ას-255-551-04 14 ივლისი, 2004 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: მ. გოგიშვილი (თავმჯდომარე),

მ. წიქვაძე,

რ. ნადირიანი

დავის საგანი: ბინის უპირატესი შესყიდვის უფლების მქონედ აღიარება.

აღწერილობითი ნაწილი:

2003წ. 20 ივნისს თ. კ-მა დ. პ-ის წინააღმდეგ სარჩელით მიმართა ქ. თბილისის ისანი _ სამგორის რაიონულ სასამართლოს.

მოსარჩელემ მოითხოვა ბინის შესყიდვის უპირატესი უფლების მიცემა შემდეგი საფუძვლით:

მის მეზობლად ცხოვრობს მოპასუხე, რომელმაც თავისი კუთვნილი ბინა ჩააბარა მოსავლელად. იგი ამ ბინას უვლის 4წ. მანძილზე. გარდა დ. პ-ისა, ბინაში ჩაწერილები არიან მისი ორი შვილი, რძალი და ორი შვილიშვილი. ერთი ვაჟი თავისი ცოლ-შვილით ცხოვრობს საბერძნეთში, მეორე რუსეთში, ხოლო თვითონ _ წალკაში.

დ. პ-თან იგი შეთანხმებული იყო, რომ მას ბინის მოვლა- პატრონობისათვის ბინის შესყიდვის დროს, სხვა მყიდველთან შედარებით, უნდა გადაეხადა 1000 აშშ დოლარით ნაკლები.

დ. პ-ს ამ ბინაში უხდიდნენ 3000 აშშ დოლარს, მაგრამ მან მოსარჩელეზე მიცემული პირობა დაარღვია. ბინა 3000 აშშ დოლარად გაყიდა, ფული წინასწარ აიღო და ამჟამად ბინიდან ეწერებიან.

მოპასუხემ შესაგებელი არ წარმოადგინა, მაგრამ სასამართლო პროცესზე სარჩელი არ ცნო და მიუთითა, რომ მოპასუხე თანახმაა, მოსარჩელეს მიჰყიდოს ბინა, მაგრამ სამი წელიწადია მოსარჩელემ ფული ვერ შეაგროვა, რის გამოც ბინის ნასყიდობა არ შედგა. მოსარჩელეს არ ეკუთვნის ბინის შესყიდვის უპირატესი უფლება, ვინაიდან მას მოცემულ ბინაში არასდროს უცხოვრია, პირობა ბინის 1000 აშშ დოლარის ფასდაკლებით მიყიდვის შესახებ არ მიუცია.

ქ. თბილისის ისანი-სამგორის რაიონული სასამართლოს 2003წ. 21 ივლისის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

რაიონულმა სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ დ. პ-ს მოსარჩელისათვის პირობა, იმის შესახებ, რომ 1000 აშშ დოლარის ფასდაკლებით მიჰყიდდა ბინას, არ მიუცია. მოსარჩელეს ამ ბინაში არ უცხოვრია, ამიტომ სკ-ის 209-ე მუხლის შესაბამისად, მოსარჩელეს არ შეიძლება ამ ბინის უპირატესი შესყიდვის უფლება მინიჭებოდა და მოპასუხე არ იყო ვალდებული, დალოდებოდა მოსარჩელეს, თუ როდის შეაგროვებდა ეს უკანასკნელი ამ ბინის შესასყიდ თანხას.

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის 2003წ. 27 ნოემბრის განჩინებით არ დაკმაყოფილდა მოსარჩელის სააპელაციო საჩივარი

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად ცნო ფაქტობრივი გარემოებები იმის შესახებ, რომ ქ. თბილისში, ...... მდებარე ¹6 ბინა საკუთრების უფლებით ირიცხებოდა დ. პ-ის სახელზე. მოსარჩელე არის დ. პ-ის მეზობელი. ცხოვრობს ამავე მისამართზე ¹5 ბინაში.

