საქმე №ბს-137(კ-22) 24 ნოემბერი, 2022 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემდეგი შემადგენლობით:

მაია ვაჩაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: გოჩა აბუსერიძე, ბიძინა სტურუა

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოსარჩელე) – სს „ე...“

მოწინააღმდეგე მხარე (მოპასუხე) – სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქვემო ქართლის რეგიონული ოფისი

მესამე პირები - ფ. კ-ი, შ. კ-ი

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 12 აგვისტოს განჩინება

დავის საგანი – ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ნაწილობრივ ბათილად ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

2020 წლის 9 სექტემბერს სს „ე...მ“ სასარჩელო განცხადებით მიმართა რუსთავის საქალაქო სასამართლოს, მოპასუხის - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქვემო ქართლის რეგიონული ოფისისა და მესამე პირების - ფ. კ-ისა და შ. კ-ის მიმართ.

სარჩელის თანახმად, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...გადაწყვეტილებით შ. კ-ის საკუთრებად დარეგისტრირდა გარდაბანში, სოფელ ...ში მდებარე 2700 კვ.მ ფართის უძრავი ქონება (ს.კ. ...), რომელიც 2016 წლის 31 მაისის ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე, 2016 წლის 2 ივნისის №... გადაწყვეტილებით აღირიცხა ფ. კ-ის საკუთრებად. უძრავი ქონების ნაწილი - 25 კვ.მ რეალურად წარმოადგენს სს „ე...ს“ საკუთრებას, რომელმაც სოფელ ...ში მდებარე 25 კვ.მ უძრავი ქონება მასზე არსებული ...ით შეიძინა 2007 წლის 29 ივნისს სს „სა...ისაგან“ და მას შემდეგ ფლობს და სარგებლობს ამ ქონებით უწყვეტად. უძრავ ქონებაზე სს „ე...ს“ საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში და გაცემულია შესაბამისი ამონაწერი, საკადასტრო კოდით №.... აღნიშნული გარემოების შესახებ მოსარჩელისათვის ცნობილი გახდა მას შემდეგ, რაც 2020 წლის 13 აგვისტოს განცხადებით მიმართა მარეგისტრირებელ ორგანოს უძრავი ნივთის ცვლილების რეგისტრაციის (დაზუსტების) მოთხოვნით. საჯარო რეესტრის 2020 წლის 20 აგვისტოს №... გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციოდ წარდგენილ და ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ქონების საკადასტრო მონაცემებს შორის დადგინდა ინსტრუქციით განსაზღვრული ზედდება.

ამდენად, მოსარჩელემ შპს „ე...ს“ კუთვნილი უძრავი ქონების ნაწილში საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...და 2016 წლის 2 ივნისის №... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა მოითხოვა.

რუსთავის საქალაქო სასამართლოს 2020 წლის 14 სექტემბრის განჩინებით მოცემულ საქმეზე შ. და ფ. კ-იები ჩაბმულ იქნენ მესამე პირებად.

რუსთავის საქალაქო სასამართლოს 2021 წლის 22 იანვრის გადაწყვეტილებით სს „ე...ს“ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

საქალაქო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურს 2010 წლის 21 ივლისს №... სარეგისტრაციო განცხადებით მიმართა შ. კ-იმა გარდაბანი, სოფელ ...ში მდებარე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნით. დაინტერესებულმა პირმა განცხადებას დაურთო მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ქაღალდისა და ელექტრონული ვერსიები, №550 მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების აქტი და პირადი მონაცემების ამსახველი დოკუმენტი.

გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 27 ივლისის №...-03 სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ გადაწყვეტილებით დაინტერესებულ პირს მოეთხოვა სხვა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის წარდგენა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებით უძრავი ქონება მდებარე: გარდაბანი, სოფელ ...ში, საკადასტრო კოდით ..., საკუთრების უფლებით აღირიცხა შ. კ-ის სახელზე.

მარეგისტრირებელ ორგანოს 2016 წლის 31 მაისს სარეგისტრაციო განცხადებით მიმართა ფ. კ-იმა გარდაბანი, სოფელ ...ში მდებარე უძრავ ნივთზე ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნით. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2016 წლის 2 ივნისის №... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებით უძრავი ქონება, მდებარე: გარდაბანი, სოფელ ...ში, საკადასტრო კოდით ..., საკუთრების უფლებით აღირიცხა ფ. კ-ის სახელზე.

უძრავი ქონება 25 კვ.მ, მდებარე გარდაბანი, სოფელი ...ი, ს. კ. ..., რეგისტრირებულია სს ,,ე...ს“ სახელზე, საკუთრების უფლებით. უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებულია 2007 წლის 29 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულება. სს ,,ე...ს“ წარმომადგენელმა 2020 წლის 10 აგვისტოს მიმართა მარეგისტრირებელ ორგანოს მიწის ნაკვეთზე უფლებათა ცვლილების სპორადული რეგისტრაციის მოთხოვნით, მდებარე: გარდაბანის რაიონი, სოფელი ...ი. მარეგისტრირებელი ორგანოს 2020 წლის 20 აგვისტოს №... გადაწყვეტილებით დაინტერესებულ პირს განემარტა, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ და ფ. კ-ის საკუთრებაში არსებულ ს.კ. ... რეგისტრირებულ მონაცემებს შორის ფიქსირდებოდა ზედდება, 23 აგვისტოს №... გადაწყვეტილებით კი დაინტერესებულ პირს ასევე მიეთითა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობის დადგენის თაობაზე. ამასთან, აღსანიშნავი იყო, რომ ნაკვეთი იცვლიდა ადგილმდებარეობას 1/3-ზე მეტად. მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ 2020 წლის 24 სექტემბერს მიღებულ იქნა რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ №... გადაწყვეტილება იმ საფუძვლით, რომ არ დასტურდებოდა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა.

სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ 2016 წლის 31 მაისის უძრავი ნივთის ჩუქების ხელშეკრულება მოსარჩელეს სადავოდ არ გაუხდია.

სასამართლოს მითითებით, მოსარჩელის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ნივთზე, რომელიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და საკადასტრო აზომვით/აგეგმვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა დადგენილი არ არის. ამასთან, მოსარჩელის მიერ არ წარმოდგენილა იმ გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულება, რომ მის მიერ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ მიწის ნაკვეთზე 1/3 მეტად ადგილმდებარეობის ცვლილება არ არსებობს.

