ას-897-1183-09 15 აპრილი, 2010 წელი,

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

მ. სულხანიშვილი (თავმჯდომარე)

თ. თოდრია (მომხსენებელი), ლ. ლაზარაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორები _

1. ლ. ჯ-ძე, მ. ა-ძე, ნ. ბ-ძე (მოსარჩელეები)

წარმომადგენელი – ჯ. ქ-შვილი

2. ლ. ვ-ია, კ. რ-ძე, შ. ბ-ძე, ა. მ-იანი (მოპასუხეები)

წარმომადგენელი – ა. ც-ძე

დავის საგანი – ამხანაგობის კრების ოქმებისა და საჯარო რეესტრის ჩანაწერების ბათილად ცნობა

გასაჩივრებული სასამართლო გადაწყვეტილება _ ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2009 წლის 14 ივლისის გადაწყვეტილება

კასატორების მოთხოვნა _ 1. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება

2. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის ნაწილში

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

2009 წლის 17 მარტს ლ. ჯ-ძის, მ. ა-ძისა და ნ. ბ-ძის წარმომადგენელმა ჯ. ქ-შვილმა სარჩელი აღძრა სასამართლოში ლ. ვ-იას, მ. გ-ძის, კ. რ-ძის, შ. ბ-ძის, გ. წ-აიას, ა. მ-იანისა და შ. გ-ძის მიმართ კრების ოქმისა და საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ბათილად ცნობის შესახებ.

მოსარჩელეთა წარმომადგენლის განმარტებით, მოსარჩელეები ცხოვრობენ ქალაქ ბათუმში, ... ქუჩა ¹68-ში და არიან ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ წევრები მოპასუხეებთან ერთად. სახლში არის სულ 22 ბინა. სახლის სხვენი, სარდაფი და დერეფნები საერთო საკუთრებისაა. ამხანაგობა აპირებს სხვენზე დაშენებისთვის ნებართვის მიღებას.

მოსარჩელეთა განმარტებით, მოპასუხეებმა ამხანაგობის საერთო კრების გადაწყვეტილების გარეშე მოახერხეს სახლის სხვენისა და სარდაფების საჯარო რეესტრში თავიანთ საკუთრებად დარეგისტრირება ისე, რომ აღნიშნული ფართის მათ საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე ამხანაგობის საერთო კრება საერთოდ არ ჩატარებულა და აღნიშნული საკითხი არ გადაწყვეტილა.

მოსარჩელეთა მითითებით, ამხანაგობის საერთო კრება 2008 წლის 19 დეკემბერს, რომლითაც მ. გ-ძეს საკუთრებაში გადაეცა სხვენი და დამხმარე სათავსი, არ ჩატარებულა. აღნიშნულის გამო ამხანაგობის საერთო კრების 2008 წლის 19 დეკემბრის ¹7 ოქმი ყალბია მ. გ-ძისათვის სხვენისა და დამხმარე სათავსის გადაცემის შესახებ, ასევე არ ჩატარებულა 2009 წლის 112 იანვარს კრება, რის გამოც 2009 წლის 12 იანვრის კრების ¹3 ოქმი კ. რ-ძისათვის სხვენისა და დამხმარე სათავსის საკუთრებაში გადაცემის შესახებ ყალბია, ასევე არ ჩატარებულა ამხანაგობის საერთო კრება 2009 წლის 5 იანვარს, რის გამოც 2009 წლის 5 იანვრის კრების ოქმი ¹1 ლ. ვ-იასთვის სხვენის გადაცემის შესახებ ყალბია; არ ჩატარებულა 2009 წლის 8 იანვარს კრება, რის გამოც 2009 წლის 8 იანვრის კრების ოქმი ¹2 შ. ბ-ძისათვის სხვენისა და დამხმარე სათავსის საკუთრებაში გადაცემის შესახებ ყალბია. არ ჩატარებულა 2009 წლის 16 იანვარს კრება, რის გამოც 2009 წლის 16 იანვრის კრების ოქმი ¹4 გ. წ-აიას სხვენისა და მინაშენების დამხმარე სათავსის საკუთრებაში გადაცემის შესახებ ყალბია; არ ჩატარებულა 2009 წლის 22 იანვარს კრება, რის გამოც 2009 წლის 22 იანვრის კრების ოქმი ¹6 ა. მ-იანისთვის სხვენისა და დამხმარე სათავსის საკუთრებაში გადაცემის შესახებ ყალბია; არ ჩატარებულა 2009 წლის 12 თებერვალს კრება, რის გამოც 2009 წლის 12 თებერვლის კრების ოქმი შ. გ-ძისათვის სხვენისა და დამხმარე სათავსის გადაცემის შესახებ ყალბია.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, სამოქალაქო კოდექსისა და „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ კანონის მეორე, მე-4, მე-10 მუხლებზე მითითებით მოსარჩელეები მოითხოვენ კრების ოქმისა და საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ბათილად ცნობას.

