საქართველოს უზენაესი სასამართლო

განჩინება

საქართველოს სახელით

ას-691-1021-07 12 თებერვალი, 2008 წ.

ქ.თბილისი

სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების

საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

მ. გოგიშვილი (თავმჯდომარე)

მოსამართლეები:

ნ. კვანტალიანი (მომხსენებელი), მ. ცისკაძე

სხდომის მდივანი – ე.ხ-ძე

კასატორები: 1. ო. ს-აძე

წარმომადგენელი _ მ.რ-შვილი

2. ლ. ქ-აძე

წარმომადგენელი _ ც.ც-ი

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2007 წლის 26 ივნისის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება

დავის საგანი – უძრავი ნივთის მესაკუთრედ ცნობა და მისი გამოთხოვა უკანონო მფლობელობიდან

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

ო. ს-აძემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში ქ.თბილისის მერიის ტექნიკური აღრიცხვის სამსახურის მიმართ ქ.თბილისში, მ-ის ქ.¹22-ში მდებარე ლიტ “ვ-ს” 3/4-ისა და მიწის ნაკვეთის საკუთრების უფლებით აღრიცხვის შესახებ შემდეგი საფუძვლებით: ე. ბ-აძის საკუთრებას წარმოადგენდა ქ. თბილისში, მ-ის ქ. ¹22-ში მდებარე საცხოვრებელი სახლის ლიტ „ვ“. მან ეს ბინა უანდერძა ძმას – ო. ს-აძეს. ე. ბ-აძე გარდაიცვალა 1994 წელს. ო. ს-აძემ 1995 წელს ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის უფლების მოწმობით გაიფორმა ამ სახლის 3\4, ხოლო სამკვიდრო საცხოვრებელი სახლის 1\4 კანონით მემკვიდრეობის მოწმობით კი, ე. ბ-აძის შვილმა – რ. ბ-ემ, რომელმაც სარჩელი აღძრა სასამართლოში მოპასუხე ო. ს-აძის მიმართ და მოითხოვა საცხოვრებელი სახლიდან კუთვნილი 1\4 წილის რეალურად გამოყოფა. ქ.თბილისის ჩუღურეთის რაიონის სასამართლოს 1999 წლის 11 თებერვლის გადაწყვეტილებით რ. ბ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა, მას საკუთრების უფლებით გამოეყო ქ.თბილისში, ა-ის (ამჟამინდელი მ-ის) ქ. ¹22-ში მდებარე საცხოვრებელი სახლის ლიტ „ვ“, მასვე დაეკისრა ო. ს-აძის სასარგებლოდ მისი კუთვნილი წილის კომპენსაციის სახით 2850 ლარის გადახდა. ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს დაევალა სათანადო ცვლილებების შეტანა ქ. თბილისში, ა-ის ქ. ¹22-ში მდებარე სახლის ჩანაწერებში და ლიტ „ვ“ საკუთრების უფლებით აღირიცხა რ. ბ-ზე. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის 2000 წლის 4 აპრილის განჩინებით ო. ს-აძის საზედამხედველო საჩივარი დაკმაყოფილდა, 1999 წლის 11 თებერვლის გადაწყვეტილება გაუქმდა და საქმე დაუბრუნდა იმავე სასამართლოს ხელახლა განსახილველად. ქ.თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 2000 წლის 18 სექტემბრის გადაწყვეტილებით რ. ბ-ის სარჩელს უარი ეთქვა დაკმაყოფილებაზე. აღნიშნულის მიუხედავად, ტექნიკური აღრიცხვის ბიურომ სადავო სახლის ო.ს-ის სახელზე აღრიცხვაზე უარი განაცხადა და სადავო უძრავი ნივთი უკანონოდ აღრიცხა ლ.ქ-ზე. აღნიშნულს საფუძვლად დაედო რ.ბ-ისა და ლ.ქ-ს შორის 2000 წლის 2 აგვისტოს დამოწმებული ნასყიდობის უკანონო ხელშეკრულება.

