საქართველოს უზენაესი სასამართლო

გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

საქმე ბს-№91(კ-25) 23 ივლისი, 2025 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

გოჩა აბუსერიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მაია ვაჩაძე, ბიძინა სტურუა

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოსარჩელე) - გ. ბ-ე

პროცესუალური მოწინააღმდეგე (მოპასუხე) - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო

მესამე პირი - ნ. ლ-ი

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 14 ნოემბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი - ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

გ. ბ-ემ 2022 წლის 12 დეკემბერს სარჩელით მიმართა თელავის რაიონულ სასამართლოს მოპასუხის - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიმართ, რომლითაც მოითხოვა ადმინისტრაციული საჩივრის ნაწილობრივ დაკმაყოფილების შესახებ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2022 წლის 12 აგვისტოს №... გადაწყვეტილების, რეგისტრაციის შესახებ ამავე სააგენტოს 2022 წლის 14 ნოემბრის №... გადაწყვეტილებისა და 2022 წლის 15 ნოემბრის №... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა. ამავე სარჩელში მოსარჩელემ იშუამდგომლა უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოყენება, კერძოდ, სსიპ საჯარო რეესტრისათვის უფლების რეგისტრაციის განხორციელების აკრძალვა ნ. ლ-ის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე საკადასტრო კოდით ....

სარჩელის მიხედვით, გ. ბ-ემ ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, 1998 წელს შეიძინა 7514 კვ.მ მიწის ნაკვეთი ნ. ლ-ისგან და საფასურის გადახდის შემდეგ მიიღო მიღება-ჩაბარების აქტის დედანი, რის საფუძველზეც 2022 წელს დარეგისტრირდა მესაკუთრედ. მოგვიანებით, ნ. ლ-ის დამ, როგორც ნ. ლ-ის წარმომადგენელმა სარეგისტრაციო სამსახურში წარადგინა მეორე მიღება-ჩაბარების აქტი, რის შედეგადაც მოსარჩელის საკუთრების უფლება გაუქმდა და 2022 წლის 15 ნოემბერს ქონება ნ. ლ-ის სახელზე დარეგისტრირდა. მოსარჩელის განმარტებით, აღნიშნულით დაირღვა მისი საკუთრების უფლება.

თელავის რაიონული სასამართლოს 2022 წლის 14 დეკემბრის განჩინებით მოსარჩელე გ. ბ-ის შუამდგომლობა სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ, დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს აეკრძალა სასამართლოს გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლამდე განკარგვის ან იპოთეკის უფლებით დატვირთვის შესახებ გადაწყვეტილების მიღება თელავის მუნიციპალიტეტის სოფელ ... მდებარე ს/კ ... რეგისტრირებულ ნ. ლ-ის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით.

თელავის რაიონული სასამართლოს 2023 წლის 11 მაისის განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, საქმეში მესამე პირად ჩაება ნ. ლ-ი.

თელავის რაიონული სასამართლოს 2024 წლის 22 თებერვლის გადაწყვეტილებით გ. ბ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

რაიონული სასამართლომ მიუთითა „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის მე-3 პუნქტზე და აღნიშნა, რომ თუ საკუთრების უფლების მქონე პირმა მიწა ფორმის დაუცველი გარიგებით გაასხვისა და ეს დადასტურდა შესაბამისი დოკუმენტით ან სამი მესაკუთრის წერილობითი დასტურით, შესაძლებელია უძრავი ქონების რეგისტრაცია ხელახლა გარიგების დადების გარეშე.

