ას-236-532-04 14 ივლისი, 2004 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: მ. გოგიშვილი (თავმჯდომარე),

მ. წიქვაძე,

რ. ნადირიანი

დავის საგანი: საერთო საკუთრებიდან წილის რეალურად გამოყოფა.

აღწერილობითი ნაწილი:

2002წ. 9 ივნისს დ. ზ-ემ ჰ. გ-ის წინააღმდეგ სარჩელით მიმართა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს.

მოსარჩელემ მოითხოვა საერთო საკუთრებიდან წილის რეალურად გამოყოფა შემდეგი საფუძვლით:

იგი 1965 წლიდან ცხოვრობს ქ. ბათუმში, ...... მდებარე ხუთსართულიან, 60 ბინიანი საცხოვრებელი სახლის სამოთახიან ბინაში. სახლი გენერალური გეგმით განთავსებულია 300 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. 1989 წელს ამ სახლს მიაშენეს ლოჯიები. მიშენების ქვემოთ იატაკქვეშეთი 1,5-1,7 მეტრია, რომელიც არავის უკავია.

მოპასუხეს თვითნებურად აქვს დაკავებული საერთო საკუთრების ფართობი _ იატაკქვეშეთი.

ვინაიდან საერთო საკუთრებაში წილები განისაზღვრება ბინების რაოდენობის შესაბამისად, იგი მოითხოვს _ გამოეყოს 15 კვ.მ.

მოპასუხეს შესაგებელი არ წარუდგენია, მაგრამ სასამართლო პროცესზე სარჩელი არ ცნო და მიუთითა, რომ წინააღმდეგია მოპასუხეს გამოეყოს ფართი, რადგან იქ მოსარჩელეს სურს ავტომანქანის სადგომის აშენება.

ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2003წ. 9 ივლისის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

აჭარის ა/რ უმაღლესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის 2003წ. 11 დეკემბრის განჩინებით არ დაკაყოფილდა დ. ზ-ის სააპელაციო საჩივარი და უცვლელად დარჩა მოცემულ საქმეზე ბათუმის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება.

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია ფაქტობრივი გარემოებები იმის შესახებ, რომ ქ. ბათუმის სახალხო დეპუტატთა საქალაქო საბჭოს აღმასრულებელი კომიტეტის 1989წ. 26 აპრილის ¹253-ე გადაწყვეტილებით ქ. ბათუმში, ..... მდებარე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მობინადრეებს ბინების მოდერნიზაციის უფლება მიეცათ, კერძოდ, მიეშენებინათ აივნები და ლოჯიები. ამ გადაწყვეტილების საფუძველზე მობინადრეებმა ბინაზე მიაშენეს, მაგრამ მინაშენის რეგისტრაცია არ მოუხდენიათ ამ გადაწყვეტილების მე-5 პუნქტის შესაბამისად.

ფართი, რომლის გამოყოფასაც მოსარჩელე მოითხოვს, წარმოადგენს ამ მინაშენის ქვეშ მოქცეულ საერთო საკუთრების ეზოს ნაწილს.

მიწის ნაკვეთი და ეზო, რომელზედაც მრავალბინიანი სახლია აშენებული, წარმოადგენს მობინადრეთა საერთო საკუთრებას, არის საერთო სარგებლობაში და მოწინააღმდეგე მხარე, რომელიც ერთ-ერთი მესაკუთრეა, წინააღმდეგია სადავო ფართი ინდივიდუალურ საკუთრებაში გადასცეს.

სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა სკ-ის 208-ე მუხლის მე-3 ნაწილზე, 218-ე მუხლის მე-2 ნაწილზე, 220-ე მუხლის პირველ ნაწილზე და აღნიშნა, რომ არავის ჰქონდა უფლება, შეეზღუდა რომელიმე მესაკუთრის უფლება, თავისუფლად ესარგებლა საერთო საკუთრებით იმ მოტივით, რომ მას სურს საერთო საკუთრებაში არსებული ფართი გადააქციოს ინდივიდუალურ საკუთრებად და მოახდინოს მისი იზოლირება. სარჩელის დაკმაყოფილებით აშკარად შეიზღუდება სხვა მესაკუთრეთა, მათ შორის მოპასუხის უფლება.

