№ბს-868(2კ-22) 11 სექტემბერი, 2024 წელი ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემდეგი შემადგენლობა:

გენადი მაკარიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ქეთევან ცინცაძე, თამარ ოქროპირიძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოპასუხე) - სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს იმერეთი-რაჭა-ლეჩხუმის და ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრი

კასატორები (მესამე პირები) - კ.გ-ე, რ.ლ-ე, ზ.ე-ე

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელე) - ნ.კ-ე

მოპასუხე - საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო

მესამე პირი - სს „ ...“

დავის საგანი - ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტებისა და ხელშეკრულების ბათილად ცნობა

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 8 ივნისის გადაწყვეტილება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. ნ.კ-ემ სარჩელით მიმართა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს მოპასუხე სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს იმერეთი-რაჭა-ლეჩხუმის და ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრისა და საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს მიმართ.

დაზუსტებული სარჩელის თანახმად, მოსარჩელე 1988 წლიდან ფაქტობრივად ფლობს და სამეწარმეო საქმიანობისათვის იყენებს უძრავ ქონებას, მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ის გამზირი №..., საკადასტრო კოდი №.... მიწის ნაკვეთზე ფუნქციონირებს ...ის ობიექტი და ათწლეულების განმავლობაში (ბოლო პერიოდამდე) მოსარჩელე სარგებლობდა ობიექტამდე ერთადერთი მისასვლელი საავტომობილო გზით, რადგან ობიექტი მდებარეობს ცენტრალური მაგისტრალის მარჯვენა მხარეს და სხვა კავშირი საჯარო გზასთან, ასევე კომუნიკაციის საშუალებებთან არ გააჩნია. მოსარჩელისთვის ცნობილი გახდა, რომ მოპასუხე მხარემ კ.გ-ეს აუქციონის გზით საკუთრებაში გადასცა უძრავი ქონება მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ, რომელიც მოგვიანებით კ.გ-ემ ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე გადაუფორმა რ.ლ-ეს. მოპასუხე მხარემ ისე ჩაატარა აუქციონი, რომ არ შეისწავლა გასაყიდი ობიექტის ფაქტობრივი მდგომარეობა და მესამე პირს მიწის ნაკვეთთან ერთად მიყიდა მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება ფართობით 13,44 კვ.მ, რომელიც აშენებულია მოსარჩელის მიერ და ფლობს 1988 წლიდან. ასევე, გაიყიდა ნ.კ-ის ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთი, რომელზეც უნდა აეშენებინა ... დამტკიცებული პროექტის თანახმად.

მოსარჩელე აღნიშნავს, რომ ახალმა მესაკუთრემ ჩაუკეტა ობიექტამდე მისასვლელი ერთადერთი გზა, რომელიც საჯარო გზასთან აკავშირებდა, ასევე, მოპასუხემ აუქციონზე გაიტანა მიწის ნაკვეთი, რომელზეც გადიოდა წყალმომარაგების მაგისტრალური ქსელი. ამავე ნაკვეთზე გადის მაღალი ძაბვის ელექტროგადამცემი ხაზი, ასევე სს „ს...ის“ კუთვნილი კომუნიკაცია. ნაკვეთის მესაკუთრემ დაიწყო ცენტრალური მაგისტრალის ქსელის თვითნებური გადატანა - სტანდარტებს დაქვემდებარებული წყლის მილი ჩაანაცვლეს მეორადი ჟანგიანი მილით, რომელიც გასკდა და სრულად დატბორა მოსარჩელის ...ის ობიექტი, რითაც შეუძლებელი გახდა აღნიშნული ობიექტის ფუნქციონირება.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელემ მოითხოვა (დაზუსტებული მოთხოვნა): ა) ბათილად იქნეს ცნობილი სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანება ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზაციის შესახებ; ბ) ბათილად იქნეს ცნობილი სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზაციის 2018 წლის 3 აგვისტოს №... ნასყიდობის ხელშეკრულება; გ) ბათილად იქნეს ცნობილი საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს 2017 წლის 17 მაისის №1-1/241 ბრძანება ნ.კ-ის ადმინისტრაციული საჩივრის განუხილველად დატოვების თაობაზე.

2. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2020 წლის 25 თებერვლის განჩინებით მოსარჩელე ნ.კ-ის შუამდგომლობა დაკმაყოფილდა. სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით, რ.ლ-ეს აეკრძალა ნ.კ-ის მფლობელობაში არსებული ბეტონის ღობის და 13,44 კვ.მ შენობა-ნაგებობის დემონტაჟი მდებარე ქალაქი ქუთაისი, გამზირი ..., №...-ის მიმდებარედ საკადასტრო კოდი ....

3. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 11 ივნისის გადაწყვეტილებით ნ.კ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. ამავე გადაწყვეტილებით, გაუქმდა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2020 წლის 25 თებერვლის განჩინება სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ, რომლითაც რ.ლ-ეს აეკრძალა ნ.კ-ის მფლობელობაში არსებული ბეტონის ღობის და 13,44 კვ.მ შენობა-ნაგებობის დემონტაჟი, მდებარე ქალაქი ქუთაისი, გამზირი ..., №...-ის მიმდებარედ, საკადასტრო კოდი ....

სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ა) ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ში (ს/კ ...), მოსარჩელე ნ.კ-ე ფლობს 331.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთს. უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტია ჩუქების ხელშეკრულება; ბ) სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1481 ბრძანებით ირკვევა, რომ „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-6 მუხლის მე-2 პუნქტისა და მე-18 მუხლის მე-2 პუნქტის შესაბამისად, „სახელმწიფო ქონების საპრივატიზებო საფასურის, საწყისი საპრივატიზებო საფასურისა და სარგებლობაში გადაცემის საფასურის განსაზღვრის წესის დამტკიცების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 2013 წლის 10 დეკემბრის №328 დადგენილების, „სახელმწიფო ქონების განკარგვისას და სარგებლობის უფლებით გადაცემისას ელექტრონული აუქციონის ჩატარების წესის დამტკიცების შესახებ“ საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის 2011 წლის 10 თებერვლის №1-1/172 ბრძანებით დამტკიცებული წესის, „სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს ანაზღაურებისა და ამონაგები თანხის განაწილების წესის დამტკიცების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 2012 წლის 17 სექტემბრის №393 დადგენილების, „სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს დებულების დამტკიცების შესახებ’’ საქართველოს მთავრობის 2012 წლის 17 სექტემბრის №391 დადგენილებისა და „სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოსთვის უფლებამოსილების მინიჭების შესახებ“ საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის 2012 წლის 19 სექტემბრის №1-1/1835 ბრძანების საფუძველზე გამოიცა ბრძანება, რომლითაც განისაზღვრა შემდეგი: ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის (საკადასტრო კოდი №...) პრივატიზება განხორციელდეს ელექტრონული აუქციონის ფორმით, ხოლო საწყისი საპრივატიზებო თანხა განისაზღვროს 40 000 (ორმოცი ათასი) ლარის ოდენობით. ელექტრონულ აუქციონში მონაწილეობის მისაღებად გადასახდელი უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტიის/ბეს ოდენობა განისაზღვროს 4000 (ოთხი ათასი) ლარით, ხოლო სავაჭრო ბიჯის ოდენობა 1000 (ათასი) ლარით. მყიდველი ვალდებულია საპრივატიზებო თანხა გადაიხადოს ელექტრონული აუქციონის დასრულებიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში. დამტკიცდეს საინფორმაციო საშუალებებში განსათავსებელი აუქციონის ჩატარების შესახებ განცხადება და დაევალოს პრივატიზების დეპარტამენტს შესაბამისი განცხადების გამოქვეყნება კანონით დადგენილი წესით. საპრივატიზებო ქონება განისაზღვროს სახელმწიფო მნიშვნელობის ქონებად; გ) ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობები ელექტრონული აუქციონის ფორმით შეიძინა კ.გ-ემ (უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას 2018 წლის 3 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულება №...) ; დ) ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობების მესაკუთრეა რ.ლ-ე 22.08.2018 წლიდან. უფლების დამდგენ დოკუმენტად მითითებულია უძრავი ნივთის ჩუქების ხელშეკრულება 09.08.2018 წელი; ე) 2018 წლის 23 ოქტომბერს ნ.კ-ემ საჩივრით მიმართა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრს და აღნიშნა, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ №1/1-1481 ბრძანების საფუძველზე, 27.06.2018 წელს აუქციონის წესით გაასხვისა ქ. ქუთაისში ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551,00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობა (საქმის ნომერი ...). საჩივრის ავტორმა მოითხოვა სზაკ-ის 60¹ მუხლის საფუძველზე სააგენტოს მიერ გამოცემული უკანონო ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა; ვ) საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის მოადგილის 2018 წლის 11 დეკემბრის №04/9728 წერილით ნ.კ-ეს ეცნობა, რომ №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი საჯარო რეესტრში კერძო პირის საკუთრების უფლებით აღირიცხა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას ნასყიდობის №... ხელშეკრულების (დამოწმების თარიღი 03.08.2018) საფუძველზე. იმავე წერილით ნ.კ-ეს განემარტა მისი უფლების სასამართლო წესით დაცვის შესაძლებლობის თაობაზე. საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის მოადგილის 2018 წლის 11 დეკემბრის №04/9728 წერილი 2018 წლის 13 დეკემბერს ჩაიბარა ნ.კ-ის დედამ; ზ) 2019 წლის 7 მაისს, ნ.კ-ემ ადმინისტრაციული საჩივრით მიმართა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს და მოითხოვა: ბათილად იქნეს ცნობილი ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზაციის შესახებ 2018 წლის 26 ივნისის ბრძანება №1/1481 თანმდევი შედეგით, კერძოდ, სახელმწიფო ქონების მართვის სააგენტოს იმერეთი-რაჭა-ლეჩხუმი-ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრის მიერ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზაციის ნასყიდობის 2018 წლის 3 აგვისტოს №... ხელშეკრულებით. საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს 2019 წლის 17 მაისის №1-1/241 ბრძანებით ნ.კ-ის ადმინისტრაციული საჩივარი განუხილველად იქნა დატოვებული ადმინისტრაციული საჩივრის წარდგენის კანონით დადგენილი ვადის გაშვების გამო.

საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის 2020 წლის 7 სექტემბრის №1-1/363 ბრძანების მე-5 პუნქტზე, 4.1 და 7.1 მუხლებზე მითითებით სასამართლომ განმარტა, რომ საქმის მასალების შესაბამისად, ელექტრონული აუქციონი გამოცხადდა და ჩატარდა კანონით დადგენილი წესით, ხოლო ნ.კ-ე ელექტრონულ აუქციონში მონაწილეობის მისაღებად, შესაბამის ვებგვერდზე არ დარეგისტრირებულა, შესაბამისად, ელექტრონულ აუქციონში მონაწილის სტატუსი მას არ შეუძენია და ელექტრონული აუქციონის ონლაინ რეჟიმში მიმდინარეობისას მონაწილეობა არ მიუღია. მოსარჩელის მითითება მხოლოდ იმის შესახებ, რომ იგი აუქციონის მეშვეობით გასხვისებული მიწის ნაკვეთის მფლობელი იყო და ასევე, ხელთ აქვს სათანადოდ შეთანხმებული მშენებლობის პროექტი და ნებართვა, ვერ გახდება სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძველი, რადგან აუქციონის კანონიერება ეჭვგარეშეა. ასევე, სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძვლად ვერ გამოდგება მითითება იმის შესახებ, რომ აუქციონის შედეგად მესამე პირების საკუთრებაში აღმოჩნდა მის საკუთრებაში არსებული 13,44 კვ.მ. შენობა, რადგან საქმეში წარმოდგენილი არ არის აღნიშნული 13,44

კვ.მ. შენობის ნ.კ-ის კუთვნილების დამადასტურებელი მტკიცებულება, ხოლო სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მე-3 ნაწილით - საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით. ამასთან, როდესაც საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებებით უტყუარად არ დგინდება აუქციონის ჩატარების წესის დარღვევა, გათვალისწინებული უნდა იქნას, რომ სადავო ქონების მიმართ დადგენილია მესამე პირთა იურიდიული ინტერესი.

სასამართლომ მიიჩნია, რომ სადავო გარიგება დადებულია მხარეთა თავისუფალი ნების გამოვლენის საფუძველზე, არ ხელყოფს მესამე პირთა უფლებებს და ნამდვილია. შესაბამისად, სახეზე არ არის სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლით მაკვალიფიცირებელი ბათილი გარიგება, რაც ამ ნაწილში მოსარჩელის მოთხოვნის უსაფუძვლობაზე მიუთითებს.

სასამართლომ განმარტა, რომ საქმეზე წარმოდგენილი მტკიცებულებებით უტყუარად დადგენილია, რომ ნ.კ-ისთვის 2018 წლის 23 ოქტომბერს უკვე ცნობილი იყო სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის № 1/1-1481 ბრძანების შესახებ, ხოლო საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის მოადგილის 2018 წლის 11 დეკემბრის №04/9728 წერილით, ნ.კ-ისთვის ცნობილი იყო ასევე სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას ნასყიდობის 03.08.2018 წლის №... ხელშეკრულების თაობაზე. ვინაიდან მხარის მიერ გაშვებული იქნა სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანების გასაჩივრების ვადა, ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილება ნ.კ-ის 2019 წლის 7 მაისის №6688/21 ადმინისტრაციული საჩივრის განუხილველად დატოვების თაობაზე მართებულია.

4. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 11 ივნისის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა ნ.კ-ემ.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2022 წლის 10 თებერვლის განჩინებით ადმინისტრაციულ საქმეში №3/ბ-401-21წ საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე მესამე პირად ჩაება ზ.ე-ე, ხოლო ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის პირველი ნაწილის საფუძველზე - სს „...“.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 8 ივნისის გადაწყვეტილებით ნ.კ-ის სააპელაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 11 ივნისის გადაწყვეტილება გაუქმდა და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება. ნ.კ-ის დაზუსტებული სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ: ნაწილობრივ ბათილად იქნა ცნობილი ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანება, სახელდობრ, აღნიშნული ბრძანება ბათილად იქნა ცნობილი ინდივიდუალურ მეწარმე „ თ.ჩ-ის“ სპეციალისტ ე.ლ-ას მიერ 2022 წლის 10 აპრილს შედგენილ სიტუაციურ ნახაზზე შემოღობილ ტერიტორიად ფიქსირებული 70 კვ. მეტრისა და მასზე არსებული შენობა-ნაგებობის, ასევე ღია ...ის სახით ფიქსირებული 35 კვ. მეტრის, სულ ჯამურად 105 კვ. მეტრის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების ნაწილში. ნაწილობრივ ბათილად იქნა ცნობილი სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას 2018 წლის 3 აგვისტოს №... უ.უ. ხელშეკრულება ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის (საკადასტრო კოდი №...) ნასყიდობის შესახებ. სახელდობრ, აღნიშნული ხელშეკრულება ბათილად იქნა ცნობილი ინდივიდუალური მეწარმე „თ.ჩ-ის“ სპეციალისტ ე.ლ-ას მიერ 2022 წლის 10 აპრილს შედგენილ სიტუაციურ ნახაზზე შემოღობილ ტერიტორიად ფიქსირებული 70 კვ. მეტრისა და მასზე არსებული შენობა-ნაგებობის, ასევე ღია ...ის სახით ფიქსირებული 35 კვ.მეტრის, სულ ჯამურად 105 კვ.მეტრის აუქციონზე ქონების შემძენისათვის საკუთრებაში გადაცემის ნაწილში. ამავე გადაწყვეტილებით, ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2020 წლის 25 თებერვლის განჩინება სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ, რომლითაც რ.ლ-ეს აეკრძალა ნ.კ-ის მფლობელობაში არსებული ბეტონის ღობის და 13,44 კვ.მეტრი შენობა-ნაგებობის დემონტაჟი მდებარე ქ. ქუთაისი, გამზირი ..., №...-ის მიმდებარედ (საკადასტრო კოდი №...) დარჩა ძალაში. სხვა ნაწილში ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 11 ივნისის გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელი.

სააპელაციო სასამართლომ ნაწილობრივ გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს მიერ მტკიცებულებათა გამოკვლევის შედეგები, თუმცა არ დაეთანხმა საქმეზე დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებათა სამართლებრივ შეფასებას.

სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე: ა) 2007 წლის 9 ოქტომბრის ამონაწერით საჯარო რეესტიდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი ...) ირკვევა, რომ №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული 328 კვ.მ დაუზუსტებელი ფართის მქონე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ის გამზ. №..., შენობა საერთო ფართით - 139,7 კვ.მ, დამხმარე ფართით 3,96 კვ.მ, რეგისტრირებულია თ.კ-ის საკუთრებად. განაცხადის რეგისტრაციის ნომერი ... განაცხადის რეგისტრაციის თარიღი 6/09-2007, უფლების დამადასტურებელი იურიდიული დოკუმენტი: ექსპლუატაციაში გაშვების აქტი №500/06, 18/09-1996წ; ბ) ქალაქ ქუთაისის მერის 2007 წლის 10 ოქტომბრის №1909 ბრძანებით დადგენილია, რომ ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე მიწის ნაკვეთზე, ქ. ქუთაისის მერის 2007 წლის 19 ოქტომბრის №1600 ბრძანებით შეთანხმებული პროექტისა და ამავე წლის 1 ნოემბერს გაცემული №000356 მშენებლობის ნებართვის შესაბამისად, მოქალაქე თ.კ-ის მშენებლობადამთავრებული ... ფართობით 30 კვ.მ მიღებულ იქნა ექსპლუატაციაში; გ) 2016 წლის 22 ნოემბრის ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი ...) დადგენილია, რომ ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, დაზუსტებული ფართობით 331 კვ.მ და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობები №1 - გაშ. ფართით 230,3 კვ.მ, №2 -17,34 კვ.მ, საკადასტრო კოდით ... (ნაკვეთის წინა ნომერი ...) რეგისტრირებულია ნ.კ-ის (პ/ნ...) საკუთრებაში. უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებულია უძრავი ნივთის ჩუქების ხელშეკრულება, დამოწმების თარიღი 17.11.2016წ. უძრავი ნივთის მახასიათებლები ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე ნ.კ-ის საკუთრების უფლების წარმოშობამდე იყო შემდეგი: მის.: ქ. ქუთაისი, ...ის გამზ. №..., ნაკვეთის ფუნქცია: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 331 კვ.მ, საკადასტრო კოდი ... (ნაკვეთის წინა ნომერი ...) შენობა-ნაგებობის ჩამონათვალი: №1 - გაშ. ფართით 230,3 კვ.მ, №2 – 17,34 კვ.მ (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი ..., 05.02.2014წ. ამონაწერი), უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ექსპლუატაციაში გაშვების აქტი №500/96, დამოწმების თარიღი 18.09.1996წ.; ბრძანება №1909, დამოწმების თარიღი 10.12.2007წ. ქ. ქუთაისის მერი, მესაკუთრე: თ.კ-ე (პ/ნ...); დ) 2018 წლის 25 ივნისის ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი...), ირკვევა, რომ ქ. ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, დაზუსტებული ფართობით: 551 კვ.მ და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობით №1б საერთო ფართით: 13,44 კვ.მ, საკადასტრო კოდით №..., რეგისტრირებულია სახელმწიფო საკუთრებად. უფლების დამდგენი დოკუმენტები: ბრძანება №1/3-1240, 21.12.2015, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო; ბრძანება №1/3-1533, 26.06.2017, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო; ბრძანება №1/3-216, 07.03.2017, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო. №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე სახელმწიფოს უფლების დამდგენ ბრძანებებში აღნიშნულია შემდეგი: სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2015 წლის 21 დეკემბრის №1/3-1240 ბრძანებით, უძრავ ქონებაზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციისათვის, მიემართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურს, რათა განხორციელებულიყო ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ 173 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სახელმწიფო საკუთრებად რეგისტრაცია, წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის და ელ. ვერსიის შესაბამისად. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 7 მარტის №1/3-216 ბრძანებით უძრავ ქონებაზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის მიემართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს, რათა განხორციელებულიყო ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ, სახელმწიფო ქონების (ს/კ №...) ცვლილების რეგისტრაცია და დარეგისტრირებულიყო 538 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი (მათ შორის 141 კვ.მ დატვირთულია სერვისტუტის უფლებით) და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა, წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის, შიდა აზომვითი ნახაზის და ელ. ვერსიის შესაბამისად. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 26 ივნისის №1/3-1533 ბრძანებით უძრავ ქონებაზე სახელმწიფო საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის მიემართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ საააგენტოს, რათა განხორციელებულიყო ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ №... და №... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებული უძრავი ქონებების ცვლილების რეგისტრაცია და დარეგისტრირებულიყო - ს/კ №... - 551 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (მათ შორის 144 კვ.მ დატვირთულია სერვიტუტის უფლებით) და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა და №...- ნაკვეთი №1 – 106 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (მათ შორის 20 კვ.მ დატვირთულია სერვიტუტის უფლებით), წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზების და ელ. ვერსიების შესაბამისად; ე) 2018 წლის 26 ივნისს გამოიცა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს №1/1481 ბრძანება, რომლითაც დადგინდა, რომ ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის (საკადასტრო კოდი ...) პრივატიზება უნდა განხორციელებულიყო ელექტრონული აუქციონის ფორმით. საწყისი საპრივატიზებო თანხა განისაზღვრა 40 000 (ორმოცი ათასი) ლარის ოდენობით. ელექტრონულ აუქციონში მონაწილეობის მისაღებად გადასახდელი უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტიის/ბეს ოდენობა განისაზღვრა 4000 (ოთხი ათასი) ლარით, ხოლო სავაჭრო ბიჯის ოდენობა - 1000 (ათასი) ლარით. ამავე ბრძანებით დადგინდა, რომ მყიდველი ვალდებული იყო საპრივატიზებო თანხა გადაეხადა ელექტრონული აუქციონის დასრულებიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში. ამასთან, დამტკიცდა საინფორმაციო საშუალებებში განსათავსებელი აუქციონის ჩატარების შესახებ განცხადება (თან ერთვის) და დაევალა პრივატიზების დეპარტამენტს შესაბამისი განცხადების გამოქვეყნება კანონით დადგენილი წესით. საპრივატიზებო ქონება განისაზღვრა სახელმწიფო მნიშვნელობის ქონებად; ვ) ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობები ელექტრონული აუქციონის ფორმით შეიძინა კ.გ-ემ და მასთან 2018 წლის 3 აგვისტოს გაფორმდა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას ნასყიდობის ხელშეკრულება №... უ.უ. 09.08.2018 წლიდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი ...) ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონება სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას 2018 წლის 3 აგვისტოს ნასყიდობის 03.08.2018წ. №... ხელშეკრულების საფუძველზე აღრიცხულია კ.გ-ის (პ/ნ...) საკუთრებად; ზ) 2018 წლის 14 აგვისტოდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი...) ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონება (551 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე განთავსებული 13,44 კვ.მ შენობა-ნაგებობით) 09.08.2018 წლის უძრავი ნივთის ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე დარეგისტრირდა რ.ლ-ის (პ/ნ...) საკუთრებად. უძრავი ნივთის დაყოფის რეგისტრაციის საფუძველზე, 20.08.2018 წლიდან, №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონება დაიყო ორ საკადასტრო ერთეულად: 1) საკადასტრო კოდით №... (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი ...), 217 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა №1, საერთო ფართით 13.44 კვ.მ და 2) საკადასტრო კოდით №... (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი ...), მიწის ნაკვეთის დაზუსტებული ფართობი 334 კვ.მ. დაყოფის შედეგად წარმოქმნილი უძრავი ნივთების მესაკუთრეს კვლავ წარმოადგენდა რ.ლ-ე. უძრავი ნივთების გაერთიანების რეგისტრაციის საფუძველზე (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი - ...) №... და №... საკადასტრო კოდების მქონე უძრავი ნივთები 2018 წლის 24 აგვისტოდან კვლავ გაერთიანდა ერთ საკადასტრო ერთეულად და მიენიჭა საკადასტრო კოდი - №... უძრავი ქონების სხვა მახასიათებლები არ შეცვლილა. 2018 წლის 18 დეკემბრიდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი...) რ.ლ-ის საკუთრებაში არსებულ №... (ქალაქი ქუთაისი, ...ის გამზირი №... ... აღმოსავლეთით, დაზუსტებული ფართობი 155 კვ.მ) საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებასთან, №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონების გაერთიანების შედეგად რ.ლ-ის (პ/ნ...) საკუთრებად აღირიცხა უძრავი ნივთი მისამართით ქალაქი ქუთაისი, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ; ქალაქი ქუთაისი, ...ის გამზ. №... ბ-ს აღმოსავლეთით, დაზუსტებული ფართობი 706 კვ.მ, შენობა-ნაგებობის ჩამონათვალი: №1 - საერთო ფართით 13,44 კვ.მ, საკადასტრო კოდით - №... (ნაკვეთის წინა ნომრები: №...; №...); თ) 2021 წლის 13 სექტემბრის უძრავი ნივთის ნასყიდობის 08.09.2021წ. ხელშეკრულების საფუძველზე, №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონება აღირიცხა ზ.ე-ის (პ/ნ...) საკუთრებად (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი...). №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ქონებაზე 2019 წლის 25 იანვრიდან რეგისტრირებულია იპოთეკის უფლება სს „...ის“ (ს/ნ...) სასარგებლოდ, 24.01.2019წ. №... იპოთეკის ხელშეკრულების საფუძველზე (განცხადების რეგისტრაცის ნომერი...); ი) საქმეში წარმოდგენილია 2016 წლის 13 დეკემბრით დათარიღებული, ნ.კ-ის დაკვეთით შპს „კ...ის“ მიერ შესრულებული, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე ...ის ...ად რეკონსტრუქციის არქიტექტურული პროექტი; კ) 2017 წლის 27 თებერვალს (განცხ. №16492/05) ნ.კ-ემ განცხადებით მიმართა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა მის შენობა-ნაგებობასთან (ს/კ...) მიმდებარე ტერიტორიის ორი ნაკვეთის აუქციონზე გატანა. განმცხადებელი აღნიშნავდა, რომ სურდა შეეძინა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ქონება აუქციონის ფორმით. ქონების სრული მისამართი ქ. ქუთაისი, ...ის გამზ. №..., მიწის ნაკვეთი 200 კვ.მ, არსებული შენობის წინა მიწა ფართით 50 კვ.მ. 2017 წლის 10 მარტის განცხადებით, ნ.კ-ემ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს №16492/05 განცხადებაზე დამატებით აცნობა, რომ აღნიშნული ტერიტორია შემოღობილი აქვს მისი კუთვნილი ბეტონის ღობით; ლ) სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 7 აპრილის №1/1-797 ბრძანებით დადგინდა ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ არსებული 538 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის (საკადასტრო კოდი...) პრივატიზება ელექტრონული აუქციონის ფორმით, ხოლო საწყისი საპრივატიზებო თანხა განისაზღვრა 40 000 ლარის ოდენობით; მ) 2017 წლის 11 აპრილის №13/17465 წერილით ნ.კ-ეს, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოში შესული მისი 27.02.2017წ. №16492/05 განცხადების პასუხად, რომლითაც ის ითხოვდა ქ. ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ უძრავი ქონების (ს/კ...) ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზებას, ეცნობა, რომ აღნიშნული უძრავი ქონების პრივატიზების მიზნით ვებ-გვერდზე www.eauction.ge 2017 წლის 11 აპრილს გამოცხადდა ელექტრონული აუქციონი №... (განაცხადის №..., ბრძანების №1/1-797, საწყისი საპრივატიზებო თანხა 40 000 ლარი) და აუქციონი სრულდება 2017 წლის 10 მაისს, 17:00 საათზე; ნ) ამონაწერით ვებგვერდიდან www.eauction.ge დგინდება, რომ №... აუქციონი 2017 წლის 10 მაისს დასრულდა უშედეგოდ და ქონების რეალიზაცია ამ აუქციონის შედეგად არ განხორციელებულა; ო) 2017 წლის 16 ივნისის განცხადებაში სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოსადმი (შემოსვლის №51739/05), ნ.კ-ე მიუთითებს, რომ ქ. ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე მის საკუთრებაში არსებულ 331 კვ.მ ფართობზე დგას შენობა-ნაგებობა, რომელსაც უტარდება რეკონსტრუქცია და ხდება მეორე სართულის დამატება. აღმოჩნდა, რომ მიწაზე, რომელსაც ნ.კ-ე ფლობდა და რომელზედაც დგას მისი შენობა-ნაგებობა, არსებული ფანჯარა დარეგისტრირებულია სხვა საკადასტრო კოდზე, რის გამოც შეექმნა პრობლემა არქიტექტურის სამსახურში მეორე სართულის დამატებისას. საჭიროა მიწა გადმოფორმდეს მის საკუთრებაში არსებულ საკადასტრო კოდზე ... ან/და მიეცეს უფლება არსებულ ფართზე დაშენებისას დამონტაჟდეს ფანჯარა მოცემული საკადასტრო რუკით და ანახაზებით, რომელიც თან ერთვის განცხადებას. განმცხადებლის მითითებით, ნათლად ჩანს, რომ როცა აქვს მიღებული პროექტი და ნებართვა რამდენიმე წლის უკან, იქ არსებობდა პირველ სართულზე ფანჯარა და ის, რომ მისი საკუთრება არ ყოფილიყო, ვერ გაიცემოდა პროექტი სხვის მიწაზე. განმცხადებელმა ითხოვა აღნიშნული საკითხის განხილვა და შეცდომის გამოსწორება; პ) სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 18 ივლისის №13/36256 წერილით, ნ.კ-ეს 2017 წლის 16 ივნისის №51739/05 განცხადებასთან დაკავშირებით, ეცნობა, რომ ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ, სახელმწიფო საკუთრებად რეგისტრირებული (ს/კ...) უძრავი ქონების რეგისტრაციაში გათვალისწინებულია მის საკუთრებაში რეგისტრირებულ (ს/კ...) უძრავ ქონებასთან მისასვლელი გზა (მიწის ნაკვეთზე ფართობით 144 კვ.მ ვრცელდება სერვიტუტის უფლება). ასევე ეცნობა, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო მისი დაინტერესების შემთხვევაში განიხილავდა ზემოაღნიშნული სახელმწიფო ქონების პრივატიზებას ელექტრონული აუქციონის ფორმით. ამასთან, №... საკადასტრო კოდზე სარეკონსტრუქციო სამშენებლო სამუშაოებთან დაკავშირებით, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოში წარდგენილი უნდა ყოფილიყო შესაბამისი პროექტი ღიობების მითითებით; ჟ) ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის არქიტექტურისა და ზედამხედველობის სამსახურის 2017 წლის 16 აგვისტოს წერილით, ნ.კ-ეს მისი განცხადების პასუხად, რომლითაც ის ითხოვდა ქ. ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე, კუთვნილი შენობის რეკონსტრუქციით ...ის, ...სა და ...ის მოწყობის სამშენებლო დოკუმენტის პროექტის შეთანხმებას და მშენებლობის ნებართვის გაცემას, ეცნობა, რომ მის მიერ წარდგენილი განმარტებითი ბარათი არ იყო დამუშავებული საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 24 მარტის №57 დადგენილების 47-ე მუხლის მოთხოვნათა გათვალისწინებით, რომელიც მოიცავს დაგეგმარების მიზნების აღწერას. ამასთანავე, არ იყო გათვალისწინებული სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 18 ივლისის №13/36256 წერილით მოთხოვნილი საკითხი, სარეკონსტრუციო სამშენებლო სამუშაოებთან დაკავშირებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოში შესაბამისი პროექტის (ღიობების მითითებით) შესათანხმებლად წარდგენის თაობაზე; რ) 2017 წლის 27 ნოემბერს სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს წარედგინა ნ.კ-ის განცხადება (რეგ. №107383/05) სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ქონების (ს/კ №...) მომიჯნავე/თანასაკუთრებაში არსებულ ქონებაზე (საკადასტრო კოდი: ...) ღიობ(ებ)ის მოწყობასთან დაკავშირებით; ს) სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 28 ნოემბრის №5/62374 წერილით ნ.კ-ეს მისი 27.11.2017წ. №107383-05 განცხადების პასუხად, რომლითაც დასმული იყო საკითხი ქ. ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე, ნ.კ-ის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ №...) დაგეგმილ საპროექტო შენობა-ნაგებობაზე სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (ს/კ №...) მხარეს არსებულ ფასადზე ღიობების განთავსებაზე თანხმობის გაცემის თაობაზე, ეცნობა, რომ საკითხის განხილვის მიზნით, სააგენტოში წარსადგენი იყო №... უძრავი ქონების საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, შესაბამის ელ. ვერსიასთან ერთად, მასზე საპროექტო შენობა-ნაგებობის და ღიობების ჩვენებით. ასევე, წარდგენილი უნდა ყოფილიყო საპროექტო ღიობების ამსახველი ესკიზური ნახაზი სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების მხრიდან; ტ) ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 2018 წლის 5 იანვრის №01/165 წერილით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს ეცნობა, რომ განხილული იქნა სააგენტოს 2017 წლის 12 დეკემბრის №13/64968 მომართვა, რომელიც შეეხება მოქ. ნ.კ-ის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ...) დაგეგმილ საპროექტო შენობა-ნაგებობაზე ღიობის განთავსებისათვის თანხმობის მიღებას სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (ს/კ...) მხარეს არსებულ ფასადზე და ეცნობა, რომ ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერია წინააღმდეგი არ არის, სააგენტოს თანხმობის შემთხვევაში, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (მიწის ნაკვეთი) მხარეს არსებულ ფასადზე განთავსდეს მხოლოდ ფანჯრისა და ვიტრინის ღიობები გამოსასვლელების გარეშე; უ) სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 11 იანვრის №5/1878 წერილით ნ.კ-ეს, მისი 27.11.2017წ. №107383/05 და 08.12.2017წ. №111500/05 განცხადებების პასუხად ეცნობა, რომ ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 05.01.2018წ. №01/165 წერილით წარმოდგენილი პოზიციის გათვალისწინებით, სააგენტო თავისი კომპეტენციის ფარგლებში არ იყო წინააღმდეგი, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (ს/კ №...) მხრიდან, ქ. ქუთაისი, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე ნ.კ-ის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ...) დაგეგმილ საპროექტო შენობა-ნაგებობაზე განხორციელებულიყო მხოლოდ ფანჯრისა და ვიტრინის ღიობის მოწყობა გამოსასვლელების გარეშე, ამავე უძრავი ქონების საზღვრებში, უსაფრთხოების ნორმების სრული დაცვით და იმ პირობით, თუ ანალოგიური თანხმობა ნ.კ-ის მიერ გაცემული იქნებოდა №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ქონების მესაკუთრის მოთხოვნის შემთხვევაში; ფ) ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 19.03.2018წ. №ბ02.02180785 ბრძანებით შეთანხმდა ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ში მდებარე (ს/კ №...), მოქალაქე ნ.კ-ის კუთვნილი შენობის რეკონსტრუქციის - ...ის მშენებლობის სამშენებლო პროექტი და გაიცა მშენებლობის ნებართვა და გაცემულად ჩაითვალა სანებართვო მოწმობა. მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადა განისაზღვრა 2018 წლის 19 მარტიდან 2018 წლის 19 ნოემბრის ჩათვლით; ქ) ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 11.12.2018წ. №ბ02.02183458 ბრძანებით გაგრძელდა ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ში მდებარე (ს/კ...), მოქალაქე ნ.კ-ის კუთვნილი შენობის რეკონსტრუქციის - ...ის მშენებელობის მოქმედების ვადა. გაიცა მშენებლობის ნებართვა და გაცემულად ჩაითვალა სანებართვო მოწმობა. მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადა განისაზღვრა ბრძანების ძალაში შესვლის დღიდან 12 თვით; ღ) ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის მიერ 08.04.2022წ. ჩატარებული ადგილზე დათვალიერების შედეგად დადგინდა შემდეგი ფაქტობრივი გარემოება: ნ.კ-ის საკუთრებაში რეგისტრირებული უძრავი ქონება - მიწის ნაკვეთი და მასზე არსებული შენობა-ნაგებობა (საკადასტრო კოდი №...) მდებარეობს ქ. ქუთაისი, ...ის გამზირი №...-ში, მთავარი მაგისტრალური გზის მარჯვენა მხარეს. მასში განთავსებულია ..., რომლის უკანა მხარეს მასზე მიშენებულია და შენობის გაგრძელებას ქმნის სამი მხრიდან ამოშენებული, კაპიტალურად მოწყობილი, გადახურული ნაგებობა, ფართით 13,44 კვ.მ, რომელიც განკარგულ იქნა აუქციონის გზით №1 შენობა-ნაგებობის სახით. აღნიშნული ნაგებობის წინ არის მცირე ზომის ეზო, რომელიც მოსარჩელე ნ.კ-ის განმარტებით, ზემოხსენებულ ნაგებობასთან ერთად სულ შეადგენს 70 კვ. მეტრს და ჯერ კიდევ გასული საუკუნის 90-იანი წლებიდან მისი მამის მიერ იყო აშენებული და შემოკავებული იმ კაპიტალური ბეტონის ღობით, რაც ამჟამადაც ამ სახითაა წარმოდგენილი. ამდენად, ნ.კ-ის საკუთრებაში რეგისტრირებული უძრავი ქონება და მის უკანა მხარეს საკუთრებაში რეგისტრირებულ ნაგებობაზევე განუყოფელი სახით მიშენებული ნაგებობა (შენობის გაგრძელება) და მცირე მოცულობის საქმიანი ეზო, რომელიც შემოსაზღვრულია კაპიტალური ბეტონის ღობით ობიექტურად შემფასებელი პირის წარმოსახვაში აღიქმება ერთ მთლიანობად. კაპიტალურად მოწყობილი ბეტონის კედლის გარეთ მოწყობილია 2 ..., რომელთაგან ერთი - ნ.კ-ის საკუთრებაშია რეგისტრირებული, ხოლო მე-2 წარმოადგენს ღია ...ას, რომელშიც ამჟამად არ არის განთავსებული ... მოწყობილობები, თუმცა აღნიშნულიც მოპირკეთებულია იმგვარად, როგორც მის გვერდით მდებარე .... ადგილზე დათვალიერებისას, მოსამართლის შეკითხვაზე აპელანტმა ნ.კ-ემ განმარტა, რომ აღნიშნული ნაგებობა მამის მიერ აგებულია 1985 წელს და შესაბამისად, ბეტონის ღობეც ამავე პერიოდიდან იქნა შემოვლებული ამ ფართობზე და, რომ აღნიშნულ ფართობსაც და ბეტონის ღობის მიღმა განთავსებულ ფართსაც, სადაც ...ებია განთავსებული, მითითებული პერიოდიდანვე იყვნენ დაუფლებული, რაც ცნობილი იყო ყველასთვის. მოსამართლის შეკითხვაზე მოწინააღმდეგე მხარის წარმომადგენელმა მირანდა კირთაძემ განმარტა და დაადასტურა ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ აუქციონზე განსაკარგად გატანილ იქნა როგორც კაპიტალურად მოწყობილი ბეტონის კედლის გადმოღმა, ასევე კედლის მიღმა არსებული ფართიც, სახელდობრ, ნ.კ-ის საკუთრებაში რეგისტრირებული შენობა-ნაგებობის გაგრძელების სახით არსებული ნაგებობა, რომელიც ბრძანებაში ფიქსირებულია 13,44 კვ. მეტრი ფართის მქონე №1 შენობა-ნაგებობის სახით და მის წინ არსებული ეზოც, რომელიც შემოკავებულია ბეტონის კაპიტალური კედლით, ასევე აღნიშნულთა გასწვრივ ღობის გადმოღმა მოწყობილი ღია ...ის ფართიც. მოსამართლის შეკითხვაზე აპელანტი ნ.კ-ე განმარტავს, რომ ის უკანონოდ მიიჩნევს არა მხოლოდ მის მიერ ათწლეულების მანძილზე ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის (რაც ჯამურად შეადგენს 100 კვ. მეტრს) განკარგვას, არამედ მთლიანად 551 კვ. მეტრი მიწის ნაკვეთისას და მიუთითებს, რომ ფაქტობრივად მას აღნიშნულის შედეგად საერთოდ აღარ დარჩა საავტომობილო მისასვლელი გზა, რადგან მის საკუთრებაში არსებული ფართის ირგვლივ ყველა მიწის ნაკვეთი-როგორც მის ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული, ასევე მიმდებარე ტერიტორია, საავტომობილო გზებამდე მთლიანად შესყიდული აქვს მესამე პირს - რ.ლ-ეს, რითაც წაერთვა მის საკუთრებაში არსებულ ობიექტებამდე (..., ...) მისასვლელი გზა. მოსამართლის შეკითხვაზე მესამე პირმა რ.ლ-ემ განმარტა, რომ მას ნაკვეთი ინტერნეტით არ შეუძენია, როდესაც გადაწყვიტა ნაკვეთის შეძენა, ის მოვიდა ადგილზე, გაეცნო სიტუაციას, რაც არ მოეწონა, რადგან აღმოაჩინა რომ ფართობის არცთუ უმნიშვნელო ნაწილი ფაქტობრივად ნ.კ-ეს ჰქონდა დაუფლებული და გასაყიდი შენობაც მისივე გამოყენების ქვეშ იყო, რის შემდგომაც დაურეკა სახელმწიფო ქონების მართვის სააგენტოს წარმომადგენელს, ქალბატონ ნანას, რომელმაც განუმარტა, რომ მიწა სახელმწიფო საკუთრება იყო, ნ.კ-ეს კი უკანონოდ, თვითნებურად ჰქონდა აღნიშნული მითვისებული და, რომ პრობლემა არ შეექმნებოდა. მანაც დაუჯერა მის ზეპირსიტყვიერ განმარტებას და გადაწყვიტა ამ ფართისა და ნაგებობის შეძენა; ყ) ჩატარებული ადგილზე დათვალიერების შემდეგ, ნ.კ-ის მიერ წარმოდგენილი იქნა ქ. ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე უძრავი ნივთის სიტუაციური ნახაზი, შესრულებული ინდივიდუალური მეწარმე „თ.ჩ-ის“ (პ/ნ...) სპეციალისტ ე.ლ-ას მიერ 2022 წლის 10 აპრილს, რომელზეც, პალატის შეფასებით, დეტალურადაა ასახული სადავო უძრავი ნივთის ფაქტობრივი მდგომარეობა. კერძოდ, სიტუაციურ ნახაზზე მითითებულია, რომ სადავო ტერიტორია ემიჯნება ნ.კ-ის საკუთრებაში რეგისტრირებულ უძრავ ნივთს და წარმოადგენს 70 კვ.მ ეზოს, მასზე განთავსებული 13,44 კვ.მ შენობით და 35 კვ.მ ღია ...ას. ამდენად, სულ ნ.კ-ის ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული ფართი მოიცავს 105 კვ.მ მიწის ნაკვეთს მასზე განთავსებული ნაგებობით.

