ბს-1381-1130-კ-04 1 ივნისი, 2005 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა
შემადგენლობა: მ. ვაჩაძე (თავმჯდომარე),
ნ. ქადაგიძე (მომხსენებელი),
ბ. კობერიძე

დავის საგანი: საიჯარო ხელშეკრულების გაუქმება, დავალიანების გადახდა, დაკავებული ფართიდან გამოსახლება.

აღწერილობითი ნაწილი:
2003წ. 23 ივნისს თბილისის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველომ სასარჩელო განცხადებით მიმართა თბილისის კრწანისი-მთაწმინდის რაიონულ სასამართლოს მოპასუხე შპს “ზ.-ის” მიმართ 1999წ. 8 იანვრის ხელშეკრულების გაუქმების, საიჯარო დავალიანების, 1882 აშშ დოლარის, მოპასუხისათვის დაკისრებისა და დაკავებული ფართიდან გამოსახლების თაობაზე.
მოსარჩელე სარჩელში მიუთითებდა, რომ 1999წ. 8 იანვარს მოპასუხესთან გააფორმა საიჯარო ხელშეკრულება ქ. თბილისში, ... მდებარე ¹... ბაგა-ბაღის ბალანსზე რიცხული 650 კვ.მ შენობის თაობაზე. ხელშეკრულების დადების თარიღისთვის ობიექტის ნარჩენი საბალანსო ღირებულება შეადგენდა 4261 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს. ხელშეკრულების 2.3 მუხლის შესაბამისად, მოიჯარე ვალდებული იყო, საიჯარო თანხა გადაეხადა ყოველკვარტალურად, რომლის წლიური ოდენობა შეადგენდა 720 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს.
მოსარჩელის განმარტებით, მოიჯარე თავს არიდებდა ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას და არ იხდიდა საიჯარო ქირას. დღეისთვის კი, მოსარჩელის განმარტებით, საიჯარო ქირის დავალიანება შეადგენდა 1882 შშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს.
ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელე ითხოვდა საიჯარო ხელშეკრულების გაუქმებას, საიჯარო დავალიანების _ 1882 აშშ დოლარის მოპასუხის მიერ ანაზღაურებასა და დაკავებული ფართიდან გამოსახლებას.
თბილისის კრწანისი-მთაწმინდის რაიონული სასამართლოს 2003წ. 8 ივლისის განჩინებით საქმეში მესამე პირად ჩაება ქ. თბილისის ¹... საბავშვო ბაგა-ბაღი.
მოპასუხე შპს “ზ.-ის” დირექტორმა სარჩელი არ ცნო და მიუთითა, რომ 1999წ. 8 იანვარს მოსარჩელესთან დადებული საიჯარო ხელშეკრულების საფუძველზე, მის სარგებლობაში იმყოფებოდა ... ტერიტორიაზე არსებული ¹... ბაგა-ბაღის შენობის ნაწილი.
განათლების სამინისტროს სალიცენზიო კომისიის 1999წ. 6 მაისის ბრძანებულებით მას ნება დაერთო სადავო ქონების ბაზაზე დაეარსებინა საერო მრავალპროფილიანი საშუალო სკოლა “ო.-ა”. მოპასუხის მითითებით, საიჯარო ქონება აღმოჩნდა ნივთობრივად ნაკლის მქონე, რადგან ქარიშხლის და მიწისძვრის შემდეგ გადაუდებელი გახდა შენობის მთლიანი გადახურვა. კედლების გამაგრება და ამასთან, სხვა ელემენტარული პირობების შესაქმნელად დაიხარჯა 8000 ლარზე მეტი. მოპასუხის განმარტებით, ბოლო დროს, სწორედ აღნიშნული ნაკლის გამოსასწორებლად დახარჯული თანხის გამო, შეუძლებელი გახდა ქირის გადახდა.