2009 წლის 23 მარტს ლ. ვ-იამ, შ. გ-ძემ, კ. რ-ძემ, შ. ბ-ძემ, გ. წ-აიამ, მ. გ-ძემ, ა. მ-იანმა შეიტანეს შესაგებელი, რომლითაც სარჩელი არ ცნეს და მიუთითეს შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებათა შესახებ.

მოპასუხეები მიუთითებენ, რომ მოსარჩელეთა მიერ მითითებულ თარიღებში ამხანაგობის საერთო კრებები ნამდვილად ჩატარდა, მას ესწრებოდნენ ამ სახლის მობინადრეები და კრებამ მიიღო გადაწყვეტილება საკუთრებაში გადასცემოდათ მათ სარგებლობაში არსებული სხვენი და სათავსები, რაც საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებულია მათ საკუთრებად. კრების ჩატარების ფაქტი დადასტურებულია მობინადრეთა ხელმოწერებით.

აღნიშნული ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლებით მოპასუხეებს სარჩელი მიაჩნიათ უსაფუძვლოდ და მოითხოვენ მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმას.

სასამართლოს სხდომაზე მოპასუხე – გ. წ-აია შეიცვალა უფლებამონაცვლით – ე. კ-შვილით.

ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2009 წლის 18 მაისის გადაწყვეტილებით ლ. ჯ-ძის, მ. ა-ძისა და ნ. ბ-ძის სარჩელი დაკმაყოფილდა, ბათილად იქნა ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 19 დეკემბრის ოქმი ¹7 მოპასუხე მ. გ-ძისთვის სხვენისა და სათავსის გადაცემის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 12 იანვრის ოქმი ¹3 მოპასუხეს კ. რ-ძისათვის სხვენისა და სათავსის გადაცემის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 5 იანვრის ოქმი ¹1 მოპასუხე ლ. ვ-იასათვის სხვენის გადაცემის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 8 იანვრის ოქმი ¹2 მოპასუხე შ. ბ-ძისათვის სხვენისა და სათავსის გადაცემის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 16 იანვრის ოქი ¹4 მოპასუხე გ. წ-აია უფლებამონაცვლე ე. კ-შვილისათვის სხვენისა და მიშენებული სათავსის გადაცემის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 22 იანვრის ოქმი ¹6 მოპასუხე ა. მ-იანისათვის სხვენისა და სათავსის გადაცემის შესახებ. გაუქმებულ იქნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 19 დეკემბრის ¹7 ოქმის საფუძველზე; გაუქმდა მ. გ-ძის სახელზე განხორციელებული ჩანაწერი 2009 წლის 12 იანვრის ¹3 ოქმის საფუძველზე კ. რ-ძის სახელზე განხორციელებული ჩანაწერი, 2009 წლის 5 იანვრის ¹1 ოქმის საფუძველზე ლ. ვ-იას სახელზე განხორციელებული ჩანაწერი, 2009 წლის 8 იანვრის ¹2 ოქმის საფუძველზე შ. ბ-ძის სახელზე განხორციელებული ჩანაწერი, 2009 წლის 16 იანვრის ¹4 ოქმის საფუძველზე გ. წ-აიას უფლებამონაცვლის – ე. კ-შვილის სახელზე განხორციელებული ჩანაწერი, 2009 წლის 22 იანვრის ¹6 ოქმის საფუძველზე ა. მ-იანის საკუთრებასთან დაკავშირებით განხორციელებული ჩანაწერი; მოპასუხე შ. გ-ძის საკუთრებაში სხვენისა და დამხმარე სათავსის გადაცემის თაობაზე 2009 წლის 12 თებერვლის ¹12 ოქმის ბათილობის ნაწილში საქმის წარმოება შეწყდა მოსარჩელეთა მიერ სარჩელზე უარის თქმის გამო.