სასამართლოს განმარტებით, კანონმდებლის მიერ ფორმადაუცველი გარიგებისთვის იურიდიული მნიშვნელობის მინიჭების მიზანს წარმოადგენს ის, რომ განხორციელებულიყო ფაქტობრივად დადებული ხელშეკრულებისთვის კანონიერი სახის მიცემა. სასამართლოს შეფასებით, ასეთი ფაქტის არსებობის დასადასტურებლად აუცილებელია იკვეთებოდეს მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის ნება, რომ მან გაასხვისა თავისი უძრავი ქონება, რაც მოცემულ საქმეზე არ დასტურდება, კერძოდ, ნ. ლ-ი უარყოფს გ. ბ-ისათვის საკუთრების გადაცემას, ხოლო მოსარჩელის მიერ ვერ იქნა დადასტურებული საწინააღმდეგო გარემოება, შესაბამისად, სასამართლომ მიიჩნია, რომ არსებობდა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2022 წლის 14 ნოემბრის გადაწყვეტილებით გ. ბ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის გაუქმებისა და 2022 წლის 15 ნოემბრის გადაწყვეტილებით, თელავში, სოფელ ... მდებარე მიწის ნაკვეთზე ნ. ლ-ის საკუთრების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების მიღების საფუძველი.

თელავის რაიონული სასამართლოს 2024 წლის 22 თებერვლის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა გ. ბ-ემ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 14 ნოემბრის საოქმო განჩინებით არ დაკმაყოფილდა მოწმეთა დაკითხვის შესახებ გ. ბ-ის წარმომადგენლის შუამდგომლობა.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 14 ნოემბრის განჩინებით გ. ბ-ის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა თელავის რაიონული სასამართლოს 2024 წლის 22 თებერვლის გადაწყვეტილება.

სააპელაციო პალატამ სრულად გაიზიარა რაიონული სასამართლოს შეფასებები იმასთან დაკავშირებით, რომ კანონმდებლის მიერ ფორმადაუცველი გარიგებისთვის იურიდიული მნიშვნელობის მინიჭების მიზანს ფაქტობრივად დადებული ხელშეკრულებისთვის კანონიერი სახის მიცემა წარმოადგენდა. ასეთი ფაქტის არსებობის დასადასტურებლად აუცილებელი იყო გამოკვეთილიყო მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის ნება, რომ მან გაასხვისა თავისი უძრავი ქონება. სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ განსახილველ შემთხვევაში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირი/მესაკუთრე უარყოფდა ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების დადების (შესაბამისად, აღნიშნულის საფუძველზე მოსარჩელისთვის მიღება-ჩაბარების აქტის გადაცემის) ფაქტს, ხოლო მოსარჩელის მიერ სადავო გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულება საქმეში წარმოდგენილი არ ყოფილა. პალატის შეფასებით, იმავე საკადასტრო ბლოკში რეგისტრირებული არანაკლებ 3 მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობის არსებობა ვერ იქნებოდა მიჩნეული ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების არსებობის ფაქტის დამადასტურებელ სათანადო მტკიცებულებად, მესაკუთრის მიერ ასეთი ფაქტის სადავოობის პირობებში.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 14 ნოემბრის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ, გასაჩივრებული განჩინების გაუქმებისა და საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილების მოთხოვნით.

საკასაციო საჩივრის მიხედვით, სააპელაციო პალატამ არასწორად განმარტა „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის მე-3 პუნქტი, რომლის თანახმად თუ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირმა/მესაკუთრე ფიზიკურმა პირმა ან/და მესაკუთრე კერძო სამართლის იურიდიულმა პირმა ამ კანონის ამოქმედებამდე ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების საფუძველზე გაასხვისა მიწის ნაკვეთი, რის დასადასტურებლადაც მოსარგებლეს გადასცა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის ან „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების უფლების პირველადი რეგისტრაციის გადაუდებელ ღონისძიებათა და საქართველოს მოქალაქეთათვის სარეგისტრაციო მოწმობების გაცემის შესახებ“ საქართველოს პრეზიდენტის 1999 წლის 16 მაისის №327 ბრძანებულების საფუძველზე გაცემული მიწის (უძრავი ქონების) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობის დედანი, ეს გარემოება გამოყენებული იქნება უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში მოსარგებლის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძვლად, თუ იმავე საკადასტრო ბლოკში რეგისტრირებული არანაკლებ 3 მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე (მესაკუთრეები) ან საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირი (პირები) აღნიშნულ ფაქტს წერილობით დაადასტურებს (დაადასტურებენ) ან თუ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირი/მესაკუთრე თანხმობას განაცხადებს. ამ შემთხვევაში გარიგების ხელახლა დადება არ მოითხოვება.

