საქმე N:ბს-176(კ-19)

#ბს-176(კ-19) 2 აპრილი, 2020 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ

შემდეგი შემადგენლობით:

მაია ვაჩაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ნუგზარ სხირტლაძე, ვასილ როინიშვილი

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოსარჩელე) – შპს „...“

მოწინააღმდეგე მხარეები (მოპასუხეები) – 1. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო; 2. შპს „ა...“

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2018 წლის 12 ოქტომბრის გადაწყვეტილება

დავის საგანი – ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა, ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემის დავალება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

2017 წლის 1 სექტემბერს შპს „...მ“ სასარჩელო განცხადებით მიმართა ოზურგეთის რაიონულ სასამართლოს, მოპასუხეების - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს, გურიის რეგიონული ოფისისა და შპს „ა...ს“ მიმართ.

მოსარჩელის განმარტებით, შპს „...მ“ 1995 წლის 24 ივლისის #... საკუთრების მოწმობით შეიძინა საკუთრების უფლება ოზურგეთში, ა. ...ის N...-ში მდებარე ...ს მაღაზიაზე. უძრავი ქონების გადაცემა მოხდა 1995 წლის 24 ივლისს შედგენილი მიღება-ჩაბარების აქტით; უძრავი ქონება დარეგისტრირდა ტექნიკური აღრიცხვისა და ინვენტარიზაციის ბიუროში. მოსარჩელის მითითებით, 1998 წლის 6 თებერვალს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით შპს „...მ“ შპს სამედიცინო ფირმა „ავ...ზე“ გაასხვისა შენობის ნაწილი, კერძოდ, ... ფართი - 101.60 კვ.მ და დამხმარე ფართი - 89.9 კვ.მ; მოსარჩელის განმარტებით, გარიგება არ ეხებოდა შენობის ეზოს, რომლის ფართი 116.8 კვ.მ იყო.

მოსარჩელის მითითებით, 2016 წლის 7 ივნისს მან განცხადებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების რეგისტრაცია მოითხოვა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2016 წლის 10 ივნისის #... გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა და ვინაიდან ქონება რეგისტრირებული იყო საჯარო რეესტრში შპს „ა- გმის“ სახელზე, მოთხოვნილ იქნა მისი თანხმობა. მოსარჩელის აღნიშვნით, ფართის რეგისტრაციის თაობაზე შპს „ა...სთან“ შეთანხმება ვერ შედგა, რამდენადაც უთანხმოება შენობის უკანა მხარეს მდებარე ეზომ გამოიწვია, რომელიც, მოსარჩელის მოსაზრებით, არ წარმოადგენდა ნასყიდობის ხელშეკრულების საგანს. მიუხედავად აღნიშნულისა, ა... მიიჩნევდა, რომ მას ეზოდან წილი ეკუთვნოდა.

მოსარჩელის მითითებით, ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მან სარჩელით მიმართა ოზურგეთის რაიონულ სასამართლოს უძრავი ქონების (ს.კ. #...) ნაწილზე - 116,788253 კვ.მ ფართზე UTM სისტემის კოორდინატების მიხედვით შპს „ა-გ-მის“ საკუთრების უფლების ბათილად ცნობისა და ამავე უძრავ ქონებაზე განთავსებული შენობით დაკავებული მიწის ნაკვეთის 2/3 წილზე შპს „ა-გ-მის“ საკუთრების უფლების ბათილად ცნობის მოთხოვნით. ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, კერძოდ, სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ოზურგეთის სარეგისტრაციო სამსახურის რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება, რომლითაც შპს „ა- გმი“ დარეგისტრირდა თანამესაკუთრედ, ქალაქ ოზურგეთში, ა. ...ის ქუჩა N...-ში მდებარე უძრავ ქონებაზე, მიწის (უძრავი ქონების) ს.კ. #...; საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გურიის რეგიონულ ოფისს, საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შედეგად, 06.02.1998 წლის #2-10 ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, შპს „ა...ს“ უძრავი ქონების თანამესაკუთრედ აღრიცხვასთან დაკავშირებით გადაწყვეტილების მიღება დაევალა.

მოსარჩელის მითითებით, ზემოხსენებული გადაწყვეტილება შევიდა ძალაში, რის შემდეგაც იგი წარდგენილ იქნა საჯარო რეესტრში. საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ 2017 წლის 18 მაისის #... გადაწყვეტილებით შეაჩერა სარეგისტრაციო წარმოება, კერძოდ, მოსარჩელის მხრიდან მოთხოვნილ იქნა სრული სარეგისტრაციო უძრავი ქონების (მიწის ნაკვეთისა და მასზე მდებარე შენობა-ნაგებობის) საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ციფრული და ქაღალდის ვერსია. ვინაიდან მოთხოვნილი დოკუმენტაცია შპს „...ს“ უკვე წარდგენილი ჰქონდა და შპს „ა...სთან“ შეთანხმება ვერ ხერხდებოდა, მითითებული გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული საჩივრით იქნა გასაჩივრებული მოსარჩელის მიერ. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 2 აგვისტოს #... გადაწყვეტილებით, საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ, კერძოდ, ბათილად იქნა ცნობილი ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის გურიის რეგიონული ოფისის სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ #... (18.05.2017წ.) გადაწყვეტილება; დანარჩენ ნაწილში მოსარჩელის მოთხოვნა არ იქნა დაკმაყოფილებული, კერძოდ, შპს „...ს“ უარი ეთქვა სასამართლო გადაწყვეტილებით დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით ახალი გადაწყვეტილების მიღებაზე და გურიის რეგიონულ ოფისს დაევალა ამავე გადაწყვეტილების 3.2.9 პუნქტის შესაბამისად, ახალი გადაწყვეტილების მიღება.

მოსარჩელის მითითებით, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გურიის რეგიონული ოფისის 2017 წლის 18 აგვისტოს #...გადაწყვეტილებით, შპს „ა...ს“ საკუთრებაში გადაეცა 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, ხოლო შპს „...ს“ - 350 კვ.მ. მოსარჩელის განმარტებით, არც ერთ და არც მეორე შემთხვევაში მიწის ადგილმდებარეობა განსაზღვრული არ არის, ასევე, გაურკვეველია თანასაკუთრებაში არსებული იმ ფართის ოდენობა, რომელზედაც დგას შენობა, შესაბამისად, მოსარჩელე მიიჩნევს, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გადაწყვეტილებამ კიდევ უფრო ბუნდოვანი და გაურკვეველი გახადა მასსა და შპს „ა...ს“ შორის არსებული სადავო ურთიერთობა.

