საქართველოს უზენაესი სასამართლო

გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

საქმე №ბს-1058(2კ-20) 24 თებერვალი, 2022 წელი

თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის

შემდეგი შემადგენლობა:

გიორგი გოგიაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ქეთევან ცინცაძე, ნუგზარ სხირტლაძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოპასუხე) - სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო

კასატორი (მესამე პირი) - ნ. დ-ე

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელე) - ნ. პ-ე

მოწინააღმდეგე მხარე (თავდაპირევლი მოპასუხე) - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო

მესამე პირი - ა. პ-ე

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 15 იანვრის განჩინება

დავის საგანი - ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ნაწილობრივ ბათილად ცნობა

კასატორების მოთხოვნა - გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღება

აღწერილობითი ნაწილი:

ნ. პ-ემ 2016 წლის 2 ივნისს სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაცულ საქმეთა კოლეგიას, მოპასუხის - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თეთრიწყაროს სარეგისტრაციო სამსახურისა და სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მიმართ და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თეთრიწყაროს სარეგისტრაციო სამსახურის 2014 წლის 9 ოქტომბრის №... და 2015 წლის 21 აპრილის №... გადაწყვეტილებების ნაწილობრივ, ასევე სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოსა და ნ. დ-ეს შორის 2015 წლის 17 აპრილს გაფორმებული №... უ.უ. ნასყიდობის ხელშეკრულების ნაწილობრივ ბათილად ცნობა მოითხოვა.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2016 წლის 6 ივნისის განჩინებით მოცემული ადმინისტრაციული საქმე განსჯადობით განსახილველად გადაეგზავნა თეთრიწყაროს რაიონულ სასამართლოს.

თეთრიწყაროს რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 21 სექტემბრის განჩინებით საინჟინრო-ტექნიკური ექსპერტიზის დანიშვნის გამო საქმის წარმოება შეჩერდა, ხოლო ამავე სასამართლოს 2016 წლის 28 ნოემბრის განჩინებით საქმის წარმოება განახლდა.

თეთრიწყაროს რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 22 დეკემბრის საოქმო განჩინებით საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, საქმეში მესამე პირებად ჩაება ა. პ-ე.

თეთრიწყაროს რაიონული სასამართლოს 2017 წლის 21 თებერვლის გადაწყვეტილებით ნ. პ-ეის სარჩელი დაკმაყოფილდა; ბათილად იქნა ცნობილი 496 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის ზედდების ნაწილში სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თეთრიწყაროს სარეგისტრაციო სამსახურის 2014 წლის 9 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილება; ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თეთრიწყაროს სარეგისტრაციო სამსახურის 2015 წლის 21 აპრილის №... გადაწყვეტილება 496 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის ზედდების ნაწილში; ასევე, ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ ქონების ეროვნული სააგენტოსა და ნ. დ-ეს შორის გაფორმებული 2015 წლის 17 აპრილის №... უ.უ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება 496 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის ნაწილში.

აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ და ნ. დ-ემ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 15 იანვრის გადაწყვეტილებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოსა და ნ. დ-ეის სააპელაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა თეთრიწყაროს რაიონული სასამართლოს 2017 წლის 21 თებერვლის გადაწყვეტილება;

აღნიშნული განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრეს სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ და ნ. დ-ემ, რომლებმაც გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვეს.

კასატორი - სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 23-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტზე, რომლის თანახმად, უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული უფლება გამორიცხავს იმავე უძრავ ნივთზე სარეგისტრაციოდ წარდგენილი სხვა უფლების რეგისტრაციას. ამდენად, სახელმწიფოს სახელზე №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ეტაპზე, მოსარჩელს არ გააჩნდა რაიმე რეგისტრირებული უფლება საჯარო რეესტრში. შესაბამისად, არ არსებობდა რეგისტრაციის რაიმე დამაბრკოლებელი გარემოება.

