¹3კ-1097-02 7 მარტი, 2002 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: მ. გოგიშვილი (თავმჯდომარე),

რ. ნადირიანი,

მ. წიქვაძე

დავის საგანი: მოტყუებით დადებული გარიგებს ბათილად ცნობა და თანხის დაკისრება.

აღწერილობითი ნაწილი:

ე. დ-მა, 2001წ. 18 სექტემბერს სარჩელით მიმართა ვაკე-საბურთალოს რაიონულ სასამართლოს მოპასუხე მ. მ-ის მიმართ და მოითხოვა ბინის საფასურად გადახდილი თანხის უკან დაბრუნება.

სარჩელის საფუძვლად ე. დ-მა მიუთითა ის გარემოება, რომ მასსა და მ. მ-ეს შორის მოხდა გარიგება, იმის თაობაზე რომ მოპასუხე მას დაუთმობდა მის სახელზე, რიცხულ მშენებარე ოროთახიან ბინას, მდებარე ქ. თბილისში ....... ქუჩაზე. მან ბინის საფასურად გადაუხადა 10000 აშშ დოლარი, რაზეც არსებობს ნოტარიულად დამოწმებული ხელწერილი. მოპასუხემ დამატებით ასევე გადაახდევინა 350 აშშ დოლარი.

მოსარჩელის განმარტებით ბინა, რომელიც მოპასუხემ აჩვენა მოპასუხეს არ ეკუთვნოდა. ასევე ხელშეკრულებაში, რომელიც გაფორმდა დ-სა და სამშენებლო კომპანია “კ-ს” შორის, მითითებული მშენებარე, ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების კომპლექსის ¹3 კორპუსში ოროთახიანი ბინა მდებარე მე-7-ე სართულზე მასზე გათვალისწინებული არ არის. მის მიერ ნაყიდი მშენებარე ბინა, რომელიც უნდა ჩაბარებოდა 2000წ. ბოლომდე აშენებული ჯერაც არ არის.

ე. დ-ი, სკ-ს 81-ე მუხლის თანახმად, როგორც მოტყუებული პირი მოითხოვს გარიგების ბათილობას და მის მიერ გადახდილი თანხის 10350 აშშ დოლარის უკან დაბრუნებას. ასევე ზიანის ანაზღაურება 2000 აშშ დოლარის ოდენობით.

მოპასუხე მ. მ-ემ არ ცნო სარჩელი და თავის მხრივ სასამართლოში შეიტანა შეგებებული სარჩელი, რომელშიც მიუთითა, რომ იგი იყო სამშენებლო ამხანაგობა “ხ-ის” წევრი და შესაბამისად გადახდილი ჰქონდა ასაშენებელი ბინის ღირებულება – 10000 აშშ დოლარი. მან სადავო ბინის მიღების უფლება მიჰყიდა მოსარჩელე ე. დ-ს, რომელიც მის ნაცვლად გაწევრიანდა ამხანაგობაში და მის ნაცვლად დადო ხელშეკრულება სამშენებლო ფირმა “კ-თან”.

მოპასუხე მ. მ-ეს მიაჩნია, რომ მას მოსარჩელისათვის არ მიუყიდია ბინა, ვინაიდან მას ეს ბინა არ ეკუთვნოდა. აღნიშნული სახლი აშენებული არ არის და არ არის ექსპლოატაციაში მიღებული. მოპასუხის განმარტებით მან დ-ს მიჰყიდა არა ბინა, არამედ უფლება ამ ბინაზე, რის საფუძველზეც დაიდო ხელშეკრულება დ-სა და სამშენებლო ფირმა “კ-ს” შორის. მ-ე იყო ამ უფლების კეთილსინდისიერი მფლობელი. მოპასუხე მ-ეს მიაჩნია, რომ მას არ დაუდია ე. დ-თან ხელშეკრულება ბინის ყიდვაზე და შესაბამისად, მას დ-ის მიმართ ვალდებულება არ წარმოეშობა. მოპასუხე მ. მ-ემ სასამართლოსაგან მოითხოვა ეცნოთ იგი არასათანადო მოპასუხედ და მის ნაცვლად სათანადო მოპასუხედ ჩართულიყო შპს სამშენებლო ფირმა “კ-ი”.

