საქართველოს უზენაესი სასამართლო

გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

საქმე №ბს-102(კ-24) 18 ნოემბერი, 2025 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

გოჩა აბუსერიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მაია ვაჩაძე, ბიძინა სტურუა

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოსარჩელე) - ვ.ზ-ი

პროცესუალური მოწინააღმდეგე (მოპასუხე) - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს კახეთის რეგიონული ოფისი

მესამე პირი - თელავის მუნიციპალიტეტის მერია

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 14 ნოემბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი - ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა და ახალი აქტის გამოცემის დავალება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

ვ.ზ-მა 2018 წლის 17 ივლისს სარჩელით მიმართა თელავის რაიონულ სასამართლოს მოპასუხის - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და ამავე სააგენტოს კახეთის რეგიონული ოფისის მიმართ და მოითხოვა „სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ“ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს კახეთის რეგიონული ოფისის 2018 წლის 26 მარტის №... გადაწყვეტილების, სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს კახეთის რეგიონული ოფისის 2018 წლის 30 აპრილის №... გადაწყვეტილებისა და ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 19 ივნისის №... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა, ასევე - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს კახეთის რეგიონული ოფისისათვის ახალი ადმინისტრაციულ სამართლებრივი აქტის გამოცემის დავალება მიწის ნაკვეთზე მოსარჩელის უფლების რეგისტრაციის შესახებ.

სარჩელის მიხედვით, ვ.ზ-მა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა მიწის ნაკვეთზე იჯარის უფლების რეგისტრაცია. საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ ჯერ შეაჩერა სარეგისტრაციო წარმოება, ხოლო შემდეგ შეწყვიტა, რაც გასაჩივრდა ადმინისტრაციული წესით, თუმცა იმ საფუძვლით, რომ მოსარჩელის მიერ სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ეტაპზე არ იყო წარდგენილი იჯარის უფლების რეგისტრაციისათვის სათანადო დოკუმენტები, საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.

თელავის რაიონული სასამართლოს 2021 წლის 30 აგვისტოს განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე, საქმეში მესამე პირად ჩაება თელავის მუნიციპალიტეტის მერია.

თელავის რაიონული სასამართლოს 2022 წლის 26 ივლისის გადაწყვეტილებით ვ.ზ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

რაიონულმა სასამართლომ მიუთითა საქმეში წარმოდგენილ თელავის რაიონის გამგეობის 1996 წლის 25 დეკემბრის №169 დადგენილებაზე (ოქმი №12), რომლითაც დამტკიცდა სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის იჯარით გაცემის მუდმივმოქმედი კომისიის 1996 წლის 23 ოქტომბრის სხდომის გადაწყვეტილება სოფელ კისისხევში მიწის იჯარით გაცემის შესახებ და შესაბამის პირებს უნდა გაფორმებოდათ იჯარის ხელშეკრულება 3-3 წლით.

სასამართლომ მიაჩნია, რომ იჯარის უფლების რეგისტრაციისთვის საკმარისი არ იყო აღნიშნული დადგენილებისა და იჯარის ქირის გადახდის დამადასტურებელი ქვითრის წარდგენა (არ ირკვეოდა, რომელ მიწას ეხებოდა გადახდის ქვითრები) და იჯარის უფლების რეგისტრაციისთვის, „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის იჯარის შესახებ“ საქართველოს კანონის (1996 წლის 23 ოქტომბრის რედაქცია) შესაბამისად, საჭირო იყო მიწის მესაკუთრესა და მოიჯარეს შორის დადებული იჯარის ხელშეკრულების წარდგენა, რაც მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელის მიერ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი არ ყოფილა. შესაბამისად, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოპასუხის მხრიდან სათანადო დოკუმენტის წარდგენის შესახებ მოთხოვნა სრულად შეესაბამებოდა კანონმდებლობას, რაც სარჩელის უარყოფის საფუძველი გახდა. თელავის რაიონული სასამართლოს 2022 წლის 26 ივლისის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 14 ნოემბრის განჩინებით ვ.ზ-ის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა თელავის რაიონული სასამართლოს 2022 წლის 26 ივლისის გადაწყვეტილება.

