საქართველოს უზენაესი სასამართლო

გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

№ბს-824(2კ-25) 10 ნოემბერი, 2025 წელი ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ

შემდეგი შემადგენლობით:

გენადი მაკარიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ქეთევან ცინცაძე, გიზო უბილავა

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლისა და 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის საფუძველზე, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 408-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, ზეპირი განხილვის გარეშე, შეამოწმა სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივრების დასაშვებობის საფუძვლების არსებობა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 8 მაისის განჩინების გაუქმების თაობაზე (მოწინააღმდეგე მხარე - შპს „ჯ...“).

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. შპს „ჯ...მა“ სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას, მოპასუხეების - სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიმართ.

მოსარჩელემ მოითხოვა: ა) ბათილად იქნეს ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 04 აპრილის №... გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ; ბ) დაევალოს მოპასუხე - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულების შეწყვეტის რეგისტრაცია უძრავ ნივთზე, მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ს ქუჩა, ..., №..., ს/კ ....

2. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 13 მაისის განჩინებით შპს „ჯ...ს“ სარჩელი, მოპასუხეების - სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიმართ, განსჯადობით განსახილველად გადაეგზავნა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს.

3. შპს „ჯ...მა“ დაზუსტებული სარჩელით მიმართა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას, მოპასუხის - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიმართ.

მოსარჩელემ მოითხოვა: ა) ბათილად იქნეს ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 20 თებერვლის №... გადაწყვეტილება სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ; ბ) ბათილად იქნეს ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 04 აპრილის №... გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ; გ) დაევალოს მოპასუხე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს გამოსცეს ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი უძრავ ნივთზე, მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ს ქუჩა, ... №..., ს/კ ..., სსიპ დევნილთა ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსთან დადებული ხელშეკრულების ნაწილში ვალდებულების შეწყვეტის რეგისტრაციის შესახებ.

ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 6 ივნისის განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 16.2 მუხლის საფუძველზე, საქმეში მესამე პირად ჩაება სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტო.

ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 27 დეკემბრის გადაწყვეტილებით შპს „ჯ...ს“ სარჩელი დაკმაყოფილდა. ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 20 თებერვლის №... გადაწყვეტილება სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ. ბათილად იქნა ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 04 აპრილის №... გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ. დაევალა მოპასუხე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს გამოსცეს ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი უძრავ ნივთზე, მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ს ქუჩა, ... №..., ს/კ ..., სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსთან დადებული ხელშეკრულების ნაწილში ვალდებულების შეწყვეტის რეგისტრაციის შესახებ.

4. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 27 დეკემბრის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტომ და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 8 მაისის განჩინებით სააპელაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდა. უცვლელად დარჩა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 27 დეკემბრის გადაწყვეტილება.

5. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 8 მაისის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრეს სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტომ და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ.

5.1. კასატორის - სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს განმარტებით, სააგენტოსა და მოსარჩელე მხარეს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება დარეგისტრირებული იყო საჯარო რეესტრში, შესაბამისად, მოსარჩელის კუთვნილი უძრავი ქონების ამონაწერში რეგისტრირებულია სახელმწიფოს უფლება, როგორც მომავალი უძრავი ქონების მესაკუთრის. მოსარჩელემ აღნიშნული ვალდებულების გაუქმების მოთხოვნით მიმართა სარეგისტრაციო სამსახურს, რასაც არ დაეთანხმა სააგენტო და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში წარდგენილ იქნა უარყოფითი პოზიცია. შესაბამისად, არსებული კანონმდებლობის გათვალისწინებით, მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანო ვერ გააუქმებდა რეესტრში რეგისტრირებულ მომავალი საკუთრების უფლებას.

საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილზე, 201-ე მუხლის მე-3 ნაწილზე, მე-5 მუხლზე, მე-60 პრიმა მუხლზე, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის პირველ პუნქტზე, მე-11 მუხლის „ლ“ ქვეპუნქტზე, მე-12 მუხლზე მითითებით სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტო აღნიშნავს, რომ სადავო პერიოდში მოქმედი ნორმატიული აქტით დადგენილი რეგულაციის შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ უძრავ ნივთზე უფლების წინასწარი რეგისტრაციის გაუქმების ერთ-ერთ საფუძველს მხარეთა წერილობითი შეთანხმების არსებობა წარმოადგენდა, რაც მოცემულ შემთხვევაში, არ არსებობს. მეტიც, საჯარო რეესტრისთვის მიწერილ წერილში სააგენტო ნათლად აფიქსირებს პოზიციას ვალდებულების შეწყვეტაზე უარის თქმის თაობაზე. აღნიშნული წერილით სააგენტომ დაიცვა არსებული კანონმდებლობის ნორმები და სადავოდ ქცეული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობები. კანონმდებლობით დადგენილ არც ერთ ნორმაში მითითებული არ არის, რომ ხელშეკრულების შეწყვეტა, თუნდაც ცალმხრივად, ხელშეკრულების მონაწილე მხარეს უფლებას ართმევს დარღვეული უფლების აღსადგენად მეორე მხარეს მოსთხოვოს ხელშეკრულების შეუსრულებლობიდან გამომდინარე ზიანისა და პირგასამტეხლოს ანაზღაურება და ამასთან, მიმართოს სასამართლოს. ასეთ პირობებში, სარეგისტრაციო სამსახურში რეგისტრირებული ვალდებულება არის ერთგვარი უზრუნველყოფა სადავოდ ქცეული უფლების აღსადგენად. გასათვალისწინებელია, რომ სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს სამოქალაქო სარჩელი სასამართლომ ნაწილობრივ დააკმაყოფილა, თუმცა მხოლოდ გადაწყვეტილება არ არის იმის გარანტი, რომ მხარე ვალდებულებას ნებაყოფლობით შეასრულებს. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ძალაში დატოვებით დამკვიდრდება პრაქტიკა ხელშეკრულების მონაწილე მხარემ შეძლოს, ვალდებულების შეუსრულებლად, ყოველგვარი პასუხისმგებლობის გარშე, დაარღვიოს ხელშეკრულება და მიაყენოს მნიშვნელოვანი ზიანი ხელშეკრულების მონაწილე მეორე მხარეს. განსახილველ შემთხვევაში კი, ხელშეკრულების მონაწილე მხარე არის სახელმწიფო - სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს სახით, რომელიც ორიენტირებულია დევნილი და ეკომიგრანტი ოჯახების დახმარებასა და მათი საცხოვრებელი ფართებით დროულად დაკმაყოფილებაზე.