სასამართლომ მიუთითა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 17-ე მუხლზე, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105-ე მუხლის მე-2 ნაწილზე და მიიჩნია, რომ მოცემულ შემთხვევაში მოპასუხის მიერ საქმის გარემოებები გამოკვლეულია სრულყოფილად, ამასთან, მოსარჩელემ ვერ შეძლო საწინააღმდეგო არგუმენტაციისა და იმ სამართლებრივი ნორმის მითითება, რომლის საფუძველზეც დაადასტურებდა მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანოს ქმედებისა და მათ მიერ მიღებული აქტის კანონსაწინააღმდეგო ხასიათს, ვერ მიუთითა კანონის ისეთ დარღვევაზე, რომლის არარსებობის შემთხვევაშიც საკითხზე მიღებული იქნებოდა სხვაგვარი გადაწყვეტილება. მოსარჩელეს იმ გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულება არ წარმოუდგენია, რომლითაც დადგინდებოდა საჯარო რეესტრში უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და საკადასტრო აზომვით/აგეგმვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა. ამასთან, მის მიერ არც იმ გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულება წარმოდგენილა, რომ მის მიერ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ მიწის ნაკვეთზე 1/3 მეტად ადგილმდებარეობის ცვლილება არ არსებობდა, რის გამოც არ არსებობდა გასაჩივრებული გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობის სამართლებრივი საფუძველი.

სასამართლოს მითითებით, განსახილველ შემთხვევაში, სადავო რეგისტრაციები განხორციელებულია შესაბამისი უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტების საფუძველზე. საჯარო რეესტრის ჩანაწერის მიმართ მოქმედებს უტყუარობის პრეზუმფცია, რაც განპირობებულია სამოქალაქო ბრუნვის ინტერესებით. საჯარო რეესტრის სისწორის ვარაუდი გულისხმობს იმას, რომ რეგისტრირებული უფლება არსებობს და იგი ეკუთვნის რეგისტრირებულ უფლებამოსილ პირს. აღნიშნული საჯარო რეესტრს წარმოაჩენს, როგორც უფლებათა უტყუარობისა და სისრულის გარანტს. ასევე სადავოდ არ გამხდარა ჩუქების ხელშეკრულება, ის ძალაში იყო სადავო რეგისტრაცის განხორციელების მომენტში და ამ დროისთვისაც არ არის გაუქმებული. სწორედ რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის ძალადაკარგულად, ბათილად ან არარად ცნობა იწვევს რეგისტრაციის გაუქმებას („საჯარო რეესტრის შესახებ" საქართველოს კანონის 26.1 მუხ. „ბ“ ქვ.პ.). ამდენად, სახეზეა უფლებაწარმომშობი ხელშეკრულება და მის საფუძველზე განხორციელებული იურიდიული მნიშვნელობის მქონე ქმედება - რეგისტრაცია. ამასთანავე, მოსარჩელე ვერ ასაბუთებდა რეგისტრაციის საფუძვლის ძალაში ყოფნის პირობებში რეგისტრაციის ბათილად ცნობის შესაძლებლობას.

მოცემულ შემთხვევაში, ადგილი არ ჰქონდა და არც მოსარჩელეს მიუთითებია იმ ნორმათა დარღვევის შესახებ, რაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილებების გაუქმების საფუძველი შეიძლება გამხდარიყო. ამასთან, აღსანიშნავი იყო ის გარემოება, რომ სს „ე...ს“ წარმომადგენელმა 2020 წლის 10 აგვისტოს მიმართა მარეგისტრირებელ ორგანოს მიწის ნაკვეთზე უფლებათა ცვლილების სპორადული რეგისტრაციის მოთხოვნით, მდებარე - გარდაბნის რაიონი, სოფელ ...ი, თუმცა მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ 2020 წლის 24 სექტემბერს მიღებული იქნა რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ №... გადაწყვეტილება იმ საფუძვლით, რომ არ დასტურდებოდა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა. ამასთან, ნაკვეთი იცვლიდა ადგილმდებარეობას 1/3-ზე მეტად.

სასამართლოს მითითებით, განსახილველ შემთხვევაში მარეგისტრირებელ ორგანოს უძრავი ნივთის სისტემური ცვლილების რეგისტრაციისას მოსარჩელის უფლების დამდგენი დოკუმენტი სადავოდ არ გაუხდია (მოსარჩელე უძრავი ნივთის მესაკუთრედ რეგისტრირებულია 2007 წლის 29 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე), მოსარჩელეს მოეთხოვა მხოლოდ უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა, რაც მის მიერ ვერ იქნა წარდგენილი.

განსახილველ შემთხვევაში, საქალაქო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებით უძრავი ქონება, მდებარე: გარდაბანი, სოფელ ...ში, საკადასტრო კოდით ..., საკუთრების უფლებით აღირიცხა შ. კ-ის სახელზე. რეგისტრაციის მიღების საფუძველია 2010 წლის 21 ივლისის №... საგადასახადო ცნობა, რომელიც მხარეთა შორის დავას არ იწვევს. მხარეთა შორის სადავო არ გამხდარა ასევე 2016 წლის 31 მაისის უძრავი ნივთის ჩუქების ხელშეკრულება, რომელიც საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2016 წლის 2 ივნისის №... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების მიღების საფუძველი გახდა. იმ გარემოების გათვალისწინებით, რომ შ. კ-ის სახელზე ნაკვეთის რეგისტრაციას საფუძვლად დაედო 2010 წლის 21 ივლისის №... საგადასახადო ცნობა, რომელიც საკმარისი იყო მიწის ნაკვეთის საკუთრების უფლების პირველადი რეგისტრაციისთვის, რაიმე სახის მტკიცებულება, რომელიც აღნიშნული ცნობის უკანონობაზე მიუთითებდა სასამართლოში არ წარმოდგენილა, სასამართლომ მიიჩნია, რომ სარეგისტრაციო სამსახური უფლებამოსილი იყო დაეკმაყოფილებინა მესამე პირთა მოთხოვნა. საგულისხმო იყო ის გარემოება, რომ მესამე პირ შ. კ-ის მიერ უძრავი ნივთის რეგისტრაციისას ასევე წარდგენილი იქნა 1996 წლის 1 მარტის №550 მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების აქტი და სარეგისტრაციო მოწმობა, რომელთა კანონიერება ასევე სადავო არ გამხდარა. სასამართლომ მიიჩნია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილებები მიღებულია საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოებების გამოკვლევის საფუძველზე და არ არსებობდა მისი ბათილად ცნობის საფუძველი. მოსარჩელეს იმ გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულება, რომლითაც დადგინდებოდა საჯარო რეესტრში უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და საკადასტრო აზომვით/აგეგმვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა, არც მარეგისტრირებელ ორგანოსა და არც სასამართლოში არ წარმოუდგენია. ამასთან, მის მიერ არც იმ გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულება წარმოდგენილა, რომ მის მიერ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ მიწის ნაკვეთზე 1/3 მეტად ადგილმდებარეობის ცვლილება არ არსებობდა.