მოპასუხე მიუთითებდა, რომ მოსარჩელეს ეცნობა იმ ნაკლოვანებების შესახებ, რაც საიჯარო ქონებას გააჩნდა, მაგრამ მისი მხრიდან რეაგირება არ მოჰყოლია, სკ-ის 536-ე მუხლის შესაბამისად, გაქირავებული ნივთის ნაკლის აღმოჩენისას დამქირავებელს ქირა უნდა შეუმცირდეს იმ ოდენობით, რა ოდენობითაც შემცირდა ნივთის ვარგისიანობა, მოსარჩელემ კი, ნაცვლად იმისა, რომ თავისი უფლებები განეხორციელებინა კეთილსინდისიერად და ეხელმძღვანელა აღნიშნული ნორმით, საშუალებაც არ მისცა მიყენებული ზიანის აღმოსაფხვრელად სამუშაოები ჩაეტარებინა, ხოლო ამავე კოდექსის 545-ე მუხლის შესაბამისად, გამქირავებელი ვალდებულია, დამქირავებელს აუნაზღაუროს ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯები, ხოლო საიჯარო ხელშეკრულების 4.1 მუხლის შესაბამისად, მხარეები თავისუფლდებიან მსგავსი გარემოებების დადგომით გამოწვეული პირობების შეუსრულებლობით.
მესამე პირმა ¹... საბავშვო ბაგა-ბაღის დირექტორმა სარჩელს მხარი დაუჭირა და განმარტა, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულების საფუძველზე, ყოველი სასწავლოწ. დაწყების წინ მოპასუხესა და ბაგა-ბაღის ადმინისტრაციას შორის ფორმდებოდა ადგილობრივი ხელშეკრულება, რასაც ადმინისტრაცია პირნათლად ასრულებდა, ხოლო მოპასუხე თავს არიდებდა ვალდებულებების შესრულებას.
ქ. თბილისის კრწანისი-მთაწმინდის რაიონული სასამართლოს 2003წ. 1 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით, ქ. თბილისის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს სასარჩელო განცხადება დაკმაყოფილდა; გაუქმდა თბილისის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზაციის სამმართველოსა და შპს “ზ.-ს” შორის 1999წ. 8 იანვარს გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულება. მოპასუხე შპს “ზ.-ს” დაეკისრა მოსარჩელის _ თბილისის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს სასარგებლოდ, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ნაკისრი ვალდებულებების საფუძველზე, არსებული დავალიანების _ 1882 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის ანაზღაურება; შპს “ზ.-ი” გამოსახლებულ იქნა ქ. თბილისში, ... მდებარე ¹... ბაგა-ბაღის ბალანსზე რიცხული 650 კვ.მ შენობიდან.
რაიონული სასამართლო გადაწყვეტილებაში მიუთითებდა, რომ სკ-ის 581-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები.
ამავე კოდექსის 531-ე მუხლის შესაბამისად, ქირავნობის ხელშეკრულებით, გამქირავებელი მოვალეა დამქირავებლის სარგებლობაში გადასცეს ნივთი განსაზღვრული ვადით, დამქირავებელი მოვალეა გამქირავებელს გადაუხადოს დათქმული თანხა. რაიონულმა სასამართლომ არ გაიზიარა მოპასუხის მტკიცება იმის თაობაზე, რომ საიჯარო ქონება მიღება-ჩაბარების და ხელშეკრულების გაფორმების შემდგომ აღმოჩნდა ნივთობრივად ნაკლის მქონე, ვინაიდან აღნიშნულის შესახებ მას რაიმე პრეტენზია მოსარჩელე მხარისათვის არ წარუდგენია, ხოლო სკ-ის 543-ე მუხლის მოთხოვნებიდან გამომდინარე, მოპასუხეს ევალებოდა დაუყოვნებლივ ეცნობებინა ასეთი ნაკლის არსებობის შესახებ, მოსარჩელისთვის. ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ურთიერთვალდებულებებისა და სკ-ის 548-ე მუხლის მოთხოვნებიდან გამომდინარე, სარგებლობაში მიღებული ქონების სარემონტო სამუშაოების ჩატარება ევალებოდა მოპასუხეს და ამავე კოდექსის 558-ე მუხლის მოთხოვნებიდან გამომდინარე კი, გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულება მოშალოს დამქირავებლის მიერ ქირის გადაუხდელობის გამო.
არ დაეთნხმა რა აღნიშნულ გადაწყვეტილებას იგი სააპელაციო წესით გაასაჩივრა შპს “ზ.-მ”.