სააპელაციო პალატის განმარტებით, განსახილველ საქმეზე სარჩელით სადავოა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (551 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა) აუქციონის ფორმით პრივატიზაციის შესახებ ბრძანება და აუქციონის შედეგების გათვალისწინებით აუქციონზე ქონების შემძენთან გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, აგრეთვე, ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანოს ბრძანება ნ.კ-ის საჩივრის განუხილველად დატოვების შესახებ. მოსარჩელე პრეტენზიას აცხადებს, აუქციონის შედეგად განკარგული ქონებიდან 105 კვ.მ მიწის ნაკვეთსა და მასზე განთავსებულ 13,44 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე, მიიჩნევს რა აღნიშნულს მის საკუთრებად და ფაქტობრივ მფლობელობად, ხოლო დანარჩენი მიწის ნაკვეთის განკარგვის ნაწილში ნ.კ-ის პრეტენზია უკავშირდება იმ გარემოებას, რომ აღნიშნული ფართობის გასხვისებით, მას მოესპო მის უძრავ ქონებასთან მისასვლელი საავტომობილო გზა.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 172-ე, 180-ე და 247-ე მუხლებზე მითითებით სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ ხელი ეშლება თუ არა ნ.კ-ეს ამჟამად ზ.ე-ის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთით საკუთარი უძრავი ქონების ჯეროვან გამოყენებაში და რა სამართლებრივი ფორმით უნდა იქნეს აღკვეთილი ხელშეშლა, წარმოადგენს სამოქალაქო სამართალწარმოების წესით განსახილველ საკითხს და ვერ გახდება სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის მსჯელობის საგანი. შესაბამისად, მოცემული დავის ფარგლებში, პალატის შეფასების საგანს წარმოადგებს მხოლოდ ის საკითხი, აქვს თუ არა ნ.კ-ეს იმგვარი უფლება მისი უძრავი ქონების მომიჯნავედ მდებარე 105 კვ.მ მიწის ნაკვეთსა და მასზე განთავსებულ შენობა-ნაგებობაზე, რომ აღნიშნული უფლების შეზღუდვის ფაქტი საკმარისი იყოს ამ ქონების ნაწილში სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების ელექტრონული ფორმით პრივატიზების შესახებ ბრძანებისა და რეალიზაციის შედეგად ქონების შემძენთან გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობისათვის. შესაბამისად, სადავო ბრძანების და ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლიანობაზე მსჯელობისას, სასამართლო სწორედ აღნიშნული 105 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობის განკარგვის კანონიერებას აფასებს. ამ ნაწილში სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილების შემთხვევაში კი, სადავო ქონებაზე აღდგება პირვანდელი მდგომარეობა და აღირიცხება კვლავ სახელმწიფოს საკუთრებაში. ამდენად, როცა სადავო ქონებაზე სახელმწიფოს საკუთრების წარმოშობა შედავებული არ არის, სასამართლომ უნდა იმსჯელოს, ნ.კ-ეს გააჩნია თუ არა სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული ქონების განკარგვის საკითხის მიმართ დაცვის ღირსი ინტერესი და მისი რა უფლებები ილახება ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილებებით.

სააპელაციო პალატის განმარტებით, განსახილველი საქმის მასალებით, პალატამ უნდა შეაფასოს, ხომ არ შეეზღუდა სახელმწიფოს ქმედებებით ნ.კ-ეს საკუთრების შეძენის კონსტიტუციური უფლება.

„ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონზე მითითებით სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ საქმის მასალებითა და ადგილზე დათვალიერებით დადასტურებულია, რომ სადავო მიწის ნაკვეთი (105 კვ.მ) და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა წარმოადგენს ერთმანეთთან სივრცობრივად დაკავშირებულ და ნ.კ-ის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის მომიჯნავე ნაკვეთს, მეტიც, შენობა-ნაგებობა, წარმოადგენს ნ.კ-ის საკუთრებად რეგისტრირებული ნაგებობის გაგრძელებას. ხოლო, წარმოადგენს თუ არა ნ.კ-ე, სადავო უძრავი ქონების თვითნებურად დამკავებელს „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის მიზნებისათვის, რა თქმა უნდა, შეუძლებელია დადგინდეს თვითნებურად დაკავების მოტივით საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნით დაწყებული შესაბამისი ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარების გარეშე. საქმის წარმოების ამ ეტაპზე კი, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების მესამე პირზე გასხვისებით, ნ.კ-ეს შეეზღუდა საკუთრების შეძენის კონსტიტუციური უფლება.

სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ იმ ფაქტობრივი გარემოებების შეუფასებლობის პირობებებში, რაზეც წინამდებარე გადაწყვეტილებაშია მითითებული და რაც უკავშირდება ნ.კ-ის შესაძლო სამომავლო საკუთრების უფლებას სადავო უძრავ ქონებაზე, სააპელაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანოს მტკიცებას ადმინისტრაციული წარმოების სრულყოფილად ჩატარებისა და შესაბამისად, სადავო აქტის - ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ, არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზაციის შესახებ, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1481 ბრძანების კანონიერების თაობაზე. ადმინისტრაციული ორგანო, იმ პირობებში, როცა საქმის მასალებით უდავო გარემოებას წარმოადგენს, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოსთვის, სადავო უძრავი ქონების განკარგვამდე ცნობილი იყო განსაკარგი ქონების ფაქტობრივი მდგომარეობა, რაც დასტურდება ადმინისტრაციულ ორგანოსა და ნ.კ-ის მიმოწერებითაც, ერთგვარად ფორმალურად მიუდგა საკითხს და არ შეაფასა, სადავო უძრავი ქონების განკარგვით, ხომ არ ხელყოფდა სხვის საკუთრების უფლებას, მაშინ როცა, არაფერი ითქვა ბეტონის კედლის ქვეშ მოქცეულ მიწის ნაკვეთზე. ამასთან, შენობა-ნაგებობა, რომელიც დაექვემდებარა პრივატიზებას, წარმოადგენს ნ.კ-ის საკუთრებაში არსებული ნაგებობის გაგრძელებას და მის ფაქტობრივ მფლობელობაშია, ისევე როგორც ბეტონის ღობის კედლის გადმოღმა მოწყობილი ღია .... შესაბამისად, ვინაიდან დადასტურებულია, რომ ადმინისტრაციულმა ორგანომ საკითხის გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოების გამოკვლევის გარეშე მიიღო გადაწყვეტილება ელექტრონული აუქციონის ფორმით სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ, სახეზეა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული გადაწყვეტილების მიღების საფუძველიც, როცა სასამართლო ამ კოდექსის 22-ე მუხლში აღნიშნულ სარჩელთან დაკავშირებით გამოიტანს გადაწყვეტილებას ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობის შესახებ, თუ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი ან მისი ნაწილი კანონს ეწინააღმდეგება და ის პირდაპირ და უშუალო (ინდივიდუალურ) ზიანს აყენებს მოსარჩელის კანონიერ უფლებას ან ინტერესს, ან უკანონოდ ზღუდავს მის უფლებას.

სააპელაციო პალატის განმარტებით, ვინაიდან დადგენილია იმ აუქციონის დანიშვნის შესახებ სამართლებრივი აქტის კანონსაწინააღმდეგოობა, რომელზე რეალიზებული ქონების შემძენთანაც გაფორმდა სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულება, ერთმანეთს უპირისპირდება საკუთრებისა და კანონიერი ნდობის (კეთილსინდისიერი შემძენის) ინსტიტუტები. შესაბამისად, კონკრეტული საქმის გარემოებათა გათვალისწინებით, უნდა განისაზღვროს რომელი უფლებაა უპირატესი, რომელიც დაცული უნდა იქნეს მეორე უფლების შეზღუდვის ხარჯზე. კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტი ქმნის სამოქალაქო კანონმდებლობით გათვალისწინებულ, სრულიად განსხვავებულ სამართლებრივ რეჟიმს, რომლის წარმოშობაც დამოკიდებულია სამოქალაქო კოდექსითვე განსაზღვრული წინაპირობების არსებობაზე. კეთილსინდისიერი შემძენის სამოქალაქო-სამართლებრივი ინსტიტუტის მსგავსად, სამართლებრივი უსაფრთხოების უზრუნველყოფას ადმინისტრაციულ სამართალში მიზნად ისახავს კანონიერი ნდობის დაცვის პრინციპი. მართალია, კანონიერი ნდობის პრინციპი ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მიხედვით, უკავშირდება ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის მიმართ დაინტერესებული პირის კანონიერ ნდობას და განსახილველ შემთხვევაში სადავოა არა აღმჭურველი აქტი, არამედ ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ დაინტერესებულ პირთან დადებული ადმინისტრაციული ხელშეკრულება, თუმცა აღნიშნული ხელშეკრულება არ შეიძლება განხილულ იქნეს დამოუკიდებლად, მთელი ადმინისტრაციული წარმოების და ამ ადმინისტრაციული წარმოების მიმართ დაინტერესებული პირის კანონიერი ნდობის შეფასების გარეშე, რასაც შედეგად მოჰყვა სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება. აღნიშნული ნასყიდობის ხელშეკრულება წარმოადგენს საბოლოო შედეგს, რომლითაც საბოლოოდ გაფორმდა სახელმწიფო ქონების პრივატიზაციის პროცესი. ამდენად, ადმინისტრაციულ სამართალში კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტი კანონიერი ნდობის პრინციპს ეფუძნება და გარკვეულწილად ზღუდავს არა მხოლოდ აღმჭურველი აქტის, არამედ ადმინისტრაციული ორგანოს საქმიანობის სხვა ფორმების (რეალაქტი, ადმინისტრაციული ხელშეკრულება) ბათილად გამოცხადებასაც. მოცემულ შემთხვევაში, ნ.კ-ისა და ზ.ე-ის ინტერესებს შორის დგას ქონების განმკარგავი ადმინისტრაციული ორგანო – სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო, ნივთის შეძენა მნიშვნელოვანწილად დამოკიდებულია მის მიერ ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადებასთან დაკავშირებით გამოცემული ადმინისტრაციული აქტის კანონიერებაზე. ამდენად, აქტის ბათილად ცნობის საკითხი განიხილება არა მხოლოდ კანონიერების, არამედ აგრეთვე მისი საწინააღმდეგო - კანონიერი ნდობის თვალსაზრისით. 03.08.2018წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების, ისევე, როგორც აუქციონის გამოცხადების შესახებ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანებისადმი კანონიერ ნდობასთან დაკავშირებით, სზაკ-ის 60¹.4 მუხლის თანახმად მხარის კანონიერი ნდობა არ არის დაცვის ღირსი უკეთუ არსებითად ირღვევა სხვა პირის კანონიერი უფლებები ან ინტერესები, რაც სადავო ფართთან მიმართებით, მოცემული საქმის ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, სახეზეა. კეთილსინდისიერების უფლების წყაროდ გადაქცევისათვის, ობიექტური სინამდვილის სუბიექტური დამოკიდებულებით შეცვლისათვის აუცილებელია იმის დადგენა, რომ შემძენისათვის შეძენამდე უცნობი იყო ფართზე ნ.კ-ის უფლება, რაც მოცემულ შემთხვევაში არ იკვეთება. მართალია, ფორმალურად სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მიერ გამოცხადებულ აუქციონზე ქონება შეიძინა კ.გ-ემ (პ/ნ...), თუმცა ისიც უდავოა, რომ უძრავ ქონებაზე უფლების რეგისტრაციისთანავე (09.08.2018წ.) კ.გ-ემ ქონება ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე გადასცა რ.ლ-ეს (პ/ნ ...), რომელიც პირდაპირ აცხადებს, რომ რეალურად ქონების შემძენს თავად წარმოადგენდა და მეტიც, რ.ლ-ე არათუ უარყოფს, არამედ ადასტურებს კიდეც, რომ შეძენამდე ნახა ქონება და არ მოეწონა, რომ ნივთის დიდ ნაწილს ფლობდა ნ.კ-ე, თუმცა ენდო სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს ზეპირსიტყვიერ განმარტებას. შესაბამისად, მოცემულ შემთხვევაში, კ.გ-ისა და რ.ლ-ის მიმართ არ არსებობს კანონიერი ნდობის პრინციპისათვის/კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესებისათვის უპირატესობის მინიჭების საფუძველი, ვინაიდან კეთილსინდისიერება და კანონიერი ნდობა უფლების წყაროდ გადაიქცევა მხოლოდ იმ შემთხვევაში თუ დაინტერესებული პირის კეთილსინდისიერება ეჭვს არ ბადებს. კეთილსინდისირება და კანონიერი ნდობა, როგორც სამოქალაქო, ისე ადმინისტრაციული კანონმდებლობით უკავშირდება სუბიექტურ ფაქტორს და არა ობიექტურს.

