ბს-1194-1021-კ-04 25 მარტი, 2005 წ.,

ქ. თბილისი

საქართბველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: ბ. კობერიძე (თავმჯდომარე),

ნ. ქადაგიძე (მომხსენებელი),

გ. ქაჯაია

დავის საგანი: იჯარის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა.

აღწერილობითი ნაწილი:

2003წ. 29 ივლისს მ. ჯ-ემ, ლ. ჯ-ემ, შ. ჭ-ემ, მ. ხ-ემ, ჯ. ჯ-ემ, ა. ა-მა და ლ. ა-მა სასარჩელო განცხადებით მიმართეს ქ. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს მოპასუხეების: დასავლეთ საქართველოს რეგიონალური საბინაო საექსპლოატაციო ნაწილის ქ. ქუთაისის სამხედრო სახლმმართველობის უფროსისა და თავდაცვის სამინისტროს დასავლეთ საქართველოს ინფრასტრუქტურის ¹2 ბაზის მიმართ საიჯარო ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე.

მოსარჩელეები სარჩელში მიუთითებდნენ, რომ 2000წ. 28 ნოემბერს დასავლეთ საქართველოს რეგიონალური საბინაო საექსპლუატაციო ნაწილის ქ. ქუთაისის სახლმმართველობის უფროსმა თავდაცვის სამინისტროს დასავლეთ საქართველოს ინფრასტრუქტურის ბაზა ¹9 ხელმძღვანელობასთან შეთანხმებით გააფორმა საიჯარო ხელშეკრულება მიწის ნაკვეთზე, რომელიც, მოსარჩელეების განმარტებით, მდებარეობს მათი ბინის მიმდებარე ტერიტორიაზე. საიჯარო ხელშეკრულება დაიდო ბინის მობინადრეებთან რ. ხ-ესთან პ. ჩ-ესა და თ. ა-ესთან.

მოსარჩელეების განმარტებით, 2000წ. 28 ნოემბრისათვის, ხელშეკრულების დადების დროისათვის, მათ საცხოვრებელი სახლი ჰქონდათ პრივატიზებული და სკ-ის 208-ე მუხლის თანახმად, ითვლებოდნენ აღნიშნული მიწის ნაკვეთის თანამესაკუთრეებად, რის გამოც მათთან შეთანხმების გარეშე არავის ჰქონდა მიწაზე საიჯარო ან სხვა რაიმე ხელშეკრულების გაფორმების უფლება.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელეები ითხოვდნენ საიჯარო ხელშეკრულების ბათილად ცნობას.

ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2004წ. 9 თებერვლის გადაწყვეტილებით გ. ჯ-ის, ლ. ჯ-ის, მ. ხ-ისა და სხვათა სასარჩელო განცხადება დაკმაყოფილდა; გაუქმდა დასავლეთ საქართველოს რეგიონალური საექსპლუატაციო ნაწილის ქ. ქუთაისის სამხედრო სახლმმართველობასა და მოიჯარეებს: რ. ხ-ეს, თ. ა-ესა და პ. ჩ-ეს შორის 2000წ. 28 ნოემბერს დადებული ხელშეკრულება.

საქალაქო სასამართლო გადაწყვეტილებაში მიუთითებდა, რომ სკ-ის 59-ე მუხლის თანახმად, ბათილია კანონით ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული აუცილებელი ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება, ასევე, ნებართვის გარეშე დადებული გარიგება, თუ ამ გარიგებისათვის საჭირო ნებართვა.

“სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მართვის და განკარგვის შესახებ” კანონის მე-9 მუხლის შესაბამისად, იმ მიწის ნაკვეთის (მისი ნაწილის) იჯარით გაცემისას, რომელზედაც განლაგებულია სახელმწიფო საკუთრების ობიექტები (შენობა-ნაგებობა), საკითხი უნდა შეთანხმდეს საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროსთან და შესაბამის უწყებასთან.

სასამართლოს მითითებით, საქმეში არსებული მტკიცებულებების თანახმად, 2000წ. 28 ნოემბრის ხელშეკრულება არ ყოფილა შეთანხმებული ეკონომიკის მრეწველობისა და ვაჭრობის სამინისტროს ქუთაისის ქონების მართვის აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოსთან, რაც სასამართლოს მითითებით, წარმოადგენდა ხელშეკრულების ბათილად ცნობის საფუძველს.

