საქართველოს უზენაესი სასამართლო

განჩინება

საქართველოს სახელით

საქმე №ბს-546(კ-23) 17 აპრილი, 2024 წელი

თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემდეგი შემადგენლობა:

გიორგი გოგიაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ქეთევან ცინცაძე, ნუგზარ სხირტლაძე

საქმის განხილვის ფორმა -ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოპასუხე) - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელე) - მ.ჩ-ე

თავდაპირველი მოპასუხე - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იმერეთის რეგიონული ოფისი

მესამე პირი - ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერია

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 21 დეკემბრის გადაწყვეტილება

დავის საგანი - ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა, უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაცია, ახალი აქტის გამოცემის დავალება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღება

აღწერილობითი ნაწილი:

მ.ჩ-ემ 2017 წლის 10 აპრილს სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს მოპასუხის - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიმართ და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იმერეთის რეგიონული ოფისის 2017 წლის 27 იანვრის №... გადაწყვეტილებისა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 7 მარტის №... გადაწყვეტილების ნაწილობრივ ბათილად ცნობა, ასევე, სარეგისტრაციო ჩანაწერებში ცვლილებების შეტანა მოითხოვა.

სარჩელის თანახმად, 2017 წლის 27 იანვარს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იმერეთის რეგიონულ ოფისს სარეგისტრაციო განცხადებით მიმართა მ.ჩ-ემ, რომელმაც ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მდებარე უძრავ ნივთზე, კერძოდ, ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის საკუთრებაში არსებულ ... საკადასტრო კოდის მქონე 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული 94.01 კვ.მ ასაწყობ-დასაშლელი პავილიონის, რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების შეტანა და მის საკუთრებად რეგისტრაცია მოითხოვა. სარეგისტრაციო განცხადებას დაინტერესებულმა პირმა თან დაურთო: უძრავი ნივთის (მიწის ნაკვეთის) საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, შენობა-ნაგებობის შიდა აზომვითი ნახაზი, ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 2017 წლის 26 იანვრის №1/2045 წერილი, სანოტარო წესით დამოწმებული მ.ზ-ის თანხმობა, ქალაქ ქუთაისის მერის 2005 წლის 17 ოქტომბრის №640 განკარგულება და სახელმწიფო მიმღები კომისიის მიერ მშენებლობადამთავრებული ობიექტის №195 ექსპლუატაციაში მიღების აქტი.

მოსარჩელის მითითებით, მობილური სისტემის 94.01 კვ.მ ასაწყობ-დასაშლელი პავილიონი წარმოადგენდა მის საკუთრებას, თუმცა საჯარო რეესტრმა იგი ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრებად დაარეგისტრირა, მიუხედავად იმისა, რომ ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერია ითხოვდა მხოლოდ მიწის ნაკვეთის რეგისტრაციას. მოსარჩელემ მიიჩნია, რომ ადმინისტრაციულ ორგანოში მის მიერ წარდგენილ იქნა ყველა საჭირო დოკუმენტი, თუმცა ისინი მოპასუხემ არ შეისწავლა საფუძვლიანად, რაც უკანონო გადაწყვეტილების მიღების საფუძველი გახდა.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2017 წლის 18 აპრილის განჩინებით მ.ჩ-ის სარჩელი განსჯადობის განსახილველად გადაეგზავნა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს.

მ.ჩ-ემ 2017 წლის 23 მაისს დაზუსტებული სარჩელით მიმართა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს და მოპასუხეებად დაასახელა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იმერეთის რეგიონული ოფისი და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო.

ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2021 წლის 12 აპრილის საოქმო განჩინებით, მოცემულ საქმეში, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 16.2 მუხლის საფუძველზე, მესამე პირად ჩაება ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერია.

ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2022 წლის 18 თებერვლის გადაწყვეტილებით მ.ჩ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

პირველი ინსტანციის სასამართლომ საქმეზე დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

- ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მდებარე ... საკადასტრო კოდის მქონე 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 2005 წლის 17 ოქტომბრის №640 განკარგულებით და სახელმწიფო მიმღები კომისიის 2005 წლის 27 სექტემბრის მშენებლობადამთავრებული ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ №195 აქტის თანახმად, ექსპლუატაციაში იქნა მიღებული მ.ზ-ის მიერ იჯარით აღებულ მიწის ნაკვეთზე მოწყობილი ობიექტი - ..., აღნიშნულ ობიექტზე მერიის შესაბამისი სამსახურის მიერ გაცემული იყო მშენებლობის ნებართვა;

- საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მდებარე ... საკადასტრო კოდის მქონე 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, 94.01 კვ.მ №1 შენობა-ნაგებობით, 2013 წლის 5 დეკემბრიდან წარმოადგენს ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრებას. 2017 წლის 6 იანვრის №... სარეგისტრაციო განცხადების თანახმად, აღნიშნული მიწის ნაკვეთი მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობით 2017 წლის 6 იანვრის №3 საიჯარო ხელშეკრულების საფუძველზე გადაცემულია და რეგისტრირებულია მოიჯარე მ.ჩ-ის იჯარის უფლება;

- საქმეში წარმოდგენილი, ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 2017 წლის 26 იანვრის №01/2045 და 2017 წლის 3 აპრილის №01/8561 წერილებით, მ.ჩ-ეს და მ.ზ-ს ეცნობათ, რომ ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მდებარე ... საკადასტრო კოდის მქონე 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, მასზე არსებული 94.01 კვ.მ №1 შენობა-ნაგებობით, არ უნდა დარეგისტრირებულიყო ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრებად;

- სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იმერეთის რეგიონულ ოფისს 2017 წლის 27 იანვარს სარეგისტრაციო განცხადებით მიმართა მ.ჩ-ემ და მოითხოვა ზემოაღნიშნულ უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია, ასევე, ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მდებარე ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის საკუთრებაში არსებულ ... საკადასტრო კოდის მქონე 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული მისი კუთვნილი 94.01 კვ.მ ასაწყობ-დასაშლელი პავილიონის საკუთრებად რეგისტრაცია. დაინტერესებულმა პირმა განცხადებას თან დაურთო უძრავი ნივთის (მიწის ნაკვეთის) საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, შენობა-ნაგებობის შიდა აზომვითი ნახაზი, ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 2017 წლის 26 იანვრის №1/2045 წერილი, სანოტარო წესით დამოწმებული მ.ზ-ის თანხმობა, ქალაქ ქუთაისის მერის 2005 წლის 17 ოქტომბრის №640 განკარგულება და სახელმწიფო მიმღები კომისიის მიერ მშენებლობადამთავრებული ობიექტის №195 ექსპლუატაციაში მიღების აქტი;