რაც შეეხება ზ.ე-ის კეთილსინდისიერების საკითხს, რომელმაც უფლება შეიძინა კერძოსამართლებრივი ხელშეკრულების საფუძველზე რ.ლ-ისგან, სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ საკუთრების შეძენის უფლება თავის თავში გულისხმობს გარკვეული წინდახედულობის ნორმის გამოყენებას, ხოლო მისი გამოუყენებლობა გამორიცხავს შემძენის ინტერების დაცვას კეთილსინდისიერებაზე მითითებით. ნ.კ-ეს სარჩელი სადავო ქონებაზე რ.ლ-ის უფლების დამდგენი დოკუმენტების ბათილად ცნობის მოთხოვნით აღძრული აქვს 2019 წლის 25 თებერვლიდან, ხოლო ზ.ე-ემ აღნიშნული უძრავი ქონება შეიძინა რ.ლ-ისგან 2021 წლის 8 სექტემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე. ზ.ე-ის მიერ შეძენილი ქონების სადავო ნაწილზე ფაქტობრივ მფლობელობას ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდეც და გაფორმების შემდეგაც ახორციელებს ნ.კ-ე, რაც ზემოთ აღნიშნული წინდახედულობის ნორმის გათვალისწინებით, არ შეიძლება ცნობილი არ ყოფილიყო ზ.ე-ისთვის. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის თანახმად, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. ამდენად, სამოქალაქო კოდექსის დასახელებული ნორმის შინაარსის გათვალისწინებით, კანონმდებელი კეთილსინდისიერების ცნებას არ უკავშირებს, მხოლოდ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობის და სისრულის პრეზუმფციას და წინა პლანზე წევს სუბიექტურ ფაქტორსაც - შემძენის კეთილსინდისიერებას. ამდენად, კეთილსინდისიერ შემძენად ზ.ე-ის მიჩნევისათვის არ არის საკმარისი იმაზე მითითება, რომ შეძენისას ქონება რ.ლ-ის საკუთებად იყო აღრიცხული.

ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ სადავო ქონების მიმართ მოსარჩელის უფლება დაცულობის უფრო მაღალ სტანდარტს მოითხოვს, ვიდრე ამავე ქონებაზე მესამე პირის უფლებაა, შესაბამისად, არსებობს სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულების იმ ნაწილში ბათილად ცნობის საფუძველი, რომლითაც განიკარგა ქ. ქუთაისი, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე 70 კვ. მეტრი მიწის ნაკვეთი და მასზე არსებული შენობა-ნაგებობა, ასევე ღია ...ის სახით ფიქსირებული 35 კვ. მეტრი მიწის ნაკვეთი.

რაც შეეხება სარჩელით სადავო საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს 2017 წლის 17 მაისის №1-1/241 ნ.კ-ის ადმინისტრაციული საჩივრის განუხილველად დატოვების თაობაზე ბრძანების ბათილად ცნობის საკითხს, პალატამ მიუთითა, რომ სარჩელის იმ ნაწილში დაკმაყოფილებით, რაც დადგინდა წინამდებარე გადაწყეტილებით, ზემდგომ ადმინისტრაციულ ორგანოში 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანების და 03.08.2018წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაუქმების მოთხოვნით წარდგენილი ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვის მიმართ, ნ.კ-ეს არ გააჩნია იურიდიული ინტერესი და საჩივრის განხილვა ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანოს მხრიდან, როცა სასამართლომ უკვე მიიღო გადაწყვეტილება სადავო საკითხზე, ეწინააღმდეგება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის პრინციპებს.

5. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 8 ივნისის გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრეს კ.გ-ემ, რ.ლ-ემ, ზ.ე-ემ და სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს იმერეთი-რაჭა-ლეჩხუმის და ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრმა.

5.1 კასატორი - სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს იმერეთი-რაჭა-ლეჩხუმის და ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრი აღნიშნავს, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანებით, მიღებულ იქნა გადაწყვეტილება ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის (საკადასტრო კოდი №...) ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების თაობაზე, ხოლო 2018 წლის 3 აგვისტოს ერთი მხრივ, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოსა და მეორე მხრივ, ზემოაღნიშნულ აუქციონში გამარჯვებულ ფიზიკურ პირ, კ.გ-ეს შორის დაიდო ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მყიდველს საკუთრებაში გადაეცა უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობა საკადასტრო კოდით №.... „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის თანახმად, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო სახელმწიფო ქონების პრივატიზებას ახორციელებს ელექტრონული ან/და საჯარო აუქციონის, პირდაპირი მიყიდვის, კონკურენტული შერჩევის საფუძველზე პირდაპირი მიყიდვისა და უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემის ფორმებით, სავაჭრო ობიექტის, მესამე პირის მეშვეობით, აგრეთვე წილების ან აქციების ან სერტიფიკატებით წარმოდგენილი აქციების პირდაპირ ან შუამავლის მეშვეობით, საჯარო ან კერძო შეთავაზებით, უცხო ქვეყნის აღიარებულ საფონდო ბირჟაზე ან მოცემულ დროს საერთაშორისო კაპიტალის ბაზრებზე არსებული პრაქტიკის შესაბამისი შეთავაზების სხვაგვარი ფორმით. სახელმწიფო ქონების ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზება კი სრულად საჯარო პროცესია და მასში, კანონით დადგენილი წესით მონაწილეობის მიღების უფლება აქვს ნებისმიერ დაინტერესებულ პირს. „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის 3¹ მუხლი არეგულირებს სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის პრივატიზებისას გარიგების გაფორმების წესს, კერძოდ, ამავე მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის პრივატიზებისას პრივატიზების განმახორციელებელ ორგანოსა და ქონების შემძენს შორის იდება შესაბამისი ხელშეკრულება, რომელიც საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაციისა და შესაბამისი ვალდებულებების (მათ შორის, ასეთის არსებობის შემთხვევაში, საპრივატიზებო საფასურის გადახდის ვალდებულების) წარმოშობის საფუძველია.

საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის 2011 წლის 10 თებერვლის „სახელმწიფო ქონების განკარგვისას და სარგებლობის უფლებით გადაცემისას ელექტრონული აუქციონის ჩატარების წესის დამტკიცების შესახებ“ №1-1/172 ბრძანების (კონსოლიდირებული ვერსია (20/06/2017 - 07/09/2020)) პირველი მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად, სახელმწიფო ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზების/სარგებლობაში გადაცემისას ელექტრონული აუქციონის ჩატარების თაობაზე გადაწყვეტილებას იღებს საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში შემავალი საჯარო სამართლის იურიდიული პირი სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო. ამავე ბრძანების შესაბამისად, პრივატიზების/სარგებლობაში/მართვის უფლებით გადაცემის განმახორციელებელი ორგანო ვალდებულია კანონით დადგენილი წესით გადასცეს აუქციონში გამარჯვებულს საკუთრების/სარგებლობის/მართვის უფლება ქონებაზე (ხოლო ვალდებულებების არსებობის შემთხვევაში – საკუთრების/სარგებლობის/მართვის უფლება ვალდებულებებთან ერთად).

განსახილველ შემთხვევაში, იმის გათვალისწინებით, რომ 2018 წლის 26 ივლისს დასრულდა ბრძანების საფუძველზე გამოცხადებული ელექტრონული აუქციონი, ხოლო გამარჯვებულად გამოვლინდა ფიზიკური პირი კ.გ-ე, ზემოხსენებული ნორმების მოთხოვნებიდან გამომდინარე, გაფორმდა 2018 წლის 3 აგვისტოს №... სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზების ნასყიდობის ხელშეკრულება. უდავოა ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ ქ. ქუთაისი, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობა საკადასტრო კოდით ... წარმოადგენდა სახელმწიფოს რეგისტრირებულ საკუთრებას (უფლების რეგისტრაციის თარიღი 25.12.2015). სახელმწიფოს საკუთრებად სადავო უძრავი ქონების რეგისტრაციის საფუძვლები ან/და თავად რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება არ ყოფილა სადავოდ გამხდარი და იგი კანონიერია, მაშასადამე საჯარო რეესტრში დაცული რეგისტრირებული მონაცემების მიმართ მოქმედებს სისრულის, სიზუსტისა და უტყუარობის პრეზუმფცია, რომლის შესაბამისადაც, სახელმწიფომ მიიღო მის საკუთრებაში არსებული, უფლებრივად უნაკლო ნივთის აუქციონზე საპრივატიზებოდ გამოტანის გადაწყვეტილება და მას შემდეგ, რაც ყველასათვის ხელმისაწვდომი აუქციონის ჩატარების შედეგად, გამოვლინდა გამარჯვებული პირი, გააფორმა ნასყიდობის ხელშეკრულება, რითაც დასრულდა სახელმწიფო ქონების პრივატიზების პროცესი. ამ მხრივ მნიშვნელოვანია რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედი უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. აღნიშნულის მიზანს წარმოადგენს სამოქალაქო ბრუნვის დაცვა და შესაბამისად, საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის ფაქტისადმი მაღალი ნდობის უზრუნველყოფა.

სააპელაციო სასამართლოს არგუმენტაცია ეყრდნობა იმას, რომ სახელმწიფო ქონების აუქციონზე გამოტანისა და მისი პრივატიზების შედეგად შეილახა ნ.კ-ის „საკუთრების შეძენის კონსტიტუციური უფლება“ და სააპელაციო პალატა იშველიებს „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონს, რის შედეგადაც ვარაუდის ფარგლებში მიუთითებს სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე ნ.კ-ის შესაძლო საკუთრების აღიარების მოთხოვნის უფლებაზე, როგორც თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე. სასამართლოს აღნიშნული მსჯელობა დაუსაბუთებელია, ვინაიდან, ერთი მხრივ, უდავოა და ამას არც სააპელაციო სასამართლო უარყოფს, რომ ნ.კ-ეს არ გააჩნია საკუთრების უფლების ან მართლზომიერი მფლობელობის უფლების დამდგენი რაიმე დოკუმენტი (ცხადია, არც არსებობს), თუმცა სააპელაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ნ.კ-ეს შესაძლოა ჰქონოდა, როგორც თვითნებურად დაკავებულ სახელმწიფო მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნის უფლება, რაც იმთავითვე ცხადია, რომ საკანონმდებლო დანაწესის საფუძველზე, არ გამორიცხავს სახელმწიფოს უფლებას საკუთარი შეხედულებისამებრ განკარგოს საკუთრება. არცერთი საკანონმდებლო დანაწესი არ კრძალავს სახელმწიფო ქონების განკარგვის შესაძლებლობას იმ საფუძვლით, რომ თეორიულად შესაძლოა არსებობდეს სახელმწიფო ქონების თვითნებურად დამკავებელი პირი, რომელსაც გააჩნია სახელმწიფოს მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნით შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანოსათვის მიმართვის შესაძლებლობა. მნიშვნელოვანია ის გარემოებაც, რომ სააპელაციო სასამართლო ერთ ნაწილში იმასაც აღნიშნავს, რომ ვინაიდან ნ.კ-ის მიერ არ ყოფილა მიმართული მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარების კომიისათვის და მიწის ნაკვეთზე ნ.კ-ის საკუთრების უფლების აღიარების საფუძვლების არსებობა/არარსებობა არ შეუფასებია კომპეტენტურ ადმინისტრაციულ ორგანოს, იგი ვერ იმსჯელებს მოცემული დავის ფარგლებში, თუ რამდენად ჰქონდა ნ.კ-ეს საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნისათვის კანონით გათვალისწინებული საფუძვლები, ანუ წარმოადგენს თუ არა ნ.კ-ე მიწის ნაკვეთის კანონით გათვალისწინებულ თვითნებურად დამკავებელ პირს. იმ ვითარებაში, როდესაც სასამართლოს განხილვის ეტაპზეც კი, შეუძლებელი იყო დადგენილიყო ჰქონდა თუ არა ნ.კ-ის საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნის უფლება (აღნიშნული უნდა დაადგინოს შესაბამისი მოთხოვნის არსებობის პირობებში, განცხადების განხილვაზე უფლებამოსილმა ადმინისტრაციულმა ორგანომ, სათანადო ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარების შედეგად), გაურკვეველია, სადავო უძრავ ქონებაზე რა უფლება ჰქონდა ნ.კ-ეს, რომელიც იძლეოდა სახელმწიფოს კუთვნილი უძრავი ქონების პრივატიზაციის მთელი პროცესის ბათილობის საფუძველს.

საყურადღებოა, რომ „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის ,,გ’’ ქვეპუნქტის თანახმად, თვითნებურად დაკავებული მიწა არის ამ კანონის ამოქმედებამდე ფიზიკური პირის მიერ თვითნებურად დაკავებული სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია საცხოვრებელი სახლი (აშენებული, მშენებარე ან დანგრეული) ან არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობა (აშენებული, მშენებარე ან დანგრეული), აგრეთვე დაინტერესებული ფიზიკური პირის საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე, თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთი (შენობით ან მის გარეშე) და რომელიც საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნის მომენტისთვის სახელმწიფოს მიერ განკარგული არ არის. შესაბამისად, საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნის წარდგენის მომენტისათვის, საკუთრების უფლების აღიარება გამოირიცხება თუკი სახელმწიფოს უკვე განკარგული აქვს უძრავი ქონება. ეს იმას ნიშნავს, რომ თავად კანონმდებელმა დაუშვა შესაძლებლობა, რომ სახელმწიფო ქონება, რომელიც შესაძლოა თვითნებურად იყოს დაკავებული და მიუხედავად ამისა, სახელმწიფომ იგი განკარგოს, ხოლო თუკი მოთხოვნის წარდგენის მომენტისათვის იგი განკარგული აღმოჩნდება, აღნიშნული გამორიცხავს მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარებას. ამდენად, იმ პირობებში, როდესაც საკანონმდებლო დონეზეა განმტკიცებული სახელმწიფოს მიერ ქონების განკარგვის შესაძლებლობა თვითნებურად მისი დაკავების შემთხვევაშიც კი, სააპელაციო პალატის არგუმენტაცია, მისი ბათილად ცნობის თაობაზე უსაფუძვლოა. ამავე ლოგიკით, აზრს მოკლებულია აუქციონში გამარჯვებული პირისა და შემდგომი შემძენების კეთილსინდისიერების/კანონიერი ნდობის საფუძვლების შემოწმება ნ.კ-ის ფაქტობრივ მფლობელობასთან მიმართებით, ვინაიდან აქ მეორე მხარეს არ დგას ნ.კ-ის საკუთრების ან მართლზომიერი მფლობელობის უფლება, რის მიმართაც შესაძლოა ჰქონოდა ინფორმაცია შემძენს, არამედ აქ სააპელაციო პალატა საუბრობს ნ.კ-ის მხოლოდ და მხოლოდ შესაძლო აღიარების მოთხოვნით მიმართვის უფლებაზე, რომელიც ვერ იქნება დაცვის ღირსი ინტერესი კეთილსინდისიერი შემძენის ან/და კანონიერი ნდობით აღჭურვილი პირის უპირატესად. ამავდროულად, ნ.კ-ეს, რომელსაც არ გააჩნია საკუთრების უფლების ან მართლზომიერი მფლობელობის უფლების დამდგენი დოკუმენტი, სრული უფლება და შესაძლებლობა ჰქონდა მიემართა როგორც აღიარების კომისიისათვის, ისე მონაწილეობა მიეღო სახელმწიფოს მიერ გამოცხადებულ აუქციონში, რის შედეგადაც იგი მოახდენდა მისი უფლებების რეალიზაციას, კანონით დადგენილი წესით მოეპოვებინა საკუთრების უფლება სახელმწიფოს მიწის ნაკვეთზე, შესაბამისი საფუძვლების დაკმაყოფილების შემთხვევაში.