არ დაეთანხმა რა აღნიშნულ გადაწყვეტილებას, იგი სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მესამე პირმა თ. ა-ემ, რომელმაც მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით მოსარჩელეებისათვის სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა იმ მოტივით, რომ არიან იჯარით გაცემული მიწის ნაკვეთის კეთილსინდისიერი მფლობელები და შესაბამისი ნებართვისა და პროექტის საფუძველზე, იხდიან ყოველგვარ გადასახადებს.

ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 30 ივლისის გადაწყვეტილებით თ. ა-ის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა; გაუქმდა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2004წ. 9 თებერვლის გადაწყვეტილება; მ. ჯ-ისა და სხვათა სასარჩელო განცხადება არ დაკმაყოფილდა.

სააპელაციო სასამართლო გადაწყვეტილებაში მიუთითებდა, რომ სადავო ნაკვეთი არ წარმოადგენდა მოსარჩელეთა საერთო საკუთრებას, ვინაიდან მიწის ნაკვეთი არის უძრავი ნივთი, რომელზეც საკუთრების უფლება თანახმად, სკ-ის 183-ე მუხლისა წარმოიშობა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ.

ქუთაისის მთავარი არქიტექტურისა და ქუთაისის მიწის მართვის სამმართველოს უფროსის 2003წ. 28 ივლისის წერილის შესაბამისად, მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც სამხედრო დასახლებაა განთავსებული, არის თავდაცვის სამინისტროს ბალანსზე და გადაცემული არ არის ქალაქის მერიისათვის.

აქედან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებით, მიწის ნაკვეთი არ წარმოადგენს მოსარჩელეთა საერთო საკუთრებას და იჯარის ხელშეკრულების დადებისას არ იყო საჭირო მათთან შეთანხმება.

სააპელაციო პალატის მოსაზრებით,ის გარემოება, რომ სადავო ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში გატარებულია მხარეთა შორის დავის წარმოშობის შემდეგ, საქმის არსს არ ცვლის, რადგან ასეთი რამ მიწის რეგისტრაციის შესახებ კანონით აკრძალული არ არის.

ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრეს მ. ხ-ემ, შ. ჭ-ემ, ა. და ლ. ა-ებმა.

კასატორები საკასაციო საჩივარში მიუთითებდნენ, რომ სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიკვლია ის გარემოება, რომ ქუთაისის მიწის მართვის სამმართველოს 2004წ. 26 ივლისის ცნობით სადავო მიწის ნაკვეთი რეგისტრირებულია იჯარის უფლებით, ანუ საქმეში არის ორი ურთიერთგამომრიცხავი ცნობა, გაცემული ერთი და იმავე ორგანიზაციის მიერ. მიწის მართვის სამმართველომ რეესტრში გაატარა იჯარის ხელშეკრულება, რომელიც გაუქმებული იყო ქუთაისის საოლქო სასამართლოს 2004წ. 9 თებერვლის გადაწყვეტილებით. კასატორების მითითებით, საოლქო სასამართლომ არასწორი ინტერპრეტაცია გაუკეთა რეგისტრაციის საკითხს, კერძოდ, ხელშეკრულება რეესტრში რეგისტრირებულ იქნა არა მხარეთა შორის დავის წარმოშობის შემდეგ, არამედ ხელშეკრულების ბათილად ცნობის შემდეგ. კასატორის მითითებით, საოლქო სასამართლომ არ გამოიკვლია აღნიშნული ფაქტი და მიუხედავად მათი შუამდგომლობისა, მოპასუხედ არ ჩართო ქუთაისის მიწის მართვის სამმართველო.

