ას-45-353-03 11 მაისი, 2004 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: ნ. კვანტალიანი (თავმჯდომარე),

მ. სულხანიშვილი,

ქ. გაბელაია

დავის საგანი: ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა (ძირითად სარჩელში): ფართიდან გამოსახლება (შეგებებულ სარჩელში).

აღწერილობითი ნაწილი:

თ. ლ-მა სარჩელი აღძრა სასამართლოში საგარეჯოს რაიკავშირის მიმართ. მოსარჩელემ მოითხოვა თ. კ-სა და გ. თ-ს შორის 2000წ. 5 ივლისს რეგისტრირებული ¹2-97 ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაუქმება. თ. ლ-ი წლების მანძილზე მუშაობდა «ს.” ჟურნალ-გაზეთების გამყიდველად. მას სადავო შენობის გვერდით ედგა ჟურნალ-გაზეთების ჯიხური. ოთხმოციანი წლების ბოლოს გადაწყდა, რომ ქ. საგარეჯოს ცენტრში ჯიხურის მიმდებარედ აშენებულიყო მთლიანი კომპლექსი. მშენებლობას აწარმოებდა საგარეჯოს მმკ-I. დაფინანსების არარსებობის გამო სამშენებლო ორგანიზაციამ ვერ შეძლო მშენებლობის დამთავრება და ექსპლუატაციაში გადაცემა.

მოპასუხე საგარეჯოს რაიკოოპერატივის თავმჯდომარემ თ. კ-მა სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ 1990 წელს საგარეჯოს რაიკავშირმა მშენებელ ორგანიზაციას მმკ-I-ს მართლაც გადაუხადა შენობის ღირებულება 42416 მანეთის ოდენობით, რადგან თანხა სხვა არც ერთ ორგანიზაციას არ გადაუხდია, რაიკავშირმა მიიჩნია, რომ ამ თანხაში შედიოდა ე.წ. «პ. მ.” ორი ოთახი და კორიდორი, რის საფუძველზეც მოახდინა შენობის ბალანსზე აყვანა.

2000წ. 5 ივლისს გ. თ-ს სანოტარო წესით გადაუფორმდა 1997წ. დადგენილებით მისთვის გამოყოფილი შენობების ნასყიდობის ხელშეკრულება. თ. კ-ის აზრით, ქონება გაიყიდა ყველა მოქმედი საკანონმდებლო ნორმის დაცვით. მას არც დებულება და არც სხვა რაიმე ნორმატიული აქტი არ დაურღვევია.

საქმეში მესამე პირად ჩაბმულმა გ. თ-მა შეგებებული სარჩელი აღძრა თ.ლაფაჩიშვილის მიმართ და მოითხოვა ქ. საგარეჯოში ... მდებარე 2000წ. 5 ივლისის ხელშეკრულების საფუძველზე შეძენილი არასაცხოვრებელი ფართიდან თ. ლ-ის გამოსახლება, რომელიც, მისი საკუთრებაა და თ. ლ-ი იქ იმყოფება უკანონოდ. მხარის განმარტებით, იგი წლების მანძილზე საგარეჯოს რაიკავშირის მეპაიე იყო. 1993 წელს ეს ობიექტი იჯარით ჰქონდა აღებული. 1997 წელს მოქმედი კანონმდებლობის ყველა ნორმის დაცვით შეისყიდა, რაშიც გადაიხადა რაიკავშირისა და ცეკავშირის მიერ დადგენილი თანხა. სანოტარო წესით ხელშეკრულება გაფორმდა 2000წ. 5 ივლისს, მხარის განმარტებით, საჯარო რეესტრში გარიგება დარეგისტრირებული არ ყოფილა, მაგრამ იგი დაფიქსირებულია ტექინვენტარიზაციის ბიუროში, რომლის მიერ გაცემული მტკიცებულებაც გ. თ-მა სასამართლოს წარუდგინა. გ. თ-მა ჩათვალა, რომ თ. ლ-ი მის ფართში იმყოფებოდა ყოველგვარი საფუძვლის გარეშე და მოითხოვს მის გამოსახლება.