ლ. ქ-აძემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში მოპასუხეების _ რ. ბ-ისა და ო. ს-აძის მიმართ სადავო საცხოვრებელ სახლზე მესაკუთრედ ცნობის, ო. ს-აძის ბინიდან გამოსახლების შესახებ შემდეგი დასაბუთებით: 2000 წლის 2 აგვისტოს განვადებით, ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე იყიდა რ. ბ-საგან ქ.თბილისში, ა-ის ქ. ¹22-ში მდებარე საცხოვრებელი სახლი. მან ბინის მესაკუთრეს გადაუხადა 3500 აშშ დოლარი, ხოლო დარჩენილი 1000 აშშ დოლარი უნდა მიეცა 2001 წლის თებერვლის ჩათვლით, თუმცა დარჩენილი თანხის გადახდა ვერ მოხერხდა რ.ბ-ის ადგილსამყოფელის დაუდგენლობის გამო. მოსარჩელის კუთვნილ სახლში ცხოვრობს ო. ს-აძე, რომელიც პრეტენზიას აცხადებს მის ბინაზე.

მითითებული სარჩელები გაერთიანდა ერთ წარმოებად.

ო. ს-აძემ შეგებებული სარჩელი აღძრა მოპასუხეების _ ლ. ქ-აძისა და სანოტარო ბიუროს ნოტარიუს ნ. მ-ის მიმართ და მოითხოვა რ. ბ-სა და ლ. ქ-ს შორის 2000 წლის 8 აგვისტოს გაფორმებული ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა შემდეგი საფუძვლებით: ლ. ქ-მ შეისყიდა მისი კუთვნილი ბინა, რომლის თაობაზე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტისათვის სასამართლოში მიმდინარეობდა დავა რ. ბ-სთან. სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით რ. ბ-ს უარი ეთქვა სადავო საცხოვრებელი სახლიდან 1\4 რეალური წილის გამოყოფაზე. ვიდრე ო. ს-ე ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში თავის სახელზე აღრიცხავდა სადავო საცხოვრებელი სახლის 3\4-ს, რ. ბ-მ მიჰყიდა ბინა ლ. ქ-ს, რომელმაც 2000 წლის 8 აგვისტოს სანოტარო წესით გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება ამავე წლის 3 დეკემბერს ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში აღრიცხა თავის სახელზე. მან ისარგებლა ამ დროს ბინაზე ყადაღის მოხსნით. ტექბიურომ არასწორად აღრიცხა ბინა ლ. ქ-ის სახელზე, რადგან, ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, ბინაზე საკუთრების უფლება ლ.ქ-ეს გადაეცემა მხოლოდ ბინის ღირებულების სრულად გადახდის შემდეგ.

ქ.თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 2003 წლის 7 ნოემბრის გადაწყვეტილებით ლ. ქ-აძის სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, ქ. თბილისში, ა-ის ქ. ¹22-ში მდებარე სახლის 1\4 საკუთრების უფლებით აღირიცხა მის სახელზე, ბინიდან გამოსახლების ნაწილში სარჩელს უარი ეთქვა, ო. ს-აძის სარჩელი დაკმაყოფილდა, სადავო ბინის 3/4 აღირიცხა ო.ს-ის საკუთრებად, ნაწილობრივ ბათილად იქნა ცნობილი 2002 წლის 2 აგვისტოს ნოტარიუს ნ.მ-ის მიერ დამოწმებული ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად რ.ბ-მ მთელი სახლი მიჰყიდა ლ.ქ-ს.

რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება ლ. ქ-აძემ თავისი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისა და ო.ს-ის შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილების ნაწილში გაასაჩივრა სააპელაციო წესით, ხოლო ო.ს-მ სააპელაციო საჩივარი შეიტანა სადავო ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების ნაწილობრივ ბათილად ცნობის ნაწილში და მოითხოვა გარიგების მთლიანად ბათილად ცნობა.