კასატორის განმარტებით, უსაფუძვლოა მოსარჩელის მითითება, რომ სარეგისტრაციო სამსახურში რეგისტრირებული სახელმწიფოს წინაშე არსებული ვალდებულებით მას ზიანი ადგება, კერძოდ, მისაღები მოგება, რომელზედაც მოსარჩელე აპელირებს და რომელსაც კომპანია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულებით მიიღებდა, შესაძლოა გათვალისწინებული ყოფილიყო ხელშეკრულების დარღვევამდე. სწორედ ასეთი შემთხვევებისგან თავის დასაცავად, სააგენტომ მიმართა მნიშვნელოვან ბერკეტს და დღეს, სარეგისტრაციო სამსახურში რეგისტრირებული ვალდებულება და სარჩელის უზრუნველყოფა არის ერთადერთი საშუალება, რითაც დაზარალებული მხარე (სახელმწიფო) აიძულებს არაკეთილსინდისიერ მხარეს, შეასრულოს მის მიმართ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება. ვიდრე მოსარჩელე მხარე ხელშეკრულების დარღვევით ნაკისრ ვალდებულებას არ შესრულებდა ჯეროვნად და სრულად, მას არ უნდა მოეხდინა მის საკუთრებაში არსებული ბინების გასხვისება, მით უფრო, მოსარჩელესთან ხელშეკრულება გაფორმდა იმ მიზნით, რომ ბინების შესყიდვის შემდეგ, ისინი ოკუპირებული ტერიტორიებიდან იძულებით გადაადგილებულ პირებს - დევნილებს უნდა გადასცემოდათ საკუთრებაში, გრძელვადიანი საცხოვრებლით უზრუნველყოფის მიზნით. მიუხედავად მხარეთა შეთანხმებისა, მოსარჩელემ მოპასუხისგან დამოუკიდებლად დაიწყო მის საკუთრებად რეგისტრირებული ბინების სხვა პირებზე გასხვისება, რაც კასატორისთვის ცნობილი გახდა საჯარო რეესტრის ოფიციალურ ვებ გვერდზე - napr.gov.ge-ზე ინფორმაციის გადამოწმების შედეგად. მოსარჩელის მოქმედება და წარმოდგენილი სარჩელი კი, კიდევ ერთხელ ადასტურებს იმას, რომ ის სადავო ვალდებულების გაუქმებით და საკუთრების გასხვისებით ცდილობს თავი დააღწიოს სახელმწიფოს წინაშე არსებულ ვალდებულებას. ბინების გასხვისების გარდა, თუ მოსარჩელე კომპანია მოახდენს მის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე უფლების შეწყვეტას, სააგენტოს მიერ, სასამართლოში წარდგენილი სამოქალაქო სარჩელის სრულად დაკმაყოფილების შემთხვევაში, გაძნელდება ან სულაც შეუძლებელი გახდება სასამართლოს გადაწყვეტილების აღსრულება.

