გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

¹ ას-355-1026-03 4 დეკემბერი, 2003 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: მ. ახალაძე (თავმჯდომარე),

ქ. გაბელაია,

თ. კობახიძე

დავის საგანი: გამოსახლება, სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების გაუქმება.

აღწერილობითი ნაწილი:

ვაკე-საბურთალოს რაიონულ სასამართლოს სარჩელით მიმართეს მოსარჩელეებმა: ნ. ხ-ემ, ი. მ-ამ, ქ. ე-ამ და ლ. ვ-ემ მოპასუხე რ. ლ-ის წინააღმდეგ და აღნიშნეს, რომ თბილისის მერიის ტექნიკური აღრიცხვის სამსახურის ჩანაწერებით, თბილისში, ... მდებარე საცხოვრებელი სახლი წარმოადგენს მრავალბინიან სახლს და საკუთრების უფლებით ირიცხება ამ სახლის მესაკუთრეებზე, კერძოდ, ქ. ე-აზე, ნ. გ-ზე, ი. ც-ზე, ნ. ხ-ეზე და ი. მ-აზე. სადავო საცხოვრებელი სახლის ერთ-ერთმა მესაკუთრემ – ი. ც-ამ ამ შენობის სარდაფის ტიპის არასაცხოვრებელი 68 კვ.მ, დანარჩენი მესაკუთრეების თანხმობის გარეშე, 1998წ. 13 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მიჰყიდა რ. ლ-ეს. რაც დამოწმდა სანოტარო წესით, მაგრამ ტექ. ინვენტარიზაციის ბიუროში ან საჯარო რეესტრში რ. ლ-ე მესაკუთრედ არ დარეგისტრირებულა.

ზემოაღნიშნული სახლის მესაკუთრეებმა მოინდომეს სახლის დანგრევა და ახალი სახლის აშენება, რაზეც უარი განაცხადა რ. ლ-ემ, რის გამოც სახლის მესაკუთრეებმა სარჩელით მიმართეს ვაკე-საბურთალოს რაიონულ სასამართლოს და მოითხოვეს რ. ლ-ის გამოსახლება მის ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული 68 კვ.მ-ის სარდაფიდან იმ მოტივით, რომ ეს სარდაფი წარმოადგენდა სახლის მესაკუთრეთა საკუთრებას და სკ-ს 59-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, როგორც ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება 1998წ. 13 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულება იყო ბათილი.

თბილისის ვაკე-საბურთალოს რაიონული სასამართლოს 2003წ. 9 დეკემბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. სასამართლომ გადაწყვეტილების საფუძვლად მიუთითა ის გარემოებები, რომ მოსარჩელეები არ იყვნენ სადავო ფართობის მესაკუთრეები. რ. ლ-ე კი წარმოადგენდა სადავო სარდაფის ტიპის არასაცხოვრებელი ფართობის კეთილსინდისიერ მფლობელს და მის მიერ დაცული იყო ნასყიდობის გარიგებისათვის დაწესებული ფორმა. ამასთან, სარდაფის ნასყიდობის ხელშეკრულება არ შეიძლებოდა ბათილად ცნობილიყო სარჩელის არარსებობის გამო.

ნ. ხ-ემ, ქ. ე-ამ, ი. მ-ამ და ლ. ვ-ემ სააპელაციო საჩივრით მიმართეს თბილისის საოლქო სასამართლოს და მოითხოვეს რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილებით მათი სარჩელის დაკმაყოფილება.

მოსარჩელეებმა ასევე შუამდგომლობით მიმართეს სასამართლოს და ითხოვეს აეკრძალა მოპასუხისათვის ... მდებარე სადავო სარდაფის მესაკუთრედ საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია.

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2003წ. 28 მაისის განჩინებით აღნიშნული შუამდგომლობა დაკმაყოფილდა. რ. ლ-ეს აეკრძალა ... მდებარე სარდაფის ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.

ასევე დაკმაყოფილდა სააპელაციო საჩივარი თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2003წ. 5 ივნისის გადაწყვეტილებით.

სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვეტილების საფუძვლად შემდეგი გარემოებები მიუთითა:

საცხოვრებელი სახლის საინვენტარიზაციო გეგმით და ტექნიკური პასპორტით დასტურდება, რომ ... მდებარე საცხოვრებელი სახლი წარმოადგენს ქ. ე-ას, ნ. გ-ის, ი. ც-ას, ნ. ხ-ისა და ი. მ-ას საკუთრებას. აღნიშნული საცხოვრებელი სახლი არის მრავალბინიანი და შესაბამისად, მოცემული დავის გადაწყვეტისას უნდა გამოიყენონ მრავალბინიან სახლებში ბინის საკუთრების შესახებ სკ-ით გათვალისწინებული ნორმები.

