¹ას-85-75-2011 18 აპრილი, 2011 წელი,

ქ.თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატის

შემადგენლობა

ნ. კვანტალიანი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

პ. ქათამაძე, ბ. ალავიძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი _ ო. ტ-ევა (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე _ შ. ჩ-შვილი (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2010 წლის 25 ნოემბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა _ გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება

დავის საგანი – ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება და უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა.

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

შ. ჩ-შვილმა სარჩელი აღძრა სასამართლოში ო. ტ-ევას მიმართ ქირავნობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობისა და უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის შესახებ შემდეგი საფუძვლებით: მოსარჩელის მეუღლე ა. ჩ-შვილმა 2009 წლის 29 აპრილს აუქციონის წესით შეიძინა ქ. თბილისში, დ-ის ¹1-ში მდებარე სადავო არასაცხოვრებელი ფართი. აღნიშნულ ფართზე ქ. თბილისის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოსა და მოპასუხე ო. ტ-ევას შორის გაფორმებული იყო ქირავნობის ხელშეკრულება. 2007 წლის 28 მარტს ქ. თბილისის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველომ მოპასუხეს გაუგზავნა შეტყობინება ქირავნობის ხელშეკრულების პირობების ცვლილებასთან დაკავშირებით, რომელსაც მოპასუხე არ დაეთანხმა და, შესაბამისად ქირავნობის ხელშეკრულება ითვლება შეწყვეტილად. მოსარჩელის განცხადებით, მათ არაერთხელ მიმართეს მოპასუხეს, რათა დაეცალათ სადავო ფართი ან გადაეხადათ ქირა, მაგრამ ო. ტ-ევა უკანონოდ ფლობს და არ ათავისუფლებს. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელემ მოითხოვა ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტილად ცნობა და უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა.

მოპასუხემ სარჩელ არ ცნო და განმარტა, რომ სადავო უძრავი ქონება მას ნაქირავები აქვს, მოწყობილი აქვს ოფისი და დაწესებულ ქირას იხდის დროულად. ხელშეკრულება გაფორმებულია 2013 წლამდე და ჯერ ვადა არ გასულა. დამქირავებელი ასრულებს ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებას და კვარტალურად იხდის ქირას. აღნიშნული თანხა მოსარჩელეს ერიცხება ანგარიშზე და ხელშეკრულების გაუქმების საფუძველი არ არსებობს. მოსარჩელე შ. ჩ-შვილს გააჩნია სხვა უძრავი ქონებაც და ის ფაქტი, რომ მას სადავო ფართი ესაჭიროება საცხოვრებლად, საფუძველს მოკლებულია. სადავო ფართი არ წარმოადგენს საცხოვრებელ ფართს. რაც შეეხება იმ ფაქტს, რომ ეკონომიკური განვითარების სამინისტრომ მიმართა რაიმე წერილით და აცნობა ხელშეკრულების პირობების შეცვლის შესახებ, ასეთი წერილი მოპასუხე მხარეს არ ჩაჰბარებია. ამდენად, სარჩელი უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2010 წლის 18 მაისის გადაწყვეტილებით შ. ჩ-შვილის სარჩელი დაკმაყოფილდა.

საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა ო. ტ-ევამ. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2010 წლის 25 ნოემბრის განჩინებით ო. ტ-ევას სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული განჩინება დარჩა უცვლელად. სააპელაციო პალატამ დადგენილად ცნო შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: 2003 წლის 21 ნოემბრს ქ. თბილისის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს და ო. ტ-ევას შორის დაიდო ქირავნობის ხელშეკრულება, რომლითაც ო. ტ-ევას ქირავნობის ფორმით გადაეცა ქ. თბილისში, დ-ის ქ. ¹1, «ლიტერ-ა» შენობაში მდებარე 157,93 კვ.მ. (მათ შორის 47,2კვ.მ, სარდაფ სართული, I სართული 110,53 კვ.მ.) არასაცხოვრებელი ფართობი შესაბამის წილ მიწის ნაკვეთთან ერთად. მხარეთა შეთანხმებით, ყოველწლიური ქირის ოდენობა განისაზღვრა 300 ლარით, რაც დამქირავებელს უნდა გადაეხადა კვარტალში ერთხელ, თანაბარ წილად 75 ლარის ოდენობით. 2007 წლის 28 მარტს გამქირავებელმა ოლაღა ტ-ევას გაუგზავნა მოთხოვნა «სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული შენობა-ნაგებობების სარგებლობის უფლებით გადაცემის შესახებ» საქართველოს კანონის მოთხოვნათა შესაბამისად წლიური ქირის 5000 აშშ დოლარის ოდენობით გადახდის თაობაზე. საქართველოს ეკონომიკური განვითარების მინისტრის 2007 წლის 7 მარტის ¹1-1/423 ბრძანებით დ-ის ქ. ¹1-ში მდებარე არასაცხოვრებელი ფართობი შეტანილ იქნა საპრივატიზებო ნუსხაში და 2008 წლის 29 მარტს გამართულ აუქციონზე იგი შეიძინა ა. ჩ-შვილმა. სადავო ფართი 2009 წლის 26 ნოემბრის ჩუქების ხელშეკრულებით საკუთრებაში გადაეცა მოსარჩელეს შ. ჩ-შვილს. 2008 წლის 17 ივნისს ა. ჩ-შვილმა დამქირავებელს გაუგზავნა შეტყობინება, რომლითაც მოითხოვა გაზრდილი საიჯარო ქირის, 5000 აშშ დოლარის, გადახდა და ფართის დაცლა. იმავე წლის 7 ივლისს ა. ჩ-შვილმა კვლავ გაუგზავნა მოპასუხეს შეტყობინება ფართის დაცლის მოთხოვნით.

