გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

¹ 3კ-439-03 8 ივლისი, 2003წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: მ. ახალაძე (თავმჯდომარე),

მ. ცისკაძე,

მ. სულხანიშვილი

დავის საგანი: ხელშეკრულებაზე უარის თქმა; ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა და ბინიდან გამოსახლება.

აღწერილობითი ნაწილი:

თ. მ-ის საკუთრებას წარმოადგენდა ქ. თბილისში, ... მდებარე სამოთახიანი 66-ე ბინა. მან 1999წ. 2 მარტს ხელშეკრულება გააფორმა სამშენებლო კომპანია “კ-თან”, რომელსაც მისთვის უნდა აეშენებინა 4 ოთახიანი ბინა 2000წ. ბოლოსთვის. თ. მ-ე კი ამ ბინის ღირებულებას დაფ-და საკუთარი ბინის ჩაბარებით. ამ ხელშეკრულების შესაბამისად, თ. მ-ემ ზემოხსენებულ მისამართზე მდებარე კუთვნილი ბინის თაობაზე 1999წ. 4 მარტს ნასყიდობის ხელშეკრულება გააფორმა სამშენებლო კომპანიის მიერ მითითებულ მ. ჯ-თან, რომლის მეუღლემ სამშენებლო მასალა მიაწოდა სამშენებლო კომპანიას და ამ მასალის ღირებულების სანაცვლოდ გადასცეს ჯ-ს თ. მ-ის კუთვნილი ბინა.

სამშენებლო კომპანიამ 2000წ. ბოლოსთვის ვერ შეძლო თ. მ-ისათვის ბინის აშენება და მათ შორის ახალი ხელშეკრულება გაფორმდა 2000წ. 10 ოქტომბერს, რომლითაც 2001წ.ათვის უნდა გადასცემოდა თ. მ-ეს ხუთოთახიანი ბინა. ამ ბინის ღირებულება კი დაფარული იყო თ. მ-ის ბინის საფასურით. ვინაიდან სამშენებლო კომპანიამ ვერ შეძლო დათქმულ ვადაში თავისი მოვალეობის შესრულება, თ. მ-ემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში მოპასუხეების სამშენებლო კომპანია “კ-ის” მ. ჯ-ის მიმართ და უარი განაცხადა სამშენებლო კომპანიასთან გაფორმებულ ხელშეკრულებაზე, მოითხოვა ქ. თბილისში, ... მდებარე სამოთახიანი ბინის თაობაზე მ. ჯ-თან გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა და მათი ბინიდან გამოსახლება.