სკ-ს 208-ე მუხლით მრავალბინიან სახლებში არსებობს საკუთრების უფლება ბინაზე (ბინის საკუთრება) და შენობის იმ ნაწილზე, რომელიც არ გამოიყენება ბინად (არასაცხოვრებელი ფართის საკუთრება).

ბინის საკუთრება და არასაცხოვრებელი ფართის საკუთრება მიიჩნევა ინდივიდუალურ საკუთრებად. მიწის ნაკვეთი, შენობის ნაწილი და ის ნაგებობა-დანადგარები, რომლებიც არ წარმოადგენს ინდივიდუალურ საკუთრებას ბინის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებაა. საერთო საკუთრებაში წილთა რაოდენობა განისაზღვრება ბინების რაოდენობის შესაბამისად. ამასთან, სკ-ს 150-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ნივთის შემადგენელი ნაწილის, რომლის გამოცალკევებაც შეუძლებელია მთლიანი ნივთის ან ამ ნაწილის განადგურების, ანდა მათი დანიშნულების მოსპობის გარეშე, ცალკე უფლების ობიექტად შეიძლება იყოს მხოლოდ კანონით.

მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელეები წარმოადგენენ იმ საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრეებს, რომლის შემადგენელ ნაწილსაც წარმოადგენს სადავო სარდაფი, ანუ იგი ბინის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებაა. 1998წ. 13 აგვისტოს ი. ც-ასა და რ. ლ-ეს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება წარმოადგენს ფორმის დაუცველად დადებულ გარიგებას, რადგანაც სარდაფის გამყიდველი – ი. ც-ა არ წარმოადგენდა სადავო ფართობის მესაკუთრეს და არ შეიძლება ყოფილიყო ცალკე დაუფლების ობიექტი. ამასთან, ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებისას არ ყოფილა დაცული გარიგების ფორმა, კერძოდ, არ მომხდარა შემძენის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.

სკ-ს 59-ე მუხლის თანახმად, ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება ბათილად ითვლება მისი დადების მომენტიდანვე და არ წარმოშობს დასახულ სამართლებრივ შედეგს. აქედან გამომდინარე, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ ასეთი გარიგების ბათილობისათვის სარჩელის წარდგენა აუცილებელი არ იყო.

რადგან აღნიშნული გარიგება დადების მომენტიდანვე ბათილია, რ. ლ-ეს საკუთრების უფლება სადავო ფართზე არ წარმოშობია და აქედან გამომდინარე, არც კეთილსინდისიერ მფლობელს წარმოადგენს.

სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა მოწინააღმდეგე მხარის მოსაზრება იმის თაობაზე, რომ აპელანტები არ არიან ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები, რადგანაც 216-ე მუხლის თანახმად, “ინდივიდუალურ მესაკუთრეთა ერთობლიობა შეადგენს ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობას”.

რ. ლ-ის წარმომადგენელმა ლ. ა-მა კერძო საჩივარი შეიტანა სააპელაციო პალატის 2003წ. 28 მაისის განჩინებაზე და მოითხოვა მისი გაუქმება.

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2003წ. 18 ივლისის განჩინებით კერძო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.

სააპელაციო პალატამ განჩინების სამართლებრივ საფუძვლად მიუთითა სსკ-ს 191-ე, 194-ე მუხლები და 198-ე მუხლის მეორე ნაწილის “ბ” პუნქტი, რომლის თანახმად, სწორად იქნა დაკმაყოფილებული ნ. ხ-ის, ქ. ე-ას, ი. მ-ასა და ლ. ვ-ის განცხადება. პალატის აზრით სწორად აეკრძალა რ. ლ-ეს სადავოდ გამხდარი სარდაფის ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრსა და მიწის მართვის დეპარტამენტში, იმის გათვალისწინებით რომ რ. ლ-ეს შემდგომში არ გაესხვისებინა ეს სარდაფი, რაც გააძნელებდა მოცემულ საქმეზე გამოტანილი გადაწყვეტილების აღსრულებას.

რ. ლ-ემ სააპელაციო პალატის 2003წ. 5 ივნისის გადაწყვეტილება საკასაციო საჩივრით გაასაჩივრა და მოითხოვა გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა შემდეგ გარემოებათა გამო, კერძოდ: სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიყენა სკ-ს 173-ე მუხლი, რომელიც სპეციალური ნორმაა საერთო საკუთრების წარმოშობასთან დაკავშირებით. 173-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საერთო საკუთრება წარმოიშობა კანონის ძალით ან გარიგების საფუძველზე, რადგანაც მოსარჩელე მხარის მიერ გარიგება საერთო საკუთრების წარმოშობის თაობაზე წარმოდგენილი არ ყოფილა, შესაბამისად, გამოყენებული უნდა ყოფილიყო 173 მუხლის პირველი ნაწილის დებულება საერთო საკუთრების კანონის საფუძველზე წარმოშობის შესახებ. აქედან გამომდინარე, სასამართლოს უნდა გამოეყენებინა ამავე კოდექსის 953-968 მუხლები (კანონისმიერი ვალდებულებითი ურთიერთობები) და არ უნდა გამოეყენებინა 208-216-ე მუხლები. კასატორი თვლის, რომ სასამართლომ არასწორად მიიჩნია სადავო ფართი ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილად, რადგანაც ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილად მისაჩნევად აუცილებელია, რომ სადავო ფართი სხვა ფართობისაგან არ იყოს იზოლირებული. ამ შემთხვევაში კი სადავო ფართი სხვა ფართებისაგან იზოლირებულია.

