საქართველოს უზენაესი სასამართლო

გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

№ბს-1356(კ-24) 11 ივნისი, 2025 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ

შემდეგი შემადგენლობით:

გენადი მაკარიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ქეთევან ცინცაძე, ბადრი შონია

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლისა და 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის საფუძველზე, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 408-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, ზეპირი განხილვის გარეშე, შეამოწმა ს.მ-ის საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საფუძვლების არსებობა თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 19 ივნისის განჩინების გაუქმების თაობაზე (მოწინააღმდეგე მხარე - სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიურო, მესამე პირი - ქ.რ-ი).

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. ს.მ-ემ სასარჩელო განცხადებით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას, მოპასუხის - სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიმართ.

მოსარჩელემ მოითხოვა (დაზუსტებული სასარჩელო მოთხოვნა) - დაევალოს სსიპ აღსრულების ეროვნულ ბიუროს ს.მ-ის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (მდებარე ქ. თბილისი, ...ის ქ. №... ს/კ №...) ხელახალი შეფასება, ქონების რეალური ღირებულების შესაბამისად.

2. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 11 აგვისტოს განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 16.2 მუხლის საფუძველზე, საქმეში მესამე პირად ჩაება ქ.რ-ი.

3. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2023 წლის 30 მარტის გადაწყვეტილებით ს.მ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

4. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2023 წლის 30 მარტის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა ს.მ-ემ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 19 ივნისის განჩინებით ს.მ-ის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა. უცვლელად დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2023 წლის 30 მარტის გადაწყვეტილება.

5. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 19 ივნისის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ს.მ-ემ.

საკასაციო საჩივარში აღნიშნულია, რომ კასატორი სადოდ ხდის შენობა-ნაგებობის შეფასებას, რადგან შენობა-ნაგებობა - ორსართულიანი საცხოვრებელი სახლი შეფასებულ იქნა 9 258 აშშ დოლარად. გარდა ამისა, მიწის ნაკვეთზე მდებარე დამხმარე ნაგებობები - 2 და 3, საერთო ფართით 24,643 კვ.მ, არ არის შეფასებული. ქ. თბილისში, ...ში მიწის ნაკვეთის ან/და შენობა-ნაგებობის საბაზრო ღირებულება დღევანდელი მდგომარეობით 2500-3000 აშშ დოლარზე ნაკლები არ არის. აღნიშნული კი, საყოველთაოდ აღიარებული ფაქტია. ამდენად, სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს შემფასებლის მიერ შედგენილი დასკვნა კასატორს აყენებს მნიშვნელოვან ზიანს. სააღსრულებო წარმოების პროცესში აღმასრულებლის მიერ მხოლოდ კრედიტორის ინტერესები იქნა დაცული. ქონება იმ თანხით შეფასდა, რაც კრედიტორის ვალდებულების დასაფარად იქნებოდა საკმარისი.

კასატორის განმარტებით, სასამართლომ პრაქტიკულად აღიარა ის ფაქტი, რომ შემფასებელს მხოლოდ მიწის ნაკვეთის ღირებულება აქვს შეფასებული და ისიც საბაზრო ღირებულებაზე ბევრად დაბალი ფასით, რადგან შესადარებელი ობიექტები, რაც დასკვნაშია მითითებული, არ მდებარეობს ვაკის შუაგულში, სადაც შესაფასებელი ობიექტი მდებარეობს. პრაქტიკულად, სასამართლომ საქმისათვის მნიშვნელოვანი სადავო ფაქტობრივი გარემოება არასწორად მიიჩნია უდავოდ დადგენილ გარემოებად, რამაც გამოიწვია უკანონო და დაუსაბუთებელი გადაწყვეტილების მიღება. რეალურად, სასამართლომ უპირობოდ გაითვალისწინა ადმინისტრაციული ორგანოს განმარტება იმასთან დაკავშირებით, რომ 944 კვ.მ უძრავი ქონების ღირებულება, მასზე არსებული შენობა-ნაგებობებით მხოლოდ 1 156 000 ლარს შეადგენს. მართალია, კასატორმა ვერც აღსრულების ეროვნულ ბიუროში და ვერც სასამართლოში ვერ წარადგინა ექსპერტიზის დასკვნა, თუმცა აღნიშნული გარემოება მის საუარესოდ არ უნდა იქნეს შეფასებული. ექსპერტიზის დასკვნის წარუდგენლობის მიზეზი არის ის გარემოება, რომ კასატორი 82 წლის არის და სოციალურად დაუცველთა ერთიან ბაზაშია რეგისტრირებული. შესაბამისად მას არ აქვს ფინანსები, რაც ექსპერტიზის ჩატარებისათვის არის საჭირო.

6. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 19 დეკემბრის განჩინებით საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული ს.მ-ის საკასაციო საჩივარი.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ ს.მ-ის საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს და არ ექვემდებარება დასაშვებად ცნობას, შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილი განსაზღვრავს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის ამომწურავ საფუძვლებს, კერძოდ, აღნიშნული ნორმის თანახმად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივარი დაიშვება, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.

საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით და ამასთან, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების ვარაუდი. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება ასევე არ ეწინააღმდეგება ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს. ამასთან, საქმის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორი ვერ ასაბუთებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვას მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით. კასატორი საკასაციო საჩივარში ვერ აქარწყლებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და დასკვნებს.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს მოცემულ საქმეზე სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და ამ გარემოებებთან დაკავშირებით გაკეთებულ სამართლებრივ შეფასებებს და მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არსებითად სწორად გადაწყვიტა მოცემული დავა.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი ნაწილი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, №7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81).

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ განსახილველ შემთხვევაში მოსარჩელის მოთხოვნაა სსიპ აღსრულების ეროვნულ ბიუროს დაევალოს ს.მ-ის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (მდებარე: ქ. თბილისი, ...ის ქ. №... ს/კ №...) ხელახალი შეფასება, ქონების რეალური ღირებულების შესაბამისად.

