).
განსახილველ შემთხვევაში უძრავ ქონებაზე თავდაპირველი მესაკუთრის საკუთრების უფლებას უპირისპირდება კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესები. სადავო ურთიერთობების ფარგლებში თავდაპირველ მესაკუთრეს არანაირი უმართლობა არ მიუძღვის. ჩადენილ უმართლობაში ბრალი არც იპოთეკარებს (თ. მ-ი, ს. გ-ე) მიუძღვით, რამდენადაც მათ არ იცოდნენ, რომ გამსხვისებელი არ იყო უფლებამოსილი მესაკუთრე. საქმის მასალებით დასტურდება, რომ სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას საჯარო რეესტრში უძრავი ქონების მესაკუთრედ აღრიცხული იყო გ. ტ-ე. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ მოცემული სადავო სამართალურთიერთობების ნებისმიერი სამართლებრივი გადაწყვეტის პირობებში ბუნებრივად შეუძლებელია ორივე მხარის ინტერესების დაკმაყოფილება. სკ-ის 185-ე და 312-ე მუხლები შეეხება შემთხვევას, როდესაც უძრავი ქონების გასხვისება ხდება იმ პირის მიერ, რომელიც არასწორად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, ანუ სადავო ნორმები არეგულირებენ შემთხვევებს, როდესაც ქონების გასხვისება ხდება პირის მიერ, რომელიც მესაკუთრეს არ წარმოადგენს, თუმცა ასეთად არასწორად არის რეგისტრირებული. ამდენად, ხსენებული ნორმები ქმნის შემძენის დაცვის გარანტიას იმ შემთხვევაში, როდესაც ქონების გასხვისება ხდება საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ არასწორად რეგისტრირებული პირის მიერ, რომელიც არ წარმოადგენს ნამდვილ მესაკუთრეს და რეალურად არ არის უფლებამოსილი გაასხვისოს ქონება. ხსენებული ნორმები იცავენ კეთილსინდისიერ შემძენს, რომელიც ენდობოდა საჯარო რეესტრის არაზუსტ ჩანაწერს. აღნიშნული ნორმებით უძრავი ქონების კეთილსინდისიერი შემძენი დაცულია ქონების არასწორად რეგისტრაციასთან დაკავშირებული რისკებისაგან. კეთილსინდისიერი შემძენის ასეთი უფლებრივი მდგომარეობა გამოწვეულია საჯარო რეესტრის სპეციფიური დანიშნულებით სამოქალაქო ბრუნვის მექანიზმში. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ საჯარო რეესტრის მონაცემების უტყუარობისა და სიზუსტის პრეზუმფცია ემყარება სამართალში დამკვიდრებული ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპს. სკ-ის 185-ე, 312-ე მუხლების შინაარსიდან გამომდინარე ნათელია, რომ საჯარო რეესტრს, როგორც უძრავ ნივთებზე უფლებათა მარეგისტრირებელ ორგანოს, გააჩნია სანდოობის მაღალი ხარისხი. საჯარო რეესტრს გააჩნია სამართლებრივი გარანტის ფუნქცია, კანონისმიერების პრეზუმფცია სწორედ საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული უფლების ჩანაწერის მიმართ არსებობს. მიუხედავად იმისა, რომ მესაკუთრეს არანაკლები ნდობა გააჩნია საჯარო რეესტრის მონაცემთა მიმართ, კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესები დაცვის ღირს უკეთეს სიკეთედ არის მიჩნეული კანონმდებლის მიერ. პრეზუმფცია თავისი ბუნებით არის იურიდიული ფიქცია, ვარაუდი რეგისტრაციის სისრულის და სისწორის შესახებ, ამ ვარაუდს არ აუქმებს შემდგომში დადგენილი ფაქტი რეგისტრაციის ხარვეზის შესახებ. საჯარო რეესტრის მონაცემთა უტყუარობის პრეზუმფცია სწორედ, რომ ობიექტური რეალობის საწინააღმდეგოდ დაიშვება და მას გამართლება აქვს სწორედ მესამე პირთა ინტერესების დასაცავად. ამდენად, რეგისტრაციის გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა თუნდაც მისი გამოცემიდან, არ იწვევს შემდგომი რეგისტრაციების ბათილობას. აღნიშნული პრეზუმფციიდან გამომდინარე, იპოთეკარებს არ ეკისრებათ დამატებითი წინდახედულობის გამოჩენის ვალდებულება (იხ. სუს 03.06.2014წ. საქმე Nბს-287-279(კ-13); სუს 30.05.2017წ. საქმე Nბს-213-211 (2კ-17); სუს 05.04.2018წ. საქმე Nბს-975-971(კ-17)).
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის თანახმად, რეგისტრაციის გაუქმების ერთ-ერთი საფუძველია რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის ბათილად ცნობა (26.3 მუხ. "ა" ქვ.პ.). მოცემულ შემთხვევაში 03.08.15წ. N... იპოთეკის რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებას საფუძვლად უდევს 30.07.2015წ. სანოტარო წესით გაფორმებული სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება. რეგისტრაცია წარმოებს სარეგისტრაციო დოკუმენტის საფუძველზე, აღნიშნული ხელშეკრულება ძალაშია და სადავოდ არ გამხდარა მხარეებს შორის, რაც გამორიცხავას 03.08.15წ. N... იპოთეკის რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის შესაძლებლობას.
ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 03.08.2015წ. N... გადაწყვეტილება, რომლითაც საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა იპოთეკის უფლება ქ. თბილისში, ...ისა და ...ის ქუჩის კუთხეში მდებარე უძრავ ნივთზე (სართული 2, ბინა N3, ფართი (მშენებარე) 129.80 კვ.მ. (ს.კ. ...)) შეესაბამება მისი გამოცემის სამართლებრივ საფუძვლებს და წინააღმდეგობაში არ მოდის მოცემული სადავო ურთიერთობის მარეგულირებელ სამართლებრივ ნორმებთან.
საფუძველსაა მოკლებული კასატორის მითითება ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს 23.09.1982წ. გადაწყვეტილებაზე (საქმე "სპორონგი და ლონროთი შვედეთის წინააღმდეგ, Sporrong and Lonnroth v. Sweden), რომელიც ეხება საკუთრების ჩამორთმევის ღირებულებების და მშენებლობის აკრძალვის საკითხების განხილვის ვადებს. უსაფუძვლოა ასევე კასატორის მითითება იმასთან დაკავშირებით, რომ საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლომ 17.10.2017წ. გადაწყვეტილებით უპირატესობა უძრავი ნივთის თავდაპირველ მესაკუთრეს მიანიჭა (საკონსტიტუციო სასამართლოს 17.10.2017წ. გადაწყვეტილებით არაკონსტიტუციურად იქნა ცნობილი სკ-ის 185-ე მუხლის მხოლოდ ის ნორმატიული შინაარსი, რომლის თანახმადაც "გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში", იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი შემძენისათვის ცნობილია). საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმის 17.10.2017წ. N3/4/550 გადაწყვეტილებით დადგენილია, რომ კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის ინსტიტუტი არ ეწინააღმდეგება კონსტიტუციას, საკონსტიტუციო სასამართლომ კეთილსინდისიერ შემძენის ინტერესებს უპირატესობა სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის დაცვის უზრუნველსაყოფად მიანიჭა.
ამდენად, საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ გ. მ-ის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 28.02.2018წ. გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც გ. მ-ის სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის სამსახურის 30.07.2015წ. ... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება, ხოლო დანარჩენ ნაწილში სარჩელის დაკმაყოფილებას უარი უნდა ეთქვას.
საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ სსკ-ის 53.1 მუხლის შესაბამისად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფოს ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. თუ სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, მაშინ ამ მუხლში აღნიშნული თანხა მოსარჩელეს მიეკუთვნება სარჩელის იმ მოთხოვნის პროპორციულად, რომელიც სასამართლოს გადაწყვეტილებით იქნა დაკმაყოფილებული, ხოლო მოპასუხეს – სარჩელის მოთხოვნის იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელზედაც მოსარჩელეს უარი ეთქვა.
აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ სსკ-ის 53-ე მუხლის გათვალისწინებით, დაკმაყოფილებული სასარჩელო მოთხოვნების პროპორციულად, მოპასუხეს – სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს გ. მ-ის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის ანაზღაურების მიზნით (პირველი ინსტანციის სასამართლოში – 100 ლარის ოდენობით; სააპელაციო სასამართლოში – 150 ლარის ოდენობით; საკასაციო სასამართლოში – 300 ლარის ოდენობით) 550 ლარის ნახევრის 275 ლარის გადახდა.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე, 411-ე მუხლებით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

1. გ. მ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;
2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 28.02.2018წ. გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;
3. გ. მ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;
4. ბათილად იქნეს ცნობილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 30.07.2015წ. ... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება;
5. დანარჩენ ნაწილში სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს;
6. გაუქმდეს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 30.07.2019წ. განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება;
7. მოპასუხეს _ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს გ. მ-ის სასარგებლოდ, დაკმაყოფილებული სასარჩელო მოთხოვნების პროპორციულად, დაეკისროს 275 ლარის გადახდა მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის ანაზღაურების მიზნით;
8. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ საჩივრდება.


თავმჯდომარე ნ. სხირტლაძე


მოსამართლეები: მ. ვაჩაძე


ქ. ცინცაძე