განსახილველ შემთხვევაში სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ შ. კ-ის უძრავი ნივთი რეგისტრირებული აქვს 1996 წლის 1 მარტის №550 მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების აქტის, სარეგისტრაციო მოწმობისა და შემოსავლების სამსახურის 2010 წლის 21 ივლისის №... საგადასახადო ცნობის საფუძველზე, ხოლო მოსარჩელეს 2007 წლის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, რომლითაც სარეგისტრაციო მიწის ნაკვეთის იდენტიფიცირება შეუძლებელია.

რუსთავის საქალაქო სასამართლოს 2021 წლის 22 იანვრის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა სს „ე...მ“, რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 12 აგვისტოს განჩინებით სს „ე...ს“ სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა რუსთავის საქალაქო სასამართლოს 2021 წლის 22 იანვრის გადაწყვეტილება.

განსახილველ შემთხვევაში პალატამ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ გარდაბნის მუნიციპალიტეტის მერიის 2020 წლის 11 სექტემბრის №04/7303 წერილით არ დგინდება უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთის ან/და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის და მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობის ფაქტი. ამდენად, იმის გათვალისწინებით, რომ სს „ე...ს“ მიერ მარეგისტრირებელ ორგანოში წარდგენილ მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მონაცემების შესაბამისობა მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივ მდებარეობასთან არ დასტურდებოდა, პალატამ მიიჩნია, რომ სადავო გადაწყვეტილებებით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის (№...) და აპელანტის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთის (25 კვ.მ) იდენტურობა შეუძლებელია დადასტურდეს იმ საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზის საფუძველზე დაფიქსირებული ზედდებით, რომელიც არ ასახავს მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივ მდებარეობას.

პალატამ მოიხმო საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2019 წლის 31 დეკემბრის №487 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის“ 26-ე მუხლის პირველი პუნქტი, რომლის შესაბამისად, სააგენტო იღებს გადაწყვეტილებას რეგისტრაციის (მოთხოვნის დაკმაყოფილების) შესახებ, თუ არ არსებობს რეგისტრაციაზე უარის თქმის, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან შეწყვეტის საფუძვლები. თუ რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება ზღუდავს მესამე პირის უფლებებსა და კანონიერ ინტერესებს, გადაწყვეტილების მიღებაზე უფლებამოსილი პირი ვალდებულია აღნიშნული გადაწყვეტილება სათანადოდ დაასაბუთოს, რათა ის შეესაბამებოდეს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 27-ე მუხლის მოთხოვნებს.

პალატამ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლის პირველ ნაწილზე, ამავე კოდექსის 102-ე მუხლზე და აღნიშნა, რომ მოცემულ შემთხვევაში აპელანტი იმ გარემოებას, რომ გასაჩივრებული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების მიღებისას საქმე არ იქნა შესწავლილი და გამოკვლეული საფუძვლიანად და სადავო გადაწყვეტილებებით სს „ე...ს“ საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე დარეგისტრირდა მესამე პირის საკუთრების უფლება, ასაბუთებდა ზეპირი ახსნა-განმარტებით, რაც საქმეში არსებული სხვა მტკიცებულებების ერთობლიობაში შეფასების საფუძველზე არ იქნა გაზიარებული.

ამდენად, იმ პირობებში, როდესაც მოსარჩელის მიერ მარეგისტრირებელ ორგანოში წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი/აგეგმვითი ნახაზი არ იყო იდენტური უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთის ან/და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის, ამასთან, სარეგისტრაციო წარდგენილი მიწის ნაკვეთი 1/3-ზე მეტად იცლიდა ადგილმდებარეობას, პალატამ მიიჩნია, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...და 2016 წლის 2 ივნისის №... გადაწყვეტილებებით (სს „ე...ს“ კუთვნილი უძრავი ქონების ნაწილში) აპელანტის უფლებების და კანონიერი ინტერესის შეზღუდვას ადგილი არ ჰქონია.

რაც შეეხება აპელანტის მითითებას საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2020 წლის 6 მარტის გადაწყვეტილებაზე (საქმე №ბს-698-690(2კ-2კს-15)), სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ აღნიშნული განმარტება შეეხება იმ შემთხვევას, როდესაც ერთი და იმავე უძრავ ქონებაზე ადგილი აქვს ერთდროულად რამდენიმე დაინტერესებული მხარის საკუთრების უფლების არსებობას, რასაც მოცემულ შემთხვევაში ადგილი არ ჰქონდა. შესაბამისად, პალატამ მიიჩნია, რომ აპელანტის ზემოაღნიშნული პოზიცია უსაფუძვლო იყო და არ უნდა ყოფილიყო გაზიარებული.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატამ მიიჩნია, რომ აპელანტის - სს „ე...ს“ მიერ ვერ იქნა გაბათილებული პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებით დადგენილი გარემოებები და სამართლებრივი დასკვნები, რისი გათვალისწინებითაც არ არსებობდა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების სამართლებრივი და ფაქტობრივი საფუძვლები.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 12 აგვისტოს განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა სს „ე...მ“, რომლებმაც გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

კასატორის მითითებით, სააპელაციო სასამართლომ ფაქტობრივად უგულებელყო საკუთრების უფლების არსებობა დაუზუსტებელი რეგისტრაციის პირობებში და ამით ეჭვქვეშ დააყენა საჯარო რეესტრის მონაცემების მიმართ არსებული უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია.

