საქართველოს უზენაესი სასამართლო
გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა
საქართველოს სახელით
საქმე №ბს-1084 (2კ-23) 26 ნოემბერი, 2025 წელი,
ქ. თბილისი
ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა
თამარ ზამბახიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
მოსამართლეები: გიორგი მიქაუტაძე,
თამარ ოქროპირიძე
საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი განხილვის გარეშე
I საკასაციო საჩივრის ავტორი - ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერია (მოპასუხე)
II საკასაციო საჩივრის ავტორი – ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალური ინსპექცია (მოპასუხე)
მოწინააღმდეგე მხარე - რ.გ-ი (მოსარჩელე)
გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 11.07.2023 წლის გადაწყვეტილება
I საკასაციო საჩივრის ავტორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა
II საკასაციო საჩივრის ავტორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა
დავის საგანი – შენობა-ნაგებობის ფუნქციის ცვლილება, სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე მიღებული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა
საკითხი, რომელზეც მიღებულია განჩინება – საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობა
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :
1. სასარჩელო მოთხოვნა:
რ.გ-იმა (შემდეგში ტექსტში მოხსენიებული, როგორც „მოსარჩელე“ ან „მოწინააღმდეგე მხარე“) სარჩელი აღძრა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიაში ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის (შემდეგში ტექსტში მოხსენიებული, როგორც „მერია“, „პირველი მოპასუხე“ ან „პირველი საკასაციო საჩივრის ავტორი“) და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალური ინსპექციის (შემდეგში ტექსტში მოხსენიებული, როგორც „ინსპექცია“, „მეორე მოპასუხე“ ან „მეორე საკასაციო საჩივრის ავტორი“) მიმართ და მოითხოვა:
1.1. ბათილად იქნეს ცნობილი მშენებლობის შეჩერების შესახებ ინსპექციის 11.08.2021 წლის №შ-226/21 დადგენილება;
1.2. ბათილად იქნეს ცნობილი ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის თაობაზე მერიის 22.09.2021 წლის №1382 ბრძანება;
1.3. ბათილად იქნეს ცნობილი სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე ინსპექციის 03.11.2021 წლის №0001623 დადგენილება;
1.4. ბათილად იქნეს ცნობილი ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის თაობაზე მერიის 17.12.2021 წლის №1741 ბრძანება.
პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი და საფუძვლები:
2. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 13.10.2022 წლის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. გადაწყვეტილება ეფუძნება შემდეგს:
2.1. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 24.12.2020 წლის №5237769 გადაწყვეტილებით ქ. თბილისში, სოფ. ...ში, ...ის ქუჩაზე №...-ში მდებარე კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (საკადასტრო კოდი...) შეთანხმდა ინდივიდუალური ორბინიანი საცხოვრებელი სახლის არქიტექტურული პროექტი.
2.2. ინსპექციის მიერ 11.08.2021 წელს მოსარჩელის მიმართ შედგა №001623 მითითება, რომლის თანახმად ქ. თბილისში, სოფ. ...ში, ...ის ქუჩაზე №...-ში მდებარე მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრის მიერ განხორციელდა არქიტექტურული პროექტით შეთანხმებული ინდივიდუალური ორბინიანი საცხოვრებელი სახლის განშლის რეგისტრაცია, კერძოდ, ზემოხსენებულ მიწის ნაკვეთზე ასაშენებელი შენობა-ნაგებობა, მესაკუთრის მოთხოვნით დაიყო ბინებად და სხვადასხვა ფართებად, შესაბამისად, მიჩნეული იქნა, რომ სახეზეა ობიექტის ფუნქციური დანიშნულების ცვლილება, რაც საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის მე-3 მუხლის „ჰ18“ პუნქტის თანახმად, წარმოადგენს უნებართვო მშენებლობას. ამავე მითითებით დამრღვევს განესაზღვრა 20 (ოცი) კალენდარული დღის ვადა, განხორციელებულ სამუშაოებთან დაკავშირებით შესაბამისი სანებართვო დოკუმენტაციის წარმოსადგენად.
2.3. მოთხოვნის შეუსრულებლობისა და ქ. თბილისში, სოფ. ...ში, ...ის ქუჩაზე №...-ში მდებარე ობიექტის ფუნქციური დანიშნულების ცვლილების გამო ინსპექციის 03.11.2021 წლის №001623 დადგენილებით, მოსარჩელე დაჯარიმდა 8 000 (რვა ათასი) ლარით.
