საქართველოს უზენაესი სასამართლო
გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა
საქართველოს სახელით
საქმე №ბს-1017(კ-25) 26 თებერვალი, 2026 წელი
ქ. თბილისი
ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ
შემდეგი შემადგენლობით:
თამარ ოქროპირიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
მოსამართლეები: გიორგი მიქაუტაძე, თამარ ზამბახიძე
საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლისა და 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის საფუძველზე, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 408-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, ზეპირი განხილვის გარეშე, შეამოწმა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საფუძვლების არსებობა, ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 04 აგვისტოს განჩინებაზე (მოწინააღმდეგე მხარე - ზ. ბ-ი).
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:
2024 წლის 04 ივლისს მოსარჩელე ზ. ბ-ის წარმომადგენელმა სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას, მოპასუხე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიმართ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 02 ივლისის N... (მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლაზე უარის თქმის შესახებ) გადაწყვეტილების ბათილად ცნობისა და ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ - სამართლებრივი აქტის (ზ. ბ-ის საკუთრებაში არსებული, ზუგდიდის მუნიციპალიტეტის სოფ. ...ში, ...ს ...ის N...-ში არსებული ... საკადასტრო კოდის მქონე 2140 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის თაობაზე) გამოცემის დავალების მოთხოვნით.
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 09 ივლისის განჩინებით, ზ. ბ-ის სარჩელი განსჯადობით განსახილველად გადაეგზავნა ზუგდიდის რაიონულ სასამართლოს.
ზუგდიდის რაიონული სასამართლოს 2024 წლის 04 დეკემბრის გადაწყვეტილებით, ზ. ბ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა; ბათილად იქნა ცნობილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 02 ივლისის №... გადაწყვეტილება მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლაზე უარის თქმის შესახებ; საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს დაევალა ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ - სამართლებრივი აქტის გამოცემა ზ. ბ-ის (პ/ნ ...) საკუთრებაში არსებული, ზუგდიდის მუნიციპალიტეტის, სოფელ ...ში, ...ს ქ. ... №...-ში მდებარე 2140 მ2 მიწის ნაკვეთის (საკადასტრო კოდი: ...) მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის (სასოფლო - სამეურნეოდან არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულებაზე გადაყვანის) თაობაზე. გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გასაჩივრდა მოპასუხე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ.
ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 04 აგვისტოს განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა. უცვლელად დარჩა ზუგდიდის რაიონული სასამართლოს 2024 წლის 04 დეკემბრის გადაწყვეტილება.
სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნები, მიუთითა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „თ“ ქვეპუნქტი, მე-8, მე-15 მუხლები, „მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3, მე-7 მუხლები, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2019 წლის 31 დეკემბრის №487 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის 24.1, 24.2, 24.21, 24.4, 24.10 მუხლები და მიიჩნია, რომ მხარეს წარდგენილი ჰქონდა ინსტრუქციის 24.3 მუხლით გათვალისწინებული ყველა აუცილებელი დოკუმენტაცია მიწის მიზნობრივი დანიშლების შეცვლისთვის. სააპელაციო სასამართლომ დეტალურად გაამახვილა ყურადღება ზ. ბ-ის მიერ განცხადებაზე თანდართულ დოკუმენტებზე და მიიჩნია, რომ მიუხედავად წარდგენილი დოკუმენტებისა, ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილებით, ყოველგვარი დასაბუთების გარეშე ეთქვა უარი ზ. ბ-ის განცხადების დაკმაყოფილებაზე და არ განემარტა თუ რა გახდა მისი მოთხოვნის უარყოფის საფუძველი.
ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 04 აგვისტოს განჩინება საკასაციო წესით გასაჩივრდა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ.
