საქართველოს უზენაესი სასამართლო

გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

საქმე №ბს-260(კ-26) 23 ივნისი, 2026 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემდეგი შემადგენლობა:

ბიძინა სტურუა (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მაია ვაჩაძე, გოჩა აბუსერიძე

საქმის განხილვის ფორმა - მხარეთა დასწრების გარეშე

კასატორი - ხ. გ-ი

მოწინააღმდეგე მხარე - ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერთან არსებული თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისია

მოპასუხე - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო

დავის საგანი - ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა, ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემის დავალება

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2026 წლის 14 იანვრის განჩინება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

2024 წლის 29 აპრილს ხ. გ-იმა სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას, მოპასუხეების - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერთან არსებული თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის მიმართ.

მოსარჩელის განმარტებით, 2020 წლის 7 დეკემბერს განცხადებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა მიწის ნაკვეთზე უფლებათა სპორადული რეგისტრაცია უძრავ ქონებაზე, მდებარე, ქ. თბილისი, ...ს ქ. №9. ვინაიდან, განმცხადებლის მიერ უძრავ ნივთზე ვერ იქნა წარდგენილი უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, განცხადება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ გადაგზავნილ იქნა ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერთან არსებული თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისიაში. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერთან არსებული თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის 2024 წლის 28 მარტის №1053 განკარგულებით უარი ეთქვა ხ. გ-ის მიწის ნაკვეთზე (მისამართი: ქ. თბილისი, ...ს ქ. №46, საერთო ფართობი - 46.00 კვ.მ.) საკუთრების უფლების აღიარებაზე, იმ საფუძვლით, რომ მოთხოვნილი მიწის ნაკვეთი მოქცეული იყო ისტორიული ნაწილის დამცავ ზონაში. მოსარჩელის განმარტებით, მისი ოჯახი წლების განმავლობაში სარგებლობდა სადავო ფართით იყენებდა მას დამხმარე ფართად, სამზარეულოდ და სველ წერტილად. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 23 აპრილის №... გადაწყვეტილებით მოსარჩელეს ასევე უარი ეთქვა საკუთრების უფლების რეგისტრაციაზე უფლების დამდგენი დოკუმენტის არარსებობისა და აღიარების კომისიის უარის გამო.

მოსარჩელემ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერთან არსებული თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის 2024 წლის 28 მარტის №1053 განკარგულების ბათილად ცნობა და ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერთან არსებულ თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისიისათვის ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის, რომლითაც აღიარებულ იქნება ხ. გ-ის მფლობელობაში და სარგებლობაში არსებულ უძრავ ნივთზე, (მდებარე: ქ.თბილისი, ...ს ქ. №9 (46 კვ.მ)), საკუთრების უფლება, გამოცემის დავალება და ასევე რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 23 აპრილის №... გადაწყვეტილებისა და ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 24 მაისის №... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოსათვის უძრავი ქონების, (მდებარე: ქ. თბილისი, ...ს ქ. №9 (46 კვ.მ)), ხ. გ-ის სახელზე რეგისტრაციის შესახებ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების გამოცემის დავალება, მოითხოვა.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2025 წლის 17 ივნისის გადაწყვეტილებით ხ. გ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა ხ. გ-იმა.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2026 წლის 14 იანვრის განჩინებით ხ. გ-ის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2025 წლის 17 ივნისის გადაწყვეტილება.

სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-2 პუნქტზე და განმარტა, რომ აღნიშნულ პუნქტში ჩამოთვლილია თვითნებურად დაკავებულ სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწათა კატეგორია, რომელიც არ ექვემდებარება საკუთრების უფლების აღიარებას, კერძოდ, ხსენებული პუნქტის ,,ნ“ ქვეპუნქტის თანახმად, საკუთრების უფლების აღიარებას არ ექვემდებარება თვითნებურად დაკავებული სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა, რომელიც მოქცეულია სანიტარულ და დაცვით ზონებში. ამავე შინაარსის დათქმაა გათვალისწინებული საქართველოს მთავრობის 2016 წლის 28 ივლისის №376 დადგენილებით დამტკიცებული „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების წესის“ მე-3 მუხლის მე-2 პუნქტის ,,ნ“ ქვეპუნქტით.