კასატორის განმარტებით, სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, კერძოდ, „საქართველოს რესპუბლიკაში სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რეფორმის შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის 1992 წლის 18 იანვრის დადგენილების მე-5 მუხლი, რომლის თანახმად, საქართველოს რესპუბლიკის მოქალაქეებზე კანონით დადგენილი ნორმის ფარგლებში რიცხული საკარმიდამო, საბაღე და სააგარაკო მიწები უსასყიდლოდ გადადის მათ კერძო საკუთრებაში; ხოლო იმავე დადგენილების მე-4 მუხლის ბოლო აბზაცის თანახმად, სახელმწიფო საკუთრებაში რჩებოდა განსაკუთრებული დანიშნულების მიწები. კასატორის მითითებით, ცალსახაა, რომ მაღალი ძაბვის ელექტროგადამცემი ხაზით არსებული და მის დაცვით ზონაში მოქცეული მიწა არის განსაკუთრებული დანიშნულების და ზემოხსენებული აქტით მისი გადაცემა მესამე პირებისათვის არც იყო გათვალისწინებული და ვერც იქნებოდა, შესაბამისი სამართლებრივი და ფაქტობრივი საფუძვლების არარსებობის გამო. ანალოგიური შინაარსია ჩადებული „ფიზიკური პირებისა და კერძო სამართლის იურიდიული პირების სარგებლობაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის კერძო საკუთრებად გამოცხადების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის მე-3 ნაწილის „გ“ პუნქტში, რომლის თანახმად, ამ კანონის მოქმედება არ ვრცელდება ... მაღალი ძაბვის ელექტროგადამცემი ხაზებით დაკავებულ და მათ სანიტარულ-ტექნიკურ ზონას მიკუთვნებულ მიწებზე. ამრიგად, სადავო უძრავი ქონება წარმოადგენდა სახელმწიფო კომპანიის (სახელმწიფოს 99,9% წილობრივი საწარმოს - სს „სა...ის“) საკუთრებას 2007 წლის 29 ივნისამდე ანუ მანამ, სანამ გადმოსცემდა მას სს „ე...ს“. მითითებული ნორმატიული აქტების ანალიზის საფუძველზე ცალსახაა, რომ მესამე პირების მართლზომიერ მფლობელობაში არასოდეს იქნებოდა ენერგეტიკული დანიშნულების და სტრატეგიული მნიშვნელობის მქონე მიწის ნაკვეთი. სს „ე...ს“ კუთვნილი ქვესადგური ნამდვილად მდებარეობს ფ. კ-ის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე და ამ ტერიტორიაზე განთავსდა ჯერ კიდევ საბჭოთა პერიოდში. 01.03.1996წ. მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების №550 აქტის თანახმად, კ-იები მიწის რეფორმამდე ფლობდნენ იმ მიწის ნაკვეთს, რომლის ფარგლებშიც მოქცეულია ენერგოკომპანიის კუთვნილი მიწის ნაკვეთი.

კასატორი მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-13 მუხლით დადგენილ უფლებათა რეგისტრაციის და რეგისტრირებულ უფლებათა რიგითობაზე და აღნიშნავს, რომ წარმოდგენილი მტკიცებულებით დასტურდება, რომ სადავო უძრავ ქონებაზე სს „ე...ს“ საკუთრების უფლების რეგისტრაცია განხორციელდა მანამ, სანამ იმავე უძრავ ქონებაზე დარეგისტრირდებოდა შ. კ-ის საკუთრების უფლება, შესაბამისად, კასატორი მიიჩნევს, რომ ამ შემთხვევაში, მესამე პირების საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ეწინააღმდეგება „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-13 მუხლით დადგენილ მოთხოვნებს.

ამასთან, კასატორი მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 21-ე მუხლის პირველი ნაწილის „დ“ პუნქტზე, რომლის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების განმავლობაში მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას რეგისტრაციის შეჩერების შესახებ, თუ სარეგისტრაციოდ წარმოდგენილ და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უძრავი ნივთის მონაცემებს შორის არსებობს ინსტრუქციით განსაზღვრული ზედდება და აღნიშნავს, რომ მოცემული ნორმა ცხადყოფს, რომ საჯარო რეესტრს შ. კ-ის განცხადების საფუძველზე დაწყებული წარმოება უნდა შეეჩერებინა და მისთვის მოეთხოვა კორექტირებული აზომვითი ნახაზის წარდგენა, რადგან დასარეგისტრირებელი მიწის ნაკვეთის საზღვრები ფარავდა 2007 წლის 29 ივნისიდან სს „ე...ს“ საკუთრებად რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთს. მიუხედავად ამისა, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურმა დაარღვია რა კანონის ზემოაღნიშნული მოთხოვნა, მიიღო გადაწყვეტილება, რომლითაც სს „ე...ს“ საკუთრებაში არსებულ ქონებაზე დაარეგისტრირა შ. კ-ის საკუთრების უფლება.

კასატორი აღნიშნავს, რომ სააპელაციო სასამართლოს განჩინება ეფუძნება ერთადერთ მტკიცებულებას, გარდაბნის მერიის 2020 წლის 11 სექტემბრის №04/7303 ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს, რომლითაც თითქოსდა არ დგინდება უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა. კასატორის მითითებით, მერიის აღნიშნული აქტი სააპელაციო სასამართლოს მიერ გასაჩივრებული განჩინების გამოტანისას ბათილად იყო ცნობილი ორი ინსტანციის სასამართლოს მიერ და მითითებული გადაწყვეტილებები დღეის მდგომარეობით შესულია კანონიერ ძალაში. 2021 წლის 15 ივლისს ჩატარებულ მთავარ სხდომაზე კომპანიის წარმომადგენელმა აცნობა სასამართლოს, რომ იდენტურობის შესახებ გარდაბნის მერიის ადმინისტრაციული აქტები ბათილად იყო ცნობილი რუსთავის საქალაქო სასამართლოს 2021 წლის 2 მარტის გადაწყვეტილებით, რომელიც გასაჩივრებული განჩინების წინა დღეს, 14 ივლისს ძალაში დატოვა თბილისის სააპელაციო სასამართლომ. სასამართლოსთვის ასევე ცნობილი იყო და ეს გარემოება სხდომაზე მესამე პირმაც დაადასტურა, რომ კ-იის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული იყო სატრანსფორმატორო ქვესადგური, რომელზეც მესამე პირს პრეტენზია არ განუცხადებია. ქვესადგური რომ განსაკუთრებული დანიშნულების არის და მას ფლობს, სარგებლობს და უვლის ენერგოკომპანია, არც ეს გამხდარა სადავო.