კასატორის განმარტებით, კანონმდებელი განასხვავებს შემთხვევებს, როცა საჭიროა ქონების გამსხვისებლის თანხმობა შეძენილი ქონების რეგისტრაციისას და შემთხვევას, როცა ქონების თანხმობა არ მოითხოვება და საკმარისია უფლების დამდგენო დოკუმენტის დედნის წარდგენა და 3 მოწმის ახსნა-განმარტება, რაც სასამართლოს მიერ არასწორად იქნა განმარტებული. აღსანიშნავია ის ფაქტი, რომ კანონმდებელი არ აზუსტებს „ფორმადაუცველი გარიგების“ სახეს. ფორმადაუცველ გარიგებაში, სამოქალაქო და საჯარო კანონმდებლობაში მოიაზრება როგორც არასათანადო წესით შედგენილი წერილობითი ხელშეკრულება (მაგ. არასანოტარო წესით შედგენილი), ასევე მხარეთა ზეპირი გარიგება ისეთ შემთხვევაზე, როდესაც კანონმდებელი მოითხოვდა წერილობით ხელშეკრულებას. ამავე გარიგების დადასტურების ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორია, საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტის დედნის გადაცემა ქონების შემძენისათვის.

საკასაციო საჩივრის ავტორის მოსაზრებით, ფორმადაუცველი გარიგების დადების დასადასტურებლად საქმეზე არათუ სამი მოწმის, არამედ წარდგენილი იყო ათობით მოწმის ახსნა-განმარტება და სასამართლო პროცესზე მოსარჩელემ იშუამდგომლა მათი გამოკითხვა, თუმცა სასამართლომ არ მიიჩნია მიზანშეწონილად მოწმეთა დაკითხვა, რითაც მხარეს შეეზღუდა საკუთარი მტკიცების ტვირთის რეალიზების შესაძლებლობა.

კასატორის მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლოს მიერ გადაწყვეტილების დასაბუთებისას მოხმობილია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2024 წლის 23 აპრილის №ბს-764(კ-23) განჩინება, რომელიც არ შეიძლება იყოს რელევანტური განსახილველ საქმეში, რადგან ხსენებულ საქმეში განმცხადებელს უარი ეთქვა რეგისტრაციაზე, რადგან ვერ წარადგინა კანონმდებლობით გათვალისწინებული დოკუმენტაცია გარდა, თავად მოსარჩელის მიერ გაკეთებული განმარტებისა. გ. ბ-ის შემთხვევაში კი, მის სახელზე რეგისტრირებული იყო სადავო ქონება და საჯარო რეესტრის მიერ ძალადაკარგულად იქნა ცნობილი რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება, რადგან ქონების გამსხვისებელმა შემდგომში უარყო ქონების გასხვისების ფაქტი.

კასატორის მიიჩნევს, რომ სასამართლომ შეფასების მიღმა დატოვა ის ფაქტი, თუ როგორ აღმოჩნდა საკუთრების დამდგენი დოკუმენტის დედანი გ. ბ-ის ხელში. სასამართლო არ დაინტერესდა, რეალურად ხომ არ არსებობდა ქონების გადაცემის ფაქტი და როგორ უნდა იყოს დაცული ქონების შემძენის უფლებები, თუ ქონების გამსხვისებელი უკანონოდ უარყოფს ფაქტს. არსებული გადაწყვეტილების პირობებში, იკვეთება, რომ როდესაც სახეზეა ფორმადაუცველი გარიგება, ყველა შემთხვევაში საჭიროა თავდაპირველი მესაკუთრის თანხმობა, რაც ეწინააღმდეგება „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის მე-3 ნაწილს როგორც შინაარსობრივად, ისე მიზანს და მისი სიტყვა-სიტყვით განმარტებას.