5.2 კასატორების - კ.გ-ის, რ.ლ-ის, ზ.ე-ის განმარტებით, ქუთაისის სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვეტილებაში ფაქტობრივ გარემოებად უდავო წესით მიუთითა, რომ სადავო მიწის ნაკვეთზე ყოველგვარი კანონის დაცვით ჩატარდა აუქციონი და ნ.კ-ემ ამის შესახებ ყველაფერი იცოდა, მიუხედავად ამისა გაასაჩივრა ჩატარებული აუქციონი, მაგრამ 2019 წლის 17 მაისს №1-1/241 ბრძანებით დარჩა განუხილველი ვადის გაშვების გამო. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლომ ვადის გაშვება არ ჩათვალა იმპერატიულ ნორმად, როდესაც ის საჩივრდება სასამართლოში, მაგრამ ვადის დარღვევის გამო სარჩელის დაკმაყოფილება არ ხდება და არც უმსჯელია ამის შესახებ მიღებულ გადაწყვეტილებაში.

სასამართლოს გადაწყვეტილება ასევე დაუსაბუთებელია სადავო ბრანებისა და ხელშეკრულების ნაწილობრივ ბათილად ცნობასთან დაკავშირებით, რასაც საფუძვლად დაედო კერძო პირის მიერ შედგენილი ნახაზი, რომელიც არ არის დაცული საჯარო რეესტრის უტყუარობის პრეზუმფციით. სასამართლომ არ გამოიყენა ნახაზი, რომელიც მესამე პირების მიერ იყო წარდგენილი და დაცულია საჯარო რეესტრში. სასამართლოს უნდა ჩაეტარებინა და დაენიშნა ექსპერტიზა, დაეცვა კეთილსინდისიერების პრინციპი როგორც კ.გ-ის, ისე რ.ლ-ისა და ზ.ე-ის მიმართ, რადგანაც ეს უძრავი ქონება არის დატვირთული იპოთეკით. გაურკვეველია, როგორ გააბათილა სასამართლომ, მაშინ როდესაც თანმდევი შედეგით ბათილად ცნობას არ ითხოვდა მხარე, ასევე, როგორ აღსრულდება თუნდაც საჯარო რეესტრში. შესაბამისად, მოთხოვნის ფარგლებსაც კი გასცდა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლო. სასამართლომ არ იმსჯელა ადვოკატის ჰონორარის დაკისრებაზე მხარისათვის, მაშინ, როდესაც სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი პირდაპირ უთითებს ყველა საპროცესო ხარჯის ანაზღაურებაზე, თუნდაც ნაწილობრივ დაკმაყოფილების შემთხვევაში.

6. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 28 ივლისის განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს იმერეთი-რაჭა-ლეჩხუმის და ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრის საკასაციო საჩივარი.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 9 სექტემბრის განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული კ.გ-ის, რ.ლ-ისა და ზ.ე-ის საკასაციო საჩივარი.

7. საკასაციო საჩივრებზე ნ.კ-ემ წარმოადგინა საკასაციო შესაგებელი. მოსარჩელე მიიჩნევს, რომ არ არსებობს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების არც ფაქტობრივი და არც სამართლებრივი საფუძვლები.

ნ.კ-ის განმარტებით, იგი 1988 წლიდან ფაქტობრივად ფლობს და სამეწარმეო საქმიანობისთვის იყენებს უძრავ ქონებას, მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ის გამზირი №..., საკადასტრო კოდი ..., სადაც ფუნქციონირებს ...ის ობიექტი. ათწლეულების განმავლობაში ბოლო პერიოდამდე სარგებლობდა ობიექტამდე მისასვლელი ერთადერთი სა...ო გზით, რადგან ობიექტი მდებარეობს ...სკენ მიმავალი ცენტრალური მაგისტრალის მარჯვენა მხარეს და სხვა კავშირი საჯარო გზასთან, ასევე კომუნიკაციის საშულებებთან არ გააჩნია. სარჩელის აღძვრამდე მოსარჩელისთვის ცნობილი გახდა, რომ კ.გ-ეს, აუქციონის გზით, საკუთებაში გადაეცა უძრავი ქონება ქ. ქუთაისი ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ, რომელიც გადაუფორმა მოგვიანებით ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე რ.ლ-ეს. მოპასუხე მხარემ ისე ჩაატარა აუქციონი, რომ არ შეისწავლა გასაყიდი ქონების ფაქტობრივი მდგომარეობა, მესამე პირს მიწის ნაკვეთთან ერთად მიყიდა მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება შენობა-ნაგებობით, რომელიც აშენებულია მის მიერ და ფლობს 1988 წლიდან, ასევე გაიყიდა მის ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთი 105 კვ.მ, რომელზეც უნდა აეშენებინა ..., კანონიერად დამტკიცებული პროექტის თანახმად. აუქციონის ფორმით პრივატიზაციის შესახებ ბრძანება მოსარჩელეს ფოსტით გაეგზავნა 2019 წლის 15 აპრილს და ჩაბარდა 17 აპრილს. საქმეში წარმოდგენილია მხარისთვის სადავო ბრძანების გადაცემის დამადასტურებელი მტკიცებულება, საიდანაც დგინდება, რომ ნ.კ-ეს გასაჩივრების კანონით დადგენილი ვადა არ გაუშვია.

საკასაციო შესაგებლის თანახმად, ნაკლოვანი ნივთის აუქციონის გზით რეალიზაციამ ნ.კ-ეს დაუკარგა შენობა-ნაგებობის ნაწილი, დაიკარგა მის ობიექტამდე მისასვლელი გზა სრულად და დაიტბორა წყლით. ასევე, მას დამტკიცებული აქვს ...ის მშენებლობის პროექტი. მისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონეა ფასადის ვიზუალური მხარე. ფასადის წინ გადის ტროტუარი, რომლის აუქციონზე გაყიდვაც მოხდა და სადაც ახალი მესაკუთრე აპირებს მშენებლობას. ... საერთოდ დაიფარება და შეუმჩნეველი გახდება, რაც პირდაპირ შეუძლებელს გახდის ამ ტიპის საქმიანობას. ადგილი არ გენეკუთვნება იმ სახის ტერიტორიას, სადაც ფეხით მოსიარულე მოქალაქე, ტროტუარის ნაცვლად საავტომობილო გზაზე უსაფრთხოდ გაივლის - საავტომობილო გზაზე ფეხით გავლა უდიდეს საფრთხეს წარმოადგენს, რაც არ იქნა მოკვლეული და შესწავლილი მოპასუხის მიერ. მოსარჩელის მიერ მშენებლობის პროექტზე გაწეულ იქნა ხარჯები, იმ იმედით, რომ ააშენებდა ...ას და შემოსავალი ექნებოდა. მოპასუხე მხარემ აუქციონზე რეალიზაციის დროს არ გადაამოწმა აღნიშნულ ტერიტორიაზე პროექტის შეთანხმების საკითხი. მოსარჩელეს შენობის უკან აქვს ...ის .... უკანონოდ ჩატარებული აუქციონის შედეგად ...სთან მისასვლელი საავტომობილო გზაც მოექცა ახალი მესაკუთრის საკუთრებაში. შესაბამისად, ...მდე მისასვლელი გზა აღარ არსებობს და ...აც ვეღარ ფუნქციონირებს. ყოველდღიურად ადგება ძალიან დიდი მატერიალური ზიანი.

ნ.კ-ე აღნიშნავს, რომ უკანონო აუქციონის შედეგად წაართვეს უძრავი ქონება, შენობა-ნაგებობა და მიწის ნაკვეთი, რომელსაც 30 წელი ფაქტობრივად უწყვეტად ფლობდა და მფლობელობითი უფლება უნდა დაერეგისტირებინა საკუთრებაში. ამასთან, აუქციონის შედეგების გასაჩივრების ვადა არ გაუშვია - აუქციონის შედეგების შესახებ შეტყობინებისთანავე გაასაჩივრა დაუყოვნებლივ. „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის 22-ე მუხლის მე-2 პუნქტით სასარჩელო ხანდაზმულობის ვადა შეადგენს 3 წელს. მხარე უთითებს იმ აუქციონის თაობაზე, რომელიც ჩაიშალა კასატორის მიერ და არ ჩატარებულა. სააპელაციო სასამართლომ დეტალურად შეისწავლა როგორც ნახაზები, ასევე ყველა საკითხი, ჩაატარა ადგილზე დათვალიერება და დარწმუნდა, რომ გაიყიდა ნ.კ-ის საკუთრებაში არსებული შენობის ნაწილი და მიწის ნაკვეთი, რომელიც შემოსაზღვრულია კაპიტალური ღობით.

8. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 13 მარტის განჩინებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს იმერეთი-რაჭა-ლეჩხუმის და ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრისა და კ.გ-ის, რ.ლ-ისა და ზ.ე-ის საკასაციო საჩივრები მიჩნეულ იქნა დასაშვებად და მათი განხილვა დაინიშნა მხარეთა დასწრების გარეშე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრების საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს იმერეთი-რაჭა-ლეჩხუმის და ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრისა და კ.გ-ის, რ.ლ-ისა და ზ.ე-ის საკასაციო საჩივრები უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, გაუქმდეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება ნ.კ-ის სააპელაციო საჩივრის დაკმაყოფილების ნაწილში და ამ ნაწილში საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქმეზე დადგენილია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ა) 2007 წლის 9 ოქტომბრის ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი ...) ირკვევა, რომ №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული 328 კვ.მ დაუზუსტებელი ფართობის მქონე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ის გამზ. №..., შენობა საერთო ფართით - 139,7 კვ.მ, დამხმარე ფართით 3,96 კვ.მ, რეგისტრირებულია თ.კ-ის საკუთრებად (განაცხადის რეგისტრაციის ნომერი ... განაცხადის რეგისტრაციის თარიღი 6/09-2007, უფლების დამადასტურებელი იურიდიული დოკუმენტი: ექსპლუატაციაში გაშვების აქტი №500/06, 18/09-1996წ (ტ.2, ს.ფ 215-216); ბ) ქალაქ ქუთაისის მერის 2007 წლის 10 დეკემბრის №1909 ბრძანებით, ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე მიწის ნაკვეთზე, ქ. ქუთაისის მერის 2007 წლის 19 ოქტომბრის №1600 ბრძანებით შეთანხმებული პროექტისა და ამავე წლის 1 ნოემბერს გაცემული №000356 მშენებლობის ნებართვის შესაბამისად, მოქალაქე თ.კ-ის მშენებლობადამთავრებული ... ფართობით 30 კვ.მ მიღებულ იქნა ექსპლუატაციაში (ტ.2, ს.ფ 252); გ) 2016 წლის 22 ნოემბრის ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი ...) დადგენილია, რომ ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, დაზუსტებული ფართობით 331 კვ.მ და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობები: №1 - გაშ. ფართით: 230,3 კვ.მ, №2 - 17,34 კვ.მ, საკადასტრო კოდით ... (ნაკვეთის წინა ნომერი ...) რეგისტრირებულია ნ.კ-ის საკუთრებაში. უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებულია უძრავი ნივთის ჩუქების ხელშეკრულება, დამოწმების თარიღი: 17.11.2016წ. უძრავი ნივთის მახასიათებლები ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე ნ.კ-ის საკუთრების უფლების წარმოშობამდე იყო შემდეგი: მისამართი ქ. ქუთაისი, ...ის გამზ. №..., ნაკვეთის ფუნქცია: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი 331 კვ.მ, საკადასტრო კოდი ... (ნაკვეთის წინა ნომერი...) შენობა-ნაგებობის ჩამონათვალი: №1 - გაშ. ფართით 230,3 კვ.მ. №2 – 17,34 კვ.მ. უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ექსპლუატაციაში გაშვების აქტი №500/96, დამოწმების თარიღი: 18.09.1996წ.; ბრძანება №1909, დამოწმების თარიღი: 10.12.2007წ. ქ. ქუთაისის მერი, მესაკუთრე - თ.კ-ე (ტ.1, ს.ფ 27, ტ.2, ს.ფ 217); დ) სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2015 წლის 21 დეკემბრის №1/3-1240 ბრძანებით, უძრავ ქონებაზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციისათვის, მიემართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქუთაისის სარეგისტრაციო სამსახურს, რათა განხორციელებულიყო ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ 173 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სახელმწიფო საკუთრებად რეგისტრაცია, წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის და ელ. ვერსიის შესაბამისად (ტ.2, ს.ფ. 95); ე) 2017 წლის 27 თებერვალს (განცხ. №16492/05) ნ.კ-ემ განცხადებით მიმართა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა მის კუთვნილ შენობა-ნაგებობასთან (ს/კ...) მიმდებარე ტერიტორიის ორი ნაკვეთის აუქციონზე გატანა. განმცხადებელი აღნიშნავდა, რომ სურდა შეეძინა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ქონება აუქციონის ფორმით. ქონების სრული მისამართი ქ. ქუთაისი, ...ის გამზ. №..., მიწის ნაკვეთი 200 კვ.მ, არსებული შენობის წინა მიწა ფართით 50 კვ.მ. 2017 წლის 10 მარტის განცხადებით, ნ.კ-ემ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს №16492/05 განცხადებაზე დამატებით აცნობა, რომ აღნიშნული ტერიტორია შემოღობილი აქვს მისი კუთვნილი ბეტონის ღობით და იმ შემთხვევაში, თუ იგი ვერ გაიმარჯვებს აუქციონში ღობის დემონტაჟს მოახდენდა 1 თვის მანძილზე (ტ.2, ს.ფ 98, 105); ვ) სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 7 მარტის №1/3-216 ბრძანებით უძრავ ქონებაზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის მიემართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს, რათა განხორციელებულიყო ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ, სახელმწიფო ქონების (ს/კ №...) ცვლილების რეგისტრაცია და დარეგისტრირებულიყო 538 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი (მათ შორის 141 კვ.მ დატვირთულია სერვისტუტის უფლებით) და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა, წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის, შიდა აზომვითი ნახაზის და ელ. ვერსიის შესაბამისად (ტ.2, ს.ფ 101); ზ) სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 7 აპრილის №1/1-797 ბრძანებით დადგინდა ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ არსებული 538 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის (საკადასტრო კოდი...) პრივატიზება ელექტრონული აუქციონის ფორმით, ხოლო საწყისი საპრივატიზებო თანხა განისაზღვრა 40 000 ლარის ოდენობით (ტ.2, ს.ფ 106-107); თ) 2017 წლის 11 აპრილის №13/17465 წერილით ნ.კ-ეს, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოში შესული მისი 27.02.2017წ. №16492/05 განცხადების პასუხად, რომლითაც ითხოვდა ქ. ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ უძრავი ქონების (ს/კ ...) ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზებას, ეცნობა, რომ აღნიშნული უძრავი ქონების პრივატიზების მიზნით ვებ-გვერდზე: www.eauction.ge 2017 წლის 11 აპრილს გამოცხადდა ელექტრონული აუქციონი №... (განაცხადის №..., ბრძანების №1/1-797, საწყისი საპრივატიზებო თანხა 40 000 ლარი) და აუქციონი სრულდება 2017 წლის 10 მაისს, 17:00 საათზე (ტ.2, ს.ფ 108); ი) ამონაწერით ვებგვერდიდან: www.eauction.ge დგინდება, რომ №... აუქციონი 2017 წლის 10 მაისს დასრულდა უშედეგოდ და ქონების რეალიზაცია ამ აუქციონის შედეგად არ განხორციელებულა (ტ.2, ს.ფ 229); კ) 2017 წლის 16 ივნისის განცხადებაში სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოსადმი (შემოსვლის №51739/05), ნ.კ-ე მიუთითებს, რომ ქ. ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე მის საკუთრებაში არსებულ 331 კვ.მ ფართობზე დგას შენობა-ნაგებობა, რომელსაც უტარდება რეკონსტრუქცია და ხდება მეორე სართულის დამატება. აღმოჩნდა, რომ მიწაზე, რომელსაც ნ.კ-ე ფლობდა და რომელზედაც დგას მისი შენობა-ნაგებობა, არსებული ფანჯარა დარეგისტრირებულია სხვა საკადასტრო კოდზე, რის გამოც შეექმნა პრობლემა არქიტექტურის სამსახურში მეორე სართულის დამატებისას. საჭიროა მიწა გადმოფორმდეს მის საკუთრებაში არსებულ საკადასტრო კოდზე ... ან/და მიეცეს უფლება არსებულ ფართზე დაშენებისას დამონტაჟდეს ფანჯარა მოცემული საკადასტრო რუკით და ანახაზებით, რომელიც თან ერთვის განცხადებას. განმცხადებლის მითითებით, ნათლად ჩანს, რომ, როცა მისცეს პროექტი და ნებართვა რამდენიმე წლის უკან, იქ არსებობდა პირველ სართულზე ფანჯარა და ის, რომ მისი საკუთრება არ ყოფილიყო, ვერ გაიცემოდა პროექტი სხვის მიწაზე. განმცხადებელმა ითხოვა აღნიშნული საკითხის განხილვა და შეცდომის გამოსწორება (ტ.2, ს.ფ 83); ლ) სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 26 ივნისის №1/3-1533 ბრძანებით უძრავ ქონებაზე სახელმწიფო საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის მიემართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ საააგენტოს, რათა განხორციელებულიყო ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ №... და №... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებული უძრავი ქონებების ცვლილების რეგისტრაცია და დარეგისტრირებულიყო - ს/კ №... - 551 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (მათ შორის 144 კვ.მ დატვირთულია სერვიტუტის უფლებით) და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა და №...- ნაკვეთი №1 – 106 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (მათ შორის 20 კვ.მ დატვირთულია სერვიტუტის უფლებით), წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზების და ელ. ვერსიების შესაბამისად (ტ.2, ს.ფ 169); მ) სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 18 ივლისის №13/36256 წერილით, ნ.კ-ეს 2017 წლის 16 ივნისის №51739/05 განცხადებასთან დაკავშირებით, ეცნობა, რომ ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ, სახელმწიფო საკუთრებად რეგისტრირებული (ს/კ...) უძრავი ქონების რეგისტრაციაში გათვალისწინებულია მის საკუთრებაში რეგისტრირებულ (ს/კ ...) უძრავ ქონებასთან მისასვლელი გზა (მიწის ნაკვეთზე ფართობით 144 კვ.მ ვრცელდება სერვიტუტის უფლება). ასევე ეცნობა, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო მისი დაინტერესების შემთხვევაში განიხილავდა ზემოაღნიშნული სახელმწიფო ქონების პრივატიზებას ელექტრონული აუქციონის ფორმით. ამასთან, №... საკადასტრო კოდზე სარეკონსტრუქციო სამშენებლო სამუშაოებთან დაკავშირებით, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოში წარდგენილი უნდა ყოფილიყო შესაბამისი პროექტი ღიობების მითითებით (ტ.2, ს.ფ 92); ნ) ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის არქიტექტურისა და ზედამხედველობის სამსახურის 2017 წლის 16 აგვისტოს წერილით, ნ.კ-ეს მისი განცხადების პასუხად, რომლითაც ის ითხოვდა ქ. ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე, კუთვნილი შენობის რეკონსტრუქციით ...ის, ...სა და ...ის მოწყობის სამშენებლო პროექტის შეთანხმებას და მშენებლობის ნებართვის გაცემას, ეცნობა, რომ მის მიერ წარდგენილი განმარტებითი ბარათი არ იყო დამუშავებული საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 24 მარტის №57 დადგენილების 47-ე მუხლის მოთხოვნათა გათვალისწინებით, რომელიც მოიცავს დაგეგმარების მიზნების აღწერას. ამასთანავე, არ იყო გათვალისწინებული სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 18 ივლისის №13/36256 წერილით მოთხოვნილი საკითხი, სარეკონსტრუქციო სამშენებლო სამუშაოებთან დაკავშირებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოში შესაბამისი პროექტის (ღიობების მითითებით) შესათანხმებლად წარდგენის თაობაზე (ტ.2, ს.ფ 88-90); ო) 2017 წლის 27 ნოემბერს სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს წარედგინა ნ.კ-ის განცხადება (რეგ. №107383/05) სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ქონების (ს/კ №...) მომიჯნავე/თანასაკუთრებაში არსებულ ქონებაზე (საკადასტრო კოდი: ...) ღიობ(ებ)ის მოწყობასთან დაკავშირებით (ტ.2, ს.ფ 172); პ) სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 28 ნოემბრის №5/62374 წერილით ნ.კ-ეს მისი 27.11.2017წ. №107383-05 განცხადების პასუხად, რომლითაც დასმული იყო საკითხი ქ. ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე, ნ.კ-ის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ №...) დაგეგმილ საპროექტო შენობა-ნაგებობაზე სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (ს/კ №...) მხარეს არსებულ ფასადზე ღიობების განთავსებაზე თანხმობის გაცემის თაობაზე, ეცნობა, რომ საკითხის განხილვის მიზნით, სააგენტოში წარსადგენი იყო №... უძრავი ქონების საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, შესაბამის ელ. ვერსიასთან ერთად, მასზე საპროექტო შენობა-ნაგებობის და ღიობების ჩვენებით. ასევე, წარდგენილი უნდა ყოფილიყო საპროექტო ღიობების ამსახველი ესკიზური ნახაზი სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების მხრიდან; ჟ) ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 2018 წლის 5 იანვრის №01/165 წერილით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს ეცნობა, რომ განხილულ იქნა სააგენტოს 2017 წლის 12 დეკემბრის №13/64968 მომართვა, რომელიც შეეხება მოქ. ნ.კ-ის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ...) დაგეგმილ საპროექტო შენობა-ნაგებობაზე ღიობის განთავსებისათვის თანხმობის მიღებას სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (ს/კ...) მხარეს არსებულ ფასადზე და ეცნობა, რომ ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერია წინააღმდეგი არ არის, სააგენტოს თანხმობის შემთხვევაში, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (მიწის ნაკვეთი) მხარეს არსებულ ფასადზე განთავსდეს მხოლოდ ფანჯრისა და ვიტრინის ღიობები გამოსასვლელების გარეშე (ტ.2, ს.ფ 179); რ) სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 11 იანვრის №5/1878 წერილით ნ.კ-ეს, მისი 27.11.2017წ. №107383/05 და 08.12.2017წ. №111500/05 განცხადებების პასუხად ეცნობა, რომ ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 05.01.2018წ. №01/165 წერილით წარმოდგენილი პოზიციის გათვალისწინებით, სააგენტო თავისი კომპეტენციის ფარგლებში არ იყო წინააღმდეგი, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (ს/კ №...) მხრიდან, ქ. ქუთაისი, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე ნ.კ-ის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ ...) დაგეგმილ საპროექტო შენობა-ნაგებობაზე განხორციელებულიყო მხოლოდ ფანჯრისა და ვიტრინის ღიობის მოწყობა გამოსასვლელების გარეშე, ამავე უძრავი ქონების საზღვრებში, უსაფრთხოების ნორმების სრული დაცვით და იმ პირობით, თუ ანალოგიური თანხმობა ნ.კ-ის მიერ გაცემული იქნებოდა №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ქონების მესაკუთრის მოთხოვნის შემთხვევაში (ტ.2, ს.ფ 93); ს) ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 19.03.2018წ. №ბ02.02180785 ბრძანებით შეთანხმდა ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ში მდებარე (ს/კ №...), მოქალაქე ნ.კ-ის კუთვნილი შენობის რეკონსტრუქციის - ...ის მშენებლობის სამშენებლო დოკუმენტის პროექტი. გაიცა მშენებლობის ნებართვა და გაცემულად ჩაითვალა სანებართვო მოწმობა. მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადა განისაზღვრა 2018 წლის 19 მარტიდან 2018 წლის 19 ნოემბრის ჩათვლით (ტ.1, ს.ფ 67-70); ქალაქ ქუთაისის მუნიციპალიტეტის მერიის 11.12.2018წ. №ბ02.02183458 ბრძანებით გაგრძელდა ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ში მდებარე (ს/კ...), მოქალაქე ნ.კ-ის კუთვნილი შენობის რეკონსტრუქციის - ...ის მშენებელობის მოქმედების ვადა. გაიცა მშენებლობის ნებართვა და გაცემულად ჩაითვალა სანებართვო მოწმობა. მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადა განისაზღვრა ბრძანების ძალაში შესვლის დღიდან 12 თვით (ტ.1, ს.ფ 64-66); ტ) 2018 წლის 25 ივნისის ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი...), ირკვევა, რომ ქ. ქუთაისში, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, დაზუსტებული ფართობით 551 კვ.მ და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა №1 საერთო ფართით 13,44 კვ.მ, საკადასტრო კოდით №..., რეგისტრირებულია სახელმწიფო საკუთრებად. უფლების დამდგენი დოკუმენტები: ბრძანება №1/3-1240, 21.12.2015, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო; ბრძანება №1/3-1533, 26.06.2017, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო; ბრძანება №1/3-216, 07.03.2017, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო (ტ.2. ს.ფ. 218). უ) 2018 წლის 26 ივნისს გამოიცა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს №1/1481 ბრძანება, რომლითაც დადგინდა, რომ ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის (საკადასტრო კოდი:...) პრივატიზება უნდა განხორციელებულიყო ელექტრონული აუქციონის ფორმით. საწყისი საპრივატიზებო თანხა განისაზღვრა 40 000 (ორმოცი ათასი) ლარის ოდენობით. ელექტრონულ აუქციონში მონაწილეობის მისაღებად გადასახდელი უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტიის/ბეს ოდენობა განისაზღვრა 4000 (ოთხი ათასი) ლარით, ხოლო სავაჭრო ბიჯის ოდენობა - 1000 (ათასი) ლარით. ამავე ბრძანებით დადგინდა, რომ მყიდველი ვალდებული იყო საპრივატიზებო თანხა გადაეხადა ელექტრონული აუქციონის დასრულებიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში. ამასთან, დამტკიცდა საინფორმაციო საშუალებებში განსათავსებელი აუქციონის ჩატარების შესახებ განცხადება და დაევალა პრივატიზების დეპარტამენტს შესაბამისი განცხადების გამოქვეყნება კანონით დადგენილი წესით. საპრივატიზებო ქონება განისაზღვრა სახელმწიფო მნიშვნელობის ქონებად (ტ.2, ს.ფ 181-182); ფ) ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობა ელექტრონული აუქციონის ფორმით შეიძინა კ.გ-ემ და მასთან 2018 წლის 3 აგვისტოს გაფორმდა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას ნასყიდობის ხელშეკრულება №... უ.უ. 09.08.2018 წლიდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი...) ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონება სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას 2018 წლის 3 აგვისტოს ნასყიდობის №... ხელშეკრულების საფუძველზე აღრიცხულია კ.გ-ის საკუთრებად (ტ.2, ს.ფ 136-139, ტ.1, ს.ფ 28-29); ქ) 2018 წლის 14 აგვისტოდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი:...) ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონება (551 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე განთავსებული 13,44 კვ.მ შენობა-ნაგებობა) 09.08.2018 წლის უძრავი ნივთის ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე დარეგისტრირდა რ.ლ-ის საკუთრებად (ტ.2. ს.ფ. 219); ღ) უძრავი ნივთის დაყოფის რეგისტრაციის საფუძველზე, №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონება დაიყო ორ საკადასტრო ერთეულად: 1) საკადასტრო კოდით №..., 217 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა №1, საერთო ფართით 13.44 კვ.მ და 2) საკადასტრო კოდით №..., მიწის ნაკვეთის დაზუსტებული ფართობი 334 კვ.მ. დაყოფის შედეგად წარმოქმნილი უძრავი ნივთების მესაკუთრეს კვლავ წარმოადგენდა რ.ლ-ე (ტ.2. ს.ფ. 220-221, 222-223); ყ) უძრავი ნივთების გაერთიანების რეგისტრაციის საფუძველზე (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი - ...) №... და №... საკადასტრო კოდების მქონე უძრავი ნივთები 2018 წლის 24 აგვისტოდან კვლავ გაერთიანდა ერთ საკადასტრო ერთეულად და მიენიჭა საკადასტრო კოდი - №.... უძრავი ქონების სხვა მახასიათებლები არ შეცვლილა (ტ.2. ს.ფ. 224-225); შ) რ.ლ-ის საკუთრებაში არსებულ №... (ქალაქი ქუთაისი, ...ის გამზირი №... ... აღმოსავლეთით, დაზუსტებული ფართობი 155 კვ.მ) საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებასთან, №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონების გაერთიანების შედეგად რ.ლ-ის საკუთრებად აღირიცხა უძრავი ნივთი მისამართით ქალაქი ქუთაისი, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ; ქალაქი ქუთაისი, ...ის გამზ. №... ბ-ს აღმოსავლეთით, დაზუსტებული ფართობი 706 კვ.მ, შენობა-ნაგებობის ჩამონათვალი: №1 - საერთო ფართით 13,44 კვ.მ, საკადასტრო კოდით №... (ნაკვეთის წინა ნომრები: №...; №...) (ტ.2, ს.ფ 226-227); ჩ) 2021 წლის 13 სექტემბერს უძრავი ნივთის ნასყიდობის 08.09.2021წ. ხელშეკრულების საფუძველზე, №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონება აღირიცხა ზ.ე-ის საკუთრებად (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი...). №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ქონებაზე 2019 წლის 25 იანვრიდან რეგისტრირებულია იპოთეკის უფლება სს „...ის“ სასარგებლოდ, 24.01.2019წ. №... იპოთეკის ხელშეკრულების საფუძველზე (განცხადების რეგისტრაცის ნომერი...) (ტ.2, ს.ფ 228); ც) 2018 წლის 23 ოქტომბერს ნ.კ-ემ საჩივრით მიმართა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრს და აღნიშნა, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ №1/1-1481 ბრძანების საფუძველზე, 27.06.2018 წელს აუქციონის წესით გაასხვისა ქ. ქუთაისში ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551,00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობა. საჩივრის ავტორმა მოითხოვა სააგენტოს მიერ გამოცემული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა (ტ.1, ს.ფ 279-283); ძ) საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის მოადგილის 2018 წლის 11 დეკემბრის №04/9728 წერილით ნ.კ-ეს ეცნობა, რომ №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი საჯარო რეესტრში კერძო პირის საკუთრების უფლებით აღირიცხა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას ნასყიდობის №... ხელშეკრულების (დამოწმების თარიღი 03.08.2018) საფუძველზე. იმავე წერილით ნ.კ-ეს განემარტა მისი უფლების სასამართლო წესით დაცვის შესაძლებლობის თაობაზე. საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის მოადგილის 2018 წლის 11 დეკემბრის №04/9728 წერილი 2018 წლის 13 დეკემბერს ჩაიბარა ნ.კ-ის დედამ (ტ.1, ს.ფ 284-286); ყ) 2019 წლის 7 მაისს, ნ.კ-ემ ადმინისტრაციული საჩივრით მიმართა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს და მოითხოვა: ბათილად იქნეს ცნობილი 2018 წლის 26 ივნისის, ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ, არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზაციის შესახებ №1/1481 ბრძანება. ასევე ბათილად იქნას ცნობილი №1/1481 ბრძანების თანმდევი შედეგი, კერძოდ, სახელმწიფო ქონების მართვის სააგენტოს იმერეთ-რაჭა-ლეჩხუმ-ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრის მიერ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზაციის ნასყიდობის 2018 წლის 03 აგვისტოს №... ხელშეკრულება (ტ.1. ს. ფ. 287-289). საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს 2017 წლის 17 მაისის №1-1/241 ბრძანებით ნ.კ-ის ადმინისტრაციული საჩივარი განუხილველად იქნა დატოვებული ადმინისტრაციული საჩივრის წარდგენის კანონით დადგენილი ვადის გაშვების გამო (ტ.1, ს.ფ 186-187); შ) საქმეში წარმოდგენილია 2016 წლის 13 დეკემბრით დათარიღებული, ნ.კ-ის დაკვეთით შპს „კ...ის“ მიერ შესრულებული, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე ...ის ...ად რეკონსტრუქციის არქიტექტურული პროექტი (ტ.1, ს.ფ 39-63).

მოცემულ შემთხვევაში მთავარ სადავო საკითხს წარმოადგენს ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანების, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას 2018 წლის 3 აგვისტოს №... უ.უ ნასყიდობის ხელშეკრულებისა და საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს 2017 წლის 17 მაისის ნ.კ-ის ადმინისტრაციული საჩივრის განუხილველად დატოვების თაობაზე №1-1/241 ბრძანების ბათილად ცნობის საფუძვლების არსებობა.

გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ პრივატიზების შესახებ ბრძანებისა და ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე სასარჩელო მოთხოვნების დაკმაყოფილებით სადავო ქონებაზე აღდგებოდა პირვანდელი მდგომარეობა და აღირიცხებოდა კვლავ სახელმწიფოს საკუთრებაში. ამასთან, სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების მესამე პირზე გასხვისებით, ნ.კ-ეს შეეზღუდა საკუთრების შეძენის კონსტიტუციური უფლება, რაც წარმოადგენდა ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ ბრძანების ბათილად ცნობის საფუძველს.

საკასაციო პალატა კიდევ ერთხელ ამახვილებს ყურადღებას საქმეზე დადგენილ იმ ფაქტობრივ გარემოებაზე, რომ ქალაქ ქუთაისში, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული №1 შენობა-ნაგებობის ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანებით განისაზღვრა, რომ უძრავი ქონების პრივატიზება განხორციელებულიყო ელექტრონული აუქციონის ფორმით. აღნიშნულ აუქციონში გამარჯვებული გახდა კ.გ-ე, რის შედეგადაც, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოსა და კ.გ-ეს შორის 2018 წლის 3 აგვისტოს დაიდო სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას ნასყიდობის ხელშეკრულება.

საკასაციო პალატა მიუთითებს „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონზე რომელიც აწესრიგებს საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვასთან, განკარგვასა და სარგებლობაში გადაცემასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებს (1.1 მუხლი). სახელმწიფო ქონების მართვასა და განკარგვას კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში ახორციელებს საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში შემავალი საჯარო სამართლის იურიდიული პირი − სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო (1.6 მუხლი). სააგენტო უფლებამოსილია, განახორციელოს მოქმედებები, რომლებიც უკავშირდება ფიზიკური პირის ან კერძო სამართლის იურიდიული პირისათვის სახელმწიფო ქონების სასყიდლით, აუქციონის საფუძველზე საკუთრებაში გადაცემას.

ზემოაღნიშნული კანონის მე-2 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის თანახმად, პრივატიზება არის ელექტრონული ან/და საჯარო აუქციონის, პირდაპირი მიყიდვის, კონკურენტული შერჩევის საფუძველზე პირდაპირი მიყიდვისა და უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემის ფორმებით, სავაჭრო ობიექტის, მესამე პირის მეშვეობით, აგრეთვე წილების ან აქციების ან სერტიფიკატებით წარმოდგენილი აქციების პირდაპირ ან შუამავლის მეშვეობით, საჯარო ან კერძო შეთავაზებით, უცხო ქვეყნის აღიარებულ საფონდო ბირჟაზე ან მოცემულ დროს საერთაშორისო კაპიტალის ბაზრებზე არსებული პრაქტიკის შესაბამისი შეთავაზების სხვაგვარი ფორმით ფიზიკური და იურიდიული პირების ან მათი გაერთიანებების მიერ სახელმწიფო ქონებაზე საკუთრების უფლების შეძენა ამ კანონით დადგენილი წესით.

მითითებული კანონის სადავო პერიოდში მოქმედი მე-6 მუხლის მე-2 პუნქტის მიხედვით, სახელმწიფო ქონების განკარგვა შეიძლება განხორციელდეს ელექტრონული აუქციონის ფორმით. თუ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ქონება არ გაიყიდა/არ გადავიდა სარგებლობაში, დასაშვებია მისი საჯარო აუქციონის ფორმით განკარგვა. სააგენტოსათვის განსაკარგავად გადაცემული ქონების აღრიცხვის, შენახვის, შეფასებისა და განკარგვის წესსა და პირობებს ადგენს საქართველოს ფინანსთა მინისტრი. სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სხვა ქონების საჯარო აუქციონის ფორმით განკარგვის შესახებ დებულებას ამტკიცებს საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრი.