საგარეჯოს რაიონული სასამართლოს 2003წ. 7 აგვისტოს გადაწყვეტილებით კოლეგიამ იხელმძღვანელა სკ-ის 54-ე მუხლით, 61-ე მუხლის პირველი პუნქტით, 183-ე მუხლის პირველი პუნქტით და თ. ლ-ის სარჩელი დააკმაყოფილა. სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულება ბათილად იქნა ცნობილი, ხოლო გ. თ-ის მოთხოვნას თ. ლ-ის ფართიდან გამოსახლების თაობაზე უარი ეთქვა დაკმაყოფილებაზე. სასამართლო კოლეგიამ მიიჩნია, რომ საგარეჯოს რაიკოოპერატივი არ იყო უფლებამოსილი, ამგვარი ფორმით გაესხვისებინა უძრავი ქონება.

რაიონული სასამართლოს ზემოხსენებული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს გ. თ-მა და საგარეჯოს რაიკავშირის თავმჯდომარე თ. კ-მა.

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2003წ. 20 ნოემბრის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივრები დაკმაყოფილდა. გ. თ-ის შეგებებული სარჩელი დაკმაყოფილდა. თ. ლ-ს დაევალა ქ.საგარეჯოს, ... მდებარე მის მიერ დაკავებულ ლიტერ «ბ” ნაგებობის 2¹, 3¹ და 4¹ არასაცხოვრებელი ფართის გამოთავისუფლება.

სააპელაციო პალატამ დაადგინა, რომ სადავო შენობა, მათ შორის ორი პატარა ოთახი და კორიდორი, რომელშიც ჟურნალ-გაზეთების გასაყიდი პუნქტია განთავსებული, აშენებულია საგარეჯოს რაისაბჭოს აღმასკომისა და რაიკავშირის შეთანხმებით. მშენებლობას აწარმოებდა საგარეჯოს მმკ-1. დადგენილია ასევე, რომ სამშენებლო ორგანიზაციამ ვერ შეძლო მშენებლობის დამთავრება და ექსპლოატაციაში გადაცემა. მთლიანი კომპლექსის სახარჯთაღრიცხვო და საპროექტო დოკუმენტაცია გაფორმებული იყო რაიკავშირზე, რადგან ის ითვლება დამკვეთად.

დადგენილია, რომ საგარეჯოს რაიკავშირმა მშენებელს გადაურიცხა 42416 მანეთი. 1997 წელს აშენდა ერთსართულიანი შენობა, თუმცა, დაფინანსების უქონლობის გამო, მშენებლობა ვეღარ გაგრძელდა. შენობის ერთი სართული აშენდა მხოლოდ საგარეჯოს რაიკავშირის დაფინანსებით, იგი მის ბალანსზე იქნა აყვანილი. სააპელაციო პალატის მიერ დადგენილია ასევე, რომ საგარეჯოს გამგეობის 1976წ. 29 მარტის დადგენილებით სადავო ორი ოთახი და კორიდორი, სადაც განთავსებულ იქნა «ს.”, ირიცხებოდა საგარეჯოს სახელმწიფო საწარმო მმკ ¹1-ის ბალანსზე, რაც საგარეჯოს გამგეობის 2003წ. 15 მარტის დადგენილებით ბათილად იქნა ცნობილი.

მმკ ¹1-ის მიერ გასაჩივრდა საგარეჯოს საკრებულოში ზემოაღნიშნული 2003წ. 25 მარტის დადგენილება, რომელიც საკრებულოს 2003წ. 21 მაისის დადგენილებით არ დაკმაყოფილდა და უცვლელად დარჩა. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, უდავოდ არის დადგენილი, რომ სადავო ოთახი და გამყოფი კორიდორი ირიცხებოდა და ირიცხება საგარეჯოს რაიკავშირის ბალანსზე.

სააპელაციო პალატამ დაადგენა, რომ ცეკავშირის გამგეობის 1997წ. 30 ივნისის ¹12 დადგენილებით, საგარეჯოს რაიკოოპერატივის გამგეობას ნება დაერთო, გაეყიდა მისთვის არასაჭირო და გამოუყენებელი ძირითადი საშუალებები, ... მდებარე არასაცხოვრებელი ფართი 400 ლარად და კინოს სახლთან არსებული ოთახი _ 700 ლარად. ამდენად, 1997წ. 7 ივლისის დადგენილებით პურის მაღაზია თავისი 62,3 კვ.მ კორიდორითა და სათავსებით, კინოს სახლთან მდებარე 50,8 მ²ობიექტი კერძო საკუთრებაში გადაეცა მეპაიე გ. თ-ს, რომელსაც ობიექტის გაყიდვაზე განცხადება ჰქონდა შემოტანილი.

