საქმე N:ას-1081-1110-2011

ას-1081-1110-2011 10 ნოემბერი, 2011 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

მაია სულხანიშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი)

ვასილ როინიშვილი, თეიმურაზ თოდრია

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი _ სს «... ბანკი» (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე _ ი. კ-ე (მოპასუხე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2011 წლის 5 მაისის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი _ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაცია

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

სს «... ბანკმა» სარჩელი აღძრა ი. კ-ის მიმართ და მოითხოვა მოპასუხის კუთვნილი იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაცია შემდეგი საფუძვლებით:

სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით ი. კ-ესა და ხ. დ-ს დაეკისრათ მოსარჩელის სასარგებლოდ 61595,16 აშშ დოლარისა და 21743,66 ლარის გადახდა, რაც უნდა დაფარულიყო ი. კ-ის საკუთრებაში არსებული 47 კვ.მ იპოთეკით დატვირთული ბინის რეალიზაციის გზით. სააღსრულებო წარმოება მოცემულ საქმეზე ჯერ არ დასრულებულა. მოსარჩელისათვის ცნობილი გახდა, რომ მოპასუხემ ზემოხსენებულ ბინას მიამატა 98.26 კვ.მ ფართი, რომელიც მხარეთა შორის 2007 წლის 19 ნოემბრის ¹... იპოთეკის ხელშეკრულების 6.13 პუნქტის საფუძველზე ასევე იპოთეკის საგანს წარმოადგენს.

მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ სადავო 98,26 კვ.მ ფართი იპოთეკის საგნად ვერ ჩაითვლება, ხოლო კანონიერ ძალაში შესული სასამართლო გადაწყვეტილებით მხარისათვის დაკისრებული თანხის გადახდევინება უნდა მოხდეს მხოლოდ 47 კვ.მ უძრავი ნივთის რეალიზაციით.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2010 წლის 30 სექტემბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა, თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2009 წლის 22 აპრილის ¹2/674-09 გადაწყვეტილებით ი. კ-ისა და ხ. დ-ისათვის სს «... ბანკის» სასარგებლოდ დაკისრებული თანხის გადახდევინების მიზნით აუქციონზე სარეალიზაციოდ მიექცა ი. კ-ის სახელზე საკუთრების უფლებით აღრიცხული ქ.თბილისში, ... მე-3 კვარტლის 28-ე კორპუსის ¹60 ბინაში მდებარე 98,26 კვ.მ ფართი, რაც მოპასუხემ გაასაჩივრა სააპელაციო წესით.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2011 წლის 5 მაისის გადაწყვეტილებით ი. კ-ის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება გაუქმდა, ხოლო სს «... ბანკის» სარჩელი არ დაკმაყოფილდა შემდეგ გარემოებათა გამო:

სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებანი: სს «... ბანკსა» და ი. კ-ეს შორის 2007 წლის 19 ნოემბერს წერილობით გაფორმდა ¹... იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც იპოთეკით დაიტვირთა ი. კ-ის კუთვნილი ქ.თბილისში, ... მე-3 კვარტლის 28-ე კორპუსის ¹60 ბინაში მდებარე 47.00 კვ.მ უძრავი ქონება. იპოთეკით უზრუნველყოფილ იქნა ი. კ-ესა და ბანკს შორის 2007 წლის 19 ნოემბერს გაფორმებული საკრედიტო პროდუქტებით მომსახურების შესახებ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულება და, ასევე, ხელშეკრულების შეუსრულებლობით ან არასათანადოდ შესრულებით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურება.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2009 წლის 22 აპრილის კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით (საქმე ¹2/674-09) სს «... ბანკის» სარჩელი დაკმაყოფილდა, ი. კ-ეს (მსესხებელი) და ხნ. დ-ს (თავდები) სოლიდარულად დაეკისრათ 61 595,16 აშშ დოლარის და 21 743,66 ლარის გადახდა სს «... ბანკის» სასარგებლოდ, დადგინდა დავალიანების გადახდევინება ი. კ-ის კუთვნილი, სს «... ბანკის» სასარგებლოდ იპოთეკით დატვირთული, უძრავი ქონების აუქციონზე რეალიზაციის გზით. კანონიერ ძალაში შესვლის შემდგომ გადაწყვეტილებაზე 2009 წლის 23 აპრილს გაიცა სააღსრულებო ფურცელი.

იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებისას სს «... ბანკისთვის» ცნობილი იყო, რომ ბინის 98,26 კვ.მ ფართი იყო დაუკანონებელი. ქ.თბილისში, ... მე-3 კვარტლის 28-ე კორპუსში მდებარე ¹60 ბინა არის ერთიანი, მოქცეულია ერთ ჭერქვეშ და არის ერთი მთლიანი ბინა.

საჯარო რეესტრის ამონაწერით დადგენილია, რომ ქ.თბილისის მერიის ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის 2008 წლის 18 მარტის ¹ლეგ-384 ბრძანებით მოხდა მიშენებული 98,26 კვ.მ. ფართის ლეგალიზაცია, რის საფუძველზეც აღნიშნული ფართი საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით აღირიცხა მოპასუხე ი. კ-ის სახელზე და ბინის ფართმა შეადგინა 145,26კვ.მ (47+98,26).

თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2009 წლის 22 აპრილის გადაწყვეტილება მიექცა აღსასრულებლად, მაგრამ ი.კ-ის კუთვნილი იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაცია ვერ განხორციელდა მეორე აუქციონზეც, რის გამოც, თბილისის სააღსრულებო ბიუროს 2009 წლის 1 ივნისის განკარგულებით, სს «... ბანკის» სასარგებლოდ იპოთეკით დატვირთული ი. კ-ის კუთვნილი სადავო 47 კვ.მ უძრავი ნივთი ნატურით გადაეცა საკუთრებაში კრედიტორს, მეორე რიგის იპოთეკარ მაკა ბ-ს, ხოლო სს «... ბანკის» პირველი რიგის იპოთეკის უფლება დარჩა უცვლელად.

იპოთეკის საგნის რეალიზაციის შესახებ მოთხოვნის ნაწილში თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2009 წლის 17 ივლისის განჩინებით (სააღსრულებო ფურცლის მოვალის საწინაღმდეგოდ გაცემის შესახებ) განხორციელდა ი. კ-ის უფლებამონაცვლეობა და დადგინდა გადაწყვეტილებით დაკისრებული თანხის ანაზღაურება მ.ბ-ის კუთვნილი უძრავი ქონების რეალიზაციით.

საჯარო რეესტრის მონაცემების თანახმად, სადავო უძრავ ნივთზე ქრონოლოგიურად დადგინდა შემდეგი სახის უფლებრივი მდგომარეობა: 2008 წლის 5 მარტის მდგომარეობით, დასახელებული 47 კვ.მ უძრავი ნივთი აღრიცხული იყო მოპასუხე ი.კ-ის სახელზე, საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტია 2007 წლის 15 ნოემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულება. იპოთეკარად აღრიცხულია სს «... ბანკი»; 2008 წლის 1 ივლისის მდგომარეობით, ხსენებული უძრავი ნივთი აღრიცხული იყო მოპასუხე ი. კ-ის სახელზე ფართით 145,26 კვ.მ და I რიგის იპოთეკარად აღრიცხული იყო სს «... ბანკი», ხოლო II რიგის იპოთეკარად _ მ.ბ-ი; საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტებია 2007 წლის 15 ნოემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულება და ქ.თბილისის მერიის ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის 2008 წლის 18 მარტის ¹ლეგ-384 ბრძანება. ი. კ-ის სახელზე ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე რეგისტრირებულ 47 კვ.მ-ს დაემატა ლეგალიზებული 98,26 კვ.მ, რამაც ჯამში შეადგინა 145,26 კვ.მ.

აღნიშნული მონაცემები 2009 წლის 3 ივნისამდე იყო უცვლელი, ხოლო 2009 წლის 3 ივნისს ბინის 145,26 კვ.მ-დან 47 კვ.მ აღირიცხა მ.ბ-ის სახელზე თბილისის სააღსრულებო ბიუროს 2009 წლის 1 ივნისის განკარგულებით.