ამასთან, კასატორის მითითებით, სასამართლომ იდენტურობის საკითხზე მსჯელობისას გვერდი აუარა ზედდების ფაქტის არსებობას, რამაც გამოიწვია უკანონო გადაწყვეტილების მიღება. კასატორი განსაკუთრებით მნიშვნელოვნად მიიჩნევს, რომ სს „ე...ს“ საკუთრებად ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ქონების საკადასტრო გეგმა შედგენილია 2007 წლის 29 ივნისს და ზუსტად შეესაბამება იმ დროს მოქმედ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2006 წლის 13 დეკემბრის №800 ბრძანებით დამტკიცებულ „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ ინსტრუქციის 48-ე და 49-ე მუხლების მოთხოვნებს და შესრულებულია გეოდეზიურ კოორდინატთა სისტემაში, ნახაზზე დატანილია საზღვრები შესაბამისი x და y კოორდინატებით. აღნიშნული გარემოება სრულად გამორიცხავს ყოველგვარი ეჭვის საფუძველს მიწის ნაკვეთის მდებარეობასა და იდენტურობასთან მიმართებით. კასატორის მითითებით, ბუნებრივად ისმის კითხვა, ენერგოკომპანიამ რომ სახელმწიფოსგან იყიდა მიწის ნაკვეთი, მაშინ ის რომელია, სად მდებარეობს. ცხადია, საკუთრება აბსტრაქტული ვერ იქნება. არც არის აბსტრაქტული, ენერგოკომპანიის საკუთრებაში არსებული ... მიწის ნაკვეთი დაუზუსტებელი მონაცემებითაც კ-იის ნაკვეთზე მდებარეობს, ს/ქვესადგურის რეალური განთავსების ადგილიდან 2 მეტრის დაშორებით და საკადასტრო კოდსაც კი, თავად უთითებს რეესტრი. კასატორის მოსაზრებით, დაუსაბუთებელი და ამავე დროს, გაუგებარია, რატომ უგულვებელყო სააპელაციო სასამართლომ ზედდების ამსახველი ნახაზი, რომელზეც კომპანიის მიწის ნაკვეთის როგორც დაზუსტებული, ისე დაუზუსტებელი მონაცემებია ასახული. თუ საკადასტრო ნახაზი არ ასახავს მიწის ნაკვეთის მდებარეობას, ისმის ლოგიკური კითხვა: საერთოდ რა დანიშნულებას ატარებს საკადასტრო გეგმა და რატომ არეგისტრირებს საჯარო რეესტრი საკუთრებას საკადასტრო ნახაზის მიხედვით. ამრიგად, კასატორის მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლომ განჩინება დააფუძნა გარემოებაზე, რომელიც მის მიერ არ იქნა სათანადოდ გამოკვლეული საქმის განხილვისას, მიიღო უკანონო და უსამართლო გადაწყვეტილება.

კასატორი ასევე აღნიშნავს, რომ 1/3-ზე მეტად ადგილმდებარეობის ცვლილების გამო რეგისტრაციაზე უარს არ ითვალისწინებს არც ერთი მოქმედი კანონი ან კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტი. შესაბამისად, მათზე ვერც უთითებს სასამართლო.

კასატორის მითითებით, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება ეწინააღმდგება საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ დამკვიდრებულ ერთგვაროვან პრაქტიკას. მოცემულ შემთხვევაში მოპასუხის და სასამართლოს მიერ უგულებელყოფილია მოსარჩელის საკუთრების უფლება და კანონიერი ინტერესი.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 21 თებერვლის განჩინებით საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული სს „ე...ს“ საკასაციო საჩივარი.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 29 სექტემბრის განჩინებით სს „ე...ს“ საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნა დასაშვებად და საქმის განხილვა დაინშნა მხარეთა დასწრების გარეშე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ სს „ე...ს“ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს გასაჩივრებული განჩინება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სს „ე...ს“ სარჩელი დაკმაყოფილდება, შემდეგ გარემოებათა გამო:

წარმოდგენილი სარჩელით მოსარჩელე შპს „ე...ს“ კუთვნილი უძრავი ქონების ნაწილში საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...და 2016 წლის 2 ივნისის №... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობას მოითხოვს იმ საფუძვლით, რომ საქმეში მესამე პირებად ჩაბმული - ფ. და შ. კ-იების სახელზე რეგისტრირებული უძრავი ქონების ნაწილი - 25 კვ.მ რეალურად წარმოადგენს სს „ე...ს“ საკუთრებას, რომელიც მასზე არსებული ...ით შეიძინა 2007 წლის 29 ივნისს სს „სა...ისაგან“ და მას შემდეგ უწყვეტად ფლობს და სარგებლობს ამ ქონებით. შესაბამისად, განსახილველი დავის ფარგლებში შეფასება უნდა მიეცეს რეგისტრაციის შესახებ სადავო გადაწყვეტილებებით მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ ფ. და შ. კ-იების სახელზე განხორციელებული რეგისტრაციების კანონიერებას 25 კვ.მ მიწის ნაკვეთის ნაწილში.

ამდენად, წარმოდგენილი სარჩელის ობიექტია საკუთრების უფლების დაცვა და, შესაბამისად, იმ ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა, რომლებითაც მოსარჩელის მოსაზრებით, შეილახა მისი საკუთრების უფლება. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საქართველოს კონსტიტუციის სადავო პერიოდში მოქმედი რედაქციის 21.1 მუხლის (ამჟამად მოქმედი რედაქციის მე-19 მუხლი) თანახმად, საკუთრება და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმება. საკუთრების უფლება აღიარებულია „ადამიანის უფლებათა საყოველთაო დეკლარაციითა“ და „ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის ევროპული კონვენციის“ პირველი დამატებითი ოქმის პირველი მუხლით.

უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვების უპირობო გზა მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციაა და ამ უფლების ნამდვილობაც რეესტრის მონაცემებით დგინდება. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის შესაბამისად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. მითითებული კოდექსის 311-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საჯარო რეესტრი არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების წარმოშობისა და მასში ცვლილების შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა. ამავე კოდექსის 311¹ მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.

განსახილველ შემთხვევაში დადგენილია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...სადავო გადაწყვეტილებით უძრავი ქონება, მდებარე: გარდაბანი, სოფელ ...ში, საკადასტრო კოდით ..., საკუთრების უფლებით აღირიცხა შ. კ-ის სახელზე. სარეგისტრაციო სამსახურში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით დაინტერესებული პირის მიერ წარდგენილია მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ქაღალდისა და ელექტრონული ვერსიები, შიდა აზომვითი ნახაზი, მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების №550 აქტი, პირადი მონაცემების ამსახველი დოკუმენტი, ხოლო დამატებით წარდგენილ იქნა საგადასახადო ცნობა №..., დამოწმებს თარიღი: 11.08.2010, შემოსავლების სამსახურის რუსთავის რეგიონული ცენტრი, რის საფუძველზეც შ. კ-ის სახელზე განხორციელდა საკუთრების უფლების რეგისტრაცია გარდაბანში, სოფელ ...ში მდებარე სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 2700 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. ხოლო საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2016 წლის 2 ივნისის №... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებით, ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე, აღნიშნული უძრავი ქონება საკუთრების უფლებით აღირიცხა ფ. კ-ის სახელზე.

