საქართველოს უზენაესი სასამართლო

გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

საქმე №ბს-923(კ-23) 18 თებერვალი, 2025 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ბიძინა სტურუა (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მაია ვაჩაძე, გოჩა აბუსერიძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოსარჩელე) - სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო

მოწინააღმდეგე მხარე (მოპასუხე) - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო

მესამე პირები - თ. მ-ი, სს „თ...“, იბა „6...“, შპს „4...“, სს „კ...“, შპს „ს...“

დავის საგანი - ადმინისტრაციული აქტის ბათილად ცნობა

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 27 დეკემბრის განჩინება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

2014 წლის 5 ივნისს სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს, ბმა №6...-ის, თ. მ-ის, დ. გ-ის, ნ. ქ-ას, შ. ლ-იისა და შპს „4...“-ის მიმართ. მოსარჩელემ მოითხოვა: 1) ბათილად იქნეს ცნობილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 23.05.2006წ. ჩანაწერი (განაცხადის რეგისტრაციის №...; 2) ბათილად იქნეს ცნობილი ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობა №6...-ს, თ. მ-ისა და დ. გ-ის შორის დადებული 17.01.2007წ. უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება და მის საფუძველზე განხორციელებული საჯარო რეესტრის ჩანაწერები (თ. მ-ის საკუთრება - ამონაწერი საჯარო უფლების რეგისტრაციის №.../2007წ., 09.02.2007წ., ს/კ ..., ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან ს/კ ...; დ. გ-ის საკუთრება - ამონაწერი საჯარო უფლების რეგისტრაციის №.../2007 16.02.2007წ., ს/კ ..., ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან ს/კ ...); 3) ბათილად იქნეს ცნობილი დ. გ-ის, ნ. ქ-ასა და შ. ლ-ის შორის 23.04.2012წ. დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება და მის საფუძველზე განხორციელებული საჯარო რეესტრის ჩანაწერები - 23.04.2012წ. და 03.05.2012წ.; 4) ბათილად იქნეს ცნობილი ნ. ქ-ას, შ. ლ-ისა და შპს „4...“-ს შორის 03.01.2014წ. დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება და მის საფუძველზე განხორციელებული ჩანაწერი - 03.01.2014წ.

მოსარჩელის განმარტებით, ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობა №6... სადავო ქონების მესაკუთრედ დარეგისტრირდა ყოველგვარი კანონიერი საფუძვლის გარეშე. ამხანაგობა ფართის მესაკუთრეს არ წარმოადგენდა. მოსარჩელის მოსაზრებით, თ. მ-ისა და დ. გ-ის მიმართ ვერ გავრცელდება კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესის დაცვის სამართლებრივი გარანტიები, ვინაიდან თ. მ-ისათვის ცნობილი იყო ის გარემოება, რომ ამხანაგობას 16.08.1998წ. აქტის საფუძველზე გასხვისებული ჰქონდა სადავო ფართი, აღნიშნულ აქტზე სწორედ იგი აფიქსირებს ხელმოწერით ამხანაგობის ნებას ქონების სს „კ...სათვის“ გაცვლაზე.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2014 წლის 10 ივნისის განჩინებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს სასარჩელო მოთხოვნა ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობა №6...-ს, თ. მ-ისა და დ. გ-ის შორის დადებული 17.01.2007წ. უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებისა და მის საფუძველზე განხორციელებული საჯარო რეესტრის ჩანაწერების, დ. გ-ის, ნ. ქ-ასა და შ. ლ-ის შორის 23.04.2012წ. დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებისა და მის საფუძველზე განხორციელებული საჯარო რეესტრის ჩანაწერების, ასევე, ნ. ქ-ას, შ. ლ-ისა და შპს „4...“-ს შორის 03.01.2014წ. დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება და მის საფუძველზე განხორციელებული ჩანაწერის ბათილად ცნობის ნაწილში გამოეყო ცალკე წარმოებად და განსჯადობით განსახილველად გადაეცა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიას.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 9 ივნისის განჩინებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს სარჩელზე შეწყდა საქმის წარმოება, დაუშვებლობის გამო. საქალაქო სასამართლოს აღნიშნული განჩინება სააგენტომ კერძო საჩივრით გაასაჩივრა.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2015 წლის 29 სექტემბრის განჩინებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს კერძო საჩივარი დაკმაყოფილდა, გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 9 ივნისის განჩინება და საქმე არსებითად განსახილველად დაუბრუნდა იმავე სასამართლოს.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 9 აგვისტოს გადაწყვეტილებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 27 დეკემბრის განჩინებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და უცვლელად დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 9 აგვისტოს გადაწყვეტილება.

სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მოსარჩელე სათანადოდ ვერ ადასტურებს იმ ფაქტს, თუ რა ფართს მოიცავს იბა №6...-სათვის გადაცემული 210 კვ.მ, რომელსაც 1998 წლის გაცვლის აქტის მიხედვით უდავოდ მიიჩნევს თავად მოსარჩელე მხარეც. მოსარჩელე ასევე ვერ უთითებს რა ფართს შეადგენს და შენობაში სად მდებარეობს სს „კ...ს“ ბალანსზე არსებული და 1998 წლის აქტით გადაცემული 464 (134+330) კვ.მ ფართი. სააპელაციო სასამართლომ, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102.3 მუხლზე მითითებით აღნიშნა, რომ სააგენტომ ვერ წარმოადგინა რაიმე მტკიცებულება, რომლითაც დადასტურდებოდა, რომ ქ. თბილისში, ...ს ქუჩა №...-ში (ს/კ ...) ლიტ. „ა“-ში, პირველ სართულზე მდებარე უძრავ ქონებაზე 308,82 კვ.მ ფართის ამხანაგობა №6...-ის საკუთრებად აღრიცხვა კანონმდებლობით დადგენილი წესით არ განხორციელდა.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 27 დეკემბრის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ, რომელმაც გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

კასატორის განმარტებით, სახელმწიფოს საკუთრებად 2010 წელს განხორციელებული რეგისტრაცია (464 კვ.მ-ზე) და 2006 წელს ამხანაგობის სახელზე განხორციელებული სადავო რეგისტრაცია თანხვედრაში არ მოდის ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივში დაცული პირველი სართულის გეგმასთან. სადავო ჩანაწერის უკანონობას ასევე ადასტურებს საქმეში არსებული ექსპერტიზის დასკვნა. საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ ისე მიიღო რეგისტრაციის შესახებ სადავო გადაწყვეტილება, რომ არ შეუსწავლია მასთან დაცული და წარდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ურთიერთმიმართება. კასატორი აღნიშნავს, რომ ამხანაგობას არ გააჩნდა უფლების დამდგენი დოკუმენტი იმ ფართის დასარეგისტრირებლად, რომელიც 2006 წელს საკუთრების უფლებით დაარეგისტრირა საჯარო რეესტრმა. ამდენად, კასატორის მოსაზრებით, სასამართლო ვალდებული იყო ბათილად ეცნო რეგისტრაციის შესახებ უკანონო გადაწყვეტილება, რომლის არსებობის პირობებში არსებითად ირღვევა სახელმწიფო საკუთრების უფლება.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2023 წლის 29 სექტემბრის განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს და არ ექვემდებარება დასაშვებად ცნობას შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილი განსაზღვრავს საკასაციო საჩივრის განსახილველად დასაშვებობის ამომწურავ საფუძვლებს, კერძოდ, აღნიშნული ნორმის თანახმად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივარი დაიშვება, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.

საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით და ამასთან, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების ვარაუდი. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება არ ეწინააღმდეგება ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს. ამასთან, საქმის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორი ვერ ასაბუთებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვას მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით. კასატორი საკასაციო საჩივარში ვერ აქარწყლებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებსა და დასკვნებს.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი ნაწილი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, №7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81).