აპელანტი სააპელაციო საჩივარში მიუთითებდა, რომ, მიუხედავად მისი შუამდგომლობისა, სასამართლომ საქმეში მესამე პირად არ ჩართო განათლების სამინისტრო. აღნიშნულზე მან კერძო საჩივრით მიმართა სასამართლოს, მაგრამ რაიონულმა სასამრთლომ იგი მიიჩნია დაუშვებლად და იმის ნაცვლად, რომ კერძო საჩივარი საქმის მასალებთან ერთად განსახილველად ზემდგომ სასამართლოში გადაეგზავნა, თვითონ განიხილა საქმე და მთლიანად დააკმაყოფილა მოსარჩელის მოთხოვნა.
აპელანტის მითითებით, სასამართლომ არ გამოიყენა სსკ-ის 417-ე და ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლები.
ამასთან, საქმე განიხილა არაგანსჯადმა სასამართლომ, ვინაიდან მოპასუხის ადგილსამყოფელი, ქონების ადგილმდებარეობის და ხელშეკრულების შესრულების ადგილი (საიჯარო ქირის გადახდა, ქონების მოვლა და ა. შ.) მდებარეობს ისანი-სამგორის რაიონის ტერიტორიაზე.
აპელანტის განმარტებით, რაიონული სასამართლოსთვის ცნობილი იყო, რომ მათ ვერ შეძლეს გარკვეული მტკიცებულებების გამოთხოვა დედაქალაქის მერიისა და სხვა საჯარო სამსახურებიდან, რითაც დადგინდებოდა, რომ მოსარჩელისათვის ცნობილი იყო მათ მიერ სარემონტო სამუშოების ჩატარებისა და მოსალოდნელი ხარჯების მიღების შესახებ. სასამართლო თავად უნდა დაინტერესებულიყო საქმისათვის მნიშვნელოვანი გარემოებების დადაგენით და გამოეყენებინა ადმინისტრაციულ დავაში მისთვის მინიჭებული უფლება, თანახმად, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-19 მუხლისა.
რაიონულმა სასამართლომ გადაწყვეტილების გამოტანისას გამოიყენა კანონი, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა და არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, ყოველივე აღნიშნულიდან გამომდინარე, აპელანტი ითხოვდა თბილისის კრწანისი-მთაწმინდის რაიონული სასამართლოს 2003წ. 1 ოქტომბრის გადაწყვეტილების გაუქმებასა და საქმის ხელახლა განხილვის მიზნით განსჯად სასამართლოში დაბრუნებას.
თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 30 სექტემბრის განჩინებით შპს “ზ.-ის” სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა ქ. თბილისის კრწანისი-მთაწმინდის რაიონული სასამართლოს 2003წ. 1 ოქტომბრის გადაწყვეტილება.
სააპელაციო სასამართლო განჩინებაში მიუთითებდა, რომ სკ-ის 581.2 მუხლის Dშესაბამისად: იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581-606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული. ამავე კოდექსის 531-ე მუხლით: “ქირავნობის ხელშეკრულებით გამქირავებელი მოვალეა დამქირავებელს სარგებლობაში გადასცეს ნივთი განსაზღვრული ვადით. დამქირავებელი მოვალეა გადაუხადოს დათქმული ქირა”. 558-ე მუხლის შესაბამისად კი, გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულება მოშალოს ვადამდე, თუ დამქირავებელმა ქირა არ გადაიხადა სამი თვის განმავლობაში, ხოლო, როგორც საქმის მასალებით დასტურდება, საიჯარო ქირის დავალიანება შეადგენს 1882 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარს. ხელშეკრულების მოქმედების ვადაც გასულია. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, შპს “ზ.-ს” არც რაიონულ და რაც სააპელაციო სასამართლოში არ აღუძრავს შეგებებული სარჩელი მის მიერ გაწეული ხარჯის გაქვითვის მოთხოვნით, ამასათან, საიჯარო ხელშეკრულების 3.6 და სკ-ის 548-ე მუხლების შესაბამისად, მოპასუხეს ევალებოდა, საკუთარი ხარჯებით ჩაეტარებინა მიმდინარე რემონტი. სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა აპელანტის მოსაზრება იმის თაობაზე, რომ იგი მის მიერ გაწეული სამუშაოს საფასურის ნაცვლად უნდა გათავისუფლებულიყო საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულებისაგან, რამდენადაც საქმის მასალებით არ დასტურდებოდა, მოპასუხის მიერ ნაკლის არსებობის თაობაზე მოსარჩელისათვის ცნობების ფაქტი.