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ მოსარჩელე, პ-ის თანხმობით, დროებით _ ოთხწელიწადნახევრის განმავლობაში _ ამ ბინაში ცხოვრობდა.

სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა მოსარჩელის მოსაზრება ბინის უპირატესი შესყიდვის უფლების მინიჭების შესახებ და მიუთითა სკ-ის 209-ე მუხლზე, რომლის თანახმადაც, უპირატესიო შესყიდვის უფლება ენიჭება დამქირავებელს, რომელიც 3 წელზე მეტხანს ცხოვრობს ბინაში.

სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, ვინაიდან მხარეებს შორის ქირავნობის ხელშეკრულება არ არსებობდა, ბინის შესყიდვის უპირატესი უფლების მინიჭებაც გამორიცხული იყო.

2004წ. 18 თებერვალს თ. კ-მა საკასაციო საჩივრით მიმართა საქართველოს უზენაეს სასამართლოს.

კასატორმა მოთხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილებაის გაუქმება და საქმის ხელახალი განხილვისათვის დაბრუნება შემდეგი საფუძვლით:

კასატორმა მიუთითა, რომ 1998 წელს დ. პ-მა მას გადასცა ბინის გასაღები და თხოვა ბინის მოვლა-პატრონობა. ბინის ქირის საფასურის ნაცვლად იგი შეუთანხმდა დ. პ-ს, რომ ბინაში ჩაატარებდა მიმდინარე რემონტს. მან შეთანხმების თანახმად, ჩაატარა მიმდინარე რემონტი, სისტემატურად იხდიდა ბინის გადასახადებს. ბინის მოვლის სანაცვლოდ დ. პ-ი მას დაპირდა, რომ ბინის გაყიდვის შემთხვევაში მას ბინას მიჰყიდდა 1000 აშშ დოლარის ფასდაკლებით.

მისი მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა სკ-ის 531-ე მუხლი და არასწორად მიიჩნია, რომ თითქოს მას დ. პ-ისათვის ბინით სარგებლობის გამო არავითარი საზღაური არ გადაუხდია. კასატორს სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება მიაჩნია დაუსაბუთებლად.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლო საკასაციო საჩივრის ფარგლებში გაეცნო საქმის მასალებს, მოისმინა მხარეთა განმარტებანი და მიაჩნია, რომ საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

სკ-ის 209-ე მუხლის პირვლი ნაწილის შესაბამისად, ბინის დამქირავებლებს, რომლებმაც სამ წელზე მეტ ხანს იცხოვრეს ბინაში, აქვთ ბინის უპირატესი შესყიდვის უფლება. ისინი ამ უფლების გამოყენების შესახებ განცხადებით მიმართავენ ბინის ბოლო მესაკუთრეს.

სკ-ის 581-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, დამქირავებელთან გათანაბრებულია მოიჯარე.

ამავე კოდექსის 173-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შესაბამისად, ყოველ თანამესაკუთრეს აქვს საერთო საკუთრების წილის უპირატესი შესყიდვის უფლება.

მოცემულ შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლოს დადგენილად აქვს მიჩნეული ფაქტობრივი მდგომარეობა იმის შესახებ, რომ მართალია, მოსარჩელე მოპასუხის ბინაში ამ უკანასკნელის ნებართვით ცხოვრობდა 4,5 წლის მანძილზე, მაგრამ მოპასუხეს ბინა არ გადაუცია მოსარჩელისათვის ქირანვობის ან იჯარის ხელშეკრულებით და არც მხარეთა თანამესაკუთრეობის ფაქტი არ არსებობს.

სსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, საოლქო სასამართლოს კოლეგიის ან პალატის მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დამატებითი და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია.