მოსარჩელე ე. დ-ი არ დაეთანხმა მ. მ-ის მოთხოვნას, სამშენებლო ფირმა “კ-ის” სათანადო მოპასუხედ ჩართვის შესახებ.

მესამე პირის შპს სამშენებლო კომპანია “კ-ის” წარმომადგენელმა ზ. გ-ამ განაცხადა, რომ აღნიშნული ფირმა აწარმოებს საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობას ....... ქუჩაზე. კ-სა და მოპასუხე მ. მ-ეს შორის დაიდო ხელშეკრულება, რომლის თანახმად ფირმამ იკისრა ვალდებულება გადაეცა მ-ისთვის ....... ქუჩაზე ...... ოროთახიანი ბინა, რომლისთვისაც მ. მ-ემ გადაიხადა 7000 აშშ დოლარი. მ-ემ კი ამ ბინის მიღების უფლება შესაბამისი თანხის საფასურად დაუთმო ე. დ-ს რომლის საფუძველზეც დაიდო ხელშეკრულება დ-სა და “კ-ს” შორის. ფირმამ იკისრა ვალდებულება გადაეცა აღნიშნული ბინა ე. დ-ისთვის, რაც ადრე ეკუთვნოდა მოპასუხე მ. მ-ეს.

ვაკე-საბურთალოს რაიონულმა სასამართლომ 2001წ. 25 დეკემბრის გადაწყვეტილებით ნაწილობრივ დააკმაყოფილა მოსარჩლე ე. დ-ის სარჩელი მოპასუხე მ. მ-ეს დაეკისრა 10000 აშშ დოლარის გადახდა ე. დ-ის უარი ეთქვა 350 აშშ დოლარის და 2000 აშშ დოლარის დაკისრებაზე უსაფუძვლობის გამო. მოპასუხე მ. მ-ეს დაეკისრა სახელმწიფო ბაჟის 250 აშშ დოლარის გადახდა ლარის ეკვივალენტში.

აღნიშნული გადაწყვეტილება მოპასუხემ გაასაჩივრა სააპელაციო წესით და მოითხოვა თბილისის ვაკე-საბურთალოს რაიონული სასამართლოს 2001წ. 25 მაისის განჩინების გაუქმება.

სააპელაციო პალატამ დადგენილად ცნო შემდეგი გარემოებანი: 1999წ. პირველ ნოემბერს მ. მ-ემ, განცხადებით მიმართა, სამშენებლო კომპანია “კ-ს” და მოითხოვა მასზე რიცხული ოროთახიანი ბინა 65 კვ.მ, საერთო ფართით გადაეფორმებინა ე. დ-ისთვის, რომლისგანაც მან მიიღო 10000 აშშ დოლარი. 1999წ. 2 ნოემბერს ე. დ-სა და სამშენებლო კომპანია “კ-ს” შორის, დაიდო ხელშეკრულება, რომლითაც “კ-მა” აიღო ვალდებულება, ე. დ-ისთვის გამოეყო და პირად საკუთრებაში გადაეცა მშენებარე, ინდივიდუალური, სახლების კომპლექსში ¹3 კორპუსში ოროთახიანი ბინა მე-7-ე სართულზე არაუგვიანეს 2000 წლისა.

1999წ. 3 ნოემბერს, თბილისის, საბურთალოს რაიონის გამგეობის განკარგულებით დაკმაყოფილდა ამხანაგობა “ხ-ის” გამგეობის თხოვნა და ე. დ-ი გაწევრიანდა აღნიშნულ ამხანაგობაში.

1999წ. 4 ნოემბერს სანოტარო წესით, დამოწმებული იქნა ხელწერილი, რომლის თანახმადაც მ. მ-ემ მიიღო 10000 აშშ დოლარი ე. დ-ისგან მის მიერ გაყიდული ოროთახიანი მშენებარე ბინისათვის. ხელწერილის თანახმად ბინაზე მ-ეს არანაირი პრეტენზია არ ექნებოდა.