საკასაციო სასამართლო იზიარებს მოცემულ საქმეზე ქვედა ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და ამ გარემოებებთან დაკავშირებით გაკეთებულ სამართლებრივ შეფასებებს და მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არსებითად სწორად გადაწყვიტა მოცემული დავა.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ მთავარ სადავო საკითხს წარმოადგენს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2006 წლის 23 მაისის ჩანაწერის (განცხადების რეგისტრაციის №...) კანონიერება, რომლითაც ქ. თბილისში, ...ს ქუჩა №...-ში (ს/კ ...) ლიტ. „ა“-ში, პირველ სართულზე მდებარე 308,82 კვ.მ ფართის უძრავი ქონება აღირიცხა ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობის №6...-ის საკუთრებად.

საქმის მასალებით დადგენილია, რომ რეგისტრაციის შედეგად მომზადებული ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებულია ქალაქ თბილისის ვაკის რაიონის გამგეობის 1995 წლის 27 აგვისტოს №285/4-03 განკარგულება, ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის კაბინეტის 1997 წლის 4 დეკემბრის №23.15.1266 დადგენილება, ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის კაბინეტის 1998 წლის 4 აგვისტოს №16.47.370 დადგენილება, ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობა №6...-ის კრების ოქმი №14, დამოწმებული 2006 წლის 19 მაისს ნოტარიუსის ქ. ძ-ის მიერ რეესტრით №1-4570.

სადავო რეგისტრაციის განხორციელების დროისათვის უძრავ ნივთებზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის რეესტრების წარმოების ორგანიზაციულ და სამართლებრივ საფუძვლებს, აგრეთვე რეესტრების მწარმოებელი ორგანოების უფლება-მოვალეობებს განსაზღვრავდა იმ დროს მოქმედი „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონი, რომლის მე-2 მუხლის „თ“, „ი“ და „კ“ ქვეპუნქტების მიხედვით, რეგისტრაცია განმარტებულია როგორც უძრავ ნივთზე უფლების, უფლების შეზღუდვის, უძრავ ნივთზე მიბმული ვალდებულების, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების წარმოშობისა და მასში ცვლილების შესახებ მონაცემთა აღრიცხვა შესაბამის რეესტრში, რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებით; სარეგისტრაციო წარმოება კი - მარეგისტრირებელი ორგანოს საქმიანობა რეგისტრაციის მიზნით, ხოლო უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი არის ნორმატიული ან/და ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, სასამართლო (საარბიტრაჟო) აქტი, გარიგება ან სხვა სამართლებრივი აქტი, რომელიც წარმოშობს უძრავ ნივთზე უფლების, უფლების შეზღუდვის, უძრავ ნივთზე მიბმული ვალდებულების, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას. ამავე კანონის მე-20 მუხლის მე-2 პუნქტის მიხედვით, რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის თუ სხვა დოკუმენტაციის, ისე ამ დოკუმენტაციის ელექტრონული ასლების საფუძველზე.

განსახილველ შემთხვევაში, 14.11.2002წ. ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (სარეგისტრაციო №...) ირკვევა, რომ 2002 წელს შენობა-ნაგებობა №1-ში, ფართობი 2940 კვ.მ, აღრიცხული იყო სს „ო...ს“, ხოლო 1320 კვ.მ - სახელმწიფოს საკუთრებად. აღნიშნული ამონაწერის, ასევე სს „ო...ს“, სს „კ...ს“ დირექტორისა და №6... ამხანაგობის თავმჯდომარის ხელმოწერილი შენობა-ნაგებობის ნახაზისა და 2003 წლის 11 ივნისს შედგენილი, ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული აქტის საფუძველზე, რომელიც ადასტურებს სს „ო...ს“ მიერ ქალაქ თბილისში, ...ს ქუჩა №...-ში მდებარე მთავარ საწარმოო კორპუსში მის ბალანსზე რიცხულ 2980 კვ.მ ფართობის მთლიანად ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობა №6...-სათვის გადაცემას. 2003 წლის 20 ივნისს წარდგენილი განცხადების საფუძველზე ქალაქ თბილისში, ...ს ქუჩა №...-ში საერთო საკუთრებაში არსებული მიწის სააღრიცხვო ბარათზე განხორციელდა ცვლილებები, კერძოდ, მიწის ნაკვეთი დაფიქსირდა ამხანაგობა №6...-სა და სახელმწიფოს საკუთრებად, შენობა-ნაგებობაში 2940 კვ.მ ფართი - ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობა №6...-ის საკუთრებად, ხოლო ამავე შენობაში 1220 კვ.მ ფართი - სახელმწიფოს საკუთრებად.