ზემოაღნიშნული კანონის სადავო პერიოდში მოქმედი მე-5 მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, აუქციონის ფორმით სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ ინფორმაცია განთავსდება ვებგვერდზე www.eauction.ge ან/და www.nasp.gov.ge, რაც ინფორმაციის ოფიციალურ გამოქვეყნებად ითვლება. აუქციონის გამოცხადება და ვაჭრობა ხორციელდება ვებგვერდზე www.eauction.ge ან www.nasp.gov.ge. ინფორმაციის საჯაროობისა და ხელმისაწვდომობის უზრუნველსაყოფად საჯარო აუქციონის ფორმით სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ ინფორმაცია უნდა გამოქვეყნდეს აგრეთვე ისეთ პერიოდულ გამოცემაში, რომელიც გამოიცემა არანაკლებ კვირაში ხუთჯერ და ვრცელდება საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე. მსგავს დანაწესს შეიცავს საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის 2011 წლის 10 თებერვლის №1-1/172 ბრძანებით დამტკიცებული „სახელმწიფო ქონების განკარგვისას და სარგებლობის უფლებით გადაცემისას ელექტრონული აუქციონის ჩატარების წესის“ სადავო პერიოდში მოქმედი მე-2 მუხლის მე-2 პუნქტი, რომლის მიხედვითაც სახელმწიფო ქონების პრივატიზების განმახორციელებელი/სარგებლობაში/მართვის უფლებით გადამცემი ორგანო, სახელმწიფო ქონების პრივატიზების/სარგებლობაში/მართვის უფლებით გადაცემის მიზნით ელექტრონული აუქციონის ჩატარების თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებისას, ინფორმაციას აქვეყნებს ვებგვერდზე www.eauction.ge ან/და www.nasp.gov.ge, რაც ინფორმაციის ოფიციალურ გამოქვეყნებად ითვლება. აუქციონის გამოცხადება და ვაჭრობა ხორციელდება ვებგვერდზე www.eauction.ge ან www.nasp.gov.ge. მითითებული წესის სადავო პერიოდში მოქმედი მე-2 მუხლის მე-3 პუნქტის თანახმად, სახელმწიფო ქონების პრივატიზებისას გამოსაქვეყნებელი ინფორმაცია უნდა შეიცავდეს: ა) პრივატიზების განმახორციელებელი ორგანოს დასახელებას; ბ) საპრივატიზებო ქონების დასახელებას; გ) აუქციონის დაწყების და დასრულების დროს, რომელიც არ უნდა იყოს 5 კალენდარულ დღეზე ნაკლები და 45 კალენდარულ დღეზე მეტი; დ) საპრივატიზებო ქონების საწყის საპრივატიზებო თანხასა და საწყის საპრივატიზებო საფასურს; ე) უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტიის/ბეს თანხის ოდენობას, რომელიც უნდა შეადგენდეს საწყისი საპრივატიზებო საფასურის არანაკლებ 10%-ს და არაუმეტეს 80%-ს. იმ შემთხვევაში, თუ საწყისი საპრივატიზებო საფასური განისაზღვრება დამოუკიდებელი აუდიტორის (ექსპერტი) დასკვნის საფუძველზე დადგენილ საპრივატიზებო ქონების ფასზე ნაკლები ოდენობით, უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტიის/ბეს თანხის ოდენობა უნდა შეადგენდეს დამოუკიდებელი აუდიტორის (ექსპერტი) დასკვნის საფუძველზე დადგენილ საპრივატიზებო ქონების ფასის არანაკლებ 10%-ს და არაუმეტეს 80%-ს. უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტიის მოქმედების ვადა არანაკლებ 15 კალენდარული დღით უნდა აღემატებოდეს საპრივატიზებო საფასურის გადახდის ვადას; ვ) აუქციონის ჩატარების პირობებს; ზ) საპრივატიზებო პირობებს (ასეთის არსებობის შემთხვევაში); თ) ბიჯის სიდიდეს; ი) გამყიდველის საკონტაქტო ტელეფონს და დასადები ხელშეკრულების შინაარსს (უპირობო აუქციონის შემთხვევაში); კ) ყველა სხვა ინფორმაციას, რომელსაც პრივატიზების განმახორციელებელი ორგანო ჩათვლის მიზანშეწონილად.

ზემოაღნიშნული წესის მე-3 მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, ელექტრონული აუქციონი ტარდება გამოცხადების დღიდან განმკარგავი/სარგებლობაში/მართვის უფლებით გადამცემი ორგანოს მიერ განსაზღვრულ ვადაში, რომლის განმავლობაშიც დაინტერესებულ პირებს, რომლებიც გაივლიან რეგისტრაციას ელექტრონულად, საშუალება ეძლევათ გააკეთონ სასურველი ფასის შეთავაზება, საწყის საპრივატიზებო თანხაზე/საწყის სარეალიზაციო საფასურზე/საწყის სარგებლობაში გადაცემის საფასურზე დამატებით. მე-4 მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, ელექტრონულ აუქციონში მონაწილეობის მსურველი პირი ელექტრონულ აუქციონში მონაწილეობისთვის რეგისტრირდება შესაბამის ვებგვერდზე, ამ წესის მე-3 მუხლის მე-2 პუნქტის შესაბამისად, რის შემდეგაც მას ენიჭება აუქციონში მონაწილის სტატუსი.

„სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის 3¹ მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის პრივატიზებისას პრივატიზების განმახორციელებელ ორგანოსა და ქონების შემძენს შორის იდება შესაბამისი ხელშეკრულება, რომელიც საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაციისა და შესაბამისი ვალდებულებების (მათ შორის, ასეთის არსებობის შემთხვევაში, საპრივატიზებო საფასურის გადახდის ვალდებულების) წარმოშობის საფუძველია.

ზემოაღნიშნულ ნორმებზე მითითებით, საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მიერ პრივატიზებასთან დაკავშირებული უფლებამოსილების ფარგლებში შესაბამისი მოქმედებების განხორციელება სახელმწიფოს ერთპიროვნულ ნებას ეფუძნება. უძრავი ქონების საკუთრებაში გადაცემის/პრივატიზების პროცესის წამოწყება და აღნიშნულზე გადაწყვეტილების მიღება სახელმწიფოს ნების ავტონომიის სფეროს განეკუთვნება. მოცემულ შემთხვევაში საქმეზე დადგენილია, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანების საფუძველზე სახელმწიფო ქონების ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ ინფორმაცია განთავსდა ელექტრონული აუქციონის სისტემის ვებგვერდზე (www.eauction.ge), რაც მოიცავდა მითითებული ბრძანების რეკვიზიტებს, ასევე საპრივატიზებო უძრავი ქონების მონაცემებსა და საპრივატიზებო პირობებს (აუქციონი №...). აუქციონი დასრულდა 2018 წლის 26 ივლისს 17 საათზე, დაფიქსირდა 1 ბიჯის განხორციელება და გაყიდვა მოხდა 41000 ლარად (ტ.1, ს.ფ 297).

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის თანახმად, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზეც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. ამასთან, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-17 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მოსარჩელე ვალდებულია დაასაბუთოს თავისი სარჩელი და წარადგინოს შესაბამისი მტკიცებულებები, ხოლო მოპასუხე ვალდებულია წარადგინოს წერილობითი პასუხი (შესაგებელი) და შესაბამისი მტკიცებულებები. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ ადმინისტრაციული საპროცესო კანონმდებლობა ადმინისტრაციულ სამართალწარმოებაში მტკიცების ტვირთს ადმინისტრაციულ ორგანოს აკისრებს, თუმცა მხარეთა თანასწორობისა და შეჯიბრებითობის პრინციპებიდან გამომდინარე, მეორე მხარე არ თავისუფლდება იმ გარემოებების მტკიცების ვალდებულებებისაგან, რომლებზეც იგი ამყარებს საკუთარ მოთხოვნას თუ შესაგებელს. ამდენად, კანონის მითითებული დანაწესი მოსარჩელეს არ ათავისუფლებს ვალდებულებისგან, ამტკიცოს მის მიერ წარდგენილი სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლიანობა/კანონშესაბამისობა. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ მოსარჩელემ ვერ უზრუნველყო აუქციონის კანონდარღვევით გამოცხადებისა და ჩატარების ფაქტის დადასტურება. ამასთან, საქმის მასალებით უტყუარად დასტურდება, რომ აუქციონზე გატანილი ქონება - არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, დაზუსტებული ფართობით 551 კვ.მ და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა №1 საერთო ფართით 13,44 კვ.მ, საკადასტრო კოდით №..., მდებარე მისამართზე ქ. ქუთაისი, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ, რეგისტრირებული იყო სახელმწიფო საკუთრებად. საყურადღებოა, რომ მოსარჩელე სადავოდ არ ხდის ზემოაღნიშნული უძრავი ქონების სახელმწიფო სახელზე რეგისტრაციას. ამდენად, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მიერ კანონის მოთხოვნათა დაცვით იქნა ჩატარებული ელექტრონული აუქციონი. აღნიშნულ აუქციონში ნებისმიერ დაინტერესებულ პირს ჰქონდა მონაწილეობის მიღების შესაძლებლობა, თუმცა საქმის მასალებით არ დასტურდება ნ.კ-ის მიერ აუქციონში მონაწილეობის მიღების ფაქტი. აუქციონში გამარჯვებულად გამოცხადდა კ.გ-ე, რომელთანაც აუქციონში გამარჯვების №... დადასტურების საფუძველზე გაფორმებულ იქნა ნასყიდობის ხელშეკრულება.

საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-2 მუხლის 1-ლი ნაწილის „ზ“ ქვეპუნქტის თანახმად, ადმინისტრაციული ხელშეკრულება არის ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ საჯარო უფლებამოსილების განხორციელების მიზნით ფიზიკურ ან იურიდიულ პირთან, აგრეთვე სხვა ადმინისტრაციულ ორგანოსთან დადებული სამოქალაქო-სამართლებრივი ხელშეკრულება.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოსა და კ.გ-ეს შორის 2018 წლის 3 აგვისტოს გაფორმებული ხელშეკრულება წარმოადგენს ადმინისტრაციულ ხელშეკრულებას. ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადებისას კი მხარეებმა უნდა დაიცვან საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსით გათვალისწინებული, ადმინისტრაციული ხელშეკრულების მიმართ მოქმედი სპეციალური წესები, მათ შორის, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 66-ე მუხლის მე-2 ნაწილიდან გამომდინარე, ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადებისას ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ დადებული ადმინისტრაციული ხელშეკრულება არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს საქართველოს კონსტიტუციასა და კანონმდებლობას. დაუშვებელია ადმინისტრაციული ხელშეკრულებით საქართველოს კონსტიტუციის მეორე თავში მითითებული ადამიანის უფლებებისა და თავისუფლებების დარღვევა (მე-3 ნაწილი). საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ ადმინისტრაციული ხელშეკრულების მიმართ მოქმედებს სზაკ-ის მეხუთე თავით გათვალისწინებული სპეციალური ნორმები, ადმინისტრაციული ხელშეკრულების ბათილობის საფუძვლები გათვალისწინებულია არა მხოლოდ სამოქალაქო კოდექსით, არამედ დამატებით ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსითაც. ადმინისტრაციული ხელშეკრულების კანონიერების მიმართ განსაკუთრებული მოთხოვნები ვლინდება სზაკ-ის ისეთ დანაწესებში, როგორიცაა ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადება ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მხოლოდ კანონით მისთვის მინიჭებულ ფარგლებში, ადმინისტრაციული ხელშეკრულებით უფლებებისა და თავისუფლებების დარღვევის დაუშვებლობა და სხვ. ამდენად, საჯარო ორგანო მთელი თავისი ადმინისტრაციული რესურსით მოწოდებულია უზრუნველყოს ადმინისტრაციული ხელშეკრულების კანონიერება, ბრუნვის სტაბილურობის მოსაზრებები არ წარმოადგენს ერთადერთ მოთხოვნას ადმინისტრაციული ხელშეკრულების მიმართ, სამართალურთიერთობის ყველა მონაწილის პატივსადები ინტერესის სამართლიანი ბალანსის მიღწევა შესაძლებელია არა მხოლოდ სამოქალაქო, არამედ ადმინისტრაციული მოთხოვნების გათვალისწინების პირობებში.

მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელე სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლიანობას ძირითადად უკავშირებს იმ გარემოებას, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ აუქციონის ფორმით მოახდინა მოსარჩელის ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთისა და მის მიერ აშენებული შენობა-ნაგებობის პრივატიზება, რომლის მფლობელობასაც ახორციელებს 1988 წლიდან. თავის მხრივ, სააპელაციო პალატამაც სარჩელის ნაწილობრივ დაკმაყოფილების საფუძვლად მიიჩნია სასამართლოს მოსაზრება, რომ ნ.კ-ეს შეეზღუდა საკუთრების შეძენის კონსტიტუციური უფლება, რის დასასაბუთებლადაც მიუთითა „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონზე, თუმცა გადაწყვეტილება არ შეიცავს სათანადო დასაბუთებას თუ რატომ შეიზღუდა მოპასუხის მიერ სახელმწიფო საკუთრების ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზებითა და აუქციონში გამარჯვებულ პირთან ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებით მოსარჩელის საკუთრების უფლება - სააპელაციო სასამართლო კონკრეტულად ვერ მიუთითებს სადავო აუქციონის დანიშვნისას რატომ იქნა დარღვეული „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ კანონის ნორმები. პალატა ერთი მხრივ, აღნიშნავს, რომ წარმოადგენს თუ არა ნ.კ-ე, სადავო უძრავი ქონების თვითნებურად დამკავებელს „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის მიზნებისათვის, შეუძლებელია დადგინდეს თვითნებურად დაკავების მოტივით საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნით დაწყებული შესაბამისი ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარების გარეშე, მეორე მხრივ, კი საქმის წარმოების ამ ეტაპზე დადგენილად მიიჩნევს ნ.კ-ის საკუთრების შეძენის კონსტიტუციური უფლების შეზღუდვის ფაქტს.

საკასაციო პალატა მიუთითებს „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონზე, რომლის მიზანია მართლზომიერ მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ, აგრეთვე თვითნებურად დაკავებულ სახელმწიფო საკუთრების მიწაზე ფიზიკური, კერძო სამართლის იურიდიული პირების ან კანონით გათვალისწინებული სხვა ორგანიზაციული წარმონაქმნების საკუთრების უფლების აღიარებით სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მიწის ფონდის ათვისება და მიწის ბაზრის განვითარების ხელშეწყობა (1-ლი მუხლი). დასახელებული საკანონმდებლო აქტი აწესრიგებს რა პირის მართლზომიერ მფლობელობაში არსებულ, ასევე პირის მიერ თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების საფუძვლებს, წესსა და პირობებს, ასევე განსაზღვრავს იმ ორგანოების უფლებამოსილებას, რომლებიც საკუთრების უფლების აღიარების პროცესში წარმოადგენენ სახელმწიფოს, ამავდროულად, ხელს უწყობს სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მიწის ფონდის ათვისებას და მიწის ბაზრის განვითარებას. საყურადღებოა, რომ კანონი ერთმანეთისაგან მიჯნავს ორი ტიპის - მართლზომიერ მფლობელობაში არსებულ და თვითნებურად დაკავებულ ნაკვეთებს.

ზემოაღნიშნული კანონის სადავო პერიოდში მოქმედი მე-2 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის თანახმად, თვითნებურად დაკავებული მიწა არის ამ კანონის ამოქმედებამდე ფიზიკური პირის მიერ თვითნებურად დაკავებული სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია საცხოვრებელი სახლი (აშენებული ან დანგრეული) ან არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობა (აშენებული), ასევე დაინტერესებული ფიზიკური პირის საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე, თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთი (შენობით ან მის გარეშე), რომლის ფართობიც ნაკლებია საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის ფართობზე, ასევე კერძო სამართლის იურიდიული პირის საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე, თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობა (აშენებული), რომლის ფართობიც ნაკლებია საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის ფართობზე და რომელიც საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნის მომენტისათვის სახელმწიფოს მიერ არ არის განკარგული, გარდა ამ მუხლის „ა“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული შემთხვევებისა.

საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ ზოგადი წესის მიხედვით, „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ კანონის ამოქმედებამდე მიწის ნაკვეთის ამ კანონით დადგენილი ფორმით თვითნებურად დაკავებისა და მფლობელობის ფაქტი წარმოშობს ფიზიკური პირის უფლებას შესაბამის მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარებაზე, თუ ადგილი არ აქვს საკუთრების უფლების აღიარების დაუშვებლობის განმაპირობებელ კანონით გათვალისწინებულ გარემოებებს. თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარებას, ამ მიწაზე სახელმწიფოს უფლების რეგისტრაციის არსებობა არ აბრკოლებს. „..„ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ კანონის მიზანია კერძო საკუთრებაში არმყოფი, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული და განუკარგავი მიწის ნაკვეთის პირისათვის საკუთრებაში გადაცემა და ამ გზით მიწის ფონდის ათვისება. შესაბამისად, სწორედ მიწის ნაკვეთის სახელმწიფო ან თვითმმართველი ერთეულის სახელზე რეგისტრაციის ფაქტი განაპიროებებს კონკრეტულ შემთხვევაზე „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ კანონის გავრცელების შესაძლებლობას..“ (სუს 2018 წლის 11 ივლისის №ბს-319-319(კ-18), 2019 წლის 20 ივნისის №867(კ-18) განჩინებები).

საკასაციო პალატა განსაკუთრებულ ყურადღებას მიაქცევს იმ გარემოებას, რომ „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ კანონით განსაზღვრული თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთი აღიარებას ექვემდებარება, თუ საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნის მომენტისთვის, მიწის ნაკვეთი, სახელმწიფოს მიერ განკარგული არ არის. მოცემულ შემთხვევაში, სააპელაციო პალატას არ დაუდგენია სადავო ქონების სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებობის პერიოდში, ნ.კ-ის მიერ უფლებამოსილი თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისიისათვის კანონმდებლობით დადგენილი წესით მიმართვის ფაქტი. აღნიშნული მიმართვის არარსებობის პირობებში კი, აუცილებელია შეფასდეს რამდენად არის შესაძლებელი სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მიერ კანონის დაცვით გამოცხადებული ელექტრონული აუქციონისა და აუქციონში გამარჯვებულ პირთან გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა.