აღნიშნულ გადაწყვეტილებაზე სააპელაციო საჩივარი შეიტანეს ლ. ვ-იამ, მ. გ-ძემ, კ. რ-ძემ, შ. ბ-ძემ, ე. კ-შვილმა, ა. მ-იანმა, ლ. ჯ-ძემ, მ. ა-ძემ და ნ. ბ-ძემ.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2009 წლის 14 ივლისის გადაწყვეტილებით ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა “ბ-ის” თავმჯდომარის - ლ. ვ-იას, წევრების: მ. გ-ძის, კ. რ-ძის, შ. ბ-ძის, ე. კ-შვილის, ა. მ-იანის სააპელაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, გაუქმდა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2009 წლის 18 მაისის გადაწყვეტილება სარჩელის დაკმაყოფილების ნაწილში და ამ ნაწილში მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება. ლ. ჯ-ძის, მ. ა-ძის, ნ. ბ-ძის სარჩელი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, ბათილად იქნა ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 19 დეკემბრის ოქმი ¹7 მოპასუხე მ. გ-ძისათვის სხვენისა და სათავსის გადაცემის შესახებ; გაუქმდა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 19 დეკემბრის ¹7 ოქმის საფუძველზე მ. გ-ძის სახელზე განხორციელებული ჩანაწერი; ბათილად იქნა ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხააგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2009 წლის 12 იანვრის ოქმი ¹3 მოპასუხე კ. რ-ძისათვის სხვენის გადაცემის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 5 იანვრის ოქმი ¹1 მოპასუხე ლ. ვ-იას სახელზე სხვენის გადაცემის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 8 იანვრის ოქმი ¹2 მოპასუხე შ. ბ-ძისათვის სხვენის გადაცემის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 22 იანვრის ოქმი ¹6 მოპასუხე ა. მ-იანისათვის სხვენის გადაცემის შესახებ; ბათილად იქნა ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 16 იანვრის ოქმი ¹4 გ. წ-აიას სახელზე სხვენის გადაცემის შესახებ; სასარჩელო მოთხოვნა კ. რ-ძის სახელზე სათავსის გადაცემის შესახებ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 12 იანვრის ¹3 ოქმის ბათილად ცნობის, შ. ბ-ძისათვის სათავსის გადაცემის შესახებ 2008 წლის 8 იანვრის ¹2 ოქმის ბათილად ცნობის, ა. მ-იანისათვის სათავსის გადაცემის შესახებ 2008 წლის 22 იანვრის ¹6 ოქმის ბათილად ცნობის, გ. წ-აიასათვის მინაშენის სათავსის გადაცემის შესახებ, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ წევრთა საერთო კრების 2009 წლის 16 იანვრის ¹4 ოქმის ბათილად ცნობის შესახებ არ დაკმაყოფილდა; არ დაკმაყოფილდა სასარჩელო მოთხოვნა, გ. წ-აიას უფლებამონაცვლე, ე. კ-შვილის სახელზე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 16 იანვრის ¹4 ოქმის საფუძველზე საჯარო რეესტრში განხორციელებული ჩანაწერის გაუქმების თაობაზე; არ დაკმაყოფილდა სასარჩელო მოთხოვნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2009 წლის 12 იანვრის ¹3 ოქმის საფუძველზე, კ. რ-ძის სახელზე განხორციელებული ჩანაწერის გაუქმების თაობაზე; არ დაკმაყოფილდა სასარჩელო მოთხოვნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2009 წლის 5 იანვრის ოქმი ¹1-ის საფუძველზე ლ. ვ-იას სახელზე განხორციელებული ჩანაწერის გაუქმების თაობაზე; არ დაკმაყოფილდა სასარჩელო მოთხოვნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2009 წლის 8 იანვრის ¹2-ის ოქმის საფუძველზე შ. ბ-ძის სახელზე განხორციელებული ჩანაწერის გაუქმების თაობაზე; არ დაკმაყოფილდა სასარჩელო მოთხოვნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების 2009 წლის 22 იანვრის ¹6 ოქმის საფუძველზე ა. მ-იანის სახელზე განხორციელებული ჩანაწერის გაუქმების თაობაზე.

პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები და მიუთითა, რომ მხარეები არიან ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ წევრები და ცხოვრობენ ქალაქ ბათუმში, ... ქუჩა ¹68-ში; ამხანაგობა „ბ-ი“ დაფუძნებულია 2006 წლის 1 მარტს; სახლის სხვენი, სარდაფი და დერეფნები წარმოადგენდა საერთო საკუთრებას; სახლში არის 21 ბინა, რომელთაგანაც პრივატიზებულია 20 ბინა. აღნიშნული კრების ოქმების საფუძველზე საჯარო რეესტრში მ. გ-ძის საკუთრებად დარეგისტრირებულ იქნა კრების ოქმებში მითითებული სხვენი, ხოლო შ. ბ-ძისა და ა. მ-იანის საკუთრებად - სათავსები.

