¹ას-631-939-09 9 ნოემბერი, 2009 წ.

ქ.თბილისი

სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების

საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

მ. გოგიშვილი (თავმჯდომარე)

მოსამართლეები:

ნ. კვანტალიანი (მომხსენებელი), ლ.ი ლაზარაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი _ ნ. მ-ძე (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე _ ი. ც-ძე (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2009 წლის 8 აპრილის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა _ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება

დავის საგანი _ ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, საჯარო რეესტრის ჩანაწერის გაუქმება, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

ი. ც-ძემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში დ. მ-იას, ნ. მ-ძისა და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მიმართ დ.მ-იას მიერ გაცემული გენერალური მინდობილობის საფუძველზე ს. და ნ. მ-ძეებს შორის 2008 წლის 19 მარტს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებისა და საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ბათილად ცნობის, ასევე სადავო უძრავი ნივთის მესაკუთრედ საჯარო რეესტრში აღრიცხვის შესახებ შემდეგი საფუძვლებით: ქ.ბათუმში, ... ქუჩა ¹3-ში მდებარე საცხოვრებელი ბინა ეკუთვნოდა ი. ც-ძეს. ბინის ექსპროპრირებასთან დაკავშირებით, ქ.ბათუმის მერიის 2002 წლის 19 ნოემბრის ¹135 დადგენილების საფუძველზე, მოსარჩელეს სანაცვლოდ საკუთრების უფლებით გადაეცა ქ.ბათუმში, ... ქუჩა ¹113\115-ში მდებარე ¹8 ბინა, რომ-იც ქ.ბათუმის მერიამ შეიძინა მოპასუხე დ. მ-იასაგან. ი. ც-ძეს გადაეცა ქ.ბათუმის ტექნიკური აღრიცხვის სამსახურში რეგისტრირებული ბინის საკუთრების ტექნიკური პასპორტი. მოსარჩელე ბინას დღემდე ფლობს, თუმცა მისთვის ცნობილი გახდა, რომ 2008 წლის 10 მარტს ბინის ადრინდელმა მესაკუთრე დ. მ-იამ ს. მ-ძის სახელზე გასცა მინდობილობა 2002 წელს ქ.ბათუმის მერიისათვის მიყიდული და მერიისაგან ი.ც-ძის საკუთრებაში გადაცემული ... ქუჩა ¹113\115-ში მდებარე ¹8 ბინის გაყიდვის უფლებამოსილების მინიჭების თაობაზე, რის შედეგადაც 2008 წლის 19 მარტს დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება მოპასუხე ნ. მ-ძისათვის ბინის მიყიდვის შესახებ. ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურმა ბინა საკუთრების უფლებით აღრიცხა ნ. მ-ძის სახელზე. სადავო ხელშეკრულება თვალთმაქცური გარიგებაა, რაზეც ის ფაქტიც მიუთითებს, რომ ნ.მ-ძეს დ.მ-იასათვის ბინის საფასური არ გადაუხდია. საჯარო რეესტრის მიერ წარმოდგენილი მონაცემების თანახმად, ... ქუჩა ¹113\115-ში მდებარე ¹8 ბინას, რომ-იც აღრიცხული იყო ი.ც-ძის სახელზე, ედო ყადაღა და როგორც გამსხვისებულმა, ისე შემძენმა ნასყიდობის ხელშეკრულება დადეს უფლებრივად დატვირთულ ობიექტზე.