5.2. კასატორის - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს განმარტებით, სასამართლოს მიერ არასწორად იქნა შეფასებული საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებები და არასწორად იქნა გამოყენებული ურთიერთობის მარეგულირებელი სამართლებრივი ნორმები, რამაც განაპირობა სადავო გადაწყვეტილების მიღება. მარეგისტრირებელ ორგანოში დაცული სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის შესწავლის შედეგად დადგენილ იქნა შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: №... (01.02.2024წ.) განცხადებით, შპს „ჯ...ს“ წარმომადგენელმა მოითხოვა უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ №2021/07/03 (08.11.2021წ.) ხელშეკრულებით სახელმწიფოს სასარგებლოდ რეგისტრირებული მომავალი საკუთრების უფლების რეგისტრაციის გაუქმება (ვალდებულების რეგისტრაციის ნომერი: ...; თარიღი: 08.11.2021წ.). სარეგისტრაციო წარმოების ეტაპზე დაინტერესებულმა პირმა ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტში წარადგინა სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს მიერ ქუთაისის საქალაქო სასამართლოში წარდგენილი სარჩელი, რომლის თანახმად, დავის საგანს წარმოადგენდა შპს „ჯ...ს“ მიერ უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ №2021/07/03 (08.11.2021წ.) ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შეუსრულებლობისათვის, ხელშეკრულების შესაბამისად, პირგასამტეხლოსა და ჯარიმის ანაზღაურება. სარჩელის თანახმად, სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტომ ცალმხრივად შეწყვიტა ზემოაღნიშნული ხელშეკრულება. სარჩელთან ერთად, დაინტერესებულმა პირმა ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტში წარადგინა სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს მიერ შპს „ჯ...სთვის“ გაგზავნილი IDP 5 23 00166031 (14.02.2023წ.) წერილი, რომლითაც შპს „ჯ...ს“ ეცნობა უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ №2021/07/03 (08.11.2021 წ.) ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის ფაქტის თაობაზე. ამასთან, ირკვევა, რომ საჯაროსამართლებრივი შეზღუდვისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის რეესტრში უძრავ ნივთზე (ს/კ ...) რეგისტრირებულია აკრძალვა, რომლითაც მესაკუთრეს ეკრძალება ზემოაღნიშნული უძრავი ნივთის გასხვისება და იპოთეკით ან სხვა ვალდებულებით დატვირთვა (საფუძველი: ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს გაჩინება (18.10.2023წ.) საქმეზე № 2/1574-23, დავის საგანი: უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ №2021/07/03 (08.11.2021წ.) ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ნაკისრი ვალდებულების შეუსრულებლობისათვის, ხელშეკრულების შესაბამისად, პირგასამტეხლოსა და ჯარიმის ანაზღაურება). დადგენილია, რომ შპს „ე...სა“ და სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს შორის დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ №2021/07/03 (08.11.2021წ.) ხელშეკრულების საფუძველზე, დარეგისტრირდა სახელმწიფოს მომავალი საკუთრების უფლება უძრავი ნივთის (ს/კ ...) მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის 7007 კვ.მ-ზე, სულ - 148 ბინა-ერთეულზე. შპს „ე...სა“ და შპს „ჯ...ს“ შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, უძრავ ნივთზე (ს/კ ...) დარეგისტრირდა შპს „ჯ...ს“ საკუთრების უფლება. ამავე ხელშეკრულების 1.3 მუხლის თანახმად, მყიდველზე გადადის მომავალ მესაკუთრეებთან გაფორმებული ხელშეკრულებებით რეგისტრირებული ვალდებულებები. ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტმა მიიღო სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ №... (20.02.2024წ.) გადაწყვეტილება და დაინტერესებულ პირს განუმარტა, რომ წარსადგენი იყო ორმხრივი შეთანხმება სახელმწიფოს სასარგებლოდ რეგისტრირებული მომავალი საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შეწყვეტის თაობაზე. სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერებით გათვალისწინებული საფუძვლის აღმოუფხვრელობის გამო, №... (22.03.2024წ.) გადაწყვეტილებით, სარეგისტრაციო წარმოება შეწყდა. 2024 წლის 4 მარტს შპს „ჯ...ს“ წარმომადგენელმა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში წარადგინა №59665/17 ადმინისტრაციული საჩივარი. საქმეზე არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევის მიზნით, საჯარო რეესტრში 2024 წლის 19 მარტს და 2024 წლის 25 მარტს, გაიმართა ზეპირი მოსმენის სხდომები, რომელშიც მონაწილეობა მიიღეს შპს „ჯ...ს“, სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსა და სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს წარმომადგენლებმა. ზეპირ მოსმენაზე საჩივრის ავტორმა აღნიშნა, რომ სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტომ ცალმხრივად გამოხატა უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ №2021/07/03 (08.11.2021წ.) ხელშეკრულების შეწყვეტის ნება, შესაბამისად, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მომავალი საკუთრების უფლების გაუქმებისათვის ორმხრივი შეთანხმება საჭირო არ იყო. სხდომაზე მხარეებმა ასევე აღნიშნეს, რომ ქუთაისის საქალაქო სასამართლოში მიმდინარეობს დავა, რომლითაც სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტო შპს „ჯ...სგან“ მოითხოვდა უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ №2021/07/03 (08.11.2021წ.) ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ნაკისრი ვალდებულების შეუსრულებლობისათვის, ხელშეკრულების შესაბამისად, პირგასამტეხლოსა და ჯარიმის ანაზღაურებას. სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს წარმომადგენელმა აღნიშნა, რომ სააგენტო მომავალი საკუთრების უფლების გაუქმების წინააღმდეგი იყო. აღნიშნული ვალდებულება წარმოადგენდა სასარჩელო მოთხოვნის უზრუნველყოფის ერთ-ერთ საშუალებას, მის გაუქმებას შესაძლო იყო, სარჩელის დაკმაყოფილების შემთხვევაში, გადაწყვეტილების აღუსრულებლობა გამოეწვია, რის გამოც, სასამართლოს მიერ საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებამდე მომავალი საკუთრების უფლება არ უნდა გაუქმებულიყო. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს წარმომადგენელმა მხარი დაუჭირა სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს წარმომადგენლის პოზიციას. იმის გათვალისწინებით, რომ არ არსებობდა ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილების საფუძვლები, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ მიიღო ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე ურის თქმის შესახებ გადაწყვეტილება №... (04.04.24).