საქმის მასალებიდან გამომდინარე კი, კონკრეტულ შემთხვევაში მხარეთა შორის სადავო არ არის ის გარემოება, რომ ხ. გ-ის დაინტერესებაში არსებული უძრავი ნივთი მოქცეულია ქალაქის ისტორიული ნაწილის დამცავ ზონაში. შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს შეფასება მასზედ, რომ სადავო მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარება დაუშვებელი იყო „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-2 პუნქტის „ნ“ ქვეპუნქტიდან გამომდინარე.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2026 წლის 14 იანვრის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ხ. გ-იმა.

კასატორის განმარტებით, როგორც საქალაქო სასამართლოს მიერ გამოტანილი გადაწყვეტილება, ასევე სააპელაციო სასამართლოს მიერ გამოტანილი გადაწყვეტილება დაუსაბუთებელია, რადგან ორივე გადაწყვეტილებას საფუძვლად დაედო კომისიის გადაწყვეტილების განკარგულება, რომლის მიხედვითაც მის მიერ მოთხოვნილი სადავო ფართი მოქცეულია ისტორიული ნაწილის დამცავ ზონაში და კომისია ვერ შეძლებდა სადავო უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების აღიარებას. კასატორის მითითებით, ამავე მდებარეობით ისტორიულ დაცვით ზონაში მას აქვს თავის სახელზე დარეგისტრირებული საცხოვრებელი სახლი, რომლითაც სარგებლობს. სადავო ფართის რეკონსტრუქცია და გადაკეთება არ მომხდარა, არის პირვანდელ მდგომარეობაში.

კასატორის განმარტებით, ისტორიული განაშენიანების დაცვის ზონა არის ტერიტორია, სადაც გამოვლენილია ძეგლებისა და კულტურული მემკვიდრეობის სხვა უძრავი ობიექტების დიდი კონცენტრაცია, ავთენტური სახით შენარჩუნებულია ქუჩათა ქსელი, განაშენიანება, გეგმარებითი სტრუქტურა და მორფოლოგია. „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ" საქართველოს კანონის თანახმად, დარეგულირებულია კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში საკუთრების გამოყენების პირობები, მაგრამ არსად არის მითითებული, რომ ეკრძალება დამცავ ზონაში მოსახლეობას არსებობა, მათ შორის, მშენებლობა, რეგისტრაცია ან სხვა მოქმედებები.

კასატორის მითითებით, მოცემულ შემთხვევაში არ არის გამოკვლეული თუ რომელი კატეგორიის დამცავ ზონაზეა საუბარი, რადგან ძეგლის ინდივიდუალურ დამცავ ზონად განისაზღვრება ტერიტორია უძრავი ძეგლის გარშემო, რომელიც შედგება ფიზიკური და ვიზუალური დაცვის არეალებისგან და დგინდება ძეგლის ფიზიკური და ვიზუალური დაცვის მიზნით. ძეგლის ფიზიკური დაცვის არეალი არის ტერიტორია უძრავი ძეგლის გარშემო, სადაც ნებისმიერმა ქმედებამ შესაძლოა ფიზიკურად დააზიანოს ძეგლი ან მისი მიმდებარე ტერიტორია. ფიზიკური დაცვის არეალი განისაზღვრება შემდეგი მანძილით სიმაღლე გამრავლებული 2-ზე, მაგრამ არანაკლებ 50 მეტრის რადიუსით. ძეგლის ფიზიკური დაცვის არეალში აკრძალულია ყოველგვარი საქმიანობა, რომელიც დააზიანებს ან დაზიანების საფრთხეს შეუქმნის ძეგლს ან გააუარესებს მის აღქმას ან გამოყენებას. ძეგლის ვიზუალური დაცვის არეალი არის ტერიტორია ფიზიკური დაცვის არეალის მიღმა, რომლის ცვლილებაც გავლენას ახდენს ძეგლის ისტორიულად ჩამოყალიბებულ გარემოზე ან და ძეგლის სრულფასოვან აღქმაზე. ვიზუალური დაცვის არეალი განისაზღვრება: ა) ძეგლებისათვის – 300 მეტრის რადიუსით; ბ) ეროვნული მნიშვნელობის ძეგლებისათვის - 500 მეტრის რადიუსით; გ) მსოფლიო მემკვიდრეობის ნუსხაში შეტანილი ძეგლებისათვის – 1000 მეტრის რადიუსით. თუ ძეგლი ქალაქის ტერიტორიაზე მდებარეობს, ამ მუხლის მე-4 პუნქტის ,,ა“ და „ბ“ ქვეპუნქტებში მითითებული შესაბამისი მანძილი მცირდება ორჯერ.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, კასატორმა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2026 წლის 19 მარტის განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული ხ. გ-ის საკასაციო საჩივარი.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ ხ. გ-ის საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს და არ ექვემდებარება დასაშვებად ცნობას შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილი განსაზღვრავს საკასაციო საჩივრის განსახილველად დასაშვებობის ამომწურავ საფუძვლებს, კერძოდ, აღნიშნული ნორმის თანახმად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივარი დაიშვება, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.

საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით და ამასთან, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების ვარაუდი. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება არ ეწინააღმდეგება ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს. ამასთან, საქმის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორი ვერ ასაბუთებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვას მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით. კასატორი საკასაციო საჩივარში ვერ აქარწყლებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებსა და დასკვნებს.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს მოცემულ საქმეზე ქვედა ინსტანციის სასამართლოების მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და ამ გარემოებებთან დაკავშირებით გაკეთებულ სამართლებრივ შეფასებებს და მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არსებითად სწორად გადაწყვიტა მოცემული დავა.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სასამართლო არ არის ვალდებული დეტალურად გასცეს პასუხი მხარის თითოეულ არგუმენტს, მით უფრო მაშინ, როდესაც ასეთ არგუმენტს არ აქვს რაიმე ზეგავლენა მისი მოთხოვნის წარმატების პერსპექტივაზე (ევროპული სასამართლოს 1994 წლის 19 აპრილის გადაწყვეტილება საქმეზე Van De Hurk v. Netherlands, App. No. 16034/90, §61). ამგვარი სახის არგუმენტებზე სასამართლოს მიერ პასუხის პირდაპირ გაუცემლობა შესაძლოა განიმარტოს ასეთი არგუმენტების ნაგულისხმევ უარყოფადაც (ევროსასამართლოს 1994 წლის 9 დეკემბრის გადაწყვეტილება საქმეზე Case of Hiro Balani v. Spain, App. No. 18064/91, §28; ევროსასამართლოს 1994 წლის 9 დეკემბრის გადაწყვეტილება საქმეზე Ruiz Torija v. Spain, App. No. 18390/91, §30). თუმცა საკასაციო პალატა ასევე მიუთითებს, რომ მხარის იმ მატერიალურ ან საპროცესო-სამართლებრივ პრეტენზიებს, რომელთაც გადამწყვეტი ზეგავლენა აქვთ საკასაციო მოთხოვნის წარმატების ბედსა და ამდენად, საქმის განხილვის საბოლოო შედეგზე, პასუხი აუცილებლად უნდა გაეცეს „სრულად და ამომწურავად“, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც სადავო შემთხვევა უკავშირდება ევროკონვენციით დაცული უფლებების დარღვევასთან დაკავშირებულ შედავებებს (ევროსასამართლოს 2007 წლის 28 ივნისის გადაწყვეტილება საქმეზე Wagner and J.M.W.L. v. Luxembourg, App. No. 76240/01, §96; ევროსასამართლოს 1994 წლის 9 დეკემბრის გადაწყვეტილება საქმეზე Ruiz Torija v. Spain, App. No. 18390/91, §30; აგრეთვე, ევროპული სასამართლოს 2007 წლის 22 თებერვლის გადაწყვეტილება საქმეზე Tatishvili v. Russia, App. No.1509/02, §62).

განსახილველ შემთხვევაში მთავარ სადავო საკითხს წარმოადგენს მოსარჩელისათვის ქ. თბილისში, ...ს ქ. №9-ში მდებარე, 46 კვ.მ უძრავი ქონების საკუთრების უფლების აღიარებაზე უარის თქმის კანონიერება, იმ საფუძვლით, მიწის ნაკვეთი მოქცეული იყო ისტორიული ნაწილის დამცავ ზონაში, რაც მოქმედი კანონმდებლობით წარმოადგენდა მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარებაზე უარის თქმის სამართლებრივ საფუძველს.

