ას-868-1494-03 14 მაისი, 2004 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: მ. გოგიშვილი (თავმჯდომარე),

ლ. გოჩელაშვილი,

რ. ნადირიანი

დავის საგანი: საიჯარო ქირის დაკისრება და ფართიდან გამოსახლება (სარჩელში); საიჯარო საგანზე გაწეული ხარჯების დაკისრება (შეგებებული სარჩელი)

აღწერილობითი ნაწილი:

ხელვაჩაურის რაიონულ სასამართლოში საქართველოს ... კავშირის ბათუმის სამეცნიერო კვლევითმა მუზეუმმა სარჩელი აღძრა შპს „ხ.-ის“ მიმართ და მოითხოვა: მოპასუხის გამოსახლება მუზეუმის ბალანსზე რიცხული ნაგებობებიდან ე.წ. „ბ.-დან“ და „ფ.-დან“, ასევე მათზე ორი წლის საიჯარო ქირის _ 1200 აშშ დოლარის დაკისრება და სავაჭრო ჯიხურის მუზეუმის ტერიტორიიდან აღება. სარჩელის საფუძვლად მიუთითა შემდეგი გარემოებანი: 1989 წელს საქართველოს ... კავშირის აჭარის ორგანიზაციის ბალანსზე რიცხულ თ.ის ციხისა და მის მიმდებარე ტერიტორიაზე შეიქმნა საქართველოს ... კავშირის ბათუმის ... მუზეუმი, რაც დღემდე ფუნქციონირებს. 1992 წელს მოპასუხესთან დადეს საიჯარო ხელშეკრულება, რის საფუძველზეც შპს „ხ.-ს“ გადაეცა მუზეუმის კუთვნილ ტერიტორიაზე განთავსებული ნაგებობანი. 1994წ. 1 იანვრიდან, საიჯარო ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ, მოპასუხემ გაუთავისუფლა იჯარით დაკავებული ფართი ე.წ. „ბ.-სა“ და „ფ.-ის“ გარდა, რომელთაც იგი დღემდე ფლობს. მოსარჩელემ მოითხოვა მხოლოდ ბოლო ორი თვის საიჯარო ქირა 1200 აშშ დოლარის ოდენობით.

მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო და შეგებებული სარჩელით მოითხოვა 12000 აშშ დოლარის ანაზღაურება იმ საფუძვლით, რომ 1989 წლიდან იგი მონაწილეობას იღებდა მუზეუმის ტერიტორიის კეთილმოწყობაში, რისთვისაც ბანკიდან სესხი აიღო. რაც შეეხება სავაჭრო ჯიხურს, მოპასუხე მიუთითებს, რომ იგი მუზეუმის ტერიტორიაზე არ მდებარეობს, რის გამოც ჯიხურის აღების მოთხოვნის უფლება მოსარჩელეს არა აქვს.

პირველი ინსტანციით საქმის განხილვისას მოპასუხემ სარჩელი ცნო „ბ.-ს“ გამოთავისუფლების ნაწილში, ხოლო მოსარჩელემ შეგებებული სარჩელი ცნო 800 აშშ დოლარის ნაწილში.

ხელვაჩაურის რაიონული სასამართლოს 2002წ. 23 დეკემბრის გადაწყვეტილებით სასამართლომ სარჩელი საიჯარო ფართის გამოთავისუფლებისა და ჯიხურის აღების ნაწილში სრულად დააკმაყოფილა, ხოლო თანხის დაკისრების ნაწილში ურთიერთგაქვითვის შედეგად მოპასუხეს დაეკისრა 400 აშშ დოლარის გადახდა.

სასამართლომ დაადგინა შემდეგი გარემოებანი: 1991 წლამდე მუზეუმის ტერიტორიაზე, კერძოდ, „ქ.-ში“ აიგო ძირითადი შენობა ე.წ. „ფ.-ა“. 1992წ. 1 იანვარს მუზეუმსა და კოოპერატივ „ხ.-ს“ (შემდეგში შპს „ხ.-ი“) შორის ორიწ. ვადით დაიდო საიჯარო ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, კოოპერატივს გადაეცა ძირითადი შენობის ორი სართული და ე.წ. „ფ.-ა“ ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ მხარეებს ახალი წერილობითი ხელშეკრულება არ დაუდიათ, თუმცა მათ შორის ზეპირი შეთანხმების საფუძველზე გაათავისუფლა ძირითადი შენობა და დღემდე ფლობს ე.წ. „ფ.-ს“. იგი 2000 წლამდე ყოველთვიურად იხდიდა ქირას 50 აშშ დოლარის ოდენობით.