მოცემული საქმე განხილულ იქნა სხვადასხვა ინსტანციის სასამართლოების მიერ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2007 წლის 26 ივნისის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივრები ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება გაუქმდა და ახალი გადაწყვეტილებით ო.ს-ის სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, ბათილად იქნა ცნობილი ქ.თბილისში, მ-ის ქ.¹22-ში მდებარე საცხოვრებელი ლიტ “ვ” შენობის ნაწილზე რ. ბ-სა და ლ. ქ-აძეს შორის 2000 წლის 2 აგვისტოს გადახდის განვადებით დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, ლ.ქ-ის სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, იგი ცნობილ იქნა სადავო შენობის 1/4-ის მესაკუთრედ და დაეკისრა სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ ბაჟის _ 135 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა შემდეგ გარემოებათა გამო: სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ქ.თბილისის ჩუღურეთის რაიონის სასამართლოს 1999 წლის 11 თებერვლის ¹2/90 გადაწყვეტილებით ქ.თბილისში, ა-ის (ამჟამინდელი მ-ის) ქ. ¹22-ში მდებარე საცხოვრებელი სახლის ლიტ „ვ“ აღირიცხა რ. ბ-ის საკუთრებად. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის 2000 წლის 4 აპრილის განჩინებით ო. ს-აძის საზედამხედველო საჩივარი დაკმაყოფილდა, 1999 წლის 11 თებერვლის გადაწყვეტილება გაუქმდა და საქმე დაუბრუნდა იმავე სასამართლოს ხელახლა განსახილველად. 2000 წლის 2 აგვისტოს რ. ბ-სა და ლ. ქ-აძეს შორის გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება გადახდის განვადებით. გარიგების დადების დღეს გამყიდველმა მიიღო 3500 აშშ დოლარი, ხოლო დარჩენილი თანხის _ 1000 აშშ დოლარი მყიდველს უნდა გადაეხადა 2001 წლის 3 იანვრამდე. ქ.თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონულ სასამართლოს 2000 წლის 18 აგვისტოს განჩინებით ო.ს-ის განცხადების საფუძველზე რ.ბ-ის სახელზე რიცხულ სადავო ბინას დაედო ყადაღა, რის გამოც ლ.ქ-სა და რ.ბ-ს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება ტექნიკური აღრიცხვის ბიუროში არ აღრიცხულა და არც შემდგომში საჯარო რეესტრში არ დარეგისტრირებულა. ქ.თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 2000 წლის 18 სექტემბრის გადაწყვეტილებით რ. ბ-ის სარჩელი სადავო საცხოვრებელი სახლიდან რეალური წილის გამოყოფის შესახებ არ დაკმაყოფილდა. მითითებული გადაწყვეტილება კანონიერ ძალაშია შესული, თუმცა აღნიშნული გადაწყვეტილების საფუძველზე 1999 წლის 11 თებერვლის გადაწყვეტილების აღსრულების შებრუნება არ განხორციელებულა. სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მოსაზრება, რომ სადავო ხელშეკრულების დადების დროს სახლი, სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის შესაბამისად, რ.ბ-ის სახელზე არ ირიცხებოდა, ვინაიდან საჯარო რეესტრის ჩანაწერის მიხედვით, სადავო უძრავი ნივთი რ.ბაკურიძის საკუთრებაა და ამ მონაცემის მიმართ მოქმედებს ამავე კოდექსის 312-ე მუხლით დადგენილი უტყუარობის პრეზუმფცია. პალატის მითითებით, ო.ს-ე აღიარებითი სარჩელით ითხოვს ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობას და მიიჩნევს, რომ გამსხვისებელ რ.ბ-ის სახელზე სადავო სახლი არასწორად ირიცხებოდა. სასამართლომ ჩათვალა, რომ ო.ს-ის იურიდიული ინტერესი დასახელებული გარიგების ბათილად ცნობის მიმართ იმაში მდგომარეობს, რომ შემდეგში შეძლოს 1999 წლის 11 თებერვლის გადაწყვეტილებით დარღვეული უფლების აღდგენა, აღნიშნული გადაწყვეტილების აღსრულების შებრუნება და კუთვნილი წილის კვლავ თავის სახელზე აღრიცხვა. პალატამ გაიზიარა ლ.ქ-ის მოსაზრება, რომ ო.ს-ის შეგებებული სარჩელის განხილვისას სასამართლო გასცდა მხარის მოთხოვნის ფარგლებს და სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 248-ე მუხლის დარღვევით მიაკუთვნა მხარეს ის, რაც მას არ მოუთხოვია, კერძოდ, ო.ს-ს შეტანილი ჰქონდა მხოლოდ აღიარებითი სარჩელი და მიკუთვნებითი სარჩელი სახლის 3/4-ის თავის სახელზე აღიცხვის შესახებ მხარეს არ შეუტანია. სასამართლომ საჯარო რეესტრის არაზუსტი ჩანაწერის არსებობა დადგენილად მიიჩნია და ჩათვალა, რომ რ. ბ-სა და ლ. ქ-აძეს შორის 2000 წლის 2 აგვისტოს ხელშეკრულება ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი, რადგან 1999 წლის 11 თებერვლის გადაწყვეტილება, რომლითაც რ.