საქართველოს უზენაესი სასამართლო

გადაწყვეტილება

საქართველოს სახელით

საქმე №ბს-490(კ-25) 9 ოქტომბერი, 2025 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

მაია ვაჩაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: გოჩა აბუსერიძე, ბიძინა სტურუა

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოსარჩელე) – ი. ჩ-ი

მოწინააღმდეგე მხარე (მოპასუხე) – სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო

მესამე პირი (ასკ-ის 16.2) - სსიპ შემოსავლების სამსახური

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 2 ოქტომბრის განჩინება

დავის საგანი – ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა, ქმედების განხორციელება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

2020 წლის 15 ოქტომბერს ი. ჩ-მა სასარჩელო განცხადებით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას, მოპასუხის - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიმართ.

მოსარჩელის განმარტებით, მან 2020 წლის 24 ივლისს სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ გამართულ აუქციონზე შეიძინა არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობების 9/10 ნაწილი, მდებარე: ქ. თბილისი, ... ქ. 5 (ს.კ ...). მითითებულ უძრავ ნივთზე არსებული საგადასახადო გირავნობის-იპოთეკის თაობაზე აღნიშნული არ იყო არც აუქციონის პირობებში და არც საჯარო რეესტრის ბოლო ამონაწერებში. აუქციონზე შეძენილ ქონებაზე ი. ჩ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ, მარეგისტრირებელმა ორგანომ 1.09.2020წ. გადაწყვეტილებით ცვლილება შეიტანა რეგისტრირებულ მონაცემებში და განახლებულ ამონაწერებში მიეთითა სსიპ შემოსავლების სამსახურის 5.01.2013წ. შეტყობინების და 3.07.2014წ. მომართვის საფუძველზე წარმოშობილი საგადასახადო გირავნობის-იპოთეკის თაობაზე. დგინდება, რომ საგადასახადო ვალდებულება წარმოშობილია შპს „...ის“ (ს/ნ ...) დავალიანების გამო. საგულისხმოა, რომ შპს „...ი“ ქონების მესაკუთრე არ იყო უძრავი ნივთის აუქციონზე გატანის დროისთვის. მოსარჩელე მიიჩნევს, რომ იგი კეთილსინდისიერი შემძენია, რადგან უძრავი ქონება შეიძინა სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ გამართულ აუქციონზე, რომლის პირობებში ნახსენები არ იყო უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის შესახებ.

ამდენად, მოსარჩელემ შემდეგი სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა მოითხოვა: 1. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 3.07.2014წ. N... გადაწყვეტილებაში, ამავე სამსახურის "რეგისტრაციის შესახებ" 1.09.2020წ. N... გადაწყვეტილებით განხორციელებული ტექნიკური ხარვეზი, აწ უკვე მის საკუთრებაში მყოფ ს.კ ... უძრავ ქონებაზე საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკის გავრცელების შესახებ; 2. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 17 სექტემბრის N... გადაწყვეტილება. მოსარჩელის მოთხოვნას ასევე წარმოადგენდა მოპასუხისთვის აწ უკვე მის საკუთრებაში მყოფ ს.კ. ... უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკის გაუქმება.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 9 დეკემბრის განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე საქმეში მესამე პირად ჩაბმულ იქნა სსიპ შემოსავლების სამსახური.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2023 წლის 7 თებერვლის გადაწყვეტილებით ი. ჩ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2023 წლის 7 თებერვლის გადაწყვეტილება სააპელაციო საჩივრით გაასაჩივრა ი. ჩ-მა, რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 2 ოქტობრის განჩინებით ი. ჩ-ის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2023 წლის 7 თებერვლის გადაწყვეტილება.

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ ი. ჩ-მა აუქციონზე გამოტანილი არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობის 9/10 ნაწილი შეიძინა სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ 2020 წლის 24 ივლისს გამართულ აუქციონზე. სააპელაციო პალატამ 12/01/2018წ. და 26.07.2019წ. საჯარო რეესტრის ამონაწერებზე დაყრდნობით ასევე დადგენილად მიიჩნია, რომ უძრავი ქონება იძულებით აუქციონზე გაყიდვისას არ ყოფილა დატვირთული საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკით. ამასთან, აუქციონის განაცხადში არ იყო აღნიშნული ხსენებულ ქონებაზე საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის არსებობის შესახებ.

სსიპ შემოსავლების სამსახურმა 2020 წლის 31 აგვისტოს წერილობით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მიუთითა, რომ საგადასახადო დავალიანების გამო, შპს "...ის“ (ს/ნ ...) მთელ ქონებაზე 2013 წლის 5 იანვრის N... შეტყობინებით რეგისტრირებულია საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება (განცხადების რეგისტრაციის N...). შპს "...ის“ საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკით დატვირთული ქონებები: (საკადასტრო კოდები: ..., ..., ..., ..., ..., ...) 2014 წლის 18 თებერვალს და 17 მარტს გასხვისდა ა. მ-ზე და ნ. კ-ზე. ვინაიდან საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება დღემდე არ გაუქმებულა, შემოსავლების სამსახურმა მოითხოვა ინფორმაციის მიწოდება, თუ რატომ აღარ გავრცელდა ხსენებული შეზღუდვა ზემოაღნიშნული საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებული უძრავ ქონებებზე მათი ახალი მფლობელების მიმართ.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 1 სექტემბრის N... გადაწყვეტილებით, საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში განხორციელდა ტექნიკური ხარვეზის შესწორება, რის შედეგადაც საჯარო რეესტრის ამონაწერში 2019 წლის 1 სექტემბრის მდგომარეობით, სადავო უძრავ ნივთზე დაფიქსირდა შემდეგი მონაცემები: ქ. თბილისში, ... ქუჩა N5 (მიწის (უძრავი ქონების (საკადასტრო კოდი ...); მესაკუთრეები - ი. ჩ-ი - 9/10 ნაწილი და ა. მ-ი 1/10 ნაწილი) მდებარე უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა: ... 03/07/2014, შპს ,,...ი“ ს/ნ ...; საგანი: არასრული მთელი ქონება, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება ვრცელდება მთელ ქონებაზე, გარდა შემდეგი საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთისა: ...; საფუძველი: შეტყობინება N..., 05.01.2013, თბილისის რეგიონული ცენტრი ისანი-სამგორის გ-ბა; მომართვა N..., 03.07.2014, შემოსავლების სამსახური.

სააპელაციო პალატამ მიუთითა საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლის პირველ, მე-2, მე-3 და მე-5 პუნქტებზე, ასევე “სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ” საქართველოს კანონის 73-ე მუხლის მე-4 პუნქტზე, “საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-2, მე-4, მე-5, მე-8, მე-9, მე-10 და 28-ე მუხლებზე. სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ რეგისტრაციის მიზნით მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი სარეგისტრაციო და სხვა დოკუმენტები, ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში, თავისი შინაარსის გათვალისწინებით ადმინისტრაციულ ორგანოს უნდა უქმნიდეს შესაბამისი რეგისტრაციის განხორციელების წინაპირობის არსებობის შესახებ დასკვნის გაკეთების შესაძლებლობას. განსახილველ შემთხვევაში დადგენილია, რომ უძრავ ნივთზე საგადასახადო დავალიანების გამო, შპს „...ის“ (საიდენტიფიკაციო ნომერი ...) მთელ ქონებაზე (საკადასტრო კოდები: ..., ..., ..., ..., ..., ...), შემოსავლების სამსახურის 2013 წლის 5 იანვრის N... შეტყობინების საფუძველზე, დარეგისტრირდა საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება, რაც ამ დრომდე გაუქმებული არ არის. შესაბამისად, სსიპ საჯარო რეესტრს არ ჰქონია სამართლებრივი საფუძველი გაეუქმებინა არსებული ჩანაწერი უფლებრივი შეზღუდვის თაობაზე.

სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ ინფორმაციის ხარვეზით მითითების მიუხედავად, უძრავ ქონებაზე არსებობდა და არსებობს საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლებრივი შეზღუდვა. თავის მხრივ, პალატის მოსაზრებით, ინფორმაციის ხარვეზით ასახვა უძრავ ქონებაზე საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის შესახებ ჩანაწერის ბათილად ცნობის საფუძველი ვერ გახდება იმ პირობებში, როდესაც საქმის მასალების თანახმად, უძრავ ნივთზე ს/კ ... რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის საფუძველი ძალაშია. 2014 წლის 3 ივლისის N... გადაწყვეტილების მიღების დროისათვის (სადავო აქტი) საგადასახადო ორგანოს მხრიდან სარეგისტრაციოდ წარმოდგენილი იყო შესაბამისი სარეგისტრაციო დოკუმენტი – ე.ი. იმგვარი სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ განაპირობებდა რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას, რაც განხორციელდა კიდეც.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 2 ოქტომბრის განჩინება საკასაციო საჩივრით გაასაჩივრა ი. ჩ-მა, რომელმაც გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

კასატორი მიიჩნევს, რომ გასაჩივრებული განჩინება იურიდიულად დაუსაბუთებელია. სასამართლომ არ იმსჯელა საჯარო რეესტრის ჩანაწერების სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფციაზე, კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესების დაცვისა და კანონიერი ნდობის პრინციპებზე. ი. ჩ-მა 2020 წლის 24 ივლისს შეიძინა ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო ნივთი. უფლებრივი ნაკლის (საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის) შესახებ აღნიშნული არ ყოფილა არც აუქციონის პირობებში და არც საჯარო რეესტრის ბოლო ამონაწერებში. კასატორი მიუთითებს საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლზე და “სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ” საქართველოს კანონის 75-ე მუხლის მე-4 და მე-5 ნაწილებზე. კასატორი აღნიშნავს, რომ მართალია საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება გარდამავალია, თუმცა სააუქციონო განაცხადი არ შეიცავდა მითითებას გარდამავალი უფლების თაობაზე. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ამონაწერებში 2018 წლის 12 იანვრიდან აღარ ფიქსირდება უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლება. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, აუქციონზე ქონების შემძენის საკუთრებად რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე არ უნდა გავრცელებულიყო უფლებრივი შეზღუდვა. კასატორი მიიჩნევს, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო უხეშად ჩაერია მის საკუთრების უფლებაში, რამეთუ დაარღვია სამართლიანი ბალანსი საზოგადოების ზოგად ინტერესების და ინდივიდის საკუთრების უფლების დაცვის მოთხოვნებს შორის.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 16 მაისის განჩინებით საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული ი. ჩ-ის საკასაციო საჩივარი.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 24 ივლისის განჩინებით ი. ჩ-ის საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნა დასაშვებად და მისი განხილვა დაინიშნა მხარეთა დასწრების გარეშე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ სააპელაციო პალატამ არასწორად განმარტა კანონი (სსკ-ის 393.2 მუხ.). საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ გადაწყვეტილება ყოველთვის ჩაითვლება კანონის დარღვევით მიღებულად, თუ გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის საკმაოდ დასაბუთებული (გადაწყვეტილების გაუქმების აბსოლუტური საფუძველი). სსკ-ის 411-ე მუხლის შესაბამისად საკასაციო სასამართლო თავად მიიღებს გადაწყვეტილებას საქმეზე, თუ არ არსებობს სსკ-ის 412-ე მუხლით გათვალისწინებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქმის სააპელაციო სასამართლოში ხელახალი განხილვისათვის დაბრუნების საფუძველი. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ ი. ჩ-ის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 2 ოქტომბრის განჩინება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც ი. ჩ-ის სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ ი. ჩ-ი საქმის განხილვის ყველა სტადიაზე სადავოდ ხდიდა მის საკუთრებად რიცხულ უძრავ ქონებაზე უფლებრივი შეზღუდვის გავრცელებას. მოსარჩელის ინტერესში შემავალია მის საკუთრებად რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე (ს/კ ...) გავრცელებული საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკის მოხსნა. ამდენად, ქვედა ინსტანციის სასამართლოთა შეფასების საგნად იქცა: 1. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 3 ივლისის N... გადაწყვეტილებაში, ამავე სამსახურის "რეგისტრაციის შესახებ" 1.09.2020წ. N... გადაწყვეტილებით განხორციელებული ტექნიკური ხარვეზი აწ უკვე მოსარჩელის საკუთრებაში მყოფ ს.კ. ... უძრავ ნივთზე საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკის შესახებ; 2. ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვაზე უარის თქმის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 17 სექტემბრის N... გადაწყვეტილების კანონიერება. მოსარჩელის მოთხოვნას ასევე წარმოადგენდა აწ უკვე მის საკუთრებაში მყოფ ს.კ. N... უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკის გაუქმება.

მოსარჩელე სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძვლად მიუთითებდა იმ გარემოებაზე, მან უძრავი ქონება შეიძინა სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ გამოცხადებული აუქციონის გზით, რომლის პირობებშიც მითითებული არ ყოფილა უფლებრივი ნაკლის (გარდამავალი საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკის) თაობაზე. მოსარჩელე აღნიშნავდა, რომ მის დაინტერესებაში არსებულ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 12/01/2018წ. და 26/07/2019წ. ამონაწერები არ შეიცავდა ინფორმაციას საგადასახადო ვალდებულებების არსებობის თაობაზე, შესაბამისად, იგი წარმოადგენდა კეთილსინდისიერ შემძენს.

დავის სწორად შეფასებისთვის, არსებითი მნიშვნელობის მქონეა დადგინდეს არსებობდა თუ არა მოსარჩელის საკუთრებად რიცხულ უძრავ ქონებაზე საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკის გავრცელების წინაპირობები. სასამართლოს მხრიდან ასევე შეფასება უნდა მიეცეს მარეგისტრირებელ ორგანოში დაცული მონაცემების მნიშვნელობას და მის სამართლებრივ შედეგებს.

საჯარო რეესტრის 17.03.2014წ. ამონაწერის თანახმად, ქ. თბილისში, ... ქუჩა N5 (მიწის (უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი ...); მესაკუთრეები - ნ. კ-ი - 9/10 ნაწილი და ა. მ-ი 1/10 ნაწილი) მდებარე უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა: ... 05/01/2013, შპს ,,...ი“ ს/ნ ..., საგანი: მთელი ქონება, შეტყობინება N..., 05.01.2013, თბილისის რეგიონული ცენტრი ისანი-სამგორის გ-ბა. ზემოაღნიშნულ უძრავ ნივთთან დაკავშირებით 2014 წლის 3 ივლისს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსადმი წარდგენილი განცხადებით სსიპ შემოსავლების სამსახურმა მოითხოვა საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია, კერძოდ საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების გავრცელება მთელ ქონებაზე, გარდა ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთისა.