სააპელაციო პალატამ ჩათვალა, რომ დავის სწორად გადაწყვეტისათვის მნიშვნელოვანია, განიმარტოს თავად იპოთეკის, როგორც სანივთო-სამართლებრივი ინსტიტუტის არსი. სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლის მიხედვით, პალატა იპოთეკის, როგორც მოთხოვნის უზრუნველყოფის ღონისძიების განმარტების მიზნებისათვის აღნიშნავს, რომ მოთხოვნის უზრუნველყოფისას აუცილებელია მოვალისა და კრედიტორის უფლებების თანაბარზომიერი დაცვა. უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოყენებისას გადამწყვეტი მნიშვნელობა ენიჭება მოვალისა და კრედიტორის ნებას, კერძოდ, მოვალის სურვილს, გარკვეული რისკის ქვეშ დააყენოს უძრავი ქონება, რითაც ქმნის ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების გარანტიას და კრედიტორის სურვილს, გასცეს თანხა, სანაცვლოდ მიიღოს უზრუნველყოფის ღონისძიება გარანტიად, რომლითაც უპირობოდ დაკმაყოფილდება მისი მოთხოვნა მოვალის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში. მოცემულ შემთხვევაში, პალატა განსაკუთრებული გულისხმიერებით ეკიდება სამოქალაქო რისკების გადანაწილების საკითხს და შესაბამისად, მოვალისა და კრედიტორის კეთილსინდისერების დაცვის გარანტიებს. სასამართლო პრაქტიკა ცალსახად ამბობს, რომ იპოთეკარი დაცულია საჯარო რეესტრში არსებული ჩანაწერით მოვალის საკუთრებასთან დაკავშირებით, თუნდაც აღნიშნული ჩანაწერი შემდგომში არასწორი აღმოჩნდეს. მეორე მხრივ კი, მოვალე დაცულია იპოთეკის საგნის იმ ფარგლებით, რომელიც მან იპოთეკით დატვირთა. უზრუნველყოფილი სანივთო უფლების _ იპოთეკის _ დადგენისას მხარეები იმთავითვე ითვალისწინებენ საგნის ღირებულებას. ამიტომ, როგორც წესი, იპოთეკის საგნის ღირებულება საგრძნობლად აღემატება უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობას. ამ შემთხვევაში წინასწარ იქმნება იმის ვარაუდი, რომ შეთანხმებული იპოთეკის საგნის რეალიზაციაა სწორედ მოთხოვნის დაკმაყოფილების საშუალება.

სასამართლომ იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის მე-300-301¹ მუხლებით და მიიჩნია, რომ კანონმდებელმა ნორმატიულად განამტკიცა პრაქტიკაში უკვე დამკვიდრებული სამართალურთიერთობა _ მხარეთა შეთანხმების არსებობის პირობებში იპოთეკით დატვირთული ნივთის ფარგლებს გარეთ კრედიტორის ინტერესის დაკმაყოფილების შესაძლებლობა. ანუ, იპოთეკის ხელშეკრულების დადების დროს მხარეებს, ერთის მხრივ კრედიტორს, ბანკს, თუკი იგი მიზნად ისახავდა საჭიროების შემთხვევაში თავისი მოთხოვნის იპოთეკის საგნის გარდა სხვა ქონებით დაკმაყოფილებას, მეორე მხრივ _ მოვალეს, მოპასუხეს, თუკი ეს უკანასკნელი ეთანხმებოდა კრედიტორის ამგვარ ნებას, შეუზღუდავად შეეძლოთ ამგვარი პირობის ხელშეკრულებაშივე გათვალისწინება, რაც არ განხორციელებულა. მოსარჩელეს დავის არც ერთ ეტაპზე არ მიუთითებია ასეთი პირობის მოპასუხისთვის შეთავაზების თაობაზე, მეტადრე იმ პირობებში, როცა მისთვის იმთავითვე ცნობილი იყო იპოთეკის საგნის რეალური ფაქტობრივი მახასიათებლები (47 კვ. მეტრის ნაცვლად, 145 კვ. მეტრი). ამ ფონზე განსაკუთრებულ ინტერესს იძენს ხელშეკრულების 6.13. პუნქტის ჩანაწერი და მისი იურიდიული მნიშვნელობა. ხელშეკრულების თანახმად, დადგენილი იპოთეკა ვრცელდებოდა იპოთეკის საგნის გაერთიანების შედეგად მიღებულ ახალ ნივთზე (იპოთეკა ვრცელდება იპოთეკის საგანთან არსებით შემადგენელ ნაწილად შეერთებულ ნაწილზეც), ასევე, თუ იპოთეკის საგანს დაემატებოდა (მიშენება, დაშენება) შენობა ან შენობის ნაწილი.