დადგენილია, რომ 2009 წლის 18 მარტს, მოპასუხე გ. წ-აიამ, ქ. ბათუმში, ... ქ.¹68-ში მდებარე თავის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება, კერძოდ, მე-4 სართულზე არსებული ¹20 ბინა, 96,10 კვ.მ ფართი აჩუქა ე. კ-შვილს, რომელმაც იმავე დღესვე საჯარო რეესტრში თავის სახელზე დაარეგისტრირა.

ასევე დადგენილად ცნო, რომ 2008 წლის ნოემბრიდან 2009 წლის თებერვლის ჩათვლით, ქალაქ ბათუმში, ... ქუჩა ¹68-ში მდებარე საცხოვრებელ სახლში ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის” დებულების მე-12 მუხლით დადგენილი წესით, ამხანაგობის საერთო კრების დღის წესრიგის მითითებით ამხანაგობის წევრთათვის ოფიციალური შეტყობინება არ გაგზავნილა.

სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ ზოგ შემთხვევაში ხელმოწერა შესრულებულია 26 პირისაგან, ზოგ შემთხვევაში 27 და ზოგ შემთხვევაში 28 პირისაგან, მაშინ, როცა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა შესდგება 21 წევრისგან, ხოლო კრების ოქმში მონაწილედ დაფიქსირებულია 17 წევრი.

პალატამ განმარტა, რომ 2009 წლის თებერვლის მონაცემებით, მოპასუხე კ. რ-ძისა და ლ. ვ-იას საკუთრებაში ამხანაგობის კრების გადაწყვეტილების საფუძველზე, სხვენი და სათავსი რეგისტრირებული არ ყოფილა, ხოლო გიორგი წ-აიას სახელზე 2008 წლის 29 აპრილს შედგენილი ამონაწერის მიხედვით, მის საკუთრებაში ფართის რეგისტრაციის საფუძველს წარმოადგენდა 2007 წლის 28 დეკემბრის საკუთრების უფლების მოწმობა.

სააპელაციო პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს სამართლებრივი შეფასება იმის თაობაზე, რომ მხარეთა შორის არსებული ურთიერთობა გამომდინარეობდა ამხანაგობის წევრთა საერთო საკუთრებაში არსებული ქონების, ამხანაგობის წევრთა ინდივიდუალურ საკუთრებაში გადაცემიდან და მოცემული დავის განხილვისას გამოყენებულ უნდა იქნას “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონი. სააპელაციო პალატამ განმარტა “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-4 მუხლი.

სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ ამხანაგობის წევრთა მიერ ქონების ინდივიდუალურ საკუთრებაში გადაცემასთან დაკავშირებით შედგენილ ხელმოწერის დოკუმენტზე, ამხანაგობის წევრების გარდა, სხვა პირთა ხელმოწერების არსებობა ვერ გახდება ამ ხელწერილში დაფიქსირებული ამხანაგობის წევრთა მიერ გამოვლენილი ნების ბათილობის საფუძველი. ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული სათავსის მათთვის გადაცემა კანონშესაბამისია, შესაბამისად, სასარჩელო მოთხოვნა ასეთი სათავსის გადაცემის ნაწილში კრების გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის თაობაზე უსაფუძვლოა.

აღნიშნულ გადაწყვეტილებაზე საკასაციო საჩივარი შეიტანეს ლ. ჯ-ძემ, მ. ა-ძემ და ნ. ბ-ძემ. კასატორებმა მიუთითეს, რომ სასამართლომ კრების ჩატარების ნამდვილობა მიიჩნია დადასტურებულად, მაშინ, როცა თვითონვე აღნიშნავს, რომ ამხანაგობის წევრებს წერილობითი შეტყობინება მოსალოდნელი კრებისა და მისი დღის წესრიგის შესახებ არ მიუღიათ. სასამართლომ არასწორად უსაფუძვლოდ ჩათვალა კრებები ჩატარებულად, რაც ეწინააღმდეგება საქმეში არსებულ მასალებს. მით უმეტეს, რომ სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია ის გარემოება, რომ კრების ჩატარების შესახებ ამხანაგობის წევრები წინასწარ არ იყვნენ ინფორმირებულები.