2.4. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის მე-3 მუხლის „ჰ18“ ქვეპუნქტის თანახმად, უნებართვო მშენებლობა არის მშენებლობა, რომელიც ხორციელდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი სამართლებრივი საფუძვლების გარეშე ან სამშენებლო დოკუმენტაციის ისეთი დარღვევით, რომლის დროსაც შენობა-ნაგებობის ფუნქცია იცვლება ან/და ხდება განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის გადამეტება.
2.5. „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, ბინა მრავალბინიან სახლში არის მრავალბინიან სახლში ინდივიდუალური საკუთრების საგანი, რომელიც შეიძლება იყოს ერთ სისტემაში გაერთიანებული (ურთიერთდაკავშირებული) მომიჯნავე სათავსების ერთობლიობა ან იზოლირებული სათავსი (სათავსების ერთობლიობა), რომელიც გამოიყენება საცხოვრებლად ან არასაცხოვრებელი, მათ შორის, კომერციული მიზნებისათვის, ხოლო ამავე მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის თანახმად, მრავალბინიანი სახლი არის სახლი, რომელიც შედგება ორზე მეტი ინდივიდუალური საკუთრების საგნისაგან (ბინისაგან).
2.6. მოცემულ შემთხვევაში, ნაცვლად ინდივიდუალური ორბინიანი საცხოვრებელი სახლისა, საჯარო რეესტრის 26.03.2021 წლის გადაწყვეტილებით წარმოიქმნა მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი, რომელიც შედგება ორზე მეტი ინდივიდუალური საკუთრების საგნისაგან. ამ საკითხის სხვაგვარი შეფასებისთვის გადამწყვეტი მნიშვნელობა ვერ მიენიჭება იმ გარემოებას, რომ ცალკე საკადასტრო კოდებით აღირიცხა შეთანხმებული პროექტით გათვალისწინებული ფართები (დამხმარე ფართი, ავტოსადგომი, ტერასა და სხვა).
2.7. ვინაიდან სახეზე არ არის ინსპექციის 11.08.2021 წლის №შ-226/21 და 03.11.2021 წლის №0001623 დადგენილებების ბათილად ცნობის ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები, საქალაქო სასამართლომ მიიჩნია, რომ არ არსებობს ასევე მერიის 22.09.2021 წლის №1382 და 17.12.2021 წლის №1741 ბრძანებების ბათილად ცნობის წინაპირობები.
3. გადაწყვეტილება სააპელაციო საჩივრით გასაჩივრდა მოსარჩელის მიერ. აპელანტმა მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილება.
სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი და საფუძვლები:
4. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 11.07.2023 წლის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ, გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 13.10.2022 წლის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ, ბათილად იქნა ცნობილი ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის თაობაზე მერიის 22.09.2021 წლის №1382 და 17.12.2021 წლის №1741 ბრძანებები, სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი მშენებლობის შეჩერების შესახებ ინსპექციის 11.08.2021 წლის №შ-226/21 დადგენილება და სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე 03.11.2021 წელს ინსპექციის მიერ მიღებული №0001623 დადგენილება, ინსპექციას დაევალა სადავო საკითხთან დაკავშირებით საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა შესწავლისა და გამოკვლევის შემდეგ, კანონით დადგენილ ვადაში, ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების გამოცემა. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეფუძნება შემდეგს:
4.1. სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასაბუთება იმის შესახებ, რომ საჯარო რეესტრის 26.03.2021 წლის გადაწყვეტილებით ნაცვლად ინდივიდუალური ორბინიანი საცხოვრებელი სახლისა წარმოიქმნა მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი, რომელიც შედგება ორზე მეტი ინდივიდუალური საკუთრების საგნისაგან. პალატამ ასევე დაუსაბუთებლად მიიჩნია პირველი ინსტანციის მსჯელობა იმის შესახებ, რომ მოსარჩელის მიერ სამშენებლო სამუშაოები განხორციელდა ისეთი დარღვევით, რომლის შედეგადაც შეიცვალა შენობა-ნაგებობის ფუნქცია, რაც განხილული უნდა იქნეს უნებართვო მშენებლობად.
4.2. სააპელაციო პალატამ ყურადღება გაამახვილა აპელანტის მსჯელობაზე, კერძოდ, პროექტის შესაბამისად სადავო შენობა-ნაგებობა მიეკუთვნება მეორე კლასს და წარმოადგენს ინდივიდუალურ ორბინიან საცხოვრებელ სახლს. მეორე კლასის ფარგლებში ექცევა შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება დაბალი რისკით. ფართების განშლა, რომელიც მოხდა პროექტის შესაბამისად, მხოლოდ საკადასტრო კოდების დაყოფით ვერ გაზრდიდა შენობის რისკს და ვერ შეუცვლიდა კლასს. შენობა-ნაგებობა კვლავ ექცევა ინდივიდუალური ორბინიანი საცხოვრებელი სახლის დეფინიციაში, ვინაიდან სახეზეა მიწის ზემოთ მხოლოდ სამი სართული და განკუთვნილია მხოლოდ ორი ოჯახისთვის.