პალატამ ჩათვალა, რომ აღნიშნული პირობის მოსარჩელისეული განმარტება (იპოთეკა უნდა გავრცელდეს მიშენების, დამატების შედეგად მიღებულ ნივთზე სრულად) ეწინააღმდეგება იპოთეკის, როგორც მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალების ლეგალურ დეფინიციას.

განსახილველ შემთხვევაში მხარეებმა იპოთეკის საგნად განსაზღვრეს 47 კვ. მეტრი ფართი, ხოლო ის, რაც ხელშეკრულების 6.13 პუნქტში იგულისხმეს, არ არის კონკრეტიზებული და ამ თვალსაზრისით შეუძლებელია სანივთო უფლების ობიექტად მისი წინასწარ განსაზღვრა. მაგრამ, თუკი მოსარჩელის ლოგიკას გავიზიარებთ და ხელშეკრულების 6.13. პუნქტში ვიგულისხმებთ არა უძრავი ნივთის ნაყოფს, არამედ მიშენების, დაშენების, დამატების შემდეგ მიღებულ ქონებას, მაშინ ასეთი ქონება სამომავლო ქონებაა.

პალატა კვლავ მოიხმობს სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლს და აღნიშნავს, რომ იპოთეკით არ შეიძლება დაიტვირთოს სამომავლო ქონება. იპოთეკის მიზნებისთვის, ნებისმიერი ქონება სამომავლოა, რომელიც საჯარო რეესტრში ასახული არ არის. ამგვარი დასკვნის გაკეთების შესაძლებლობას იძლევა სამოქალაქო კოდექსის 289-ე მუხლის პირველი ნაწილი, რომლის დანაწესით კანონმდებელი ამკვიდრებს სანივთო უზრუნველყოფის საჯაროობის პრინციპს და იპოთეკის იურიდიული ძალაც სწორედ რეგისტრაციის მომენტს უკავშირდება. ამდენად, თუ ქონება რეგისტრაციაუნარიანი არ არის, აღნიშნული ნიშნავს, რომ იგი იპოთეკის თაობაზე დადებული გარიგების საგანი ვერ გახდება.

ხელშეკრულების 6.13. პუნქტში არსებული ჩანაწერის იურიდიულ არამართებულობასთან დაკავშირებით პალატამ ასევე მიუთითა მის პირობით ხასიათზე და ჩათვალა, რომ აღნიშნული შეთანხმება წარმოადგენს ნებაზე დამოკიდებულ პირობას. მოცემულ შემთხვევაში მხარეთა მიერ გათვალისწინებული პირობის დადგომა დამოკიდებული იყო არა მხოლოდ მოვალის, მოპასუხის, არამედ იმავდროულად მესამე პირის _ ადმინისტრაციული ორგანოს ნებაზეც, რომელსაც, ასევე შეეძლო ი. კ-ის საწინააღმდეგოდ გადაეწყვიტა მიშენებული ფართის ლეგალიზაციის საკითხი.

ამდენად, პალატა თვლის, რომ ხელშეკრულების 6.13. პუნქტის პირობა იურიდიულად არანამდვილია, ბათილია, რის გამოც იგი სამართლებრივ შედეგს ვერ წარმოშობს.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება სს «... ბანკმა» გაასაჩივრა საკასაციო წესით, მოითხოვა მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება შემდეგი საფუძვლებით:

სააპელაციო სასამართლომ დაარღვია მხარეთა შეჯიბრებითობის პრინციპი და საკუთარი ინიციატივით იმსჯელა სამართლის ისეთი ნორმების _ სამოქალაქო კოდექსის მე-300-301¹ მუხლების შესახებ, რომელთაც მოცემულ დავასთან არავითარი კავშირი არ აქვთ.

პალატას საერთოდ არ უმსჯელია სამოქალაქო კოდექსის 150-ე მუხლის პირველ ნაწილსა და 327-ე მუხლზე, რომელთა საფუძველზეც პირველი ინსტანციის სასამართლომ მიიღო გასაჩივრებული გადაწყვეტილება. პალატას არ გამოუკვლევია, ვრცელდება თუ არა იპოთეკა დატვირთული უძრავი ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილზე ან ნივთის ნაყოფზე.