კასატორების მითითებით, სასამართლომ გადაწყვეტილების გამოტანისას გამოიყენა კანონი, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა და არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, კასატორები ითხოვდნენ ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 30 ივლისის გადაწყვეტილების გაუქმებას და ახალი გადაწყვეტილებით მათი სასარჩელო განცხადების დაკმაყოფილებას.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი ექვემდებარება ნაწილობრივ დაკმაყოფილებას, კერძოდ, უნდა გაუქმდეს ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 30 ივლისის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახალი განხილვისათვის დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს შემდეგ გარემოებათა გამო:

სსკ-ის 407-ე მუხლის საფუძველზე საკასაციო სასამართლო დადგენილად მიიჩნევს შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს:

2000წ. 28 ნოემბერს დასავლეთ საქართველოს საბინაო-საექსპლუატაციო ნაწილის ქ. ქუთაისის სამხედრო სახლმმართველობამ რ. ხ-ეზე, თ. ა-ესა და პ. ჩ-ეზე იჯარით გასცა ქ. ქუთაისში, ... ქუჩაზე მდებარე სამხედრო დასახლების ტერიტორია 66 კვ.მ მიწის ნაკვეთის ოდენობით. ხელშეკრულება დაიდო 10 წლით და მისი მოქმედების ვადა განისაზღვრა 2001 წლიდან 2011 წლამდე.

მოსარჩელეთა მოთხოვნას, ბათილად ყოფილიყო ცნობილი ზემოაღნიშნული ხელშეკრულება, სააპელაციო სასამართლომ ძირითადად უარი უთხრა იმ მოტივზე მითითებით, რომ იჯარის ხელშეკრულება არ საჭიროებდა სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოსთან შეთანხმებას და მშენებლობაზე გაცემული ყველა ნებართვა სრულ შესაბამისობაში იყო მოქმედ კანონმდებლობასთან.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა არ პასუხობს სარჩელის საფუძვლებს და არ ემყარება კანონის შესაბამის ნორმებს.

საკასაციო სასამართლო ყურადღებას მიაქცევს სასარჩელო მოთხოვნას და განმარტავს, იმის გათვალისწინებით, რომ დავის საგანს წარმოადგენს იჯარის ხელშეკრულება, სასამართლოს მსჯელობა მიმართული უნდა იყოს თავად იჯარის ხელშეკრულების და არა ხელშეკრულების დადების შემდეგ მასზე წარმოშობილი მშენებლობის კანონიერების დასაბუთებისაკენ, ვინაიდან ეს უკანასკნელი ვერანაირ გავლენას ვერ მოახდენს თავად ხელშეკრულების კანონიერებაზე.

სააპელაციო სასამართლო გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით გამორიცხავს სადავო მიწის ნაკვეთზე მოსარჩელეთა უფლებებს, რაც ნიშნავს იმას, რომ მითითებული მიწის ნაკვეთი წარმოადგენს სახელმწიფო საკუთრებას. სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების იჯარით გაცემის წესს კი არეგულირებს “სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მართვისა და განკარგვის შესახებ” საქართველოს კანონი, რომლის მე-3 მუხლიც განსაზღვრავს სახელმწიფო მიწის იჯარით გადაცემაზე გადაწყვეტილების მიღების წესს.

ამდენად, იჯარის ხელშეკრულების კანონიერების შემოწმების შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობის საგნად უნდა იქცეს, რამდენადაა დაცული მითითებული კანონის ნორმები, რაც, თავის მხრივ, არაა ქცეული სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობისა და კვლევის საგნად.

რაც შეეხება სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოსთან იჯარის ხელშეკრულების შეთანხმების სავალდებულობის არარსებობის თაობაზე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ აღნიშნული არგუმენტაცია უსაფუძვლოა, არარსებითია და გავლენას ვერ მოახდენს თავად სარჩელის ბედზე, კერძოდ, განსახილველ შემთხვევაში იჯარის ობიექტს წარმოადგენს თავისუფალი მიწის ნაკვეთი, რომლის გასხვისების (იჯარით გაცემის) წესსაც არეგულირებს “სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მართვისა და განკარგვის შესახებ” საქართველოს კანონი.

ყოველივე აღნიშნული საკასაციო სასამართლოს აძლევს საფუძველს მიიჩნიოს, რომ სააპელაციო სასამართლომ გამოიყენა კანონი, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა, ამასთან გადაწყვეტილება არის დაუსაბუთებელი, რაც იძლევა გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქმის ხელახალი განხილვისათვის სააპელაციო სასამართლოში დაბრუნების საფუძველს.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მეორე ნაწილით, სსკ-ის 412-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. მ. ხ-ის, შ. ჭ-ის, ა. ა-ის და ლ. ა-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს ქუთაისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 30 ივლისის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. მხარეთათვის სახელმწიფო ბაჟის დაკისრების საკითხი გადაწყდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ;

4. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.