წარმომადგენელმა დეტალურად მიუთითა ფაქტობრივ გარემოებებზე და მიიჩნია, რომ სასამართლომ არასწორად შეაფასა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებები. აპელირებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3, 21-ე, 22-ე, 23-ე მუხლებზე, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის ბრძანებით დამტკიცებულ „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის“ მე-18 მუხლზე და მიიჩნევს, რომ არ არსებობს გარემოება, რომელიც გადაწყვეტილების მიღების პროცესში არ იქნა გამოკვლეული ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ. კასატორის მსჯელობით, სასამართლოს მიერ ვერ დასაბუთდა თუ რა გარემოება არ იქნა განხილული სარეგისტრაციო განაცხადებებზე ჩატარებული ადმინისტრაციული წარმოებისას. თვლის, რომ სასამართლო გადაწყვეტილება არ შეიცავს ისეთ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებას, რომელიც ხსენებული სარეგისტრაციო განცხადების ფარგლებში, სააგენტოსათვის განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების საფუძველი გახდებოდა. მიიჩნევს, რომ სასამართლოს მიერ არ გამოკვლეულა ის ფაქტობრივი გარემოება, რეგისტრირებული მონაცემები რამდენად პირდაპირ და უშუალო ზიანს აყენებს მოსარჩელე მხარეს.
საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 09 ოქტომბრის განჩინებით, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი.
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:
საკასაციო სასამართლო გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაცნობის, საქმის მასალების შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს და არ ექვემდებარება დასაშვებად ცნობას შემდეგ გარემოებათა გამო:
საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილი განსაზღვრავს საკასაციო საჩივრის განსახილველად დაშვების ამომწურავ საფუძვლებს, კერძოდ, აღნიშნული ნორმის თანახმად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივარი დაიშვება, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს.
საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.
საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით და ამასთან, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების ვარაუდი. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ ეწინააღმდეგება ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს. ამასთან, საქმის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით.
საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორი ვერ ასაბუთებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვას მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით. კასატორი საკასაციო საჩივარში ვერ აქარწყლებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებსა და დასკვნებს.
საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, N7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81).
საკასაციო სასამართლო იზიარებს მოცემულ საქმეზე სააპელაციო ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და ამ გარემოებებთან დაკავშირებით გაკეთებულ სამართლებრივ შეფასებებს და მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არსებითად სწორად გადაწყვიტა მოცემული დავა.
განსახილველ შემთხვევაში შეფასების საგანს წარმოადგენს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 02 ივლისის N... (მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლაზე უარის თქმის შესახებ) გადაწყვეტილების შესაბამისობა კანონმდებლობასთან და რეესტრისათვის ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ - სამართლებრივი აქტის (ზ. ბ-ის საკუთრებაში არსებული, ზუგდიდის მუნიციპალიტეტის სოფ. ...ში, ...ს ...ის N...-ში არსებული ... საკადასტრო კოდის მქონე 2140 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის თაობაზე) გამოცემის დავალების სამართლებრივი და ფაქტობრივი წინაპირობების არსებობა.
საქმეზე დადგენილია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: 2024 წლის 17 ივნისს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს №... განცხადებით მიმართა ზ. ბ-ის წარმომადგენელმა და მოითხოვა №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილება, კერძოდ, მიწის სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების შეცვლა არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულებით.
დადგენილია, რომ განცხადებას ერთოდა შემდეგი დოკუმენტები: ზ. ბ-ის წარმომადგენლის განცხადება №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის თაობაზე; ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და საკადასტრო გეგმა; ზუგდიდის მუნუციპალიტეტის მერის 2024 წლის 13 მაისის №... გადაწყვეტილება, რომლითაც დაკმაყოფილდა ზ. ბ-ის მიერ ზუგდიდის მუნიციპალიტეტის, სოფელ ...ში, მის საკუთრებაში არსებულ 2140 კვ.მ. სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე (საკადასტრო კოდი: ...) სამი სასტუმრო კოტეჯის მშენებლობისთვის მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები; სს ,,თ...ს" მიერ 01.05.2024წ. გაცემული ცნობა ზ. ბ-ის (პ/ნ ...) ანგარიშზე ნაშთის (100 001,75 ლარის) არსებობის შესახებ; ზ. ბ-ის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთის (ს/კ ...) სამი სასტუმრო კოტეჯის მშენებლობისათვის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დადგენის შესახებ შპს „დ...ს“ მიერ 2024 წელს მომზადებული საპროექტო დოკუმენტაცია; ბიზნეს გეგმა თანდართული ხარჯთაღრიცხვით სამი სასტუმრო კოტეჯის მშენებლობის და ბიზნესსაქმიანობის წარმართვის შესახებ; წარმომადგენლობის დამადასტურებელი დოკუმენტი; მინდობილი პირის პირადობის მოწმობის ასლი; მომსახურების საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი.