სააპელაციო პალატამ გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს შეფასებები, რომ იჯარის უფლების რეგისტრაციისთვის საკმარისი არ იყო თელავის რაიონის გამგეობის 1996 წლის 25 დეკემბრის №168 დადგენილებისა და იჯარის ქირის გადახდის დამადასტურებელი ქვითრის წარდგენა. პალატამ მიუთითა, რომ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე და ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-17 მუხლების შესაბამისად მოსარჩელემ ვერ უზრუნველყო იმის დადასტურება, რომ ვ.ზ-მა მარეგისტრირებელ ორგანოს წარუდგინა უფლების დამდგენი დოკუმენტი, რის გამოც არ არსებობდა მისი განცხადების დაკმაყოფილების საფუძველი.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 14 ნოემბრის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ვ.ზ-მა, რომელმაც გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

საკასაციო საჩივრის თანახმად, ვ.ზ-მა 2018 წლის 22 მარტს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თელავის სარეგისტრაციო სამსახურში წარადგინა იჯარის გადახდის დამადასტურებელი ქვითრები, საარქივო ცნობა, რომელზეც დართულია გამგეობის გადაწყვეტილება, ასევე მიწის იჯარის გადამხდელთა სია (ამონაწერი), შემოსავლების სამსახურიდან მიღებული წერილობითი დოკუმენტი და მოითხოვა იჯარის უფლების რეგისტრაცია უძრავ ნივთზე, თუმცა სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა იმ საფუძვლით, რომ წარსადგენი იყო იმ სახის დოკუმენტები, რაც კანონის თანახმად სახელმწიფო ორგანოებში უნდა ინახებოდეს და მით უმეტეს უნდა ინახებოდეს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში. მიუხედავად იმისა, რომ შელახული უფლების დასაცავად მოსარჩელემ მიმართა სასამართლოს და მისი მოთხოვნის დასასაბუთებლად სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის შესაბამისად, წარადგინა სათანადო მტკიცებულებები, პირველი ინსტანციის სასამართლომ, შემდეგ კი სააპელაციო სასამართლომ, ადმინისტრაციული ორგანოს დაუსაბუთებელი გადაწყვეტილებები კანონიერად მიიჩნია.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 8 თებერვლის განჩინებით, ვ.ზ-ის საკასაციო საჩივარი, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ ვ.ზ-ის საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს და არ ექვემდებარება დასაშვებად ცნობას, შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილი განსაზღვრავს საკასაციო საჩივრის განსახილველად დასაშვებობის ამომწურავ საფუძვლებს, კერძოდ, აღნიშნული ნორმის თანახმად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივარი დაიშვება, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით. საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით და ამასთან, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების ვარაუდი. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება არ ეწინააღმდეგება ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს. ამასთან, საქმის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორი ვერ ასაბუთებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვას მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით. კასატორები საკასაციო საჩივრებში ვერ აქარწყლებენ სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებსა და დასკვნებს, შესაბამისად, საქმეზე არ იქმნება საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრული საკასაციო საჩივრის განსახილველად დაშვების წინაპირობა. ამასთან, საკასაციო სასამართლო იზიარებს მოცემულ საქმეზე დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს, ამ გარემოებებთან დაკავშირებით გამოთქმულ სამართლებრივ შეფასებებს და მიიჩნევს, რომ სააპელაციო პალატამ არსებითად სწორად გადაწყვიტა მოცემული დავა.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ განსახილველ საქმეში მთავარ სადავო საკითხს წარმოადგენს უძრავ ნივთზე ვ.ზ-ის სახელზე იჯარის უფლების რეგისტრაციაზე უარის თქმის კანონიერება. ამრიგად, უნდა შემოწმდეს მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილებების შესაბამისობა უფლების რეგისტრაციისათვის დადგენილ საკანონმდებლო მოთხოვნებთან.

საკასაციო პალატა მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონზე, რომელიც განსაზღვრავს საჯარო რეესტრის წარმოების ორგანიზაციულ-სამართლებრივ საფუძვლებს, საჯარო რეესტრის მწარმოებელი ორგანოს - საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს უფლება-მოვალეობებს. მითითებული კანონის მე-8 მუხლის პირველი პუნქტი განსაზღვრავს, რომ სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება, ხოლო იმავე მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტების თანახმად, განცხადებას უნდა ერთოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია. მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია კონკრეტულ შემთხვევაში დამატებით მოითხოვოს სარეგისტრაციო წარმოებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი დოკუმენტის ან ინფორმაციის წარმოდგენა, რომელიც აუცილებელია განცხადებით მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად. ამასთან, ამავე კანონის მე-9 მუხლის პირველი პუნქტი ადგენს, რომ რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტების, აგრეთვე ამ დოკუმენტაციის სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე. ამავე კანონის მე-11 მუხლის შინაარსის გათვალისწინებით, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირდება უძრავ ნივთზე უფლებები, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულებები, უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემები, მათ შორის, უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემები; კერძოდ პირველი პუნქტის „ზ“ ქვეპუნქტის თანახმად, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირდება იჯარა, ქვეიჯარა.