რაც შეეხება ხელმოწერებს, რომელიც ე.წ კრებების შემდეგ შეგროვდა ეს ვერანაირად ვერ შეცვლის კრების გადაწყვეტილებებს, რასაც იმპერატიულად მოითხოვს კანონი, რადგან მსგავს პროცედურას ბინათმესაკუთრეთა შესახებ კანონი არ ითვალისწინებს. მასში არ სწერია კონკრეტულად რა ფართის დაკანონებაზეა საუბარი და გაუგებარია, რას ადასტურებენ მეზობლები.

რაც შეეხება კასატორების (მოსარჩელეთა) განმარტებებს დამხმარე სათავსების შესახებ, მათ დაადასტურეს ის ფაქტი, რომ დამხმარე სათავსებს, მართლაც ფლობდნენ და ფლობენ მოპასუხეები, მაგრამ ეს არავითარ შემთხვევაში არ ნიშნავს კრებების ჩატარების ნამდვილობის დადასტურებას. მხარემ აღიარა მხოლოდ ის ფაქტობრივი გარემოება მასზედ, თუ ვინ ფლობდა დამხმარე სათავსებს ფაქტობრივად, მაგრამ მათ საკუთრებაში გადაცემასაც ამხანაგობის კრება სჭირდებოდა, რაც არ ჩატარებულა. ამდენად, სასამართლომ არასწორად განმარტა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ საქართველოს კანონის მე-4 მუხლი, რომელიც იმპერატიულად მოითხოვს ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული ფართების კრებაზე მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე საკუთრებაში გადაცემას. ზემოაღნიშნული გარემოებებიდან გამომდინარე, კასატორების მოსაზრებით, სასამართლოს გადაწყვეტილება წინააღმდეგობრივია და არ არის სამართლებრივად დასაბუთებული.

ასევე საკასაციო საჩივარი შეიტანეს კ. რ-ძემ, ლ. ვ-იამ, შ. ბ-ძემ და ა. მ-იანმა. კასატორებმა მიუთითეს, რომ არასწორია ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრება იმასთან დაკავშირებით, რომ საქმეში არ არსებობს სხვენის განკარგვაზე ამხანაგობის წევრთა მიერ ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილება. “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-4 მუხლის თანახმად, სხვენის გადაცემაზე საკმარისია 2/3-ის გადაწყვეტილება. არსებობს უმრავლესობის გადაწყვეტილება იმასთან დაკავშირებით, რომ სხვენები მათ ფაქტობრივ მფლობელობაშია. გარდა ამისა, ისინი ცხოვრობენ ბოლო სართულზე და “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონის ამოქმედებამდე ისინი სარგებლობდნენ სხვენით და დაზიანების შემთხვევაში თავიანთი ხარჯებით ატარებდნენ სარემონტო სამუშაოებს.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო პალატამ განიხილა საქმის მასალები, გაეცნო საკასაციო საჩივრებს და მიიჩნევს, რომ კ. რ-ძის, შ. ბ-ძის, ლ. ვ-იასა და ა. მ-იანის საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს; ლ. ჯ-ძის, მ. ა-ძისა და ნ. ბ-ძის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს; გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2009 წლის 14 ივლისის გადაწყვეტილება გასაჩივრებულ ნაწილში და ამ ნაწილში საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე პალატას შემდეგ გარემოებათა გამო:

კასატორები კ. რ-ძე, შ. ბ-ძე, ლ. ვ-ია და ა. მ-იანი ითხოვენ სხვენის ნაწილში ამხანაგობის კრების გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის შესახებ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმებას. საკასაციო პალატა თვლის, რომ ამ ნაწილში არ არსებობს სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველი.

აღნიშნულიდან დაკავშირებით საკასაციო პალატა მხედველობაში იღებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებას იმის შესახებ, რომ ქალაქ ბათუმში, ... ქუჩა ¹68-ში მდებარე საცხოვრებელი სახლის სხვენი ვისმეს დამოუკიდებელ მფლობელობაში არ ყოფილა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა “ბ-ის” წევრთა საერთო სარგებლობის იყო, სხვენზე დღემდე არსებობს მრავალტონიანი წყლის რეზერვუარი ბინის მცხოვრებთა საერთო სარგებლობისათვის. საცხოვრებელი სახლის სხვენი დაყოფილი არ არის ერთმანეთისაგან იზოლირებულად გამიჯნულ ფართებად და რაიმე გამყოფი კედელიც არ არის.