დადგენილია, რომ სარეგისტრაციო სამსახურის 2024 წლის 21 ივნისის №...-03 გადაწყვეტილებით დაინტერესებულ პირს განემარტა, რომ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 31.12.2019წ. №487 ბრძანებით დამტკიცებული ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის 24.5 მუხლის შესაბამისად, დოკუმენტაცია გადაეგზავნა მიწის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილების დასაბუთებულობის საკითხის შემსწავლელ კომისიას, დასკვნის შემუშავების მიზნით.
დადგენილია, რომ სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილების დასაბუთებულობის საკითხის შემსწავლელმა კომისიამ 2024 წლის 02 ივლისს განიხილა ზ. ბ-ის განცხადება და ერთხმად გადაწყვიტა, რომ მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის შესახებ მოთხოვნა არ იყო დასაბუთებული.
დადგენილია, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 02 ივლისის №... გადაწყვეტილებით ზ. ბ-ის უარი ეთქვა მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლაზე.
სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 08 ივლისის N8...-05 გადაწყვეტილებით, ზ. ბ-ის ,,საჯარო რეესტრის შესახებ" საქართველოს კანონის 23-ე მუხლის ,,ზ" პუნქტისა და საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2019 წლის 31 დეკემბრის №487 ბრძანებით დამტკიცებული ,,საჯარო რეესტრის შესახებ" ინსტრუქციის 24-ე მუხლის მე-10 პუნქტის შესაბამისად, უარი ეთქვა რეგისტრაციაზე.
საკითხზე მსჯელობის მიზნით საკასაციო პალატა მიუთითებს საკითხისადმი რელევანტურ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონს, რომელიც განსაზღვრავს საჯარო რეესტრის წარმოების ორგანიზაციულ სამართლებრივ საფუძვლებს, საჯარო რეესტრის მწარმოებელი ორგანოს – საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს უფლება - მოვალეობებს. საჯარო რეესტრი არის საჯარო - სამართლებრივი ინსტიტუტი, სადაც რეგისტრირდება ცალკეული კერძო -სამართლებრივი უფლებები, კერძოდ, უძრავ ნივთებზე საკუთრება, იპოთეკა, გირავნობა, ყადაღა და სხვა სამართლებრივი უფლებები. საჯარო რეესტრი არის არა უბრალოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტი, არამედ ამ უფლების შექმნის საფუძველი - უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში მისი რეგისტრაციის მომენტიდან. საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია და იგი არსებითად სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების დაცვას ემსახურება. აღნიშნული ფუნქცია ხაზს უსვამს მის უმთავრეს დანიშნულებას - სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის, საკუთრების უფლება და მათი მდგომარეობა იყოს რეესტრში რეგისტრირებული საკუთრების უფლების დაცვის გარანტი.