4.3. სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ ინდივიდუალური აქტის ფორმალური კანონიერების განსაზღვრის პროცესში აუცილებელია, ყურადღება მიექცეს მის დასაბუთებას. როდესაც სახეზეა ადმინისტრაციული ორგანოს დისკრეციული უფლებამოსილების ფარგლებში გამოცემული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, ადმინისტრაციულ ორგანოს წარმოეშობა აქტის უფრო მაღალი ხარისხით დასაბუთების ვალდებულება. როგორც აქტის ადრესატისათვის, ასევე სასამართლოსათვის შესაძლებელი უნდა იყოს იმ საფუძვლებისა და გარემოებების შემოწმება, რომლებსაც ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილების მიღებისას დაეყრდნო.
4.4. განსახილველ შემთხვევაში ინსპექციის 11.08.2021 წლის №შ-226/21 დადგენილება მშენებლობის შეჩერების შესახებ და 03.11.2021 წლის №0001623 დადგენილება სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე არ შეიცავს დასაბუთებას.
4.5. საკითხის ხელახალი განხილვისას ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია სრულფასოვნად გამოიყენოს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსით (შემდეგში სზაკ) მინიჭებული უფლებამოსილება და გარემოებათა ყოველმხრივ გამოკვლევის, პალატის მიერ მითითებული მტკიცებულებების და გარემოებების ურთიერთშეჯერებისა და შესაბამისი შეფასების შემდეგ, მიიღოს შესაბამისი დასაბუთებული გადაწყვეტილება.
4.6. საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის (შემდეგში სასკ) 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილის საფუძველზე სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ გასაჩივრებული ინსპექციის დადგენილებები სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად უნდა იქნეს ბათილად ცნობილი.
4.7. ვინაიდან ინსპექციის სადავო დადგენილებები სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად იქნა ბათილად ცნობილი, პალატამ მიიჩნია, რომ ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ მერიის 22.09.2021 წლის №1382 და 17.12.2021 წლის №1741 ბრძანებები.
საკასაციო საჩივრის მოთხოვნა:
პირველი საკასაციო საჩივრის მოთხოვნა:
5. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე საკასაციო საჩივარი წარადგინა პირველმა მოპასუხემ და მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა
მეორე საკასაციო საჩივრის მოთხოვნა:
6. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე საკასაციო საჩივარი წარადგინა მეორე მოპასუხემ და მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.
7. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის (შემდეგში სასკ) 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივრები მიღებულ იქნა დასაშვებობის შესამოწმებლად.
8. საკასაციო საჩივრების დასაშვებობის საკითხის გარკვევის მიზნით 21.10.2025 წელს საქართველოს უზენაეს სასამართლოში გაიმართა სასამართლო სხდომა. სხდომაზე გამოცხადნენ პირველი და მეორე საკასაციო საჩივრის ავტორების წარმომადგენლები, რომლებმაც მხარი დაუჭირეს წარმოდგენილ საკასაციო საჩივრებს, ასევე გამოცხადდა მოწინააღმდეგე მხარე, რომელიც არ დაეთანხმა საკასაციო საჩივრების ავტორების მოთხოვნას.
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :
საქმის მასალების შესწავლის შედეგად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სასკ-ის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს და არ ექვემდებარება დასაშვებად ცნობას, შემდეგ გარემოებათა გამო:
9. სასკ-ის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივარი დაიშვება, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს.
10. განსახილველ შემთხვევაში საკასაციო პალატის მსჯელობის საგანია, შენობა-ნაგებობის ფუნქციის ცვლილება და ამ ცვლილების გამო მშენებლობის შეჩერებისა და სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე პირის დაჯარიმების მართლზომიერება.
11. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და მშენებლობის ზედამხედველობის წესი, სამშენებლო სამართალდარღვევათა ცალკეული სახეები, პასუხისმგებლობის ზომები, სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების წესები განსაზღვრულია საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსით. მითითებული კოდექსის მე-3 მუხლის „ჰ18“ ქვეპუნქტის თანახმად, მშენებლობა, რომელიც ხორციელდება სამშენებლო დოკუმენტაციის ისეთი დარღვევით, რომლის დროსაც შენობა-ნაგებობის ფუნქცია იცვლება განიხილება უნებართვო მშენებლობად. ამავე კოდექსის 131-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, უნებართვო მშენებლობა კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში გამოიწვევს დაჯარიმებას 8 000 ლარის ოდენობით.