კასატორი თვლის, რომ სკ-ს 149-ე მუხლის თანახმად სადავო ფართი წარმოადგენს მიწის არსებით შემადგენელ ნაწილს და წარმოადგენს ნივთს.

კასატორის აზრით, სასამართლომ არასწორად მიიჩნია 1998წ. 13 აგვისტოს დადებული ხელშეკრულება ფორმის დაუცველად დადებულ ხელშეკრულებად, რადგანაც გარიგების სანოტარო ფორმა 69-ე მუხლის თანახმად დაცულია, ხოლო 183-ე მუხლი ადგენს არა გარიგების ფორმას, არამედ საკუთრების უფლების წარმოშობის პირობებს. შემძენს ნებისმიერ დროს შეუძლია გარიგების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.

სასამართლო არ უთითებს, თუ რომელი ნორმის საფუძველზე მიიჩნია, რომ გარიგების ბათილობისათვის არ არის აუცილებელი სასამართლოსათვის მიმართვა და გარიგების სასამართლოს გადაწყვეტილებით ბათილად ცნობა. სასამართლომ დაარღვია სსკ-ს 2-ე მუხლის პირველი ნაწილი, 3-ე მუხლის პირველი ნაწილი, 178-ე მუხლის პირველი ნაწილი და 248-ე მუხლები, რომელთა თანახმად, სასამართლო იმსჯელებს და გადაწყვეტილებას მიიღებს მხოლოდ იმ მოთხოვნიდან, რომელიც მოსარჩელეს დაყენებული აქვს. სასამართლოს მხედველობიდან გამორჩა სკ-ს 59-ე მუხლის მე-2 ნაწილის მოთხოვნა, რომ საცილო გარიგება ბათილია იმ შემთხვევაში, თუკი იგი აუცილებელი იქნება.

კასატორის აზრით, სკ-ს 155-ე და 159-ე მუხლის თანახმად, იგი წარმოადგენს სადავო ფართის კეთილსინდისიერ მფლობელს და არ არსებობს სკ-ს 172-ე მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი პირობა, რადგან მას ჰქონდა ფლობის უფლება ნოტარიალურად დამოწმებული გარიგების საფუძველზე.

რ. ლ-ის საკასაციო საჩივრის საპასუხოდ ი. მ-ამ, ნ. ხ-ემ, ლ. ვ-ემ და ქ. ე-ამ შეიტანეს დაზუსტერუბლი შეგებებული საკასაციო საჩივარი, სადაც მიუთითეს შემდეგ გარემოებებზე: ი. ც-ა 1998წ. 13 აგვისტოს ხელშეკრულების საფუძველზე რ. ლ-ეს ვერ გადასცემდა საკუთრების უფლებას სადავო სარდაფზე, რადგანაც თავად ირინა ცომაიას არ ჰქონდა საკუთრების დამოუკიდებელი უფლება ამ სარდაფზე, რადგან იგი მდებარეობს სახლში, რომელიც საერთო საკუთრების უფლებით ეკუთვნის ამ სახლის მცხოვრებლებს, სკ-ს 208-ე მუხლის თანახმად. აქედან გამომდინარე, 1998წ. 13 აგვისტოს დადებული ხელშეკრულება არის ბათილი, როგორც ნებართვის გარეშე და არაუფლებამოსილი პირის მიერ დადებული ხელშეკრულება.

სამოტივაციო ნაწილი:

პალატა გაეცნო საქმის მასალებს, რ. ლოლაძის საკასაციო და კერძო საჩივარს, მოწინააღმდეგე მხარის შეგებებულ საკასაციო საჩივარს, შეამოწმა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სამართლებრივი დასაბუთებულობა და თვლის, რომ საკასაციო საჩივრები უნდა დაკმაყოფილდეს, ხოლო კერძო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქმის მასალებით დადგენილია, რომ ი. ც-ასა და რ. ლ-ეს შორის 1998წ. 13 აგვისტოს გაფორმდა თბილისში, ... მდებარე 68 კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართის ნასყიდობის ხელშეკრულება. თავდაპირველად მოსარჩელეემა სარჩელით მოითხოვეს რ. ლ-ის გამოსახლება ..., ხოლო მოგვიანებით სასამართლომ მიზანშეწონილად მიიჩნია მიეღო მოსარჩელეთა დაკონკრეტებული სასარჩელო მოთხოვნა ხელშეკრულების ბათილად ცნობის შესახებ.