საქმეზე დადგენილია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ა) 2007 წლის 21 სექტემბერს და 2018 წლის 4 სექტემბერს მომზადებული საჯარო რეესტრის ამონაწერების თანახმად, უძრავი ქონება, მდებარე ქ. თბილისი, ...ის ქ. №... „ა“, ს/კ №... (№...) საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია ს.მ-ის სახელზე. უფლების რეგისტრაციის თარიღია 24/08/2007 წელი. ქონებაზე რეგისტრირებულია ქ.რ-ის იპოთეკის უფლება (იპოთეკის ხელშეკრულება, რეესტრის ნომერი №..., დამოწმების თარიღი 18/09/2007 წელი, ნოტარიუსი ი.ნ-ი) (ს.ფ. 242-243, 252-253); 2021 წლის 14 დეკემბერს მომზადებული საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, ს.მ-ის სახელზე რეგისტრირებული უძრავი ქონების (ს/კ №...) მისამართია - ქ. თბილისი, ... ...ის ქ. №128 (ს.ფ. 254-255); ბ) მუდმივმოქმედი კერძო არბიტრაჟის „...ას“ 2011 წლის 10 ივნისის №036/2010 გადაწყვეტილების თანახმად, დამტკიცდა მხარეთა მიერ შედგენილი მორიგების აქტი, რომლის თანახმად, ს.მ-ემ იკისრა ვალდებულება 2007 წლის 18 სექტემბრის სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე დავალიანების ანგარიშში ქ.რ-ისთვის გადაეხადა 265860.0 (ორას სამოცდახუთი ათას რვაას სამოცი) აშშ დოლარი 2011 წლის 10 სექტემბრამდე; ვადის ამოწურვის შემდეგ, თანხის გადაუხდელობის შემთხვევაში, აღნიშნული თანხის გადახდა უნდა მოხდეს 2007 წლის 18 სექტემბრის სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების - მდებარე ქ. თბილისი ...ის ქ. №... საკადასტრო კოდი №... აუქციონზე იძულებითი წესის მიქცევის გზით (ს.ფ. 123-124); გ) თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 22 ივლისის საარბიტრაჟო გადაწყვეტილების ცნობისა და აღსრულების შესახებ განჩინებით (საქმე №2ბ/3850-18), ცნობილ იქნა მუდმივმოქმედი კერძო არბიტრაჟის „...ას“ 10.06.2011 წლის №036/2010 გადაწყვეტილება და დაექვემდებარა აღსრულებას შემდეგი სახით: ს.მ-ე კისრულობს ვალდებულებას 2007 წლის 18 სექტემბრის სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე დავალიანების ანგარიშში გადაუხადოს ქ.რ-ის 265860.0 (ორას სამოცდახუთი ათას რვაას სამოცი) აშშ დოლარი 2011 წლის 10 სექტემბრამდე; ვადის ამოწურვის შემდეგ, თანხის გადაუხდელობის შემთხვევაში, აღნიშნული თანხის გადახდა მოხდეს 2007 წლის 18 სექტემბრის სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების - მდებარე ქ. თბილისი ...ის ქ. №... საკადასტრო კოდი №...- აუქციონზე იძულებითი წესის მიქცევის გზით (ს.ფ. 117-119); დ) თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 22 ივლისის განჩინების (საქმე №2ბ/3850-18) საფუძველზე თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის მიერ 2019 წლის 25 ივლისს გაიცა სააღსრულებო ფურცელი (ს.ფ. 115-116); ე) თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2022 წლის 24 მარტის განჩინებით (საქმე №2ბ/3850-18) გასწორდა თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 22 ივლისის განჩინებასა და მის საფუძველზე გამოცემულ სააღსრულებო ფურცელში დაშვებული უსწორობა და უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი - №... ნაცვლად მიეთითა საკადასტრო კოდი - №... (ს.ფ. 127-128); ვ) ქ.რ-მა განცხადებით მიმართა სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2019 წლის 25 ივლისის №2ბ/3850-18 სააღსრულებო ფურცლის იძულებითი აღსრულების მოთხოვნით (ს.ფ. 114); ზ) სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს მიერ მიღებულ იქნა კრედიტორის - ქ.რ-ის განცხადება მოვალე - ს.მ-ის მიმართ და სააღსრულებო საქმეს მიენიჭა ნომერი - ... (ს.ფ. 113); თ) სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს 2022 წლის 29 მარტის №A21050513-005/001 ,,გადაწყვეტილების შესრულების შესახებ წინადადებით’’, მოვალეს - ს.მ-ეს განემარტა სააღსრულებო წარმოების მხარეთა უფლებებისა და სააღსრულებო წარმოების განხორციელების პროცედურების შესახებ. მხარეს ეცნობა, რომ 7 (შვიდი) დღის ვადაში უნდა გადაეხადა სააღსრულებო ფურცლით დაკისრებული თანხა. მოვალე გაფრთხილებული იქნა ასევე, რომ ფულადი ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მის მიმართ განხორციელდებოდა „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ” საქართველოს კანონით გათვალისწინებული იძულებითი მოქმედებები. ამასთან, მოვალეს განემარტა, რომ იძულებითი აღსრულების ცალკეულ ღონისძიებათა შესახებ წინასწარ, პერსონალურად, დამატებით არ ეცნობებოდა; ზემოაღნიშნული წინადადება მოვალე ს.მ-ეს არ ჩაბარებია (ს.ფ. 136-139, 140); ი) სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს 2022 წლის 11 აპრილის №A21050513-005/005 ,,გადაწყვეტილების შესრულების შესახებ წინადადებით’’, მოვალეს - ს.მ-ეს განემარტა სააღსრულებო წარმოების მხარეთა უფლებებისა და სააღსრულებო წარმოების განხორციელების პროცედურების შესახებ. მხარეს კვლავ ეცნობა, რომ 7 (შვიდი) დღის ვადაში უნდა გადაეხადა სააღსრულებო ფურცლით დაკისრებული თანხა. მოვალე გაფრთხილებული იქნა ასევე, რომ ფულადი ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მის მიმართ განხორციელდებოდა ,,სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ” საქართველოს კანონით გათვალისწინებული იძულებითი მოქმედებები. ამასთან, მოვალეს განემარტა, რომ იძულებითი აღსრულების ცალკეულ ღონისძიებათა შესახებ წინასწარ, პერსონალურად, დამატებით არ ეცნობებოდა; ზემოაღნიშნული წინადადება მოვალეს - ს.მ-ეს ჩაბარდა პირადად - 2022 წლის 4 მაისს (ს.ფ. 146-149); კ) სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს მიერ, 2022 წლის 19 მაისს, შედგა ნივთის აღწერისა და დაყადაღების შესახებ აქტი №170830, რომლითაც აღწერას დაექვემდებარა მოვალის - ს.