კასატორის განმარტებით, სასამართლო მიიჩნევს, რომ თავდაპირველი მესაკუთრის მიერ ნასყიდობის ფაქტის უარყოფა წარმოადგენდა ახლად აღმოჩენილ გარემოებას და შესაბამისად, კანონიერად მოხდა გ. ბ-ის სახელზე არსებული რეგისტრაციის ძალადაკარგულად გამოცხადება. აღსანიშნავი ის ფაქტი, რომ საჯარო რეესტრი საკუთარი გადაწყვეტილების მიღებისას, როდესაც მსჯელობდა ახლად აღმოჩენილ გარემოებებზე, არსად მიუთითებდა, რომ თავდაპირველი მესაკუთრის მიერ ნასყიდობის ფაქტის უარყოფა, წარმოადგენდა ახლად აღმოჩენილ გარემოებას. საჯარო რეესტრმა მიიჩნია, რომ რიგი დოკუმენტების წარდგენა იყო იმგვარი ახლად აღმოჩენილი გარემოება, რომ სახეზე იყო აღმჭურველი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ძალადაკარგულად გამოცხადების საფუძვლები, რასაც მოსარჩელე არ იზიარებს. საჯარო რეესტრისა და სასამართლოს განმარტება „ახლად აღმოჩენილ გარემოებათა“ შესახებ წინააღმდეგობაშია ზოგად ადმინისტრაციულ კოდექსთან, სადაც პირდაპირაა გაწერილი აქტის ძალადაკარგულად გამოცხადების საფუძვლები. მოცემულ შემთხვევაში, კანონით დადგენილი არც ერთი წინაპირობა სახეზე არ ყოფილა.

კასატორის მოსაზრებით, სასამართლომ არასწორად დაადგინა ფაქტები, ხოლო რიგ შემთხვევაში, საერთოდ არ იქნა დადგენილი და ისე შეფასდა, რითაც უგულებელყოფილია როგორც საპროცესო, ასევე მატერიალური კანონმდებლობის ნორმები. მტკიცების ტვირთი განაწილებულია არასწორად, მოსარჩელეს არ მიეცა ფაქტობრივი გარემოებების მოწმეთა საშუალებით დამტკიცების შესაძლებლობა. სასამართლომ რეალურად საქმე განიხილა იმ ჭრილში, გამსხვისებელსა და შემძენს შორის არსებობდა თუ არა ფორმადაუცველი გარიგება. სადავო აქტის ბათილად ცნობის საფუძველი კი გახდა „ახლად აღმოჩენილი გარემოებები“. შესაბამისად, სასამართლოს უნდა ემსჯელა, საჯარო რეესტრის მიერ მითითებული დოკუმენტაცია, რამდენად წარმოადგენდა ახალ აღმოჩენილ გარემოებას და აღნიშნული დოკუმენტაციის არსებობის პირობებში (მარეგისტრირებლისთვის თუ იქნებოდა ცნობილი), შესაძლებელი იყო თუ არა სხვა გადაწყვეტილების მიღება.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 4 მარტის განჩინებით, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, გ. ბ-ის საკასაციო საჩივარი დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ გ. ბ-ის საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს და არ ექვემდებარება დასაშვებად ცნობას, შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილი განსაზღვრავს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის ამომწურავ საფუძვლებს, კერძოდ, აღნიშნული ნორმის თანახმად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივარი დაიშვება, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.

საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით და ამასთან, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების ვარაუდი. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება ასევე არ ეწინააღმდეგება ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს. ამასთან, საქმის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორი ვერ ასაბუთებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვას მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით. კასატორი საკასაციო საჩივარში ვერ აქარწყლებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და დასკვნებს.

ამასთან, საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, #7932/03; VaN de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81).

საკასაციო სასამართლო იზიარებს მოცემულ საქმეზე ქვედა ინსტანციის სასამართლოების მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და ამ გარემოებებთან დაკავშირებით გაკეთებულ სამართლებრივ შეფასებებს და მიიჩნევს, რომ სასამართლომ არსებითად სწორად გადაწყვიტა მოცემული დავა.