ქ. თბილისის ვაკე-საბურთალოს რაიონული სასამართლოს 2002წ. 26 მარტის გადაწყვეტილებით გ. რ-ისა და თ. მ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა: ბათილად იქნა ცნობილი თ. მ-ესა და მ. ჯ-ს შორის 1999წ. 4 მარტს დადებული ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება; მ. ჯ-ი თანმხლებ პირებთან ერთად გამოსახლებულ იქნა ... ბინიდან. ასევე, დადგენილ იქნა თ. მ-ის გასვლა, მას და შპს სამშენებლო კომპანია “კ-ს” შორის 1999წ. 2 მარტსა და 2000წ. 10 ოქტომბერს დადებული ხელშეკრულებებიდან თ. მ-ის მიერ ამ ხელშეკრულებაზე უარის თქმის გამო. რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება დასაბუთებულია იმით, რომ თ. მ-ესა და შპს სამშენებლო კომპანია “კ-ს” შორის 1999წ. 2 მარტს და 2000წ. 10 ოქტომბერს დაიდო ხელშეკრულებები, რომელთა მიხედვითაც სამშენებლო კომპანია გადასცემდა თ. მ-ეს აშენებულ ოთხოთახიან ბინას. ამ ბინის ღირებულების სანაცვლოდ კი თ. მ-ე კუთვნილ სამოთახიან ბინას ჩააბარებდა კომპანიას. ამ ხელშეკრულების თანახმად, თუ ბინას დროულად ვერ ააშენებდა კომპანია, მაშინ ჩაბარებული ბინა კვლავ უბრუნდებოდა თ. მ-ეს. ამ ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, თ. მ-ემ კუთვნილი სამოთახიანი ბინა 1994წ. 4 მარტს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე გადასცა სამშენებლო კომპანიის მიერ მითითებულ მ. ჯ-ს, თ.მ-ეს მ. ჯ-ისაგან არ მიუღია ბინის ღირებულება, რადგან კომპანიამ მ. ჯ-ს აღნიშნული ბინა გადასცა თავისი მეუღლის მიერ კომპანიისათვის მიწოდებული ბეტონის ღირებულების სანაცვლოდ. ვინაიდან სამშენებლო ფირმამ დროულად ვერ შეასრულა თ. მ-ის წინაშე ნაკისრი მოვალეობა, ამიტომ სკ-ს 405-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, თ. მ-ეს უფლება აქვს მოითხოვოს ხელშეკრულებიდან გასვლა და მისი ეს მოთხოვნა დაკმაყოფილდა. სამშენებლო ფირმასთან გაფორმებული ხელშეკრულების 6.3 პუნქტის თანახმად, ხელშეკრულებიდან გასვლის შემთხვევაში თ. მ-ეს აქვს შენატანის უკან დაბრუნების მოთხოვნის უფლება. თ. მ-ესა და მ. ჯ-ს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება ნაკლითაა დადებული, ამ გარიგების გაფორმებისას გარეგნულად გამოხატული ნება არ ემთხვევა მათ შინაგან ნებას და იგი განხორციელდა მხოლოდ სხვა გარეშე ფაქტორის ზემოქმედებით, ამიტომ 56-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, იგი, როგორც თვალთმაქცური გარიგება, ბათილია. სამშენებლო ფირმის წარმომადგენელმა დაადასტურა, რომ პროცესის მონაწილეთა შორის არსებობდა სამმხრივი შეთანხმება. კერძოდ, სადავო ბინა წარმოადგენს თ. მ-ის ფულადი შენატანის ეკვივალენტს სამშენებლო ფირმაში.

აღნიშნული ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა მოითხოვა გ. რ-მა, თ. მ-ის მეუღლემ, რომელმაც აღნიშნა, რომ აღნიშნულის თაობაზე მას წერილობითი თანხმობა არ მიუცია. სასამართლომ საფუძვლიანად ჩათვალა მისი მოთხოვნა.

რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მ. ჯ-მა, რომელმაც მოითხოვა სასამართლო გადაწყვეტილების გაუქმება ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობისა და ბინიდან გამოსახლების ნაწილში.

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატამ 2002წ. 19 დეკემბრის გადაწყვეტილებით არ დააკმაყოფილდა მ. ჯ-ის სააპელაციო საჩივარი. რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება გააუქმა იმ ნაწილში, რომლითაც დაკმაყოფილდა გ. რ-ისა და თ. მ-ის სარჩელი მ. ჯ-თან გაფორმებული ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის, ბინიდან გამოსახლების ნაწილში და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება.

თ. მ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა. ბათილად იქნა ცნობილი თ. მ-ესა და მ. ჯ-ს შორის 1999წ. 4 მარტს დადებული ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება და მ. ჯ-ი თანმხლებ პირებთან ერთად გამოსახლდა ქ. თბილისში, .... საჯარო რეესტრს დაევალა შესაბამისი ცვლილების შეტანა და ამ ბინის მესაკუთრედ თ. მ-ის აღრიცხვა.

გ. რ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა უსაფუძვლობის გამო.