მოპასუხე ნ. მ-ძემ სარჩელი არ ცნო შემდეგი მოტივით: იმ დროს, როდესაც სახელმწიფომ ი.ც-ძეს ექსპროპრირებული ბინის სანაცვლოდ სხვა ბინა გამოუყო, მხარეები იმყოფებოდნენ არარეგისტრირებულ ქორწინებაში. ი. ც-ძემ გადაწყვიტა ბინის ნ. მ-ძის სახელზე გაფორმება და ამ მიზნით გენერალური მინდობილობა გასცა ს.მ-ძის სახელზე, მაგრამ, აღმოჩნდა რომ სადავო უძრავი ნივთი ირიცხებოდა დ. მ-იას საკუთრებაში, რის გამოც მოპასუხემ მას მოსთხოვა ბინის გადაფორმება. დ.მ-იამ თანხმობა განუცხადა და სათანადო მინდობილობა გაუფორმა ს. მ-ძეს. ზემოხსენებული მიზნით გაფორმდა ბინის ნასყიდობა და დ.მ-იამ მიჰყიდა იგი ნ. მ-ძეს, რაც დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში. ნასყიდობის ხელშეკრულებაში დ. მ-იამ ჩაწერა თანხა, რაც მისთვის ადრე იყო გადახდილი. უსაფუძვლოა მოსარჩელის მტკიცება სადავო ბინაზე ყადაღის არსებობის შესახებ, ვინაიდან ასეთ შემთხვევაში შეუძლებელი იქნებოდა საჯარო რეესტრიდან სათანადო ინფორმაციის მიღება და ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება.

დ.მ-იამ სასარჩელო მოთხოვნები არ გაიზიარა შემდეგი დასაბუთებით: 2008 წლის მარტში მას დაუკავშირდა ნ. მ-ძე, რომელმაც აუხსნა, რომ ... ქუჩა ¹113\115-ში მდებარე ბინა ¹8 საჯარო რეესტრში ირიცხებოდა კვლავ დ.მ-იას სახელზე. აღნიშნულის გასასწორებლად ბინა ხელმეორედ უნდა გადაფორმებულიყო. მან თავი ვალდებულად მიიჩნია, ნ.მ-ძესთან გაეფორმებინა ნასყიდობის ხელშეკრულება, დაეთანხმა და ამ მიზნით მინდობილობა გასცა ნ.მ-ძის ძმის _ ს. მ-ძის სახელზე.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის წარმომადგენელმა სარჩელი არ ცნო იმ საფუძვლით, რომ ქ.ბათუმში, ... ქუჩა ¹113\115-ში მდებარე ¹8 ბინას ნ. მ-ძის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია განხორციელდა „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად, საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტის, ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე. ბათუმის სააღსრულებო ბიუროს სასამართლო აღმასრულებლის 2002 წლის 22 ნოემბრის ¹2\1501 წერილით დასტურდება, რომ ყადაღა ედო არა დ. მ-იას საკუთრებაში რიცხულ სადავო ბინას, არამედ ... ქუჩა ¹113\115-ში მდებარე ერთოთახიან საცხოვრებელ ბინას. აღმასრულებლის განკარგულებაში არ არის საუბარი კონკრეტული ბინის ნომერზე და, შესაბამისად, ყადაღით გათვალისწინებული აკრძალვა სადავო ფართზე ვერ გავრცელდებოდა.

ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2008 წლის 15 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, რაც ი.ც-ძემ სააპელაციო წესით გაასაჩივრა.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2009 წლის 8 აპრილის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება გაუქმდა და ი.ც-ძის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა, ბათილად იქნა ცნობილი დ.მ-იას მიერ 2008 წლის 10 მარტს გაცემული გენერალური მინდობილობის საფუძველზე 2008 წლის 19 მარტს ს.მ-ძესა და ნ.მ-ძეს შორის დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, გაუქმდა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურში ნ.მ-ძის სახელზე სადავო უძრავი ნივთის რეგისტრაცია და აღნიშნული ბინა საკუთრების უფლებით აღირიცხა ი.ც-ძის სახელზე შემდეგ გარემოებათა გამო: სააპელაციო პალატამ დაადგინა შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ქ.ბათუმის მერიის 2002 წლის 19 ნოემბრის ¹135 დადგენილების თანახმად, ექსპროპრირებული ბინის სანაცვლოდ ი.ც-ძეს საკუთრებაში გადაეცა ქ.ბათუმში, ... ¹113\115-ში მდებარე ¹8 ბინა. 2002 წლის 20 ნოემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებით ქ.ბათუმში, ... ¹113\115-ში მდებარე ¹8 ბინა ქ.ბათუმის მერიამ შეიძინა დ. მ-იასაგან. დ. მ-იას გადაეცა სადავო ქონების ღირებულება. სადავო ბინაზე ი.ც-ძეს გადაეცა ტექნიკური აღრიცხვის სამსახურში რეგისტრირებული საკუთრების ტექნიკური პასპორტი, ამდენად, სასამართლოს მოსაზრებით, იგი სადავო ბინის მესაკუთრეს წარმოადგენს. 2002 წლიდან სადავო ბინის მესაკუთრე იყო ი. ც-ძე. აღნიშნულის გათვალისწინებით სააპელაციო პალატამ დაუსაბუთებლად ჩათვალა მოწინააღმდეგე მხარის მოსაზრება, რომ ი.ც-ძე არ არის უძრავი ნივთის მესაკუთრე, თუმცა საქმის მასალებით დგინდება, რომ დ. მ-ია სადავო ქონების მესაკუთრედ რეგისტრირებული იყო საჯარო რეესტრში, ამდენად, ერთსა და იმავე უძრავ ქონებაზე საჯარო რეესტრში არსებობდა ორი ჩანაწერი. პალატამ მიუთითა, რომ 2002 წლიდან დ.მ-ია არ წარმოადგენს სადავო ბინის მესაკუთრეს, არამედ მას დღემდე ფლობს ი.ც-ძე თავისი ოჯახით. 2008 წლის 10 მარტის გენერალური მინდობილობით დ. მ-იამ ს. მ-ძეს მიანიჭა სადავო ბინის გასხვისების უფლება. 2008 წლის 19 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, სადავო ბინა დ. მ-იასაგან შეიძინა ნ. მ-ძემ. პალატამ ჩათვალა, რომ საქმის მასალებში ი.ც-ძის მიერ გაცემული მინდობილობა სადავო ქონების გასხვისების თაობაზე არ მოიპოვება. ი.ც-ძე წარმოადგენს სადავო ქონების მასაკუთრეს 2002 წლიდან და მას ბინა არ გაუსხვისებია. სასამართლომ დაადგინა, რომ დ. მ-იამ ი. ც-ძის საკუთრება გაასხვისა წარმომადგენლობითი უფლებამოსილების გარეშე, როგორც არაუფლებამოსილმა პირმა. სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ დასახელებული ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შეფასებიდან გამომდინარე სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულება ბათილია, ხოლო ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც უძრავი ქონება შეიძინა ნ. მ-ძემ, ი.ც-ძის მიერ არ ყოფილა მოწონებული. სამოქალაქო კოდექსის 111-ე მუხლის პირველი ნაწილისა და 54-ე მუხლის შესაბამისად დასახელებული ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შეფასებიდან გამომდინარე, სასამართლომ მიიჩნია, რომ სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულება ბათილია, დავის საგანს კი მოცემულ შემთხვევაში წარმოადგენს შემძენის კეთილსინდისიერების ფაქტი. სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის შესაბამისად პალატამ ჩათვალა, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების დროისათვის, სადავო ქონების მესაკუთრეს რეესტრის ჩანაწერების თანახმად წარმოადგენდა რა დ.მ-ია, ხოლო დ.მ-იასა და ნ.მ-ძეს შორის უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება დაიდო საჯარო რეესტრში და აღირიცხა რეესტრის მიერ, დ.მ-იასა და ნ.მ-ძის მიერ ზემოხსენებული ნორმის მოთხოვნები დაცულია. პალატამ იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის 185-ე, 312-ე მუხლებით და დაადგინა, რომ ქონება რეგისტრირებულია ნ.მ-ძის სახელზე, ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების დროისათვის კი აღირიცხებოდა დ.მ-იას სახელზე. ი. ც-ძე და ნ. მ-ძე იმყოფებოდნენ არარეგისტრირებულ ქორწინებაში. ნ.მ-ძის განმარტებით, სასამართლომ დაადგინა, რომ იგი რუსეთის ფედერაციიდან საქართველოში ჩამოვიდა, რათა თავის სახელზე აღერიცხა ი.