სააპელაციო პალატამ ო. ტ-ევას მოსაზრება, რომ მას უარი არ უთქვამს გაზრდილი ქირის გადახდაზე არ გაიზიარა და განმარტა, რომ თბილისის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს არაერთი მიმართვის მიუხედევად არ იხდიდა გაზრდილ ქირას. ის ფაქტი, რომ აპელანტი (მოპასუხე) დღემდე კვარტალურად იხდის 75 ლარს ფართის ყოფილი მესაკუთრის ა. ჩ-შვილის ანგარიშზე, პირველი ინსტანციის სასამართლომ მართებულად შეაფასა, როგორც გაზრდილი ქირის გადახდაზე უარის თქმა, რაც გამქირავებელს ანიჭებდა ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის უფლებას. ამასთან, მითითებულ ფართზე ქირის თანხა გაიზარდა ჯერ კიდევ მაშინ, როდესაც იგი წარმოადგენდა სახელმწიფო საკუთრებას და ეს მოხდა ნორმატიული აქტის საფუძველზე. შესაბამისად, კანონით განსაზღვრული დანაწესი იმთავითვე ცნობილი უნდა ყოფილიყო დამქირავებლისათვის. აპელანტ ო. ტ-ევას მოსაზრება, რომ შ. ჩ-შვილის მეუღლეს საკუთრებაში გააჩნია საცხოვრებელი ფართი, რაც გამორიცხავდა გაქირავებული ფართის ამ მიზნისათვის საჭიროებას, პალატამ არ გაიზიარა და მიუთითა, რომ ის ფაქტი, რომ ერთ მეუღლეს გააჩნია საცხოვრებელი ბინა, ავტომატურად არ შეიძლება გამორიცხავდეს იმ გარემოებას, რომ გაქირავებული ფართი მეორე მეუღლეს ესაჭირობა თავისთვის. ამ გარემოებათა გათვალისწინებით პალატამ მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის არსებული ურთიერთობა გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით სწორად დაკვალიფიცირდა სამოქალაქო კოდექსის 531-ე მუხლით განსაზღვრულ ქირავნობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე სამართალურთიერთობად. პალატამ ასევე განმარტა, რომ სამოქალაქო კოდექსის 562-ე მუხლის მე-2 ნაწილის «ბ» და «გ» ქვეპუნქტების არსებობდა ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძვლები, რის შემდეგაც დამქირავებელი ო. ტ-ევი ვეღარ ჩაითვლება ამ ფართის მართლზომიერ მფლობელად და გამქირავებელს (მესაკუთრეს), სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის პირველი ნაწილისა და 172-ე მუხლის პირველი ნაწილის საფუძველზე, უფლება აქვს, მოითხოვოს მისი (უძრავი ნივთის) გამოთხოვა მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ო. ტ-ევამ და მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება შემდეგი საფუძვლებით: 2003 წლის 21 ნოემბერს ო. ტ-ევასა და ქ.თბილისის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს შორის დაიდო ქირავნობის ხელშეკრულება 10 წლის ვადით, რომლითაც ო. ტ-ევას ქირავნობის ფორმით გადაეცა ქ.თბილისში, დ-ის ქ.¹1-ში მდებარე ლიტერ „ა“ 157,93 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი მათ შორის პირველ სართულზე 110,53 კვ.მ და სარდაფი 47,2 კვ.მ მიწის ნაკვეთთან ერთად. სადავო უძრავი ქონება შეტანილ იქნა საპრივატიზებო ნუსხაში და აუქციონის წესით შეიძინა ა. ჩ-შვილმა, რომელიც გახლავთ მოსარჩელის მეუღლე. ამ უკანასკნელმა 2009 წლის 26 ნოემბრის ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე გადასცა შ. ჩ-შვილს, რომელმაც მიმართა სასამართლოს და მოითხოვა ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა და დამქირავებლის გამოსახლება იმ საფუძვლით, რომ მას აღნიშნული უძრავი ქონება სჭირდება საცხოვრებლად. ის ფაქტი, რომ ქირავნობის ხელშეკრულების ვადა არ არის გასული, ქირას იხდის რეგულარულად და მის მეუღლეს გააჩნია საცხოვრებელი ბინა სასამართლოს მიერ არ იქნა გაზიარებული. სასამართლომ დაქირავებლის მიერ ხელშეკრულების შესრულება გამოიყენა მის საწინააღმდეგოდ და არ გაიზიარა ის გარემოება, რომ სადავო ფართი უვარგისია საცხოვრებელი დანიშნულებისათვის, რომ დამქირავებელს აღნიშნული არასაცხოვრებელი ფართი სჭირდება საზოგადოებრივი საქმიანობისთვის.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ ო. ტ-ევას საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად, შემდეგ გარემოებათა გამო:

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ: ა)საქმე მნიშვნელოვანია სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებისათვის; ბ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; გ) სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე განხილულია მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევით, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; დ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე. ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არც ერთი ზემომითითებული საფუძვლით.

სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევებით, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.

საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საკასაციო სასამართლოს სტაბილური პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება არ განსხვავდება საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან.

მოცემული დავის საგანია სამოქალაქო კოდექსის 562-ე, 170-ე, 172-ე, მუხლების საფუძველზე ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება და უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა. აღნიშნულ საკითხზე არსებობს სასამართლოს პრაქტიკა, რაც ასახულია სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებულ განჩინებაში.

ამასთან, საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით.

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მესამე ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ ო. ტ-ევას უნდა დაუბრუნდეს 2011 წლის 1 თებერვალს მის მიერ საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის –445 ლარის 70% _ 311,5 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

ო. ტ-ევას საკასაციო საჩივარი დარჩეს განუხილველად დაუშვებლობის გამო.

ო. ტ-ევას უნდა დაუბრუნდეს მის მიერ საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის –445 ლარის 70% _ 311,5 ლარი.

საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.