საკასაციო პალატა სამოქალაქო კოდექსის 581-ე მუხლზე მითითებით განმარტავს, რომ იჯარის ხელშეკრულება თავისი ბუნებით ორმხრივმავალდებულებელი, სასყიდლიანი და კონსესუალური შეთანხმებაა, რომლის ფარგლებში მეიჯარე ვალდებულია ქონება დროებით გადასცეს მოიჯარეს სარგებლობისთვის, ხოლო მოიჯარე ვალდებულია გადაიხადოს შესაბამისი საზღაური. ასეთ ხელშეკრულებაში ქონება გადადის მოიჯარის მფლობელობასა და სარგებლობაში, რაც უძრავ ქონებაზე უფლებრივ დატვირთვას ქმნის. იჯარის უფლების რეგისტრაციის საფუძველს კი წარმოადგენს სწორედ ასეთი ხელშეკრულება.

„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტი ადგენს შემთხვევათა იმ ჩამონათვალს, რა დროსაც სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდება; კერძოდ, „ა“ ქვეპუნქტის მიხედვით, იმ შემთხვევაში, თუ განცხადებას არ ერთვის საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრული დოკუმენტი ან ინფორმაცია, რომელიც აუცილებელია განცხადებით მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად, მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ. ამავე მუხლის მე-2 პუნქტით თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაა 30 კალენდარული დღე. იმ შემთხვევაში, თუ სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში არ იქნა წარდგენილი სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი ინფორმაცია ან დოკუმენტი, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 22-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ.

ზემოაღნიშნულ ნორმათა საფუძველზე დგინდება, რომ საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის ძირითადი იურიდიული საფუძველია უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, რომელიც განმცხადებელმა უნდა დაურთოს სარეგისტრაციო განაცხადს ან წარადგინოს სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მარეგისტრირებელი ორგანო მოკლებულია შესაძლებლობას განახორციელოს უფლების რეგისტრაცია.

განსახილველ საქმეზე დადგენილია, რომ ვ.ზ-მა 2018 წლის 22 მარტს განცხადებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს, წარადგინა თელავის რაიონის გამგეობის 1996 წლის 25 დეკემბრის №168 დადგენილებით დამტკიცებული №12 ოქმი და მოითხოვა იჯარის უფლების რეგისტრაცია მიწის ნაკვეთზე. თელავის რაიონის გამგეობის 1996 წლის 25 დეკემბრის №168 დადგენილებით (ოქმი№12), დამტკიცდა სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის იჯარით გაცემის მუდმივმოქმედი კომისიის 1996 წლის 23 ოქტომბრის სხდომის გადაწყვეტილება სოფელ კისისხევში მიწის იჯარით გაცემის შესახებ, რომლის თანახმად შესაბამის პირებს უნდა გაფორმებოდათ იჯარის ხელშეკრულება 3-3 წლით.

კონკრეტულ შემთხვევაში, ვ.ზ-სა და მიწის მესაკუთრეს შორის იჯარის ხელშეკრულების დადების ფაქტი დადასტურებული ვერ იქნა. დღევანდელი მდგომარეობით, უძრავი ქონება (ს/კ...) წარმოადგენს არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთს და გადაცემული აქვს თელავის მუნიციპალიტეტს გაუსხვისებელი ქონების სტატუსით.

სარეგისტრაციო სამსახურის 2018 წლის 26 მარტის გადაწყვეტილებით, შეჩერდა სარეგისტრაციო წარმოება და განმცხადებელს მოეთხოვა მესაკუთრესა და მოიჯარეს შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულების წარდგენა. ვინაიდან სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში ვ.ზ-ის მიერ არ იქნა წარდგენილი მოთხოვნილი დოკუმენტაცია, მიღებული იქნა გადაწყვეტილება სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ.