აღსანიშნავია, რომ მოსარჩელის საკუთრებაში №... საკადასტრო კოდით არსებული მიწის ნაკვეთი დარეგისტრირდა დაუზუსტებელი ფორმით, რაც ნიშნავს, რომ რეგისტრირებული მონაცემები არ ასახავდა კონკრეტული ტერიტორიის საკადასტრო მონაცემებს, მათ შორის საკადასტრო გეგმას, რომლითაც დადასტურდებოდა სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთისა და მოსარჩელის საკუთრებაში რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა. ასეთად კი არ უნდა იქნეს მიჩნეული მოსარჩელის დაკვეთით შესრულებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, რომელიც რეგისტირებული მონაცემების დაზუსტების მიზნით, შემდგომში წარადგინა საჯარო რეესტრში. კასატორის მოსაზრებით, იგი არ წარმოადგენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისთვის განსაზღვრულ მონაცემს, არამედ, იგი მომზადდა განმცხადებლის დაკვეთით, რომელიც თავადანვე განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობას, კონფიგურაციასა და საზღვრებს.

რაც შეეხება, სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოსა და ნ. დ-ეს შორის 2015 წლის 17 აპრილის გაფორმებულ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობას, „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის თანახმად, სახელმწიფო ქონების განკარგვა ხორციელდება პრივატიზების გზით, ხოლო პრივატიზების ფორმებს წარმოადგენს ელექტრონული ან/და საჯარო აუქციონის, პირდაპირი მიყიდვის, კონკურენტული შერჩევის საფუძველზე პირდაპირი მიყიდვისა და უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემის ფორმები. აუქციონში გამარჯვებულად გამოცხადდა ნ. დ-ე. ელექტრონული აუქციონით ქონების პრივატიზებისას, საბოლოო ეტაპი კი გამარჯვებულთან გარიგების გაფორმებაა. ნ. დ-ესთან გაფორმდა უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მყიდველმა საკუთრების უფლება დაირეგისტრირა საჯარო რეესტრში. აქედან გამომდინარე, კასატორი დასახელებულ გარემოებებს გასაჩივრებული განჩინების გაუქმების საფუძვლად მიიჩნევს.

ამასთანავე, ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა მიიჩნიეს, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმებული იყო ბათილი აქტების საფუძველზე, რაც არასოწრია. კასატორის მოსაზრებით, ნასყიდობის ხელშეკრულებას საფუძვლად დაედო სახელმწიფო ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ სააგენტოს გადაწყვეტილება (ბრძანება), ელექტრონული აუქციონის შედეგები, რაც სათანადო წესით არ ყოფილა გასაჩივრებული და ბათილად ცნობილი.

კასატორის - ნ. დ-ეის მოსაზრებით, არ არსებობს ადმინისტრაციული ხელშეკრულების ბათილად ცნობის საფუძველი. საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 70-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, ადმინისტრაციული ხელშეკრულება არის ბათილი, თუ ბათილად გამოცხადდა ის ადმინისტრაციული აქტი, რომლის საფუძველზეც დაიდო ადმინისტრაციული ხელშეკრულება. კასატორი საყურადღებოდ მიიჩნევს იმ გარემოებას, რომ სწორედ ამ იმპერატიული მოთხოვნიდან გამომდინარე, ხელშეკრულება ვერ იქნება ცნობილი ბათილად, რადგან ადმინისტრაციული აქტი, რომლის საფუძველზეც გაფორმდა ხელშეკრულება, არც კი გასაჩივრებულა.

კასატორი აღნიშნავს, მიუხედავად იმისა, რომ სასამართლომ თავად მიუთითა გადაწყვეტილებაში კეთილსინდისიერი მყიდველის უფლებების მესაკუთრის უფლებების ტოლფასად დაცვის თაობაზე და რომ სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილი კონფლიქტს შემძენის სასარგებლოდ წყვეტს, რაც მიიჩნევა სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისა და საიმედობის გარანტიის უზრუნველსაყოფად, მოცემულ შემთხვევაში გვერდი აუარა წარდგენილ მტკიცებულებებს და ხელყო კეთილსინდისიერი მყიდველის საკუთრების უფლებები. კასატორის მოსაზრებით, მისი კეთილსინდისიერების ფაქტი სადავო არაა, რადგან მას არ შეეძლო ეჭვი შეეტანა საჯარო რეესტრის ჩანაწერებსა და ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილებებში. ამრიგად, კასატორმა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრების დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოსა და ნ. დ-ეის საკასაციო საჩივრები არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრულ საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის მოთხოვნებს, რაც გამორიცხავს განსახილველი საკასაციო საჩივრების დასაშვებად ცნობის შესაძლებლობას.

საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივრები არ არის დასაშვები, ვინაიდან:

- არ არსებობს საკასაციო საჩივრების განხილვის შედეგად მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების ვარაუდი;

- არ არსებობს სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან განსხვავების საფუძველი;

- სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება არ ეწინააღმდეგება ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;

- საქმის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით;

- კასატორები ვერ ასაბუთებენ სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვას მატერიალური ან საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით და საკასაციო საჩივრებში მითითებული პოზიცია ვერ აქარწყლებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებსა და დასკვნებს.

შესაბამისად, საქმეზე არ იქმნება საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრული საკასაციო საჩივრების განსახილველად დაშვების წინაპირობა. ამასთან, საკასაციო სასამართლო იზიარებს მოცემულ საქმეზე ქვედა ინსტანციის სასამართლოების მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს, ამ გარემოებებთან დაკავშირებით გამოთქმულ სამართლებრივ შეფასებებს და მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არსებითად სწორად გადაწყვიტა მოცემული დავა.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ განსახილველ საქმეში მთავარ სადავო საკითხს წარმოადგენს უძრავ ნივთზე სახელმწიფოს და შემდეგ მესამე პირის საკუთრების უფლებების რეგისტრაციის კანონიერება, მოსარჩელის მიერ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ მიწის ნაკვეთთან ზედდების გამო.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს 2006 წლის 20 მარტამდე მოქმედი „მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ 1996 წლის 14 ნოემბრის საქართველოს კანონის მე-17 მუხლზე, რომლის თანახმადაც, პირველადი რეგისტრაცია შეიძლება განხორციელებულიყო მიწის და სხვა უძრავი ქონების ობიექტებზე უფლებების დადგენისა და ამ ქონებაზე უფლებების გადასვლის საფუძველზე. უძრავი ქონების ობიექტებზე უფლებების დადგენის საფუძველზე რეგისტრაცია კი გულისხმობდა გარკვეული ტერიტორიის ფარგლებში მიწის კადასტრის სამუშაოების ჩატარებას, რათა რეგისტრირებული და დოკუმენტირებული ყოფილიყო საკუთრება, უძრავი ქონების საზღვრები და მასზე უფლებები.

საკასაციო სასამართლო დამატებით მიუთითებს 2006-2008 წლებში მოქმედი „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-20 მუხლის მეორე პუნქტზე, რომელიც ადგენდა, რომ რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის თუ სხვა დოკუმენტაციის, ისე ამ დოკუმენტაციის ელექტრონული ასლების საფუძველზე.

საკასაციო სასამართლო, ასევე, მიუთითებს 2009 წლიდან მოქმედი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის პირველ პუნქტზე, რომლის შესაბამისად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. იმავე მუხლის მეორე პუნქტის თანახმად, განცხადებას უნდა ერთვოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია.

მითითებულ ნორმათა საფუძველზე, საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ როგორც უკვე ძალადაკარგული, ისე მოქმედი ნორმატიული აქტებით, საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის განმცხადებელმა უნდა წარადგინოს კონკრეტულ უძრავ ნივთზე მისი საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტაცია. მარეგისტრირებელმა ორგანომ კი საკუთრების უფლების რეგისტრაცია სწორედ უფლების წარმომშობი სათანადო დოკუმენტის საფუძველზე და მის შესაბამისად უნდა განახორციელოს. ამასთანავე, მართალია, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს მოქმედი კანონის მე-3 მუხლის მე-6 პუნქტის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, თუმცა სარეგისტრაციო სამსახური პასუხისმგებელია რეგისტრირებული მონაცემების და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე. შესაბამისად, საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე მარეგისტრირებელმა ორგანომ სრულყოფილად უნდა შეისწავლოს არა მხოლოდ წარდგენილი დოკუმენტაცია, არამედ - მასთან რეგისტრირებული მონაცემები და დაცული ინფორმაციაც, რათა, ერთი მხრივ, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია მხოლოდ სათანადო საფუძვლით განხორციელდეს, მეორე მხრივ კი, გამოირიცხოს სხვისი საკუთრების უფლების ხელყოფა და საკადასტრო მონაცემების ზედდება. თუკი სარეგისტრაციოდ წარდგენილი და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებს შორის დაფიქსირდება ზედდება, საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის „დ“ ქვეპუნქტის საფუძველზე, უნდა შეაჩეროს სარეგისტრაციო წარმოება. ამასთან, თუკი სარეგისტრაციო მოთხოვნა რეგისტრირებული მონაცემების იდენტურია, იმავე კანონის 23-ე მუხლის „ვ¹“ ქვეპუნქტიდან გამომდინარე, მიღებულ უნდა იქნეს გადაწყვეტილება რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ.