12. საქმის მასალებში დაცული ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 24.12.2020 წლის №5237769 გადაწყვეტილებით, ქ. თბილისში, სოფ. ...ში, ...ის ქ. №...-ში, მოსარჩელის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე შეთანხმდა ინდივიდუალური ორბიანიანი საცხოვრებელი სახლის არქიტექტურული პროექტი (ტ.1, ს.ფ. 223-225). აღნიშნული გადაწყვეტილების საფუძველზე მითითებულ მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა №... მშენებარე შენობა-ნაგებობა. საჯარო რეესტრის 26.03.2021 წლის გადაწყვეტილებით, მოსარჩელის განცხადების საფუძველზე, განხორციელდა მშენებარე შენობა-ნაგებობის დაყოფის რეგისტრაცია, კერძოდ, შენობა-ნაგებობა დაიყო შემდეგ ექვს ერთეულად: პირველ სართულზე დარეგისტრირდა დამხმარე ფართი - 26,51კვ.მ., დამხმარე ფართი - 30,95კვ.მ., ავტოსადგომი - 26,83კვ.მ. და ტერასა - 14,07კვ.მ., მეორე სართულზე - 160,81კვ.მ., მესამე სართულზე - 154,91კვ.მ. (ტ.1, ს.ფ. 31-36).
13. ინსპექციის გასაჩივრებული დადგენილებებით მშენებლობა ჯერ შეჩერდა, ხოლო შემდეგ მოსარჩელე დაჯარიმდა იმ საფუძვლით, რომ მშენებლობის ამგვარი დარღვევით წარმოებამ გამოიწვია შენობა-ნაგებობის ფუნქციის ცვლილება, კერძოდ, შენობა-ნაგებობის დაყოფის შედეგად ორბინიანი საცხოვრებელი სახლის ნაცვლად წარმოიქმნა მრავალბიანიანი საცხოვრებელი სახლი.
14. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ შენობა-ნაგებობის ფუნქციური დანიშნულება ვლინდება მისი გამოყენების მიზანში, რომელიც შეიძლება იყოს როგორც საცხოვრებელი, ისე არასაცხოვრებელი (კომერციული თუ არაკომერციული) მიზნით სარგებლობა.
15. საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 31.12.2019 წლის №487 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის“ 22-ე მუხლის პირველი პუნქტიდან გამომდინარე უძრავი ნივთის დაყოფისას, უძრავ ნივთზე ან მის ნაწილზე რეგისტრირებული უფლება ან ვალდებულება უცვლელად გადადის დაყოფის შედეგად შექმნილ უძრავ ნივთ(ებ)ზე ან მის ნაწილ(ებ)ზე, თუ სარეგისტრაციო დოკუმენტაციიდან სხვა რამ არ გამომდინარეობს. განსახილველ შემთხვევაში მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული მშენებარე შენობა-ნაგებობა დაიყო იმგვარად, რომ დაყოფის შედეგად წარმოქმნილ ერთეულებზე უცვლელად გადავიდა ამ უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული უფლება, ამასთან, არ განხორციელებულა საპროექტო დოკუმენტაციისაგან განსხვავებული დანიშნულებისა და ფუნქციის რეგისტრაცია. კერძოდ, დაყოფის რეგისტრაციის საფუძველზე მომზადებულ საჯარო რეესტრიდან ამონაწერში (ტ. 1, ს.ფ. 31-36) მითითებული ფართების დანიშნულება შეესაბამება მშენებარე საცხოვრებელი სახლის პროექტს (ტ.1, ს.ფ. 289-291). ამასთანავე, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძველი არ გამხდარა დასაყოფი ერთეულებისა და საპროექტო დოკუმენტაციის ურთიერთშეუსაბამობა. სარეგისტრაციო წარმოებისას არ გამოვლენილა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე, 22-ე და 23-ე მუხლებით გათვალისწინებული სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების, შეწყვეტისა და უარის თქმის საფუძვლები, შესაბამისად, მარეგისტრირებელმა ორგანომ მიიღო უძრავი ნივთის დაყოფის რეგისტრაციის - მოთხოვნის დაკმაყოფილების შესახებ გადაწყვეტილება.