საკასაციო პალატა მიუთითებს „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონზე, რომელიც თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების ძირითად პირობებს განსაზღვრავს. დასახელებული კანონის პირველი მუხლის შესაბამისად, ამ კანონის მიზანია მართლზომიერ მფლობელობაში ან სარგებლობაში არსებულ, აგრეთვე თვითნებურად დაკავებულ სახელმწიფოს საკუთრების მიწაზე ფიზიკური, კერძო სამართლის იურიდიული პირის ან კანონით გათვალისწინებული სხვა ორგანიზაციული წარმონაქმნების საკუთრების უფლების აღიარებით სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული მიწის ფონდის ათვისება და მიწის ბაზრის განვითარების ხელშეწყობა. ამავე კანონის მე-2 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის თანახმად, თვითნებურად დაკავებული მიწა არის ამ კანონის ამოქმედებამდე ფიზიკური პირის მიერ თვითნებურად დაკავებული სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია საცხოვრებელი სახლი (აშენებული, მშენებარე ან დანგრეული) ან არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობა (აშენებული, მშენებარე ან დანგრეული), აგრეთვე დაინტერესებული ფიზიკური პირის საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე, თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთი (შენობით ან მის გარეშე), რომელთა ჯამური ფართობი ბარში არ აღემატება 1.25 ჰექტარს, ხოლო „მაღალმთიანი რეგიონების განვითარების შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად განსაზღვრულ მაღალმთიან დასახლებაში − 5 ჰექტარს; კერძო სამართლის იურიდიული პირის საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე, თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობა (აშენებული), რომლის ფართობიც ნაკლებია საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის ფართობზე და რომელიც საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნის მომენტისთვის სახელმწიფოს მიერ განკარგული არ არის, გარდა ამ მუხლის „ა“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული შემთხვევებისა. ზემოაღნიშნული კანონის მე-2 მუხლის „ე“ ქვეპუნქტის თანახმად კი, დაინტერესებული პირი არის ფიზიკური პირი, ასევე მისი სავარაუდო მემკვიდრე ან უფლებამონაცვლე, რომელიც მართლზომიერად ფლობს (სარგებლობს) ან რომელმაც თვითნებურად დაიკავა სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია საცხოვრებელი სახლი (აშენებული ან დანგრეული) ან არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობა (აშენებული), ასევე კერძო სამართლის იურიდიული პირი, რომელმაც მის საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის მომიჯნავედ თვითნებურად დაიკავა მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობა (აშენებული), აგრეთვე კერძო სამართლის იურიდიული პირი ან კანონით გათვალისწინებული სხვა ორგანიზაციული წარმონაქმნი ან მისი უფლებამონაცვლე, რომელიც მართლზომიერად ფლობს (სარგებლობს) სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთს მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობით (აშენებულით ან დანგრეულით) ან მის გარეშე და რომელსაც ამ კანონით დადგენილი წესით სურს მასზე საკუთრების უფლების მოპოვება, ასევე ის ფიზიკური პირი ან კერძო სამართლის იურიდიული პირი ან სხვა ორგანიზაციული წარმონაქმნი, რომელმაც სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთით მოსარგებლისაგან საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით შეიძინა/მოიპოვა ამ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ შენობა-ნაგებობაზე საკუთრების უფლება.