ამასთან, მიწის (უძრავი ქონების) შესახებ საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის მიხედვით, სს „ე...ს“ სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია გარდაბანში, სოფელ ...ში მდებარე 25 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე მდებარე ტრანსფორმატორი ...; უძრავ ქონებაზე უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებულია 2007 წლის 29 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულება.

დადგენილია, რომ სს „ე...ს“ წარმომადგენელმა 2020 წლის 10 აგვისტოს მიმართა მარეგისტრირებელ ორგანოს მიწის ნაკვეთზე უფლებათა ცვლილების სპორადული რეგისტრაციის მოთხოვნით, მდებარე: გარდაბანის რაიონი, სოფელი ...ი. მარეგისტრირებელი ორგანოს 2020 წლის 20 აგვისტოს №... გადაწყვეტილებით დაინტერესებულ პირს განემარტა, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ და ფ. კ-ის საკუთრებაში არსებულ ს.კ. ... რეგისტრირებულ მონაცემებს შორის ფიქსირდებოდა ზედდება; 2020 წლის 23 აგვისტოს №... გადაწყვეტილებით კი დაინტერესებულ პირს ასევე მიეთითა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობის დადგენის თაობაზე. ამასთან, მიეთითა, რომ ნაკვეთი იცვლიდა ადგილმდებარეობას 1/3-ზე მეტად. საბოლოოდ, მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ 2020 წლის 24 სექტემბერს მიღებულ იქნა რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ №... გადაწყვეტილება იმ საფუძვლით, რომ არ დასტურდებოდა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა. აღნიშნული გადაწყვეტილება ეფუძნება გარდაბნის მუნიციპალიტეტის მერიის 2020 წლის 11 სექტემბრის №04/7303 წერილს, რომლითაც საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს 2020 წლის 23 აგვისტოს №280086 მიმართვის პასუხად ეცნობა, რომ სარეგისტრაციო წარმოებაში მყოფი მიწის ნაკვეთის (ს.კ. ...) (ფართი 25 კვ.მ) იდენტურობა არ დგინდებოდა. ნაკვეთი ზედდებაში იყო ფ. კ-ის კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთთან (ს.კ. ...).

წარმოდგენილი სარჩელის უსაფუძვლობასთან დაკავშირებით სააპელაციო სასამართლოს მოტივაციაც ეფუძნება გარდაბნის მუნიციპალიტეტის მერიის 2020 წლის 11 სექტემბრის №04/7303 წერილით მიღებულ ინფორმაციას მიწის ნაკვეთების იდენტურობის დაუდგენლობის შესახებ, იმ პირობებში, როდესაც სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვისა და გადაწყვეტის დროს გარდაბნის მუნიციპალიტეტის მერიის აღნიშნული აქტი სასამართლოს მიერ სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იყო ცნობილი, რის თაობაზეც ინფორმირებული იყო სააპელაციო სასამართლო. აღნიშნულზე მიუთითებს კასატორიც და განმარტავს, რომ გარდაბნის მუნიციპალიტეტის მერიის 2020 წლის 11 სექტემბრის №04/7303 ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი სააპელაციო სასამართლოს მიერ გასაჩივრებული განჩინების გამოტანისას ბათილად იყო ცნობილი ორი ინსტანციის სასამართლოს მიერ და მითითებული გადაწყვეტილებები დღეის მდგომარეობით შესულია კანონიერ ძალაში. საკასაციო საჩივარს ერთვის რუსთავის საქალაქო სასამართლოს 2021 წლის 2 მარტის გადაწყვეტილება, რომლითაც სს „ე...ს“ წარმომადგენლის სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, სადავო საკითხის გადაუწყვეტად ბათილად იქნა ცნობილი გარდაბნის მუნიციპალიტეტის მერიის 2020 წლის 11 სექტემბრის №04/7303 და 9 ნოემბრის №18-182031482 ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტები და ადმინისტრაციულ ორგანოს საქმისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შემდეგ ახალი აქტის გამოცემა დაევალა. საკასაციო საჩივარს ასევე ერთვის თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 14 ივლისის განჩინება, რომლითაც გარდაბნის მუნიციპალიტეტის მერიის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და ძალაში დარჩა რუსთავის საქალაქო სასამართლოს 2021 წლის 2 მარტის გადაწყვეტილება. საქმის წარმოების ელექტრონული პროგრამის მიხედვით კი სააპელაციო სასამართლოს აღნიშნული განჩინება საკასაციო წესით არ გასაჩივრებულა. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 15 ივლისის სხდომის ოქმით ასევე დასტურდება, რომ კომპანიის წარმომადგენელმა სააპელაციო სასამართლოს აცნობა საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილებით იდენტურობის შესახებ გარდაბნის მერიის ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობისა და საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილების სააპელაციო სასამართლოს მიერ ძალაში დატოვების თაობაზე. აღნიშნულის მიუხედავად, სააპელაციო სასამართლოს განჩინება ეფუძნება გარდაბნის მუნიციპალიტეტის მერიის 2020 წლის 11 სექტემბრის №04/7303 წერილს, რომელიც სს „ე...ს“ მიერ სადავოდ იყო ქცეული, რის გამოც წარმოდგენილი სარჩელის გამოსარიცხად სააპელაციო სასამართლოს აღნიშნული მოტივაცია მოკლებულია ფაქტობრივ-სამართლებრივ საფუძვლებს და ვერ იქნება გაზიარებული.