შემოსავლების სამსახურის 2014 წლის 3 ივლისის მიმართვის თანახმად, საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებული დავების განხილვის საბჭოს 2014 წლის 10 ივნისის გადაწყვეტილებით, გაუქმდა შპს ,,ბ...ს“ (ს/ნ ...) საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე (ს/კ ...) შპს ,,...ის“ საგადასახადო დავალიანების უზრუნველყოფის მიზნით გავრცელებული საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება (შეტყობინება 05.01.2013წ. N...). ,,რეგისტრაციის შესახებ“ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 3 ივლისის N... გადაწყვეტილებით, რეგისტრირებულ საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლებაში სარეგისტრაციო დოკუმენტით გათვალისწინებული ცვლილება დარეგისტრირდა.

საჯარო რეესტრის 21/10/2015წ. ამონაწერით, ქ. თბილისში, ... ქუჩა N5 (მიწის (უძრავი ქონების) საკადასტრო კოდი ..., მესაკუთრეები - ნ. კ-ი - 9/10 ნაწილი და ა. მ-ი 1/10 ნაწილი) მდებარე უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა: ... 18/08/2015, ნ. კ-ი, საგანი: მთელი ქონება, საფუძველი: შემოსავლების სამსახურის შეტყობინება N..., 18.08.2015; საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა: ... 03/07/2014; შპს ,,...ი“ ს/ნ ...; საგანი: არასრული მთელი ქონება, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება ვრცელდება მთელ ქონებაზე, გარდა შემდეგი საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთისა: ...; საფუძველი: შეტყობინება N..., 05.01.2013, თბილისის რეგიონული ცენტრი ისანი-სამგორის გ-ბა; მომართვა N..., 03.07.2014, შემოსავლების სამსახური.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 12/01/2018წ. ამონაწერით, ქ. თბილისში, ... ქუჩა N5 (მიწის (უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი ...); მესაკუთრეები - ნ. კ-ი - 9/10 ნაწილი, ა. მ-ი 1/10 ნაწილი) მდებარე უძრავ ქონებაზე საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა რეგისტრირებული არ არის. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 26/07/2019წ. ამონაწერის თანახმად ზემოაღნიშნულ უძრავ ქონებაზე საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა რეგისტრირებული არ არის.

2020 წლის 24 ივლისს სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიურომ აუქციონზე გაიტანა არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი და მასზე განთავსებული შენობა- ნაგებობის 9/10 ნაწილი, მდებარე ქ. თბილისში, ... ქუჩა N5 (მიწის საკადასტრო კოდი ...).

სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს 2020 წლის 29 ივლისის №A19116674-023/019 განკარგულების თანახმად, მოვალე ნ. კ-ის კუთვნილი 9/10 ნაწილი უძრავი ქონების, მდებარე ქ. თბილისში, ... ქუჩა N5, საკადასტრო კოდი: ... შემძენი 2020 წლის 24 ივლისს დასრულებულ, იძულებით საჯარო აუქციონზე გახდა ი. ჩ-ი, რომელმაც უძრავი ქონება შეიძინა 5100 ლარად; ი. ჩ-მა თანხა გადაიხადა სრულად; აღსრულება განხორციელდა არაუზრუნველყოფილი კრედიტორის შპს ბ.მ.მ.ა. ინვესტიციების (...) სასარგებლოდ.

ი. ჩ-მა 2.08.2020წ. განცხადებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს 2020 წლის 29 ივლისის №A19116674-023/019 განკარგულების საფუძველზე, უძრავი ქონებაზე, მდებარე ქ. თბილისში, ... ქუჩა N5, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია მოითხოვა. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ,,რეგისტრაციის შესახებ“ 2020 წლის 4 აგვისტოს N... გადაწყვეტილებით, ი. ჩ-ის მოთხოვნა დაკმაყოფილდა.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 4.08.2020წ. ამონაწერის თანახმად, ქ. თბილისში, ... ქუჩა N5 (მიწის (უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი ...); მესაკუთრეები - ა. მ-ი 1/10 ნაწილი, ი. ჩ-ი - 9/10 ნაწილი; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი - განკარგულება №A19116674-023/019, დამოწმების თარიღი: 29/07/2020, საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიურო) მდებარე უძრავ ქონებაზე საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა რეგისტრირებული არ არის.

სსიპ შემოსავლების სამსახურმა 2020 წლის 31 აგვისტოს წერილობით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს და მიუთითა, რომ საგადასახადო დავალიანების გამო, შპს ,,...ის“ (ს/ნ ...) მთელ ქონებაზე 2013 წლის 5 იანვრის N... შეტყობინებით რეგისტრირებულია საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება. შპს ,,...ის“ საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკით დატვირთული ქონებები: საკადასტრო კოდები: ..., ..., ..., ..., ..., ...) 2014 წლის 18 თებერვალს და 17 მარტს გასხვისდა ა. მ-ზე და ნ. კ-ზე. ვინაიდან საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება დღემდე არ გაუქმებულა, შემოსავლების სამსახურმა მოითხოვა ინფორმაციის მიწოდება, თუ რატომ აღარ გავრცელდა ხსენებული შეზღუდვა ზემოაღნიშნული საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებებზე მისი ახალი მფლობელების მიმართ.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 1 სექტემბრის N... გადაწყვეტილებით გასწორდა ტექნიკური ხარვეზი, კერძოდ უძრავ ნივთზე მდებარე: ქ. თბილისი, ... ქ. N5 დაფიქსირდა საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება.

საჯარო რეესტრის ამონაწერში 2019 წლის 1 სექტემბრის მდგომარეობით დგინდება, რომ ქ. თბილისში, ... ქუჩა N5 (მიწის (უძრავი ქონების (საკადასტრო კოდი ...); მესაკუთრეები - ი. ჩ-ი - 9/10 ნაწილი და ა. მ-ი 1/10 ნაწილი) მდებარე უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა: ..., 03/07/2014, შპს ,,...ი“ ს/ნ ...; საგანი: არასრული მთელი ქონება, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება ვრცელდება მთელ ქონებაზე, გარდა შემდეგი საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთისა: ...; საფუძველი: შეტყობინება N..., 05.01.2013, თბილისის რეგიონული ცენტრი ისანი-სამგორის გ-ბა; მომართვა N..., 03.07.2014, შემოსავლების სამსახური.

2020 წლის 9 სექტემბერს ი. ჩ-მა მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და ქ. თბილისში, ... ქ. N5, საკადასტრო კოდზე ... რეგისტრირებული გირავნობის მოშლა მოითხოვა. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს 2020 წლის 10 სექტემბრის N... გადაწყვეტილებით, დაინტერესებულ პირს უარი ეთქვა მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს 12.09.2020წ. ი. ჩ-მა წარუდგინა ადმინისტრაციული საჩივარი, რომლითაც შეზღუდვებისა და უფლებების რეგისტრაციის სამსახურის რეგისტრაციის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 3.07.2014წ. N... გადაწყვეტილებით ბათილად ცნობა მოითხოვა.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 17 სექტემბრის N... გადაწყვეტილებით ი. ჩ-ს უარი ეთქვა მოთხოვნის განხილვაზე. მითითებული გადაწყვეტილება დაეფუძნა “საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონის 29-ე მუხლის მე–3 პუნქტს, რომლის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილება უფლების რეგისტრაციის, ასევე მოძრავ ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლების რეგისტრაციაზე უარის თქმის, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან შეწყვეტის შესახებ საჩივრდება სასამართლო წესით.