აღნიშნული კანონის 5¹ მუხლის მე-3 პუნქტი განსაზღვრავს იმ დოკუმენტთა ჩამონათვალს, რომელიც დაინტერესებულმა პირმა უნდა წარადგინოს საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნის დასადასტურებლად. საკასაციო სასამართლოს მითითებით, იმ პირობებშიც კი, როდესაც პირის მიერ წარდგენილი დოკუმენტაცია აკმაყოფილებს კანონმდებლობით დადგენილ პირობებს, შესაძლოა, არსებობდეს საკუთრების უფლების აღიარების გამომრიცხველი სხვა გარემოება, კერძოდ, ზემოხსენებული კანონის მე-3 მუხლის მე-2 პუნქტი ჩამოთვლის თვითნებურად დაკავებულ სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების იმ მიწათა კატეგორიას, რომელიც არ ექვემდებარება საკუთრების უფლების აღიარებას, კერძოდ, მითითებული პუნქტის „ნ“ ქვეპუნქტის თანახმად, საკუთრების უფლების აღიარებას არ ექვემდებარება სანიტარიული და დაცვითი ზონები. სწორედ ზემოაღნიშნული კატეგორიისადმი (დაცვითი ზონა) კუთვნილება გახდა სადავო მიწის ნაკვეთზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღიარების დამაბრკოლებელი გარემოება. ამავე შინაარსის დათქმაა გათვალისწინებული საქართველოს მთავრობის 2016 წლის 28 ივლისის №376 დადგენილებით დამტკიცებული „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების წესის“ მე-3 მუხლის მე-2 პუნქტის „ნ“ ქვეპუნქტით. ამრიგად, კანონმდებლობით გათვალისწინებული საკუთრების უფლების აღიარების დამაბრკოლებელი გარემოების არსებობა, დამატებითი მტკიცებულებების შესწავლისა და გამოკვლევის გარეშეც, თავის მხრივ, წარმოადგენს საკმარის საფუძველს განმცხადებლის მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისთვის.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2019 წლის 15 მარტის N39-18 დადგენილებით დამტკიცდა დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა, რომლითაც განისაზღვრა დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენების (მიწათსარგებლობის) და განაშენიანების ძირითადი პარამეტრები, კეთილმოწყობის, გარემოსა და უძრავი კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ტერიტორიულ-სტრუქტურული პირობები, საინჟინრო, სატრანსპორტო და სოციალური ინფრასტრუქტურის, ასევე ეკონომიკური განვითარების სივრცითი ასპექტები და განსახლების ტერიტორიული საკითხები. მითითებული გეგმის მე-2 მუხლის მე-14 პუნქტის თანახმად, ფუნქციური ზონირება, ინტერესთა შეჯერების საფუძველზე განსაზღვრავს ქალაქის ტერიტორიების, პრიორიტეტულ ფუნქციებს და ადგენს მათი განვითარების მიმართულებებს. ამავე გეგმის 25.3 მუხლის მიხედვით ისტორიული განაშენიანების დაცვის ზონად განისაზღვრა ტერიტორია, სადაც გამოვლენილია ძეგლებისა და კულტურული მემკვიდრეობის სხვა უძრავი ობიექტების დიდი კონცენტრაცია, ავთენტიკური სახით შენარჩუნებულია ქუჩათა ქსელი, განაშენიანება, გეგმარებითი სტრუქტურა და მორფოლოგია. ამავე მუხლის მე-7 პუნქტის თანახმად, ისტორიული ლანდშაფტის დაცვის ზონის საზღვრებში პრიორიტეტად განისაზღვრა ბუნებრივი ლანდშაფტების ისტორიულად შენარჩუნებული არეალების დაცვა. ტერიტორიები, რომლებიც მოცემული ზონის ფარგლებში შესაძლოა არ ან/და აღარ ატარებდეს ისტორიულ ან ლანდშაფტურ ღირებულებებს და რომელთა განვითარება/შენარჩუნების საკითხები უკვე განსაზღვრულია დეტალური ქალაქმშენებლობითი დოკუმენტებით ან/და გაცემული ნებართვებით განვითარდეს ზემოაღნიშნული დოკუმენტებისა და ასევე, შესაბამისი უფლებრივი ზონირების რუკის მიხედვით.

საქმის მასალებით დადგენილია, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ 2015 წლის 29 ოქტომბერს მომზადებული ამონაწერის მიხედვით, ქ. თბილისში, ...ს შესახვევი №9-ში მდებარე 61 კვ.მ შენობა-ნაგებობის (ს/კ ...) თანამესაკუთრეა ხ. გ-ი, თ. ს-ესთან, ნ. შ-ესთან სახლთმფლობელობის თანამესაკუთრესთან ერთად.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ 2020 წლის 11 დეკემბერს მომზადებული ამონაწერის თანახმად, ქ. თბილისში, ...ს შესახვევი №9-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავი ქონების (ს/კ ...), დაზუსტებული ფართობით - 16 კვ.მ, თანამესაკუთრეა ხ. გ-ი, თ. ს-ესა და ნ. შ-ესთან ერთად.

2020 წლის 7 დეკემბერს ხ. გ-ის წარმომადგენელმა განცხადებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა წარდგენილი დოკუმენტაციის საფუძველზე 46 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე სპორადული რეგისტრაციის განხორციელება, მდებარე: ქ. თბილისში, ...ს ქუჩა №9-ში.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ ხ. გ-ის განცხადება განსახილველად გადაეგზავნა თბილისის მუნიციპალიტეტის მერთან არსებულ თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისიას.

ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერთან არსებული თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის 2024 წლის 28 მარტის №1053 განკარგულებით ხ. გ-ის უარი ეთქვა მიწის ნაკვეთზე (მისამართი: ქ. თბილისი, ...ს ქ. №9, საერთო ფართობი - 46.00 კვ.მ) საკუთრების უფლების აღიარებაზე, იმ საფუძვლით, რომ რომ მითითებული ნაკვეთი მოქცეული იყო ისტორიული ნაწილის დამცავ ზონაში.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 23 აპრილის №... გადაწყვეტილებით ვინაიდან, სარეგისტრაციო უძრავ ნივთზე არ დადგინდა საკუთრების უფლება/მართლზომიერი მფლობელობა და თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის მიერ დაინტერესებული პირის მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა. მითითებული გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული საჩივრით გაასაჩივრა ხ. გ-იმა.

სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 24 მაისის №... გადაწყვეტილებით ადმინისტრაციული საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.

საკასაციო პალატა სააპელაციო სასამართლოს მსგავსად აღნიშნავს, რომ მართალია საქმეში წარმოდგენილი სსიპ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტრანსპორტისა და ურბანული განვითარების სააგენტოს 2024 წლის 6 მარტის №... წერილის თანახმად, აღნიშნული მიწის ნაკვეთი დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის გრაფიკული ნაწილის მიხედვით, განთავსებულია საცხოვრებელ (სზ-2) ზონაში, მაგრამ ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 15.03.2019წ. N39-18 დადგენილებით დამტკიცებული „დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის“ N1.1 დანართში მოცემული თბილისის ისტორიული ნაწილის დამცავი ზონების რუკისა და ვებ-გვერდზე (https://ms.gov.ge/msmap/#C=44.8085914-41.7054437@Z=19) არსებული თბილისის რუკის დათვალიერების შედეგად ირკვევა, რომ აღნიშნული ტერიტორია სრულად მოქცეულია ისტორიული ნაწილის დამცავ ზონაში. შესაბამისად, სადავო 46 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთზე ვრცელდება ისტორიული ნაწილის დამცავი ზონა, რაც „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ კანონის 3.2 მუხლის „ნ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, გამორიცხავს მასზე საკუთრების უფლების აღიარებას. ყოველივე აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ სზაკ-ის მე-5 მუხლის შესაბამისად, აღიარების კომისია არ იყო უფლებამოსილი კანონსაწინააღმდეგო ქმედების განხორციელებაზე. მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანოს კომპეტენციას არ განეკუთვნებოდა სადავო მიწის ნაკვეთზე დაცვის ზონის გავრცელების კანონიერების შეფასება, ამასთანავე, დავის საგანს არ წარმოადგენს ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 15.03.2019წ. N39-18 დადგენილებით დამტკიცებული „დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის“ ბათილად ცნობა სადავო მიწის ნაკვეთზე ისტორიული განაშენიანების დაცვის ზონის გავრცელების ნაწილში.

რაც შეეხება კასატორის აპელირებას „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ" საქართველოს კანონის დანაწესებზე, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს განმარტებას, აღნიშნულთან მიმართებაში, რომ საკუთრების უფლების აღიარების წინაპირობებს განსაზღვრავს არა „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ" საქართველოს კანონი, არამედ აღნიშნული საკითხი მოწესრიგებულია „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის საფუძველზე, რომლის მიზანია საკუთრების უფლების აღიარებით სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მიწის ფონდის ათვისება და მიწის ბაზრის განვითარების ხელშეწყობა. ამდენად, მოცემული კანონის მიზნების გათვალისწინებით დაცვით ზონაში არსებული მიწა საკუთრების უფლების აღიარებას არ ექვემდებარება, რასაც ვერ შეცვლის საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის საფუძველზე დაინტერესებული პირის სახელზე განხორციელებული რეგისტრაციის არსებობა.