განსახილველ შემთხვევაში, წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის საფუძვლების გათვალისწინებით, საკასაციო პალატის მსჯელობის საგანია გ. ბ-ის სახელზე ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების საფუძველზე რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გაუქმებისა და მესამე პირის - ნ. ლ-ის სახელზე უფლების რეგისტრაციის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილებების კანონიერება.

საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ საქართველოს კონსტიტუცია განამტკიცებს საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლებას. საკუთრების უფლება ბუნებითი უფლებაა, რომლის გარეშე შეუძლებელია დემოკრატიული საზოგადოების არსებობა. „საკუთრების უფლება ადამიანის არა მარტო არსებობის ელემენტარული საფუძველია, არამედ უზრუნველყოფს მის თავისუფლებას, მისი უნარისა და შესაძლებლობების ადეკვატურ რეალიზაციას, ცხოვრების საკუთარი პასუხისმგებლობით წარმართვას. ყოველივე ეს კანონზომიერად განაპირობებს ინდივიდის კერძო ინიციატივებს ეკონომიკურ სფეროში, რაც ხელს უწყობს ეკონომიკური ურთიერთობების, თავისუფალი მეწარმეობის, საბაზრო ეკონომიკის განვითარებას, ნორმალურ, სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალიშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-5).

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლით განმტკიცებული საკუთრების უფლება არ არის მხოლოდ დეკლარაციული ხასიათის. იგი წარმოადგენს მთელი რიგი ქონებრივი ურთიერთობებისა და სხვაგვარი სამართლებრივი შედეგების წარმოშობის უმთავრეს წინაპირობას. ამასთან, საკუთრების უფლების დაცულობის უზრუნველყოფის საჭიროება არ არის ფორმალური და სწორედ აღნიშნული წარმოადგენს დემოკრატიული სახელმწიფოს ქვაკუთხედს, რამდენადაც საკუთრების უფლების დაცვით მიღწეული უფლების ქმედით რეალიზებაზეა დამოკიდებული საქართველოს კონსტიტუციით რეგლამენტირებულ ადამიანის მთელ რიგ უფლებათა შემდგომი განხორციელება. საკუთრების უფლების გარანტირებულობა და მისი კონსტიტუციური მოწესრიგება განაპირობებს, მათ შორის პირის შესაძლებლობას, საკუთარი სურვილის შესაბამისად, თავისუფალი ნების საფუძველზე განკარგოს და შეიძინოს ქონებრივი უფლებები.

საკუთრების უფლება აღიარებულია არა მხოლოდ ეროვნული, არამედ საერთაშორისო აქტებითაც; კერძოდ, ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციის პირველი დამატებითი ოქმის პირველი მუხლით, რომელიც ადგენს, რომ ყოველ ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს აქვს თავისი საკუთრებით შეუფერხებელი სარგებლობის უფლება. ევროპული კონვენციის აღნიშნული დებულება „უზრუნველყოფს უფლებას არსებულ ქონებაზე, რაც ასევე მოიცავს მოთხოვნებს, რომლის საფუძველზეც განმცხადებელს აქვს საკუთრების უფლებით ეფექტიანი სარგებლობის მოპოვების მინიმუმ „ლეგიტიმური მოლოდინი“ (მორისი საფრანგეთის წინააღმდეგ (Maurice v. France), No. 11810/03, 6.10.03; პლეხანოვი პოლონეთის წინააღმდეგ (Plechanow v. Poland), No. 22279/04, 7.7.09).