საკასაციო პალატა მიუთითებს საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლზე, რომლის თანახმად, საკუთრება და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და უზრუნველყოფილია. საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, „აღნიშნული კონსტიტუციური დებულებით აღიარებულია საკუთრების ინსტიტუტის, როგორც დემოკრატიული საზოგადოების ერთ-ერთ საფუძვლად არსებული ღირებულების კონსტიტუციური მნიშვნელობა, რომელიც ინდივიდის პიროვნული თავისუფლებისა და ინდივიდუალური თვითრეალიზების ერთ-ერთ უმნიშვნელოვანეს კომპონენტს წარმოადგენს. „საკუთრების უფლება ადამიანის არა მარტო არსებობის ელემენტარული საფუძველია, არამედ უზრუნველყოფს მის თავისუფლებას, მისი უნარისა და შესაძლებლობების ადეკვატურ რეალიზაციას, ცხოვრების საკუთარი პასუხისმგებლობით წარმართვას. ყოველივე ეს კანონზომიერად განაპირობებს ინდივიდის კერძო ინიციატივებს ეკონომიკურ სფეროში, რაც ხელს უწყობს ეკონომიკური ურთიერთობების, თავისუფალი მეწარმეობის, საბაზრო ეკონომიკის განვითარებას, ნორმალურ, სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალიშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-5).

საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს დადგენილი პრაქტიკის თანახმად, „იმისათვის, რომ პირმა შეძლოს საკუთრების უფლებით პრაქტიკული სარგებლობა, არ არის საკმარისი მისთვის აბსტრაქტული საკუთრებითი გარანტიის მინიჭება. მან ასევე უნდა ისარგებლოს იმგვარი სამოქალაქო, კერძოსამართლებრივი წესრიგით, რომელიც შესაძლებელს გახდის საკუთრების უფლებით შეუფერხებელ სარგებლობას და, შესაბამისად, სამოქალაქო ბრუნვის განვითარებას. საკუთრების კონსტიტუციურ-სამართლებრივი გარანტია მოიცავს ისეთი საკანონმდებლო ბაზის შექმნის ვალდებულებას, რომელიც უზრუნველყოფს საკუთრებითი უფლების პრაქტიკულ რეალიზებას და შესაძლებელს გახდის საკუთრების შეძენის გზით ქონების დაგროვებას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის N3/1/512 გადაწყვეტილება საქმეზე „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-33).

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლით განმტკიცებული საკუთრების უფლება არ არის მხოლოდ დეკლარაციული ხასიათის. იგი წარმოადგენს მთელი რიგი ქონებრივი ურთიერთობებისა და სხვაგვარი სამართლებრივი შედეგების წარმოშობის უმთავრეს წინაპირობას. ამასთან, საკუთრების უფლების დაცულობის უზრუნველყოფის საჭიროება არ არის ფორმალური და სწორედ აღნიშნული წარმოადგენს დემოკრატიული სახელმწიფოს ქვაკუთხედს, რამდენადაც საკუთრების უფლების დაცვით მიღწეულ უფლების ქმედით რეალიზებაზეა დამოკიდებული საქართველოს კონსტიტუციით რეგლამენტირებულ ადამიანის მთელ რიგ უფლებათა შემდგომი განხორციელება. საკუთრების უფლების გარანტირებულობა და მისი კონსტიტუციური მოწესრიგება განაპირობებს, მათ შორის, პირის შესაძლებლობას, საკუთარი სურვილის შესაბამისად, თავისუფალი ნების საფუძველზე განკარგოს და შეიძინოს ქონებრივი უფლებები. საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლის სამართლებრივი შინაარსიდან გამომდინარე, სახელმწიფო კისრულობს, ერთი მხრივ, პოზიტიურ ვალდებულებას, სათანადო ფაქტობრივი თუ სამართლებრივი გარანტიების შექმნის გზით უზრუნველყოს საკუთრების უფლების დაცვა, ხოლო, მეორე მხრივ, სახელმწიფო ნეგატიური ვალდებულების ფარგლებში, ვალდებულია თავად არ ხელყოს ეროვნული და საერთაშორისო კანონმდებლობით გათვალისწინებული საკუთრების უფლება.

ამასთან, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საკუთრების უფლება აღიარებულია არა მხოლოდ ეროვნული, არამედ საერთაშორისო აქტებითაც, კერძოდ, ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის პირველი დამატებითი ოქმის პირველი მუხლით, რომელიც ადგენს, რომ ყოველ ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს აქვს თავისი საკუთრებით შეუფერხებელი სარგებლობის უფლება. მხოლოდ საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის შეიძლება ჩამოერთვას ვინმეს საკუთრება კანონითა და საერთაშორისო სამართლის ზოგადი პრინციპებით გათვალისწინებულ პირობებში. ამასთან, წინარე დებულებები არანაირად არ აკნინებს სახელმწიფოს უფლებას, გამოიყენოს ისეთი კანონები, რომელთაც ის აუცილებლად მიიჩნევს საერთო ინტერესების შესაბამისად საკუთრებით სარგებლობის კონტროლისათვის, ან გადასახდებისა თუ მოსაკრებლების ან ჯარიმების გადახდის უზრუნველსაყოფად. ხსენებული დანაწესი უზრუნველყოფს საკუთრების უფლების კვალიფიციურ დაცვას, ამასთან, მუხლი სახელმწიფო ორგანოებს ანიჭებს ფართო დისკრეციას, ჩაერიონ ამ უფლებაში: უშვებს პირის საკუთრების ჩამორთმევას „საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის“ და მეორე პუნქტი უფლებამოსილს ხდის სახელმწიფოს, დაადგინოს „თავისი შეხედულებისამებრ აუცილებელი კანონმდებლობა“ გადასახადებთან და სხვა შემოწირულობასა თუ სახდელებთან დაკავშირებით (იხ. სპამპინატო იტალიის წინააღმდეგ (Spampinato v. Italy), No. 23123/04, განჩინება 29.3.07.).

საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა არის სახელმწიფოს უფლება, საგადასახადო დავალიანების გადახდევინება უზრუნველყოს გადასახადის გადამხდელის, სხვა ვალდებული პირის ქონებიდან. ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის რეგისტრაციის უფლება წარმოიშობა საგადასახადო დავალიანების წარმოშობასთან ერთად და მარეგისტრირებელ ორგანოში რეგისტრაციის მომენტიდან და ვრცელდება საგადასახადო დავალიანების ფარგლებში, პირის საკუთრებაში არსებულ ან/და მის ბალანსზე რიცხულ ქონებაზე (გარდა ლიზინგით მიღებულისა), საგადასახადო დავალიანების წარმოქმნის შემდეგ შეძენილი ქონების ჩათვლით.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ საჯარო რეესტრი არის უძრავ ნივთებზე უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის, მოძრავ ნივთებსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების, სამისამართო და ეკონომიკურ საქმიანობათა რეესტრების ერთობლიობა („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 4.1 მუხლი). „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 10.1 მუხლის თანახმად, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტიდან ამონაწერი მზადდება უძრავ ნივთებზე უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკისა და მოვალეთა რეესტრის მონაცემთა ერთიანი ბანკის საფუძველზე და ასახავს მისი მომზადების მომენტისათვის უძრავი ნივთის შესახებ ამ რეესტრებში რეგისტრირებულ ძალაში მყოფ მონაცემებს. მითითებული კანონის მე-11 მუხლის 4¹ პუნქტის თანახმად, უძრავ ნივთზე შეზღუდული უფლება რეგისტრირდება შესაბამის შეზღუდვასთან/ვალდებულებასთან ერთად.