ამდენად, დადგენილია, რომ მომავალი საკუთრების უფლების შეწყვეტაზე მხარეთა შორის შეთანხმება არ არსებობს, რაც ასევე დასტურდება ზეპირი მოსმენის სხდომაზე სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს წარმომადგენლის მიერ დაფიქსირებული პოზიციით. საჯარო რეესტრში არ იყო წარმოდგენილი მხარეთა შეთანხმება ვალდებულების რეგისტრაციის გაუქმების თაობაზე, ასევე, არ იყო წარდგენილი სასამართლოს გადაწყვეტილება ან სხვა დოკუმენტი, რომელიც დაადასტურებდა მხარეთა შორის სამართლებრივი ურთიერთობის შეწყვეტას. შესაბამისად, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ №... (20.02.2024წ.) და სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ №... (22.03.2024წ.) გადაწყვეტილებები და ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თმის შესახებ №...(04.04.24) გადაწყვეტილება კანონიერია და მათი ბათილად ცნობის საფუძვლები არ არსებობს, რის გამოც სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილზე, 201-ე მუხლის მე-3 ნაწილზე, მე-5 მუხლზე, მე-60 პრიმა მუხლზე, 96-ე მუხლზე, 53-ე მუხლის მე-5 ნაწილზე, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებზე, მე-2 მუხლის „ლ“ და „კ“ პუნქტებზე, მე-9 მუხლის პირველ პუნქტზე, 21-ე, 22-ე და 23-ე მუხლებზე, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2019 წლის 31 დეკემბრის №487 ბრძანებით დამტკიცებული საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის მე-19 მუხლის მე-2 პუნქტზე მითითებით კასატორი აღნიშნავს, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს, როგორც მარეგისტრირებელი ორგანოს მხრიდან, გასაჩივრებული გადაწყვეტილებების მიღებისას, ყოველმხრივ და სრულყოფილად არის გამოკვლეული საქმისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებები. შესაბამისად, არ არსებობს გასაჩივრებული გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობის ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები.

6. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 29 ივლისისა და 8 აგვისტოს განჩინებებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივრები.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრების დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივრები არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს და არ ექვემდებარება დასაშვებად ცნობას, შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილი განსაზღვრავს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის ამომწურავ საფუძვლებს, კერძოდ, აღნიშნული ნორმის თანახმად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივარი დაიშვება, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრები არ არის დასაშვები საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.