ბ-ე სადავო ბინის მესაკუთრედ იქნა ცნობილი, გაუქმებულია. პალატამ იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის 505-ე მუხლით და ჩათვალა, რომ ლ. ქ-აძე, ამავე კოდექსის 187-ე მუხლით გათვალისწინებულ, სადავო ბინის კეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნეული ვერ იქნება. თავად ლ.ქ-ის განმარტებით, მას სახლის ღირებულებიდან გადასახდელი დარჩა 1000 აშშ დოლარი, ამდენად, ნივთის გადაცემა მყიდველისათვის ნასყიდობის ფასის ნაწილობრივ გადახდის შემდეგ არ მომხდარა. სასამართლოს მოსაზრებით, ლ.ქ-მ ნივთის საბოლოო შეძენამდე შეიტყო, რომ მთელი სახლის რ.ბ-ის საკუთრება არ იყო. პალატამ მიიჩნია, რომ ლ.ქ-ე უნდა აღირიცხოს სადავო სახლის იმ 1/4-ის მესაკუთრედ, რომელიც რ.ბ-ს ეკუთვნოდა. სასამართლომ არ გაიზიარა ლ.ქ-ის მოთხოვნა ო.ს-ის გამოსახლების თაობაზე, რადგან, სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის შესაბამისად, იგი სადავო სახლი მესაკუთრე არ არის და ვერც ო.ს-ე სადავო ნივთის უკანონო მფლობელად ვერ ჩაითვლება. პალატამ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლით და მიუთითა, რომ სადავო სახლის ღირებულება ნასყიდობის ხელშეკრულებით შეფასებულია 4500 აშშ დოლარად, ამდენად, ლ.ქ-ს უნდა დაეკისროს სააპელაციო სასამართლოს 2004 წლის 3 მაისის განჩინებით გადავადებული სახელმწიფო ბაჟის გადახდა სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის პროპორციულად, ბინის ღირებულების 3/4-ის 4%-ის _ 135 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის ოდენობით.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ლ.ქ-მ თავისი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისა და ო.ს-ის სარჩელის დაკმაყოფილების ნაწილში გაასაჩივრა საკასაციო წესით, მოითხოვა მითითებულ ნაწილში მისი გაუქმება და საქმის დაბრუნება იმავე სასამართლოსათვის ხელახლა განსახილველად შემდეგი საფუძვლებით: სააპელაციო სასამართლომ არასწორად დაადგინა რიგი ფაქტობრივი გარემოებანი. პალატამ მიიჩნია, რომ სადავო ნივთის გადაცემა კასატორის მიერ თანხის ნაწილობრივ გადახდის შემდეგ არ მომხდარა, თუმცა სასამართლომ ვერ დაასაბუთა, რა საფუძველს ემყარება აღნიშნული დასკვნა და რატომ არ ჩათვალა ლ.ქ-ე კეთილსინდისიერ შემძენად. სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის სადავო სახლის მესაკუთრედ საჯარო რეესტრში აღრიცხული იყო რ.ბ-ე, კასატორმა ყიდვამდე დაათვალიერა ბინა, იქ არავინ არ ცხოვრობდა და მიიღო რ.ბაკურიძისაგან მისი გასაღები, რაც, ფაქტობრივად, ბინის გადაცემას ნიშნავს. ამასთან, ბინის გადაცემულად მიჩნევისათვის კანონი შემძენს ნაყიდ ბინაში ცხოვრებას არ ავალდებულებს. კასატორმა მხოლოდ არდადეგებიდან დაბრუნების შემდეგ შეიტყო, რომ მის კუთვნილ ბინაში ო.ს-ე ცხოვრობდა. ო.ს-მ თავად დაადასტურა, რომ კასატორმა სადავო სახლზე მისი პრეტენზიის შესახებ შეიტყო უძრავი ნივთის შეძენის შემდეგ. ამდენად, სააპელაციო პალატამ არასწორად განმარტა სამოქალაქო კოდექსის 505-ე მუხლი. სასამართლომ დაარღვია სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105-ე მუხლის მოთხოვნა, როდესაც სრულად და ობიექტურად არ გამოიკვლია, იყო თუ არა ლ.ქ-ე კეთილსინდისერი იმ გარემოების მიმართ, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისათვის გადაწყვეტილება რ.ბ-ის სახელზე სადავო სახლის აღრიცხვის შესახებ გაუქმებული იყო. ფაქტობრივად, კასატორმა აღნიშნული ფაქტი მხოლოდ ო.ს-ის შეგებებული სარჩელიდან შეიტყო, მანამდე კი მხარისათვის უცნობი იყო ო.ს-ის პრეტენზიის საფუძველი.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე ო.ს-მ შეიტანა საკასაციო საჩივარი, მოითხოვა მისი ნაწილობრივ გაუქმება, ლ.ქ-სა და რ.ბ-ს შორის დადებული სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულების მთლიანად ბათილად ცნობა და ლ.ქ-ის სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, კერძოდ, სადავო სახლთმფლობელობიდან ლ.ქ-სათვის წილის გამოყოფაზე, მიკუთვნებაზე ან მიყიდვაზე შემდეგი საფუძვლებით: სააპელაციო სასამართლომ დაარღვია სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 386-ე მუხლის მოთხოვნა, ვინაიდან გააუქმა რა გასაჩივრებული გადაწყვეტილება, ფაქტობრივად, მისი სამართლებრივი შედეგი უცვლელად დატოვა. სასამართლომ სათანადოდ არ შეაფასა ის გარემოება, რომ სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულება ბათილი იყო, ვინაიდან იგი სათანადო წესით არ გაფორმებულა, ამასთან, სადავო სახლის 1/4, რომელიც სასამართლომ უკანონოდ მიაკუთვნა ლ.