ამდენად, მოსარჩელემ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 2 აგვისტოს #... გადაწყვეტილებისა და 2017 წლის 18 აგვისტოს #...გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსთვის ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების და საქმესთან დაკავშირებული გარემოებების გამოკვლევის საფუძველზე ახალი აქტის გამოცემის დავალება მოითხოვა.

ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2018 წლის 9 თებერვლის გადაწყვეტილებით სასარჩელო მოთხოვნა დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს დაევალა მიწის (უძრავი ქონების) (ს.კ. #..., საბოლოო რეგისტრაციის თარიღი 25.08.2017) რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების შეტანა, კერძოდ, შპს „ა...ს“ საკუთრებაში აღრიცხული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთის შპს „ა...ს“ და შპს „...ს“ თანასაკუთრებად აღრიცხვა.

საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობით სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ შპს „...ს“ საკუთრებაში გადაეცა მაღაზია ..., ხოლო 543 კვ.მ მიწის ნაკვეთი სარგებლობის უფლებით. 1998 წლის 6 თებერვალს, შპს ფირმა „...ს“ და შპს ფირმა „ავ...ს“ შორის დაიდო ხელშეკრულება, რომლითაც შპს ფირმა „...მ“ გაასხვისა მთელი შენობის 1/3 ნაწილი, შენობის მარჯვენა მხარის ... და... სართულის ... დარბაზის ფართი და დამხმარე სათავსოები, სულ - 185.5 კვ.მ, რომლიდანაც ... ფართია 101.6 კვ.მ, დამხმარე - 83.9 კვ.მ, განლაგებული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. ხელშეკრულებაში მითითებულია, რომ აღნიშნული შენობის 1/3 ნაწილი გაიყიდა 13 260 ლარად.

სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით შპს „...ს“ სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა; სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ოზურგეთის სარეგისტრაციო სამსახურის რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება, რომლითაც შპს „ა- გმი“ დარეგისტრირდა თანამესაკუთრედ, ქალაქ ოზურგეთში, ...ის ...ის ქ. N...-ში მდებარე უძრავ ქონებაზე, მიწის (უძრავი ქონების) ს.კ. #...; საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გურიის რეგიონულ ოფისს, საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შედეგად, 06.02.1998 წლის #2-10 ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, შპს „ა...ს“ უძრავი ქონების თანამესაკუთრედ აღრიცხვასთან დაკავშირებით გადაწყვეტილების მიღება დაევალა.

სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ დავის განხილვის მომენტისათვის, მიწის (უძრავი ქონების) (ს.კ. #...) მესაკუთრეები არიან: შპს „ა...“ - მიწის ნაკვეთი - 200 კვ.მ, #1 შენობა-ნაგებობის პირველი-მეორე სართულის საერთო ფართი - 185.5 კვ.მ; შპს „...“ - მიწის ნაკვეთი 343 კვ.მ, #1 შენობა-ნაგებობის პირველი-მეორე სართულის საერთო ფართი - 350 კვ.მ.

სასამართლომ მიიჩნია, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, რომლის გამოკვლევაც დაევალა ადმინისტრაციულ ორგანოს, ცალსახად იყო მითითებული, რომ ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენდა შენობის ფართის ნაწილი, რომელიც განლაგებული იყო 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. სასამართლომ აღნიშნა, რომ 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განლაგებული იყო არა შენობის ერთი მესამედი ნაწილი, არამედ მთლიანად შენობა. სასამართლოს მითითებით, აღნიშნული ფაქტობრივი გარემოება დადგენილი იყო როგორც სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით, ასევე თავად ხელშეკრულებით და სხვა მასალებით. სწორედ მიწის ნაკვეთი, რომელზეც იყო განლაგებული შენობა, უნდა აღრიცხულიყო თანასაკუთრებად, ვინაიდან შენობის ნაწილი - 185.5 კვ.მ ეკუთვნოდა მოპასუხეს, დანარჩენი ნაწილი კი - მოსარჩელეს. სასამართლომ მიიჩნია, რომ დანარჩენ ნაწილში ადმინისტრაციულ ორგანოს სარეგისტრაციო ცვლილებები შეტანილი ჰქონდა სწორად და მათი ბათილად ცნობის საფუძველი არ არსებობდა.

ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2018 წლის 9 თებერვლის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ და შპს „ა...მ“, რომლებმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვეს.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2018 წლის 12 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს და შპს „ა...ს“ სააპელაციო საჩივრები დაკმაყოფილდა; გაუქმდა ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2018 წლის 9 თებერვლის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც შპს „...ს“ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ 1995 წლის 24 ივლისის #... საკუთრების უფლების მოწმობის საფუძველზე, შპს „...ს“ სარგებლობის უფლებით გადაეცა ოზურგეთში, ...ის ქ. N...-ში მდებარე 543 კვ.მ მიწის ნაკვეთი. მითითებული ობიექტის ტექნიკური პასპორტის თანახმად, შენობა ...სართულიანია. პირველი სართული - 234.35, ხოლო მეორე სართული - 344.45 კვ.მ-ს შეადგენს, განაშენიანების ფართი კი - 350 კვ.მ-ს.

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ 1998 წლის 6 თებერვალს შპს „...სა“ და შპს სამედიცინო ფირმა „ავ...ს“ შორის დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, გასხვისდა ქ. ოზურგეთში, ...ის ქ. N... მდებარე მთელი შენობის 1/3 ნაწილი, შენობის მარჯვენა მხარის ... და... სართულის ... დარბაზის ფართი და დამხმარე სათავსოები, სულ - 185.5 კვ.მ, რომლიდანაც ... ფართია 101.6 კვ.მ, დამხმარე - 83.9 კვ.მ, განლაგებული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. აღნიშნული ფართის საინვენტარიზაციო შეფასებაა 21 620 ლარი.

საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად (მომზადების თარიღი 19.07.2016წ.), ოზურგეთში, ...ის ქ. N... მდებარე 543 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, მასზე განთავსებული შენობით (ს.კ. #...), დაზუსტებული მონაცემებით, დარეგისტრირდა თანასაკუთრების უფლებით. არასაცხოვრებელი ფართი, განლაგებული პირველ და მეორე სართულებზე, ფართით 185.50 კვ.მ შპს „ა- გმის“ საკუთრებაა. უფლების დამდგენი დოკუმენტია 1998 წლის 6 თებერვლის #2-10 ნასყიდობის ხელშეკრულება.

სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით, შპს „...ს“ სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ოზურგეთის სარეგისტრაციო სამსახურის რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება, რომლითაც შპს „ა- გმი“ დარეგისტრირდა ქალაქ ოზურგეთში, ...ის ...ის ქ. N...-ში მდებარე მიწის (უძრავი ქონების) (ს.კ. #...) თანამესაკუთრედ; საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გურიის რეგიონულ ოფისს, საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შედეგად, 06.02.1998 წლის #2-10 ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შპს „ა...ს“ უძრავი ქონების თანამესაკუთრედ აღრიცხვასთან დაკავშირებით გადაწყვეტილების მიღება დაევალა.

ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით, დადგენილ იქნა, რომ 1998 წლის 6 თებერვალს, შპს ფირმა „...ს“ და შპს ფირმა „ავ...ს“ შორის დაიდო ხელშეკრულება, რომლითაც შპს ფირმა „...მ“ გაასხვისა მთელი შენობის 1/3 ნაწილი, შენობის მარჯვენა მხარის ... და... სართულის ... დარბაზის ფართი და დამხმარე სათავსოები, სულ - 185.5 კვ.მ, რომლიდანაც ... ფართია 101.6 კვ.მ, დამხმარე - 83.9 კვ.მ, განლაგებული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. ხელშეკრულებაში მითითებულია, რომ აღნიშნული შენობის 1/3 ნაწილი გაიყიდა 13 260 ლარად.

ამავე გადაწყვეტილებით, სასამართლომ დაასკვნა, რომ ოზურგეთის სარეგისტრაციო სამსახურმა ისე დაარეგისტრირა შპს „ა- გმი“ ოზურგეთში, ...ის ქ. N... მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 543 კვ.მ მიწის ნაკვეთის თანამესაკუთრედ, რაც უძრავი ქონების ნახევარზე საკუთრების უფლებას წარმოშობს, რომ არ გამოუკვლევია ეთანხმებოდა თუ არა შპს „...“ შპს „ა- გმის“ თანამესაკუთრედ აღრიცხვას. სასამართლომ მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის 1998 წლის 6 თებერვალს დადებული ხელშეკრულება უპირობოდ არ იძლეოდა შპს „ა-გ-მის“ უძრავი ქონების თანამესაკუთრედ აღრიცხვის შესაძლებლობას, რადგან აღნიშნულ ხელშეკრულებაში კონკრეტულად იყო მითითებული როგორც შენობა-ნაგებობის, ასევე მიწის ნაკვეთის ფართი, რომელიც მესაკუთრემ განკარგა. აღნიშნული ფართის ოდენობა შპს „...ს“ საკუთრებაში ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებამდე არსებული უძრავი ქონების ნახევარზე მნიშვნელოვნად ნაკლები იყო.

სააპელაციო სასამართლომ საჯარო რეესტრის ამონაწერით დადგენილად მიიჩნია, რომ უძრავ ნივთზე, მდებარე: ოზურგეთი, ა. წულაძის ქ. #9, 543 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, რეგისტრირებულია შპს „ა...სა“ და შპს „...ს“ თანასაკუთრების უფლება (ს.კ. #...). უძრავი ნივთის აღწერის თანახმად, შპს „ა...ს“ საკუთრებაშია ქონება - 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთი; #1 შენობა-ნაგებობის პირველი სართულის საერთო ფართი - 185.5 კვ.მ; შპს „...ს“ საკუთრებაშია ქონება - 343 კვ.მ მიწის ნაკვეთი; #1 შენობა-ნაგებობის ... და... სართულის საერთო ფართი - 350 კვ.მ.

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებად მიიჩნია, რომ შპს „...მ“ განცხადებით მიმართა მარეგისტრირებელ ორგანოს, რომლითაც ოზურგეთში, ...ის ქ. N... მდებარე უძრავ ნივთზე (ს.კ. #...) თანასაკუთრების უფლების გაუქმება მოითხოვა. მარეგისტრირებელი ორგანოს 2017 წლის 18 მაისის #... გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა და განმცხადებელს უძრავი ნივთის (მიწის ნაკვეთის და მასზე მდებარე შენობა-ნაგებობის) სრული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ციფრული და ქაღალდის ელექტრონული ვერსიის და თანამესაკუთრეთა შეთანხმების წარდგენა დაევალა.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 2 აგვისტოს #... გადაწყვეტილებით შპს „...ს“ საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა; ბათილად იქნა ცნობილი სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ 2017 წლის 18 მაისის #... გადაწყვეტილება და რეგიონულ ოფისს, 3.2.9. პუნქტის საფუძველზე, ახალი გადაწყვეტილების მიღება დაევალა.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 2 აგვისტოს #... გადაწყვეტილების 3.2.9. პუნქტში მითითებულია, რომ ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით ბათილად იქნა ცნობილი უძრავ ნივთზე (ს.კ. #...) შპს „ა- გმის“ თანამესაკუთრედ რეგისტრაცია. გურიის რეგიონული ოფისის მიერ კი, სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე, რეგისტრაცია არ გაუქმებულა. სააგენტომ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ შპს „...ს“ საკუთრებაში გადაცემული ქონება შეადგენს 543 კვ.მ-ს; შენობის განაშენიანების ფართი კი - 350 კვ.მ-ს. სასამართლოს დასკვნით, 1998 წლის 6 თებერვალს შპს ფირმა „...ს“ და შპს ფირმა „ავ...ს“ შორის დაიდო ხელშეკრულება, რომლითაც შპს ფირმა „...მ“ გაასხვისა მთელი შენობის 1/3 ნაწილი, შენობის მარჯვენა მხარის ... და... სართულის ... დარბაზის ფართი და დამხმარე სათავსოები, სულ - 185.5 კვ.მ, რომლიდანაც ... ფართია 101.6 კვ.მ, დამხმარე 83.9 კვ.მ, განლაგებული 200 კვ.მ-ზე. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ოზურგეთის სარეგისტრაციო სამსახურმა საქმის გარემოებების ყოველმხრივი და სრული გამოკვლევის გარეშე აღრიცხა შპს „ა- გმი“ უძრავი ქონების თანამესაკუთრედ და არ დაადგინა, ხომ არ მოიცავდა შპს „ა- გმის“ საკუთრების უფლება უძრავი ქონების იმ ნაწილს, რომელიც შპს „...ს“ არ გაუსხვისებია, რითაც შეილახა მოსარჩელე მხარის კანონიერი ინტერესი. სასამართლოს დასკვნით, არ არსებობდა რეგისტრაციაზე თანამესაკუთრის თანხმობა. ამასთან, შპს „ა...ს“ საკუთრებაში უნდა დაურეგისტრირდეს პირველ და მეორე სართულზე მდებარე 185.5 კვ.მ ფართი და 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთი.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს დასკვნით, 2017 წლის 18 მაისის გადაწყვეტილება, რომლითაც მოთხოვნილ იქნა სარეგისტრაციო უძრავი ნივთის სრული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ციფრული და ქაღალდის ვერსია და თანამესაკუთრეთა შეთანხმების წარდგენა, არ შეესაბამებოდა ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით დადგენილ გარემოებებს. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გურიის რეგიონული ოფისის 2017 წლის 18 აგვისტოს #...გადაწყვეტილებით, ოზურგეთში, ...ის ქ. N... მდებარე უძრავ ნივთზე (ს.კ. #...) რეგისტაციის გაუქმების შესახებ შპს „...ს“ 2017 წლის 11 მაისის განცხადება დაკმაყოფილდა.

სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ ხელშეკრულებაში კონკრეტულად იყო მითითებული როგორც შენობა-ნაგებობის, ისე მიწის ნაკვეთის ფართი, რომელიც განკარგა მესაკუთრემ. კერძოდ, 06.02.1998 წლის #2-10 ნასყიდობის ხელშეკრულებით, შპს „...მ“ გაასხვისა მთელი შენობის 1/3 ნაწილი, შენობის მარჯვენა მხარის ... და... სართულის ... დარბაზის ფართი და დამხმარე სათავსოები, სულ - 185.5 კვ.მ, რომლიდანაც ... ფართია 101.6 კვ.მ, დამხმარე - 83.9 კვ.მ, განლაგებული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. შესაბამისად, შპს „ა...ს“ საკუთრებაში უნდა აღრიცხულიყო პირველ და მეორე სართულზე მდებარე 185.5 კვ.მ ფართი და 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთი.

სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გურიის რეგიონულმა ოფისმა ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე, სრულიად კანონიერად დაარეგისტრირა ქ. ოზურგეთში, ...ის ქ. N... მდებარე უძრავი ქონების (ს. კ. #...) თანამესაკუთრეებად შპს „ა...“ და შპს „...“ შემდეგი წილობრივი მონაცემებით: შპს „ა...“ - მიწის ნაკვეთი 200 კვ.მ, #1 შენობა-ნაგებობის ... სართულის საერთო ფართი 185.5 კვ.მ; შპს „...“ - მიწის ნაკვეთი 343 კვ.მ, #1 შენობა-ნაგებობის ... სართულის საერთო ფართი 350 კვ.მ და გაიზიარა აპელანტის პრეტენზია, რომ არამართებულია სასამართლოს გადაწყვეტა, რომლითაც საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს მიწის (უძრავი ქონების) (ს.კ. #...; რეგისტრაციის თარიღი 25.08.2017) რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების შეტანა და შპს „ა...ს“ საკუთრებაში აღრიცხული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთის შპს „ა...ს“ და შპს „...ს“ თანასაკუთრებად აღრიცხვა დაევალა.

სააპელაციო პალატამ მართებულად მიიჩნია ასევე აპელანტის მითითება, რომ ოზურგეთის რაიონულმა სასამართლომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით თვითნებურად შეცვალა და არასწორი შეფასება მისცა ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს, როდესაც გადაწყვეტილებაში მიუთითა, რომ არა მხოლოდ შენობის ერთი-მესამედი ნაწილი, არამედ მთლიანი შენობა იყო განლაგებული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, მაშინ, როდესაც ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებითა და საქმეში დაცული ტექნიკური პასპორტით, ცალსახად იყო დადგენილი, რომ ...ის ...ის ქ. N...-ში მდებარე შენობის განაშენიანების ფართი შეადგენდა 350 კვ.მ-ს. ამასთან, 2016 წლის გადაწყვეტილებით სასამართლო ზუსტად უთითებდა მარეგისტრირებელ ორგანოს, როგორი მონაცემებით უნდა აღრიცხულიყო საჯარო რეესტრში სადავო უძრავი ქონება.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2018 წლის 12 ოქტომბრის გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა შპს „...მ“, რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილების ძალაში დატოვება მოითხოვა.

კასატორის განმარტებით, დაუსაბუთებელი და არასწორია ფაქტობრივი გარემოება იმასთან დაკავშირებით, რომ ფართის შეძენისას მოწინააღმდეგე მხარემ შეიძინა მიწის ნაკვეთიც, რამდენადაც 1995 წელს შპს „...მ“ შენობა გამოისყიდა მიწის გარეშე და ფართის გასხვისების მომენტში მიწა, რომელზეც იდგა შენობა და მით უფრო შენობა-ნაგებობის უკან მდებარე ეზო, მოსარჩელეს საკუთრებაში არ ჰქონია და ვერ შეძლებდა გაყიდვას.

კასატორის მითითებით, 1995 წელს ...მ უძრავი ქონება სახელმწიფო მეთაურის 1994 წლის 23 მაისის #178 ბრძანებულებით დადგენილი წესით შეიძინა, რა დროსაც შენობა-ნაგებობები მიწის ნაკვეთის გარეშე იყიდებოდა, ხოლო მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც იდგა შენობა, სარგებლობაში გადაეცემოდათ, რაც გამორიცხავდა მისი გასხვისების შესაძლებლობას. კასატორი აღნიშნავს, რომ შენობა-ნაგებობები მიწის ნაკვეთთან ერთად იყიდებოდა „ფიზიკური პირებისა და კერძო სამართლის იურიდიული პირების სარგებლობაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის კერძო საკუთრებად გამოცხადების შესახებ“ საქართველოს კანონის ძალაში შესვლის შემდეგ (1998 წლის 28 ოქტომბერი). ხსენებული კანონის მე-6 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ამ კანონის ამოქმედების შემდეგ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული შენობა-ნაგებობების განკარგვა ხდება იმ მიწის ნაკვეთთან ერთად, რომელზედაც ის არსებული წესით არის დამაგრებული საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად.

კასატორი აღნიშნავს, რომ ...მ მხოლოდ ზემოხსენებული კანონის ამოქმედების შემდეგ - 1999 წლის 16 დეკემბერს განახორციელა მიწის გამოსყიდვა. კასატორის მითითებით, საქმეში წარმოდგენილია მიწის საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობა და მიწის გამოსყიდვის ქვითრები. კასატორის მითითებით, განხორციელდა 350 კვ.მ ნაკვეთის გამოსყიდვა, რომელიც იყო კონკრეტულად მხოლოდ ...ს საკუთრება. ხსენებული ნაკვეთი შეადგენდა ...ის გარეშე, მასზე მიშენებულ საწყობებსა და უკანა მხარეს არსებულ ეზოს, რის შემდგომაც უძრავმა ქონებამ (მიწამ) საჯარო რეესტრში 1997 წლის 27 დეკემბერს გაიარა რეგისტრაცია და მას მიენიჭა სარეგისტრაციო #.... კასატორის განმარტებით, საგულისხმოა ის, რომ ხსენებული მიწა ...ის შენობის ქვეშ არსებული მიწა რომ ყოფილიყო, იგი ვერ დარეგისტრირდებოდა მხოლოდ ...ს საკუთრებაში, რადგანაც ამ დროისათვის შენობის ფართი უკვე შეძენილი ჰქონდა მოწინააღმდეგე მხარესაც. ამდენად, ასეთ შემთხვევაში შენობის ქვეშ არსებული ფართი უნდა დარეგისტრირებულიყო მოდავე მხარეების თანასაკუთრებაში.