შპს „ხ.-ის“ დირექტორმა ნ. ქ.-მ მუზეუმის ტერიტორიაზე, ადმინიტრაციასთან შეთანხმების გარეშე, ჩადგა სავაჭრო ჯიხური, რომელსაც დღემდე ფლობს.

სასამართლომ დაადგინა, რომ „ხ.-მ“ ძირითადი შენობისა და „ფ.-ის“ მშენებლობაში მუზეუმთან ერთად მიიღო მონაწილეობა. აღნიშნული შენობების მშენებლობა დასრულდა 1991 წელს. იჯარის ხელშეკრულების მე-16 პუნქტის მიხედვით მხარეებს რაიმე პრეტენზია არ გააჩნდათ. ამდენად, სასამართლომ მიუთითა, რომ უსაფუძვლოა შეგებებული სარჩელის მოთხოვნა 1987-91 წ.წ. მის მიერ ძირითადი შენობისა და ე.წ. „ფ.-ის“ მშენებლობაზე გაწეული ხარჯების ანაზღაურების შესახებ.

სასამართლომ დაადგინა, რომ სადავო ჯიხური გათავისუფლებულია ქობულეთი-ბათუმის ავტომაგისტრალის ტერიტორიაზე და იგი წარმოადგენს მუზეუმის ტერიტორიის ნაწილს.

დადგენილია, რომ შპს „ხ.-ი“ ქირას _ 50 აშშ დოლარს უხდიდა მუზეუმს და მოპასუხემ ცნო, რომ მან ქირა 2000წ. ოქტომბრამდე გადაიხადა. სასამართლომ ასევე დაადგინა, რომ მოპასუხემ გაიღო ხარჯი და ე.წ. „ფ.-ა“ გადახურა თუნუქის ფურცლით. ხარჯის ოდენობამ შეადგინა 800 აშშ დოლარი.

აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა შპს „ხ.-მ“ და მოითხოვა გადაწყვეტილების გაუქმება და საქმის ხელახლა განსახილველად დაბრუნება.

აჭარის ა/რ უმაღლესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2003წ. 2 ოქტომბრის განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.

სასამართლომ დაადგინა შემდეგი გარემოებანი:

1994წ. 1 იანვარს მხარეთა შორის არსებული საიჯარო ხელშეკრულება შეწყდა ვადის გასვლის გამო. იჯარით გადაცემული ქონებიდან ძირითადი შენობა-ნაგებობა დაუბრუნდა მეიჯარეს, ხოლო ე.წ. „ფ.-ა“ და „ბ.-ი“ დარჩა მოიჯაროს მფლობელობაში. ფაქტობრივად, ამ დროიდან ზეპირი ფორმის ხელშეკრულებით აღნიშნული ქონება გადაეცა მოიჯარეს. მხარეთა განმარტებით, საიჯარო ქირა შეადგენდა ყოველთვიურად 50 აშშ დოლარს. 2000-2002 წ.წ. მოპასუხეს საიჯარო ქირა არ გადაუხდია, რაც 200 აშშ დოლარს შეადგენს.

პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ სადავო ჯიხური მუზეუმის ტერიტორიაზე მდებარეობს, რაც დასტურდება ტექ.ინვენტარიზაციის ბიუროს მონაცემებით და სასამართლოს მიერ ჩატარებული ადგილზე დათვალიერების ოქმით. ასევე დადგენილია, რომ „ფ.-ა“ არ წარმოადგენს კაპიტალურ ნაგებობას და იგი არ არის მიწის არსებითი შემადგენელი ნაწილი.

სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა შეგებებული სარჩელის ავტორის მოსაზრება იმის თაობაზე, რომ მუზეუმის ტერიტორიის კეთილმოწყობაზე მან 12000 აშშ დოლარი დახარჯა. სასამართლომ მიუთითა სსკ-ის 102-103-ე მუხლებზე და მიიჩნია, რომ მხარემ ამ გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულებანი ვერ წარმოადგინა.