სააპელაციო პალატის გადაწყვეტილება ეფუძნება შემდეგ მოტივებს: სკ-ს 327-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა პირობაზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით, მაგრამ თვით მ. ჯ-ი არ უარყოფს, რომ ბინის საფასური არ გადაუხდია თ. მ-ისათვის. 477-ე მუხლის თანახმად, ნასყიდობის ხელშეკრულების ერთ-ერთი პირობაა ფასი, რომელზედაც მხარეები არ შეთანხმებულან და ფასი ხელშეკრულებაში ფორმალურადაა მითითებული. ამიტომ, ამ ხელშეკრულების საფუძველზე თ. მ-ეს არ წარმოშობია მ. ჯ-ისათვის ბინის გადაცემის ვალდებულება, უფრო მეტიც, მხარეთა შორის არ მიღწეულა შეთანხმება ბინის ფასზე, ანუ ნასყიდობის ხელშეკრულება არ არსებობს.

976-ე მუხლის I ნაწილის თანახმად, ვინაიდან ვალდებულება არ არსებობს, არ წარმოშობილა, ამიტომ თ. მ-ის მოთხოვნა მ. ჯ-ის ბინიდან გამოსახლების შესახებ საფუძვლიანია.

გ. რ-მა და თ. მ-ემ რეგისტრირებულ ქორწინებაში ყოფნისას შეიძინეს სადავო ბინა და იგი 1158-ე მუხლის საფუძველზე მეუღლეთა თანასაკუთრებაა, მაგრამ 183-ე მუხლის თანახმად, ვინაიდან ბინის მესაკუთრედ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული იყო მხოლოდ თ. მ-ე, ამიტომ გ. რ-ის მიერ მითითებული საფუძვლით ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა უკანონოა.

სააპელაციო პალატის გადაწყვეტილებაზე საკასაციო საჩივარი შეიტანა მ. ჯ-მა, რომელმაც მოითხოვა პალატის გადაწყვეტილების გაუქმება ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობისა და ბინიდან გამოსახლების ნაწილში ხელახალი განხილვისათვის საქმის დაბრუნება.

საკასაციო საჩივარი ეფუძნება შემდეგ მოტივებს: საქმის მასალებით არ დასტურდება, რომ თ. მ-ემ კუთვნილი ბინა გადასცა სამშენებლო კომპანიას. თ. მ-ე ვერ შეძლებდა სამშენებლო კომპანიისთვის უკვე ჩაბარებული ბინის გასხვისებას მ. ჯ-ზე. სკ-ს 68-ე მუხლის თანახმად, უძრავი ნივთის გადასაცემად საჭიროა კანონით დადგენილი ფორმის დაცვა. თუ თ. მ-ე სამშენებლო კომპანიას თავის ბინას ჩააბარებდა, მაშინ ეს კანონით დადგენილი ფორმით უნდა ყოფილიყო გაფორმებული. ამდენად, არ არსებობს სამართლებრივი კავშირი თ. მ-ესა და სამშენებლო კომპანიას შორის დადებულ ხელშეკრულებას, მ. ჯ-სა და თ. მ-ეს შორის გაფორმებულ ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულებას შორის.

სადავო ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმებულია კანონის მოთხოვნათა დაცვით და შესრულებულია სკ-ს 477-ე მუხლის მოთხოვნები. მ. ჯ-მა განაცხადა არა საერთოდ ბინის ღირებულების გადაუხდელობის შესახებ, არამედ იმაზე, რომ მას ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი არ გადაუხდია, სინამდვილეში გადაიხადა 25000 აშშ დოლარი. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა სკ-ს 976-ე მუხლი. თ. მ-ის პრეტენზიები მიმართულია სამშენებლო კომპანიის მიმართ, ამიტომ მ. ჯ-ი მოცემულ შემთხვევაში არასათანადო მოპასუხეა.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო პალატა საქმის მასალების განხილვის, საკასაციო საჩივრის მოტივების შემოწმების შედეგად თვლის, რომ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგი გარემოებების გამო:

როგორც საქმის მასალებით ირკვევა, თ. მ-ემ სარჩელით მოითხოვა მოპასუხეების მ. ჯ-ისა და შპს სამშენებლო კომპანია “კ-ის” მიმართ სამშენებლო ფირმასთან დადებულ ხელშეკრულებაზე უარის თქმა და მ. ჯ-თან გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, ბინიდან გამოსახლება.