„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-20 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლება რეგისტრირდება ნივთსა (გარდა მექანიკური სატრანსპორტო საშუალებისა) და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე. ამავე კანონის 27-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ამ კანონით განსაზღვრული უფლება, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულება, ასევე საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლება და საჯაროსამართლებრივი შეზღუდვა წარმოშობილად, შეცვლილად ან შეწყვეტილად, ხოლო საკუთრების უფლება მიტოვებულად ითვლება რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების გამოცემის მომენტიდან, გარდა ამ კანონით გათვალისწინებული შემთხვევებისა.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ საგადასახადო კოდექსი, ისევე, როგორც ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის წარმოშობის ფაქტს უკავშირებს მარეგისტრირებელ ორგანოში შეზღუდვის რეგისტრაციის მომენტს.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის რეგისტრაციას სავალდებულო მნიშვნელობა აქვს, რაც გამოიხატება იმაში, რომ უფლება მხოლოდ რეგისტრაციის შემდგომ ითვლება წარმოშობილად. რეგისტრაციის ფაქტი ადასტურებს საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის წარმოშობას და გარანტირებულს ხდის მის არსებობას. სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეებისათვის უძრავ ნივთზე გავრცელებული უფლებრივი ტვირთის არსებობა სწორედ მარეგისტრირებელ ორგანოში დაცული მონაცემების გადამოწმებით დგინდება. სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისთვის მნიშვნელოვანია, რომ ნებისმიერი გარიგების დადებამდე პირს ჰქონდეს გაცნობიერებული გადაწყვეტილების მიღების შესაძლებლობა, რაც მოიაზრებს უძრავი ნივთის უფლებრივი და ნივთობრივი ნაკლის თაობაზე სრულყოფილი ინფორმაციის მიღებას.

რეგისტრაციის ინსტიტუტი საჯარო-სამართლებრივი მნიშვნელობის აქტად განიხილება, რეგისტრაციის საჯაროობითა და უფლების აღრიცხვის სიზუსტით სახელმწიფო ახდენს ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების დაცვას, წესრიგი შეაქვს კერძო-სამართლებრივ ურთიერთობებში. საჯარო რეესტრის ძირითადი დანიშნულება მოწესრიგებული სამოქალაქო ბრუნვის გარანტის ფუნქციის შესრულებაა. რეგისტრაციას არ აქვს მხოლოდ საცნობარო მნიშვნელობა, რეგისტრაციის ფაქტზე რიგ შემთხვევებში დამოკიდებულია უფლების წარმოშობა, გარიგების ძალაში შესვლა.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ საჯარო რეესტრში კონკრეტული მონაცემების დაფიქსირება ხორციელდება სარეგისტრაციო წარმოების გზით, რომელიც გულისხმობს რეგისტრაციას დაქვემდებარებულ მონაცემთა სრულყოფილად აღრიცხვის პროცესს.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 311-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საჯარო რეესტრი არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების წარმოშობისა და მასში ცვლილების შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა. ამავე კოდექსის 311¹ -ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. მითითებული კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. საჯარო რეესტრის ჩანაწერების მიმართ უტყუარობის პრეზუმფციის მოქმედება ასევე განმტკიცებულია „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-5 მუხლით. ამდენად, პირს აქვს ლეგიტიმური მოლოდინი, რომ საჯარო რეესტრის მიერ გაცემულ ამონაწერში მითითებული მონაცემები ზუსტია და სრულყოფილად ასახავენ უძრავ ნივთზე არსებულ უფლებებსა და ვალდებულებებს.

საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა, სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის საკუთრების უფლება და მათი მდგომარეობა. საჯაროობის პრინციპი კი გულისმობს იმას, რომ რეგისტრაციის მომენტიდან იძენს ამგვარი უფლება იურიდიულ ძალას მესამე პირებისათვის.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ საჯარო რეესტრის დანიშნულებიდან გამომდინარე, რეესტრის ჩანაწერები საჯაროა, რაც რეგისტრირებულ უფლებათა შესახებ ინფორმაციის დაუბრკოლებლად მიღების შესაძლებლობას იძლევა.

პრეზუმფცია მოიცავს ხარვეზის არსებობის შესაძლებლობას. ამ ალბათობის გარეშე პრეზუმფციას აზრი დაეკარგებოდა. იგი იმისთვის არსებობს, რომ დაიცვას სწორედ ხარვეზიანი უფლების კეთილსინდისიერი შემძენი, უხარვეზო უფლების შემძენის სპეციალური დაცვა საჭირო არ გახდებოდა.

სამოქალაქო სამართალი განამტკიცებს კეთილსინდისიერების პრეზუმფციას, რაც ნიშნავს ვარაუდს, რომ სამოქალაქო ურთიერთობის ნებისმიერი მონაწილე კეთილსინდისიერია, ვიდრე არ დამტკიცდება საპირისპირო. საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია დადგენილია კეთილსინდისიერი შემძენის სასარგებლოდ. მას არ ევალება იცოდეს იმაზე მეტი, რაც აღემატება ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპის მოთხოვნებს. შემძენი არ არის ვალდებული, შეამოწმოს საჯარო რეესტრის მონაცემთა სისწორე, მას უფლება აქვს სარწმუნოდ მიიჩნიოს მხოლოდ ის მონაცემები, რომელიც რეესტრშია ასახული. შემძენს არ ეკისრება დამატებითი კვლევის ვალდებულება. ამასთან, კეთილსინდისიერება არსებობს უფლების წარმოშობამდე.