პალატამ წარმოდგენილი მტკიცებულებების შეფასების შედეგად არ მიიჩნია, რომ შპს-მ შეძენილი საამშენებლო მასალები და ბანკიდან აღებული სესხი მუზეუმის კეთილმოწყობას მოახმარა. პალატამ ასევე არ გაიზიარა ის მოსაზრება, რომ მოპასუხეს საიჯარო ქირა მთლიანად აქვს გადახდილი, რადგან ამ გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულებანი მხარეს სასამართლოსთვის არ წარუდგენია. გარდა ამისა, 1992წ. საიჯარო ხელშეკრულებაში შპს „ხ.-ი“ აღიარებს, რომ ... კავშირს ამ დროისთვის, ე.ი. 1992წ.ათვის მის წინაშე არავითარი ვალდებულება არ აკისრია.

პალატამ მიიჩნია, რომ მოცემული დავის გადასაწყვეტად გამოყენებულ უნდა იქნეს სამოქალაქო კოდექსი (1964 წ.) და 1989წ. 23 ნოემბრის სსრკ-ს და მოკავშირე რესპუბლიკების კანონმდებლობის საფუძვლები იჯარის შესახებ, რადგან 1994 წელს, როცა მხარეებს შორის სამართლებრივი ურთიერთობა წარმოიშვა, აღნიშნული ნორმატიული აქტები მოქმედებდა. ამასთან, სკ-ის 1507-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, ვინაიდან მხარეებს არ გამოუთქვამთ სურვილი მათი დავა ახალი კოდექსით მოწესრიგდეს, ამიტომ გამოყენებულ უნდა იქნეს მითითებული კანონი, სსრკ-სა და მოკავშირე რესპუბლიკების კანონმდებლობის საფუძვლებით იჯარის შესახებ. კანონის მე-3 მუხლის „გ“ პუნქტის თანახმად, ე.წ. „ფ.-ა“ და „ბ.-ი“, რომელიც მდებარეობდა მუზეუმის ტერიტორიაზე, შეიძლებოდა ყოფილიყო იჯარის ობიექტი. მართალია, იჯარის ხელშეკრულება მხარეებს შორის სამოქალაქო სამართლის კოდექსის 44-ე მუხლის თანახმად, უნდა დადებულიყო წერილობითი ფორმით, მაგრამ იმავე კოდექსის 46-ე მუხლის მიხედვით არ იწვევს ხელშეკრულების ბათილობას, რადგან ასეთი არ არის გათვალისწინებული სსრკ-სა და მოკავშირე რესპუბლიკების იჯარის შესახებ კანონმდებლობის საფუძვლებში. მითითებული ნორმატიული აქტის მე-2 ნაწილის თანახმად, იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ მოიჯარე ვალდებულია, დაუბრუნოს ქონება მესაკუთრეს, ასევე მოიჯარე ვალდებულია, გადაიხადოს საიჯარო ქირა. აქედან გამომდინარე, პალატამ მიიჩნია, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილება მოპასუხეზე ქირის დაკისრების ნაწილში სწორია და მისი გაუქმების საფუძველი არ არსებობს.

პალატამ არ გაიზიარა აპელანტის მოთხოვნა ჯიხურის აღების დავალდებულების ნაწილში გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დაუსაბუთებლობის თაობაზე, რადგან პალატამ დადგენილად მიიჩნია ის, რომ ჯიხური მდებარეობს მუზეუმის ტერიტორიაზე და სამოქალაქო სამართლის კოდექსის 146-ე და სკ-ის 170-ე მუხლებით მესაკუთრეს უფლება აქვს, მოითხოვოს მისი საკუთრების დაბრუნება უკანონო მფლობელობიდან.

აღნიშნული გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა შპს „ხ.-მა“. კასატორი თვლის, რომ სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა. იგი თვლის, რომ სასამართლოს დავის გადასაწყვეტად უნდა გამოეყენებინა სკ-ის ნორმები და გამოიყენა ძალადაკარგული ნორმატიული აქტები, რომლებიც არ უნდა გამოეყენებინა. მართალია, სამართლებრივი ურთიერთობები წარმოიშვა 1994 წელს, მაგრამ მოთხოვნის უფლება წარმოიშვა 2000-2002 წ.წ.