ამასთან, საკასაციო სასამართლო უძრავი ქონების იდენტურობის საკითხთან დაკავშირებით მნიშვნელოვნად მიიჩნევს მიუთითოს სს „ე...ს“ სახელზე განხორციელებული რეგისტრაციის საფუძვლად არსებულ 2007 წლის 29 ივნისის №1-6290 ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე, რომლითაც სს „ე...ს“ საკუთრებაში გადაეცა 25 კვ.მ მიწის ნაკვეთი მასზე მდებარე ტრანსფორმატორით, შესაბამისად, იდენტიფიცირებადია როგორც 2007 წლის 29 ივნისის ხელშეკრულების საგანი, ასევე გარდაბანში, სოფელ ...ში არსებული ...ის ადგილმდებარეობა, ამასთან, საქმეზე არ დგინდება აღნიშნული ...ის ადგილმონაცვლეობის ფაქტი. მოცემული დავის მართებულად გადაწყვეტის მიზნით საკასაციო სასამართლო ყურადღებას მიაქცევს წარმოდგენილი სარჩელის საფუძვლებზე და აღნიშნავს, რომ სს „ე...ს“ მტკიცებით, მარეგისტრირებელი ორგანოს სადავო გადაწყვეტილებებით ფ. და შ. კ-იების სახელზე რეგისტრირებული უძრავი ქონების ნაწილი - 25 კვ.მ რეალურად წარმოადგენს სს „ე...ს“ საკუთრებას, რომელიც მასზე არსებული ...ით შეიძინა 2007 წლის 29 ივნისს სს „სა...ისაგან“ და მას შემდეგ უწყვეტად ფლობს და სარგებლობს ამ ქონებით. კასატორი „საქართველოს რესპუბლიკაში სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რეფორმის შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის 1992 წლის 18 იანვრის დადგენილებაზე მითითებით აღნიშნავს, რომ მაღალი ძაბვის ელექტროგადამცემი ხაზით არსებული და მის დაცვით ზონაში მოქცეული მიწა იყო განსაკუთრებული დანიშნულების და ხსენებული აქტით მისი გადაცემა მესამე პირებისათვის არც იყო გათვალისწინებული და ვერც იქნებოდა. კასატორის მითითებით, ანალოგიური შინაარსია ჩადებული „ფიზიკური პირებისა და კერძო სამართლის იურიდიული პირების სარგებლობაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის კერძო საკუთრებად გამოცხადების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის მე-3 ნაწილის „გ“ პუნქტში, რომლის თანახმად, ამ კანონის მოქმედება არ ვრცელდება ... მაღალი ძაბვის ელექტროგადამცემი ხაზებით დაკავებულ და მათ სანიტარულ-ტექნიკურ ზონას მიკუთვნებულ მიწებზე.

საკასაციო სასამართლოს მითითებით, „საქართველოს რესპუბლიკაში სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რეფორმის შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის 1992 წლის 18 იანვრის №48 დადგენილების მე-5 პუნქტის თანახმად, საქართველოს რესპუბლიკის მოქალაქეებზე კანონით დადგენილი ნორმის ფარგლებში რიცხული საკარმიდამო, საბაღე და სააგარაკო მიწები უსასყიდლოდ გადადიოდა მათ კერძო საკუთრებაში; ხოლო ამავე დადგენილების მე-4 პუნქტის მიხედვით, სახელმწიფო საკუთრებაში რჩებოდა განსაკუთრებული დანიშნულების მიწები. მაღალი ძაბვის ელექტროგადამცემი ხაზით არსებული და მის დაცვით ზონაში მოქცეული მიწა განეკუთვნებოდა რა განსაკუთრებული დანიშნულების მიწებს, დასახელებული დადგენილების მიხედვით, სახელმწიფო რეფორმის ფარგლებში იგი ვერ გადავიდოდა კერძო საკუთრებაში როგორც საკარმიდამო, საბაღე ან სააგარაკო მიწები. „საქართველოს რესპუბლიკაში სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რეფორმის შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის 1992 წლის 18 იანვრის №48 დადგენილების საფუძველზე სადავო მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული ...ის კერძო საკუთრებაში გადაცემის შეუძლებლობაზე მიუთითებს ის გარემოებაც, რომ აღნიშნული დადგენილება ითვალისწინებდა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რეფორმას, რის ფარგლებშიც შ. კ-ის გადაეცა გარდაბანში, სოფელ ...ში მდებარე სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა, სადავო 25 კვ.მ მიწის ნაკვეთი კი, მასზე არსებული ...ით, განეკუთვნებოდა რა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწას, ვერ მოხვდებოდა სარეფორმო ფონდში და შესაბამისად, ვერ გადაეცემოდა შ. კ-ის როგორც სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა. ამასთან, არც შ. კ-ის სახელზე განხორციელებული რეგისტრაციის სამართლებრივ საფუძვლად არსებული უფლებადამდგენი დოკუმენტები მიუთითებენ მისთვის ...ის გადაცემაზე, შ. კ-ის არ გადასცემია ...ი. სადავო უძრავი ქონება წარმოადგენდა სახელმწიფო კომპანიის (სახელმწიფოს 99,9% წილობრივი საწარმოს - სს „სა...ის“) საკუთრებას, რომელიც 2007 წლის 29 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულებით გადაეცა სს „ე...ს“.

სადავო პერიოდში მოქმედი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის მე-8 მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, საკადასტრო გეგმა და საკადასტრო რუკა გაიცემა საჯარო რეესტრის მონაცემთა ბანკის საფუძველზე და ასახავს მისი მომზადების მომენტისათვის მიწის ნაკვეთის და ნაგებობების შესახებ ძალაში მყოფ მონაცემებს. ამავე ინსტრუქციის მე-14 მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, მიწის ნაკვეთზე მისი არსებითი შემადგენელი ნაწილების (შენობა-ნაგებობის) არსებობა დგინდება საკადასტრო აზომვითი ნახაზით. მოცემულ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურში შ. კ-ის მიერ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნით წარდგენილ სარეგისტრაციო დოკუმენტაციაში არ დაფიქსირებულა, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი მიწის ნაკვეთის ნაწილში განთავსებული იყო მოქმედი ...ი, რომელიც არ წარმოადგენდა და ვერც იქნებოდა მისი საკუთრება.