- საქმეში წარმოდგენილია შპს „...ის“ 2017 წლის 21 ივნისის №108/2017 დასკვნა, რომლის თანახმად, ექსპერტიზაზე წარმოდგენილი შენობა წარმოადგენს ასაწყობ-დასაშლელი ანაკრები ელემენტებისაგან შედგენილ ნაგებობას, რომელიც მიწასთან დაკავშირებულია არამყარად საკუთარი წონით. ამასთანავე, საქმეში წარმოდგენილი სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2021 წლის 18 ნოემბრის №007856921 დასკვნით, ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში სახელმწიფო საკუთრებაში აღრიცხულ 215 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ ...) განლაგებული ნაგებობა არის მოცემულ განცხადებაზე დართული საპროექტო დოკუმენტების შესაბამისად აგებული და პროექტისა და ფაქტობრივი მდგომარეობის თანახმად, წარმოადგენს გრუნტთან უძრავად დაკავშირებულ სამშენებლო მასალებისა და ნაკეთობებისაგან შექმნილ კონსტრუქციულ სისტემას.

საქალაქო სასამართლომ დასახელებული ფაქტობრივი გარემოებების შეფასებისას მიუთითა „საჯარო სამსახურის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3, მე-8, მე-9, მე-11, 21-ე, 22-ე, 23-ე მუხლებზე, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის მე-18 მუხლზე, ყურადღება გაამახვილა მტკიცების ტვირთის მხარეთა შორის განაწილების წესზე და აღნიშნა, რომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები. ამავე კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად კი, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს.

აქედან გამომდინარე, სასამართლომ უსაფუძვლოდ მიიჩნია მოსარჩელის მითითება იმის შესახებ, რომ ვინაიდან მესამე პირმა - ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიამ თანხმობა გასცა ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მის საკუთრებაში არსებული 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული 94,01 კვ.მ №1 შენობა-ნაგებობის მერიის საკუთრებიდან ამორიცხვის შესახებ, საჯარო რეესტრს უნდა მოეხდინა აღნიშნული შენობის მ.ჩ-ის სახელზე რეგისტრაცია და აღნიშნული ფაქტი უნდა გამხდარიყო საჯარო რეესტრის მიერ მიღებული გადაწყვეტილების ბათილობის საფუძველი, რადგან სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102.3 მუხლის მიხედვით, საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად, უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით. განსახილველ შემთხვევაში დადგენილია, რომ მოსარჩელეს მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის არ წარუდგენია უძრავი ნივთის მის საკუთრებად რეგისტრაციისათვის აუცილებელი მტკიცებულებები, ასეთ შემთხვევაში ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერის პასუხი წარმოადგენს მხოლოდ ადმინისტრაციული ორგანოს პოზიციას და ცხადია, ვერ შეცვლის საკუთრების რეგისტრაციისათვის კანონით დადგენილი მტკიცებულებას.

გარდა ამისა, საქალაქო სასამართლომ აღნიშნა, რომ საქმის სასამართლო განხილვისას მოსარჩელის მიერ წარდგენილი სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2021 წლის 18 ნოემბრის №007856921 დასკვნა ადმინისტრაციულ ორგანოს ადმინისტრაციული წარმოებისას არ შეუფასებია, შესაბამისად, დაინტერესებულ პირს შეუძლია სათანადო მტკიცებულებების არსებობის შემთხვევაში განმეორებით მიმართოს მარეგისტრირებელ ორგანოს. ამრიგად, ყოველივე მითითებული გარემოებების გათვალისწინებით, საქალაქო სასამართლომ მიიჩნია, რომ გასაჩივრებული აქტები გამოცემული იყო საქმის გარემოებების სრულად გამოკვლევის შედეგად და არ არსებობდა მათი გაუქმების ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძველი, რადგან 94,01 კვ.მ შენობა-ნაგებობის მ.ჩ-ის საკუთრებად რეგისტრაციის საფუძველი მარეგისტრირებელ ორგანოს გადაწყვეტილების მიღებისას არ ჰქონდა და ასეთი მოსარჩელემ ვერც სასამართლო განხილვისას წარმოადგინა.

აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მ.ჩ-ემ, რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და ახალი გადაწყვეტილების მიღების შედეგად, სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 21 დეკემბრის გადაწყვეტილებით მ.ჩ-ის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2022 წლის 18 თებერვლის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც მ.ჩ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იმერეთის რეგიონული ოფისის 2017 წლის 27 იანვრის №... გადაწყვეტილება და მასვე დაევალა საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შედეგად, მიეღო ახალი გადაწყვეტილება მ.ჩ-ის 2017 წლის 27 იანვრის №... სარეგისტრაციო განაცხადთან დაკავშირებით, რომლითაც მოთხოვნილი იყო ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მდებარე ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაცია; ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 7 მარტის №... გადაწყვეტილება; მ.ჩ-ის სარჩელი იმ ნაწილში, რომლითაც მოითხოვა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იმერეთის რეგიონული ოფისის დავალდებულება - შეესწორებინა შენობის რეგისტრაციის ჩანაწერები მ.ჩ-ის კუთვნილი მობილური 94.01 კვ.მ №1 პავილიონის/შენობის ნაწილში, არ დაკმაყოფილდა.

სააპელაციო პალატამ საქმეზე დადასტურებული ფაქტობრივი გარემოებებისა და მათი მომწესრიგებელი სამართლებრივი ნორმების გათვალისწინებით აღნიშნა, რომ ადმინისტრაციულ ორგანოს მ.ჩ-ის განცხადებასთან დაკავშირებით არ გამოუკვლევია ყველა ის გარემოება, რაც საქმისათვის მნიშვნელოვანი იყო და რაც ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 60¹ მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილების საფუძველზე გასაჩივრებული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობის საფუძველს წარმოადგენდა. სწორედ ამიტომ, სააპელაციო სასამართლომ მართებულად მიიჩნია ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32.4 მუხლზე მითითებით, სადავო საკითხის გადასაწყვეტად საქმის ადმინისტრაციული ორგანოსათვის დაბრუნება.