სამოტივაციო ნაწილი:

პალატა გაეცნო საქმის მასალებს, საკასაციო საჩივრის საფუძვლებს და თვლის, რომ იგი უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგი გარემოების გამო:

სსკ-ის 393-ე მუხლის მე-2 ნაწილით გადაწყვეტილება კანონდარღვევითაა გამოტანილი, თუ სასამართლომ გამოიყენა კანონი, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა. კერძოდ, განსახილველ შემთხვევაში სასამართლომ გამოიყენა სამოქალაქო სამართლის კოდექსის (1964წ.) 44-ე, 46-ე, 146-ე მუხლები და სსრკ-ს და მოკავშირე რესპუბლიკების კანონმდებლობის საფუძვლები იჯარის შესახებ (1989წ. 23 ნოემბერი). მოცემულ საქმეში დავის საგანია, საიჯარო ქირის გადაუხდელობის გამო, ხელშეკრულების მოშლა, საიჯარო დავალიანების გადახდა და იჯარის საფუძველზე დაკავებული ფართიდან გამოსახლება. დადგენილია, რომ მოპასუხეს საიჯარო ქირა გადახდილი აქვს 2000წ. ოქტომბრის ჩათვლით. როგორც მოსარჩელე მიუთითებს 2002წ. 8 ოქტომბერს მან მოთხოვა მოიჯარის ნაკისრი ვალდებულების შესრულება და ფართის გამოთავისუფლება. უდავოა, რომ მხარეთა შორის წერილობითი ფორმით საიჯარო ხელშეკრულება არ დადებულა, რომლითაც სახელშეკრულებო ვადა იქნებოდა განსაზღვრული, ამიტომ სკ-ის 569-ე მუხლით იგი განუსაზღვრელი ვადითაა დადებული.

სკ-ის 1507-ე მუხლის მე-2 ნაწილით იმ ურთიერთობათა მიმართ, რომლებიც წარმოიშვა სამოქალაქო სკ-ის ძალაში შესვლამდე, ამ კოდექსის ნორმები გამოიყენება 1997წ. 25 ნოემბრიდან წარმოშობილ უფლებებისა და მოვალეობების მიმართ. უვადო ხელშეკრულების შემთხვევაში ამავე კოდექსის 365-ე მუხლი ადგენს, თუ ვალდებულების შესრულებისათვის არ არის განსაზღვრული დრო და ის სხვა გარემოებებიდანაც არ ირკვევა, მაშინ კრედიტორს ნებისმიერ დროს შეუძლია, მოითხოვოს მისი შესრულება, ხოლო მოვალეს შეუძლია, იგი დაუყოვნებლივ შეასრულოს. აქედან გამომდინარე, 2002წ. 8 ოქტომბერს მეიჯარემ გამოიყენა რა მისთვის კანონით მინიჭებული უფლებები და მოიჯარეს მიმართ დააყენა მოთხოვნა, ამ სამართლებრივი ურთიერთობის გადასაწყვეტად გამოყენებულ უნდა იქნეს ის კანონი, რომელიც ამ უფლებებისა და მოვალეობების განხორციელების დროს მოქმედებს.

ამდენად, მოცემული დავის გადაწყვეტისას სასამართლომ გამოიყენა კანონი, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატა თვლის, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილება უნდა გაუქმდეს და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს სასამართლოს. საქმის ხელახლა განხილვისას სასამართლომ უნდა დაადგინოს არსებობს თუ არა უვადო იჯარის ხელშეკრულების მოშლის სკ-ის 589-ე მუხლით დადგენილი პირობები. ასევე, დასადგენია შეგეგებულ სარჩელში მითითებული გარემოებების საფუძვლიანობა, რისთვისაც სასამართლომ დამატებით უნდა გამოიყენოს წარდგენილი მტკიცებულებანი და ისე მიიღოს გადაწყვეტილება, რადგან სკ-ის 545-ე და 973-ე მუხლები გამქირავებელს (მეპატრონეს) ავალდებულებს, დამქირავებელს აუნაზღაუროს ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯები. იმ ხარჯების ოდენობის დასადგენად, რითაც ქონება (საიჯარო ფართი) გაუმჯობესდა, სასამართლოს შეუძლია, სსკ-ის 162-ე მუხლის საფუძველზე დანიშნოს ექსპერტიზა და ისე განსაზღვროს საიჯარო ქონების გადიდებული ღირებულების მოცულობა. ამასთან, დასადგენია, გააჩნია თუ არა მოსარჩელეს ვინდიკაციის უფლება.

სარეზოლუციო ნაწილი:

პალატამ იხელმძღვანელა სსკ-ის 412-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

შპს „ხ.-ის“ საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს.

გაუქმდეს აჭარის ა/რ უმაღლესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2003წ. 2 ოქტომბრის განჩინება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს შესაბამის პალატას.

განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

განჩინების ასლები გაეგზავნოს მხარეებს.