ქ. თბილისის ვაკე-საბურთალოს რაიონულმა სასამართლომ თ. მ-ის სარჩელი სამშენებლო კომპანიასთან გაფორმებულ ხელშეკრულებაზე უარის თქმის შესახებ, დააკმაყოფილა სკ-ს 405-ე მუხლის საფუძველზე, ხოლო ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება კი ბათილად იქნა მიჩნეული, როგორც თ. მ-ის ამ ხელშეკრულებიდან მისი გასვლის მატერიალური გარანტი, როგორც თვალთმაქცური გარიგება სკ-ს 56-ე მუხლის მეორე ნაწილის საფუძველზე. პირველი ინსტანციის სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის არსებობდა სამმხრივი შეთანხმება.

მ. ჯ-მა რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება გაასაჩივრა მხოლოდ ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის და ბინიდან გამოსახლების ნაწილში. ამდენად, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება, შპს სამშენებლო კომპანია “კ-თან” გაფორმებულ ხელშეკრულებაზე უარის თქმის შესახებ, კანონიერ ძალაშია.

საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს სააპელაციო პალატის მითითებას იმის შესახებ, რომ ვინაიდან სკ-ს 477-ე მუხლით გათვალისწინებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ერთ-ერთ პირობაზე, კერძოდ, ფასის თაობაზე მხარეები არ შეთანხმებულან, ამის გამო ნასყიდობის გარიგება არ არსებობს.

სკ-ს 183-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთი და შემძენის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. რეგისტრაციისათვის განცხადების შეტანა შეუძლია როგორც გამსხვისებელს, ისე შემძენს. პალატა თვლის, რომ მოცემულ შემთხვევაში მხარეთა შორის ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმდა კანონის მოთხოვნების შესაბამისად.

საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს მ.ჯ-ის სააპელაციო საჩივრის საფუძვლიანობის შემოწმებისას უნდა გაეთვალისწინებინა ის გარემოება, რომ სადავო ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება ბათილად იქნა ცნობილი, როგორც თ.მ-ის სამშენებლო კომპანიასთან გაფორმებულ ხელშეკრულებაზე უარის თქმის სამართლებრივი შედეგი. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განიხილა სადავო ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება დამოუკიდებელ ხელშეკრულებად, რადგან იგი დაკავშირებულია თ. მ-ესა და სამშენებლო კომპანიასთან გაფორმებულ ხელშეკრულებასთან. ამიტომ, სააპელაციო პალატას მოცემული დავის გადასაწყვეტად უნდა გამოეყენებინა სკ-ს 352-ე მუხლი, რომელიც უშუალოდ ეხება ხელშეკრულებაზე უარის თქმის შედეგებს.

საკასაციო პალატა თვლის, რომ სააპელაციო სასამართლოს ამ ნორმის შესაბამისად, საქმის ფაქტობრივი გარემოებებისათვის უნდა მიეცა სწორი სამართლებრივი კვალიფიკაცია.

ზემოაღნიშნული მიუთითებს იმაზე, რომ სააპელაციო პალატის განჩინება იურიდიულად არ არის საკმაოდ დასაბუთებული და სსკ-ს 394-ე მუხლის “ე” პუნქტის შესაბამისად, იგი კანონის დარღვევით მიღებულად უნდა ჩაითვალოს.

სარეზოლუციო ნაწილი:

პალატამ იხელმძღვანელა სსკ-ს 412-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

მ. ჯ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს.

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2002წ. 19 დეკემბრის გადაწყვეტილება მოცემულ საქმეზე გაუქმდეს და ხელახალი განხილვისათვის დაუბრუნდეს იმავე პალატას.

საკასაციო პალატის განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.