მოცემულ შემთხვევაში კასატორის მხრივ იმის მითითება, რომ მან მოპასუხის ბინაში ჩაატარა სხვადასხვა მიმდინარე სარემონტო სამუშაოები, არ შეიძლება ჩაითვალოს არც ახალ, არც დასაბუთებულ საკასაციო პრეტენზიად და იგი საფუძვლად ვერ დაედება მოცემულ საქმეზე მიღებული გადაწყვეტილების გაუქმებას.

საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ ქირავნობის ხელშეკრულების არსებობის დამადასტურებელ გარემოებად ვერ ჩაითვლება კასატორის მითითება იმის შესახებ, რომ მან ბინაში ჩაატარა მიმდინარე რემონტი (მითუმეტეს მაშინ, როცა ეს გარემოება საქმის მასალებით დადგენილი არ არის). კასატორის ამგვარი მოქმედება, თუკი მას სინამდვილეში ჰქონდა ადგილი, შეიძლება საფუძველი გახდეს ნივთის გაუმჯობესების ღირებულების ანაზღაურების მოთხოვნის და არ შეიძლება გახდეს შესყიდვის უპირატესი უფლების მინიჭების საფუძველი.

არასწორია კასატორის მითითება, რომ სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა სკ-ის 531-ე მუხლი.

ამ ნორმის შესაბამისად, მართალია, ქირავნობის ხელშეკრულებისათვის ხელშეკრულების ფასი არ წარმოადგენს ხელშეკრულების არსებით პირობას, მაგრამ ეს მაშინ, როცა მხარეებს შორის დადებულია ქირავნობის ხელშეკრულება და არ არის განსაზღვრული ფასი. მოცემულ შემთხვევაში კი არ არსებობს თვით ქირავნობის ხელშეკრულება, რაც თავისთავად უსაფუძვლოს ხდის მოსარჩელის მოთხოვნას ბინის უპირატესი შესყიდვის უფლების მქონე პირად აღიარების შესახებ. მითუმეტეს, აღსანიშნავია ის გარემოება, რომ ბინა, რომლის შესყიდვის უპირატესი უფლების მქონე პირად აღიარებას მოითხოვს მოსარჩელე, 2003წ. 31 ივლისს გაიყიდა და მისი მესაკუთრეა არა პ-ი, არამედ ვ. კ-ი.

სკ-ის 518-ე მუხლის შესაბამისად, ვალდებულ პირსა და მესამე პირს შორის არსებული შეთანხმება ბათილია, თუ ამით ნასყიდობის ხელშეკრულება დამოკიდებული ხდება უპირატესი შესყიდვის უფლების გამოუყენებლობაზე ან ვალდებულ პირს უფლება აქვს, უარი თქვას ხელშეკრულებაზე, თუკი გამოყენებულ იქნება უპირატესი შესყიდვის უფლება.

ამ ნორმის შინაარსიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, მოდავე მხარეებს შორის კიდევაც რომ ყოფილიყო შეთანხმება სადავო ბინის უპირატესი შესყიდვის შესახებ, ასევე მოსარჩელეს კანონის შესაბამისად, კიდევაც რომ ჰქონოდა სადავო ბინის უპირატესი შესყიდვის უფლება, აღნიშნული გარემოება საფუძვლად მაინც ვერ დაედებოდა 2003წ. 31 ივლისის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილობას, ვინაიდან ნასყიდობის ხელშეკრულების ნამდვილობა დამოკიდებული ვერ იქნებოდა უპირატესი შესყიდვის უფლების არსებობაზე, ხოლო შეთანხმება ამ უფლების გამოყენების შესახებ თავისთავად ბათილი იქნებოდა და ზეგავლენას ვერ იქონიებდა ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე.

საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას საფუძვლად არ უდევს საკასაციო საჩივარში მითითებული კანონის დარღვევა.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სსკ-ის 410-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

თ. კ-ის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს.

უცვლელად დარჩეს მოცემულ საქმეზე თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის 2003წ. 27 ნოემბრის განჩინება.

განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.