სააპელაციო პალატამ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 233-ე მუხლზე, რომლის თანახმად: 1. მიწის ნაკვეთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს ვადიან სარგებლობაში ისე, რომ მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების, გაქირავების უფლება (აღნაგობის უფლება); 2. აღნაგობის უფლება შეიძლება გავრცელდეს მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილზე, რომელიც არ არის აუცილებელი აღნაგობისათვის, მაგრამ იძლევა ნაგებობით უკეთ სარგებლობის შესაძლებლობას; 3. აღნაგობის უფლების ვადა განისაზღვრება მხარეთა შეთანხმებით, რომელიც არ უნდა აღემატებოდეს ორმოცდაცხრამეტ წელს. ამავე კოდექსის 234-ე მუხლის შესაბამისად კი: 1. აღნაგობის უფლების წარმოშობისა და შეძენის მიმართ შესაბამისად გამოიყენება უძრავი ნივთების შეძენის წესები; 2. აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული ნაგებობა ითვლება აღნაგობის უფლების არსებით შემადგენელ ნაწილად. 235-ე მუხლით, თუ მხარეთა შეთანხმებით აღნაგობის უფლების გასასხვისებლად ან გასაქირავებლად საჭიროა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობა, მესაკუთრეს შეუძლია უარი თქვას ამ თანხმობის გაცემაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ საამისოდ არსებობს მნიშვნელოვანი საფუძველი. სააპელაციო პალატის შეფასებით, მართალია, 2005 წლის 20 ივლისის ხელშეკრულების საფუძველზე მ.ზ-ს იჯარით გადაეცა ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მდებარე 132 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, თუმცა მას შემდეგ, რაც ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 2005 წლის 17 ოქტომბრის №640 განკარგულებითა და სახელმწიფო მიმღები კომისიის 2005 წლის 27 სექტემბრის №195 აქტით ექსპლუატაციაში იქნა მიღებული იჯარით გაცემულ მიწის ნაკვეთზე მოწყობილი ობიექტი - ..., მიუხედავად იმისა, რომ გაფორმებული იყო იჯარის ხელშეკრულება, ფაქტობრივი მოცემულობით მხარეებს შორის ურთიერთობა აღნაგობის სამართლებრივ რეჟიმში მოექცა.

სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა რამდენიმე საკანონმდებლო დანაწესზე, კერძოდ, „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონში ცვლილებებისა და დამატებების შეტანის თაობაზე 2007 წლის 11 მაისის კანონზე, რომლითაც „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-17 მუხლი ჩამოყალიბდა ახალი რედაქციით და მითითებული ნორმით განისაზღვრა უძრავი ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილზე ძირითადი ნივთისაგან დამოუკიდებლად უფლების რეგისტრაციის შესაძლებლობა. „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ ინსტრუქციის დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2006 წლის 13 დეკემბრის №800 ბრძანების (ძალადაკარგულია იუსტიციის მინისტრის 01/15/2010 N 4 ბრძანებით) მე-2 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტით, უძრავი ნივთი განმარტებული იყო როგორც „მიწის ნაკვეთი, ინდივიდუალური საკუთრების საგანი და ცალკე უფლების ობიექტი“. „თ“ ქვეპუნქტით, „ცალკე უფლების ობიექტი“ კი განმარტებული იყო, როგორც „ხაზობრივი ნაგებობა ან მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი - სხვა შენობა-ნაგებობა (მშენებარე ან აშენებული), რომელიც ცალკე უფლების ობიექტს წარმოადგენს“. „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონი ძალადაკარგულად გამოცხადდა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ 2008 წლის 12 დეკემბრის კანონით, რომლის მე-2 მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, უძრავი ნივთი განმარტებულია, როგორც „მიწის ნაკვეთი მასზე არსებული შენობა-ნაგებობით ან მის გარეშე, შენობა-ნაგებობა (მშენებარე, აშენებული ან დანგრეული), შენობა-ნაგებობის ერთეული (მშენებარე, აშენებული ან დანგრეული) და ხაზობრივი ნაგებობა“. სასამართლოს მსჯელობის შესაბამისად, მოქმედი კანონმდებლობის თანახმად, შენობა-ნაგებობა, შესაძლოა, დარეგისტრირდეს ცალკე უფლების ობიექტად, ხოლო მითითებული ცვლილებების განხორციელებამდე იგი ითვლებოდა მიწის ნაკვეთის არსებით შემადგენელ ნაწილად და ფაქტობრივად იზიარებდა მიწის ნაკვეთის სამართლებრივ ბედს, მისი რეგისტრაცია და შემდგომი განკარგვა შესაძლებელი იყო მიწის ნაკვეთთან ერთად.

განსახილველ შემთხვევაში, სააპელაციო პალატას მიაჩნია, რომ მ.ჩ-ის განცხადება ადმინისტრაციულ ორგანოს არ განუხილავს კანონით დადგენილი წესით, კერძოდ, მას სათანადოდ არ შეუფასებია განცხადებაზე დართული დოკუმენტაცია, რომელიც ადასტურებდა იმ ფაქტს, რომ სადავო შენობა-ნაგებობა აშენებული იყო მ.ზ-ის მიერ იჯარით გადაცემულ მიწის ნაკვეთზე, რასაც ასევე არ უარყოფს ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერია. აღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე იჯარის უფლება 2017 წლის 6 იანვრის №3 ხელშეკრულების საფუძველზე მ.ჩ-ის სასარგებლოდ არის რეგისტრირებული. მარეგისტრირებელ ორგანოს არ დაუდგენია ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის ნება, გამოხატული მოიჯარეებისადმი გაგზავნილ წერილებში, რაც შენობაზე ამ უკანასკნელთა საკუთრების უფლების რეგისტრაციას შეეხებოდა.