საკასაციო საჩივრები არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით და ამასთან, არ არსებობს საკასაციო საჩივრების განხილვის შედეგად მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების ვარაუდი. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება ასევე არ ეწინააღმდეგება ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს. ამასთან, საქმის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორები ვერ ასაბუთებენ სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვას მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით. კასატორები საკასაციო საჩივრებში ვერ აქარწყლებენ სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და დასკვნებს.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს მოცემულ საქმეზე სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და ამ გარემოებებთან დაკავშირებით გაკეთებულ სამართლებრივ შეფასებებს და მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არსებითად სწორად გადაწყვიტა მოცემული დავა.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქმეზე დადგენილ შემდეგ გარემოებებზე: ა) 2021 წლის 08 ნოემბერს, ერთი მხრივ, სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს და, მეორე მხრივ, შპს „ე...ს“ („მენაშენე“) შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება №2021/07/03. ხელშეკრულების საგანი იყო ,,სააგენტოს’’ მიერ, ქალაქი ქუთაისი, ...ს ..., №...-ში (ს/კ ...) მშენებარე მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლ(ებ)ში სულ 7007 კვ.მ, 148 ერთეული ბინის შესყიდვა. ხელშეკრულების 12.4. პუნქტის თანახმად, „სააგენტო“ ვალდებულია „მენაშენის“ მხრიდან ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების სრულად შეუსრულებლობის შემთხვევაში, „მენაშენეს“ დააკისროს ჯარიმა ხელშეკრულების ღირებულების 25%-ის ოდენობით და ცალმხრივად შეწყვიტოს ხელშეკრულება, ხოლო ნაწილობრივ შეუსრულებლობისას მიუწოდებელი უძრავი ქონების ღირებულების 25%-ის ოდენობით და ცალმხრივად შეწყვიტოს ხელშეკრულება (ტ.1, ს.ფ. 18-30); ბ) უძრავ ქონებაზე მდებარე ქალაქი ქუთაისი, ...ს ..., №..., ს/კ ..., სახელმწიფოს მომავალი საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია სულ 7007 კვ.მ, 148 ბინაზე. უფლების დამდგენი დოკუმენტი - 2021 წლის 8 ნოემბრის უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება №2021/07/03, განცხადების სარეგისტრაციო ნომერი №..., განცხადების წარდგენის თარიღი 2021 წლის 8 ნოემბერი (ტ.1. ს.ფ. 78-80); გ) 2022 წლის 04 ნოემბერს შპს „ე...ს“ და შპს „ჯ...ს“ შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, შპს „ჯ...მა“ შეიძინა უძრავი ნივთი მდებარე ქ. ქუთაისი ...ს ... №... (ყოფილი ... №30), ს/კ .... ხელშეკრულების 1.3. პუნქტის თანახმად, ფართზე არსებული ყველა ვალდებულება გადავიდა მყიდველზე მომავალ მესაკუთრეებთან გაფორმებული ხელშეკრულებების ყველა პუნქტის დაცვით და იგივე პირობებით (ტ.1, ს.ფ. 31-32, 277-279); დ) სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტომ 2023 წლის 14 თებერვალს №5 23 00166031 წერილით მიმართა შპს „ჯ...ს“ და აცნობა შემდეგი: „ .............. 2021 წლის 8 ნოემბრის №2021/07/03 ხელშეკრულების მე-12 მუხლის 12.4 პუნქტის და მე-15 მუხლის 15.1. პუნქტის გათვალისწინებით, სააგენტო ცალმხრივად წყვეტს ხელშეკრულებას და ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების სრულად შეუსრულებლობის გამო, გაკისრებთ ჯარიმას „ხელშეკრულების ღირებულების“ 25%-ის ოდენობით, რაც შეადგენს 2 556 127.92 ლარს“ (ტ.1, ს.ფ. 191-192); ე) ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიას სარჩელით მიმართა სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტომ მოპასუხე შპს „ჯ...ს“ მიმართ. მოსარჩელემ მოითხოვა 2021 წლის 8 ნოემბრის №2021/07/03 ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შეუსრულებლობისთვის პირგასამტეხლოსა და ჯარიმის დაკისრება. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2023 წლის 18 ოქტომბრის განჩინებით მოსარჩელის შუამდგომლობა ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა და სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით აეკრძალა შპს „ჯ...ს“ მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების მდებარე ქალაქი ქუთაისი, ...ს ..., №..., ს/კ ..., გასხვისება, იპოთეკით ან სხვა ვალდებულებით დატვირთვა. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 17 აპრილის განჩინებით დაკმაყოფილდა მოპასუხის წარმომადგენლის შუამდგომლობა უზრუნველყოფის საშუალებად გამოყენებული ქონების გამიჯვნის თაობაზე, კერძოდ, საკადასტრო კოდზე ... არსებულ მშენებარე საცხოვრებელ სახლში მოპასუხეს აეკრძალა სარჩელის ფასის - 3255750 ლარის შესაბამისად, დანართი №1-ში მითითებული ფართების (სულ ფართი 1789.2 კვ.მ, სულ 41 ბინა) გასხვისება და იპოთეკით ან სხვა ვალდებულებით დატვირთვა (ტ.1, ს.ფ. 171-190, 200, 201-220, 227-233, 324-341); ვ) სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს განცხადებით მიმართა შპს „ჯ...ს“ წარმომადგენელმა და იმ საფუძველზე მითითებით, რომ სახელმწიფომ ცალმხრივად შეწყვიტა ხელშეკრულება და უარს აცხადებს №2021/07/03-ით ნაკისრი ხელშეკრულების შესრულებაზე, აცნობა, რომ კომპანია წყვეტს ხელშეკრულებას. შესაბამისად, მოითხოვა №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ქონებაზე 2021 წლის 8 ნოემბრის №... განცხადებით რეგისტრირებული ვალდებულების გაუქმება. განმცხადებლის მიერ წარდგენილ იქნა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიაში სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს მიერ მოპასუხე შპს „ჯ...ს“ მიმართ შეტანილი სარჩელი და სააგენტოს 2023 წლის 14 თებერვლის მიმართვა ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის შესახებ (ტ.1, ს.ფ. 64-65, 169, 170-192); ზ) სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ 2024 წლის 7 თებერვალს №... წერილით მიმართა სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს და ითხოვა ინფორმაცია სახელმწიფოს მხრიდან ვალდებულების ცალმხრივად შეწყვეტასთან დაკავშირებით (ს.ფ. 193); თ) სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 7 თებერვლის №... გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა იმ საფუძველზე მითითებით, რომ მარეგისტრირებელმა ორგანომ 2024 წლის 7 თებერვლის №... წერილით, გამოითხოვა ინფორმაცია საქართველოს ოკუპირებული ტერიტორიებიდან დევნილთა, შრომის, ჯანმრთელობის და სოციალური დაცვის სამინისტროდან. შესაბამისად, სარეგისტრაციო წარმოება განახლდება და შემდგომი გადაწყვეტილება მიღებული იქნება №... წერილზე პასუხის მიღების შემდეგ (ს.ფ. 66-67); ი) 2024 წლის 12 და 14 თებერვალს შპს „ჯ...ს“ წარმომადგენელმა დამატებით მასალები წარადგინა სარეგისტრაციო სამსახურში (ს.ფ. 68-69, 194-233); კ) სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს 2024 წლის 12 თებერვლის წერილით სარეგისტრაციო სამსახურს ეცნობა, რომ სააგენტო წინააღმდეგი იყო შეწყდეს №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული ვალდებულება (ს.ფ. 234); ლ) სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 20 თებერვლის №... გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა იმ საფუძველზე მითითებით, რომ წარსადგენი იყო ვალდებულების შეწყვეტის შესახებ ორმხრივი გადაწყვეტილება (ს.ფ. 118-119); მ) სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 22 მარტის №... გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეწყდა, ვინაიდან სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში არ იქნა წარდგენილი შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი დოკუმენტი/ინფორმაცია (ს.ფ. 120-121); ნ) სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 22 მარტის №... გადაწყვეტილებაზე შპს „ჯ...ს“ მიერ წარდგენილ იქნა ადმინისტრაციული საჩივარი (ტ.1, ს.ფ. 249-252); სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 4 აპრილის №... გადაწყვეტილებით შპს „ჯ...ს“ ადმინისტრაციული საჩივარი არ დაკმაყოფილდა (ტ.1, ს.ფ. 256-259).