ასევე დადგენილია, რომ 2006 წლის 23 მაისს საჯარო რეესტრს წარედგინა თ. მ-ის განცხადება ქ. თბილისში, ...ს ქუჩა №...-ში (ს/კ ...) ლიტ. „ა“-ში, პირველ სართულზე მდებარე 308,82 კვ.მ ფართის უძრავი ქონების ამხანაგობის სახელზე რეგისტრაციის მოთხოვნით. განცხადებას თან ერთოდა სანოტარო წესით დამოწმებული ამხანაგობის კრების ოქმი. აღნიშნული განცხადების საფუძველზე დაწყებული სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში ქ. თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს არქივის მიერ მომზადებული მიმართვის საფუძველზე, საჯარო რეესტრის სამსახურს ეცნობა, რომ ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს არქივის მონაცემების თანახმად, ქალაქ თბილისში, ...ს ქუჩა N...-ში ამხანაგობა №6...-ის სახელზე აღრიცხულია 2890 კვ.მ საერთო ფართი, მათ შორის 413 კვ.მ სამეურნეო ფართი, საფუძველი თბილისის მუნიციპალიტეტის კაბინეტის 04.12.1997წ. დადგენილება №23.15.1266 და 09.08.1998 წლის №16.47.370 დადგენილება. განმცხადებლის მოსაზრებით, 413 კვ.მ ფართიდან საჯარო რეესტრში აღრიცხული იყო 104,4 კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართი, დარჩენილი 308 კვ.მ ფართზე სამსახურის მიერ გაკეთებულია ტექნიკური პასპორტი, რომლის დედანი ან ასლი არქივში არ ინახება და ამდენად, ამ ფართზე ინფორმაცია არქივს არ გააჩნდა.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.

„უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონის სადავო პერიოდში მოქმედი რედაქციის მე-4 მუხლის თანახმად, უძრავ ნივთზე უფლებათა და საკუთრების უფლების მიტოვების, ასევე ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის შესახებ რეგისტრირებულ მონაცემთა მიმართ მოქმედებს უტყუარობის პრეზუმფცია, ვიდრე ისინი საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით ძალადაკარგულად, ბათილად ან არარად არ იქნება ცნობილი. ამავე კანონის მე-8 მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტები ადგენენ, რომ თითოეულ მიწის ნაკვეთზე ან დამოუკიდებელი სანივთო უფლების მქონე უძრავ ნივთზე იხსნება ინდივიდუალური სააღრიცხვო ბარათი, რომელსაც გააჩნია განუმეორებელი ნომერი, რომელიც ემთხვევა მიწის ნაკვეთის საკადასტრო კოდს. სააღრიცხვო ბარათზე ასევე მიეთითება წინა საკადასტრო კოდი ასეთის არსებობის შემთხვევაში. სააღრიცხვო ბარათში ჩანაწერების შეტანა, შეცვლა ან გაუქმება ხორციელდება უფლების დამადასტურებელი საბუთების საფუძველზე და მათ შესაბამისად. ხსენებული კანონის მე-18 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, თუ უძრავი ნივთის მესაკუთრეს სურს ნაწილებად დაყოს თავისი ნივთი, სარეგისტრაციო სამსახური მოითხოვს მისგან საკადასტრო აღწერილობას შემოთავაზებული დაყოფის თაობაზე. ნივთის დაყოფა რეგისტრირდება იმ შემთხვევაში, თუ დაყოფის შედეგად არ იცვლება უფლებები ახლად წარმოქმნილი ნივთის მიმართ და არ ილახება მესამე პირების კანონიერი ინტერესები. ამავე მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად კი, თუ თანამესაკუთრეების შეთანხმება მათ საერთო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის დაყოფაზე დადასტურებულია სანოტარო წესით ან წარმოდგენილია სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული აქტი ან უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი უძრავი ნივთის დაყოფის ან უძრავი ნივთის ერთ-ერთი ნაწილის გასხვისების თაობაზე, სარეგისტრაციო სამსახურმა უნდა მოახდინოს დაყოფილი ნივთის რეგისტრაცია ცალ-ცალკე, ამ კანონით დადგენილი წესით.

საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ 2003 წლის 11 ივნისს შედგენილი და ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული, სს „ო...ს“ მიერ ქალაქ თბილისში, ...ს ქუჩა №...-ში მდებარე, მთავარ საწარმოო კორპუსში მის ბალანსზე რიცხულ 2980 კვ.მ ფართობის მთლიანად ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობისათვის გადაცემის დამადასტურებელი აქტის საფუძველზე განხორციელებული რეგისტრაციის მიხედვით, რეგისტრირებული ფართიდან ცალკე უფლების ობიექტად გამოყოფილი 308 კვ.მ ფართის ამხანაგობის საკუთრებად რეგისტრაციის თაობაზე წარმართული სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში, მარეგისტრირებელი ორგანო დაეფუძნა როგორც საჯარო რეესტრის რეგისტრირებულ მონაცემებს, ისე სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში ქალაქ თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს არქივის მიერ მომზადებულ მონაცემებს, სარეგისტრაციოდ წარდგენილ 308 კვ.მ ფართზე ინფორმაციის არარსებობის თაობაზე, ასევე ქალაქ თბილისში, ...ს ქუჩა №...-ში აღრიცხული 2890 კვ.მ ფართის მესაკუთრე ამხანაგობა №6...-ის წევრთა სანოტარო წესით დამოწმებულ შეთანხმებას 308 კვ.მ ფართის რეგისტრაციის თაობაზე. წარდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციისა და ტექნიკური არქივიდან მოპოვებული ინფორმაციის საფუძველზე, მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილი იყო ამხანაგობის სახელზე უკვე რეგისტრირებული ფართიდან გამოყოფილი 308 კვ.მ ფართი ცალკე უფლების ობიექტად აღერიცხა ამხანაგობის სახელზე. ქვედა ინსტანციის სასამართლომ მართებულად აღნიშნა, სადავო რეგისტრაციის უკანონობას არ ადასტურებს ის გარემოება, რომ 2010-2011 წლებში მომზადებული ტექნიკური აღრიცხვის არქივის ცნობა-დახასიათებები ეფუძნებიან 1998 წლის ფართის გადაცემის აქტის მონაცემებს. აღსანიშნავია, რომ კოოპერატივი №6...-ის და სს „კ...ს“ 16.08.1998წ. ერთობლივი აქტი ფართის გაცვლის თაობაზე, ასევე სხვა დოკუმენტაცია ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს წარედგინა სს „კ...ს“ 1999 წლის 12 თებერვლის №6 მიმართვით. აღნიშნული მიმართვის საფუძველზე 14.04.1999წ. მომზადდა მოხსენებითი ბარათი, რომელშიც წარდგენილი დოკუმენტების საფუძველზე მიზანშეწონილად არის მიჩნეული სააღრიცხვო ბარათზე ცვლილების გატარება (ტ. 2, ს.ფ. 320). თუმცა ასევე აღსანიშნავია საქმეში დაცული სააღრიცხვო ბარათის პირველ გვერდზე სს „კ...ს“ უფლების აღრიცხვა ლიტერი „ა“-დან 1320 კვ. მეტრზე. ბარათი არ შეიცავს მითითებას 1998 წლის აქტის საფუძველზე სს „კ...სათვის“ დამატებით გაცვლილი 330 კვ. მეტრის აღრიცხვის თაობაზე (ტ. 2, ს.ფ. 204). ამდენად, მხოლოდ ის ფაქტი, რომ აღრიცხვის მიზნით წარდგენილი დოკუმენტები დაცულია სააღრიცხვო ბარათში, ვერ გახდება სადავო რეგისტრაციის ბათილად ცნობის საფუძველი, ვინაიდან 1998 წლის აქტის შემდგომ ლიტერ „ა“-ში არსებული ფართის უფლებრივი მდგომარეობა საჯარო რეესტრის რეგისტრირებული მონაცემებით შეიცვალა ჯერ 2002 წლის, ხოლო შემდეგ 2003 წლის რეგისტრაციის საფუძველზე.