საბოლოოდ, სააპელაციო სასამართლომ, მხარეთა მოსაზრებების მოსმენის, საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებების გამოკვლევისა და მათი ურთიერთშეჯერების შედეგად ნაწილობრივ დააკმაყოფილა სააპელაციო საჩივარი, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილის საფუძველზე, სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად ცნო სადავო აქტი და აქტის გამომცემ ორგანოს, საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევა-შეფასების შედეგად, მ.ჩ-ის 2017 წლის 27 იანვრის სარეგისტრაციო განაცხადთან დაკავშირებით ახალი აქტის გამოცემა დაავალა.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 21 დეკემბრის გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ. კასატორმა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

კასატორი აღნიშნავს, რომ მოსარჩელე სარეგისტრაციო განცხადებით მოითხოვდა, ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში შენობა-ნაგებობის მესაკუთრედ სსიპ თვითმმართველი ქალაქის - ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის ნაცვლად მ.ჩ-ის რეგისტრაციას. აღსანიშნავია, რომ უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრის მონაცემების მიხედვით, ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩაზე, მარჯვენა დასახლებაში მდებარე 132.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავ ნივთზე 2013 წლის 5 დეკემბრის რეგისტრაციის შესახებ №... გადაწყვეტილებით დარეგისტრირდა ქალაქ ქუთაისის თვითმმართველი ერთეულის საკუთრების უფლება (საფუძვლები: მომართვა №01-9519, დამოწმების თარიღი: 03/12/2013, ქ. ქუთაისის მერი; ბრძანება №1/1-1160, დამოწმების თარიღი: 28/11/2013, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო; საკადასტრო კოდი - ...); 2017 წლის 9 იანვრის რეგისტრაციის შესახებ №... გადაწყვეტილებით, ზემოაღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე მოიჯარედ დარეგისტრირდა მ.ჩ-ე (საფუძველი: საიჯარო ხელშეკრულება №3, დამოწმების თარიღი: 06/01/2017, საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო). 2017 წლის 27 იანვრის რეგისტრაციის შესახებ №... სადავო გადაწყვეტილებით, ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთზე დარეგისტრირდა შენობა-ნაგებობაც, რის შედეგადაც რეესტრის ამონაწერში შენობა-ნაგებობის ჩამონათვალში მიეთითა: №1-94.01 კვ.მ (საფუძვლები: განკარგულება №670, გაფორმების თარიღი: 17/10/2005, ქ. ქუთაისის მერი; აზომვითი ნახაზები).

კასატორის აღნიშვნით, ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 2017 წლის 26 იანვრის №01/2045 წერილის თანახმად, დასტურდება, რომ ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2015 წლის 9 იანვრის №65 დადგენილების მე-15 მუხლის მე-7 პუნქტის საფუძველზე, ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის ქონებით მოსარგებლის მიმართ (რომელსაც უძრავი ქონებით (მიწის ნაკვეთი) სარგებლობის ხელშეკრულება გაფორმებული ჰქონდა იმ მიწის ნაკვეთზე, რომელიც მდებარეობს ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე და რეგისტრირებულია „სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მართვისა და განკარგვის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად (ძალადაკარგულია 2007 წლის 11 ივლისს), როგორც სახელმწიფო საკუთრება და რომელიც ამჟამად წარმოადგენს მუნიციპალიტეტის საკუთრებას და მასზე აღმართულია ანაკრები ელემენტებისაგან შედგენილი, ასაწყობ-დასაშლელი ან/და მობილური სისტემა, რომელიც მიწასთან დაკავშირებულია საკუთარი წონით ან/და მშრალი არამონოლითური სათავსები, ან აშენებული შენობა- ჩამაგრებით და რომელსაც არ გააჩნია მიწისქვეშა ნაგებობა, რომელიც გრუნტთან უძრავად არის დაკავშირებული), ქონებით მოსარგებლის წერილობითი მოთხოვნის შემთხვევაში, შესაძლებელია მოხდეს უძრავი ქონების (მიწის ნაკვეთის) სარგებლობაში გადაცემა პირდაპირი განკარგვის წესით, რომლის შესაბამისადაც, 2017 წლის 6 იანვარს გაფორმდა №3 სარგებლობის ხელშეკრულება. ამდენად, ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერია წინააღმდეგი არ არის ზემოთ მითითებული ხელშეკრულების საფუძველზე სარგებლობაში გადაცემული უძრავი ქონება (ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მდებარე 132.00 კვ.მ უძრავი ქონება. საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის მიხედვით, მისი საკადასტრო კოდია ...), ქალაქ ქუთაისის მერის 2005 წლის 17 ოქტომბრის №640 განკარგულებით ექსპლუატაციაში მიღებული, მ.ზ-ის მიერ აშენებული შენობა-ნაგებობა საჯარო რეესტრიდან ამონაწერში დაფიქსირდეს მ.ჩ-ის სახელზე, მ.ჩ-ისა და მ.ზ-ის ურთიერთშეთანხმების საფუძველზე. 2017 წლის 27 იანვარს ნოტარიულად დამოწმებული №170082805 თანხმობის მიხედვით, მ.ზ-ი თანახმაა ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მდებარე 132.00 კვ.მ უძრავი ქონების მოიჯარემ მ.ჩ-ემ თავის სახელზე დააფიქსიროს ამავე მიწის ნაკვეთზე თავის მიერ აშენებული შენობა-ნაგებობა, თავისივე სახელზე რეგისტრაციის უფლებით.

კასატორის მოსაზრებით, დასახელებული გარემოებებიდან დასტურდება, რომ სადავო სარეგისტრაციო წარმოებაზე მ.ჩ-ის საკუთრების უფლება არ იკვეთებოდა, ხოლო ... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთი რეგისტრირებული იყო ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში. შესაბამისად, ამავე უძრავ ნივთზე დღეის მდგომარეობითაც რეგისტრირებულია სსიპ თვითმმართველი ქალაქი ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრების უფლება, ხოლო მოსარჩელე მ.ჩ-ე რეგისტრირებულია მოიჯარედ. აღნიშნულ რეგისტრაციას კი საფუძვლად უდევს მხარეთა ნების გამოვლენის შედეგად 2017 წლის 6 იანვარს დამოწმებული საიჯარო ხელშეკრულება №93. ამის საწინააღმდეგოდ, სააპელაციო სასამართლო გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში არასწორად განმარტავს, რომ მიუხედავად იჯარის ხელშეკრულების არსებობისა, ფაქტობრივი მოცემულობით მხარეებს შორის ურთიერთობა აღნაგობის სამართლებრივ რეჟიმში მოექცა.

კასატორი ასევე მიუთითებს, რომ მოსარჩელის მიერ სადავოდ მიჩნეულია აგრეთვე ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის უარის თქმის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 7 მარტის №... გადაწყვეტილება. აღნიშნული გადაწყვეტილებით დადგენილია, რომ რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის რეგიონული რეგისტრაციის მართვის სამსახურის იმერეთის რეგიონული ოფისის 2017 წლის 30 იანვრის №... გადაწყვეტილება კანონიერია და არ არსებობს მისი ბათილად ცნობის ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები, რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური ხარვეზის არარსებობის გამო.