საკასაციო სასამართლომ ერთ-ერთ განჩინებაში განმარტა: “მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ სარეგისტრაციო მონაცემთა არასათანადოდ აღრიცხვა, უძრავ ქონებაზე მარეგისტრირებელ ორგანოში დაცულ მონაცემთა არასისტემურობა, ამონაწერში მონაცემთა არასრული მითითება ცდება კეთილსინდისიერი შემძენის პასუხისმგებლობის ფარგლებს. მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ თავის უფლებამოსილებათა არასათანადოდ განხორციელება არ შეიძლება გახდეს კეთილსინდისიერი შემძენის უფლების შელახვის საფუძველი. საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყველა უფლების, მათ შორის საკუთრების და მასთან დაკავშირებული უფლებების/ვალდებულებების, სწორი და სრული ასახვა. მესამე პირებისათვის ამგვარი უფლებები სწორედ რომ რეგისტრაციიდან იძენს იურიდიულ ძალას. ქონებაზე უფლების რეგისტრაციის სავალდებულოობიდან გამომდინარე, გამოირიცხება საჯარო რეესტრში დაცული რეგისტრირებული მონაცემების გარდა, ნამდვილი უფლების არსებობის შესახებ ინფორმაციის სხვა წყაროდან მიღების შესაძლებლობა. არსებული ფაქტი - უფლების რეგისტრაცია და შემძენის სუბიექტური აღქმა - ნდობა არსებული რეგისტრაციის მიმართ ერთგვარად ასწორებს ჩანაწერის ობიექტურ ნაკლს, რეგისტრაციის უზუსტობას ან არასრულობას. შემძენის წინდახედულობა შემოიფარგლება რეგისტრირებული მონაცემების შემოწმებით, რადგან ამონაწერი უნდა შეიცავდეს სრულ ინფორმაციას ნივთის უფლებრივი მდგომარეობის შესახებ. სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის ინტერესის დაცვის მიზნით, კანონი განსაკუთრებულ მნიშვნელობას ანიჭებს გარეგნულად აღქმად ფაქტებს, მით უფრო მაშინ, როდესაც ამ ფაქტების მიმართ უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია ვრცელდება, ასეთი ფაქტების მიმართ შემძენს ლეგიტიმურად წარმოეშობა დაცვის ღირსი ნდობა და, შესაბამისად, იგი მიიჩნევა კეთილსინდისიერად, უკეთუ არ დასტურდება კეთილსინდისიერების გამომრიცხავი შესაბამისი საფუძვლების არსებობა (სუსგ Nბს-286-286(კ-18), 17.10.2019წ.).

საკასაციო პალატის განმარტებით, საჯარო რეესტრი არის საჯარო-სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელშიც ხდება ცალკეულ კერძო-სამართლებრივ უფლებათა რეგისტრაცია, კერძოდ, უძრავ ნივთებზე საკუთრება, იპოთეკა, გირავნობა, ყადაღა და სხვა სამართლებრივი უფლებები. საჯარო რეესტრი არის არა უბრალოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტი, არამედ ამ უფლების შექმნის საფუძველი, უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში მისი რეგისტრაციის მომენტიდან. საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია და იგი არსებითად სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების უზრუნველყოფის დაცვას ემსახურება (Nბს-52-47(კ-13), 23.07.2013წ.).

კეთილსინდისიერებისადმი პრიორიტეტის მინიჭებით კანონმდებელი იცავს თავად სამოქალაქო ბრუნვას, როგორც ფასეულობას და ამ გზით ბრუნვის მონაწილეთა პატივსადებ ინტერესებს. აღნიშნული მოწესრიგებით სამოქალაქო კოდექსი არ აღიარებს ნაკლიანი რეგისტრაციის მართლზომიერებას, თუმცა სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისა და მესამე პირების ინტერესების დაცვის მიზნით იცავს კეთილსინდისიერი შემძენის საკუთრების უფლებას.

უძრავ ნივთზე სამართლებრივი სტატუსის განუსაზღვრელობა აფერხებს ეკონომიკურ ურთიერთობებს და ქმნის კონფლიქტურ სიტუაციებს, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის მისაღწევად, სხვა ფაქტორებთან ერთად, მნიშვნელოვანია, ქონებაზე უფლებრივი სტატუსი მკაფიოდ იყოს განსაზღვრული, რათა სუბიექტებმა თავი არ შეიკავონ ეკონომიკური აქტივობებისგან. ამდენად, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის უზრუნველსაყოფად, უძრავი ქონების კეთილსინდისიერი შემძენი დაცულია ქონების არასწორად რეგისტრაციასთან დაკავშირებული რისკებისგან, რაც თავის მხრივ ზრდის საჯარო რეესტრის მონაცემებისადმი ნდობას.

განსახილველ შემთხვევაში, საქმის მასალებით დასტურდება, რომ ი. ჩ-ისთვის აუქციონის წესით ქონების შეძენამდე, აღქმადი არ იყო უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საგადასახადო ვალდებულებების არსებობის თაობაზე, რამეთუ აღნიშნული უფლებრივი ნაკლის თაობაზე ინფორმაციას არც აუქციონის პირობები და არც უძრავი ნივთის წინამორბედი მესაკუთრის მიმართ არსებული სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბოლო ამონაწერები არ შეიცავდა. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მონაცემების უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციიდან გამომდინარე, დაინტერესებული პირი ვალდებული არ იყო დამატებით გამოეკვლია საქმის გარემოებები, ინდივიდუალურად შეემოწმებინა თითოეული რეესტრის (მაგ. საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის რეესტრის) მონაცემები, გამოეთხოვა მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილებები და სხვ.. შემძენს ვერ დავაკისრებთ იმაზე მეტის გამოკვლევის ვალდებულება, რაც გონივრული წინდახედულობის ფარგლებს სცდება. უძრავი ნივთის უფლებრივი მდგომარეობის იდენტიფიცირების მიზნით, ი. ჩ-ს ევალებოდა მხოლოდ მის დაინტერესებაში არსებულ უძრავ ნივთზე შესრულებული სარეგისტრაციო ჩანაწერების შემოწმების ვალდებულება. საქმის მასალებიდან არ იკვეთება კონკრეტული გარემოება მასზედ, რომ ი. ჩ-ს შეეძლო ევარაუდა უძრავ ნივთზე გარცელებული საგადასახადო ვალდებულების არსებობის თაობაზე. ამდენად, ი. ჩ-ის საკუთრების ობიექტზე ვერ გავრცელდება ის ვალდებულებები, რომლებიც ნივთის შეძენის მომენტისათვის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ არ იყო რეგისტრირებული.

საკასაციო სასამართლოს განმარტებით, ადმინისტრაციული სამართლის ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი პრინციპი - კანონიერების პრინციპი ასახულია ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 5.1 მუხლში, რომლის მიხედვით, ადმინისტრაციული ორგანოს უფლება არა აქვს კანონმდებლობის მოთხოვნების საწინააღმდეგოდ განახორციელოს რაიმე ქმედება. აღნიშნული საკანონმდებლო დანაწესი გულისხმობს ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ საქმიანობის სამართლებრივი ფორმების გამოყენებისას სამართლის ნორმებით აბსოლუტურ ბოჭვას, რომლის რეალიზაციის გარეშეც სამართლებრივი სახელმწიფოს ინსტიტუტების ფუნქციონირება წარმოუდგენელია.

"საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „ი” ქვეპუნქტით სარეგისტრაციო წარმოება განმარტებულია, როგორც სააგენტოს საქმიანობა რეგისტრაციის მიზნით. ამავე მუხლის „თ” ქვეპუნქტის თანახმად, რეგისტრაცია არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ამ კანონით განსაზღვრული უფლების, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულების წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების, ასევე ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემთა აღრიცხვა შესაბამის რეესტრში, რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებით, ხოლო „კ” ქვეპუნქტის მიხედვით, სარეგისტრაციო დოკუმენტს წარმოადგენს სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას. მითითებული კანონის 3.6 მუხლის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარმოდგენილი სარეგისტრაციო დოუმენტაციის ნამდვილობაზე. ისინი პასუხისმგებელი არიან მხოლოდ რეგისტრირებული მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე.

"საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის V თავით რეგულირდება რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების მიღებისა და მისი გასაჩივრების წესი და პირობები. ამავე კანონის 23-ე მუხლში ჩამოთვლილია რეგისტრაციაზე უარის თქმის საფუძვლები, კერძოდ, მითითებული მუხლის ,,ვ“ ქვეპუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების განმავლობაში მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ, თუ რეგისტრაციის მოთხოვნის დროისათვის საკუთრების უფლება გადასულია ახალ მესაკუთრეზე.

ზემოაღნიშნული კანონის 28-ე მუხლის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო ვალდებულია აღმოჩენისთანავე შეასწოროს თავის მიერ დაშვებული ტექნიკური ხარვეზი, რომელიც გამოწვეულია დოკუმენტაციიდან მონაცემების უზუსტო გადატანით და ტექნიკური ან გამოთვლის დროს დაშვებული შეცდომით. ტექნიკურ ხარვეზად ჩაითვლება ასევე ორთოგრაფიული, არითმეტიკული ან სხვა სახის ტექნიკური უზუსტობა. საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 59-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილების თანახმად, ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია მის მიერ გამოცემულ ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტში გაასწოროს ტექნიკური, აგრეთვე გამოთვლის დროს დაშვებული შეცდომა. ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტში არსებითი შესწორების შეტანა ნიშნავს ახალი ინდივადუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემას.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტში შეტანილი ცვლილებების რაობიდან გამომდინარე ისინი შეიძლება დაიყოს არსებით და არაარსებითი ხასიათის მქონედ. საკასაციო სასამართლო ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონით ერთმნიშვნელოვნად არის დადგენილი, რომ ტექნიკურ ხარვეზად ჩაითვლება ორთოგრაფიული, არითმეტიკული ან სხვა სახის ტექნიკური უზუსტობა. ტექნიკური ხარვეზის გასწორება არ უნდა ცვლიდეს არსებულ სამართლებრივ მდგომარეობას.

განსახილველ შემთხვევაში, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 1.09.2020წ. N... გადაწყვეტილებაში აღნიშნულია, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის გასწორების თაობაზე წარდგენილი მოთხოვნა დაკმაყოფილდა და სხვადასხვა უძრავ ქონებაზე, მათ შორის, ი. ჩ-ის საკუთრებაში აღრიცხულ უძრავ ქონებაზე (ს.კ ...) გავრცელდა საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლება. საგულისხმოა, რომ მარეგისტრირებელი ორგანოს ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება არ წარმოადგენს ტექნიკური ხარვეზის გასწორებას, არამედ სახეზეა არსებითი ხასიათის ცვლილება, ვინაიდან, შპს "...ის" საგადასახადო ვალდებულებებიდან გამომდინარე, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკით დატვირთული აღმოჩნდა მოსარჩელის საკუთრებად რეგისტრირებული უძრავი ქონება (ს/კ ...).

საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლის დანაწესის შესაბამისად, ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია ადმინისტრაციული წარმოებისას გამოიკვლიოს საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება და გადაწყვეტილება მიიღოს ამ გარემოებათა შეფასებისა და ურთიერთშეჯერების საფუძველზე.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს არ შეუფასებია ის გარემოება, რომ უძრავ ნივთებზე სახელმწიფოს სასარგებლოდ საგადასახადო ვალდებულების რეგისტრაციის წარდგენის დროისთვის უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება გადასული იყო ახალ მესაკუთრეზე - ი. ჩ-ზე, რომლის სამართლებრივი მდგომარეობაც მნიშვნელოვნად გაუარესდა. საკასაციო პალატა კიდევ ერთხელ ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერების უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციიდან გამომდინარე, მოსარჩელეს არ შეეძლო ევარაუდა მის მიერ შეძენილ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულებების არსებობა, ვინაიდან, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის თაობაზე ინფორმაცია არ არის მითითებული სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 12.01.2018წ. და 26.07.2019წ. ამონაწერებში. შემძენის კეთილსინდისიერება ეფუძნება ობიექტურ ფაქტორს - საჯარო რეესტრის მონაცემს. კონკრეტულ საკადასტრო ერთეულზე საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის რეგისტრაციის არარსებობა გამორიცხავდა კეთილსინდისიერი შემძენის მიერ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვების შემდეგ აღნიშნულ ქონებაზე საგადასახადო შეზღუდვების გავრცელების შესაძლებლობას. მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ თავის უფლებამოსილებათა არასათანადოდ განხორციელება არ შეიძლება გახდეს კეთილსინდისიერი შემძენის უფლების შელახვის საფუძველი. ამასთან, საქმეში წარმოდგენილი არ არის რაიმე მტკიცებულება, რომელიც დაადასტურებდა, რომ მოსარჩელისთვის ცნობილი იყო მის მიერ შეძენილი უძრავი ქონებასთან დაკავშირებული ვალდებულებების არსებობის შესახებ.

საკასაციო სასამართლო, საგადასახადო კოდექსისა და ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მოთხოვნებზე დაყრდნობით თვლის, რომ ახალ მესაკუთრეზე (შემძენზე) საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება ვრცელდება იმ პირობებში, თუ ქონების შეძენის მომენტში, ქონებაზე არსებობდა რეგისტრირებული შეზღუდვა, რაც განსახილველ შემთხვევაში საჯარო რეესტრის მონაცემებით სახეზე არ იყო.

საკასაციო სასამართლომ ერთ-ერთ განჩინებაში განმარტა: "საჯარო რეესტრის სამსახურს, როგორც ადმინისტრაციულ ორგანოს ევალება დაარეგისტრიროს ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ნამდვილი, კანონიერ საფუძველზე წარმოშობილი უფლებები, თუმცა, რეესტრის სამსახურის მიერ განხორციელებული ადმინისტრაციული წარმოება არ გამორიცხავს შეცდომის დაშვების ალბათობას. შესაბამისად, თუ გავიზიარებდით იმ მსჯელობას, რომლის თანახმადაც, რეესტრის სისწორის პრეზუმფცია არსებობს მხოლოდ საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული ნამდვილი უფლების მიმართ, დიდ საფრთხეს შევუქმნიდით სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას, ვინაიდან შემძენს დავაკისრებდით რეესტრის მონაცემების ნამდვილობის შემოწმების ტვირთს, რაც მისთვის შეუძლებელი იქნებოდა"(სუსგ ას-189-182-2013, 16.01.2014).

მოსარჩელის ერთ-ერთი სასარჩელო მოთხოვნა შეეხება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 17 სექტემბრის N... გადაწყვეტილებას, რომლითაც ი. ჩ-ს უარი ეთქვა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 3.07.2014წ. გადაწყვეტილების გაუქმებასთან დაკავშირებით წარდგენილი საჩივრის განხილვაზე. მარეგისტრირებელმა ორგანომ ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვაზე უარის თქმა დაასაბუთა "საჯარო რეესტრის შესახებ" საქართველოს კანონის 29.3 მუხლზე მითითებით.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 29-ე მუხლის მე-3 პუნქტზე, რომლის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილება უფლების რეგისტრაციის, ასევე მოძრავ ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლების რეგისტრაციაზე უარის თქმის, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან შეწყვეტის შესახებ საჩივრდება სასამართლო წესით. რეგისტრაციის შესახებ მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილება საჩივრდება სასამართლო წესით.