მითითებული კანონის მე-2 მუხლის „თ“ პუნქტი განმარტავს რეგისტრაციის ცნებას, კერძოდ რეგისტრაცია არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ამ კანონით განსაზღვრული უფლების, საჯარო - სამართლებრივი შეზღუდვის და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულების წარმოშობის, მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების, მიწის მიზნობრივი დანიშნულების და სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის კატეგორიის შეცვლის, ტყის ფონდის საზღვრის დადგენის და მასში ცვლილების, გეოგრაფიული ობიექტების, მათი კომპლექსებისა და ნაწილების ნუმერაციის და მათ შესახებ მონაცემების, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემების, მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების „მეწარმეთა შესახებ“ საქართველოს კანონითა და საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით განსაზღვრული სავალდებულო სარეგისტრაციო მონაცემების, მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის, შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოებისა და კომანდიტური საზოგადოების პარტნიორთა წილებზე საკუთრების უფლების შეზღუდვასთან დაკავშირებული ვალდებულებების წარმოშობის, მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის შესახებ მონაცემთა აღრიცხვა შესაბამის რეესტრში, რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებით. ამავე კანონის მე-2 მუხლის „ლ“ და „კ“ პუნქტების თანახმად, სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია არის რეგისტრაციის მიზნით მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი სარეგისტრაციო და სხვა დოკუმენტები, ხოლო სარეგისტრაციო დოკუმენტი - სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას. სარეგისტრაციო წარმოების პროცესში მარეგისტრირებელ ორგანოს ეკისრება გარემოებების სრულყოფილად გამოკვლევა და სწორი სამართალშეფარდება, რაც კანონიერი გადაწყვეტილების მიღების წინაპირობაა. ამასთან, მარეგისტრირებელ ორგანოს ეკისრება კონკრეტული სარეგისტრაციო დოკუმენტების (სამართლებრივი აქტი, რომელიც წარმოშობს რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას) გამოკვლევაც, იმ ფარგლებში, რომელიც აუცილებელია კონკრეტულად ამ დოკუმენტების ან/და სხვა სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის საფუძველზე უფლების რეგისტრაციის შესაძლებლობის დასადგენად. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ რეგისტრაციაზე უარის თქმის, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან შეწყვეტის საფუძვლებს ითვალისწინებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე, 22-ე, 23-ე მუხლები.
საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ საჯარო რეესტრის როლი და მნიშვნელობა საკუთრების უფლების წარმოშობისა და ზოგადად სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის შენარჩუნების კუთხით ძალიან დიდია. საჯარო რეესტრი, როგორც უფლებამოსილი სახელმწიფო ორგანო წარმოადგენს უძრავ ქონებაზე საკუთრების რეგისტრაციის ერთადერთ სამართლებრივ საშუალებას. შესაბამისად, უძრავი ქონების ბრუნვის სტაბილურობის დაცვა სწორედ რეესტრის მონაცემების სანდოობის უზრუნველყოფით ხდება. სამოქალაქო ბრუნვა სტაბილურობასთან ერთად სათანადო სიმარტივით უნდა გამოირჩეოდეს. ამიტომ მნიშვნელოვანია, ბრუნვა არ შეფერხდეს ზედმეტი ტრანზაქციული ხარჯებითა და არაგონივრული დაყოვნებებით. წინააღმდეგ შემთხვევაში საფრთხე შეექმნება უძრავი ქონების ეფექტიანად განკარგვას. სახელმწიფომ თავი უნდა შეიკავოს საკუთრების უფლებით სარგებლობასა და განკარგვაზე ზედმეტი ბარიერების შემოღებისგან.“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის გადაწყვეტილება №3/4/550 საქმეზე „საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“).
სადავო გარემოების გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა მიუთითებს „მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „ა“ ქვეპუნქტს, რომლის თანახმად, „სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწა“ არის – საძოვრის, სათიბის, სახნავის (მათ შორის, მრავალწლოვანი ნარგავებით დაკავებული) ან საკარმიდამოს კატეგორიის მიწა, რომელიც გამოიყენება ან რომლის გამოყენებაც შესაძლებელია სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულებით, მასზე არსებული შენობა - ნაგებობით ან მის გარეშე, ხოლო „ზ“ პუნქტის თანახმად, „არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწა“ არის – მიწა, რომელიც არ არის სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწა.
„მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონის 7.1 მუხლის თანახმად, სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთს ან არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთს ან მის ნაწილს შეიძლება შეეცვალოს მიზნობრივი დანიშნულება. აღნიშნული ცვლილება საჯარო რეესტრში რეგისტრირდება. ამავე კანონის 7.2 მუხლის თანახმად, სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ან მისი ნაწილის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილება დასაშვებია დასაბუთებული საჭიროების არსებობის შემთხვევაში, ხოლო 7.3 მუხლის მიხედვით, არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილება დასაშვებია, თუ დასტურდება, რომ ეს მიწის ნაკვეთი ამ მიზნით არ გამოიყენება და შესაძლებელია მისი სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულებით გამოყენება. კანონის 7.4 მუხლის თანახმად, მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილების შესახებ დასაბუთებულ გადაწყვეტილებას იღებს საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი საჯარო სამართლის იურიდიული პირი − საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო მისთვის წარდგენილი დოკუმენტაციისა და მასთან დაცული ინფორმაციის (მონაცემების) საფუძველზე. აღნიშნული გადაწყვეტილების მიღებისას, სივრცითი დაგეგმარების პირობების გათვალისწინებით, შეიძლება გამოთხოვილ იქნეს დამატებითი ინფორმაცია სააგენტოსგან და შესაბამისი მუნიციპალიტეტიდან. მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილება საჯარო რეესტრში რეგისტრირდება.
აქვე, საკასაციო პალატა მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-15 მუხლის მე-3 ნაწილს რომლის შესაბამისად, მიწის ნაკვეთის დანიშნულებისა და სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის კატეგორიის შეცვლის რეგისტრაციის წესი და პირობები განისაზღვრება ინსტრუქციით. საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2019 წლის 31 დეკემბრის №487 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის 24.1 მუხლის თანახმად, მიწის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლას ახორციელებს სააგენტო. ბრძანების 24.2 მუხლის თანახმად, სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ან მისი ნაწილის არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულებით შეცვლა შეიძლება განხორციელდეს დასაბუთებული საჭიროების არსებობის შემთხვევაში, ხოლო 24.21 მუხლის თანახმად, არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულებით შეცვლა დასაშვებია, თუ დასტურდება, რომ ეს მიწის ნაკვეთი ამ მიზნით არ გამოიყენება და შესაძლებელია მისი სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულებით გამოყენება. ინსტრუქციის 24.3 მუხლის თანახმად, სასოფლო - სამეურნეო ან არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ან მისი ნაწილის დანიშნულების შეცვლასთან დაკავშირებით საკითხის განხილვისა და შესაბამისი გადაწყვეტილების მიღებისათვის, კანონმდებლობით გათვალისწინებულ სხვა დოკუმენტაციასთან ერთად, სააგენტოს უნდა წარედგინოს: ა) დასაბუთებული განცხადება მიწის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის საჭიროების შესახებ; ბ) თუ მიწის ნაკვეთის დანიშნულების შეცვლა მოთხოვნილია მასზე სამეწარმეო საქმიანობის წარმართვის მიზნით, შესაბამისი მუნიციპალიტეტის უფლებამოსილი ორგანოს მიერ გაცემული ინფორმაცია, რომლითაც დადგინდება მიწის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის დასაშვებობა მუნიციპალიტეტის სივრცითი დაგეგმარების ან/და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პირობების გათვალისწინებით, ასევე, ბიზნესგეგმა, რომლითაც დადგინდება საქმიანობის ყველა ძირითადი ასპექტი, ნათლად ჩამოყალიბებული მიზნები და ამ მიზნების მიღწევის გზები, ფინანსური გეგმა, ბიზნესგეგმასთან შესაბამისობაში მყოფი ფინანსური რესურსების დამადასტურებელი დოკუმენტი; გ) თუ სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლა მოთხოვნილია მისი სამშენებლოდ გამოყენების მიზნით, შესაბამისი მუნიციპალიტეტის უფლებამოსილი ორგანოს მიერ დამტკიცებული მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები, რომლითაც დადასტურდება მშენებლობის ნებართვის გაცემისა (გარდა კანონმდებლობით გათვალისწინებული იმ შემთხვევისა, როდესაც მშენებლობის ნებართვა არ გაიცემა) და მიწაზე მშენებლობის წარმოებისთვის მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის აუცილებლობა; დ) თუ სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლა მოთხოვნილია მასზე განსაკუთრებული მნიშვნელობის ობიექტების მშენებლობის მიზნით, საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს საჯარო სამართლის იურიდიული პირი – ტექნიკური და სამშენებლო ზედამხედველობის სააგენტოს მიერ დამტკიცებული მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები, რომლითაც დადასტურდება განსაკუთრებული მნიშვნელობის ობიექტების მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და მიწაზე მშენებლობის წარმოებისთვის მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის აუცილებლობა; ე) თუ განაშენიანების გეგმით/განაშენიანების დეტალური გეგმით დადგენილია ფუნქციური ზონის ცვლილება, რომლის საფუძველზეც შესაძლებელია სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის დანიშნულების შეცვლა არასასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთად, შესაბამისი მუნიციპალიტეტის უფლებამოსილი ორგანოს მიერ გაცემული ინფორმაცია ასეთის დასაშვებობის თაობაზე; ი) სხვა ინფორმაცია/დოკუმენტაცია, რომლითაც დასაბუთდება მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილების საჭიროება. 24.4 მუხლის თანახმად, ამ მუხლით გათვალისწინებული განცხადების/ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ - სამართლებრივი აქტის განხილვის, მიწის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილების დასაბუთებულობის საკითხის წინასწარი შეფასებისა და ამ საკითხთან დაკავშირებით დასკვნის შემუშავების მიზნით, სააგენტოს თავმჯდომარე ქმნის სამუშაო ჯგუფს, კომისიის სახით (შემდგომში – კომისია), რომელშიც თავად არ მონაწილეობს.
განსახილველ შემთხვევაში, საკასაციო პალატა იზიარებს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს იმ მსჯელობას, რომ კომისიას წარდგენილი ჰქონდა ინსტრუქციის 24.3 მუხლით გათვალისწინებული ყველა აუცილებელი დოკუმენტაცია მიწის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლისთვის. კერძოდ, ზ. ბ-ის წარმომადგენლის განცხადება №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის თაობაზე, ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და საკადასტრო გეგმა, ზუგდიდის მუნუციპალიტეტის მერის 2024 წლის 13 მაისის №... გადაწყვეტილება, რომლითაც დაკმაყოფილდა ზ. ბ-ის მიერ ზუგდიდის მუნიციპალიტეტის, სოფელ ...ში, მის საკუთრებაში არსებულ 2140 კვ.მ. სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე (საკადასტრო კოდი: ...) სამი სასტუმრო კოტეჯის მშენებლობისთვის მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები, სს ,,თ...ს" მიერ 01.05.2024 წ. გაცემული ცნობა ზ. ბ-ის (პ/ნ ...) ანგარიშზე ნაშთის (100 001,75 ლარის) არსებობის შესახებ, ზ. ბ-ის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ ...) სამი სასტუმრო კოტეჯის მშენებლობისათვის სამშენებლო გამოყენების პირობების დადგენის შესახებ შპს „დ...ს“ მიერ 2024 წელს მომზადებული საპროექტო დოკუმენტაცია, ბიზნეს გეგმა და ხარჯთაღრიცხვა სამი სასტუმრო კოტეჯის მშენებლობის და ბიზნეს საქმიანობის წარმართვის შესახებ, წარმომადგენლობის დამადასტურებელი დოკუმენტი, მინდობილი პირის პირადობის მოწმობის ასლი, მომსახურების საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი. საკასაციო პალატა ასევე იზიარებს ქვედა ინსტანციის სასამართლოების იმ მსჯელობას, რომ მიუხედავად წარდგენილი დოკუმენტებისა, ადმინისტრაციულმა ორგანომ, ყოველგვარი დასაბუთების გარეშე უთხრა უარი ზ. ბ-ის განცხადების დაკმაყოფილებაზე ისე, რომ არ განუმარტა რა გახდა მოთხოვნის უარყოფის საფუძველი.
საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლის I პუნქტის თანახმად, ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია ადმინისტრაციული წარმოებისას გამოიკვლიოს საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება და გადაწყვეტილება მიიღოს ამ გარემოებათა შეფასებისა და ურთიერთშედარების საფუძველზე. მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, დაუშვებელია აქტის გამოცემას საფუძვლად დაედოს ისეთი გარემოება ან ფაქტი, რომელიც კანონით დადგენილი წესით არ არის გამოკვლეული ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ. ცალსახაა, რომ კანონი ადმინისტრაციულ ორგანოს ავალდებულებს დაასაბუთოს მიღებული გადაწყვეტილება და კონკრეტული გადაწყვეტილების მიღების აუცილებლობა (საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 53-ე მუხლი), რათა ადმინისტრაციულმა ორგანომ გამორიცხოს თვითნებური, მიკერძოებული, არაკვალიფიციური გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევა. მოტივირებული, დასაბუთებული გადაწყვეტილება კანონიერი გადაწყვეტილების წინაპირობას წარმოადგენს. დასაბუთებაში კი არგუმენტირებულად უნდა მიეთითოს ყველა იმ გარემოებაზე, რომლის შესაბამისადაც მიღებულ იქნა ეს გადაწყვეტილება. 53-ემუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილი არ არის თავისი გადაწყვეტილება დააფუძნოს იმ გარემოებებზე, ფაქტებზე, მტკიცებულებებზე ან არგუმენტებზე, რომლებიც არ იქნა გამოკვლეული და შესწავლილი ადმინისტრაციული წარმოების დროს. ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ - სამართლებრივი აქტის დასაბუთების კანონისმიერი ვალდებულება განპირობებულია იმ გარემოებით, რომ ადმინისტრაციული ორგანო შებოჭოს სამართლით და მოაქციოს თვითკონტროლის ფარგლებში, რამდენადაც გადაწყვეტილების მიღება უნდა ეფუძნებოდეს კონკრეტულ გარემოებებს და ფაქტებს, რომელთა შეფასებასაც ადმინისტრაციული ორგანო მიჰყავს ამა თუ იმ გადაწყვეტილებამდე, ანუ სწორედ კონკრეტული ფაქტები და საქმის გარემოებები განსაზღვრავს გადაწყვეტილების იურიდიულ შედეგს და არა პირიქით. წინააღმდეგ შემთხვევაში დაირღვევა სამართლის ნორმისა და ადმინისტრაციული ორგანოს, შესაბამისად, სახელმწიფოსადმი ნდობის პრინციპი და სამართლებრივი უსაფრთხოება, რაც სამართლებრივი სახელმწიფოს ერთ - ერთი უმთავრესი ნიშანია. მოცემულ შემთხვევაში აქტის დასაბუთების კანონისმიერი მოთხოვნა არ არის დაცული. როგორც ქვედა ინსტანციის სასამართლოებში წარდგენილი პოზიციით, ასევე წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრით, ადმინისტრაციულმა ორგანომ ვერ დაადასტურა თუ რა არგუმენტის საფუძველზე მიიჩნია დადგენილად ის სამართლებრივი გარემოებები, რაც მოცემულ შემთხვევაში გამორიცხავდა ზ. ბ-ის მოთხოვნის კანონიერებას. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ არ არსებობს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით რეგლამენტირებული არც ერთი საფუძველი, რის გამოც საკასაციო საჩივარი არ უნდა იქნეს დაშვებული განსახილველად. ამასთან, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილზე და აღნიშნავს, რომ თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი.
საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ ვინაიდან სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს (ს/კ 202238621) საკასაციო საჩივარზე 2025 წლის 24 სექტემბერს N45751 საგადახდო მოთხოვნით გადახდილი აქვს სახელმწიფო ბაჟი - 300 ლარის ოდენობით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად უნდა დაუბრუნდეს სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70% - 210 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის N200122900, სახაზინო კოდი N300773150.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა:
1. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად;
2. უცვლელად დარჩეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 04 აგვისტოს განჩინება;
3. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს (ს/კ 202238621) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივართან დაკავშირებით 2025 წლის 24 სექტემბერს N45751 საგადახდო მოთხოვნით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70% - 210 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის N200122900, სახაზინო კოდი N300773150;
4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.
თავმჯდომარე: თამარ ოქროპირიძე
მოსამართლეები: გიორგი მიქაუტაძე
თამარ ზამბახიძე