სააპელაციო პალატამ იხელმძღვანელა სამომხმარებლო კოოპერატივში გამოუყენებელი და ზედმეტი ძირითადი საშუალებებისა და სხვა ქონების გაყიდვის 1996წ. 28 ივნისის ცეკავშირის გამგეობის დადგენილების 3.1 მუხლით, რომლის საფუძველზე სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ სადავო არასაცხოვრებელი ფართობის გასხვისება გ. თ-ზე, როგორც უპირატესი შესყიდვის უფლების მქონე მეპაიეზე, მოხდა ამ დებულების მოთხოვნათა სრული დაცვით, პირდაპირი შესყიდვით. საგარეჯოს რაიკოოპერატივმა 1997წ. 7 ივლისს გამოიტანა დადგენილენა ამ ობიექტების გ. თ-ზე გაყიდვის შესახებ იმ ფასებში, რაც დამტკიცებული იყო ცეკავშირის ფასების დამდგენი კომისიის მიერ.

სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა მოსარჩელის მოსაზრება ნასყიდობის ხელშეკრულების გაუქმების საფუძვლად ფართის დაბალ ფასებში გასხვისების თაობაზე და ჩათვალა, რომ გასაყიდი ობიექტის ფასზე შეიძლება, იდავონ ხელშეკრულების მხარეებმა, რაც არ განხორციელებულა.

სააპელაციო პალატამ ასევე არ გაიზიარა მოწინააღმდეგე მხარის მოსაზრება იმის შესახებ, რომ არ გადაუხდია ობიექტის ღირებულება და საეჭვოა მის მიერ წარმოდგენილი ობიექტის ღირებულების გადახდის ქვითრები. პალატამ მიიჩნია, რომ ფულის ჩარიცხვის თაობაზე უნდა ედავა ობიექტის მესაკუთრეს _ საგარეჯოს რაიკავშირს, ამ უკანასკნელმა კი დაადასტურა, რომ გამყიდველმა _ მეპაიე გ. თ-მა მას გადაუხადა ობიექტის ღირებულება. სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ ქონების კუთვნილების თაობაზე, საჭიროების შემთხვევაში უნდა იდავოს მმკ-მა და არა თ. ლ-მა, რომელიც ამ დავაში წარმოადგენს არასათანადო პირს.

სასამართლომ არ გაიზიარა თ. ლ-ის მოსაზრება იმის შესახებ, რომ ამ ობიექტის გასხვისებით დაირღვა მისი უფლებები, რადგან მას ამ ოთახების უპირატესი შესყიდვის უფლება ჰქონდა, როგორც ობიექტის მფლობელს, ვინაიდან ზემოაღნიშნული მოქმედი დებულებით რაიკავშირის ქონების უპირატესი უფლება აქვს მეპაიე წევრს, ხოლო მოსარჩელე ასეთს არ წარმოადგენდა. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაუქმების შემთხვევაშიც კი მას ეს ობიექტი არ მიეყიდება და უპირატესობა მიენიჭება მეპაიეს.

რაც შეეხება გ. თ-ის შეგებებულ სარჩელს, სააპელაციო პალატამ ჩათვალა, რომ სკ-ის 172-ე მუხლის თანახმად, იგი საფუძვლიანია და უნდა დაკმაყოფილდეს.

სააპელაციო სასამართლოს ზემოხსენებული გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა თ. ლ-მა. კასატორის აზრით, საოლქო სასამართლომ არასწორად დაადგინა საქმის ფაქტობრივი გარემოებანი, კერძოდ, მიუთითა, რომ გ. თ-მა სადავო ობიექტის შესაძენად გადაიხადა 997 ლარი, მაშინ როცა იგი შეფასებულ იქნა 400 და 700 ლარად. კასატორმა მიუთითა, რომ აღნიშნული თანხა გადაიხადა 1997 წელს, ძველი რედაქციის სკ-ის მოქმედების დროს, რომლის 239-ე მუხლის თანახმად, ნასყიდობის ხელშეკრულების აღრიცხვა ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში უნდა მომხდარიყო 3 თვის ვადაში. მოცემულ შემთხვევაში სადავო ობიექტი გ. თ-ზე აღირიცხა 1999წ. 15 ივნისს, ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებამდე და თანხის გადახდიდან სამ თვეზე მეტი ვადის გასვლის დროს.