საკუთრების ცნება არ შემოიფარგლება მხოლოდ ფიზიკურ საგნებზე საკუთრების უფლებით. „...ზოგიერთი სხვა უფლება და სარგებელი, რომელიც ქმნის ქონებას, ქონებრივი ღირებულებები, მათ შორის უფლება მოთხოვნაზე, რაც კანონიერი მოლოდინის საფუძველზე წარმოიშობა და პირის საკუთრების ეფექტურ გამოყენებას განაპირობებს, შესაძლოა განხილულ იქნეს როგორც საკუთრება და უფლება საკუთრებაზე (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 30.07.2010წ. N1/5/489-498 განჩინება, II-2). საკუთრება მოიცავს როგორც მატერიალურად არსებულ ქონებას, ასევე აქტივებს (ქონებრივ უფლებებს), მათ შორის მოთხოვნებს, რომელთა მიმართაც მომჩივანს შეუძლია ამტკიცოს, რომ აქვს საკუთრებით სარგებლობის გაგრძელების შესაძლებლობის სულ მცირე გონივრული და ლეგიტიმური მოლოდინი (Hamer v. Belgium, no.21861/03, §§75, 76, ECHR 2007-V(extracts)).

„საკუთრების უფლების კანონიერებას საფუძველშივე განსაზღვრავს მისი კანონიერად შეძენის ფაქტი. ზუსტად ეს გარემოებაა გადამწყვეტი კანონიერი საკუთრების უფლების არსებობისთვის“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის №1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალიშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ, II-14 ).

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს ,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის დანაწესზე, რომლის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. განცხადებას უნდა ერთოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია. ამავე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია კონკრეტულ შემთხვევაში დამატებით მოითხოვოს სარეგისტრაციო წარმოებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი დოკუმენტის ან ინფორმაციის წარმოდგენა, რომელიც აუცილებელია განცხადებით მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად. მე-9 მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით კი, რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტების, აგრეთვე ამ დოკუმენტაციის სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე.

,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის ,,კ“ ქვეპუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას, ხოლო ამავე მუხლის ,,ლ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია არის რეგისტრაციის მიზნით მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი სარეგისტრაციო და სხვა დოკუმენტები.

ამ ნორმების შინაარსიდან გამომდინარე ცალსახაა, რომ უძრავი ქონების პირის სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრაციისათვის აუცილებელია მას გააჩნდეს ამ ქონების კუთვნილებასთან დაკავშირებით კანონით გათვალისწინებული უფლების დამდგენი დოკუმენტი, რომელშიც მოცემული უფლების ფარგლები განმსაზღვრელია რეგისტრაციას დაქვემდებარებული უძრავი ქონების საიდენტიფიკაციო მონაცემებისა თუ სხვა კონკრეტული მახასიათებლების ფიქსაციისათვის.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ მიწის ნაკვეთების სრულყოფილი უფლებრივი და საკადასტრო მონაცემების შექმნის უზრუნველყოფის მიზნით, 2016 წლის 17 ივნისიდან ამოქმედდა „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონი, რომლის მიღება განაპირობა უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული პრობლემების გადაწყვეტის აუცილებლობამ. კანონის მიზნებიდან გამომდინარე, ერთ-ერთ პრიორიტეტად განისაზღვრა საქართველოში მიწის ნაკვეთების კერძო საკუთრებაში რეგისტრაციის პროცესის ხელშეწყობა (იხ. განმარტებითი ბარათი).

მითითებული კანონის მე-3 მუხლის პირველი პუნქტის „ჟ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტად მიჩნეული იქნა ადმინისტრაციული ხელშეკრულება (მიღება-ჩაბარების აქტი ან სხვა დოკუმენტი), ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, სასამართლოს (არბიტრაჟის) კანონიერ ძალაში შესული აქტი, გარიგება ან სხვა სამართლებრივი აქტი, რომელიც წარმოშობს უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.