დასახელებულ გარემოებებზე მითითებით, კასატორი არ ეთანხმება დავის საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32.4 მუხლით გადაწყვეტას და მიიჩნევს, რომ სადავო აქტები გამოცემულია სრულყოფილი და კანონიერი ადმინისტრაციული წარმოების შედეგად.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 8 ივნისის განჩინებით სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 25 დეკემბრის განჩინებით სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნა დასაშვებად და მისი განხილვა დაინიშნა მხარეთა დასწრების გარეშე.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლო გაეცნო საქმის მასალებს, შეამოწმა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთებულობა, რის შედეგადაც მივიდა დასკვნამდე, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 21 დეკემბრის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად უნდა დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, თუ ამ კოდექსით სხვა რამ არ არის დადგენილი, ადმინისტრაციულ სამართალწარმოებაში გამოიყენება საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის დებულებანი. დასახელებული კოდექსის 412-ე მუხლის მიხედვით, საკასაციო სასამართლო აუქმებს გადაწყვეტილებას და საქმეს ხელახლა განსახილველად აბრუნებს სააპელაციო სასამართლოში, თუ არსებობს ამ კოდექსის 394-ე მუხლით გათვალისწინებული საფუძვლები, გარდა აღნიშნული მუხლის „გ“ და „ე“ ქვეპუნქტებისა.

საკასაციო სასამართლო თავდაპირველად მიუთითებს საქმის მასალებში ასახულ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე:

- ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მდებარე ... საკადასტრო კოდის მქონე 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, მასზე არსებული შენობა-ნაგებობით, 2005 წლის 20 ივლისის ქვეიჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე, იჯარით გადაეცა მ.ზ-ს. ობიექტის ფუნქციად განისაზღვრა - ... -... . მოიჯარეს დაევალა უზრუნველეყო ჯიხურისა და ტერიტორიის კეთილმოწყობა. ამასთან, ხელშეკრულების მოქმედების ვადად განისაზღვრა - 2006 წლის 2 ოქტომბერი. სახელმწიფო მიმღები კომისიის 2005 წლის 27 სექტემბრის მშენებლობადამთავრებული ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების №195 აქტისა და ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 2005 წლის 17 ოქტომბრის №640 განკარგულებით თანახმად, ექსპლუატაციაში იქნა მიღებული მ.ზ-ის იჯარით აღებულ მიწის ნაკვეთზე მოწყობილი ობიექტი - ..., რომელზეც მერიის შესაბამისი სამსახურის მიერ გაცემული იყო მშენებლობის ნებართვა;

- საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის თანახმად, ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში არსებული, ... საკადასტრო კოდის მქონე, 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთი 2013 წლის 5 დეკემბრიდან რეგისტრირებულია ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრებად;

- ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებული ქონების 2017 წლის 6 იანვრის №3 საიჯარო ხელშეკრულებით მეიჯარემ - ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიამ მოიჯარეს - მ.ჩ-ეს იჯარით გადასცა მითითებული 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე დარეგისტრირდა მ.ჩ-ის იჯარის უფლება. სარეგისტრაციოდ წარდგენილ საიჯარო ხელშეკრულებას თან ახლდა 2017 წლის 6 იანვრის მიღება-ჩაბარების აქტი, რომლის თანახმადაც, ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერის მოადგილემ მ.ჩ-ეს ჩააბარა ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში არსებული 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთი 25-წლიანი იჯარით;

- საქმის მასალებით ასევე დასტურდება, რომ 2017 წლის 27 იანვარს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იმერეთის რეგიონულ ოფისს განცხადებით მიმართა მ.ჩ-ემ და უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია, კერძოდ, ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის საკუთრებაში არსებულ ... საკადასტრო კოდის მქონე 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული 94.01 კვ.მ პავილიონის მის საკუთრებად რეგისტრაცია მოითხოვა. სარეგისტრაციო განცხადებას თან ერთოდა უძრავი ნივთის (მიწის ნაკვეთის) საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, შენობა-ნაგებობის შიდა აზომვითი ნახაზი, ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 2017 წლის 26 იანვრის №1/2045 წერილი, სანოტარო წესით დამოწმებული მ.ზ-ის თანხმობა, ქალაქ ქუთაისის მერის 2005 წლის 17 ოქტომბრის №640 განკარგულება და სახელმწიფო მიმღები კომისიის მიერ მშენებლობადამთავრებული ობიექტის №195 ექსპლუატაციაში მიღების აქტი. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იმერეთის რეგიონული ოფისის 2017 წლის 27 იანვრის №... გადაწყვეტილების თანახმად, განცხადება დაკმაყოფილდა. შესაბამისად, ცვლილება შევიდა სარეგისტრაციო ჩანაწერში და №1-94.01 კვ.მ შენობა-ნაგებობა აღირიცხა ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრებად;

- საქმის მასალებში წარმოდგენილია ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 2017 წლის 26 იანვრის №01/2045 და 3 აპრილის №01/8561 წერილები, რომლებითაც ირკვევა, რომ ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მდებარე 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული №1-94.01 კვ.მ შენობა-ნაგებობა აშენებულია მ.ზ-ის მიერ და იგი ქალაქ ქუთაისის მერის 2005 წლის 17 ოქტომბრის №640 განკარგულებით მიღებულია ექსპლუატაციაში. მერიის მოსაზრებით, სადავო შენობა-ნაგებობა არ უნდა დარეგისტრირებულიყო ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრებად და იგი წინააღმდეგი არ არის სარგებლობაში გადაცემული უძრავი ქონება - მ.ზ-ის მიერ აშენებული შენობა-ნაგებობა საჯარო რეესტრში აღირიცხოს მოსარჩელის საკუთრებად;