კასატორის მითითებით, ხელშეკრულებაში აღნიშნულია, რომ შესყიდული წილის ღირებულება გახლდათ 13 260 ლარი. ხელშეკრულების მეორე გვერდზე კონკრეტულადაა აღნიშნული, რა გაიყიდა - „აღნიშნული შენობის 1/3 ნაწილი გაიყიდა 13 260 ლარად“. ხელშეკრულების თანახმად, შეფასებულია მხოლოდ ფართი, ასევე საუბარია შენობის 1/3-ზე, ხელშეკრულებაში ასევე აღნიშნულია, რომ შენობა განლაგებულია 200 კვ.მ მიწის ფართზე. რაც შეეხება 350 კვ.მ განაშენიანებას, კასატორი განმარტავს, რომ ეს ხელშეკრულებაში ნახსენები საერთოდ არაა. ტექბიუროს ნახაზებისა და რეგისტრაციის მიხედვით, ნათლად ჩანს, რომ საუბარია ...სართულიან ...ზე 200 კვ.მ ფართით და ორ საწყობზე.

კასატორი აგრეთვე განმარტავს, რომ ხელშეკრულებაში საუბარია მხოლოდ 185.5 კვ.მ ფართის გასხვისებაზე. ასევე, დადგენილია, რომ 1998 წლის 12 თებერვლის განცხადებით, შპს ფირმა „...ს“ დირექტორმა ადმინისტრაციულ ორგანოს აცნობა მხოლოდ ... დარბაზის ფართისა და მასში არსებული დამხმარე სათავსოების გასხვისებაზე, რაც განლაგებულია 200 კვ.მ მიწის ფართობზე. ამასთან, კასატორის განმარტებით, ხელშეკრულების ტექსტისა და ფაქტების ანალიზის მხედველობაში მიღების საფუძველზე, აღსანიშნავია, რომ ორ სართულზე განლაგებული 185.5 კვ.მ ვერ იქნებოდა განლაგებული 200 კვ.მ მიწის ფართობზე. კასატორი საგულისხმოდ მიიჩნევს იმასაც, რომ ხელშეკრულებაში საუბარია მიწაზე, რომელზედაც დგას შენობა და არა, შენობის უკან არსებულ ეზოზე, რომელიც მოცემულ შემთხვევაში, სადავოდ არის გამხდარი.

კასატორი ასევე ყურადღებას ამახვილებს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემებზე, კერძოდ, აღნიშნავს, რომ უძრავი ქონების (ს.კ. #...) მიწის ნაკვეთის საერთო ფართია 543 კვ.მ. რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, შპს „ა...ს“ სახელზე რეგისტრირებულია 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, #1 შენობა-ნაგებობის ... სართულის საერთო ფართი - 185.5 კვ.მ; შპს „...ს“ სახელზე რეგისტრირებულია მიწის ნაკვეთი - 343 კვ.მ, #1 შენობა-ნაგებობის ... სართულის საერთო ფართი 350 კვ.მ. ამასთან, კასატორი აღნიშნავს, რომ ამონაწერში საერთოდ არ არის მითითებული #1 შენობა-ნაგებობით დაკავებული ფართობი, ანუ განაშენიანების ფართი.

კასატორის განმარტებით, ამონაწერის თანახმად, ნაკვეთზე დგას ერთი შენობა. საკადასტრო ნახაზის მიხედვით, აღნიშნული შენობა არის მხოლოდ ...ის შენობა (200 კვ.მ) მიშენების გარეშე. კასატორი მიუთითებს, რომ ნაკვეთზე რეალურად დგას სამი შენობა, კერძოდ, ნახაზზე დატანილი ...ის შენობა და ორი მიშენებული საწყობი, ასევე, შენობას და საწყობებს შორის არის სამეურნეო ეზო, რომლის ფართი უნდა იყოს ნაკვეთის საერთო ფართსა და განაშენიანების ფართს - 350 კვ.მ-ს შორის სხვაობა, ანუ ეზოს ფართია - 193 კვ.მ.

კასატორის მითითებით, ამონაწერის თანახმად, მხარეების ინდივიდუალურ საკუთრებაში #1 შენობაში არსებული ფართის საერთო რაოდენობაა 535.5 კვ.მ. კასატორი საეჭვოდ მიიჩნევს 200 კვ.მ მიწის ფართობზე მდებარე შენობის ორ სართულზე 535 კვ.მ ფართის არსებობას. ამასთან, ამონაწერში საერთოდ არ არის ნახსენები შენობით დაკავებული ფართობი, ანუ განაშენიანების ფართი. კასატორის განმარტებით, შენობა-ნაგებობის ქვეშ არსებული ფართი ამავე შენობის მესაკუთრეებს ეკუთვნით ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ფართის პროპორციულად.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 15 თებერვლის განჩინებით საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული შპს „...ს“ საკასაციო საჩივარი.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 7 მაისის განჩინებით შპს „...ს“ საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნა დასაშვებად და მისი განხილვა დაინიშნა მხარეთა დასწრების გარეშე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ შპს „...ს“ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2018 წლის 12 ოქტომბრის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც შპს „...ს“ სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქმის მასალებში ასახულ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე: 1995 წლის 24 ივლისის #... საკუთრების უფლების მოწმობის საფუძველზე, შპს „...ს“ სარგებლობის უფლებით გადაეცა ოზურგეთში, ...ის ქ. N...-ში მდებარე 543 კვ.მ მიწის ნაკვეთი. მითითებული ობიექტის ტექნიკური პასპორტის თანახმად, შენობა ...სართულიანია. ...სართული - 234.35, ხოლო ... სართული - 344.45 კვ.მ-ს შეადგენს, განაშენიანების ფართი კი - 350 კვ.მ-ს.

დადგენილია, რომ 1998 წლის 6 თებერვალს შპს „...სა“ და შპს სამედიცინო ფირმა „ავ...ს“ შორის დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, გასხვისდა ქ. ოზურგეთში, ...ის ქ. N... მდებარე მთელი შენობის 1/3 ნაწილი, შენობის მარჯვენა მხარის ... და... სართულის ... დარბაზის ფართი და დამხმარე სათავსოები, სულ - 185.5 კვ.მ, რომლიდანაც ... ფართია 101.6 კვ.მ, დამხმარე - 83.9 კვ.მ, განლაგებული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. აღნიშნული ფართის საინვენტარიზაციო შეფასებაა 21 620 ლარი.

ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით, შპს „...ს“ სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ოზურგეთის სარეგისტრაციო სამსახურის რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება, რომლითაც შპს „ა- გმი“ დარეგისტრირდა ქალაქ ოზურგეთში, ...ის ...ის ქ. N...-ში მდებარე მიწის (უძრავი ქონების) (ს.კ. #...) თანამესაკუთრედ; საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გურიის რეგიონულ ოფისს, საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შედეგად, 06.02.1998 წლის #2-10 ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შპს „ა...ს“ უძრავი ქონების თანამესაკუთრედ აღრიცხვასთან დაკავშირებით გადაწყვეტილების მიღება დაევალა.

საჯარო რეესტრის ამონაწერით დგინდება, რომ უძრავ ნივთზე, მდებარე: ოზურგეთი, ...ის ქ. #..., 543 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, რეგისტრირებულია შპს „ა...სა“ და შპს „...ს“ თანასაკუთრების უფლება (ს.კ. #...). უძრავი ნივთის აღწერის თანახმად, შპს „ა...ს“ საკუთრებაშია ქონება - 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთი; #1 შენობა-ნაგებობის პირველი სართულის საერთო ფართი - 185.5 კვ.მ; შპს „...ს“ საკუთრებაშია ქონება - 343 კვ.მ მიწის ნაკვეთი; #1 შენობა-ნაგებობის ... და... სართულის საერთო ფართი - 350 კვ.მ.

შპს „...მ“ განცხადებით მიმართა მარეგისტრირებელ ორგანოს, რომლითაც ოზურგეთში, ...ის ქ. N... მდებარე უძრავ ნივთზე (ს.კ. #...) თანასაკუთრების უფლების გაუქმება მოითხოვა. მარეგისტრირებელი ორგანოს 2017 წლის 18 მაისის #... გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა და განმცხადებელს სრული უძრავი ნივთის (მიწის ნაკვეთის და მასზე მდებარე შენობა-ნაგებობის) საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ციფრული და ქაღალდის ელექტრონული ვერსიის და თანამესაკუთრეთა შეთანხმების წარდგენა დაევალა.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 2 აგვისტოს #... გადაწყვეტილებით შპს „...ს“ საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა; ბათილად იქნა ცნობილი სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ 2017 წლის 18 მაისის #... გადაწყვეტილება და რეგიონულ ოფისს 3.2.9. პუნქტის საფუძველზე, ახალი გადაწყვეტილების მიღება დაევალა.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 2 აგვისტოს #... გადაწყვეტილების 3.2.9. პუნქტში მითითებულია, რომ ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით ბათილად იქნა ცნობილი უძრავ ნივთზე (ს.კ. #...) შპს „ა- გმის“ თანამესაკუთრედ რეგისტრაცია. გურიის რეგიონული ოფისის მიერ კი, სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე, რეგისტრაცია არ გაუქმებულა. სააგენტომ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ შპს „...ს“ საკუთრებაში გადაცემული ქონება შეადგენს 543 კვ.მ-ს; შენობის განაშენიანების ფართი კი - 350 კვ.მ-ს. სასამართლოს დასკვნით, 1998 წლის 6 თებერვალს შპს ფირმა „...ს“ და შპს ფირმა „ავ...ს“ შორის დაიდო ხელშეკრულება, რომლითაც შპს ფირმა „...მ“ გაასხვისა მთელი შენობის 1/3 ნაწილი, შენობის მარჯვენა მხარის ... და... სართულის ... დარბაზის ფართი და დამხმარე სათავსოები, სულ - 185.5 კვ.მ, რომლიდანაც ... ფართია 101.6 კვ.მ, დამხმარე - 83.9 კვ.მ, განლაგებული 200 კვ.მ-ზე. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ოზურგეთის სარეგისტრაციო სამსახურმა უძრავი ქონების თანამესაკუთრედ შპს „ა- გმი“ აღრიცხა საქმის გარემოებების ყოველმხრივი და სრული გამოკვლევის გარეშე და არ დაადგინა, ხომ არ მოიცავდა შპს „ა- გმის“ საკუთრების უფლება უძრავი ქონების იმ ნაწილს, რომელიც შპს „...ს“ არ გაუსხვისებია, რითაც შეილახა მოსარჩელე მხარის კანონიერი ინტერესი. სასამართლოს დასკვნით, არ არსებობდა რეგისტრაციაზე თანამესაკუთრის თანხმობა. ამასთან, შპს „ა...ს“ საკუთრებაში უნდა დაურეგისტრირდეს პირველ და მეორე სართულზე მდებარე 185.5 კვ.მ ფართი და 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთი.

საკასაციო სასამართლო უპირველესად ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზე, რომ ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2018 წლის 9 თებერვლის გადაწყვეტილება, რომლითაც მოსარჩელე შპს „...ს“ სარჩელი ნაწილობრივ იქნა დაკმაყოფილებული, სააპელაციო წესით მხოლოდ მოპასუხეების - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტოსა და შპს „ა...ს“ მიერ იქნა გასაჩივრებული, ხოლო ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის ნაწილში მოსარჩელეს სააპელაციო წესით არ გაუსაჩივრებია.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 377-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას სააპელაციო საჩივრის ფარგლებში ფაქტობრივი და სამართლებრივი თვალსაზრისით. ამავე კოდექსის 384-ე მუხლის თანახმად კი, სააპელაციო ინსტანციის სასამართლო უფლებამოსილია შეცვალოს პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება მხოლოდ იმ ფარგლებში, რასაც მხარეები მოითხოვენ. ამავე კოდექსის 409-ე მუხლის თანახმად კი, საკასაციო სასამართლო უფლებამოსილია შეცვალოს სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება მხოლოდ იმ ფარგლებში, რასაც მხარეები მოითხოვენ.

ამდენად, საკასაციო სასამართლო წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის ფარგლებში შეზღუდულია იმ ვითარებით, რაც განსახილველ საქმეზე, შპს „...ს“ მიერ ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუსაჩივრებლობამ გამოიწვია. კერძოდ, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის ნაწილში შევიდა კანონიერ ძალაში, რის გამოც საკასაციო პალატა მოკლებულია ფაქტობრივ და პროცესუალურ-სამართლებრივ შესაძლებლობას, ამ ნაწილში შეამოწმოს სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლიანობა. შესაბამისად, მოცემულ შემთხვევაში, საკასაციო პალატა წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის ფარგლებში უფლებამოსილია მხოლოდ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსათვის მიწის (უძრავი ქონების) (ს.კ. #..., საბოლოო რეგისტრაციის თარიღი 25.08.2017) რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების შეტანის, კერძოდ, შპს „ა...ს“ საკუთრებაში აღრიცხული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთის შპს „ა...ს“ და შპს „...ს“ თანასაკუთრებად აღრიცხვის დავალების ნაწილში სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლიანობაზე იმსჯელოს.