16. პირველი საკასაციო საჩივრის ავტორის მოსაზრებით, დაყოფის რეგისტრაციით მშენებარე შენობა-ნაგებობა დაიყო ექვს ბინად, შესაბამისად, ორბინიანი საცხოვრებელი სახლის ნაცვლად წარმოიქნა მრავალბინიანი სახლი. აღნიშნული დასკვნა პირველი მოპასუხის განმარტებით გამომდინარეობს „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „ბ“ და „გ“ ქვეპუნქტებიდან, რომლითაც განსაზღვრულია „მრავალბინიან სახლში ბინის“ და „მრავალბინიანი სახლის“ მნიშვნელობა.
17. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონი არეგულირებს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მართვასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებს, განსაზღვრავს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ფორმებსა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საკუთრების ფორმებს, აგრეთვე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წარმოშობის, ჩამოყალიბების, საქმიანობისა და ლიკვიდაციის ძირითად სამართლებრივ პირობებს (პირველი მუხლი). ამდენად, მითითებული კანონი კერძო-სამართლებრივ ურთიერთობებს აწესრიგებს. ამ კანონში გამოყენებული ტერმინები მნიშვნელობას იძენენ და განიმარტებიან ამ კანონის მიზნებისთვის (მე-3 მუხლი). მითითებული კანონის მე-3 მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტით „ბინად“ მიიჩნევა არა მხოლოდ საცხოვრებელი, არამედ არასაცხოვრებელი სათავს(ებ)იც (ბინა მრავალბინიან სახლში – მრავალბინიან სახლში ინდივიდუალური საკუთრების საგანი, რომელიც შეიძლება იყოს ერთ სისტემაში გაერთიანებული (ურთიერთდაკავშირებული) მომიჯნავე სათავსების ერთობლიობა ან იზოლირებული სათავსი (სათავსების ერთობლიობა), რომელიც გამოიყენება საცხოვრებლად ან არასაცხოვრებელი, მათ შორის, კომერციული მიზნებისათვის). აღნიშნული განპირობებულია იმით, რომ საკუთრებაში არსებული ფართის დანიშნულების მიუხედავად, ინდივიდუალური საგნის მესაკუთრე ამხანაგობის წევრად ითვლება და იძენს კანონით დადგენილ შესაბამის უფლებებს (მაგალითად, ამხანაგობის წევრთა კრებაში მონაწილეობის უფლება, ხმის უფლება და სხვა).
18. სამშენებლო სამართალი მოიცავს, როგორც საჯარო, ისე - კერძო სამშენებლო სამართალს (ტურავა პ., ყალიჩავა კ., სამშენებლო სამართალი, თბილისი, 2020, გვ.17-18.). კერძო სამშენებლო სამართლის საგანია მშენებლობის პროცესში შემკვეთსა და მენარდეს შორის წარმოშობილი კერძოსამართლებრივი ურთიერთობები (თ.ზამბახიძე/უ.ჰაგენლოხი, მშენებლის სახელშეკრულებო პასუხისმგებლობა ნაკლიანი შესრულებისათვის საქართველოსა და გერმანიაში, შედარებითი სამართლის ქართულ-გერმანული ჟურნალი 9/2024, გვ. 1-28), საჯარო სამშენებლო სამართალი კი, უზრუნველყოფს სამშენებლო პროექტის განხორციელებადობას. ის ასევე, გარკვეულწილად, განსაზღვრავს, რომელი სამშენებლო სამუშაოები ექვემდებარება სამეზობლო სამართლის ფარგლებში თმენის ვალდებულებას (vgl. zu den Auswirkungen öffentlich-rechtlicher Bauvorschriften auf nachbarrechtliche Unterlassungsansprüche aus §§ 1004, 906 BGB: BGH, Urteil vom 21. Januar 2022 - V ZR 76/20 - BGHZ 232, 252, juris Rn. 16; BGH, Urteil vom 28. Januar 2022 - V ZR 99/21 - NJW 2022, 2400, juris Rn. 23.). საჯარო სამშენებლო სამართალი, როგორც ადმინისტრაციული სამართლის განსაკუთრებული ნაწილი, არის იმ ნორმათა ერთობლიობა, რომელიც საჯარო ინტერესების გათვალისწინებით აწესრიგებს მიწის ნაკვეთის სამშენებლო მიზნით გამოყენების საკითხებს (ტურავა პ., სამშენებლო სამართლის ძირითადი ცნებები და ინსტიტუტები, ჟურნ. „სამართლის ჟურნალი”, №2, 2009, გვ.121), რომელიც, მოიცავს სამშენებლო დაგეგმვისა და სამშენებლო წესრიგის სამართალს (ჭურღულია დ., სამშენებლო დაგეგმვისა და მშენებლობის ნებართვის გაცემისას მომიჯნავე ქონების მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის პრობლემატური საკითხები, ჟურნ. „სამართლის ჟურნალი”, №2, 2017, გვ.317). გამოთქმულია ასევე მოსაზრება, რომ სამშენებლო სამართალი სამართლის ჰიბრიდული დარგია, ვინაიდან ის აერთიანებს როგორც საჯარო, ასევე - კერძოსამართლებრივ ელემენტებს (გეგენავა დ., სამშენებლო სამართალი და მისი სამართლებრივი ბუნება, ჟურნ. „სარჩევი”, №1, 2011, გვ.24-32.).