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2003წ. 5 ივნისის გადაწყვეტილების სამოტივაციო ნაწილში პალატამ, მართალია, იმსჯელა 1998წ. 13 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულების შესახებ, მაგრამ გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილში არ მიიღო გადაწყვეტილება ხელშეკრულების თაობაზე. სსკ-ს 249-ე მუხლის მე-5 ნაწილის შესაბამისად, გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი უნდა შეიცავდეს სასამართლოს დასკვნას სარჩელის დაკმაყოფილების ან სარჩელზე მთლიანად, ან ნაწილობრივ უარის თქმის შესახებ.

სსკ-ს 393-ე მუხლის მესამე ნაწილის მიხედვით საპროცესო სამართლის ნორმების დარღვევა მხოლოდ მაშინ შეიძლება გახდეს გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველი, თუ ამ დარღვევის შედეგად საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილება იქნა გამოტანილი.

სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია რა რ. ლ-ე სადავო სარდაფის არამართლზომიერ მფლობელად, არ მიუთითა რა სამართლებრივი საფუძვლით დაადგინა მისი გამოსახლება. ამასთან, არამართლზომიერ მფლობელად მიიჩნია მოპასუხე მაშინ, როცა სანოტარო ფორმით დადებული სადავო ხელშეკრულება არ უცვნია ბათილად, რის გამოც გადაწყვეტილების დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია. აღნიშნული კი სსკ-ს 394-ე მუხლის “ე” პუნქტის თანახმად, გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველია.

პალატა უსაფუძვლოდ მიიჩნევს რ. ლოლაძის კერძო საჩივარს და თვლის, რომ სააპელაციო სასამართლომ 2003წ. 28 მაისის განჩინებით სწორად გამოიყენა სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება და აუკრძალა მოპასუხე მხარეს ხელშეკრულების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრსა და მიწის მართვის სამსახურში.

პალატა ვერ გაიზიარებს კერძო საჩივრის ავტორის მოსაზრებას, რომ სასამართლოს სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება არ უნდა გამოეყენებინა, ვინაიდან არ არსებობდა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის აკრძალვის აუცილებლობა, რადგან მოსარჩელეებს სასარჩელო განცხადებაში მოპასუხის გამოსახლების გარდა სხვა მოთხოვნა არ ჰქონიათ. საქმის მასალების მიხედვით 2003წ. 22 მაისის სასამართლო სხდომაზე სასამართლომ საოქმო დადგენილებით მიიღო მოსარჩელეთა მოთხოვნა რ. ლ-ესა და ლ. ც-ას შორის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის შესახებ, თუმცა როგორც უკვე აღნიშნა ამ განჩინებით აღნიშნული საკითხი საბოლოოდ არ გადაწყვეტილა.

გასაჩივრებული განჩინება სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოყენების შესახებ კი მიღებულია 2003წ. 28 მაისს.

პალატა თვლის, რომ არსებული სასარჩელო მოთხოვნების განხილვისა და დაკმაყოფილების პირობებში სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოუყენებლობა გააძნელებდა გადაწყვეტილების აღსრულებას. საპროცესო კანონმდებლობით სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების გაუქმების ან ერთი სახის მეორე სახით შეცვლის საკითხის გადაწყვეტა შეიძლება საქმის წარმოების ნებისმიერ ეტაპზე.

საკასაციო პალატა იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მოტივაციას, რომ სარდაფის გამყიდველი ლ. ც-ა არ წარმოადგენდა სადავო ფართობის მესაკუთრეს და აღნიშნული ფართობი, როგორც საცხოვრებელი სახლის შემადგენელი ნაწილი, არ შეიძლებოდა ყოფილიყო ცალკე უფლების ობიექტი.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატა თვლის, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება უნდა გაუქმდეს და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე პალატას.

სარეზოლუციო ნაწილი:

პალატამ იხელმძღვანელა სსკ-ს 412-ე, 420-ე მუხლებით,

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

რ. ლ-ის კერძო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს.

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2003წ. 28 მაისისა და 2003წ. 18 ივლისის განჩინებები დარჩეს უცვლელად.

რ. ლოლაძის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს.

ქ. ე-ას, ნ. ხ-ის, ი. მ-ას და ლ. ვ-ის წარმომადგენლის გ. თ-ის შეგებებული საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 5 ივნისის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე პალატას.