საკასაციო პალატა მიუთითებს „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის მე-3 პუნქტზე, რომლის თანახმად, თუ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირმა/მესაკუთრე ფიზიკურმა პირმა ან/და მესაკუთრე კერძო სამართლის იურიდიულმა პირმა ამ კანონის ამოქმედებამდე ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების საფუძველზე გაასხვისა მიწის ნაკვეთი, რის დასადასტურებლადაც მოსარგებლეს გადასცა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის ან „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების უფლების პირველადი რეგისტრაციის გადაუდებელ ღონისძიებათა და საქართველოს მოქალაქეთათვის სარეგისტრაციო მოწმობების გაცემის შესახებ“ საქართველოს პრეზიდენტის 1999 წლის 16 მაისის №327 ბრძანებულების საფუძველზე გაცემული მიწის (უძრავი ქონების) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობის დედანი, ეს გარემოება გამოყენებული იქნება უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში მოსარგებლის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძვლად, თუ იმავე საკადასტრო ბლოკში რეგისტრირებული არანაკლებ 3 მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე (მესაკუთრეები) ან საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირი (პირები) აღნიშნულ ფაქტს წერილობით დაადასტურებს (დაადასტურებენ) ან თუ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირი/მესაკუთრე თანხმობას განაცხადებს. ამ შემთხვევაში გარიგების ხელახლა დადება არ მოითხოვება.

საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ დასახელებული ნორმის თავდაპირველი რედაქცია მსგავსი სახის ჩანაწერს არ ითვალისწინებდა. მითითებულ ნორმაში არსებული ცვლილება განხორციელდა 2019 წლის 11 დეკემბრის კანონით, რითაც კიდევ უფრო გამარტივდა ფორმის დაუცველად დადებული გარიგებების საფუძველზე უფლებათა რეგისტრაციის წესი (იხ.განმარტებითი ბარათი), რაც, საკასაციო პალატის მოსაზრებით, არ შეიძლება გაგებული იქნას საკუთრების უფლების არსის, მისი შინაარსის შემზღუდველ რეგულაციად, მესაკუთრის პასიურ მდგომარეობაში ჩაყენების პირობებით.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მითითებული ნორმის დანაწესი ითვალისწინებს ფორმის დაუცველად დადებული გარიგებისთვის იურიდიული ძალის მინიჭების შესაძლებლობას კონკრეტული პირობებით: უპირველეს ყოვლისა, მოსარგებლეს (ანუ ფიზიკურ პირს, რომელიც ამ კანონის ამოქმედებამდე ფაქტობრივად ფლობს მიწის ნაკვეთს, როგორც საკუთარს, საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირთან ან მიწის ნაკვეთის მესაკუთრესთან ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების საფუძველზე), თან უნდა გააჩნდეს მესაკუთრის მიერ გადაცემული საკუთრების წარმომშობი (ვარგისი) უფლების დამდგენი დოკუმენტის დედანი და მესაკუთრის მხრიდან სამართლებრივი პრეტენზიის (ქონების გასხვისების უარყოფა) არარსებობის პირობებში, ასეთი გარიგების არსებობას წერილობით უნდა ადასტურებდეს იმავე საკადასტრო ბლოკში რეგისტრირებული არანაკლებ 3 მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე (მესაკუთრეები) ან საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირი (პირები).

განსახილველ შემთხვევაში, თელავის მუნიციპალიტეტის სოფელ ... მდებარე 7500 კვ.მ მიწის ნაკვეთის (საკადასტრო კოდი ...) ყოფილმა მესაკუთრემ ნ. ლ-მა უარყო 1998 წელს გ. ბ-ეზე უძრავი ქონების ფორმის დაუცველად გასხვისებისა და 1991 წლით დათარიღებული №122 მიღება-ჩაბარების აქტის დედნის გადაცემის ფაქტი; მეტიც, ნ. ლ-ის განმარტებით, 1991 წელს იგი წარმოადგენდა არასრულწლოვანს (დაბ....წ.)და სახელმწიფოს მიერ მასზე მითითებული მიღება-ჩაბარების გაცემა ვერ მოხდებოდა.

ამდენად, იმ პირობებში, როდესაც დასახელებული უძრავი ქონების მესაკუთრე ნ. ლ-ი უარყოფს გ. ბ-ესთან გარიგების დადების ფაქტს, მართებულია სააპელაციო პალატის შეფასება, რომ იმავე საკადასტრო ბლოკში რეგისტრირებული არანაკლებ 3 მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის წერილობითი თანხმობა ვერ იქნება მიჩნეული ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების არსებობის ფაქტის დამადასტურებელ საკმარის მტკიცებულებად.