სააპელაციო სასამართლომ ასევე მიუთითა, რომ მოსარჩელის მოთხოვნა ფაქტობრივად ნიშნავს ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობის დაშლას, რაც დასაშვებია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როცა ხდება შენობის მთლიანი ან ნაწილობრივი დანგრევა.

2004წ. 10 თებერვლს დ. ზ-ემ საკასაციო საჩივრით მიმართა საქართველოს უზენაეს სასამართლოს.

კასატორმა მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეიტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება შემდეგ გარემოებათა გამო: კასატორის მოსაზრებით, ფართი, რომლის გამოყოფასაც იგი მოითხოვს, არ წარმოადგენს ეზოს ნაწილს, როგორც ეს სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, არამედ _ შენობის განაშენიანების ფართის ნაწილს და მიეკუთვნება არასაცხოვრებელ ფართს.

სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა და გამოიყენა სკ-ის 208-ე, 212-ე და 218-ე მუხლები და, ფაქტობრივად, არასწორად დაუკანონა მოპასუხეს მის მიერ მიტაცებული 80 კვ.მ ნახევარსარდაფი.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლო საკასაციო საჩივრის ფარგლებში გაეცნო საქმის მასალებს, მოისმინა მხარის განმარტება და მიაჩნია, რომ საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

დადგენილია, რომ ფართი, რომლის ინდივიდუალურ საკუთრებაში გადაცემას მოითხოვს მოსარჩელე, წარმოადგენს მრავალბინიანი სახლის განაშენიანების ქვეშ არსებულ მობინადრეთა საერთო საკუთრებაში არსებულ ფართს.

სკ-ის 208-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, მრავალბინიან სახლებში არსებობს საკუთრების უფლება ბინაზე (ბინის საკუთრება) და შენობის იმ ნაწილებზე, რომელიც არ გამოიყენება ბინად (არასაცხოვრებელი ფართის საკუთრება), ხოლო ამავე მუხლის მეორე ნაწილის შესაბამისად, ბინის საკუთრება და არასაცხოვრებელი ფართის საკუთრება მიიჩნევა ინდივიდუალურ საკუთრებად.

ამ ნორმის შინაარსის შესაბამისად, ინდივიდუალური საკუთრების უფლება შეიძლება არსებობდეს ბინასა და არასაცხოვრებელ ფართზე ანუ ისეთ ფართზე როგორიცაა ბინაში არსებული საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართი, დამხმარე ფართი (საშრობი, საკუჭნაო, სარდაფი და ა.შ.)

დადგენილია, რომ სადავო ფართი არ მიეკუთვნება არც ერთ ზემოთ მითითებულ კატეგორიას, იგი სახლზე მიშენებული ლოჯიის ქვემოთაა და გამიჯნული არ არის სახლის ეზოდან. აქედან გამომდინარე, მართალია, იგი წარმოადგენს საერთო საკუთრებაში არსებული მრავალბინიანი სახლის განაშენიანებაში შემავალი ფართის ნაწილს, მაგრამ იგი ზემოთ მითითებული ნორმების შესაბამისად, ვერ გახდება ინდივიდუალური საკუთრების ობიექტი ანუ იგი განეკუთვნება შენობის იმ ნაწილს, რომელიც არ წარმოადგენს ინდივიდუალურ საკუთრების ობიექტს, ბინის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებაა. ამ სახის საკუთრებას არეგულირებს სკ-ის 208-ე მუხლის მე-3 ნაწილი, რომლის თანახმადაც, მიწის ნაკვეთი, შენობის ნაწილი და ის ნაგებობა დანადგარები, რომლებიც არ წარმოადგენს ინდივიდუალურ საკუთრებას ბინის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებაა. საერთო საკუთრებაში წილთა რაოდენობა განისაზღვრება ბინების რაოდენობის შესაბამისად.