ქ-ს, აღრიცხულია რ.ბ-ის აწ გარდაცვლილი დედის სახელზე. პალატამ არ გაითვალისწინა, რომ ტექნიკურად სახლის 1/4-ის გამოყოფა შეუძლებელია და დაარღვია ო.ს-ის საკუთრების უფლება. სასამართლომ ლ.ქ-ე არაკეთილსინდისიერ შემძენად ცნო, თუმცა აღნიშნულს საფუძვლად დაუდო 1999 წლის 11 თებერვლის გადაწყვეტილება და ყურადღების მიღმა დატოვა მითითებული გარიგების ბათილობის ო.ს-ის მიერ დასახელებული გარემოებანი. სასამართლომ დაარღვია სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 389-ე მუხლის “დ” ქვეპუქნტი, როდესაც მიუთითა, რომ ო.ს-მ მოითხოვა სახლის 1/4-ის რ.ბ-ის სახელზე აღრიცხვა. ო.ს-ე მოითხოვდა რ.ბ-სა და ლ.ქ-ს შორის ყალბი დოკუმენტების საფუძველზე დადებული ნასყიდობის ბათილად ცნობას და აღნიშნული გარიგება სააპელაციო სასამართლომაც ბათილად მიიჩნია, თუმცა შედეგად გამოიტანა დაუსაბუთებელი გადაწყვეტილება და სადავო სახლის 1/4 იდეალური წილი მიჰყიდა ლ.ქ-ს. აღნიშნულთან დაკავშირებით პალატამ არ გაითვალისწინა 2000 წლის 18 სექტემბრის კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება, რომლითაც რ.ბ-ს სადავო სახლის 1/4-ის გამოყოფაზე უარი ეთქვა. სააპელაციო პალატის მსჯელობა წინააღმდეგობრივია, რადგან სასამართლომ დაადასტურა, რომ ნასყიდობა ბათილია, ლ.ქ-ე არაკეთილსინდისიერი შემძენია და ამავდროულად, როგორც რ.ბ-ის წილი, მიაკუთვნა მას სახლის 1/4, რა დროსაც არ შეაფასა ის გარემოება, რომ რ.ბ-ის მიერ უკანონოდ სადავო სახლის მთლიანად თავის სახელზე აღრიცხვამდე სახლის 3/4 ირიცხებოდა ო.ს-ის, ხოლო 1/4 ე. ბ-აძის სახელზე და რ. ბ-ის სახელზე სადავო 1/4 კანონის დაცვით აღრიცხული არასოდეს არ ყოფილა. ასევე აღსანიშნავია, რომ სასამართლოს უკანონო გადაწყვეტილებით მთლიანი სახლთმფლობელობა, რუსუდან სიმონის ასული ბ-ის ნაცვლად, აღირიცხა რ. ს-ის ასული ბ-ის სახელზე, ამდენად, სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულებაში გამყიდველად დაფიქსირდა პირი, რომლის სახელზეც სახლი აღრიცხული არ იყო. სააპელაციო პალატამ ლ.ქ-ძისათვის სახლის 1/4-ის მიკუთვნების სამართლებრივ საფუძვლად არასწორად მიუთითა სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი, რადგან ამავე მუხლის საფუძველზე სასამართლომ ლ.ქ-ე სადავო ნივთის არაკეთილსინდისიერ შემძენად ჩათვალა. პალატამ მიუთითა, რომ სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრსა და ტექბიუროში არ აღრიცხულა. აღნიშნული არ განხორციელდა არა ბინაზე არსებული ყადაღის გამო, არამედ იმ მიზეზით, რომ გარიგება უნდა აღრიცხულიყო მხოლოდ და მხოლოდ საჯარო რეესტრში, როგორც ეს თავად ხელშეკრულებაშია მითითებული სამოქალაქო კოდექსის 183-ე, 185-ე, 1514-ე მუხლებისა და გარდამავალ დებულებათა თანახმად. ამასთან, 2 აგვისტოდან 18 აგვისტომდე ლ.ქ-ს საკმარისი დრო ჰქონდა ბინის დასარეგისტრირებლად, მაგრამ ხელშეკრულება დადებული იყო გადახდის განვადებით, თანხა მთლიანად გადახდილი არ ჰქონდა, ნივთს ვერ დაეუფლა, რადგან მისთვის იმთავითვე გახდა ცნობილი, რომ სახლი უფლებრივად ნაკლის მქონე იყო და მაშინვე რ.ბ-სათვის მიმართვის ნაცვლად, ლ.ქ-მ დრო გაიყვანა და სცადა ო.ს-სთან დავის გზით მოეპოვებინა უფლება ბინაზე. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლი, რადგან რ.ბ-ს არც საჯარო რეესტრიდან და არც ტექბიუროდან სადავო ბინაზე საკუთრების დამადასტურებელი კანონიერი დოკუმენტი არ ჰქონია, ხოლო პალატის მიერ მითითებული ჩანაწერები მცდარი და გაყალბებულია. სასამართლომ არასწორად მიუთითა ო.ს-ის იურიდიულ ინტერესზე, რადგან სადავო გარიგება სამოქალაქო კოდექსის მოთხოვნათა დარღვევითაა გაფორმებული და ლახავს ო.ს-ის ანდერძისმიერ უფლებებს. სასამართლომ არ გაითვალისწინა, რომ სადავო ბინაზე არსებულმა ყადაღამ, რომელმაც, პალატის მოსაზრებით, ლ.ქ-ს ნასყიდობის აღრიცხვაში შეუშალა ხელი, 2000 წლის 18 სექტემბრის გადაწყვეტილების საფუძველზე 1999 წლის 11 თებერვლის გადაწყვეტილების აღსრულების შებრუნება შეუძლებელი გახადა. ამასთან, 1999 წლის 11 თებერვლის გადაწყვეტილება ვერასოდეს ვერ აღსრულდება, რადგან იგი ისე გაუქმდა, რომ კანონიერ ძალაში არ შესულა. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილით სასამართლომ მთლიანად ბათილად ცნო სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულება და არ მიუთითა, ტოვებდა თუ არა ძალაში მას ლ.ქ-სათვის სახლის 1/4-ის მიკუთვნების ნაწილში და დადებით შემთხვევაში რა საფუძვლით.