ც-ძის კუთვნილი სადავო ბინა. ამდენად, პალატამ ჩათვალა, რომ სადავო ნასყიდობის გაფორმებამდე ნ.მ-ძისათვის ცნობილი იყო ბინის ი.ც-ძის კუთვნილების ფაქტი. სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა ნ.მ-ძის განმარტებაზე, რომ, ვინაიდან რეესტრის ჩანაწერებში სადავო ქონების მესაკუთრედ შეცდომით რეგისტრირებული იყო დ.მ-ია, მას კი სურდა უძრავი ნივთის დროულად გადაფორმება, ამ მოტივით დაიდო გარიგება დ.მ-იასა და ნ.მ-ძეს შორის. გარდა ამისა, პალატამ მიუთითა, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულება რეგისტრირებულია 2008 წელს, ნ.მ-ძის შესაგებლით დგინდება, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებამდე ნ.მ-ძისათვის ცნობილი იყო სადავო ქონების მესაკუთრის ვინაობა, ამდენად, ნ.მ-ძე არ არის კეთილსინდისიერი შემძენი, ხოლო არაკეთილსინდისიერების ფაქტი არსებობდა ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებამდე და სადავო ქონების მის სახელზე რეესტრში რეგისტრაციამდე. აღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატამ მიიჩნია, რომ მოთხოვნა, სადავო ქონების ნ.მ-ძის სახელზე აღრიცხვის შესახებ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის გაუქმების თაობაზე საფუძვლიანია.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ნ. მ-ძემ გაასაჩივრა საკასაციო წესით, მოითხოვა მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა შემდეგი საფუძვლებით: სასამართლომ გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი, რომ-იც არ უნდა გამოეყენებინა. აღნიშნული ნორმის მიხედვით, ი. ც-ძეს სადავო ბინაზე საკუთრების უფლება არ წარმოშობია. „უძრავ ნივთებზე საკუთრების რეგისტრაციის შესახებ“ კანონით, მხოლოდ დაინტერესებული პირის განცხადებით ხდება უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია და რეესტრის ვალდებულება რეგისტრაციაზე აღარ არსებობს. მითითებული კანონის 33-ე მუხლის მეხუთე პუნქტი გაუქმებულია 2007 წლის 11 მაისის ¹4741 კანონში ცვლილებებისა და დამატებების შედეგად. სააპელაციო სასამართლომ დააკმაყოფილა სააპელაციო მოთხოვნა, მაგრამ არ იმსჯელა სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლით გათვალისწინებული რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციაზე. სასამართლომ ისე დაავალა საჯარო რეესტრს ახალი ჩანაწერის განხორციელება, რომ საჯარო რეესტრში დ. მ-იას სახელზე აღნიშნულ ბინაზე საკუთრების უფლებით რეგისტრაციის შესახებ ჩანაწერი არ გაუუქმებია. ამასთან, უტყუარად ითვლება საკუთრების უფლების თაობაზე მხოლოდ საჯარო რეესტრისა და არა ტექაღრიცხვის მონაცემები. ნ. მ-ძე მოქმედებდა რა კეთილსინდისიერად, სწორედ საჯარო რეესტრიდან მოპოვებული ინფორმაციის საფუძველზე ნამდვილ მესაკუთრესთან დადო გარიგება. აღსანიშნავია, რომ ერთსა და იმავე სასამართლოს ადმინისტრაციული და სამოქალაქო პალატები ანალოგიურ შემთხვევაში საკითხს ერთმანეთისაგან საწინააღმდეგოდ წყვეტენ. სასამართლომ არ გაამახვილა ყურადღება საქმის მასალებში არსებულ უზუსტობებზე, კერძოდ, საქმის მასალების თანახმად, ი. ც-ძეს სადავო ქონება გადაეცა 2002 წლის 19 ნოემბერს მაშინ, როცა დ. მ-იასა და ქ.ბათუმის მერიას შორის ხელშეკრულება გაფორმდა 2002 წლის 20 ნოემბერს. ამდენად, დგინდება, რომ სადავო ბინა ჯერ ი.ც-ძეს გადაეცა და მეორე დღეს გაფორმდა დ.მ-იასა და მერიას შორის ხელშეკრულება. გაურკვეველია, როგორ გადაეცა ი.ც-ძეს ბინა, თუ მერიის სახელზე იგი 2002 წლის 19 ნოემბერს არ ირიცხებოდა. ამ ფაქტობრივი გარემოებების გამოკვლევის გარეშე სასამართლომ დაუსაბუთებელი გადაწყვეტილება მიიღო. სასამართლომ ყურადღება არ გაამახვილა „რეგისტრაციის შესახებ“ კანონში განხორციელებულ ცვლილებებზე, არ გაანალიზა ამ მხრივ საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკა. დაუსაბუთებელია სასამართლოს მსჯელობა მოჩვენებით გარიგებასთან დაკავშირებით. ნიშანდობლივია, რომ ი.ც-ძემ თავად გასცა მინდობილობა ნ. მ-ძის სახელზე და თანხმობა განაცხადა, საკუთრება ამ უკანასკნელზე აღრიცხულიყო, მაგრამ აღმოჩნდა, რომ ქონება არ იყო ც-ძის საკუთრება და ამიტომ დაიდო გარიგება დ. მ-იასთან სადავო ქონების ერთადერთ და კანონიერ მესაკუთრესთან. რეალურად ბინის მყიდველსაც და გამყიდველსაც სურდათ ნასყიდობის ხელშეკრულების თანმდევი სამართლებრივი შედეგის მიღწევა. სასამართლომ დაარღვია სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მოთხოვნა, ვინაიდან უძრავ ნივთზე საკუთრება დგინდება საჯარო რეესტრის ამონაწერით და არა ტექბიუროს ჩანაწერით.

სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ქ.ბათუმის მერიის 2002 წლის 19 ნოემბრის ¹135 დადგენილების თანახმად, ექსპროპრირებული ბინის სანაცვლოდ ი.ც-ძეს საკუთრებაში გადაეცა ქ.ბათუმში, ... ¹113\115-ში მდებარე ¹8 ბინა. 2002 წლის 20 ნოემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებით ქ.ბათუმში, ... ¹113\115-ში მდებარე ¹8 ბინა ქ.ბათუმის მერიამ შეიძინა დ. მ-იასაგან, რომელსაც გადაეცა სადავო ქონების ღირებულება. სადავო ბინაზე ი.ც-ძეს გადაეცა ტექნიკური აღრიცხვის სამსახურში რეგისტრირებული საკუთრების ტექნიკური პასპორტი და 2002 წლიდან სადავო ბინის მესაკუთრე იყო ი. ც-ძე. ამდენად, ერთსა და იმავე უძრავ ქონებაზე საჯარო რეესტრში არსებობდა ორი ჩანაწერი. ფაქტობრივად, 2002 წლიდან დ.მ-ია არ წარმოადგენს სადავო ბინის მესაკუთრეს, არამედ მას დღემდე ფლობს ი.ც-ძე თავისი ოჯახით. 2008 წლის 10 მარტის გენერალური მინდობილობით დ. მ-იამ ს. მ-ძეს მიანიჭა სადავო ბინის გასხვისების უფლება. 2008 წლის 19 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, სადავო ბინა დ. მ-იასაგან შეიძინა ნ. მ-ძემ. საქმის მასალებში ი.ც-ძის მიერ დ. მ-იაზე გაცემული მინდობილობა სადავო ქონების გასხვისების თაობაზე არ მოიპოვება.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების იურიდიული დასაბუთების შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ ნ. მ-ძის საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს და სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩეს უცვლელად შემდეგ გარემოებათა გამო:

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).

მოცემულ შემთხვევაში კანონის ზემოხსენებული დანაწესით გათვალისწინებული დასაბუთებული საკასაციო საჩივარი ნ.მ-ძეს არ წარმოუდგენია. კერძოდ, კასატორი პრეტენზიას აცხადებს სააპელაციო პალატის მიერ მის არაკეთილსინდისიერად მიჩნევის ფაქტის უსწორობაზე, რასაც საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს შემდეგი დასაბუთებით:

სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლით, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის მიხედვით, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამავე მუხლის მეორე ნაწილით, იმ პირის სასარგებლოდ, რომ-იც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომ-იმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა. აღნიშნული ფორმულირებით კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესების დაცვის სამართლებრივ გარანტიას წარმოადგენს ფაქტობრივი გარემოება _ გამსხვისებლის საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრაცია, ანუ შემძენის კეთილსინდისიერება ეფუძნება ობიექტურ ფაქტორს, საჯარო რეესტრის მონაცემებს.

ამდენად, როდესაც საქმე ეხება უძრავი ქონების შეძენას, შემძენს, თავის უფლების დასამტკიცებლად, შეუძლია დაეყრდნოს რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტების სისწორის ვარაუდს. თუნდაც სინამდვილეში არასწორი იყოს რეესტრის მონაცემები, ამ მდგომარეობას არა არსებითად აქცევს შემძენის კეთილსინდისიერი დამოკიდებულება, რაც საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უსწორობის არცოდნაში გამოიხატება. ერთადერთი, რაც რეესტრის უტყუარობის პრეზუმფციას არღვევს, სწორედ შემძენის არაკეთილსინდისიერებაა. ზემოთ დასახელებული ნორმები შეიცავს არაკეთილსინდისიერების იურიდიული შედეგის განმსაზღვრელ ელემენტს _ შემძენმა იცის, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. ამდენად, შემძენის ინტერესების დამცავი ნორმის გამოყენებისას უნდა შემოწმდეს არა მარტო საჯარო რეესტრის მონაცემები, ასევე უტყუარად უნდა დადგინდეს, რომ შემძენმა ნივთის შეძენამდე არ იცოდა და არც შეიძლება სცოდნოდა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის თაობაზე. უძრავი ნივთის შეძენის კანონიერებაზე დავისას და შემძენის კეთილსინდისიერების შემოწმებისას სასამართლო მხოლოდ საჯარო რეესტრის ჩანაწერს ვერ დააფუძნებს. ასეთ შემთხვევაში სასამართლო ვალდებულია, შეამოწმოს ჩანაწერის სისწორე და გამოიკვლიოს, რა იცოდა შემძენმა ჩანაწერის ხარვეზიანობის შესახებ. აღნიშნული ნორმების არსიდან გამომდინარე, სავსებით მართებულია სააპელაციო სასამართლოს მოქმედება საჯარო რეესტრის მონაცემებთან ერთად შემძენის კეთილსინდისიერების შემოწმების თაობაზე.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო პალატის დასკვნას, რომ სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებამდე ნ. მ-ძემ იცოდა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის _ სადავო უძრავი ნივთის მესაკუთრედ დ. მ-იას რეგისტრაციის უზუსტობის შესახებ და მისთვის ასევე ცნობილი იყო, რომ სადავო ქონების მესაკუთრეს სინამდვილეში წარმოადგენდა ი. ც-ძე. აღნიშნული დასტურდება პირველი ინსტანციის სასამართლოში კასატორის წარდგენილი შესაგებლით, რომელშიც მხარემ განმარტა, რომ იმყოფებოდა ი. ც-ძესთან არარეგისტრირებულ ქორწინებაში. მოსარჩელე ცხოვრობდა რა ქ.მოსკოვში, მისი კუთვნილი სადავო ბინის ნ. მ-ძისათვის გადაფორმების მიზნით, ი.ც-ძემ მინდობილობა გაუფორმა მოპასუხის ნათესავ ს. მ-ძეს, თუმცა მოგვიანებით გაირკვა, რომ საჯარო რეესტრში სადავო უძრავი ნივთი აღრიცხული იყო დ. მ-იას სახელზე და ბინის ნ.მ-ძისათვის გასაფორმებლად დაიდო სადავო ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება. ამდენად, ნ.მ-ძე თავად ადასტურებს, რომ 2008 წლის 19 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე მისთვის ცნობილი იყო, რომ ნასყიდობის საგნის რეალურ მესაკუთრეს დ.მ-ია არ წარმოადგენდა და ამ უკანასკნელზე საჯარო რეესტრის ჩანაწერიც არასწორი იყო.