კასატორების კ. რ-ძის, შ. ბ-ძის, ლ. ვ-იასა და ა. მ-იანის მიერ არ არის წარმოდგენილი დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია (სსსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილი), რომლითაც ისინი გააქარწყლებდნენ სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ზემოაღნიშნულ ფაქტებს, კერძოდ, კასატორები არ უთითებენ იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს, რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება და სამართლებრივ-მატერიალური ნორმის არასწორად გამოყენება ან განმარტება, რაც კონკრეტულ შემთხვევაში არ არსებობს. ამრიგად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ზემოაღნიშნული ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის.

ამასთან ერთად, საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ზემოაღნიშნული ფაქტების გათვალისწინებით, სხვენი ამხანაგობის წევრებს ეკუთვნოდა საერთო სარგებლობის უფლებით და არ არსებობს მასზე “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონის მიღებამდე კასატორების (კ. რ-ძის, შ. ბ-ძის, ლ. ვ-იასა და ა. მ-იანის) ფაქტობრივი ფლობის ფაქტი. ამდენად, საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ ამ ქონებაზე ინდივიდუალურ საკუთრების რეჟიმის გავრცელება მნიშვნელოვნად ცვლის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას და გავლენას ახდენს სხვა ბინის მესაკუთრეთა მიერ საერთო ქონების გამოყენებაზე. ამდენად, “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-10 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სხვენზე ინდივიდუალური საკუთრების რეჟიმის გავრცელებისათვის აუცილებელია ამხანაგობის ყველა წევრის ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილება, რომლის საწინააღმდეგოს ვერ ადასტურებენ კასატორები.

რაც შეეხება კასატორების ლ. ჯ-ძის, მ. ა-ძის, ნ. ბ-ძის მოთხოვნას, საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ისინი სადავოდ ხდიან სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების იმ ნაწილს, რომლითაც უარი ეთქვათ მოსარჩელეებს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა “ბ-ის” საერთო კრების გადაწყვეტილებას მოპასუხეებისათვის სათავსის, მიშენებული სათავსის გადაცემის ბათილად ცნობაზე, კერძოდ, კასატორები ლ. ჯ-ძე, მ. ა-ძე, ნ. ბ-ძე ყურადღებას ამახვილებენ იმაზე, რომ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის კრება არ ჩატარებულა კანონის მოთხოვნათა დაცვით, ისინი არ იყვნენ მოწვეული კრებაზე.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სააპელაციო სასამართლო ერთ შემთხვევაში ადგენს, რომ საქმეში არ არსებობს ქ. ბათუმში, ... ქუჩა ¹68-ში მდებარე საცხოვრებელ სახლში ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა “ბ-ის” ცალკეული წევრების მოწვევის წერილობითი მტკიცებულება. ამასთან ერთად სააპელაციო სასამართლო აღნიშნავს, იმის გათვალისწინებით, რომ ამხანაგობის წევრთა 2/3-მა დადებითად გამოხატა ნება, ხელმოწერებით დაეთანხმა სადავო კრების ოქმებში დაფიქსირებულ გადაწყვეტილებას, მიიჩნია, რომ აღარ არსებობს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის სადავო გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობის საფუძველი.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ზემოაღნიშნული გარემოებებიდან არ ირკვევა, დაეთანხმნენ თუ არა ლ. ჯ-ძე, მ. ა-ძე და ნ. ბ-ძე თავისი ხელმოწერებით ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის კრებაზე მიღებულ სადავო გადაწყვეტილებებს. გამოხატეს თუ არა მათ ნება სადავო კრებაზე მიღებულ გადაწყვეტილებასთან დაკავშირებით.

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება წარმოადგენს მრავალმხრივ გარიგებას, რომლის დადების ერთ-ერთ აუცილებელ მოთხოვნას წარმოადგენს ამხანაგობის წევრთა მიერ ნების გამოვლენა. აღნიშნული გარიგებისათვის დამახასიათებელია ზოგადად გარიგებისათვის (საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 52-ე მუხლი) დადგენილი წესები იმ თავისებურებების გათვალისწინებით, რაც განსაზღვრულია “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონით, კერძოდ, “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-4 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის მფლობელობაში არსებული მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსები (სარდაფები, სხვენები და ა.შ.) შეიძლება იყოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის ინდივიდუალური საკუთრება.