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონზე, რომელიც განსაზღვრავს საჯარო რეესტრის წარმოების ორგანიზაციულ-სამართლებრივ საფუძვლებს, საჯარო რეესტრის მწარმოებელი ორგანოს – საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის – საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს (შემდგომ – სააგენტო) უფლება-მოვალეობებს (მუხლი 1.1). კანონის 4.1 მუხლის თანახმად, საჯარო რეესტრი არის უძრავ ნივთებზე უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის, მოძრავ ნივთებსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების, სამისამართო და ეკონომიკურ საქმიანობათა რეესტრების ერთობლიობა.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ საჯარო რეესტრი არის საჯარო-სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელშიც ხდება ცალკეულ კერძო-სამართლებრივ უფლებათა რეგისტრაცია, კერძოდ, უძრავ ნივთებზე საკუთრება, იპოთეკა, გირავნობა, ყადაღა და სხვა სამართლებრივი უფლებები. საჯარო რეესტრი არის არა უბრალოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტი, არამედ ამ უფლების შექმნის საფუძველი - უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში მისი რეგისტრაციის მომენტიდან. საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია და იგი არსებითად სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების დაცვას ემსახურება. აღნიშნული ფუნქცია ხაზს უსვამს მის უმთავრეს დანიშნულებას - სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის საკუთრების უფლება და მათი მდგომარეობა, იყოს რეესტრში რეგისტრირებული საკუთრების უფლების დაცვის გარანტი, რა უფლებაც საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლით აღიარებული და ხელშეუვალია.

რეგისტრაციის მიზნით სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საქმიანობა წამოადგენს სარეგისტრაციო წარმოებას, რაც ხორციელდება მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ გადაწყვეტილების მიღებით. ამასთან, მარეგისტრირებელი ორგანო ვალდებულია სარეგისტრაციო წარმოების ვადაში მიიღოს გადაწყვეტილება სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების, სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის, რეგისტრაციაზე უარის თქმის ან რეგისტრაციის შესახებ. ამავე კანონის მე-8 მუხლის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. განცხადებას უნდა ერთვოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია. ამავე მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით, მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია კონკრეტულ შემთხვევაში დამატებით მოითხოვოს სარეგისტრაციო წარმოებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი დოკუმენტის ან ინფორმაციის წარმოდგენა, რომელიც აუცილებელია განცხადებით მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად. ამავე კანონის მე-2 მუხლის „კ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას. ამავე მუხლის „ლ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია არის რეგისტრაციის მიზნით მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი სარეგისტრაციო და სხვა დოკუმენტები. ამავე კანონის მე-2 მუხლის „თ“ პუნქტით რეგისტრაცია განიმარტება, როგორც ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ამ კანონით განსაზღვრული უფლების, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულების წარმოშობის, მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების, მიწის მიზნობრივი დანიშნულების და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის კატეგორიის შეცვლის, ტყის საზღვრის დადგენისა და მასში ცვლილების, ქარსაფარი (მინდორდაცვითი) ზოლის საზღვრებისა და მათში ცვლილების, გეოგრაფიული ობიექტების ნუმერაციისა და მისამართების შესახებ მონაცემების, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემების, მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების „მეწარმეთა შესახებ“ საქართველოს კანონითა და საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით განსაზღვრული სავალდებულო სარეგისტრაციო მონაცემების, მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის, შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოებისა და კომანდიტური საზოგადოების პარტნიორთა წილებზე საკუთრების უფლების შეზღუდვასთან დაკავშირებული ვალდებულებების წარმოშობის, მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის, ეკონომიკურ საქმიანობათა, მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის შესახებ მონაცემების შესაბამის რეესტრში აღრიცხვა რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებით.

მოცემულ საქმეზე გასაჩივრებულია სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 20 თებერვლის №... გადაწყვეტილება და ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 04 აპრილის №... გადაწყვეტილება. ასევე მოთხოვნილია, დაევალოს მოპასუხე - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს გამოსცეს ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი უძრავ ნივთზე მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ს ქუჩა, ... №..., ს/კ ..., სსიპ დევნილთა ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსთან დადებული ხელშეკრულების ნაწილში ვალდებულების შეწყვეტის რეგისტრაციის შესახებ.

დადგენილია, რომ შპს „ე...ს“ და სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს შორის 2021 წლის 08 ნოემბერს დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე (№2021/07/03), დარეგისტრირდა სახელმწიფოს მომავალი საკუთრების უფლება უძრავი ნივთის (ს/კ ...) მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის 7007 კვ.მ-ზე, 148 ერთეულ ბინაზე. ასევე დადგენილია, რომ 2022 წლის 04 ნოემბერს შპს „ე...ს“ და შპს „ჯ...ს“ შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ამ უკანასკნელმა შეიძინა ზემოაღნიშნული უძრავი ქონება და უძრავ ნივთზე არსებული ყველა ვალდებულება გადავიდა მყიდველზე მომავალ მესაკუთრეებთან გაფორმებული ხელშეკრულებების ყველა პუნქტის დაცვით და იგივე პირობებით.