საკასაციო პალატამ ერთ-ერთ განჩინებაში განმარტა, რომ დაინტერესებული მხარე უფლებამოსილია რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებათა კანონიერების შემოწმების მიზნით მიმართოს როგორც მარეგისტრირებელ ორგანოს, ასევე სასამართლოს. სადავო ნორმა და მასში რეგისტრაციის შესახებ აქტის კანონიერების შემოწმების დაქვემდებარება სასამართლოსადმი, მარეგისტრირებელ ორგანოს არ უზღუდავს ამგვარ აქტზე წარდგენილი საჩივრის განხილვის უფლებას (სუსგ №ბს-1695-1651(კ-10), 25.05.2011წ. და №ბს-408-403(2კ-14), 14.07.2015წ.).

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-60¹ მუხლის მე-3 ნაწილზე, რომლის თანახმადაც, ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს ბათილად ცნობს მისი გამომცემი ადმინისტრაციული ორგანო, ხოლო საჩივრის ან სარჩელის შემთხვევაში – ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანო ან სასამართლო. ამავე კოდექსის 177.1 მუხლის თანახმად, დაინტერესებულ მხარეს უფლება აქვს გაასაჩივროს ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ გამოცემული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი. მითითებული კოდექსის 178.1 მუხლის თანახმად, თუ კანონით ან მის საფუძველზე გამოცემული კანონქვემდებარე აქტით სხვა რამ არის დადგენილი, ადმინისტრაციული საჩივარს განიხილავს და გადაწყვეტს ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამომცემი ადმინისტრაციული ორგანო, თუ იქ არსებობს ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამომცემი თანამდებობის პირის ან სტრუქტურული ქვედანაყოფის ზემდგომი თანამდებობის პირი.

საკასაციო პალატა მიუთითებს საკასაციო სასამართლოს განჩინებაზე, რომელშიც პალატამ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 3.3 მუხლზე დაყრდნობით საგულისხმოდ მიიჩნია ის გარემოება, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო თავის უფლებამოსილებას ახორციელებს უშუალოდ ან თავისი ტერიტორიული სარეგისტრაციო სამსახურების და ავტორიზირებული პირების მეშვეობით. შესაბამისად, ზემოაღნიშნულ მუხლში საუბარია სააგენტოზე, როგორც ერთიან ადმინისტრაციულ ორგანოზე, თუმცა საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საჯარო რეესტრის სტრუქტურული წყობა არ შეიძლება გაგებულ იქნას იმგვარად, რომ მას არა აქვს უფლება ადმინისტრაციული საჩივრის საფუძველზე გადაამოწმოს მის მიერვე მიღებული აქტის კანონიერება. გასაჩივრების ადმინისტრაციული წესი იძლევა ადმინისტრაციულ სფეროში პრევენციული ზომების მიღების, ადმინისტრაციული ორგანოს სისტემის თვითკონტროლის საშუალებას, იძლევა შესაძლებლობას ადმინისტრაციულმა ორგანომ თავადვე გამოასწოროს საკუთარი შეცდომა, რაც წარმოადგენს ადმინისტრაციული წარმოების მთავარ მახასიათებელს, საერთოა მმართველობითი საქმიანობის ყველა სფეროსთვის და აძლევს დაინტერესებულ მხარეს შესაძლებლობას, მოითხოვოს ადმინისტრაციული წარმოების შედეგად მიღებული საბოლოო გადაწყვეტილების გადასინჯვა (სუსგ №ბს-1695-1651(კ-10), 25.05.2011წ.).

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადმინისტრაციული ორგანო მიღებულ და შემდგომში გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებას ამოწმებს როგორც კანონიერების, ისევე მიზანშეწონილობის კუთხით, მაშინ, როდესაც სასამართლოს კონტროლი ამგვარი აქტების მიმართ შეზღუდულია და იგი მხოლოდ გადაწყვეტილების კანონიერების შემოწმებით შემოიფარგლება.

განსახილველ შემთხვევაში, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს წარედგინა რა მოსარჩელის ადმინისტრაციული საჩივარი, იგი უფლებამოსილი იყო არსებითად განეხილა იგი. მარეგისტრირებელ ორგანოს შეცვლილი სამართლებრივი და ფაქტობრივი მდგომარეობის გათვალისწინებით, ასევე მყარად დადგენილი სასამართლო პრაქტიკისა და ნორმატიული ბაზის საფუძველზე, ურთიერთდაპირისპირებულ ინტერესთა შორის უპირატესობა უნდა მიენიჭებინა კეთილსინდისიერი შემძენის საკუთრების უფლებისთვის და საგადასახადო ორგანოს მიმართვის მიუხედავად, აწ უკვე ი. ჩ-ის საკუთრებად რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე უფლებრივი შეზღუდვა არ უნდა გაევრცელებინა.

ამდენად, საკასაციო პალატა თვლის, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება დაუსაბუთებელია, ვინაიდან შეიცავს სამართლის ნორმათა არასწორ განმარტებას და სათანადო საფუძვლების გარეშე უგულებელყოფს კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესებს, რითაც ცვლის საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ერთგვაროვან პრაქტიკას (სუსგ №ბს-1228(2კ-23), 20.11.2024; Nბს-286-286(კ-18), 17.10.2019წ.).

ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ ი. ჩ-ის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს; გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 2 ოქტომბრის განჩინება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება; ი. ჩ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდეს; ბათილად იქნეს ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 3.07.2014წ. N... გადაწყვეტილებაში, ამავე სამსახურის "რეგისტრაციის შესახებ" 1.09.2020წ N... გადაწყვეტილებით განხორციელებული ტექნიკური ხარვეზი, აწ უკვე მოსარჩელის საკუთრებაში მყოფ ს.კ. ... უძრავ ქონებაზე საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკის გავრცელების შესახებ; ბათილად იქნეს ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 17.09.2020წ. N... გადაწყვეტილება; სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს დაევალოს აწ უკვე მოსარჩელის საკუთრებაში მყოფ ს.კ. ... უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების გაუქმება.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლზე, რომლის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს ი. ჩ-ის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს მის მიერ საქალაქო, სააპელაციო და საკასაციო სასამართლოებში საქმის განხილვისათვის სახელმწიფო ბაჟის სახით გადახდილი 550 ლარის ანაზღაურება.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე მუხლით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა

1. ი. ჩ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 2 ოქტომბრის განჩინება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;

3. ი. ჩ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდეს;

4. ბათილად იქნეს ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 3.07.2014წ. N... გადაწყვეტილებაში, ამავე სამსახურის "რეგისტრაციის შესახებ" 1.09.2020წ. N... გადაწყვეტილებით განხორციელებული ტექნიკური ხარვეზი, აწ უკვე მოსარჩელის საკუთრებაში მყოფ ს.კ. ... უძრავ ქონებაზე საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკის გავრცელების შესახებ;

5. ბათილად იქნეს ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 17.09.2020წ. N... გადაწყვეტილება;

6. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს დაევალოს აწ უკვე მოსარჩელის საკუთრებაში მყოფ ს.კ. ... უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების გაუქმება;

7. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს ი. ჩ-ის სასარგებლოდ დაეკისროს მის მიერ საქალაქო, სააპელაციო და საკასაციო სასამართლოებში საქმის განხილვისათვის გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 550 (ხუთას ორმოცდაათი) ლარის ანაზღაურება;

8. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე მ. ვაჩაძე

მოსამართლეები: გ. აბუსერიძე

ბ. სტურუა