ამავე მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრულია პირველ ნაწილში მითითებული ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის მფლობელობაში არსებული მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსების ინდივიდუალურ საკუთრებაში მიღების წესი, კერძოდ, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები 2/3-ით იღებენ გადაწყვეტილებას ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მიერ მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსების (სარდაფების, სხვენების და ა.შ.) მფლობელობის ამ კანონის ძალაში შესვლის დროს არსებული ფაქტობრივი მდგომარეობის შესახებ, რაც ინდივიდუალურ საკუთრების უფლებით აღრიცხვის საფუძველია.

ასევე გასათვალისწინებელია ამავე კანონის მე-10 მუხლის პირველი ნაწილი, რომლის თანახმად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ისეთი განვითარება, რომელიც მნიშვნელოვნად ცვლის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას და გავლენას ახდენს სხვა ბინის მესაკუთრეთა მიერ საერთო ქონების გამოყენებაზე, ხორციელდება ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე. ამდენად, ზემოაღნიშნული ნორმების თანახმად, იმისათვის, რომ ამხანაგობის კრების მიერ მიღებული გადაწყვეტილება (მრავალმხრივი გარიგება) ჩაითვალოს დადებულად, ერთ შემთხვევაში საკმარისია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრების ხმების 2/3-ი, ხოლო მეორე შემთხვევაში კი – საჭიროა ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილება. ორივე შემთხვევაში აუცილებელია, ამხანაგობის ყველა წევრს ეცნობოს კრების ჩატარების თაობაზე. ამასთან ერთად გასათვალისწინებელია, რომ იმ გადაწყვეტილების მიღებისათვის, რომლისთვისაც საკმარისია ამხანაგობის წევრთა 2/3-დი (განსხვავებით კანონის მე-10 მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევისა), მოქმედებს პრეზუმფცია, რომლის თანახმად ამხანაგობის წევრთა 2/3-დის მიერ გამოვლენილი ნება საკმარისია, მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ამხანაგობის ყველა წევრი იყო გაფრთხილებული კრების თაობაზე და მოწვეული იყვნენ “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონის 27-ე მუხლის მე-4 ნაწილის მოთხოვნათა დაცვით. ამ ნორმის მიზანია უზრუნველყოფილ იქნეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის უფლებათა რეალიზაცია. იმ შემთხვევაში თუ ამხანაგობის წევრები, რომლებიც არ იყვნენ გაფრთხილებული და მოწვეული კრებაზე, შემდეგ ეთანხმებიან მის მიერ მიღებულ გადაწყვეტილებას, მიუთითებს იმაზე, რომ მათი, როგორც ბინათმესაკუთრის უფლებები, რეალიზებულია.

კონკრეტულ შემთხვევაში საკასაციო პალატა მხედველობაში იღებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებას (რაც არ იწვევს მხარეთა შორის დავას), რომ მოპასუხეები ფაქტობრივი ფლობით ფლობდნენ ეზოში მდგარ და მიშენებულ სათავსებს. ამდენად, სათავსებსა და მიშენებული სათავსების თაობაზე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მიერ გადაწყვეტილების მისაღებად, “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-4 მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, საკმარისია ამხანაგობის წევრთა 2/3-დი. მაგრამ ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით საკასაციო პალატა კიდევ ერთხელ დასძენს, რომ ხმათა 2/3-ით მიღებულ გადაწყვეტილება იურიდიული ძალის მქონე შეიძლება ჩაითვალოს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ამხანაგობის ყველა წევრს ეცნობა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის კრების ჩატარების შესახებ ზემომითითებული კანონით დადგენილი წესების დაცვით, აგრეთვე, იმ შემთხვევაში, თუ ამხანაგობის ის წევრები, რომლებიც გაფრთხილებული არ იყვნენ კრების ჩატარების თაობაზე და შემდეგ საცილოდ არ ხდიან ამ კრებაზე მიღებულ გადაწყვეტილებას.

საკასაციო პალატა მხედველობაში იღებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებას იმის შესახებ, რომ ლ. ჯ-ძე, მ. ა-ძე, ნ. ბ-ძე არ იყვნენ მოწვეული ამხანაგობის კრებაზე, რითაც დარღვეულ იქნა “ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონის 27-ე მუხლის მე-4 ნაწილის მოთხოვნა. მიუხედავად ამისა, სააპელაციო სასამართლო არ იკვლევს, ლ. ჯ-ძე, მ. ა-ძე და ნ. ბ-ძე დაეთანხმნენ თუ არა კრებაზე მიღებულ გადაწყვეტილებას. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კონკრეტულ შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლომ უნდა შეაფასოს საქმეში წარმოდგენილი ამხანაგობის წევრების თანხმობები სათავსის საკუთრებაში გადაცემის შესახებ, დაეთანხმნენ თუ არა ლ. ჯ-ძე, მ. ა-ძე და ნ. ბ-ძე თავისი ხელმოწერებით ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის კრებაზე მიღებულ სადავო გადაწყვეტილებებს.