საკასაციო პალატა მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „თ“ ქვეპუნქტზე, რომლის თანახმად, რეგისტრაცია არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ამ კანონით განსაზღვრული უფლების, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულების წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების, მიწის მიზნობრივი დანიშნულების და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის კატეგორიის შეცვლის, ტყის ფონდის საზღვრის დადგენის და მასში ცვლილებების შეტანის, ასევე ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემთა აღრიცხვა შესაბამის რეესტრში, რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებით, ხოლო ამავე მუხლის „კ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-9 მუხლის პირველ პუნქტზე, რომლის თანახმად, რეგისტრაცია წარმოებს სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის საფუძველზე, რომელიც უნდა ერთვოდეს საჯარო რეესტრში წარდგენილ განცხადებას. სარეგისტრაციო დოკუმენტი კი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ განსახილველ შემთხვევაში, სადავო მიწის ნაკვეთზე შპს „ა...ს“ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძველს 1998 წლის 6 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულება წარმოადგენს. ამასთან, მხარეთა შორის სადავოდ არის გამხდარი ნასყიდობის ხელშეკრულების დანაწესით აღწერილი ხელშეკრულების საგანი, კერძოდ, ხელშეკრულებაში აღნიშნულია, რომ 1998 წლის 6 თებერვალს, შპს ფირმა „...სა“ და შპს ფირმა „ავ...ს“ შორის დადებული ხელშეკრულებით შპს ფირმა „...მ“ გაასხვისა მთელი შენობის 1/3 ნაწილი, შენობის მარჯვენა მხარის ... და... სართულის ... დარბაზის ფართი და დამხმარე სათავსოები, სულ - 185.5 კვ.მ, რომლიდანაც ... ფართია 101.6 კვ.მ, დამხმარე - 83.9 კვ.მ, განლაგებული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. ხელშეკრულებაში მითითებულია, რომ აღნიშნული შენობის 1/3 ნაწილი გაიყიდა 13 260 ლარად. ამდენად, საკასაციო სასამართლო, თავდაპირველად, მიზანშეწონილად მიიჩნევს უფლებადამდგენი დოკუმენტის შინაარსის, ხელშეკრულების საგნის განსაზღვრას, რომელთან დაკავშირებითაც გარიგების მხარეებს შორის ორი ურთიერთმფარავი თანმხვედრი ნება წარმოიშვა.

საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს ხელშეკრულების შინაარსთან დაკავშირებით სააპელაციო პალატის მიერ გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში დაფიქსირებულ მოსაზრებას და აღნიშნულის საპირისპიროდ განმარტავს, რომ საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების კომპლექსური და ლოგიკური ანალიზი ცხადყოფს, რომ სახელშეკრულებო დათქმა - „განლაგებული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე“ ახდენდა ხელშეკრულების საგნის - შენობა-ნაგებობის იდენტიფიცირებას. ამას ადასტურებს აგრეთვე ის ფაქტი, რომ ხელშეკრულებით გასხვისება შეეხებოდა მხოლოდ შენობა-ნაგებობის ნაწილს, კერძოდ, მასში აღნიშნულია, რომ „გასხვისებულია მთელი შენობის 1/3 ნაწილი..., განლაგებული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე.“ შესაბამისად, მხარეთა ნება არ უკავშირდებოდა მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებით ორმხრივი გარიგების დადებას, არამედ იგი ემსახურებოდა ხელშეკრულების საგნის დაკონკრეტებას. ხსენებულს ადასტურებს თავად ხელშეკრულების დანარჩენი ნაწილი, კერძოდ, 1998 წლის 6 თებერვლის ხელშეკრულების მეორე გვერდზე აღნიშნულია, რომ „აღნიშნული შენობის 1/3 ნაწილი გაიყიდა 13 260 ლარად“. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 477-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილების თანახმად, ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი. მყიდველი მოვალეა გადაუხადოს გამყიდველს შეთანხმებული ფასი და მიიღოს ნაყიდი ქონება. ამდენად, ყურადსაღებია, რომ მხარეთა შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით განსაზღვრული სახელშეკრულებო თანხა მარტოოდენ შენობა-ნაგებობის ღირებულებაზე აკეთებდა აქცენტს, რაც ცალსახად ადასტურებს, რომ შპს ფირმა „...სა“ და შპს ფირმა „ავ...ს“ შორის 1998 წლის 6 თებერვალს ნასყიდობის ხელშეკრულება მხოლოდ შენობა-ნაგებობის გასხვისების მიზნით იქნა დადებული. ამასთან, საგულისხმოა ისიც, რომ ხელშეკრულების საგნად, მათ შორის, 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთიც მიჩნევის შემთხვევაშიც კი, დაუშვებელია, მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულება მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილს შეხებოდა, რომელიც ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის არ იყო განაშენიანებული. ასეთი გამორიცხვა ეფუძნება იმ გარემოებას, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში საუბარია იმ 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, რომელზედაც განლაგებულია შენობა-ნაგებობა და ხელშეკრულებაში არსებული არც ერთი სხვა სახელშეკრულებო პირობა არ მიემართება მიწის ნაკვეთის სხვა რომელიმე, განაშენიანებულ ან გაუნაშენიანებელ ნაწილს.

ამასთან, საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს სააპელაციო პალატის მოსაზრებას იმასთან დაკავშირებით, რომ ფართის შეძენისას მოწინააღმდეგე მხარემ შეიძინა მიწის ნაკვეთიც. აღნიშნულის საწინააღმდეგოდ, საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ შპს „...მ“ 1995 წლის 24 ივლისის #... საკუთრების მოწმობით შეიძინა საკუთრების უფლება ოზურგეთში, ა. ...ის N...-ში მდებარე ...ს მაღაზიაზე. უძრავი ქონების გადაცემა მოხდა 1995 წლის 24 ივლისს შედგენილი მიღება-ჩაბარების აქტით; უძრავი ქონება დარეგისტრირდა ტექნიკური აღრიცხვისა და ინვენტარიზაციის ბიუროში. ამავე საკუთრების მოწმობით ირკვევა, რომ მოსარჩელეს სარგებლობის უფლებით გადაეცა 543 კვ.მ მიწის ნაკვეთი. საქმეში დაცული ზემოაღნიშნული დოკუმენტი ცხადყოფს, რომ შპს „...მ“ შენობა გამოისყიდა მიწის გარეშე. ამასთან, ფართის გასხვისების მომენტში მიწა, რომელზეც იდგა შენობა და მით უფრო შენობა-ნაგებობის უკან მდებარე მიწის ნაკვეთი, მოსარჩელეს საკუთრებაში არ ჰქონია, რის გამოც იგი მოკლებული იყო ფაქტობრივ-სამართლებრივ შესაძლებლობას, გაესხვისებინა მის საკუთრებაში ჯერ კიდევ არარსებული მიწის ნაკვეთი.

