ას-215-520-04 9 ივნისი, 2004 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: მ. გოგიშვილი (თავმჯდომარე),

მ. წიქვაძე,

ლ. გოჩელაშვილი

დავის საგანი: ბინის მესაკუთრედ ცნობა.

აღწერილობითი ნაწილი:

ქ.თბილისის ვაკე-საბურთალოს რაიონული სასამართლოს 2001წ. 8 ივნისის დაუსწრებელი გადაწყვეტილებით, მოპასუხე შპს საინვესტიციო საამშენებლო კომპანია „კ-სის“ გამოუცხადებლობის გამო, დაკმაყოფილდა ი. დ-ის სარჩელი და მოპასუხეს დაევალა მოსარჩელისათვის სარჩელით მოთხოვნილი ბინის გადაცემა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის საჭირო შესაბამისი იურიდიულ-ტექნიკური დოკუმენტაციისა და მიღება-ჩაბარების აქტით. დაუსწრებელი გადაწყვეტილება შევიდა კანონიერ ძალაში.

2001წ. 27 ივლისს თ. ც-ემ, ზემოთ მითითებული გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის მიზნით, განცხადებით მიმართა ქ.თბილისის ვაკე-საბურთალოს რაიონულ სასამართლოს.

განმცხადებელმა მიუთითა, რომ ბინა, რომელიც გადაეცა ი.დ-ს მას უნდა გადაცემოდა „კ-სთან“ 1998 წელს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე, რის გამოც იგი მხარედ უნდა ჩაბმულიყო ამ ბინაზე ი.დ-სა და „კ-სს“ შორის წარმოებულ სამოქალაქო დავის საქმეში.

თბილისის ვაკე-საბურთალოს რაიონული სასამართლოს 2002წ. 1 მაისის განჩინებით ბათილად იქნა ცნობილი დაუსწრებელი გადაწყვეტილება, თ.ც-ე საქმეში ჩაება მესამე პირად დამოუკიდებელი სასარჩელო მოთხოვნით და მოითხოვა სადავო ბინის მის საკურებაში გადაცემა.

ქ.თბილისის ვაკე-საბურთალოს რაიონული სასამართლოს 2003წ. 4 ივლისის გადაწყვეტილებით ი.დ-ს უარი ეთქვა სარჩელის დაკმაყოფილებაზე, ხოლო თ.ც-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა და შპს „კ-სს“ დაევალა თ.ც-ისათვის ... მდებარე ¹33 ბინის საკუთრებაში გადაცემა.

გადაწყვეტილებას საფუძვლად დაედო ის გარემოება, რომ მოპასუხემ ცნო თ.ც-ის სარჩელი.

მითითებულ გადაწყვეტილებაზე სააპელაციო საჩივარი შეიტანა ი.დ-მა.

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის 2003წ. 24 დეკემბრის გადაწყვეტილებით გაუქმდა რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება და ახალი გადაწყვეტილებით ი.დ-ისა და თ.ც-ის სარჩელები არ დაკმაყოფილდა.

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია ფაქტობრივი გარემოებები იმის შესახებ, რომ შპს საინვესტიციო საამშენებლო კომპანია „კ-სსა“ და თ. ც-ეს შორის 1998წ. 12 ივნისს გაფორმებული ხელშეკრულების თანახმად, კომპანიამ აიღო ვალდებულება, გამოეყო და პირად საკუთრებაში გადაეცა სახელმწიფო სამედიცინო აკადემიის ტერიტორიაზე მშენებარე ინდივიდუალური მრავალბინიანი სამსადარბაზოიანი საცხოვრებელი სახლის მე-2 სადარბაზოში, მე-2 სართულზე ხუთოთახიანი ბინა ¹18, რის საფასურად თ.ც-ეს კომპანიისათვის უნდა გადაეხადა 74400 აშშ დოლარი.

2000წ. 10 თებერვალს შპს საინვესტიციო სამშენებლო კომპანია „კ-სმა“ ანალოგიური ხელშეკრულება გააფორმა ი.დ-თან იმ განსხვავებით, რომ ბინის ნომრად მითითებული იყო ¹3/2, ხოლო ღირებულებად 84000 აშშ დოლარი.

სასამართლო პროცესზე მოდავე მხარეებმა დააზუსტეს სადავო ბინის ნომერი და მიუთითეს, რომ მისი მისამართია ... ქ.თბილისში.