ამ ნორმის შესაბამისად, მართალია, საერთო საკუთრებაში წილთა რაოდენობა განისაზღვრება ბინების რაოდენობის შესაბამისად, მაგრამ ეს როდი ნიშნავს იმას, რომ საერთო საკუთრების თანამესაკუთრეს უფლება აქვს ამ სახის საკუთრებიდან მოითხოვოს წილის ინდივიდუალურ საკუთრებაში გადაცემა, ვინაიდან სკ-ის 208-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შესაბამისად, ინდივიდუალური საკუთრება შეიძლება არსებობდეს მხოლოდ იზოლირებულ ბინასა და შენობის სხვა იზოლირებულ ნაწილებზე.

სახლზე მინაშენი ლოჯიის ქვემოთ არსებული ღიობი არ არის არც ბინა და არც შენობის იზოლირებული ნაწილი, ამიტომ მასზე არ შეიძლება არსებობდეს ინდივიდუალური საკუთრება.

მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელე მოითხოვს სახლზე მიშენებული ლოჯიის ქვეშ არსებული ღიობიდან ფართის ინდივიდუალურ საკუთრებაში გამოყოფას, რაც დაუშვებელია, რადგან ინდივიდუალურ სავუთრებაში შეიძლება არსებობდეს მხოლოდ იზოლირებული ბინები და შენობის სხვა იზოლირებული ნაწილები. სადავო ფართი კი არ წარმოადგენს შენობის იზოლირებულ ნაწილს.

მრავალბინიან სახლში მიშენების ქვემოთ არსებული ფართობის მოსარჩელეზე ინდივიდუალურ საკუთრებაში გადაცემით საერთო საკუთრების (მიწის ნაკვეთის, შენობის ნაწილი და ნაგებობა დანადგარები, რომლებიც არ წარმოადგენს ინდივიდუალურ საკუთრებას ანუ არ არის ბინა და არც არასაცხოვრებელი ფართი) სამართალურთიერთობები ფაქტობრივად შეწყდება და ამ ფართზე წარმოიქმნება ინდივიდუალური საკუთრება, რაც დანარჩენი ბინის მესაკუთრეთა მიმართ საერთო საკუთრების სამართალურთიერთობის შეწყვეტის ტოლფასი იქნება. ამგვარი ქმედება მოსარჩელეს აქცევს მრავალბინიან სახლში საერთო საკუთრებაში არსებული წილის ინდივიდუალურ მესაკუთრედ და არა საერთო საკუთრების მონაწილედ. მოსარჩელის ინდივიდუალური წილის ზრდის შესაბამისად, შემცირდება კორპუსის დანარჩენ მობინადრეთა წილი საერთო საკუთრებაში მყოფ უძრავ ქონებაზე, რაც თავისთავად დაუშვებელია.

მრავალბინიან სახლებში საერთო საკუთრების მნიშვნელოვან თავისებურებას წარმოადგენს ის, რომ იგი არ არის დამოუკიდებელი. ბინის საკუთრება არ შეიძლება გასხვისდეს საერთო საკუთრების ობიექტზე საკუთრების უფლების გადაცემის გარეშე და პირიქით, საერთო საკუთრებაში მყოფი ობიექტი ცალკე უფლების ობიექტი შეიძლება იყოს მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევაში. (სკ-ის 208-ე მუხლის მე-4 ნაწილი). მრავალბინიან სახლში ბინის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებაში მყოფი ფართი მიზნობრივად არის დაკავშირებული ბინის საკუთრებასთან და საცხოვრებელი ფართის სამეურნეო ერთიანობას ემსახურება.