განსახილველ შემთხვევაში, საქმის მასალებით დასტურდება, რომ 2001 წლის 18 ოქტომბრის მიწის (უძრავი ქონების) სააღრიცხვო ბარათის მიხედვით, უფლების დამადასტურებელი იურიდიული დოკუმენტის - მიწის განაწილების №114 სიის საფუძველზე, უძრავი ქონება №... საკადასტრო კოდით, მდებარე თეთრიწყაროს რაიონის სოფელ ...ში, საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული იყო ა. პ-ეის, ხოლო 2007 წლის 26 იანვარს უფლების დამადასტურებელი იურიდიული დოკუმენტის - 1997 წლის 17 აგვისტოს გაცემული მიწის ნაკვეთის №15112 მიღება-ჩაბარების აქტის საფუძველზე, უძრავი ქონება საკადასტრო კოდით №..., დაუზუსტებელი ფართობით - 504 კვ.მ. დარეგისტრირდა ნ. პ-ეის სახელზე. 2007 წლის 15 თებერვალს გაიცა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან. დადგენილია, რომ დასახელებული საკადასტრო კოდების მქონე მიწის ნაკვეთები წარმოადგენს ერთი და იმავე მიწის ნაკვეთებს. რეალურად, მათზე ორი სააღიცხვო ბარათი გაიცა, თუმცა ა. პ-ე სარჩელს ცნობს და თანახმაა რომ აღნიშნული მიწის ნაკვეთი დარეგისტრირდეს მისი დის - ნ. პ-ეის სახელზე. აღსანიშნავია, რომ 2016 წელს მოსარჩელემ ვერ განახორციელა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის საზღვრებისა და ფართობის დაზუსტება, შემდეგ კი უფლების რეგისტრაცია, რადგან საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს განმარტებით, წარდგენილ მიწის ნაკვეთსა და რეგისტრირებული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებს შორის დგინდებოდა ინსტრუქციით განსაზღვრული ზედდება, რაც გამორიცხავდა ამავე ნივთზე მოსარჩელის მიერ წარდგენილი უფლების რეგისტრაციას. კერძოდ, ნ. პ-ეის საკუთრებად დარეგისტრირებული №... საკადასტრო კოდის მქონე 504 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი და სახელმწიფოს საკუთრებაში რეგისტრირებული და შემდეგ ნ. დ-ეზე გასხვისებული №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთის ნაწილები ერთი და იმავე მიწის ნაკვეთს წარმოადგენს და №... საკადასტრო კოდით უძრავი ნივთი 496 კვ.მ ფართით ზედდებაშია №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთთან. ამდენად, ზედდების არსებობა, ასევე მიწის ნაკვეთების იდენტურობა დადასტურებულია საქმეში დაცული მტკიცებულებებით, კერძოდ, რეგისტრირებულ მონაცემებთან ზედდებით, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ფაქტობრივი საფუძვლების ამსახველი ნახაზით, ექსპერტიზის დასკვნით, რომლითაც ცალსახად დასტურდება ზედდება და იდენტურობა ნ. პ-ეის სახელზე რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთისა და დღეისათვის ნ. დ-ეის სახელზე რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთს შორის 496 კვ.მ. ფართის ნაწილში. ამრიგად, მარეგისტრირებელმა ორგანომ თავადვე დაადგინა, რომ ადგილი ჰქონდა მოსარჩელის მიერ მოთხოვნილი და მესამე პირის სახელზე რეგისტრირებული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემების ზედდებას, რაც საფუძვლად დაედო სარეგისტრაციო წარმოების ჯერ შეჩერების, შემდეგ კი შეწყვეტის შესახებ გადაწყვეტილებების მიღებას. ასეთ პირობებში კი, განხორციელებული რეგისტრაციის კანონიერების შესასწავლად, აუცილებელია, განისაზღვროს მოსარჩელისა და მესამე პირის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თარიღი და შეფასდეს მათი საკუთრების უფლების წარმომშობი დოკუმენტები. მით უფრო, რომ საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის მიერ №ბს-367-363(კ-12) საქმეზე გაკეთებული მნიშვნელოვანი განმარტების თანახმად, „პირველად დაუზუსტებელ რეგისტრაციას არ აქვს მხოლოდ საცნობარო მნიშვნელობა, უმართებულოა მისი დაყვანა მხოლოდ ფაქტობრივ აღრიცხვამდე, რომელიც აღრიცხვის ობიექტის მიმართ არ იწვევს რაიმე სამართლებრივ შედეგს. სააღრიცხვო მონაცემებს იურიდიული მნიშვნელობა გააჩნია... საკუთრება არის ფაქტი და დაუშვებელია ბუნებაში მისი აბსტრაქტული სახით არსებობა... საგანთა ნამდვილი მდგომარეობა და რეგისტრირებული მონაცემები უნდა იყოს თანხვედრაში, ხოლო დუბლირების და პარალელიზმის გამოვლენის შემთხვევაში უნდა გაირკვეს საკითხი იმის შესახებ, თუ რომელ რეგისტრაციას გააჩნია უკეთესი სამართლებრივი საფუძველი... უპირატესობა უნდა მიენიჭოს იმ უფლებას, რომელიც ქრონოლოგიურად უფრო ადრე არის რეგისტრირებული, ვინაიდან წინმსწრები რეგისტრაციის ჩანაწერის მოქმედება გამორიცხავს შემდეგი ჩანაწერის კანონიერებას.“ შესაბამისად, მოსარჩელის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ, საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების ყოველი შემდეგი რეგისტრაცია ისე უნდა განეხორციელებინა, რომ გამოერიცხა საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ისეთ უძრავ ნივთზე, რომელიც უკვე იყო მოსარჩელის სახელზე რეგისტრირებული, თუნდაც დაუზუსტებელი მონაცემებით. ამრიგად, დაუზუსტებელი მონაცემებით საკუთრების უფლების რეგისტრაციით სახელმწიფომ 2007 წელს ნ. პ-ეის მიმართ დაადასტურა პირის საკუთრების უფლების წარმოშობა. შესაბამისად, 2014 წელს იმავე მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების სახელმწიფოს სახელზე განხორციელებული რეგისტრაციით შეილახა ნ. პ-ეის, როგორც მესაკუთრის უფლება.