საკასაციო პალატა ყურადღებას ამახვილებს თელავის რაიონის გამგეობის 1996 წლის 25 დეკემბრის №168 დადგენილების მიღების დროს მოქმედ „მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის მე-4 პუნქტზე, რომლის თანახმად, ამ კანონის მისაღებად მიწის და მასთან დაკავშირებული უძრავი ქონების მიმართ წარმოშობილი უფლებები ექვემდებარება სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას ამ კანონის მოთხოვნათა შესაბამისად. ამ კანონის მიღების შემდეგ წარმოშობილი უფლებები იურიდიულ ძალას იძენს სახელმწიფო რეგისტრაციის შემდეგ. ამავე კანონის მე-8 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, განისაზღვრა, რომ ყველა ხელშეკრულება ან სხვა დოკუმენტი, რომელიც გავლენას ახდენს მიწაზე ან მასთან დაკავშირებულ სხვა უძრავ ქონებაზე, რეგისტრაციისათვის წარდგენილ უნდა იქნეს არა უგვიანეს 30 დღისა მისი შედგენიდან. ანალოგიურ მოწესრიგებას შეიცავს „სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარით გაცემის წესის შესახებ“ საქართველოს პრეზიდენტის 1998 წლის 2 აგვისტოს №446 ბრძანებულება, რომლის მე-5 პუნქტის თანახმად აღნიშნულია, რომ სასოფლო-სამეურნეო (მათ შორის კერძო საკუთრებაში არსებული) მიწის იჯარით გაცემისას საიჯარო ხელშეკრულებები „მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ კანონის შესაბამისად ექვემდებარება სავალდებულო რეგისტრაციას მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის ორგანოებში მათი გაფორმებიდან არა უგვიანეს 30 კალენდარული დღისა.

ამრიგად საკასაციო პალატა ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ კანონმდებლობა უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ და მასზე წარმოშობილ ყველა უფლებას სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას უკავშირებს. კანონით განსაზღვრულია, რომ ასეთი ხელშეკრულებები სარეგისტრაციოდ წარდგენილი უნდა იქნეს მათი შედგენიდან 30 დღის განმავლობაში. იგივე ვალდებულება ვრცელდება სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულებებზეც, რომლებიც ასევე უნდა დარეგისტრირდეს 30 დღის ვადაში. შესაბამისად, სამართლებრივი რეჟიმი იმპერატიულად ადგენს საიჯარო და სხვა ქონებრივი ხელშეკრულებების დროულ და სავალდებულო რეგისტრაციას, რაც მათი კანონიერ ძალაში შესვლის წინაპირობაა.

საკასაციო პალატა დამატებით მიუთითებს „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის იჯარის შესახებ“ საქართველოს კანონის (ძალადაკარგულია - 26.06.1997) მე-4 მუხლის პირველ პუნქტზე, რომლის მიხედვითაც, მოიჯარე მიწათსარგებლობის უფლებას მოიპოვებდა ხელშეკრულების საფუძველზე. საიჯარო ხელშეკრულებად მიიჩნეოდა მეიჯარისა და მოიჯარის საიჯარო ურთიერთობათა განმსაზღვრელი დოკუმენტი, რომელიც იდებოდა განსაზღვრული ვადის ნებაყოფლობისა და მხარეთა თანხმობის საფუძველზე, წერილობითი ფორმით, ამ კანონისა და საქართველოს სხვა ნორმატიული აქტების შესაბამისად.

ზემოაღნიშნული გარემოებებიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა ქვედა ინსტანციის სასამართლოების მსგავსად მიიჩნევს, რომ მოქმედი იჯარის ხელშეკრულების არარსებობის პირობებში, იჯარის უფლების რეგისტრაციისთვის საკმარისი არ იყო თელავის რაიონის გამგეობის 1996 წლის 25 დეკემბრის №168 დადგენილებისა და იჯარის ქირის გადახდის დამადასტურებელი ქვითრის წარდგენა.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სააპელაციო პალატამ ამომწურავად იმსჯელა სადავო საკითხთან დაკავშირებით, კასატორი დამატებით ვერ უთითებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების არსებით ფაქტობრივ თუ სამართლებრივ უსწორობაზე, შესაბამისად, კასატორის მიერ მითითებული გარემოებები არ ქმნის საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით რეგლამენტირებულ საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის არც ერთ საფუძველს, რის გამოც საკასაციო საჩივარი არ უნდა იქნეს დაშვებული განსახილველად.

საკასაციო პალატა მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილზე და აღნიშნავს, რომ თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ ვინაიდან წარმოდგენილ საკასაციო საჩივრებზე გადახდილია სახელმწიფო ბაჟი 300 ლარის ოდენობით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, აღნიშნული თანხის 70 პროცენტი უნდა დაუბრუნდეს კასატორს.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ვ.ზ-ის საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 14 ნოემბრის განჩინება;

3. კასატორს - ვ.ზ-ის (პ/ნ...) დაუბრუნდეს 11.01.2024წ. №9596 საგადასახადო დავალებით ზ.ბ-ის (პ/ნ...)მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70% - 210 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი №300773150;

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები: გ. აბუსერიძე

მ. ვაჩაძე

ბ. სტურუა