აღსანიშნავია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს მიერ, 2010 წლის 1 ივნისის განცხადების საფუძველზე სახელმწიფოს საკუთრებად რეგისტრირებული ქალაქ თბილისში, ...ს ქუჩა №...-ში, პირველ სართულზე მდებარე 464 კვ.მ ფართის (ს/კ ...) და 2006 წლის 23 მაისის განაცხადის საფუძველზე ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობა №6...-ის საკუთრებად რეგისტრირებული, ამავე მისამართზე არსებული უძრავი ქონების 308,82 კვ.მ ფართის სარეგისტრაციო მონაცემები თანხვედრაში არ მოდის ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივში დაცული ინვენტარიზაციის შედეგად ასახულ პირველი სართულის გეგმასთან. ტექნიკური აღრიცხვის არქივში დაცული დოკუმენტაციის მიხედვით, ქ. თბილისში, ...ს ქუჩა №...-ში მდებარე ლიტერ „ა“ შენობის პირველი სართული გაყოფილი იყო სს „ო...სა“ და სს „კ...ს“ შორის, კერძოდ, 134 კვ.მ სს „ო...დან“, ბალანსიდან ბალანსზე გადაეცა სს „კ...ს“ 1991 წელს, ხოლო 540 კვ.მ კვლავ რჩებოდა სს „ო...ს“ ბალანსზე, საიდანაც 1998 წლის 16 აგვისტოს აქტით 330 კვ.მ უნდა გადასცემოდა სს „კ...ს“, ხოლო ვესტიბიული რჩებოდა საერთო სარგებლობაში (ჯამში 134+540=674 კვ.მ). ამხანაგობა №6...-ს კი პირველ სართულზე უნდა დარჩენოდა 210 კვ.მ ფართი. საქმეში დაცული სართულებრივი გეგმების მიხედვით, სს „ო...ს“ თბილისის ფილიალზე რიცხული ქ. თბილისში, ...ს ქ. №...-ში არსებული შენობის ლიტერი „ა“-ს პირველი სართულის გეგმის მიხედვით, აღწერილი არასაცხოვრებელი ფართის (ვესტიბიულის ფართის გარეშე) ჯამი შეადგენს 492.1 კვ.მეტრს, ხოლო დერეფანი აღრიცხულია 101.20 კვ. მეტრად (ტ. 2, ს.ფ. 231), რაც ჯამში შეადგენს 593.3 კვ. მეტრს, ე.ი. 1998 წლის 16 აგვისტოს აქტით გაცვლისას დაფიქსირებული ფართი, სს „კ...ს“ ბალანსზე მანამდე არსებული 134 კვ.მ ფართის დამატებით აღემატება სართულებრივ გეგმაზე ასახული ფართების ჯამს.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ საქმეში წარმოდგენილი, დღევანდელი მდგომარეობის ამსახველი მომზადებული ნახაზებისა (ტ. 4, ს.ფ. 21-22, 29) და 2006 წლის სადავო რეგისტრაციისას წარდგენილი საინვენტარიზაციო გეგმის (ტ. 2, ს.ფ. 414) ურთიერთშედარებით დგინდება, რომ სადავო 308 კვ.მ ფართი ემთხვევა საინვენტარიზაციო გეგმაზე გამჭოლი სადარბაზოს მარცხნივ არსებულ 13 ოთახისა და დერეფნის გაერთიანებულ ნაწილს მაშინ, როცა მოსარჩელის მიერ მის საკუთრებად მოაზრებული 464 კვ.მ ფართის ამსახველი ნახაზი ემთხვევა საპირისპირო მხრიდან განლაგებული ოთახების კონტურებს საინვენტარიზაციო გეგმაზე ასახული მე-6, მე-12, მე-13 ოთახებისა და მე-11 ოთახის ნაწილის გამოკლებით (ტ. 2, გვ. 175; ტ. 4, ს.ფ. 22). ამასთან, მოსარჩელის მიერ ნავარაუდევი 464 კვ.მ ფართის მიღმა დარჩენილი ფართი, ჯამში, არ შეადგენს 1998 წლის გაცვლის აქტში ამხანაგობა №6...-ის საკუთრებაში დარჩენილ 210 კვ. მეტრს (რჩება დაახლოებით 164 კვ.მ).