უძრავ ნივთზე უფლების წინასწარი რეგისტრაციის წესები მოწესრიგებულია „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-12 მუხლით, რომლის თანახმად, უძრავ ნივთზე უფლების რეგისტრაციის უზრუნველსაყოფად შეიძლება ამ კანონით დადგენილი წესით მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე ამ უფლების წინასწარი რეგისტრაცია უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში (1); უძრავ ნივთზე უფლების წინასწარი რეგისტრაცია გამორიცხავს გარიგების საფუძველზე ამ ნივთზე რაიმე სხვა უფლების რეგისტრაციას და საკუთრების უფლების მიტოვების რეგისტრაციას, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული (2); უძრავ ნივთზე უფლების წინასწარი რეგისტრაცია არ გამორიცხავს ამ ნივთის მესაკუთრედ სამართალმემკვიდრის რეგისტრაციას (3); უძრავ ნივთზე უფლების წინასწარი რეგისტრაცია უქმდება: ა) იმ უფლების რეგისტრაციით, რომლის უზრუნველსაყოფადაც მოხდა წინასწარი რეგისტრაცია; ბ) ვადის გასვლით, თუ ვადა დადგენილი იყო; გ) მხარეთა წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე; დ) ამ ნივთზე საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით სხვა პირის საკუთრების უფლების რეგისტრაციით, გარდა აღნიშნული ნივთის მესაკუთრედ სამართალმემკვიდრის რეგისტრაციისა, აგრეთვე იმ შემთხვევისა, როცა საკუთრების უფლების გაუქმებით ეს ნივთი მესაკუთრის გარეშე რჩება (4).

დადგენილია, რომ შპს „ჯ...ს“ განცხადებაზე, რომლითაც მოთხოვნილი იყო საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულების შეწყვეტის რეგისტრაცია უძრავ ნივთზე, მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ს ..., №... (ს/კ ...), სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 20 თებერვლის №... სადავო გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა იმ დასაბუთებით, რომ წარდგენილი არ იყო მეორე მხარის თანხმობა ვალდებულების შეწყვეტასთან დაკავშირებით. ამდენად, მოცემული დავის ფარგლებში შესაფასებელია სახეზე არის თუ არა მხარეთა შეთანხმება ვალდებულების შეწყვეტასთან დაკავშირებით.

დადგენილია, რომ 2021 წლის 08 ნოემბრის №2021/07/03 ნასყიდობის ხელშეკრულების მე-15 მუხლით მოწესრიგებულია ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევები. დასახელებული მუხლის თანახმად, სააგენტო უფლებამოსილია ცალმხრივად შეწყვიტოს ხელშეკრულების მოქმედება, თუ მენაშენე ვერ უზრუნველყოფს ვალდებულებების შესრულებას, მათ შორის, მე-5 მუხლის 5.1. პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტის საფუძველზე, ან მოქმედი კანონმდებლობით დადგენილ სხვა შემთხვევებში (1); ხელშეკრულების ცალკეული პირობების მოქმედების შეწყვეტა არ ათავისუფლებს მენაშენეს ხელშეკრულებით განსაზღვრული სხვა ვალდებულებების შესრულებისგან (2); ხელშეკრულება აგრეთვე შეიძლება შეწყდეს მხარეთა წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე (3).

დადგენილია, რომ სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტომ 2023 წლის 14 თებერვალს №5 23 00166031 წერილით მიმართა შპს „ჯ...ს“ და აცნობა შემდეგი: „ .............. 2021 წლის 8 ნოემბრის №2021/07/03 ხელშეკრულების მე-12 მუხლის 12.4 პუნქტის და მე-15 მუხლის 15.1. პუნქტის გათვალისწინებით, სააგენტო ცალმხრივად წყვეტს ხელშეკრულებას და ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების სრულად შეუსრულებლობის გამო, გაკისრებთ ჯარიმას „ხელშეკრულების ღირებულების“ 25%-ის ოდენობით, რაც შეადგენს 2 556 127.92 ლარს“.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განმარტებაზე, რომლის თანახმად, „სამოქალაქო კოდექსი და სხვა კერძოსამართლებრივი კანონმდებლობა შეიცავს აგრეთვე ისეთ ნორმებს, რომლებიც გამოიყენება მოთხოვნის საფუძვლით გათვალისწინებული წინაპირობების შემოწმებისას და ამდენად, ასრულებს დამხმარე ფუნქციას. დამხმარე ხასიათის ნორმებს განეკუთვნება ასევე უშუალოდ სამართლებრივი შედეგის დამფუძნებელი უფლების მომწესრიგებელი ნორმები, ისინი პირს სამართლებრივი შედეგის მოდიფიცირების უფლებას ანიჭებს ხელშეკრულების მეორე მხარის თანხმობის არსებობის მიუხედავად. დამფუძნებელია უშუალო სამართლებრივი შედეგის წარმომშობი უფლება, რომელიც პირს ანიჭებს უფლებამოსილებას, ცალმხრივი ნების გამოვლენით წარმოშვას, შეცვალოს ან გააუქმოს სამართლებრივი შედეგი. დამფუძნებელი უფლების მარეგულირებელი ნორმების ძირითადი თავისებურება ისაა, რომ უფლებამოსილი პირის მიერ უფლება ხორციელდება ნამდვილი, მიღებასავალდებულო ნების გამოვლენით. ასეთ დამფუძნებელ უფლებათა რიცხვს მიეკუთვნება ხელშეკრულებიდან გასვლა, რომელიც სკ-ის 355-ე მუხლის თანახმად, ხდება ხელშეკრულების მეორე მხარისათვის შეტყობინებით. დამფუძნებელი უფლება განხორციელებულია ანუ შესაბამისი ნების გამოვლენა ნამდვილია იმ მომენტიდან, როდესაც იგი ხელშეკრულების მეორე მხარეს მიუვა, კერძოდ, მოხვდება მიმღების ძალაუფლების სფეროში და ამ უკანასკნელს ექნება მისი შინაარსის რეალურად განხორციელების შესაძლებლობა (იხ. დამატებით: დ. კერესელიძე, კერძო სამართლის უზოგადესი სისტემური ცნებები, 2009, 246.). ამ უფლებათა განსხვავებული სტატუსი, ცხადია, არ გამორიცხავს მათ განხორციელებას სასამართლოსათვის მიმართვის გზით“ (იხ. საქმე №ას-885-2023 03.10.2023წ.).