სააპელაციო სასამართლომ არასწორად გამოიყენა და განმარტა სამოქალაქო კოდექსის 92-ე მუხლი. პალატამ არასათანადოდ შეაფასა მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების 6.13 პუნქტი, რომლითაც იპოთეკის უფლება ვრცელდება დატვირთული საგნის იმ ნაწილზეც, რომელიც შესაძლოა მიუერთდეს მას ნებისმიერი ფორმით და გახდეს ამ ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი.

დაუსაბუთებელია სასამართლოს მსჯელობა სადავო ურთიერთობაში მესამე პირის _ საჯარო რეესტრის შემოყვანის თაობაზე, რადგან საჯარო რეესტრს არ გააჩნია დისკრეციული უფლებამოსილება იმ შემთხვევაში, თუ მოქალაქე მიმართავს მას კანონით გათვალისწინებული ყველა დოკუმენტის წარდგენით ამა თუ იმ მოქმედების განხორციელების მოთხოვნით, ასეთ დროს რეესტრი ვალდებულებია, უბრალოდ განახორციელოს მოთხოვნილი მოქმედება. ამდენად, ხელშეკრულების ზემოხსენებული პუნქტი კანონსაწინააღმდეგო და კასატორისათვის გაუგებარი არ არის.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ განიხილა საქმის მასალები, გაეცნო საკასაციო საჩივრის საფუძვლებს და თვლის, რომ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

სს «... ბანკსა» და ი. კ-ეს შორის 2007 წლის 19 ნოემბერს წერილობით გაფორმდა ¹... იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც იპოთეკით დაიტვირთა ი. კ-ის კუთვნილი ქ.თბილისში, ... მე-3 კვარტლის 28-ე კორპუსის ¹60 ბინაში მდებარე 47.00 კვ.მ უძრავი ქონება. იპოთეკა უზრუნველყოფდა ი. კ-ესა და ბანკს შორის 2007 წლის 19 ნოემბერს გაფორმებული საკრედიტო პროდუქტებით მომსახურების შესახებ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულებას და, ასევე, ხელშეკრულების შეუსრულებლობით ან არასათანადოდ შესრულებით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურებას.

იპოთეკის ხელშეკრულების დადების დროს ბინის მთლიანი ფართი ფაქტობრივად შეადგენდა 145,26 კვ.მ-ს, საიდანაც 98,26 კვ.მ იყო მიშენება, რომელიც არ იყო დაკანონებული და აღრიცხული საჯარო რეესტრში. იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებისას სს «... ბანკისთვის» ცნობილი იყო, რომ ბინის 98,26 კვ.მ ფართი იყო დაუკანონებელი. ქ.თბილისში, ... მე-3 კვარტლის 28-ე კორპუსში მდებარე ¹60 ბინა არის ერთიანი, მოქცეულია ერთ ჭერქვეშ და არის ერთი მთლიანი ბინა.

საჯარო რეესტრის ამონაწერიდან ირკვევა, რომ ქ.თბილისის მერიის ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის 2008 წლის 18 მარტის ¹ლეგ-384 ბრძანებით მოხდა მიშენებული 98,26 კვ.მ ფართის ლეგალიზაცია, რის საფუძველზეც აღნიშნული ფართი საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით აღირიცხა მოპასუხე ი. კ-ის სახელზე და ბინის ფართმა შეადგინა 145,26 კვ.მ (47+98,26).

აღნიშნული მონაცემები 2009 წლის 3 ივნისამდე იყო უცვლელი, ხოლო 2009 წლის 3 ივნისს ბინის 145,26 კვ.მ-დან 47 კვ.მ აღირიცხა მ. ბ-ის სახელზე თბილისის სააღსრულებო ბიუროს 2009 წლის 1 ივნისის განკარგულებით.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს კასატორის იმ მოსაზრებას, რომ სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას მე-300¹, 301-ე და 301¹ მუხლებთან მიმართებაში არანაირი კავშირი არ აქვს განსახილველ დავასთან. დასაბუთებულია საკასაციო პრეტენზია იმასთან დაკავშირებითაც, რომ სააპელაციო სასამართლომ არასწორი სამართლებრივი შეფასება მისცა საქმეში არსებულ გარემოებებს.

სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლის თანახმად, უძრავი ქონება შეიძლება ისე დაიტვირთოს მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, რომ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში დაიკმაყოფილოს მოთხოვნა ამ ნივთის რეალიზაციით. იპოთეკის ინსტიტუტის არსებობა ცალსახად დაკავშირებულია უძრავი ქონების არსებობასთან. შეუძლებელია, არსებობდეს იპოთეკა უძრავი ნივთის გარეშე. განსახილველი დავაც სწორედ უძრავი ნივთის თავისებურებებთანაა დაკავშირებული. ამ თვალსაზრისით, დავის გადასაწყვეტად დიდი მნიშვნელობა ენიჭება იმის შეფასებას, თუ რა მოიაზრებოდა ი. კ-ის უძრავ ქონებაში იპოთეკით დატვირთვის დროს.

როგორც გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაშია აღნიშნული, იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებისას ი. კ-ის საკუთრებად საჯარო რეესტრში აღრიცხული იყო ქ.თბილისში, ... მე-3 კვარტლის 28-ე კორპუსში მდებარე ¹60 ბინა. აღნიშნული ბინის ნაწილი, კერძოდ კი ბინის 98,26 კვ.მ ფართი იყო დაუკანონებელი. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი გარემოებიდან ირკვევა, რომ ეს გარემოება ცნობილი იყო სს «... ბანკისათვისაც». აღნიშნულიდან ნათლად იკვეთება ის ფაქტი, რომ გარიგების დადებისას სადავო ფართი რეალურად არსებობდა, ანუ მას მატერიალური გამოხატულება ჰქონდა.

გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში ასევე მითითებულია, რომ ქ.თბილისში, ... მე-3 კვარტლის 28-ე კორპუსში მდებარე ¹60 ბინა არის ერთიანი, მოქცეულია ერთ ჭერქვეშ და არის ერთი მთლიანი ბინა. აღნიშნულიდან შეიძლება დავასკვნათ, რომ დაუკანონებელი ფართი გარიგების დადების მომენტისათვის გამოცალკევებული სახით არ არსებობდა. იგი წარმოადგენდა იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის შემადგენელ ნაწილს. მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების თანახმად, იპოთეკით დაიტვირთა ,,მესაკუთრის’’ ანუ ი. კ-ის კუთვნილი მთელი უძრავი ქონება (იპოთეკის ხელშეკრულება, მუხლი 2, 2.1.-ე პუნქტი). ბუნებრივია, ,,მთელ’’ ქონებაში იგულისხმება დაუკანონებელი ფართიც. ხელშეკრულებაში არსადაა მითითებული, რომ სადავო ფართი იარსებებს განცალკევებულად, არც ის დათქმა არსებობს, რომ იპოთეკა არ ვრცელდება ბინის რომელიმე ნაწილზე. იმ პირობებში კი, როდესაც არსებობს ფართი, რომლის თაობაზეც ხელშეკრულების დადების დროს მხარეები განსაკუთრებულ დათქმას არ აკეთებენ და იმავდროულად უთითებენ, რომ იპოთეკით დაიტვირთა მთელი უძრავი ქონება, შეუძლებელია იმ დასკვნის გამოტანა, რომ მხარეები სადავო ფართის იპოთეკით დატვირთვის თაობაზე არ შეთანხმებულან.

ზემოთ მითითებულ მოსაზრებას აძლიერებს იპოთეკის ხელშეკრულების მე-6.13 პუნქტში მითითებული დებულებაც, რომლის თანახმადაც მიმდინარე ხელშეკრულებით დადგენილი იპოთეკა ვრცელდება იპოთეკის საგნის გაერთიანების შედეგად მიღებულ ახალ ნივთზე (იპოთეკა ვრცელდება იპოთეკის საგანთან არსებით შემადგენელ ნაწილად შეერთებულ ნაწილზეც). ამავე პუნქტის თანახმად, დადგენილი ნორმა ვრცელდება იმ შემთხვევაშიც, თუ იპოთეკის საგანს დაემატა (მიეშენება, დაეშენება) შენობა (შენობის ნაწილი) იპოთეკის საგანში გათვალისწინებულ მიწის ნაკვეთზე აღიმართება შენობა-ნაგებობა. მითითებულ დებულებათა ანალიზი ცხადყოფს, რომ მხარეების ნება ცალსახად მიმართულია სადავო ბინის მთელი ფართის (და არა მისი ნაწილის) იპოთეკით დასატვირთად.