რაც შეეხება მოწმეთა დაკითხვაზე უარის თქმის შესახებ სააპელაციო სასამართლოს საოქმო განჩინების კანონიერებას, საკასაციო პალატა მიუთითებს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მე-3 ნაწილის დანაწესზე, რომლის თანახმად საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით. საკასაციო პალატის მოსაზრებით, მართებულია სააპელაციო პალატის შეფასება, რომ კონკრეტულ შემთხვევაში არ არსებობდა მოსარჩელის მიერ დასახელებული პირების მოწმედ მოწვევის აუცილებლობა, რადგან საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებები იძლეოდა საქმისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების სრულყოფილად დადგენისა და სადავო საკითხის არსებითად გადაწყვეტის შესაძლებლობას. ამდენად, უძრავი ქონების მესაკუთრის სამართლებრივი პრეტენზიიდან გამომდინარე, გარიგების დადების ფაქტის დაუდასტურებლობის პირობებში, მოწმეთა დაკითხვა არსებით გავლენას ვერ იქონიებდა საქმის განხილვის შედეგზე. ამ მიმართებით აღსანიშნავია ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს განმარტებაც, რომლის თანახმად, ნებისმიერ შემთხვევაში, მოწმეთა კომპეტენცია, პირველ რიგში ეროვნული კანონმდებლობის შესაბამისად წესრიგდება (იხ. The Lüdi v. Switzerland, გადაწყვეტილება 15.06.1992, სერია A, N238, გვ. 20, პარაგრაფი 43 და The Schuler-Zgraggen v. Switzerland გადაწყვეტილება 24.06.1993. სერია N263, გვ.21. პარაგრაფი 66), საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105-ე და 140-ე მუხლების ანალიზიდან კი გამომდინარეობს, რომ მოწმის ჩვენების მიღებისას ეროვნულმა სასამართლომ უნდა იხელმძღვანელოს ყველა იმ ობიექტური თუ სუბიექტური ფაქტორით, რაც ამ მტკიცებულების იურიდიულ ბუნებას ახლავს, მათ შორისაა მოწმის, როგორც სუბიექტის დამოუკიდებლობა მხარეთა შორის სადავო ფაქტებისა და მოვლენების მიმართ. სწორედ ამ კრიტერიუმებით განისაზღვრება მოწმის ჩვენებაში გადმოცემული ფაქტების იურიდიული სანდოობა.

ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ სადავო საკითხთან მიმართებით ამომწურავად იმსჯელა სააპელაციო სასამართლომ და კასატორი დამატებით ვერ მიუთითებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების არსებით ფაქტობრივ თუ სამართლებრივ უსწორობაზე, შესაბამისად, კასატორის მიერ მითითებული გარემოებები არ ქმნის საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის საფუძველს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოცემულ საქმეს არ გააჩნია არავითარი პრინციპული მნიშვნელობა სასამართლო პრაქტიკისათვის, ხოლო საკასაციო საჩივარს - წარმატების პერსპექტივა, რის გამოც საკასაციო საჩივარი არ უნდა იქნეს დაშვებული განსახილველად.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილზე და აღნიშნავს, რომ თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ ვინაიდან, საკასაციო საჩივარზე 20.02.2025წ. №1 საგადასახადო დავალებით გადახდილია სახელმწიფო ბაჟი 300 ლარის ოდენობით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, აღნიშნული თანხის 70 პროცენტი - უნდა დაუბრუნდეს კასატორს.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. გ. ბ-ის საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 14 ნოემბრის განჩინება;

3. კასატორს - გ. ბ-ეს (პ/ნ ...) დაუბრუნდეს 20.02.2025წ. №1 საგადასახადო დავალებით მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70% - 210 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი №300773150;

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები: გ. აბუსერიძე

მ. ვაჩაძე

ბ. სტურუა