საკასაციო პალატა, ასევე ყურადღებას ამახვილებს იმაზე, რომ სააპელაციო სასამართლო არ მსჯელობს სათავსოს ნაწილში სადავო კრებებზე მიღებული გადაწყვეტილებების საჯარო რეესტრში განხორციელებულ ჩანაწერის თაობაზე, რაც ამ ნაწილში, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის “ე¹” ქვეპუნქტის თანახმად შეუძლებელს ხდის გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმებას.

ამასთან ერთად საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ლ. ჯ-ძის მ. ა-ძის და ნ. ბ-ძის საკასაციო საჩივარი არ შეიცავს საკასაციო პრეტენზიას ე. კ-შვილისთვის, კ. რუსაძისთვის, ლ. ვ-იასთვის, შ. ბ-ძისთვისა და ა. მ-იანისთვის ამხანაგობა „ბ-ის” წევრთა საერთო კრების ოქმების საფუძველზე სხვენის გადაცემის შესახებ საჯარო რეესტრის ჩანაწერების გაუქმებაზე უარის თქმის ნაწილში. სსსკ-ის 404-ე მუხლის I ნაწილის თანახმად საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას საკასაციო საჩივრის ფარგლებში. საკასაციო სასამართლოს არ შეუძლია თავისი ინიციატივით შეამოწმოს საპროცესო დარღვევები, გარდა 396-ე მუხლის I ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტებისა.

აღნიშნულის გათვალისწინებით საკასაციო პალატა ყურადღებას ამახვილებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებაზე. კერძოდ, სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ საქმეში წარმოდგენილი საჯარო რეესტრის ამონაწერებით არ დგინდება კ. რ-ძის, შ. ბ-ძის, არუსუკ მ-იანის, ლ. ვ-იას სახელზე სადავო ოქმებით გადაცემული სხვენის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ფაქტი. ასევე, სააპელაციო სასამართლომ გ. წ-აიას საპროცესო უფლებამონაცვლის, ე. კიწმარაშვილის სახელზე საჯარო რეესტრში განხორციელებული ჩანაწერის საფუძველს წარმოადგენს 2009 წლის 13 მარტის ჩუქების ხელშეკრულება და არა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ 2009 წლის 16 იანვრის ¹4 კრების ოქმის გადაწყვეტილება, ხოლო ჩუქების ხელშეკრულების კანონიერება არ წარმოადგენდა დავის საგანს.

ამრიგად, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).

აღნიშნულის გათვალისწინებით საკასაციო პალატა თვლის, რომ ამ ნაწილში არ არსებობს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე და 412-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

კ. რ-ძის, შ. ბ-ძის, ლ. ვ-იასა და ა. მ-იანის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

ლ. ჯ-ძის, მ. ა-ძის, ნ. ბ-ძის საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2009 წლის 14 ივლისის გადაწყვეტილების ის ნაწილი, რომლითაც ლ. ჯ-ძეს, მ. ა-ძეს და ნ. ბ-ძეს უარი ეთქვათ კ. რ-ძის სახელზე სათავსის გადაცემის შესახებ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ წევრთა საერთო კრების 2008 წლის 12 იანვრის ¹3 ოქმის ბათილად ცნობის, შ. ბ-ძისათვის სათავსის გადაცემის შესახებ 2008 წლის 8 იანვრის ¹2 ოქმის ბათილად ცნობის, ა. მ-იანისათვის სათავსის გადაცემის შესახებ 2008 წლის 22 იანვრის ¹6 ოქმის ბათილად ცნობის, გ. წ-აიასათვის მინაშენის სათავსის გადაცემის თაობაზე, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ბ-ის“ წევრთა საერთო კრების 2009 წლის 16 იანვრის ¹4 ოქმის ბათილად ცნობის შესახებ და ამ ნაწილში საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე პალატას;

დანარჩენ ნაწილში ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2009 წლის 14 ივლისის გადაწყვეტილება დარჩეს უცვლელი.

საკასაციო პალატის განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.