არ დაეთანხმა რა აღნიშნულ განჩინებას, იგი საკასაციო წესით გაასაჩივრა შპს “ზ.-მ”, რომელიც საკასაციო საჩივრით ითხოვდა თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 30 სექტემბრის განჩინების გაუქმებას და ახალი გადაწყვეტილებით მოსარჩელისათვის სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმას.
კასატორი საკასაციო საჩივარს ძირითადად აფუძნებდა იმავე გარემოებებზე, რაზეც მიუთითებდა სააპელაციო საჩივარში.

სამოტივაციო ნაწილი:
საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:
საკასაციო სასამართლო სსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე დადგენილად მიიჩნევს შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს:
1999წ. 8 იანვარს ქ. თბილისის სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოსა და შპს “ზ.-ს” შორის დაიდო იჯარის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველომ მოიჯარეს _ შპს “ზ.-ს” 5 წლის ვადით იჯარით გადასცა ქ. თბილისში, ... მდებარე ქ. თბილისის ¹... ბაგა-ბაღის ბალანსზე რიცხული არასაცხოვრებელი 650 კვ/მ.
ხელშეკრულების 2.1 მუხლის შესაბამისად, საიჯარო ქირის ოდენობა წელიწადში განისაზღვრა 720 აშშ დოლარის ეკვივალენტით ეროვნულ ვალუტაში.
ამავე ხელშეკრულების 2.3 პუნქტის თანახმად, იჯარის ქირის გადახდა უნდა მომხდარიყო სამ თვეში ერთხელ, თანაბარწილად.
დადგენილია, რომ სარჩელის შეტანის მომენტისათვის შპს “ზ.-ის” დავალიანება მეიჯარისადმი შეადგენდა 1882 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარში.
ხელშეკრულების 2.5 მუხლის შესაბამისად, იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარე ხელშეკრულების 2.3 დადგენილი ვადის გასვლიდან ერთი თვის ვადაში არ გადაიხდიდა საიჯარო ქირას, საიჯარო ხელშეკრულება უქმდებოდა და მოიჯარეს გადახდილი “ბე”, საიჯარო ქირა და გაწეული ხარჯები არ აუნაზღაურდებოდა.
ზემოაღნიშნულ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებზე დაყრდნობით საკასაციო სასამართლო მართებულად მიიჩნევს სააპელაციო სასამართლოს მხრიდან სკ-ის 558-ე მუხლზე მითითებას და ადასტურებს, რომ ხელშეკრულების პირობებიდან და სკ-ის აღნიშნული მუხლის დებულებებიდან გამომდინარე, სახეზეა ხელშეკრულების შეწყვეტის აბსოლუტური საფუძველი.
საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს კასატორის პრეტენზიას სასამართლოს მხრიდან მისი უფლებების იგნორირებისა და სკ-ის 536-ე მუხლის გამოუყენებლობის თაობაზე და კასატორის ყურადღებას მიაქცევს სსკ-ის 248-ე მუხლზე, რომლის შესაბამისადაც, სასამართლოს უფლება არა აქვს, მიაკუთვნოს თავისი გადაწყვეტილებით მხარეს ის, რაც მას არ უთხოვია ან იმაზე მეტი, ვიდრე ის მოითხოვდა.
საკასაციო სასამართლო ითვალისწინებს რა იმ გარემოებას, რომ კასატორის მხრიდან პირველ და მეორე ინსტანციის სასამართლოებში წარდგენილი არ არის შეგებებული სარჩელი, ადასტურებს, რომ ზემოაღნიშნული მუხლის პრინციპებიდან გამომდინარე, სასამართლო მოკლებული იყო კასატორის მიერ წარმოდგენილი საფუძვლების განხილვის პროცესუალურ უფლებამოსილებას.
რაც შეეხება გასაჩივრებული განჩინების გაუქმების სხვა რაიმე საფუძველს, კასატორმა ვერ წარმოადგინა, რის გამოც საკასაციო სასამართლო უსაფუძვლოდ და დაუსაბუთებლად მიიჩნევს კასატორის პრეტენზიას და თვლის რომ არ არსებობს მისი დაკმაყოფილების სამართლებრივი საფუძველი.

სარეზოლუციო ნაწილი:
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, სსკ-ის 408-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, 410-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. შპს “ზ.-ის” საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;
2. უცვლელად დარჩეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 30 სექტემბრის განჩინება;
3. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.