- გარდა ზემოთ მითითებულისა, საქმეში წარმოდგენილია სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2021 წლის 18 ნოემბრის №007856921 დასკვნა, რომლითაც ირკვევა, რომ ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში სახელმწიფო საკუთრებაში აღრიცხულ, ... საკადასტრო კოდის მქონე, 215 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული ნაგებობა არის საპროექტო დოკუმენტების შესაბამისად აგებული და პროექტისა და ფაქტობრივი მდგომარეობის გათვალისწინებით, წარმოადგენს გრუნტთან უძრავად დაკავშირებულ სამშენებლო მასალებისა და ნაკეთობებისაგან შექმნილ კონსტრუქციულ სისტემას. მიუხედავად იმისა, რომ საქმეში ასევე წარმოდგენილია შპს „...ის“ 2017 წლის 21 ივნისის №108/2017 დასკვნა, რომლის თანახმად, სადავო შენობა წარმოადგენს ასაწყობ-დასაშლელი ანაკრები ელემენტებისაგან შედგენილ ნაგებობას, რომელიც მიწასთან დაკავშირებულია არამყარად საკუთარი წონით, სასამართლო განხილვისას შენობის სიმყარის ფაქტი მხარეებს სადავოდ არ გაუხდიათ.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ განსახილველ შემთხვევაში მთავარ სადავო საკითხს წარმოადგენს ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ 94.01 კვ.მ პავილიონის ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრებად რეგისტრაციისა და ამ რეგისტრაციაზე წარდგენილი ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის კანონიერების შეფასება. აღნიშნული აქტების მიღებას საფუძვლად დაედო ის გარემოება, რომ დასახელებულ უძრავ ქონებაზე 2013 წლის 5 დეკემბრიდან რეგისტრირებულია ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრების უფლება, ხოლო მ.ჩ-ე რეგისტრირებულია მხოლოდ მოიჯარედ.

საკასაციო სასამართლო, სადავო აქტების შეფასებისთვის, პირველ ყოვლისა, მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლზე, რომლის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. განცხადებას უნდა ერთოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია. მითითებული კანონის მე-9 მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტების, აგრეთვე ამ დოკუმენტაციის სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე, ხოლო იმავე კანონის მე-2 მუხლის „კ“ ქვეპუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას. შესაბამისად, საკუთრების უფლების რეგისტრაციისა თუ უკვე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების განხორციელებისთვის განმცხადებელმა უნდა წარადგინოს საკუთრების უფლების დამადასტურებელი სათანადო დოკუმენტაცია. ამასთანავე, მართალია, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-6 პუნქტის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, თუმცა სარეგისტრაციო სამსახური პასუხისმგებელია რეგისტრირებული მონაცემების და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე. შესაბამისად, საკუთრების რეგისტრაციამდე მარეგისტრირებელმა ორგანომ სრულყოფილად უნდა შეისწავლოს არა მხოლოდ წარდგენილი დოკუმენტაცია, არამედ - მასთან რეგისტრირებული მონაცემები და დაცული ინფორმაციაც, რათა საკუთრების უფლების რეგისტრაცია მხოლოდ სათანადო საფუძვლით განხორციელდეს.

საკასაციო პალატა ასევე მიუთითებს საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის“ მე-18 მუხლზე, რომლითაც განსაზღვრულია რეგისტრაციასთან დაკავშირებული გადაწყვეტილებების მიღების დამატებითი პირობები და რომლის თანახმადაც, სააგენტო იღებს გადაწყვეტილებას რეგისტრაციის (მოთხოვნის დაკმაყოფილების) შესახებ, თუ არ არსებობს რეგისტრაციაზე უარის თქმის, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან შეწყვეტის საფუძვლები. ამასთან, შემთხვევები, როდესაც შესაძლებელია სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდეს, შეწყდეს, ან პირს უარი ეთქვას რეგისტრაციაზე, დეტალურადაა მოწესრიგებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე, 22-ე, 23-ე მუხლებით.

ამასთან, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის თანახმად, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირდება: ა) საკუთრება; ბ) აღნაგობა, აღნაგობის უფლების იპოთეკით დატვირთვა; გ) უზუფრუქტი; დ) სერვიტუტი; ე) იპოთეკა; ვ) ქირავნობა, ქვექირავნობა; ზ) იჯარა, ქვეიჯარა; თ) თხოვება; ი) ლიზინგი; კ) საჯარო სამართლით გათვალისწინებული სარგებლობასა და მფლობელობასთან დაკავშირებული უფლებები; ლ) უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულებები. მ) სახელმწიფო და მუნიციპალიტეტის ორგანოების მიერ უპირატესი შესყიდვის უფლება. ნ) უპირატესი შესყიდვის უფლება.

დასახელებულ ნორმათა ანალიზის შედეგად, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის განმცხადებელმა უნდა წარადგინოს კონკრეტულ უძრავ ნივთზე მისი საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტაცია. მარეგისტრირებელმა ორგანომ კი საკუთრების უფლების რეგისტრაცია სწორედ უფლების წარმომშობი სათანადო დოკუმენტის საფუძველზე და მის შესაბამისად უნდა განახორციელოს. ამასთანავე, მართალია, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს მოქმედი კანონის მე-3 მუხლის მე-6 პუნქტის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, თუმცა სარეგისტრაციო სამსახური პასუხისმგებელია რეგისტრირებული მონაცემების და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე. შესაბამისად, საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე მარეგისტრირებელმა ორგანომ სრულყოფილად უნდა შეისწავლოს არა მხოლოდ წარდგენილი დოკუმენტაცია, არამედ - მასთან რეგისტრირებული მონაცემები და დაცული ინფორმაციაც, რათა, ერთი მხრივ, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია მხოლოდ სათანადო საფუძვლით განხორციელდეს, მეორე მხრივ კი, გამოირიცხოს სხვისი საკუთრების უფლების ხელყოფა და საკადასტრო მონაცემების ზედდება. განსახილველ შემთხვევაში კი, სააპელაციო სასამართლო გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით ვერ ასაბუთებს მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ ზემოთ მითითებული სამართლებრივი დანაწესების უგულებელყოფას.