გარდა ზემოაღნიშნულისა, საკასაციო სასამართლო ყურადღებას მიაქცევს „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-2 პუნქტის ,,ლ’’ ქვეპუნქტს, რომლის თანახმად, საკუთრების უფლების აღიარებას არ ექვემდებარება თვითნებურად დაკავებული სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ობიექტებით დაკავებული მიწის ნაკვეთი, მათ შორის, ის მიწის ნაკვეთი, რომელზე განთავსებული სახელმწიფო ქონებაც „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად არ ექვემდებარება პრივატიზებას. აღნიშნული დანაწესი გამომდინარეობს თავად კანონის მიზნიდან, რომ საკუთრების უფლების აღიარება ხდება აუთვისებელი მიწის ფონდიდან ასათვისებელ მიწის ნაკვეთზე, ხოლო ის მიწის ნაკვეთი, რომელზეც სახელმწიფოს განთავსებული აქვს ობიექტები, უკვე მიიჩნევა სახელმწიფოს მხრიდან ათვისებულად. აღნიშნული მიწის ნაკვეთი და მასზე განთავსებული ობიექტები ისევე ეკუთვნის საკუთრების უფლებით სახელმწიფოს, როგორც უფლების აღიარებას დაქვემდებარებული მიწის ნაკვეთი, თუმცა პრეზუმირებულია, რომ მიწის ნაკვეთზე ობიექტების განთავსებით, სახელმწიფო გარკვეული მიზნობრიობითა და დანიშნულებით ფლობს მიწის ნაკვეთს, რაც სხვა პირის საკუთრების უფლების აღიარების შესაძლებლობის გამომრიცხველი გარემოებაა. ასეთი ქონება, მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად, შესაძლოა განიკარგოს პრივატიზების ან განკერძოებისთვის კანონმდებლობით დადგენილი სხვა ფორმით, თუმცა არა თვითნებურად დაკავების საფუძვლით, საკუთრების უფლების აღიარების გზით. მოცემულ შემთხვევაში, როგორც ზემოთ აღინიშნა აუქციონზე გატანილი ქონება - არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, დაზუსტებული ფართობით 551 კვ.მ და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა №1 საერთო ფართით 13,44 კვ.მ, საკადასტრო კოდით №..., მდებარე მისამართზე ქ. ქუთაისი, ...ის გამზ. №...-ის მიმდებარედ რეგისტრირებული იყო სახელმწიფო საკუთრებად და მოსარჩელეს აღნიშნული რეგისტრაცია სადავოდ არ გაუხდია. შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ ნ.კ-ის კონსტიტუციური უფლების შეზღუდვა საკუთრების შეძენასთან მიმართებით დაუკავშირა რა „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონს, შეფასების გარეშე დატოვა, რამდენად ჰქონდა შესაძლებლობა მოსარჩელეს საკუთრების უფლება მოეპოვებინა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ობიექტებით დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე.

საგულისხმოა, რომ თავდაპირველად - 2017 წლის 27 თებერვალს ნ.კ-ემ განცხადებით მიმართა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა მის შენობა-ნაგებობასთან მიმდებარე ტერიტორიის ორი ნაკვეთის აუქციონზე გატანა. განმცხადებელი თავად აღნიშნავდა, რომ სურდა შეეძინა სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ქონება აუქციონის ფორმით. 2018 წლის 27 ივნისს დაწყებულ ელექტრონულ აუქციონში ნ.კ-ეს მონაწილეობა არ მიუღია. გამარჯვებული გახდა კ.გ-ე, რომელიც 2018 წლის 3 აგვისტოს უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე აღირიცხა ქ. ქუთაისი, ...ის გამზირი №...-ის მიმდებარედ არსებული 551 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა და მასზე არსებული შენობა-ნაგებობის მესაკუთრედ. აღნიშნული უძრავი ქონება 2018 წლის 9 აგვისტოს ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე აღირიცხა რ.ლ-ის საკუთრებაში, ხოლო 2021 წლის 8 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე - ზ.ე-ის საკუთრებად. საქმის მასალებით არ დგინდება აღნიშნული უფლების დამადასტურებელი სამოქალაქოსამართლებრივი გარიგებების შედავების ფაქტი და წარმოადგენს ძალაში მყოფ ხელშეკრულებებს, რაც გამორიცხავს სასარჩელო მოთხოვნების დაკმაყოფილებით სადავო ქონებაზე პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენისა და კვლავ სახელმწიფოს საკუთრებაში აღრიცხვის თაობაზე სააპელაციო სასამართლოს დასკვნის მართებულობას. კანონმდებლობა კი გამორიცხავს სახელმწიფოს მიერ განკარგულ მიწის ნაკვეთზე თვითნებურად დაკავების საფუძვლით საკუთრების უფლების აღიარების შესაძლებლობას.

მოცემულ შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლომ საქმისთვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების დადგენის გარეშე, მიიჩნია, რომ კ.გ-ისა და რ.ლ-ის მიმართ არ არსებობს კანონიერი ნდობის პრინციპისათვის/კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესებისათვის უპირატესობის მინიჭების საფუძველი. ასევე, სააპელაციო პალატა ზ.ე-ის კეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევისათვის საკმარისად არ მიიჩნევს, რომ შეძენისას ქონება რ.ლ-ის საკუთებად იყო აღრიცხული. აღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სადავო ქონების მიმართ მოსარჩელის უფლება დაცულობის უფრო მაღალ სტანდარტს მოითხოვს, ვიდრე ამავე ქონებაზე მესამე პირის უფლებაა.

ზემოაღნიშნულთან დაკავშირებით, საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ადმინისტრაციული ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნებიდან გამომდინარე კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტი ყოველთვის არ გამორიცხავს ხელშეკრულების ბათილად ცნობის შესაძლებლობას (იხ. სუსგ საქმე №ბს-600-589(4კ-12), 14.11.2013წ.). კვლევას საჭიროებას დაინტერესებული პირის, მოცემულ შემთხვევაში ნ.კ-ის უფლება და კანონიერი ინტერესი სადავო უძრავ ქონებასთან მიმართებით, რაც სააპელაციო სასამართლოს მიერ არ არის დადგენილი სათანადო ფაქტობრივ გარემოებებზე მითითებით. ამასთან, საქმის მასალებით არ დასტურდება რ.ლ-ის უფლების დამადასტურებელი ჩუქების ხელშეკრულებისა და ზ.ე-ის უფლების დამადასტურებელი ნასყიდობის ხელშეკრულების შედავების ფაქტი, შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა რ.ლ-ისა და ზ.ე-ის კეთილსინდისიერების თაობაზე ცდება განსახილველი დავის ფარგლებს.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საქმის ხელახალი განხილვის ფარგლებში სააპელაციო სასამართლომ უნდა დაადგინოს ფაქტობრივი გარემოებები და იმსჯელოს სადავო უძრავ ქონებაზე ნ.კ-ის კანონიერი ინტერესის, იმგვარი უფლების არსებობა-არარსებობის საკითხზე, რომელიც გამორიცხავდა უძრავი ქონების ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესაძლებლობას. სწორედ აღნიშნულის გათვალისწინებით უნდა შემოწმდეს სადავო ბრძანებისა და ადმინისტრაციული ხელშეკრულების ბათილად ცნობის საფუძვლების არსებობა.

საკასაციო სასამართლო ყურადღებას მიაქცევს იმ გარემოებას, რომ მოსარჩელე მოითხოვდა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანების (უძრავი ქონების ელექტრონული აუქციონის ფორმით პრივატიზაციის შესახებ) ბათილად ცნობას, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უპირობო აუქციონის ფორმით პრივატიზაციის 2018 წლის 3 აგვისტოს №... ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობას და საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს 2017 წლის 17 მაისის №1-1/241 ბრძანების ბათილად ცნობას, რომლითაც განუხილველი დარჩა ნ.კ-ის ადმინისტრაციული საჩივარი №1/1-1481 ბრძანებისა და ადმინისტრაციული ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 8 ივნისის გადაწყვეტილებით ნ.კ-ის დაზუსტებული სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ: ნაწილობრივ ბათილად იქნა ცნობილი სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანება, ასევე ნაწილობრივ იქნა ბათილად ცნობილი 2018 წლის 3 აგვისტოს №... უ.უ. ხელშეკრულება. სხვა ნაწილში ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 11 ივნისის გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელი და შესაბამისად, ნ.კ-ის სარჩელი, იმ ნაწილში, რომლითაც იგი მოითხოვდა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს 2017 წლის 17 მაისის №1-1/241 ბრძანების ბათილად ცნობას, არ არის დაკმაყოფილებული. გათვალისწინებით იმისა, რომ ნ.კ-ის მიერ საკასაციო საჩივარი არ არის წარმოდგენილი, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სარჩელის უარყოფის ნაწილში №1-1/241 ბრძანების ბათილად ცნობასთან დაკავშირებით შესულია კანონიერ ძალაში.

„საჯარო სამართლის იურიდიული პირის – სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს დებულების დამტკიცების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 2012 წლის 17 სექტემბრის №391 დადგენილების (სადავო პერიოდში მოქმედი რედაქცია) 1-ლი მუხლის მე-5 პუნქტის შესაბამისად, სააგენტოს მიერ გამოცემული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტები საჩივრდება სამინისტროში, ხოლო შემდგომში სასამართლოში. იგივე დათქმას შეიცავდა სადავო პერიოდში მოქმედი რედაქციით „სახელმწიფო ქონების შესახებ’’ საქართველოს კანონის 1-ლი მუხლის მე-8 პუნქტი, რომლის თანახმად, ქონების სააგენტოს მიერ გამოცემული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტები საჩივრდება სამინისტროში, ხოლო შემდგომ − სასამართლოში. მოცემულ შემთხვევაში, როგორც ზემოთ აღინიშნა, ნ.კ-ის მიერ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანება გასაჩივრებული იყო საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროში, რომლის 2017 წლის 17 მაისის №1-1/241 ბრძანებით განუხილველი დარჩა ნ.კ-ის ადმინისტრაციული საჩივარი და ეს უკანასკნელი აქტი ამჟამად შესულია ძალაში. მიუხედავად აღნიშნულისა, სააპელაციო პალატა უფლებამოსილია შეაფასოს სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ივნისის №1/1-1481 ბრძანების კანონიერების საკითხი, კერძოდ, ბს-549(კ-21) (25.12.23წ) საქმეზე საკასაციო პალატამ განმარტა შემდეგი: ,,სახელმწიფო ქონების პრივატიზება თავისი ბუნებით კომპლექსური პროცესია, რომელიც მოიცავს: საჯარო მოქმედების (რეალაქტის) შესრულებას (მაგ. პრივატიზების შესახებ ოფიციალური გამოქვეყნება, აუქციონის ჩატარება), ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემას (ობიექტის საპრივატიზაციოდ გატანის შესახებ ბრძანება, აუქციონში გამარჯვების დადასტურება), ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადებას (სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს უფლებამოსილ წარმომადგენელსა და აუქციონში გამარჯვებულ პირს შორის გამარჯვების დადასტურების საფუძველზე ნასყიდობის ხელშეკრულების დადება). პრივატიზაციის პროცედურის დამაგვირგვინებელი სამართლებრივი აქტია - ნასყიდობის ხელშეკრულების დადება, რომელიც თავისი ბუნებით ადმინისტრაციული ხელშეკრულებაა. სადავო ბრძანების გამოცემის დროს მოქმედი „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ კანონის 22-ე მუხლის მე-2 პუნქტის, აგრეთვე ამჟამად მოქმედი მე-65 მუხლის თანახმად, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებულ პრივატიზებულ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სადავო საკითხის სასარჩელო ხანდაზმულობის ვადა სამ წელს შეადგენს. რაც შეეხება ადმინისტრაციულ საჩივარს, მისი შეტანა დაშვებულია პრივატიზების პროცესის ცალკეულ საკითხებთან (გამოქვეყნება, აქტის გამოცემა) დაკავშირებით, აღნიშნულიდან გამომდინარე, „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ კანონის 1-ელი მუხლის მე-8 პუნქტის სადავო ბრძანების გამოცემის დროს მოქმედი რედაქცია ადგენდა, რომ ქონების სააგენტოს მიერ გამოცემული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტები საჩივრდებოდა სამინისტროში, ხოლო შემდეგ სასამართლოში, თუმცა პრივტიზების პროცესის დასრულების შედეგად დადებულ ადმინისტრაციულ ხელშეკრულებაზე ადმინისტრაციული საჩივრის შეტანა არ დაიშვება (სზაკ-ის 177-ე მუხ.), საჩივრის შეტანა ხდება აქტის ან საჯარო მოქმედების (სზაკ-ის 2.1 მუხ. „ი“ ქვ.პ.) მიმართ, ადმინისტრაციული ხელშეკრულების მიმართ დაშვებულია სარჩელის აღძვრა და არა ადმინისტრაციული საჩივრის შეტანა. პრივატიზაციის პროცესის შემაჯამებელი აქტის - ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის მოთხოვნით სარჩელის აღძვრის შემთხვევაში შესაძლოა პრეტენზიის სახით დაისვას ის ფორმალურ-პროცედურული დარღვევებიც, რომლებიც წინ უსწრებდა პრივატიზების პროცესის შედეგად დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებას, დავის განხილვისას პრივატიზაციის პროცესის შემაჯამებელი სამართლებრივი აქტის - სადავო ხელშეკრულებასთან მიმართებით შეფასდება აგრეთვე ხელშეკრულების დადებამდე წინმსწრები იმ ქმედებების და აქტების კანონიერებაც, რომელთა მიმართაც არსებობს პრეტენზიები. პრივატიზაციის პროცედურის მსვლელობისას პრივატიზაციის პროცესის ცალკეული ეტაპების (ობიექტის საპრივატიზაციოდ გატანის გადაწყვეტილება, გამოქვეყნება, აუქციონის ჩატარება და სხვ.) გასაჩივრება დასაშვებია, თუმცა საპრივატიზაციო პროცესის ყველა ეტაპის გავლის, ადმინისტრაციული ხელშეკრულების დადების, პრივატიზაციის დასრულების შემდეგ, ობიექტის პრივატიზაციის წინმსწრები ეტაპების გასაჩივრება შესაძლებელია პრივატიზაციის პროცესის დამაგვირგვინებელი სამართლებრივი აქტის (ადმინისტრაციული ხელშეკრულების) ბათილად ცნობის მოთხოვნის ჭრილში, საპრივატიზაციო კანონმდებლობით განსაზღვრულ სამწლიან ვადაში, რომლის ათვლა იფიციალური გამოქვეყნების მომენტიდან აითვლება, ადმინისტრაციული ხელშეკრულების მიმართ ადმინისტრაციული საჩივრის შეტანა არ დაიშვება, პრივატიზაციის პროცესის შემაჯამებელი აქტის მართლზომიერების დადგენა ასეთ შემთხვევაში ხდება სადავოდ გამხდარი პრივატიზაციის ეტაპების კანონიერების შესწავლის გზით’’.

ამდენად, ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საქმის ხელახალი განხილვის ფარგლებში ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის მოთხოვნით სარჩელის აღძვრის პირობებში სააპელაციო პალატის მიერ უნდა შეფასდეს ის ფორმალურ-პროცედურული დარღვევებიც, რომლებიც წინ უსწრებდა პრივატიზების პროცესის შედეგად დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებას, ხელშეკრულების დადებამდე წინმსწრები იმ ქმედებების და აქტების კანონიერებაც, რომელთა მიმართაც არსებობს პრეტენზიები.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ ნ.კ-ის სააპელაციო საჩივრის დაკმაყოფილების ნაწილში სააპელაციო პალატის გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ არის დასაბუთებული, სასამართლომ სრულყოფილად არ გამოიკვლია საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და არ მისცა მათ სწორი სამართლებრივი შეფასება, გადაწყვეტილება მოკლებულია სათანადო სამართლებრივ და ფაქტობრივ წანამძღვრებს, განჩინების დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია, რაც სსკ-ის 394-ე მუხლის ,,ე¹“ ქვეპუნქტის თანახმად ამ ნაწილში გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და სსკ-ის 412-ე მუხლის საფუძველზე ხელახალი განხილვისათვის დაბრუნების წინაპირობაა. საქმის ხელახალი განხილვისას სასამართლომ სრულყოფილად უნდა გამოიკვლიოს საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და მისცეს მათ სწორი სამართლებრივი შეფასება, ხოლო დანარჩენ ნაწილში უცვლელად უნდა დარჩეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 8 ივნისის გადაწყვეტილება.

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შესაბამისად, თუ სააპელაციო ან საკასაციო სასამართლო დააბრუნებს საქმეს ხელახლა განსახილველად, მთელი სასამართლო ხარჯები, რაც გაწეულია ამ საქმის განხილვასთან დაკავშირებით, სარჩელის აღძვრიდან დაწყებული, უნდა შეჯამდეს და შემდეგ განაწილდეს მხარეთა შორის ამ მუხლის მიხედვით.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლით და

დაადგინა:

1. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს იმერეთი-რაჭა-ლეჩხუმის და ქვემო სვანეთის მომსახურების ცენტრისა და კ.გ-ის, რ.ლ-ის, ზ.ე-ის საკასაციო საჩივრები დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 8 ივნისის გადაწყვეტილება ნ.კ-ის სააპელაციო საჩივრის დაკმაყოფილების ნაწილში და ამ ნაწილში საქმე ხელახალი განხილვისათვის დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. სასამართლო ხარჯების განაწილების საკითხი გადაწყდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებისას;

4. დანარჩენ ნაწილში უცვლელად დარჩეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 8 ივნისის გადაწყვეტილება;

5. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე: გ. მაკარიძე

მოსამართლეები: ქ. ცინცაძე

თ. ოქროპირიძე