19. ამდენად, საჯარო სამშენებლო სამართალი აწესრიგებს მიწის სამშენებლოდ განვითარებასთან, შენობა-ნაგობის ხარისხობრივ მოთხოვნებსა და აღსრულებასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებს. თავის მხრივ, საჯარო სამშენებლო სამართალი იყოფა სამ ძირითად ნაწილად - სივრცითი დაგეგმვის, ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის და მშენებლობის წესრიგის სამართლად (ტურავა პ., ყალიჩავა კ., სამშენებლო სამართალი, თბილისი, 2020, გვ. 22-26). განსახილველ შემთხვევაში სადავო სამართალურთიერთობა გამომდინარეობს საჯარო სამშენებლო სამართლიდან, კერძოდ, მშენებლობის წესრიგის სამართლიდან, რომელიც არეგულირებს მშენებლობის ნებართვის გაცემის, მშენებლობაზე ზედამხედველობისა და სამშენებლო სამართალდარღვევათა საქმისწარმოების წესებს. მართალია, მშენებლობის წესრიგის სამართლიდან წარმოშობილი ურთიერთობის მოწესრიგებისას არ გამოირიცხება სამოქალაქო კანონმდებლობის გამოყენება, თუმცა სამშენებლო სამართალდარღვევაზე მიღებული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების მართლზომიერება, უპირველეს ყოვლისა, საჯარო კანონმდებლობის საფუძველზე უნდა შემოწმდეს.
20. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის მოთხოვნებს აზუსტებს საქართველოს მთავრობის 03.06.2019 წლის №261 დადგენილებით დამტკიცებული „ტერიტორიების გამოყენების და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებები“ (პირველი მუხლის პირველი პუნქტი), რომელიც განსაზღვრავს „ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლისა“ და „მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის“ ცნებებს. სადავო აქტების გამოცემის პერიოდში მოქმედი რედაქციით „ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლი“ განიმარტება, როგორც ერთბიანიანი ან/და ორბინიანი (ბლოკირებული სახით), ცალკე მდგომი, არაუმეტეს სამი მიწისზედა სართულის (მანსარდის გარდა) მქონე საცხოვრებელი ფუნქციის შენობა, რომელიც განკუთვნილია ერთი ან ორი ოჯახისათვის (მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის „ყ“ ქვეპუნქტი), ხოლო „მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლად“ მიიჩნევა ორზე მეტი საცხოვრებელი ერთეულის შემცველი, ამ ძირითადი დებულებებით განსაზღვრული დაბალი, საშუალო ან მაღალი ინტენსივობის, ერთგვაროვანი საცხოვრებელი ფუნქციის შენობა, რომელიც არ არის მრავალფუნქციური შენობა (მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის „ჰ“ ქვეპუნქტი). ამავე ნორმატიული აქტით განსაზღვრულია აგრეთვე „ავტოსადგომის“ (მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტი) და „ტერასის“ (მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის „ჰ17“ ქვეპუნქტი) ცნებები.
21. განსახილველ შემთხვევაში საქმეში დაცული მასალები არ ქმნის მოსარჩელის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ შენობა-ნაგებობაში ორზე მეტი საცხოვრებელი ერთეულის არსებობის თაობაზე დასკვნის გამოტანის საკმარის საფუძველს, ამასთანავე არ დგინდება საჯარო რეესტრში მშენებარე შენობა-ნაგებობის დაყოფის რეგისტრაციით ორზე მეტი საცხოვრებელი დანიშნულების ან საპროექტო დოკუმენტაციისაგან განსხვავებული ფუნქციის მქონე ფართების წარმოშობა, კასატორები აგრეთვე არ მიუთითებენ შენობის მრავალფუნქციურ შენობად გარდაქმნის ფაქტზე. ამდენად, ამ კონკრეტულ შემთხვევაში შენობა-ნაგებობის ფუნქცია, მისი გამოყენების მიზნის დადგენის გარეშე, ვერ განისაზღვრება მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ერთეულების ოდენობით, თუმცა შენობა-ნაგებობის ფუნქციური დანიშნულების ცვლილება შესაძლოა გამოიხატოს საპროექტო დოკუმენტაციაში მითითებული ფუნქციისგან განსხვავებული დანიშნულებით მის ფაქტობრივ ცვლილებაში. აღნიშნული გარემოებები ადმინისტრაციული წარმოების დროს არ გამოკვლეულა, პირველ და მეორე მოპასუხეებს საერთოდ არ შეუფასებიათ მოსარჩელის მიერ წარმოებული მშენებლობით შენობა-ნაგებობის ფუნქციის ფაქტობრივი, რეალური ცვლილება.