სააპელაციო სასამართლომ მოსარჩელეთა მოთხოვნა ამ ბინის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე უსაფუძვლოდ მიიჩნია, ვინაიდან დავა შეეხებოდა სახელშეკრულებო ურთიერთობას უძრავ ნივთთან დაკავშირებით, მაგრამ ხელშეკრულება არ იყო დამოწმებული ნოტარიულად, ანუ არ იყო დაცული ფორმა ხელშეკრულების დადების შესახებ, ამიტომ იგი ბათილი იყო და არ წარმოშობდა ბინის გადაცემის ვალდებულებას.

სააპელაციო სასამართლომ ასევე მიუთითა, რომ სსკ-ის 208-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, მოპასუხის მიერ სარჩელის ცნობა (მოპასუხემ ცნო თ.ც-ის სარჩელი) წარმოადგენდა სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძველს, მაგრამ, ვინაიდან დავა ეხებოდა უძრავ ნივთს, რომელზეც სანივთო უფლებები, მათ შორის საკუთრების უფლება, სკ-ის 311-ე, 312-ე მუხლების მიხედვით ვლინდება საჯარო რეესტრიდან, სასამართლოს უნდა გაეთვალისწინებინა, რომ „კ-სი“ არ ყოფილა რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში სადავო ბინის მესაკუთრედ და იგი არ იყო უფლებამოსილი, განეკარგა ეს ბინა, რის გამოც მის მიერ სარჩელის ცნობა ვერ წარმოადგენდა სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძველს.

2004წ. 19 თებერვალს თ. ც-ემ საკასაციო საჩივრით მიმართა საქართველოს უზენაეს სასამართლოს.

მან მოითხოვა მოცემულ საქმეზე მიღებული გადაწყვეტილების გაუქმება და საქმის ხელახალი განხილვისათვის დაბრუნება შემდეგი საფუძვლით:

კასატორის მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლომ გამოიყენა კანონი, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა.

კასატორმა მიუთითა, რომ მას შპს საინვენსტიციო საამშენებლო კომპანია „კ-სთან“ არ დაუდია ხელშეკრულება ბინის ნასყიდობის შესახებ. მათი ხელშეკრულება წარმოადგენდა ნარდობის ხელშეკრულებას და სკ-ის 361-ე მუხლის შესაბამისად, იგი უნდა შეესრულებინა მოპასუხეს.

კასატორმა ასევე მიუთითა, რომ სადავო ბინა დღეის მდგომარეობით საჯარო რეესტრში უკანონოდ არის აღრიცხული ი.დ-ზე, ამიტომ უნდა მოხდეს ჩანაწერში ცვლილების შეტანა და იგი დარეგისტრირდეს მის სახელზე.

სასამართლო პროცესზე თ.ც-ის წარმომადგენელმა შეცვალა საკასაციო მოთხოვნა და მოითხოვა ახალი გადაწყვეტილებით მისი სარჩელის დაკმაყოფილება.

2004წ. 30 აპრილს ი.დ-მა შეგებებული საკასაციო საჩივრით მიმართა საქართველოს უზენაეს სასამართლოს.

შეგებებული საკასაციო საჩივრის ავტორმა მოითხოვა მოცემულ საქმეზე მიღებული გადაწყვეტილების იმ ნაწილის გაუქმება, რომლითაც არ დაკმაყოფილდა მისი მოთხოვნა და ახალი გადაწყვეტილებით მისი სარჩელის დაკმაყოფილება შემდეგი საფუძვლით:

იგი მართლზომიერად ფლობს სადავო ბინას. მესაკუთრედაა დარეგისტრირებული და გადახდილი აქვს შესაბამისი თანხა. ამავე დროს, როგორც მყიდველს, სკ-ის 485-ე მუხლის შესაბამისად, ც-ესთან შედარებით ეკუთვნის უპირატესობა.

ი. დ-მა მოგვიანებით დააზუსტა საკასაციო მოთხოვნა და ამჯერად მოითხოვა საქმის ხელახალი განხილვისათვის დაბრუნება იმ საფუძვლით, რომ სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, კერძოდ, სსკ-ის 85-ე და 222-ე მუხლები (არ დაადგინა სათანადო მოპასუხე) და საქმეზე მიიღო არასწორი და დაუსაბუთებელი გადაწყვეტილება.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლო საკასაციო და შეგებებული საკასაციო საჩივრების ფარგლებში გაეცნო საქმის მასალებს, მოისმინა მხარეთა განმარტებანი და მიაჩნია, რომ მოცემულ საქმეზე მიღებული გადაწყვეტილება უნდა გაუქმდეს და საქმე ხელახალი განხილვისათვის დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს შესაბამის პალატას შემდეგ გარემოებათა გამო:

საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება დაუსაბუთებელია.