საკასაციო პალატა საყურადღებოდ მიიჩნევს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემებს, კერძოდ, 2019 წლის 11 თებერვლის ამონაწერით დასტურდება, რომ უძრავი ქონების (ს.კ. ...) - მიწის ნაკვეთის საერთო ფართია 543 კვ.მ. რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, შპს „ა...ს“ სახელზე რეგისტრირებულია 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, #1 შენობა-ნაგებობის ... სართულის საერთო ფართია 185.5 კვ.მ; შპს „...ს“ სახელზე რეგისტრირებულია მიწის ნაკვეთი - 343 კვ.მ, #1 შენობა-ნაგებობის ... სართულის საერთო ფართია 350 კვ.მ. ამასთან, აღსანიშნავია ისიც, რომ ამონაწერში არ არის კონკრეტულად მითითებული #1 შენობა-ნაგებობით დაკავებული ფართობი, ანუ განაშენიანების ფართი.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს კასატორის პოზიციას იმასთან დაკავშირებით, რომ ნაკვეთზე რეალურად დგას სამი შენობა, კერძოდ, ნახაზზე დატანილი ...ის შენობა (რომლის განაშენიანების ფართია 200 კვ.მ) და ორი მიშენებული საწყობი. როგორც ზემოთ აღინიშნა, 1998 წლის 6 თებერვლის ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენს შენობის ფართის ნაწილი, რომელიც განლაგებულია 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. ...ის შენობა, რომლის 1/3 ნაწილი შპს „...ს“ მიერ იქნა გასხვისებული, განლაგებულია 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. საქმის მასალებით დასტურდება, რომ დღევანდელი მდგომარეობით, ...ის შენობის ერთი ნაწილი წარმოადგენს შპს „...ს“, ხოლო მეორე ნაწილი კი - შპს „ა...ს“ საკუთრებას. მიუხედავად აღნიშნულისა, განაშენიანებულ 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე რეგისტრირებულია მხოლოდ შპს „ა...ს“ საკუთრების უფლება. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ შენობა-ნაგებობის ქვეშ არსებული ფართი ამავე შენობის მესაკუთრეებს ეკუთვნით ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ფართის პროპორციულად. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ მიწის ნაკვეთი, რომელზეც განლაგებულია ის შენობა-ნაგებობა, რომლიდანაც შენობის ნაწილი - 185.5 კვ.მ ეკუთვნის მოპასუხეს, ხოლო დანარჩენი ნაწილი კი - მოსარჩელეს, უნდა აღირიცხოს შპს „ა...სა“ და შპს „...ს“ თანასაკუთრებად. დანარჩენ ნაწილში ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ განხორციელებული სარეგისტრაციო ცვლილებები კანონშესაბამისია და არ არსებობს მათი ბათილად ცნობის ფაქტობრივ-სამართლებრივი საფუძვლები.

ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ შპს „...ს“ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2018 წლის 12 ოქტომბრის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც შპს „...ს“ სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ; სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს უნდა დაევალოს ოზურგეთში, ...ის ქ. N... მდებარე მიწის ნაკვეთის (უძრავი ქონების) (ს.კ. ..., საბოლოო რეგისტრაციის თარიღი 25.08.2017) რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების შეტანა, კერძოდ, შპს „ა...ს“ საკუთრებაში აღრიცხული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთის შპს „ა...სა“ და შპს „...ს“ თანასაკუთრებად აღრიცხვა; დანარჩენ ნაწილში სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

ამასთან, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. თუ სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, მაშინ ამ მუხლში აღნიშნული თანხა მოსარჩელეს მიეკუთვნება სარჩელის იმ მოთხოვნის პროპორციულად, რომელიც სასამართლოს გადაწყვეტილებით იქნა დაკმაყოფილებული, ხოლო მოპასუხეს – სარჩელის მოთხოვნის იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელზედაც მოსარჩელეს უარი ეთქვა. იმ მხარის წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეულ ხარჯებს, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, სასამართლო დააკისრებს მეორე მხარეს გონივრულ ფარგლებში, მაგრამ არაუმეტეს დავის საგნის ღირებულების 4 პროცენტისა, ხოლო არაქონებრივი დავის შემთხვევაში – განსახილველი საქმის მნიშვნელობისა და სირთულის გათვალისწინებით, 2 000 ლარამდე ოდენობით. ამდენად, ზემოაღნიშნული სამართლებრივი საფუძვლის გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ მოპასუხეს - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს შპს „...ს“ სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს მოსარჩელის მიერ საქალაქო სასამართლოში საქმის განხილვისათვის გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 100 (ასი) ლარის ნახევრის - 50 (ორმოცდაათი) ლარისა და საკასაციო სასამართლოში საქმის განხილვისათვის გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 (სამასი) ლარის ანაზღაურება, სულ - 350 (სამას ორმოცდაათი) ლარის ოდენობით.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის პირველი ნაწილით, 411-ე მუხლით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

1. შპს „...ს“ საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;

2. გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2018 წლის 12 ოქტომბრის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;

3. შპს „...ს“ სარჩელი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

4. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს დაევალოს ოზურგეთში, ...ის ქ. N... მდებარე მიწის ნაკვეთის (უძრავი ქონების) (ს.კ. ..., საბოლოო რეგისტრაციის თარიღი 25.08.2017) რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების შეტანა, კერძოდ, შპს „ა...ს“ საკუთრებაში აღრიცხული 200 კვ.მ მიწის ნაკვეთის შპს „ა...სა“ და შპს „...ს“ თანასაკუთრებად აღრიცხვა;

5. დანარჩენ ნაწილში სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს;

6. მოპასუხეს - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს შპს „...ს“ სასარგებლოდ დაეკისროს მოსარჩელის მიერ საქალაქო სასამართლოში საქმის განხილვისათვის გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 100 (ასი) ლარის ნახევრის - 50 (ორმოცდაათი) ლარისა და საკასაციო სასამართლოში საქმის განხილვისათვის გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 (სამასი) ლარის ანაზღაურება, სულ - 350 (სამას ორმოცდაათი) ლარის ოდენობით;

7. საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე მ. ვაჩაძე

მოსამართლეები: ნ. სხირტლაძე

ვ. როინიშვილი