საკასაციო პალატა არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას იმის თაობაზე, რომ ხელშეკრულების მე-6.13 პუნქტი ეწინააღმდეგება იპოთეკის ლეგალურ დეფინიციას. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების თანახმად, ნივთის იპოთეკის უფლებით დასატვირთვად აუცილებელია ნივთი მკაფიოდ იყოს განსაზღვრული და შეუძლებელია, იპოთეკის გამოყენება სამომავლო ქონებასთან მიმართებაში. სასამართლო აღნიშნულ მსჯელობას უკავშირებს ხელშეკრულების მხარეთა პასუხისმგებლობის ფარგლებს და მისი მოსაზრებით, შეუძლებელია, ისეთი ქონების დატვირთვა იპოთეკით, რომლის ,,სამართლებრივი საზღვრები დაუდგენელია.’’

უპირველეს ყოვლისა, უნდა აღინიშნოს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების მარეგულირებელი სამართლებრივი ნორმები, არ შეიცავენ აკრძალვას მომავლი ქონების უზრუნველყოფის სახით გამოყენების თაობაზე.

მომავალ ქონებაზე გარიგების დადების ამკრძალავი ნორმა მოცემულია სახელშეკრულებო სამართალში, კერძოდ კი სამოქალაქო კოდექსის 320-ე მუხლში. აღნიშნული ნორმის თანახმად, ბათილია ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე კისრულობს ვალდებულებას მთელი მისი მომავალი ქონება ან ქონების ნაწილი გადასცეს სხვას ანდა უზუფრუქტით დატვირთოს იგი, გარდა იმ შემთხვევებისა, როდესაც ხელშეკრულება დადებულია მომავალი ქონების ცალკეულ ნივთებზე. აღნიშნულ ნორმაში საუბარია ,,მთელ მომავალ ქონებაზე’’ და ,,მომავალი ქონების ნაწილზე’’ ანუ ქონებაზე, რომელიც გარიგების დადების მომენტისათვის ხელშეკრულების მხარეებს არ გააჩნიათ და რომელიც მომავალში შეიძლება მიიღონ. (რა თქმა უნდა, აქ არ იგულისხმება მომავალი ქონების ცალკეულ ნაწილებზე დადებული ხელშეკრულება). განსხვავებით ამ ნორმაში მითითებული ქონებისაგან, სადავო ბინა წარმოადგენს არა მომავალ ქონებას, არამედ უძრავი ნივთის ნაწილს, რომელიც მატერიალურად არსებობს გარიგების დადების დროს დაუკანონებელი სახით. სადავო ფართი არის გარიგების დადების დროისათვის არსებული, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ფართის ნაწილი, რომელიც დავის პერიოდისათვის აღრიცხულია იპოთეკით დატვირთული ქონების შემადგენელ ნაწილად. შესაბამისად მასზე ვრცელდება ამ ნივთზე არსებული იპოთეკა.

საკასაციო პალატა ასევე არ იზიარებს სააპელაციო პალატის მოსაზრებას ხელშეკრულების მე-6.13 პუნქტის პირობით ხასიათთან მიმართებაშიც. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ ამ პუნქტში მითითებული გარიგება არ შეიძლება მიჩნეულ იქნეს პირობით გარიგებად და მითუმეტეს, ნებაზე დამოკიდებულ პირობად. სამოქალაქო კოდექსის 92-ე მუხლის თანახმად, ნებაზე დამოკიდებულად ითვლება პირობა, რომლის დადგომა ან დაუდგომლობა დამოკიდებულია მხოლოდ გარიგების მხარეებზე. ასეთი პირობით დადებული გარიგება ბათილია. განსხვავებით ასეთი სახის გარიგებისაგან, ნამდვილი პირობითი გარიგება დამოკიდებულია სამომავლო და უცნობ მოვლენებზე (სამოქალაქო კოდექსის 90-ე მუხლი). მისი შესრულება და შეწყვეტა უშუალო კავშირშია ამ მოვლენის დადგომაზე. ასეთ დროს გარიგების მხარეებს პირობის მართვა არ შეუძლიათ, რაც დამახასიათებელია ნებაზე დამოკიდებული გარიგებებისათვის. ამასთან, აუცილებელია სამომავლო და უცნობი მოვლენის ერთდროულად, კუმულატიურად არსებობა, რასაც ადგილი არ აქვს მოცემულ შემთხვევაში. შეუძლებელია, სამომავლო და უცნობ პირობად მივიჩნიოთ ხელშეკრულების სადავო პუნქტში მითითებული დებულება იმის თაობაზე, რომ უძრავი ქონების იპოთეკა ვრცელდება იპოთეკის საგნის გაერთიანების შედეგად მიღებულ ახალ ნივთზე (იპოთეკა ვრცელდება იპოთეკის საგანთან არსებით შემადგენელ ნაწილად შეერთებულ ნაწილზეც), ასევე იპოთეკის საგანს დამატებულ (მიეშენება, დაეშენება) შენობაზე (შენობის ნაწილი) ასევე იპოთეკის საგანში გათვალისწინებულ მიწის ნაკვეთზე აღმართულ შენობა-ნაგებობაზე. შესაბამისად, ხელშეკრულების ეს ნაწილი არ შეიძლება მივიჩნიოთ პირობით გარიგებად. ასევე შეუძლებელია, მითითებული გარიგება მივიჩნიოთ ნებაზე დამოკიდებულ ბათილ გარიგებადაც, რადგან მხარეებს ამ მოვლენის მართვა არ შეუძლიათ. იმ შემთხვევაში თუ ფართის ოდენობა გაიზრდება, მხარის სურვილისა და ნებისაგან დამოუკიდებლად, იპოთეკა გავრცელდება მომატებულ ფართზეც. აღნიშნული პირობა ნამდვილ გარიგებას წარმოადგენს და მისი ბათილად მიჩნევა არასწორია.