სააპელაციო პალატამ დაადგინა, რომ 2002 წლიდან სადავო ბინის მესაკუთრეა ი. ც-ძე, მას მითითებული უძრავი ნივთი არ გაუსხვისებია და ამ მიზნით რაიმე მინდობილობა სხვა პირის სახელზე არ გაუცია. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო ეთანხმება სააპელაციო პალატის მსჯელობას, რომ 2008 წლის 19 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულებით დ. მ-იამ ი.ც-ძის კუთვნილი სადავო უძრავი ქონება გაასხვისა, როგორც არაუფლებამოსილმა პირმა და სააპელაციო სასამართლომ მოცემული დავის გადაწყვეტისას მართებულად იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის 111-ე მუხლის პირველი ნაწილით. მითითებული ნორმის თანახმად, თუ პირი წარმომადგენლობითი უფლებამოსილების გარეშე სხვისი სახელით დებს ხელშეკრულებას, ამ ხელშეკრულების ნამდვილობა დამოკიდებულია წარმოდგენილი პირის თანხმობაზე. კანონის დასახელებული დანაწესიდან გამომდინარეობს, რომ სხვა პირის სახელით დადებული გარიგება ნამდვილია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ უფლებამოსილი პირი მას დაეთანხმება. როგორც ზემოთ აღინიშნა, განსახილველ შემთხვევაში ი.ც-ძეს კუთვნილი უძრავი ნივთის დ.მ-იას მიერ გასხვისებაზე თანხმობა არ გამოუთქვამს.

სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლის მიხედვით, ბათილია გარიგება, რომ-იც არღვევს კანონით დადგენილ წესსა და აკრძალვებს, ეწინააღმდეგება საჯარო წესრიგს ან ზნეობის ნორმებს. მითითებული ნორმის სამართლებრივი ანალიზი ცხადყოფს, რომ კანონმდებელი გარიგების დადებისათვის ადგენს გარკვეულ წესებს, რომელთა დარღვევას შედეგად გარიგების ბათილად ცნობა მოჰყვება. დ.მ-იასა და ნ.მ-ძეს შორის სადავო ბინაზე 2008 წლის 19 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებისას მხარეებმა კანონის ზემოხსენებული დანაწესი დაარღვიეს, კერძოდ, გარიგება დაიდო არაუფლებამოსილი პირის მიერ, რაც მისი ბათილად ცნობის საფუძველს წარმოადგენს.

უსაფუძვლოა კასატორის მითითება ი.ც-ძის მიერ ნ.მ-ძისათვის სადავო სახლის გასხვისების მინდობილობის გაცემის მნიშვნელობაზე, ვინაიდან ასეთი მტკიცებულება საქმეში წარმოდგენილი არ არის.

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლის პირველი ნაწილის “ა” და “ბ” ქვეპუნქტების თანახმად, საკასაციო სასამართლო არ დააკმაყოფილებს საკასაციო საჩივარს, თუ კანონის მითითებულ დარღვევას არა აქვს ადგილი და სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას საფუძვლად არ უდევს კანონის დარღვევა. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო პალატის გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების ზემოხსენებული ნორმით გათვალისწინებული საფუძვლები მოცემულ შემთხვევაში არ არსებობს.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

ნ. მ-ძის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2009 წლის 8 აპრილის გადაწყვეტილება დარჩეს უცვლელად.

საკასაციო პალატის განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.