ამრიგად, საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს ადმინისტრაციულ ორგანოთა პოზიციას მათ მიერ გამოცემული აქტების კანონიერებასთან დაკავშირებით და აღნიშნავს, რომ ნ. პ-ეის სახელზე საჯარო რეესტრში დაზუსტებული სახით რეგისტაციის არარსებობა არ ადასტურებს სადავო აქტების კანონიერებას. ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემა საჭიროებს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსით დადგენილი მოთხოვნების დაცვას, მათ შორის, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლის შესაბამისად, საქმის გარემოებათა ყოველმხრივ გამოკვლევისა და ამავე კოდექსის 53-ე მუხლის შესაბამისად აქტის დასაბუთების შესახებ მოთხოვნების დაცვას, რაც მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანოების მიერ სადავო აქტების გამოცემისას არ იქნა განხორციელებული. კერძოდ, სახელმწიფოს სახელზე უძრავი ქონების რეგისტრაციამდე, ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრომ, მიმართვის მომზადებისას, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 53-ე და 96-ე მუხლების მოთხოვნათა საწინააღმდეგოდ, ხოლო მარეგისტრირებელმა ორგანომ, რეგისტრაციის განხორციელებისას, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-6 პუნქტის მოთხოვნათა დარღვევით, არ გაითვალისწინეს სადავო მიწის ნაკვეთის მიმართ კერძო საკუთრების უფლების არსებობის ფაქტი - ნ. პ-ეის სახელზე დაუზუსტებელი მონაცემებით რეგისტრაციის არსებობა. აღნიშნული კი უკავშირდება, ერთი მხრივ, სხვისი საკუთრების უფლების ობიექტზე უსაფუძვლოდ და უკანონოდ ახალი რეგისტრაციის განხორციელების გამორიცხვას, მეორე მხრივ კი, ადმინისტრაციული წარმოების მიმდინარეობის წესების დაცვას, რომელიც ითვალისწინებს დაინტერესებულ პირთა უფლებების უზრუნველყოფის ვალდებულებას. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს განცხადების საფუძველზე მარეგისტრირებელმა ორგანომ ისე დაარეგისტრირა სახელმწიფოს სახელზე საკუთრების უფლება, რომ მხედველობაში არ მიიღო მოსარჩელის მიერ მიწის ნაკვეთის მის სახელზე 2007 წელს განხორციელებული რეგისტრაციის ფაქტი, რაც საფუძვლად დაედო სარჩელის დაკმაყოფილებას. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ აღნიშნული გარემოებები სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თეთრიწყაროს სარეგისტრაციო სამსახურის 2014 წლის 9 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილების ნაწილობრივ ბათილად ცნობის სამართლებრივ წინაპირობებს ქმნის.