ზემოაღნიშნული გარემოებების გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას მასზედ, რომ მოსარჩელე, 2006 წლის 23 მაისის განაცხადის საფუძველზე განხორციელებული რეგისტრაციის სადავოობის პირობებში, სათანადოდ ვერ ადასტურებს იმ ფაქტს, თუ რა ფართს მოიცავს ამხანაგობისათვის უდავოდ გადაცემული 210 კვ.მ ფართობი. ასევე, რა ფართს შეადგენს და შენობაში სად მდებარეობს სს „კ...ს“ ბალანსზე არსებული და 1998 წლის აქტით გადაცემული 464 (134+330) კვ.მ ფართი.

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის 1-ელი ნაწილის მიხედვით, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზეც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. ამავე მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრულია, რომ საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით. ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-17 მუხლის 1-ელი ნაწილის მიხედვით, მოსარჩელე ვალდებულია დაასაბუთოს თავისი სარჩელი, წარადგინოს თავისი შესაგებელი და შესაბამისი მტკიცებულებები. მითითებული დებულება ადგენს მხარეთა საპროცესო მოვალეობებს ადმინისტრაციულ სამართალწარმოებაში, რაც უზრუნველყოფს მხარეთა შეჯიბრებითობის პრინციპის სრულყოფილ რეალიზაციას.

მოსარჩელის მიერ საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-17 მუხლისა და საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102.3 მუხლის შესაბამისად ვერ იქნა წარმოდგენილი მტკიცებულებები, რომლითაც დადასტურდებოდა სადავო ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემის შემთხვევაში კანონით დადგენილი ისეთი პროცედურული ნორმების არსებითი დარღვევა, რომლის არარსებობის შემთხვევაშიც სადავო საკითხზე მიღებული იქნებოდა სხვაგვარი გადაწყვეტილება. კერძოდ, იმგვარი მტკიცებულება, რომლითაც დადასტურდებოდა, რომ ქალაქ თბილისში, ...ს ქუჩა №...-ში, ლიტ. „ა“-ში, პირველ სართულზე მდებარე 308,82 კვ.მ ფართის ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობა №6...-ის საკუთრებად აღრიცხვა კანონმდებლობით დადგენილი წესით არ განხორციელდა. ასევე აღსანიშნავია, რომ უფლების დამდგენი დოკუმენტი - ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობა №6...-ის კრების ოქმი №14 (დამოწმებული 2006 წლის 19 მაისს, ნოტარიუს ქ. ძ-ის მიერ, რეესტრი №1-4570), რომლის საფუძველზეც განხორციელდა სადავო რეგისტრაცია, მოსარჩელეს სადავოდ არ გაუხდია. რეგისტრაციის სამართლებრივი საფუძვლების კანონიერ ძალაში არსებობის პირობებში კი, დაუშვებელია რეგისტრაციის ბათილად ცნობა.

ზემოაღნიშნულ ნორმათა შინაარსის, ასევე საქმის მასალების ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შეფასების გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მართებულია ქვედა ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა სადავო აქტის ბათილად ცნობის ფაქტობრივ-სამართლებრივი საფუძვლების არარსებობასთან დაკავშირებით.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ მოცემულ საქმეს არ გააჩნია არავითარი პრინციპული მნიშვნელობა სასამართლო პრაქტიკისათვის, ხოლო საკასაციო საჩივარს - წარმატების პერსპექტივა. ზემოთქმულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით რეგლამენტირებული არც ერთი საფუძველი, რის გამოც საკასაციო საჩივარი არ უნდა იქნეს დაშვებული განსახილველად.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლით,

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 27 დეკემბრის განჩინება;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები: ბ. სტურუა

მ. ვაჩაძე

გ. აბუსერიძე