კასატორის აზრით, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად დაადგინა საქმის ფაქტობრივი გარემოებანი, კერძოდ, საგარეჯოს რაიკავშირის, როგორც სადავო შენობის დამკვეთის მიერ ობიექტისათვის ბალანსზე სწორად აყვანა, თანხის გადახდის გამო შენობის რაიკავშირის საკუთრებად მიჩნევა. კასატორის განმარტებით, მშენებელმა ორგანიზაციამ ვერ შეძლო მშენებლობის დასრულება, ხოლო საგარეჯოს რაიკავშირმა თანხის ნაწილის გადახდის საფასურად, თვითნებურად, მიისაკუთრა ობიექტის უფრო მეტი ნაწილი, ვიდრე მას ეკუთვნოდა. კასატორმა ყურადღება გაამახვილა იმ ფაქტებზე, რომ 1996 წელს ობიექტის მშენებელმა, მმკ-I-მა, იჯარით გადასცა თავის ბალანსზე რიცხული სადავო ფართი შპს «მშენებელი 93”-ს, 1997 წლიდან კი რაიკავშირმა გააფორმა იჯარის ხელშეკრულება იმავე ფართზე გ. თ-თან. მხარის განმარტებით, საოლქო სასამართლომ არ გაითვალისწინა, რომ ობიექტის სამშენებლო ორგანიზაციის ბალანსზე აყვანა ან მოხსნა ქალაქის საკრებულოს დადგენილებით დაუშვებელი იყო. კასატორის აზრით, სააპელაციო პალატამ არ გაითვალისწინა, რომ შენობა-ნაგებობის გაანგარიშებისას დაშვებულ იქნა უზუსტობა და მისი ღირებულება 4000 ლარის ნაცვლად აღინიშნა 400 ლარით. მხარის განმარტებით, სასამართლომ არ გაითვალისწინა, რომ საგარეჯოს რაიკავშირის 1997წ. დებულების თანახმად, უფლება არ ჰქონდა, სადავო ფართი გაესხვისებინა ფარულად, კონკურსის ან აუქციონის ჩატარების გარეშე, ხოლო გ. თ-თან დადებული ფართის ნასყიდობის ხელშეკრულებას სამართლებრივი ძალა არ გააჩნია, რადგან იგი საჯარო რეესტრში აღრიცხული არ ყოფილა. თ.ლ-მა მოითხოვა სააპელაციო სასამართლოს ზემოხსენებული გადაწყვეტილების გაუქმება და მისი სარჩელის დაკმაყოფილება.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო პალატა საქმის მასალების შესწავლისა და გასაჩივრებული განჩინების იურიდიული დასაბუთების შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი უსაფუძვლოა და იგი არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

სსკ-ის 410-ე მუხლის თანახმად, საკასაციო სასამართლო არ დააკმაყოფილდეს საკასაციო საჩივარს, თუ კანონის მითითებულ დარღვევას არ აქვს ადგილი და საოლქო სასამართლოს მიერ გამოტანილ გადაწყვეტილებას საფუძვლად არ უდევს კანონის დარღვევა.

საოლქო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით და საქმის მასალებით დადგენილია, რომ შენობის სადავო ორი ოთახი და კორიდორი აღრიცხული იყო საგარეჯოს რაიკავშირის სახელზე.

საგარეჯოს რაიონის გამგეობის 1976წ. 29 მარტის დადგენილებით ზემოხსენებული სადავო ორი ოთახი ასევე ირიცხებოდა საგარეჯოს სახელმწიფო საწარმო მმკ ¹1-ის ბალანსზე, რაც საგარეჯოს გამგეობის 2003წ. 25 მარტის დადგენილებით ბათილად იქნა ცნობილი. ეს უკანასკნელი აქტი გასაჩივრებულ იქნა საგარეჯოს საკრებულოში, რომელიც არ დაკმაყოფილდა. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საოლქო სასამართლომ უდავოდ დადგენილად მიიჩნია, რომ სადავო ოთახი და გამყოფი კორიდორი ირიცხებოდა და ირიცხება საგარეჯოს რაიკავშირის ბალანსზე.