რაც შეეხება სადავო 2015 წლის 17 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულებას (სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოსა და ნ. დ-ეს შორის სადავო მიწის ნაკვეთზე დადებული ხელშეკრულება), ამასთნ დაკავშირებით, საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ პრივატიზების პროცესს არეგულირებს „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონი, რომლის თანახმადაც, სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის პრივატიზების ერთ-ერთ ფორმას წარმოადგენს პირდაპირი მიყიდვა. დასახელებული კანონის მე-18 მუხლის პირველი პუნქტის სადავო პერიოდში მოქმედი რედაქციის შესაბამისად, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზებას ახორციელებდა ქონების მმართველი. იმავე კანონის 3¹ მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით კი, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის პრივატიზებისას პრივატიზების განმახორციელებელ ორგანოსა და ქონების შემძენს შორის იდება შესაბამისი ხელშეკრულება, რომელიც საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაციისა და შესაბამისი ვალდებულებების წარმოშობის საფუძველია. ამრიგად, სახელმწიფო ქონების უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას, პრივატიზების განმახორციელებლი ორგანო ადასტურებს აუქციონში გამარჯვებას წერილობითი ან/და ელექტრონული ფორმით და ფორმდება ადმინისტრაციული ხელშეკრულება. ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადებისას კი მხარეებმა უნდა დაიცვან საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსით გათვალისწინებული, ადმინისტრაციული ხელშეკრულების მიმართ მოქმედი სპეციალური წესები, მათ შორის, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 66-ე მუხლის მე-2 ნაწილიდან გამომდინარე, ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადებისას ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ დადებული ადმინისტრაციული ხელშეკრულება არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს საქართველოს კონსტიტუციასა და კანონმდებლობას. დაუშვებელია ადმინისტრაციული ხელშეკრულებით საქართველოს კონსტიტუციის მეორე თავში მითითებული ადამიანის უფლებებისა და თავისუფლებების დარღვევა. ამავე კოდექსის 67-ე მუხლიდან გამომდინარე, ადმინისტრაციული ხელშეკრულება, რომელიც ზღუდავს მესამე პირის უფლებებს ან აკისრებს მას რაიმე ვალდებულებას, ძალაში შეიძლება შევიდეს მხოლოდ მესამე პირის მიერ წერილობითი თანხმობის წარდგენის შემდეგ. ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადებამდე ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია აცნობოს ამის შესახებ მესამე პირს, რომლის ინტერესებსაც იგი შეეხება, რომელსაც უფლება აქვს ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადებამდე წარადგინოს საკუთარი მოსაზრება. შესაბამისად, თუკი ადმინისტრაციულ ხელშეკრულებას მესამე პირთა მიმართ აქვს შემზღუდველი ხასიათი, მისი ნამდვილობა და ძალაში შესვლა დამოკიდებულია სწორედ მესამე პირთა ინფორმირებასა და მათ მიერ ხელშეკრულების დადებაზე წერილობითი თანხმობის წარდგენაზე. სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლის თანახმად კი, ბათილია გარიგება, რომელიც არღვევს კანონით დადგენილ წესსა და აკრძალვებს, ეწინააღმდეგება საჯარო წესრიგს ან ზნეობის ნორმებს.

განსახილველ შემთხვევაში უდავოდ დადგენილია, რომ სსიპ ქონების მართვის სააგენტოსა და ნ. დ-ეეს შორის ხელშეკრულების დადების მომენტში, სადავო მიწის ნაკვეთი არ წარმოადგენდა სახელმწიფო საკუთრებას, იგი სახელმწიფოს მიერ მიღება-ჩაბარების აქტის საფუძველზე უკვე გადაცემული იყო ნ. პ-ეისთვის, ამ პირობებში კი, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო არ იყო უფლებამოსილი „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3¹ მუხლზე დაყრდნობით ნ. დ-ესთან დაედო ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომელიც საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაციისა და შესაბამისი ვალდებულების წარმოშობის საფუძველი გახდა. გარდა ზემოაღნიშნულისა, საქმეში არაა წარმოდგენილი უტყუარი მტკიცებულება იმისა, რომ სადავო ხელშეკრულების დადების შესახებ მოსარჩელე ინფორმირებული იყო.

დასახელებულ გარემოებათა გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა, სადავო ხელშეკრულების კანონიერების შემოწმებისას, აღნიშნავს, რომ ხელშეკრულება, მართალია, მოსარჩელეს ანიჭებს გარკვეულ უფლებას - საკუთრების უფლებით დაირეგისტრიროს ქონება საჯარო რეესტრში, თუმცა იმავე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოსარჩელემ, როგორც უძრავი ქონების მესაკუთრემ, დაკარგა შესაძლებლობა, დაზუსტებული მონაცემებით დაერეგისტრირებინა სადავო ქონება. სწორედ ამიტომ, ვინაიდან ხელშეკრულება დადებულია კანონმდებლობის დარღვევით, გასაჩივრებული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი და ხელშეკრულება მართებულად იქნა ბათილად ცნობილი. ამასთანავე, დასახელებული აქტების ბათილად ცნობა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2015 წლის 21 აპრილის №... გადაწყვეტილების (სადავო 496 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის ნ. დ-ეის სახელზე რეგისტრაცია) ბათილად ცნობასაც იწვევს. ყოველივე აღნიშნულიდან გამომდინარე, კასატორთა პრეტენზია ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების საფუძვლის - ელექტრონული აუქციონის შედეგების მოსარჩელის მიერ გაუსაჩივრებლობასთან დაკავშირებით, მოცემულ ვითარებაში არარელევანტურია, ვინაიდან ნ. დ-ეის საკუთრების რეგისტრაციას საფუძვლად დაედო სადავო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება და არა აუქციონის შედეგები.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სასამართლოების მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორების მიერ მითითებული გარემოებები არ ქმნის საკასაციო საჩივრების დასაშვებად ცნობის საფუძველს, არ არსებობს საკასაციო საჩივრების დასაშვებობის საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით რეგლამენტირებული არც ერთი საფუძველი, რის გამოც საკასაციო საჩივრები არ უნდა იქნეს დაშვებული განსახილველად.

ამასთან, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილზე და აღნიშნავს, რომ თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოსა და ნ. დ-ეის საკასაციო საჩივრები მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2019 წლის 15 იანვრის განჩინება;

3. თ. გ-ის დაუბრუნდეს ნ. დ-ეის საკასაციო საჩივარზე 2020 წლის 21 დეკემბერს №0 საგადახდო დავალებით მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70% - 210 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი №300773150;

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე გ. გოგიაშვილი

მოსამართლეები: ქ. ცინცაძე

ნ. სხირტლაძე