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 51-ე მუხლის შესაბამისად, ნების გამოვლენა, რომელიც მოითხოვს მეორე მხარის მიერ მის მიღებას, ნამდვილად ჩაითვლება იმ მომენტიდან, როცა იგი მეორე მხარეს მიუვა (1); ნების გამოვლენა არ ჩაითვლება ნამდვილად, თუ მეორე მხარე წინასწარ ან მაშინვე განაცხადებს უარს (2). ხოლო სამოქალაქო კოდექსის 355-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულებიდან გასვლა ხდება ხელშეკრულების მეორე მხარისათვის შეტყობინებით. ამდენად, ხელშეკრულებიდან გასვლა წარმოადგენს ცალმხრივ ნებას, რომელიც ნამდვილია მას შემდეგ, რაც მეორე მხარეს მიუვა, კერძოდ, მოხვდება მიმღების ძალაუფლების სფეროში და ამ უკანასკნელს ექნება მისი შინაარსის რეალურად განხორციელების შესაძლებლობა. საქმეში წარმოდგენილი სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოს 2023 წლის 14 თებერვლის IDP 5 23 00166031 წერილით დასტურდება მოცემული ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარის - ადმინისტრაციული ორგანოს მხრიდან 08.11.2021 წლის №2021/07/03 ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის თაობაზე შეტყობინების ფაქტი, დასტურდება ის გარემოებაც, რომ მოსარჩელე შპს „ჯ...ს“ სადავოდ არ გაუხდია ხელშეკრულების შეწყვეტა, დაეთანხმა მას. უფრო მეტიც, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში წარადგინა განცხადება, რომლითაც მოითხოვა საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულების შეწყვეტის რეგისტრაცია უძრავ ნივთზე, მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ს ..., №... (ს/კ ...). ამგვარ მოცემულობაში კი, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო პალატის დასკვნას, რომ ის სამართლებრივი საფუძველი - მხარეთა შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა სახელმწიფოს მომავალი საკუთრების უფლება, უძრავ ნივთზე ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობებში, აღარ არსებობს, ანუ ხელშეკრულების შეწყვეტამ გამოიწვია ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობის ანულირება.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანო - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო არ იყო უფლებამოსილი, შპს „ჯ...ს“ მიერ წარდგენილ განცხადებაზე, სადავო გადაწყვეტილებით შეეჩერებინა სარეგისტრაციო წარმოება. შესაბამისად, მართებულად იქნა ბათილად ცნობილი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 20 თებერვლის №... გადაწყვეტილება სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ და მასზე წარდგენილი ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ ამავე სააგენტოს 2024 წლის 04 აპრილის №... გადაწყვეტილება. გასაჩივრებული აქტების უკანონობის დადასტურების პირობებში ასევე მართებულად დაევალა მოპასუხე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს გამოსცეს ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი უძრავ ნივთზე, მდებარე ქ. ქუთაისი, ...ს ქუჩა, ... №..., ს/კ ..., სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსთან დადებული ხელშეკრულების ნაწილში ვალდებულების შეწყვეტის რეგისტრაციის შესახებ.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორების მიერ მითითებული გარემოებები არ ქმნის საკასაციო საჩივრების დასაშვებად ცნობის საფუძველს, მოცემულ საქმეს არ გააჩნია პრინციპული მნიშვნელობა სასამართლო პრაქტიკისათვის, ხოლო საკასაციო საჩივრებს - წარმატების პერსპექტივა. ამდენად, წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრები მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივრები მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად;

2 უცვლელად დარჩეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციული საქმეთა პალატის 2025 წლის 8 მაისის განჩინება;

3. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს (ს/ნ 202238621) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე 01.08.2025წ. №39800 საგადახდო მოთხოვნით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70 პროცენტი - 210 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი №300183150;

4. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე გ. მაკარიძე

მოსამართლეები: ქ. ცინცაძე

გ. უბილავა