სამოქალაქო კოდექსის 319-ე მულის თანახმად, კერძო სამართლის სუბიექტებს შეუძლიათ კანონის ფარგლებში თავისუფლად დადონ ხელშეკრულება და განსაზღვრონ ამ ხელშეკრულების შინაარსი. აღნიშნული ნორმიდან გამომდინარე, მხარეებს შეუძლიათ ხელშეკრულებაში გაითვალისწინონ მათთვის სასურველი დებულებები, მხოლოდ იგი უნდა გამომდინარეობდეს კანონიდან, არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს მას. პალატა მიიჩნევს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების არც ერთი პუნქტი არ შეიძლება მივიჩნიოთ კანონსაწინააღმდეგოდ ან გავაბათილოთ იგი. ასეთ პირობებში შეუძლებელია ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ დებულებათა უგულებელყოფა.

საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არასწორად გააუქმა პირველი ინსტანციის გადაწყვეტილება და არ დააკმაყოფილა სარჩელი. პალატის აზრით, სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს და თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2009 წლის 22 აპრილის ¹2/674-09 გადაწყვეტილებით ი. კ-ისა და ხ. დ-ისათვის სს «... ბანკის» სასარგებლოდ დაკისრებული თანხის გადახდევინების მიზნით აუქციონზე სარეალიზაციოდ მიექცეს ი. კ-ის სახელზე საკუთრების უფლებით აღრიცხული ქ.თბილისში, ... მე-3 კვარტლის 28-ე კორპუსის ¹60 ბინაში მდებარე 98,26 კვ.მ ფართი.

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის პირველი ნაწილის პირველი წინადადების თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფოს ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან.

ამდენად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ ი. კ-ეს სს «... ბანკის» სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს ამ უკანასკნელის მიერ სარჩელზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის _ 1179,12 ლარისა და საკასაციო საჩივარზე გადახდილი 300 ლარის, სულ _ 1479,12 ლარის ანაზღაურება.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე მუხლით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:

სს «... ბანკის» საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს.

გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2011 წლის 5 მაისის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნას ახალი გადაწყვეტილება.

სს «... ბანკის» სარჩელი დაკმაყოფილდეს.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2009 წლის 22 აპრილის ¹2/674-09 გადაწყვეტილებით ი. კ-ისა და ხ. დ-ისათვის სს «... ბანკის» სასარგებლოდ დაკისრებული თანხის გადახდევინების მიზნით აუქციონზე სარეალიზაციოდ მიექცეს ი. კ-ის სახელზე საკუთრების უფლებით აღრიცხული ქ.თბილისში, ... მე-3 კვარტლის 28-ე კორპუსის ¹60 ბინაში მდებარე 98,26 კვ.მ ფართი.

ი. კ-ეს სს «... ბანკის» სასარგებლოდ დაეკისროს სახელმწიფო ბაჟის _ 1479,12 ლარის ანაზღაურება.

საკასაციო პალატის გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.