სასამართლომ არ გაიზიარა მ-ის მიერ ე. დ-ის მოტყუების ფაქტი. სასამართლომ არ გაიზიარა აგრეთვე პირველი ინსტანციის მოსაზრება თითქოს მხარეთა შორის დადებული იქნა ხელშეკრულება კანონით დადგენილი ფორმის დაუცველად და მხარეთა შორის გარიგების დასადებად სკ-ს 210-ე მუხლის თანახმად აუცილებელი იყო სანოტარო წესით დამოწმებული გარიგება და მისი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. პალატამ მიიჩნია რომ მხარეთა შორის ბინაზე საკუთრების უფლების გადაცემა არ მომხდარა არამედ მხარეთა შორის მოხდა მოთხოვნის გადთმობა.

სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სკ-ს 210-ე 199-ე მუხლებით და აპელანტი მ. მ-ის საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ. გაუქმდა თბილისის ვაკე-საბურთალოს რაიონული სასამართლოს 2001წ. 25 დეკემბრის გადაწყვეტილება და მიღებული იქნა ახალი გადაწყვეტილება. ე. დ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა უსაფუძვლობის გამო. თბილისის ვაკე-საბურთალოს რაიონული სასამართლოს 2001წ. 13 ნოემბრის განჩინება დარჩა უცვლელი.

აღნიშნული გადაწყვეტილება, ე. დ-მა გაასაჩივრა საკასაციო წესით. კასატორი აღნიშნავს, რომ თბილისის საოლქო სასამართლომ საქმის განხილვისას დაარღვია სსკ-ს 105 მუხლის მოთხოვნები საოლქო სასამართლომ არასწორად გამოიყენა სკ-ს 199 მუხლი არ გაითვალისწინა სკ-ს 198 მუხლის მოთხოვნები, რითაც დაარღვია სსკ-ს 393 მუხლის მეორე ნაწილის “ა” და “ბ” პუნქტები. საოლქო სასამართლომ ასევე არასწორად განმარტა სკ-ს 210 მუხლი აღნიშნულიდან გამომდინარე ე. დ-მა მოითხოვა თბილისის საოლქო სასამართლოს 2002წ. 5 ივნისის გადაწყვეტილების, გაუქმება სარჩელის უარყოფის ნაწილში და სსკ-ს 411 მუხლის თანახმად ახალი გადაწყვეტილების მიღება.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო პალატამ შეისწავლა საქმის მასალები, მოისმინა მხარეთა განმარტებები და თვლის, რომ საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

სსკ-ს 394-ე მუხლის “ე” პუნქტის თანახმად გადაწყვეტილება ყოველთვის ჩაითვლება კანონის დარღვევით მიღებულად თუ გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის საკმაოდ დასაბუთებული, ან დასაბუთება იმდენად არასრული, რომ გადაწყვეტილების სამართლებრივი საფუძვლიანობის ემოწმება შეუძლებელია.

მოცემულ საქმეზე საკასაციო პალატა თვლის, რომ სააპელაციო პალატის გადაწყვეტილება დაუსაბუთებელია, დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები არ გამომდინარეობს საქმეში არსებული მასალებიდან რის გამოც გადაწყვეტილების სამართლებრივი შეფასება შეუძლებელია.

სააპელაციო პალატამ დადგენილად ცნო, რომ მოპასუხემ მოსარჩელეს დაუთმო მშენებარე ინდივიდუალური საცხოვრებელ სახლში ოროთახიანი ბინის მისთვის გამოყოფისა და პირად საკუთრებაში გადაცემის უფლება. აღნიშნული უფლება სრულად გადაეცა ე. დ-ს, ამდენად სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ მოპასუხის მხრიდან მოსარჩელის მოტყუებას ადგილი არ ჰქონია.

ზემოთაღნიშნული ფაქტობრივი გარემოებები სააპელაციო პალატამ ისე დაადგინა, რომ არ გამოიკვლია მოცემულ საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებები. კერძოდ, სააპელაციო პალატის მიერ არ არის დადგენილი მოპასუხე იყო თუ არა იმ უფლების ნამდვილი მფლობელი, რომელიც დაუთმო მოსარჩელეს.

სკ-ს 328-ე მუხლის თანახმად თუ კანონით ხელშეკრულების ნამდვილობისათვის დადგენილია განსაზღვრული ფორმა, ან მხარეებმა ხელშეკრულებისათვის გაითვალისწინეს ასეთი ფორმა, მაშინ ხელშეკრულება ძალაში შედის მხოლოდ ამ ფორმის შესახებ მოთხოვნის შესრულების შემდეგ.