22. საერთო წესის თანახმად, ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის კანონიერება, თუ კანონმდებლობით სხვა რამ არ არის დადგენილი, მოწმდება მისი გამოცემის დროისათვის არსებული ფაქტობრივი გარემოებებისა და მოქმედი სამართლებრივი ნორმების გათვალისწინებით (სუსგ №ბს-872(3კ-19), 29.09.2022წ., №ბს-555(კ-20), 12.01.2023 წ.).
23. ადმინისტრაციულ ორგანოს, მათ შორის სამართალდარღვევის საქმის წარმოებისას, უწევს ორმაგი ფუნქციის შესრულება, ერთი მხრივ, იგი არის საჯარო ინტერესების გამტარებელი, სამართალდარღვევაზე რეაგირების განმახორციელებელი, სანქციის დამკისრებელი სუბიექტი, ხოლო მეორე მხრივ, მას ეკისრება აქტის ადრესატის ინტერესების დაცვის ვალდებულება. ამდენად, ადმინისტრაციულმა ორგანომ, როგორც საჯარო მმართველობის განმახორციელებელმა სუბიექტმა, უნდა გაითვალისწინოს როგორც საჯარო, ასევე კერძო პირის ინდივიდუალური ინტერესები. ადმინისტრაციულმა ორგანომ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების გამოცემა უნდა უზრუნველყოს თანაზომიერების პრინციპის დაცვით, საჯარო და კერძო ინტერესების ურთიერთშეპირისპირების შედეგად, არც ერთი ინტერესის დაცვა არ უნდა მოხდეს მეორე ინტერესის არაპროპორციულად და გაუმართლებლად შეზღუდვის ხარჯზე (სუსგ №ბს-468-465(კ-17), 21.01.2020წ.).
24. დაუსაბუთებელია მეორე საკასაციო საჩივრის ავტორის მითითება იმ გარემოებაზე, რომ არ არსებობდა სასკ-ის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილის წინაპირობები, ვინაიდან კასატორის მოსაზრებით საკითხი მხოლოდ სამართლებრივ შეფასებას საჭიროებდა. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ შენობა-ნაგებობის ფუნქციის ცვლილების არსებობის გარკვევა წარმოადგენს არა სამართლის, არამედ ფაქტის საკითხს, შესაბამისად, მართებულია სააპელაციო სასამართლოის მოსაზრება სასკ-ის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილის საფუძველზე სადავო აქტის ბათილად ცნობის შესახებ, რადგან ადმინისტრაციულ პროცესში მოქმედი ინკვიზიციურობის პრინციპის გათვალისწინებით (სასკ-ის მე-4, მე-19 მუხლები) მართალია სასამართლოს აქვს შესაძლებლობა ფაქტობრივი გარემოებების სრულყოფილად გამოკვლევის მიზნით შეაგროვოს დამატებითი მტკიცებულებები, თუმცა აღნიშნული უზრუნველყოფს ადმინისტრაციული წარმოების ფარგლებში დაშვებული ხარვეზების აღმოფხვრას და არა ორგანოში განსახორციელებელი წარმოების ჩანაცვლებას. განსახილველ შემთხვევაში, სადავო აქტები ვერ აკმაყოფილებს აღნიშნულ სტანდარტს. ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარება უნდა განხორციელდეს არა მხოლოდ ფორმალური წესების დაცვით, არამედ მიზნად უნდა ისახავდეს საქმის გარემოებათა ყოველმხრივ გამოკვლევას, სადავო საკითხზე შესაბამისი, დასაბუთებული გადაწყვეტილების მიღებას.
25. საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობას არ ქმნის აგრეთვე მეორე საკასაციო საჩივრის ავტორის მითითება იმ გარემოებაზე, რომ სასამართლოს მიერ სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ ძალადაკარგულად გამოცხადებული აქტი (მშენებლობის შეჩერების თაობაზე ინსპექციის დადგენილება). საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გაუქმება მოიცავს, როგორც აქტის ბათილად ცნობას, ასევე აქტის ძალადაკარგულად გამოცხადებას. ინდივიდუალური აქტის ბათილად ცნობისა და ძალადაკარგულად გამოცხადების საფუძვლები მოწესრიგებულია სზაკ-ის მე-601 და 61-ე მუხლებით. აღნიშნული მუხლების მიხედვით უკანონო ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტები ცხადდება ბათილად, ხოლო გამოცემის მომენტისთვის კანონიერი აქტები მათი გამომცემი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ ცხადდება ძალადაკარგულად. ამასთან, განსხვავებულია ძალადაკარგულად გამოცხადებისა და ბათილად ცნობის სამართლებრივი შედეგები (სუსგ №ბს-580-570(კ-12), 11.06.2013წ.). მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელემ მოითხოვა სადავო აქტის არა ძალადაკარგულად გამოცხადება, არამედ მისი ბათილად ცნობა. აქტის მხოლოდ ძალადაკარგულად გამოცხადებით სარჩელის მიზანი ვერ იქნება მიღწეული, ვინაიდან მშენებლობის შეჩერების თაობაზე მიღებული აქტის მართლზომიერება პირდაპირ კავშირშია მოსარჩელის სამშენებლო სამართლდამრღვევად მიჩნევასა და შემდეგში მისი დაჯარიმების საფუძვლებთან, სადავო დადგენილებით (ტ.1, ს.ფ. 121-123) მშენებლობის შეჩერების შესახებ საფუძვლად სწორედ მოსარჩელის მიერ სამშენებლო სამართალდარღვევის (უნებართვო მშენებლობის) ჩადენის ფაქტი მიეთითა. ამდენად, მოცემულ შემთხვევაში ძალადაკარგული სადავო აქტის ბათილად ცნობის მიმართ სახეზეა მოსარჩელის კანონიერი ინტერესი, ვინაიდან ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ აქტის ძალადაკარგულად გამოცხადება არ არის საკმარისი მხარის დარღვეული უფლების აღსადგენად.
26. მეორე საკასაციო საჩივრის ავტორის მიერ უზენაესი სასამართლოს 09.06.2025 წლის №ბს-1154(3კ-24) განჩინებაზე მითითება არ ადასტურებს დივერგენციას (იხ. 21.10.2025 წლის სხდომის ოქმი CD დისკზე). განხილული და განსახილველი საქმის ფაქტობრივი გარემოებები განსხვავებულია ერთმანეთისაგან. №ბს-1154(3კ-24) საქმეზე მიჩნეული იქნა, რომ მშენებარე შენობა-ნაგებობის განშლის რეგისტრაციით წარმოიქმნა დამოუკიდებელი ფუნქციის მქონე ფართები (ბინები), შესაბამისად, წარმოიქმნა ორზე მეტი საცხოვრებელი ერთეული (იხ. საკადასტრო კოდი...). განსახილველი დავის ფარგლებში კი აღნიშნული წარმოადგენს სადავო გარემოებას, რაც ვერ იქნა უტყუარად დადასტურებული პირველი და მეორე მოპასუხეების მიერ.
27. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე კასატორებმა ვერ შეძლეს დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზიის წარმოდგენა, რითაც ვერ დაძლიეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ფაქტობრივსამართლებრივი დასაბუთება და ვერ შეძლეს მისი გაბათილება სარწმუნო მტკიცებულებებით. საკასაციო საჩივრები არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების საკასაციო სასამართლოს სტაბილური პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით. ასეთ საფუძველზე ვერც კასატორები მიუთითებენ. საკასაციო საჩივრების განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით. გასაჩივრებული გადაწყვეტილება კანონიერია, ხოლო საკასაციო საჩივრების დასაშვებობის წინაპირობები არ არსებობს, რაც მათი არსებითად განსახილველად დაუშვებლად ცნობის სამართლებრივი საფუძველია.
28. ყოველივე აღნიშნულზე დაყრდნობით საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრები არ არის დასაშვები სასკ-ის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით, რაც საკასაციო საჩივრების დაუშვებლად ცნობის საფუძველია.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სასკ-ის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა:
1. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად.
2. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალური ინსპექციის საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად.
3. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 11.07.2023 წლის გადაწყვეტილება.
4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.
თავმჯდომარე: თამარ ზამბახიძე
მოსამართლეები: გიორგი მიქაუტაძე
თამარ ოქროპირიძე