მ-ის სახელზე რიცხული უძრავი ქონება, საკადასტრო კოდით №.... მითითებული აქტის თანახმად, დაყადაღებული უძრავი ქონება წარმოადგენს არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთს და მასზე განთავსებულ ორსართულიან კერძო სახლს, ასევე ორ მცირე ზომის შენობა ნაგებობას. ტერიტორია არის დამრეცი რელიეფის და შემოღობილია მავთულბადის ღობით. საჯარო რეესტრის მონაცემებით, ფართი შეადგენს 944.00 კვ.მ-ს; შენობა-ნაგებობის საერთო ფართია - 91.92 კვ.მ; საცხოვრებელი ფართი - 62.90 კვ.მ; დამხმარე ფართი - 29.02 კვ.მ; სხვა ფართი: საზაფხულო ფართი - 6.09.კვ.მ. დამხმარე ნაგებობები №2 და №3, საერთო ფართით - 24.63 კვ.მ. მოცემული დროისთვის მისამართზე არავინ იმყოფებოდა, შესაბამისად, შიგნით შესვლა და დათვალიერება/დასურათება ვერ მოხერხდა. უძრავი ნივთი დასურათდა გარედან. აქტის შედგენის ადგილის გრაფაში მითითებული იქნა მისამართი თბილისი, ... ...ის ქუჩა №128 (ს.ფ. 171-173, 174-188); ლ) აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს 2022 წლის 23 მაისის №170871 სააღსრულებო მოქმედების განხორციელების შესახებ ოქმით, გასწორდა აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს 2022 წლის 19 მაისს №170830 ქონების აღწერისა და დაყადაღების შესახებ აქტში დაშვებული ტექნიკური ხარვეზი, კერძოდ, აქტის შედგენის ადგილად ნაცვლად მისამართისა თბილისი, ... ...ის 128, მითითებულ იქნა მისამართი - თბილისი, ... ...ის ქ. №12 „ზ“ (ს.ფ. 189-190); მ) თბილისის საღსრულებო ბიუროს აღმასრულებლის 2022 წლის 23 მაისის №37131 მიმართვის საფუძველზე, აღსრულების ეროვნული ბიუროს შეფასების სამსახურის შემფასებლის მიერ 2022 წლის 22 ივნისს მოამზადა შეფასების №01/52-1189 დასკვნა, რომლის მიხედვითაც, უძრავი ქონება, მდებარე - ქ. თბილისი, ... ...ის ქ. №128 (ს/კ - №...), შეფასებულ იქნა 1 156 000 ლარად (394 000 აშშ დოლარი). კონკრეტულად, მიწის ნაკვეთის ღირებულებად დადგინდა 384500 აშშ დოლარი, ხოლო შენობა-ნაგებობის ღირებულებამ შეადგია - 9 258 აშშ დოლარი. დასკვნის თანახმად, შეფასება განხორციელდა დანახარჯების მეთოდისა და შედარების მეთოდის გამოყენებით. დანახარჯების მეთოდი დაფუძვნებულია ჩანაცვლების პრინციპზე. ეს უკანასკნელი გულისხმობს, რომ საქმეში ჩახედული მყიდველი უძრავი ქონების ობიექტში არ გადაიხდის იმაზე მეტ თანხას, რაც დაიხარჯებოდა მიწის ნაკვეთის შეძენაზე და მასზე ანალოგიური ობიექტის აშენებაზე. დანახარჯის მეთოდში არსებული ობიექტის ღირებულება ფასდება, ანალოგი ობიექტის მშენებლობის დანახარჯიდან გამომდინარე. ანალოგის მშენებლობის დანახარჯები კალკულირდება საბაზრო ფასების და სამშენებლო ტექნოლოგიების გათვალისწინებით. შემდეგ დანახარჯებიდან აკლდება დაგროვილი ცვეთა და რეზულტატს ემატება მიწის ნაკვეთის ღირებულება. მიღებული სიდიდე განსაზღვრავს შესაფასებელი ობიექტის ღირებულებას დანახარჯების მეთოდით. შედარების მეთოდის გამოყენებისას შემფასებელი ახორციელებს ქმედების შემდეგ თანმიმდევრობას: 1. ბაზრის მონაცემების შეგროვებას, კვალიფიკაციას და ანალიზს, რომლებიც იძლევიან საშუალებას დადგინდეს მიწის ნაკვეთის ის ანალოგები, რომლებიც შეესაბამება და შეედარება შესაფასებელ მიწის ნაკვეთს; 2. ადგენს ელემენტებს, რომელთა მეშვეობით განხორციელდება შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის შედარება ანალოგებთან; 3. განსაზღვრავს დადგენილი (შერჩეული) შედარების ელემენტების განსხვავების ხასიათს და ხარისხს, რომლებიც გააჩნიათ შესადარებელ და შესაფასებელ მიწის ნაკვეთებს ერთმანეთთან; 4. კორექტირდება ყველა ანალოგის დადგენილი შედარების ელემენტების ფასები, რაც შეესაბამება იმ განსხვავებების ხასიათსა და ხარისხს, რომლებიც გააჩნია ყველა ანალოგს შესაფასებელი ობიექტის მიმართ; 5. კორექტირდება ყველა ანალოგის ფასები, დადგენილი შედარების ელემენტების მიხედვით შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის მიმართ; 6. შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დადგენა ანალოგიების დაკორექტირებული გასების შეჯერების დასაბუთების გზით. მოცემულ შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის ღირებულების დადგენისას ანალოგებად აღებულია იმავე სექტორში არსებული მიწის ნაკვეთები - ობიექტი №1 - ქ. თბილისი, ...ის ... (www....; ... ობიექტი №2 - ... (www....; ...); ობიექტი №3 - ქ. თბილისი, ...ის ქუჩა (www....; ...) (ს.ფ. 191, 192-199); ნ) 2022 წლის 29 ივნისს, ს.მ-ემ №77893 საჩივრით მიმართა სსიპ აღსრულების ეროვნულ ბიუროს. საჩივრით მხარემ განმარტა, რომ არ ეთანხმება ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენილ ოდენობას (ს.ფ. 200-201); ო) სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს 2022 წლის 20 ივლისი №53940 მიმართვით, ს.მ-ის პოზიცია, ქონების ღირებულების შეფასებასთან დაკავშირებით, არ იქნა გაზიარებული. მიეთითა, რომ №01/52-1189 ქონების შეფასების დასკვნა მომზადებულია საერთაშორისო სტანდარტების და მოქმედი კანონმდებლობის სრული დაცვით (ს.ფ. 205-207, 264-265); პ) 2022 წლის 4 აგვისტოს, უძრავ ქონებაზე, მდებარე ქ. თბილისი, ... ...ის ქ. №12ზ (ს/კ ...) გამოცხადდა ელექტრონული აუქციონი №..., ლოტი №.... საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს აღსრულების ეროვნული ბიუროს 2022 წლის 19 აგვისტოს №3706 ბრძანებით, შეწყდა აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის საღსრულებო ბიუროს წარმოებაში არსებულ №.. .სააღსრულებო საქმის ფარგლებში მიმდინარე აუქციონი (ლოტი ...), თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 16 აგვისტოს განჩინების საფუძველზე (ს.ფ. 208-210, 222-224);

„სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 47-ე მუხლის თანახმად, ქონების აღწერის დროს, მისი საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის შესაძლებლობის შემთხვევაში, ქონების საბაზრო ღირებულება აღინიშნება ქონების აღწერისა და დაყადაღების აქტში (1); თუ ქონების აღწერისას ფასების დადგენა შეუძლებელია, ქონებას ყადაღის დადების რეგისტრაციის შემდეგ შეაფასებს აღსრულების ეროვნული ბიურო ან აღსრულების ეროვნული ბიუროს დავალებით სხვა კომპეტენტური პირი (2); საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 06.05.2014წ. №24 ბრძანებით დამტკიცებული სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს დებულების სადავო ურთიერთობის დროს მოქმედი 12.3 მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, აღსრულების ეროვნული ბიუროს სტრუქტურული ერთეულის - შეფასების სამსახურის ერთი-ერთი ფუნქციაა ქონების შეფასება და დასკვნის მომზადება.

ამდენად, იმის გათვალისწინებით, რომ უძრავი ქონების აღწერისას მისი ფასის დადგენა შეუძლებელი იყო, სსიპ აღსრულების ეროვნულმა ბიურომ ქონების შეფასების მიზნით მართებულად მიმართა სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს შეფასების სამსახურის შემფასებელს, რომლის მიერაც მომზადდა №01/52-1189 შეფასების დასკვნა. აღნიშნული დასკვნის მიხედვით კი, უძრავი ქონება, მდებარე ქ. თბილისი, ... ...ის ქ. №128 (ს/კ №...), შეფასებულ იქნა 1 156 000 ლარად (394 000 აშშ დოლარი).