მართალია, სკ-ის 218-ე მუხლის მე-2 ნაწილის მე-2 წინადადების შესაბამისად, საერთო საკუთრების სხვაგვარი გამოყენებისათვის ყოველი ბინის მესაკუთრეს უნდა მიეცეს შესაბამისი წილი 212-ე მუხლით გათვალისწინებული წესით, მაგრამ ეს არ ნიშნავს წილის ინდივიდუალურ საკუთრებაში გამოყოფას, რადგან 218-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, 218-ე მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული საკითხები დაწერილობით განისაზღვრება ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობის დებულებაში, რომელსაც წარმოადგენს ამხანაგობის თავმჯდომარე და ამტკიცებს ამხანაგობის საერთო კრება, ხოლო 212-ე მუხლის შესაბამისად, განისაზღვრება, თუ რა პროპორციით ხდება საერთო საკუთრებაში წილის განსაზღვრა. ამ ნორმათა შინაარსიდან გამომდინარე, საერთო საკუთრების სხვაგვარი გამოყენებისათვის ბინის მესაკუთრისათვის წილის გამოყოფა არ ნიშნავს ფართის ინდივიდუალურ საკუთრებაში გადაცემას, ვინაიდან ინდივიდუალური საკუთრების საგანი სკ-ის 211-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, არის 208-ე მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული ფართი, ასევე ამ ფართის ის შემადგენელი ნაწილები, რომლებიც შეიძლება გადაკეთდეს, მოსცილდეს ანდა დაემატოს ფართს, ისე, რომ ამით გაუმართლებლად არ შეილახოს საერთო საკუთრება ან ინდივიდუალურ საკუთრებაზე დაფუძნებული სხვა რომელიმე ბინის მესაკუთრის უფლება ანდა არ შეიცვალოს შენობის გარეგნული სახე.

სკ-ის 218-ე მუხლის მე-2 ნაწილის პირველი წინადადების შესაბამისად, ყოველ ბინის მესაკუთრეს აქვს საერთო საკუთრებით სარგებლობის უფლება.

საერთო საკუთრებით სარგებლობის უფლება განისაზღვრება 219-ე და 220-ე მუხლებით.

საერთო საკუთრების სხვაგვარი გამოყენებისათვის წილის მიცემა არ ნიშნავს საერთო საკუთრების ინდივიდუალურ საკუთრებაში გადაცემის შესაძლებლობას. წილის 212-ე მუხლით გათვალისწინებული წესით მიცემა სხვაგვარ გამოყენებაში გულისხმობს საერთო საკუთრებაში წილის ოდენობის განსაზღვრას ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობის ლიკვიდაციის დროს, რასაც მოცემულ შემთხვევაში ადგილი არ ჰქონია.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ სკ-ის 218-ე მუხლის მე-2 და მე-3 ნაწილების შესაბამისად, საერთო საკუთრებაში ბინის მესაკუთრეთა უფლებების და მათი წილის სხვაგვარად გამოყენების თაობაზე უნდა არსებობდეს ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობის დებულება, სადაც დაწვრილებით განისაზღვრება აღნიშნული საკითხის მოგვარების წესი, ე.ი. მობინადრეებმა უნდა განსაზღვრონ საერთო საკუთრების მართვის წესი (224-ე მუხლი), რაც მოცემულ შემთხვევაში შესრულებული არ არის.

არასწორია კასატორის მოსაზრება იმის შესახებ, თითქოს სააპელაციო სასამართლომ მოპასუხეს უკანონოდ დაუკანონა მის მიერ მიტაცებული ფართი. ამგვარი გადაწყვეტილება სასამართლოს არ მიუღია და ვერც მიიღებდა, ვინაიდან მოპასუხის მხრივ რაიმე ფართის დაკანონებაზე მოთხოვნა არ არსებობდა. ასევე სასამართლო ვერ იმსჯელებდა მოპასუხის მიერ დაკავებული ფართის კანონიერების საკითხზე, ვინაიდან სარჩელი საერთო საკუთრებაში არსებული ფართის გამოთხოვის შესახებ დაყენებული არ ყოფილა და სასამართლო უფლებამოსილი არ იყო, გასცდებოდა სასარჩელო მოთხოვნის ფარგლებს.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სსკ-ის 110-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

დ. ზ-ის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს.

უცვლელად დარჩეს მოცემულ საქმეზე აჭარის ა/რ უმაღლესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის 2003წ. 11 დეკემბრის განჩინება.

განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.