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის თანახმად, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. ამ გარემოებათა დამტკიცება შეიძლება თვით მხარეთა (მესამე პირთა) ახსნა-განმარტებით, მოწმეთა ჩვენებით, წერილობითი თუ ნივთიერი მტკიცებულებებითა და ექსპერტთა დასკვნებით. საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით. ამავე კოდექსის 105-ე მუხლის მიხედვით, სასამართლოსათვის არავითარ მტკიცებულებას არა აქვს წინასწარ დადგენილი ძალა. სასამართლო აფასებს მტკიცებულებებს თავისი შინაგანი რწმენით, რომელიც უნდა ემყარებოდეს მათ ყოველმხრივ, სრულ და ობიექტურ განხილვას, რის შედეგადაც მას გამოაქვს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის შესახებ. საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-17 მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე აქტის კანონიერების მტკიცების ტვირთი, მართალია, ადმინისტრაციულ ორგანოს ეკისრება, თუმცა აღნიშნული დანაწესი არ ათავისუფლებს მოსარჩელეს სარჩელის დასაბუთების, თავისი მოთხოვნის საფუძვლიანობის დამდგენი ფაქტობრივი გარემოებების მითითებისა და მათი დამადასტურებელი მტკიცებულებების წარდგენის ვალდებულებისაგან. განსახილველ შემთხვევაში, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი მტკიცებულებებით დასტურდება, რომ საკუთრების უფლების აღიარებაზე უარის თქმის შესახებ მოპასუხის განკარგულება საკმარისად დასაბუთებულია. მიუხედავად სხვა წინაპირობების შესაძლო არსებობისა, სადავო მიწის ნაკვეთის ისტორიული ნაწილის დამცავ ზონაში მდებარეობა, გამორიცხავს მასზე, როგორც თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე, საკუთრების უფლების აღიარებას.

საკასაციო სასამართლო ასევე იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს განმარტებას, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 23 აპრილის №... გადაწყვეტილებისა და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2024 წლის 24 მაისის №... გადაწყვეტილებასთან მიმართებით და განმარტავს, რომ საკუთრების უფლების აღიარებაზე უარის თქმის შესახებ მიღებული განკარგულების კანონიერების პირობებში, მარეგისტრირებელი ორგანო მოკლებული იყო ხ. გ-ის მოთხოვნის დაკმაყოფილებისა და სადავო უძრავ ნივთზე მისი საკუთრების უფლების რეგისტრაციის განხორციელების შესაძლებლობას.

საკასაციო სასამართლო მართებულად მიიჩნევს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას მასზედ, რომ მოცემულ შემთხვევაში, სახეზე არ არის საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 60¹ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული ისეთი დარღვევა, რომლის არარსებობის შემთხვევაში, განსახილველ საკითხზე მიღებული იქნებოდა სხვაგვარი გადაწყვეტილება. პალატა მიუთითებს, რომ სადავო ადმინისტრაციული აქტების გამოცემისას მოპასუხე ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ არ დარღვეულა ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსით ადმინისტრაციული აქტის გამოსაცემად ადმინისტრაციული წარმოებისათვის დადგენილი მოთხოვნები, ხოლო საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის გარემოებები სრულყოფილად იქნა გამოკვლეული.

ამდენად, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ მოცემულ საქმეს არ გააჩნია არავითარი პრინციპული მნიშვნელობა სასამართლო პრაქტიკისათვის, ხოლო საკასაციო საჩივარს - წარმატების პერსპექტივა. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით რეგლამენტირებული არც ერთი საფუძველი, რის გამოც საკასაციო საჩივარი არ უნდა იქნეს დაშვებული განსახილველად.

ამასთან, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილზე და აღნიშნავს, რომ თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ ვინაიდან, ლ. ყ-ის მიერ ხ. გ-ის საკასაციო საჩივარზე 06.03.2026წ. №547 საგადასახადო დავალებით გადახდილია სახელმწიფო ბაჟი 300 ლარის ოდენობით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, ლ. ყ-ის (პირადი ნომერი ...) უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70 პროცენტი - 210 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის N200122900, სახაზინო კოდი N300773150.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილით,

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ხ. გ-ის საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2026 წლის 14 იანვრის განჩინება;

3. ლ. ყ-ის (პ/ნ ...) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე 06.03.2026წ. №547 საგადასახადო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70% - 210 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის N200122900, სახაზინო კოდი N300773150;

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები: ბ. სტურუა

მ. ვაჩაძე

გ. აბუსერიძე