კანონი პირდაპირ გათვალისწინებულ შემთხვევაში ხელშეკრულების ნამდვილობისათვის აუცილებელია ხელშეკრულების დამოწმება ნოტარიუსის მიერ ან მასთან გათანაბრებული პირის მიერ. ამგვარი ხელშეკრულების ჩამონათვალი ამომწურავია. ასეთ ხელშეკრულებებს განეკუთვნება ხელშეკრულებები, რომელთა საფუძველზეც ჩნდება უძრავ ქონებაზე საკუთრების შეძენა (183-ე, 210-ე და 323-ე მუხლები).

სკ-ს 183-ე მუხლი უძრავ ნივთებზე საკუთრების შეძენის საკითხებს აწესრიგებს. ამ ნორმით ხელსეკრულებისათვის დამატებით აუცილებელია საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია, ხოლო სკ-ს 323-ე მუხლი მხოლოდ სანოტარო ფორმით შემოიფარგლება. 323-ე მუხლი შეიცავს იმპერატიულ ნორმას, რომელიც უძრავ ქონებაზე საკუთრების გადასვლის ვალდებულებით სამართლებრივ ხელშეკრულების ფორმას განსაზღვრავს.

სკ-ს 323-ე მუხლის თანახმად ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას სხვა ან შეიძინოს იგი, უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით.

საკასაციო პალატა თვლის, რომ ყველა ხელშეკრულება, რომლითაც უძრავ ნივთზე საკუთრების გადაცემის ვალდებულებას წარმოშობს, უნდა დაკვალიფიცირდეს 323-ე მუხლით.

მოცემულ საქმეზე სააპელაციო პალატამ საერთოდ არ იმსჯელა საქმეში წარმოდგენილ მ. მ-ესა და “კ-ს” შორის დადებული ხელშეკრულების ნამდვილობაზე. აღნიშნული ხელშეკრულების 2-1 მუხლით “კ-ი” იღებს ვალდებულებას გამოუყოს და გადასცეს საკუთრებაში მ. მ-ეს ოროთახიანი ბინა. ე.ი ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას მეორე მხარეს გადასცეს უძრავი ნივთი. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა თვლის, რომ მოცემული საქმის სწორად გადაწყვეტისათვის სააპელაციო პალატამ უნდა გამოიკვლიოს იყო თუ არა მ. მ-ე იმ უფლების ნამდვილი მფლობელი, რომელიც დაუთმო ე. დ-ს ე.ი უნდა შეაფასოს მოპასუხესა და “კ-ს” შორის დადებული ხელშეკრულება აკმაყოფილებს თუ არა სკ-ს 323-ე მუხლის მოთხოვნებს.

აღნიშნულის გარდა სააპელაციო პალატამ არ შეაფასა საქმეში არსებული მტკიცებულებები, კერძოდ ხელწერილი რომლითაც მოპასუხემ მოსარჩელეს მიყიდა ბინა ამხანაგობაში. მოპასუხის და “კ-ის” განმარტებით დ-ი მ-ეს ჩაენაცვა ამხანაგობაში, ხოლო ქ. თბილისის მერიის საარქივო ცნობის თანახმად მ. მ-ე არ იყო გაწევრიანებული ამხანაგობაში.

რაიონულმა სასამართლომ დადგენილად ცნო, რომ ბინის მშენებლობისათვკის გადახდილი თანხა არ ცარიცხულა სამშენებლო კომპანიის ანგარიშზე. სააპელაციო პალატამ გააუქმა რა რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება, მითითებულ გარემოებას არ მისცა არანაირი შეფასება.

ამდენად გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ არის დასაბუთებული, რაც სსკ-ს 394-ე მუხლის “ე” პუნქტის თანახმად გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველს წარმოადგენს.

საქმის ხელახალ განმხილველმა სასამართლომ უნდა გამოიკვლიოს ზემოთმითითებული ფაქტობრივი გარემოებები და მის სწორი სამართლებრივი შეფასება.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო პალატამ იხელმძრვანელა სსკ-ს 410-ე, 412-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

გაუქმდეს თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2002წ. 5 ივნისის გადაწყვეტილება სარჩელზე უარის თქმის ნაწილში და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

დანარჩენ ნაწილში გადაწყვეტილება დარჩეს უცვლელი.

განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.