სსკ-ის 394-ე მუხლის „ე“ პუნქტის შესაბამისად, გადაწყვეტილება ყოველთვის ჩაითვლება კანონის დარღვევით მიღებულად, თუ გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის საკმაოდ დასაბუთებული ან დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ გადაწყვეტილების სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია.

გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დაუსაბუთებლობა გამოიხატება შემდეგში:

მხარეთა შორის სადავო სამართლებრივი ურთიერთობა წარმოიშვა, ერთის მხრივ, შპს საამშენებლო კომპანია „კ-სსა“ და თ. ც-ეს შორის 1998წ. 12 იანვარს დადებული ხელშეკრულებისა და, მეორეს მხრივ, შპს საამშენებლო კომპანია „კ-სსა“ და ი.დ-ს შორის 2000წ. 10 თებერვალს დადებული ხელშეკრულებების საფუძველზე ბინის გადაცემის შესახებ.

სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიკვლია ამ ხელშეკრულების შინაარსი და მასში მონაწილე მხარეთა განზრახულობანი, კერძოდ, არ დაუდგენია მითითებული ხელშეკრულებები ნარდობის ხელშეკრულებაა თუ ნასყიდობის, არ არის დადგენილი ვის საკუთრებას წარმოადგენს მიწის ნაკვეთი, რომელზეც სადავო ბინაა აშენებული, იგი ამხანაგობის (“ჭავჭავაძე 33“) საკუთრებაა, თუ შპს „კ-სის“;

სკ-ის 149-ე მუხლის თანახმად, უძრავ ნივთებს მიეკუთვნება მიწის ნაკვეთი მასში არსებული წიაღისეულით, მიწაზე აღმოცენებული მცენარეები, ასევე შენობა-ნაგებობანი, რომლებიც მყარად დგას მიწაზე. ამავე კოდექსის 150-ე მუხლის მეორე ნაწილის შესაბამისად, მიწის ნაკვეთის არსებით შემადგენელ ნაწილს განეკუთვნება შენობა-ნაგებობანი და ნივთები, რომლებიც მყარადაა დაკავშირებული მიწასთან და არ არის გამიზნული დროებით სარგებლობისათვის, რაც ხელშეკრულებითაც შეიძლება განისაზღვროს.

სკ-ის 193-ე მუხლის შესაბამისად, თუ მოძრავი ნივთი ისეა მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებული, რომ იგი ამ ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი გახდა, მაშინ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე, 150-ე მუხლის მეორე ნაწილის მიხედვით, იმავდროულად ხდება ნივთის მესაკუთრეც.

ზემოთ აღნიშნული ნორმების ანალიზიდან გამომდინარე, ცხადია, რომ შენობა-ნაგებობებზე საკუთრების უფლების წარმოშობა დაკავშირებულია მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლებასთან, ვინაიდან ამ უკანასკნელზე საკუთრების სამართლებრივი რეჟიმი განსაზღვრავს არსებით შემადგენელ ნაწილზე საკუთრების უფლებას.

აქედან გამომდინარე, თუკი მიწის მესაკუთრე ამხანაგობაა ან სხვა პირია, შპს საამშენებლო კომპანია „კ-სი“ მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილის აგებით ვერ გახდება ვერც მიწის ნაკვეთის და ვერც ამ ნაწილის მესაკუთრე. მას ნარდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, უფლება ექნება, შეასრულოს სამუშაო და შექმნას ნარდობის საგანი, საცხოვრებელი ბინა. ნარდობის ხელშეკრულება ვერ გახდება ნარდობის საგანზე მენარდის საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძველი.

თუკი დადგინდება, რომ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე შპს საამშენებლო კომპანია „კ-სია“, მაშინ შეიძლება ადგილი ჰქონდეს უძრავი ქონების ნასყიდობას და გამოიყენება შესაბამისი წესები.

აღსანიშნავია ის გარემოება, რომ სკ-ის 623-ე მუხლის მეორე ნაწილის შესაბამისად, მხარეთა შორის ნარდობის სახელშეკრულებო ურთიერთობისას გამოიყენება ნასყიდობის წესები, თუ დამზადებულია გვაროვნული ნივთი, მაგრამ მოცემულ შემთხვევაში დავის საგანი _ ბინა გვაროვნულ ნივთს არ წარმოადგენს, ამიტომ საცხოვრებელი სახლის აშენების ნარდობის ხელშეკრულება ყოველთვის არ საჭიროებს სანოტარო ფორმის დაცვას.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სსკ-ის 412-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

გაუქმდეს მოცემულ საქმეზე თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის 2003წ. 24 დეკემბრის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახალი განხილვისათვის დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს შესაბამის პალატას.

განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.