ამდენად, დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებებისა და მათი მომწესრიგებელი სამართლებრივი დანაწესების გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს სააპელაციო პალატის მსჯელობას, რომ მ.ჩ-ის განცხადება ადმინისტრაციულ ორგანოს არ განუხილავს კანონით დადგენილი წესით, კერძოდ, სათანადოდ არ შეუფასებია განცხადებაზე დართული დოკუმენტაცია, რომელიც ადასტურებდა იმ ფაქტს, რომ სადავო შენობა-ნაგებობა აშენებული იყო მ.ზ-ის მიერ იჯარით გადაცემულ მიწის ნაკვეთზე, რასაც ასევე არ უარყოფს ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერია. 132 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე კი, დღეის მდგომარეობით, იჯარის უფლება, 2017 წლის 6 იანვრის №3 ხელშეკრულების საფუძველზე, მ.ჩ-ის სასარგებლოდ არის რეგისტრირებული. ასევე არარელევანტურია სააპელაციო პალატის მითითება, რომ მარეგისტრირებელ ორგანოს ასევე არ დაუდგენია ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის ნება, გამოხატული მოიჯარეებისადმი გაგზავნილ წერილებში, რაც შენობაზე ამ უკანასკნელთა საკუთრების უფლების რეგისტრაციას შეეხებოდა და მიუთითებს, რომ სადავო შენობა-ნაგებობა არ წარმოადგენს თვითმმართველი ერთეულის საკუთრებას, ვინაიდან მისი საკუთრებაა მხოლოდ და მხოლოდ იჯარით გადაცემული მიწის ნაკვეთი, რომელზეც მშენებლობა განახორციელა მ.ზ-მა კანონის მოთხოვნათა დაცვით, ამასთან, მასზე გაიცა მშენებლობის ნებართვა და მშენებლობის დასრულების შემდეგ შენობა-ნაგებობა მიღებული იქნა ექსპლუატაციაში.

აღნიშნული მსჯელობების საწინააღმდეგოდ საკასაციო სასამართლო იზიარებს კასატორის არგუმენტს, რომ საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებების მიხედვით, სადავო სარეგისტრაციო წარმოებაზე მ.ჩ-ის საკუთრების უფლება არ იკვეთებოდა, ხოლო ... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთი რეგისტრირებული იყო ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში. შესაბამისად, ზემოთ დასახელებული კანონის მოთხოვნათა თანახმად, უძრავ ნივთზე დღეის მდგომარეობითაც რეგისტრირებულია სსიპ თვითმმართველი ქალაქის - ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის საკუთრების უფლება, ხოლო მოსარჩელე მ.ჩ-ე რეგისტრირებულია მოიჯარედ. აღნიშნულ რეგისტრაციას კი საფუძვლად უდევს მხარეთა ნების გამოვლენის შედეგად შედგენილი №93 საიჯარო ხელშეკრულება. მითითებული პოზიციის გამყარების მიზნით, კასატორი მიუთითებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2015 წლის 2 ივლისის განჩინებაზე (საქმე №ბს-30-30(2კ-15), რომელშიც აღნიშნულია, რომ უფლებას მხოლოდ რეგისტრაცია არ წარმოშობს. რეგისტრაცია წარმოებს სარეგისტრაციო დოკუმენტის საფუძველზე, რომელსაც „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად, განეკუთვნება სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას. მითითებული კანონის მე-9 მუხლის პირველი პუნქტის დანაწესიდან გამომდინარე, დაუშვებელია რეგისტრაციის გაბათილება მისი საფუძვლის ძალაში არსებობის პირობებში. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 26-ე მუხლის პირველი პუნქტის „ბ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის ბათილად ცნობა იწვევს რეგისტრაციის ძალადაკარგულად გამოცხადებას. განსახილველ შემთხვევაში კი, სადავო რეგისტრაციის საფუძველი კანონიერია და იგი ბათილად ცნობილი არ არის.

საკასაციო პალატის მოსაზრებით, საფუძველს მოკლებულია აგრეთვე მოსარჩელის არგუმენტი, რომ ვინაიდან ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიამ გასცა თანხმობა ქალაქ ქუთაისში, ...ის ქუჩის მარჯვენა დასახლებაში მის საკუთრებაში არსებულ 132.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობა-ნაგებობის (№1-94,01 კვ.მ) მერიის საკუთრებიდან ამორიცხვის შესახებ, საჯარო რეესტრს უნდა მოეხდინა სადავო შენობის მ.ჩ-ის სახელზე რეგისტრაცია და აღნიშნული ფაქტი საჯარო რეესტრის მიერ მიღებული გადაწყვეტილების ბათილობის საფუძველს წარმოადგენს, რადგან სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102.3 მუხლის მიხედვით, საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით. საკასაციო პალატა, ამ მხრივ, ყურადღებას მიაქცევს იმ გარემოებაზე, რომ კანონმდებლობა უფლების დამდგენი დოკუმენტების ჩამონათვალს იძლევა და იგი უნდა იყოს იმგვარი სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ უნდა ქმნიდეს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრული უფლების რეგისტრაციის საფუძველს. განსახილველ შემთხვევაში კი საქმის მასალების მიხედვით, არ დასტურდება მოსარჩელის მიერ მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლით გათვალისწინებული უძრავი ნივთის საკუთრებად რეგისტრაციისათვის აუცილებელი მტკიცებულებების წარდგენა. ამ შემთხვევაში ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერის პასუხი წარმოადგენს მხოლოდ ადმინისტრაციული ორგანოს პოზიციას და, ცხადია, იგი ვერ შეცვლის საკუთრების რეგისტრაციისათვის კანონით დადგენილი მტკიცებულებას. ამასთან, ცალსახაა, რომ კონკრეტულ უძრავ ნივთზე იჯარის ფაქტი არ განაპირობებს საკუთრების უფლების წარმოშობას.