ასევე დადგენილია, რომ ცეკავშირის გამგეობის დადგენილებით მიღებული ნებართვის საფუძველზე ქ. საგარეჯოს, ... მდებარე შენობა სადავო ორ ოთახთან ერთად 1997წ. 7 ივლისს საგარეჯოს რაიკოოპერატივის დადგენილებით მიეყიდა მეპაიეს _ გ. თ-ს, რომელმაც ობიექტის ღირებულება იმავე წელს გადაიხადა. მხარეთა შორის სანოტარო წესით ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმდა 2000წ. 5 ივლისს.

სსკ-ის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, საოლქო სასამართლოს კოლეგიის ან პალატის მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დამატებითი და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია. საოლქო სასამართლომ საქმეში არსებულ მასალებზე დაყრდნობით და ურთიერთშეჯერებით დადგენილად ცნო ზემოხსენებული ფაქტობრივი გარემოებები და მიიჩნია, რომ კასატორის მიერ წარმოდგენილი პრეტენზია აღნიშნულის საწინააღმდეგოდ საფუძვლიან დასაბუთებას არ შეიცავს.

უსაფუძვლოა კასატორის მოსაზრება, რომ სადავო ხელშეკრულებით თ. კ-მა გაყიდა მის საკუთრებაში არარსებული უძრავი ქონება. 2000წ. 5 ივლისის ნასყიდობის ხელშეკრულების მხარეს წარმოადგენს საგარეჯოს რაიკოოპერატივი, რომელიც წარმოდგენილია დირექტორის _ თ. კ-ის სახით. ამდენად, ნასყიდობის საგანს წარმოადგენს არა თ. კ-ის, არამედ საგარეჯოს რაიკოოპერატივის ქონება.

დაუსაბუთებელია კასატორის არგუმენტი, რომ ნასყიდობის საგანი არ წარმოადგენდა რაიკავშირის ქონებას და იგი სამშენებლო ორგანიზაციის საკუთრებაა. აღნიშნულთან დაკავშირებით, საკასაციო პალატა მთლიანად იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას თ. ლ-ის არაუფლებამოსილების თაობაზე, კერძოდ, კასატორის მიერ დასახელებული სამშენებლო ორგანიზაცია სადავოდ არ ხდის ნასყიდობის ხელშეკრულებას და ნასყიდობის საგანზე პრეტენზიას არ აცხადებს. რაც შეეხება თ. ლ-ს, მისი უფლებამოსილება, როგორც უძრავი ქონების მესაკუთრის, არ დასტურდება, რის გამოც დავის ამ ნაწილში იგი სათანადო მხარედ ვერ იქნება მიჩნეული.

კასატორი მიუთითებს, აგრეთვე, სადავო შენობის საგარეჯოს რაიკავშირის საკუთრებაში უკანონოდ აღრიცხვის თაობაზე. მოცემული დავის საგანს წარმოადგენს 2000წ. 5 ივლისის ნასყიდობის ხელშეკრულება და არა ის აქტი, რომლის საფუძველზეც სადავო ფართზე საკუთრების უფლება საგარეჯოს რაიკავშირს დაუდგინდა. ამდენად, სასამართლოს მიზანშეუწონლად მიაჩნია აღნიშნულ საკითხზე მსჯელობა.

საკასაციო პალატა თვლის, რომ სააპელაციო სასამართლომ ასევე მართებულად არ გაიზიარა თ. ლ-ის არგუმენტები ობიექტის ღირებულების არასრულად გადახდისა და ნასყიდობის ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში კანონის დარღვევით რეგისტრაციის შესახებ. ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, ვალდებულებების ჯეროვანი შესრულების მოთხოვნის უფლება მხოლოდ ხელშეკრულების მხარეებს გააჩნიათ. რაც შეეხება საჯარო რეესტრის რეგისტრატორის უკანონო ქმედებას, იგი ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილობის საფუძველს არ წარმოადგენს.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა თვლის, რომ თბილისის საოლქო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება კანონის დარღვევის გარეშეა მიღებული და მისი გაუქმების საფუძველი არ არსებობს.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სსკ-ის 410-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

თ. ლ-ის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს.

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2003წ. 20 ნოემბრის გადაწყვეტილება დარჩეს უცვლელი.

კასატორს სახელმწიფო ბაჟი გადახდილი აქვს.

საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.