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად ცნო და მხარეებს სადავოდ არ გაუხდიათ შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ქ.თბილისის ჩუღურეთის რაიონის სასამართლოს 1999 წლის 11 თებერვლის ¹2/90 გადაწყვეტილებით ქ.თბილისში, ა-ის (ამჟამინდელი მ-ის) ქ. ¹22-ში მდებარე საცხოვრებელი სახლის ლიტ „ვ“ აღირიცხა რ. ბ-ის საკუთრებად. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის 2000 წლის 4 აპრილის განჩინებით ო. ს-აძის საზედამხედველო საჩივარი დაკმაყოფილდა, 1999 წლის 11 თებერვლის გადაწყვეტილება გაუქმდა და საქმე დაუბრუნდა იმავე სასამართლოს ხელახლა განსახილველად. 2000 წლის 2 აგვისტოს რ. ბ-სა და ლ. ქ-აძეს შორის გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება გადახდის განვადებით. გარიგების დადების დღეს გამყიდველმა მიიღო 3500 აშშ დოლარი, ხოლო დარჩენილი თანხის _ 1000 აშშ დოლარი მყიდველს უნდა გადაეხადა 2001 წლის 3 იანვრამდე. ქ.თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონულ სასამართლოს 2000 წლის 18 აგვისტოს განჩინებით ო.ს-ის განცხადების საფუძველზე რ.ბ-ის სახელზე რიცხულ სადავო ბინას დაედო ყადაღა, რის გამოც ლ.ქ-სა და რ.ბ-ს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება ტექნიკური აღრიცხვის ბიუროში არ აღრიცხულა და არც შემდგომში საჯარო რეესტრში არ დარეგისტრირებულა. ქ.თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 2000 წლის 18 სექტემბრის გადაწყვეტილებით რ. ბ-ძის სარჩელი სადავო საცხოვრებელი სახლიდან რეალური წილის გამოყოფის შესახებ არ დაკმაყოფილდა. მითითებული გადაწყვეტილება კანონიერ ძალაშია შესული, თუმცა აღნიშნული გადაწყვეტილების საფუძველზე 1999 წლის 11 თებერვლის გადაწყვეტილების აღსრულების შებრუნება არ განხორციელებულა.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საკასაციო საჩივრის საფუძვლებისა და სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების იურიდიული დასაბუთების შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ ო. ს-აძისა და ლ. ქ-აძის საკასაციო საჩივრები ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება გაუქმდეს და და საქმე დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს ხელახლა განსახილველად შემდეგ გარემოებათა გამო:

საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ სააპელაციო პალატამ არასწორი სამართლებრივი შეფასება მისცა დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და არასრულად გამოიკვლია მტკიცებულებები, რაც, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლის პირველი ნაწილის “ბ” ქვეპუნქტისა და ამავე კოდექსის 394-ე მუხლის “ე¹” ქვეპუნქტით, გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქმის ხელახლა განსახილველად დაბრუნების საფუძველია, კერძოდ:

სააპელაციო პალატამ იმსჯელა რა ლ.ქ-ის სადავო სახლის კეთილსინდისიერად შეძენის თაობაზე, გადაწყვეტილების გამოტანისას დაარღვია სამართლის ნორმა. სასამართლომ არასწორად გამოიყენა კანონი _ სამოქალაქო კოდექსის 187-ე მუხლი, რომელიც ეხება მოძრავ ნივთზე კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებებს. მოცემულ შემთხვევაში დავის საგანს წარმოადგენს უძრავი ნივთი და სასამართლოს უნდა გამოეყენებინა უძრავ ნივთზე საკუთრების შეძენისას კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებების დამდგენი ნორმა _ სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი.

ამასთან, სასამართლო გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით ლ.ქ-ის არაკეთილსინდისიერების საკითხს ასაბუთებს იმ გარემოებაზე მითითებით, რომ მოცემულ შემთხვევაში ლ.ქ-მ, გადახდის განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, ნაწილობრივ გადაიხადა ნასყიდობის ფასი და ნივთი ყიდვისთანავე არ მიუღია. აღნიშნულ გარემოებაზე დაყრდნობით სასამართლომ დაასკვნა, ლ.ქ-მ იცის, რომ გამსხვისებელ რ. ბ-ის სახელზე მთლიანად სადავო სახლი არ ირიცხება, შესაბამისად, არ არსებობს სამოქალაქო კოდექსის 187-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევა ნივთის გადაცემამდე მყიდველის კეთილსინდისიერების ფაქტის შესახებ. როგორც ზემოთ აღინიშნა, სამოქალაქო კოდექსის 187-ე მუხლის დანაწესი მოცემულ შემთხვევაში არ შეიძლება იქნეს გამოყენებული.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულება ჩვეულებრივი ნასყიდობის ხელშეკრულებისაგან განსხვავდება იმით, რომ განვადებით ნასყიდობისას გამყიდველი ვალდებულია, გადასცეს მყიდველს ნივთი ფასის გადახდამდე, ხოლო შემდგომ კი მყიდველის მიერ ფასის გადახდა უნდა მოხდეს ნაწილ-ნაწილ. ამდენად, განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებისას მყიდველი ნივთის მესაკუთრე ხდება ხელშეკრულების დადებისთანავე, თუმცა მას გადახდილი აქვს ნივთის ფასის მხოლოდ ნაწილი. განვადებით ნასყიდობა, ისევე როგორც ნასყიდობის ხელშეკრულება კონსესუალურია, იგი დადებულად ითვლება მხარეთა შორის ხელშეკრულების არსებით პირობებზე შეთანხმების მიღწევის მომენტიდან და მისი ძალაში შესვლა არ არის დაკავშირებული ნასყიდობის საგნის რეალურად გადაცემასთან.