დასკვნის თანახმად, დანახარჯების მეთოდი დაფუძვნებულია ჩანაცვლების პრინციპზე. ეს უკანასკნელი გულისხმობს, რომ საქმეში ჩახედული მყიდველი უძრავი ქონების ობიექტში არ გადაიხდის იმაზე მეტ თანხას, რაც დაიხარჯებოდა მიწის ნაკვეთის შეძენაზე და მასზე ანალოგიური ობიექტის აშენებაზე. დანახარჯის მეთოდში არსებული ობიექტის ღირებულება ფასდება, ანალოგი ობიექტის მშენებლობის დანახარჯიდან გამომდინარე. ანალოგის მშენებლობის დანახარჯები კალკულირდება საბაზრო ფასების და სამშენებლო ტექნოლოგიების გათვალისწინებით. შემდეგ დანახარჯებიდან აკლდება დაგროვილი ცვეთა და რეზულტატს ემატება მიწის ნაკვეთის ღირებულება. მიღებული სიდიდე განსაზღვრავს შესაფასებელი ობიექტის ღირებულებას დანახარჯების მეთოდით. შედარების მეთოდის გამოყენებისას შემფასებელი ახორციელებს ქმედების შემდეგ თანმიმდევრობას: 1. ბაზრის მონაცემების შეგროვებას, კვალიფიკაციას და ანალიზს, რომლებიც იძლევიან საშუალებას დადგინდეს მიწის ნაკვეთის ის ანალოგები, რომლებიც შეესაბამება და შეედარება შესაფასებელ მიწის ნაკვეთს; 2. ადგენს ელემენტებს, რომელთა მეშვეობით განხორციელდება შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის შედარება ანალოგებთან; 3. განსაზღვრავს დადგენილი (შერჩეული) შედარების ელემენტების განსხვავების ხასიათს და ხარისხს, რომლებიც გააჩნიათ შესადარებელ და შესაფასებელ მიწის ნაკვეთებს ერთმანეთთან; 4. კორექტირდება ყველა ანალოგის დადგენილი შედარების ელემენტების ფასები, რაც შეესაბამება იმ განსხვავებების ხასიათსა და ხარისხს, რომლებიც გააჩნია ყველა ანალოგს შესაფასებელი ობიექტის მიმართ; 5. კორექტირდება ყველა ანალოგის ფასები, დადგენილი შედარების ელემენტების მიხედვით შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის მიმართ; 6. შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დადგენა ანალოგიების დაკორექტირებული გასების შეჯერების დასაბუთების გზით. მოცემულ შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის ღირებულების დადგენისას ანალოგებად აღებულია იმავე სექტორში არსებული მიწის ნაკვეთები - ობიექტი №1 - ქ. თბილისი, ...ის ... (www....; ...ობიექტი №2 - ... (www....; ...); ობიექტი №3 - ქ. თბილისი, ...ის ქუჩა (www....; ...).

საყურადღებოა, რომ ს.მ-ე არ დაეთანხმა აღნიშნულ შეფასებას, რის გამოც მისი სასარჩელო მოთხოვნაა სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროსთვის ზემოდასახელებული უძრავი ქონების, რეალური ღირებულების შესაბამისად, ხელახალი შეფასების დავალება.

„სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 47-ე მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, სააღსრულებო წარმოების მხარეს უფლება აქვს, სააღსრულებო წარმოების დაწყებისას ან აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ ქონების შეფასებამდე წარმოადგინოს ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენის შესახებ ექსპერტის დასკვნა, რომლის მიხედვითაც, ქონება შეფასებულია სააღსრულებო წარმოების დაწყებამდე 6 თვის განმავლობაში. აღსრულების ეროვნული ბიურო უფლებამოსილია დაეყრდნოს სააღსრულებო წარმოების მხარის მიერ წარმოდგენილ დასკვნას, ხოლო თუ ერთსა და იმავე ქონებაზე დასკვნები წარმოადგინა ორივე მხარემ − ერთ-ერთ დასკვნას. სააღსრულებო წარმოების მხარის მიერ წარმოდგენილი დასკვნის დასაშვებად მიჩნევის მიზანშეწონილობის საკითხს წყვეტს აღსრულების ეროვნული ბიურო.