ამასთან, საკასაციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზე, რომ გარდაბანში, სოფელ ...ში მდებარე 25 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე მდებარე ტრანსფორმატორი ..., სს „ე...ს“ სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია 2007 წელს, 2007 წლის 29 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, შ. კ-ის სახელზე სადავო რეგისტრაცია კი განხორციელებულია 2010 წელს, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...სადავო გადაწყვეტილებით სს „ე...ს“ სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული 25 კვ.მ მიწის ნაკვეთი მასზე განთავსებული მოქმედი ...ით მოექცა/დარეგისტრირდა შ. კ-ის საკუთრებაში. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-6 პუნქტის თანახმად, მართალია მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, თუმცა ისინი პასუხისმგელი არიან რეგისტრირებული მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე. განსახილველ შემთხვევაში სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ არ გამოკვლეულა და შეფასებულა ის გარემოება, რომ შ. კ-ის სახელზე განხორციელებულმა რეგისტრაციამ მოიცვა სს „ე...ს“ საკუთრებაში არსებული 25 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი მასზე განთავსებული ...ით, რომელიც ფ. და შ. კ-იების არც სარგებლობაში და არც საკუთრებაში არასდროს ყოფილა, სახელმწიფო რეფორმის ფარგლებში შ. კ-ის გადაეცა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, ხოლო სადავო მიწის ნაკვეთი წარმოადგენს არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ნაკვეთს. სადავო რეგისტრაციის განხორციელებისას სარეგისტრაციო სამსახურს შ. კ-ისთვის უნდა მოეთხოვა კორექტირებული აზომვითი ნახაზის წარდგენა, რამეთუ დასარეგისტრირებელი მიწის ნაკვეთის საზღვრები ფარავდა 2007 წლიდან სს „ე...ს“ საკუთრებად რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთს.

ამასთან, რამდენადაც „საქართველოს რესპუბლიკაში სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რეფორმის შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის 1992 წლის 18 იანვრის №48 დადგენილების მიხედვით, შ. კ-ის ვერ გადაეცემოდა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი მასზე არსებული ...ით, შესაბამისად, განსახილველ შემთხვევაში სახეზე არ გვაქვს ერთი და იმავე ქონების სხვადასხვა დროს სხვადასხვა პირზე გადაცემის შემთხვევა და დავის გადაწყვეტის მიზნით, სადავო მიწის ნაკვეთზე უკეთესი უფლების დადგენის საჭიროება. ასევე დავას არ იწვევს აღნიშნული ...ის განთავსების პერიოდი, სს „ე...ს“ მითითებით მათი კუთვნილი ქვესადგური სადავო ტერიტორიაზე განთავსდა ჯერ კიდევ საბჭოთა პერიოდში, რასაც არ უარყოფენ შ. და ფ. კ-იები.

ყოველივე აღნიშნულის საფუძველზე საკასაციო სასამართლო უკანონოდ მიიჩნევს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...სადავო გადაწყვეტილებას შპს „ე...ს“ კუთვნილი 25 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა და მასზე მდებარე ტრანსფორმატორის ნაწილში, რამდენადაც შ. კ-ის სახელზე განხორციელებული რეგისტრაცია 25 კვ.მ-ის ნაწილში ლახავს მოსარჩელის საკუთრების უფლებას.

ამასთან, განსახილველ შემთხვევაში გასაჩივრებულ ნაწილში საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...გადაწყვეტილების უკანონობა ასევე უნდა აისახოს 2016 წლის 2 ივნისის №... გადაწყვეტილებაზე. მართალია, შპს „ე...ს“ მიერ გასაჩივრებულ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2016 წლის 2 ივნისის №... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებას საფუძვლად უდევს შ. და ფ. კ-იებს შორის დადებული 2016 წლის 31 მაისის უძრავი ნივთის ჩუქების ხელშეკრულება, რომელიც მოსარჩელეს სადავოდ არ გაუხდია და ძალაშია, თუმცა იმ პირობებში, როდესაც „საქართველოს რესპუბლიკაში სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რეფორმის შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის 1992 წლის 18 იანვრის №48 დადგენილების მიხედვით, შ. კ-ის ვერ გადაეცემოდა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი მასზე არსებული ...ით, შესაბამისად, აღნიშნული მიწის ნაკვეთი ვერ მოექცეოდა შ. და ფ. კ-იებს შორის დადებულ ჩუქების ხელშეკრულებაში. საკასაციო სასამართლო ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ დავის ამგვარი გადაწყვეტა არ ეწინააღმდეგება საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მყარად დადგენილ პრაქტიკას, რომლის თანახმად, წინა რეგისტრაციის უკანონობა თავისთავად არ იწვევს შემდგომი რეგისტრაციების ბათილობას, შესაბამისი სამართლებრივი საფუძვლების კანონიერების გადასინჯვის გარეშე. განსახილველ შემთხვევაში, დავას იწვევს არა შ. და ფ. კ-იების უფლებადამდგენი დოკუმენტები, არამედ მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილებები; სადავო ნაწილში 2016 წლის 2 ივნისის №... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა გამომდინარეობს მის წინ განხორციელებული რეგისტრაციის უკანონობის საფუძვლებიდან.

ყოველივე აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სს „ე...ს“ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 12 აგვისტოს განჩინება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სს „ე...ს“ სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს და ბათილად იქნეს ცნობილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...და 2016 წლის 2 ივნისის №... გადაწყვეტილებები გარდაბანში, სოფელ ...ში მდებარე შპს „ე...ს“ კუთვნილი 25 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა და მასზე მდებარე ტრანსფორმატორის ნაწილში.

ამასთან, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53.1 მუხლის შესაბამისად, მოპასუხეს _ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქვემო ქართლის რეგიონულ ოფისს სს „ე...ს“ სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს მის მიერ საქალაქო, სააპელაციო და საკასაციო სასამართლოებში საქმის განხილვისათვის სახელმწიფო ბაჟის სახით გადახდილი 550 (100+150+300) (ხუთას ორმოცდაათი) ლარის ანაზღაურება.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის პირველი ნაწილით, 411-ე მუხლით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

1. სს „ე...ს“ საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2021 წლის 12 აგვისტოს განჩინება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;

3. სს „ე...ს“ სარჩელი დაკმაყოფილდეს;

4. ბათილად იქნეს ცნობილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 22 აგვისტოს №...და 2016 წლის 2 ივნისის №... გადაწყვეტილებები გარდაბანში, სოფელ ...ში მდებარე შპს „ე...ს“ კუთვნილი 25 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა და მასზე მდებარე ტრანსფორმატორის ნაწილში;

5. მოპასუხეს _ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქვემო ქართლის რეგიონულ ოფისს სს „ე...ს“ სასარგებლოდ დაეკისროს მის მიერ საქალაქო, სააპელაციო და საკასაციო სასამართლოებში საქმის განხილვისათვის სახელმწიფო ბაჟის სახით გადახდილი 550 (100+150+300) (ხუთას ორმოცდაათი) ლარის ანაზღაურება;

6. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე მ. ვაჩაძე

მოსამართლეები: გ. აბუსერიძე

ბ. სტურუა