საკასაციო პალატა დამატებით აღნიშნავს, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი აწესრიგებს პირთა თანასწორობაზე დამყარებულ კერძო ხასიათის ქონებრივ, საოჯახო და პირად ურთიერთობებს. აღნიშნული კოდექსის მე-8 მუხლის თანახმად, კერძოსამართლებრივი ურთიერთობის სუბიექტი შეიძლება იყოს ნებისმიერი ფიზიკური ან იურიდიული პირი. ეს წესი გამოიყენება როგორც სამეწარმეო, ასევე არასამეწარმეო, საქართველოსა თუ სხვა ქვეყნის პირების მიმართ. სახელმწიფო ორგანოებისა და საჯარო სამართლის იურიდიული პირების კერძოსამართლებრივი ურთიერთობები სხვა პირებთან ასევე წესრიგდება სამოქალაქო კანონებით, თუკი ეს ურთიერთობები სახელმწიფოებრივი ან საზოგადოებრივი ინტერესებიდან გამომდინარე, არ უნდა მოწესრიგდეს საჯარო სამართლით. ამავე ნორმის მესამე ნაწილი კი ადგენს, რომ სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილენი ვალდებულნი არიან კეთილსინდისიერად განახორციელონ თავიანთი უფლებები და მოვალეობანი. ამასთან, სამოქალაქო კოდექსის 115-ე მუხლის შესაბამისად, სამოქალაქო უფლება უნდა განხორციელდეს მართლზომიერად. დაუშვებელია უფლების გამოყენება მარტოოდენ იმ მიზნით, რომ ზიანი მიადგეს სხვას. დასახელებული დანაწესი ადმინისტრაციული ორგანოებისთვისაც იმავე ძალისაა, როგორიც ფიზიკური თუ კერძო სამართლის იურიდიული პირებისათვის. გარდა ამისა, მარეგისტრირებელი ორგანოს საქმიანობის სპეციფიკა სხვა ადმინისტრაციული ორგანოების საქმიანობისაგან შეიძლება გამოვყოთ სწორედ იმით, რომ მას სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის უზრუნველყოფა აკისრია. ამასთან, სასამართლოს უპირველესი ამოცანაც სამოქალაქო უფლების მართლზომიერად განხორციელების უზრუნველყოფაში მდგომარეობს. ნებისმიერი დავის განხილვისას, როგორც წესი, სასამართლო ამოწმებს უფლების გამოყენებისა და ვალდებულების შესრულების მართლზომიერების საკითხს და მის საფუძველზე აფასებს მხარეთა მოთხოვნების მართებულობას. ასეთ ვითარებაში სააპელაციო პალატის მსჯელობა საქმის ადმინისტრაციულ ორგანოში განსახილველად დაბრუნების თაობაზე, არარელევანტური და საფუძველს მოკლებულია.

ყოველივე აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ განსახილველი საქმე არ იძლეოდა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შემადგენლობას. სააპელაციო პალატამ არ გაითვალისწინა კანონიერების, უფლებათა კეთილსინდისიერად განხორციელების პრინციპები, სამართლებრივი მართლწესრიგი და უსაფრთხოება. ამასთანავე, მხარეს მისცა შესაძლებლობა მიეკუთვნოს ის, რაზეც მას საკუთრების უფლება არ აქვს მოპოვებული კანონით დადგენილი წესით. განსახილველ შემთხვევაში მოსარჩელეს არ წარუდგენია სამართლებრივი აქტი, რომელიც სადავო ფართზე საკუთრების უფლებას გადასცემდა მას. ფაქტია, რომ საქმის მასალებში ამგვარი დოკუმენტი არ იძებნება, რაც ქმნის ისეთი დასკვნის გაკეთების საფუძველს, რომ პირს საკუთრების უფლება არ აქვს მოპოვებული მის დაინტერესების ქვეშ არსებულ ფართზე.

საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ საქმის განხილვისას სასამართლო არ იზღუდება მხარეთა მითითებებით. საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლის თანახმად, ადმინისტრაციული საქმის განხილვისას მხარეები სარგებლობენ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლით მინიჭებული უფლება-მოვალეობებით, ამასთან, სასამართლო უფლებამოსილია, საჭიროების შემთხვევაში, თავისი ინიციატივით მიიღოს გადაწყვეტილება დამატებითი ინფორმაციის ან მტკიცებულების წარმოსადგენად. ამავე კოდექსის მე-19 მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 103-ე მუხლით მინიჭებული უფლებამოსილების გარდა, სასამართლო უფლებამოსილია საკუთარი ინიციატივითაც შეაგროვოს ფაქტობრივი გარემოებები და მტკიცებულებები. შესაბამისად, ადმინისტრაციულ პროცესში განმტკიცებული ინკვიზიციურობის პრინციპის გათვალისწინებით, სასამართლო არა მხოლოდ უფლებამოსილი, არამედ ვალდებულია სრულყოფილად გამოიკვლიოს და შეისწავლოს საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებები, მათ შორის, საჭიროების შემთხვევაში, საკუთარი ინიციატივით განსაზღვროს გარემოებათა დადგენის საჭიროება და მოიძიოს ამ გარემოებათა დამადასტურებელი ან უარმყოფი მტკიცებულებები. განსახილველ შემთხვევაში კი დასახელებული უფლებამოსილებები სააპელაციო პალატის მიერ სრულიად უგულებელყოფილია.

ამრიგად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო პალატის გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ არის დასაბუთებული, სასამართლომ სრულყოფილად არ გამოიკვლია საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და არ მისცა მათ სწორი სამართლებრივი შეფასება, გადაწყვეტილება მოკლებულია სათანადო სამართლებრივ და ფაქტობრივ წანამძღვრებს, გადაწყვეტილების დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია, რაც საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 394-ე მუხლის ,,ე¹“ ქვეპუნქტის თანახმად, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივრის აბსოლუტური საფუძველია, აღნიშნული კი, თავის მხრივ, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლის საფუძველზე ხელახალი განხილვისათვის დაბრუნების წინაპირობაა. საქმის ხელახალი განხილვისას სასამართლომ სრულყოფილად უნდა გამოიკვლიოს საქმის ფაქტობრივი გარემოებები, საქმეზე შეკრებილი მტკიცებულებები და სათანადო შეფასება მისცეს მათ, კერძოდ, შეაფასოს მოსარჩელის მიერ მარეგისტრირებელ ორგანოში წარდგენილი დოკუმენტები რამდენად ქმნიდა საკუთრების რეგისტრაციის საფუძველს და ამგვარი დოკუმენტების არსებობის პირობებში, მარეგისტრირებელ ორგანოს რამდენად შეეძლო დაერეგისტრირებინა მ.ჩ-ის საკუთრების უფლება. ამასთანავე, მნიშვნელოვანია იმ გარემოების შეფასება, სარეგისტრაციოდ წარდგენილი იჯარის ხელშეკრულების არსებობისას, კანონის თანახმად, ჰქონდა თუ არა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს ემსჯელა აღნაგობის უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებით. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებებისა და მათი სამართლებრივი ანალიზის გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, გაუქმდეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად უნდა დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

ამასთან, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შესაბამისად, განსახილველ საქმეზე გაწეული სასამართლო ხარჯების განაწილების საკითხი უნდა გადაწყდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებისას.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მეორე ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე, 372, 385-ე, 394-ე, 412-ე მუხლებით და

დაადგინა:

1. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 21 დეკემბრის გადაწყვეტილება და საქმე განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. სასამართლო ხარჯების განაწილების საკითხი გადაწყდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებისას;

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე გ. გოგიაშვილი

მოსამართლეები: ქ. ცინცაძე

ნ. სხირტლაძე