საკასაციო სასამართლოს განმარტებით, მართალია, კანონის 47.4 მუხლი მხარეს ანიჭებს უფლებას, სააღსრულებო წარმოების დაწყებისას ან ქონების შეფასებამდე თავადაც წარადგინოს აღსრულების ეროვნულ ბიუროში სარეალიზაციო ქონების შეფასების ამსახველი ექსპერტიზის დასკვნა, თუმცა ამ უფლების გამოყენებისაგან თავის შეკავება ხელს არ უშლის პირს, აღმასრულებლის მიერ ქონების შეფასების შემდეგ წამოიწყოს დავა სარეალიზაციო ქონების ფასზე (იხ. სუს 30.06.2022 წლის განჩინება საქმეზე ბს-887(კ-21)). „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის მე-18 მუხლი ადგენს სასამართლოსადმი მიმართვის გზით შესაბამისი უფლების დაცვის შესაძლებლობას, აღნიშნული მუხლის პირველი პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტის თანახმად, კრედიტორსა და მოვალეს უფლება აქვთ იდავონ ქონების კუთვნილებაზე ან მის ფასზე. მითითებული ნორმით გათვალისწინებული უფლების გამოუყენებლობა არ ნიშნავს სამომავლოდ აღსრულების პროცესის მონაწილის უფლების მოსპობას - იდავოს ქონების ფასზე, მას შემდეგ, რაც გაეცნობა აღმასრულებლის ინიციატივით განხორციელებული ქონების შეფასების შედეგებს და მიიჩნევს, რომ მისი ქონება არასწორად შეფასდა. საკასაციო სასამართლოს მითითებით, განსახილველ შემთხვევაში, მართალია მოსარჩელე არ დაეთანხმა უძრავი ქონების შეფასებას, თუმცა მის მიმართ მიმდინარე სააღსრულებო წარმოების ფარგლებში მას არ წარუდგენია უძრავი ნივთის შეფასების ალტერნატიული დასკვნა. მან ადმინისტრაციული წარმოების ეტაპზე მიმართა სსიპ აღსრულების ეროვნულ ბიუროს და აღნიშნა, რომ არ ეთანხმებოდა ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენილ ოდენობას, თუმცა არ წარუდგენია ალტერნატიული დასკვნა, ხოლო განცხადების პასუხად სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ ეცნობა, რომ ქონების შეფასების დასკვნა მომზადებულია საერთაშორისო სტანდარტების და მოქმედი კანონმდებლობის სრული დაცვით. შესაბამისად, იმ პირობებში, როდესაც მოსარჩელე მხარეს არ გამოუყენებია მისთვის კანონით (47-ე მუხლით) მინიჭებული შესაძლებლობა, წარედგინა უძრავი ნივთის შეფასების ალტერნატიული დასკვნა და ედავა ნივთის ფასთან დაკავშირებით, აღნიშნული გარემოება უსაფუძვლოდ აქცევს მის სასარჩელო მოთხოვნას. ამასთან, საქმეში არსებული მტკიცებულებებით არ დასტურდება, რომ ადგილი აქვს შემფასებლის არაობიექტურობას, რაც მის მიერ შედგენილი დასკვნის ეჭვქვეშ დაყენების საფუძველი შეიძლება გამხდარიყო.

ამდენად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოცემულ საქმეს არ გააჩნია არავითარი პრინციპული მნიშვნელობა სასამართლო პრაქტიკისათვის, ხოლო საკასაციო საჩივარს - წარმატების პერსპექტივა. არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით რეგლამენტირებული არც ერთი საფუძველი, რის გამოც საკასაციო საჩივარი არ უნდა იქნეს დაშვებული განსახილველად.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ს.მ-ის საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 19 ივნისის განჩინება;

3. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე გ. მაკარიძე

მოსამართლეები: ქ. ცინცაძე

ბ. შონია