საკასაციო პალატა თვლის, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით სასამართლომ არასწორად განმარტა კანონი _ სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი, რის შედეგადაც არ იქნა გამოკვლეული ის ფაქტობრივი გარემოებები, რომლებიც არსებითია კანონით დადგენილი ნორმის შემადგენლობის დასადგენად და მის გამოსაყენებლად. დასახელებული ნორმა ადგენს, რომ, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. აღნიშნული ფორმულირებით კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესების დაცვის სამართლებრივ გარანტიას წარმოადგენს ფაქტობრივი გარემოება _ გამსხვისებლის საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრაცია, ანუ შემძენის კეთილსინდისიერება ეფუძნება ობიექტურ ფაქტორს, საჯარო რეესტრის მონაცემებს. კანონის ეს დანაწესი განპირობებულია თვით კანონის მიერ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტების მიმართ დადგენილი უტყუარობის პრეზუმფციით. სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მიხედვით, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორედ, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამავე მუხლის მეორე ნაწილით, იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორედ, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა.

აღნიშნული ნორმების ანალიზით შეიძლება დავასკვნათ, რომ როდესაც საქმე ეხება უძრავი ქონების შეძენას, შემძენს, თავის უფლების დასამტკიცებლად, შეუძლია დაეყრდნოს რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტების სისწორის ვარაუდს. თუნდაც სინამდვილეში არასწორი იყოს რეესტრის მონაცემები, ამ მდგომარეობას არა არსებითად აქცევს შემძენის კეთილსინდისიერი დამოკიდებულება, რაც საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უსწორობის არცოდნაში გამოიხატება. ერთადერთი, რაც რეესტრის უტყუარობას და, შესაბამისად, ნივთის შეძენას არღვევს, სწორედ შემძენის არაკეთილსინდისიერებაა. ზემოთ დასახელებული ნორმები შეიცავს არაკეთილსინდისიერების იურიდიული შედეგის განმსაზღვრელ ელემენტს _ შემძენმა იცის, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. ამდენად, შემძენის ინტერესების დამცავი ნორმის გამოყენებისას უნდა შემოწმდეს არა მარტო საჯარო რეესტრის მონაცემები, ასევე უტყუარად უნდა დადგინდეს, რომ შემძენმა ნივთის შეძენამდე არ იცოდა და არც შეიძლება სცოდნოდა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის თაობაზე.

სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლებით მხარეთა შორის გადანაწილებულია მტკიცების ტვირთი. რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია შემძენს უადვილებს უფლების კანონიერების მტკიცების პროცესს. რეესტრის მონაცემთა უსწორობა და შემძენისათვის ამ ფაქტის ცოდნა მოდავე მხარემ უნდა ამტკიცოს. ამასთან, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ თუკი მხარე სადავოდ ხდის შემძენის კეთილსინდისიერებას, სასამართლოს არ შეუძლია თავისი დასკვნა ნივთის შეძენის კანონიერებაზე დააყრდნოს მხოლოდ საჯარო რეესტრის ჩანაწერს. ასეთ შემთხვევაში სასამართლო ვალდებულია, შეამოწმოს ჩანაწერის სისწორე და გამოიკვლიოს, რა იცოდა შემძენმა ჩანაწერის ხარვეზის შესახებ. ამ უკანასკნელი საკითხის გამორკვევისას სასამართლომ უნდა გაითვალისწინოს შემძენის შესაძლებლობანი რეესტრის არასწორი ჩანაწერის ცოდნასთან მიმართებით, ანუ უნდა გაირკვეს, შემძენს გონივრული წინდახედულობის ფარგლებში შეეძლო და უნდა სცოდნოდა თუ არა სადავო ფაქტი. სწორედ ამ გარემოებათა გამოკვლევას უნდა ეფუძნებოდეს დასკვნა შენაძენის ნამდვილობისა და მისი დაცვის მიზანშეწონილობის თაობაზე.

ამასთან, საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებით, კეთილსინდისიერება სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლით გათვალისწინებულ შედეგს იწვევს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც მას ადგილი აქვს შემძენის საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციამდე (და არა შემძენისათვის ნივთის გადაცემამდე).

საქმის ხელახლა განმხილველმა სასამართლომ განჩინების კვლევით ნაწილში მითითებულ გარემოებათა გათვალისწინებით უნდა დაადგინოს შემძენის კეთილსინდისიერების ფაქტი და მხოლოდ ამის შემდეგ მისცეს სამართლებრივი შეფასება დადგენილ გარემოებებს.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

ო. ს-აძისა და ლ. ქ-აძის საკასაციო საჩივრები ნაწილობრივ დაკმაყოფილდეს.

გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2007 წლის 26 ივნისის გადაწყვეტილება და საქმე დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს ხელახლა განსახილველად.

საკასაციო პალატის განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.