¹3კ-375 28 ივნისი, 2002 წ., ქ. თბილისი
საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა
შემადგენლობა: ბ. ხიმშიაშვილი (თავმჯდომარე),
მ. ცისკაძე, მ. ახალაძე
დავის საგანი: საცხოვრებელი სახლის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა; თბილისის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს სარეგისტრაციო ჩანაწერის გაუქმება და სადავო საცხოვრებელი სახლიდან გამოსახლება (სარჩელში). საცხოვრებელი სახლის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა; თბილისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს სარეგისტრაციო ჩანაწერის გაუქმება (შეგებებულ სარჩელში).
აღწერილობითი ნაწილი:
ა. მ-ოვის საკუთრებას წარმოადგენდა ქ. თბილისში, ..... მდებარე საცხოვრებელი სახლი. მან 2000წ. 18 თებერვალს კუთვნილი საცხოვრებელი სახლის თაობაზე გააფორმა სანოტარო ფორმის დაცვით ნასყიდობის ხელშეკრულება ვ. ნ-ონთან. 2000წ. 22 თებერვალს ბინის მესაკუთრედ თბილისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში რეგისტრირებულ იქნა ვ. ნ-ონი.
ა. მ-ოვმა ქ. თბილისში, ..... მდებარე საკუთარი საცხოვრებელი სახლი სანოტარო ფორმით დადასტურებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით 1999წ. 8 ივნისს მიჰყიდა ვ. ნ-შვილს. ამ ხელშეკრულების საფუძველზე 2000წ. 25 თებერვალს საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრედ თბილისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში რეგისტრირებულ იქნა ვ. ნ-შვილი.
ვ. ნ-ონმა 2000წ. მარტში სარჩელი აღძრა სასამართლოში მოპასუხეების: ა. მ-ოვის, ვ. ნ-შვილს და თბილისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს მიმართ და მოითხოვა ა. მ-ოვსა და ვ. ნ-შვილს შორის 1999წ. 8 ივნისს გაფორმებული საცხოვრებელი სახლის ნასყიდობის ხელშეკრულების გაუქმება, ასევე, თბილისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს 2000წ. 25 თებერვლის რეგისტრაციის გაუქმება, ვინაიდან სადავო საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრედ მოსარჩელე რეგისტრირებულია 2000წ. 22 თებერვლიდან, მოსარჩელემ ასევე მოითხოვა სადავო საცხოვრებელი სახლიდან ვ. ნ-შვილის გამოსახლება.
ვ. ნ-შვილის ინტერესების დამცველმა ადვოკატმა ლ. ალაფიშვილმა შეგებებული სარჩელით მიმართა სასამართლოს მოპასუხეების: ვ. ნ-ონის, ა. მ-ოვის და თბილისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს მიმართ და მოითხოვა ა. მ-ოვსა და ვ. ნ-ონს შორის 2000წ. 18 თებერვალს გაფორმებული სადავო საცხოვრებელი სახლის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა; ასევე, ქ.თბილისის მერიის მუნიციპალური საწარმო “ტ-ს” მიერ 2000წ. 22 თებერვლის სარეგისტრაციო ჩანაწერის გაუქმება.
ქ. თბილისის კრწანისი-მთაწმინდის რაიონულმა სასამართლომ 2000წ. 30 ნოემბრის გადაწყვეტილებით არ დააკმაყოფილა ვ. ნ-ონის სარჩელი. ნაწილობრივ დააკმაყოფილა ვ. ნ-შვილის შეგებებული სარჩელი: ბათილად იქნა ცნობილი 2000წ. 18 თებერვალს გაფორმებული საცხოვრებელი სახლის ნასყიდობის ხელშეკრულება ა. მ-ოვსა და ვ. ნ-ონს შორის. გაუქმდა ქ.თბილისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს 2000წ. 22 თებერვლის სარეგისტრაციო ჩანაწერი.
რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე სააპელაციო საჩივარი შეიტანა ვ. ნ-ონმა.
თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატამ 2001წ. 12 ნოემბრის განჩინებით არ დააკმაყოფილა ვ. ნ-ონის წარმომადგენელ გ. ზ-ის სააპელაციო საჩივარი. უცვლელი დარჩა მოცემულ საქმეზე ქ. თბილისის კრწანისი-მთაწმინდის რაიონული სასამართლოს 2000წ. 30 ნოემბრის გადაწყვეტილება.
სააპელაციო სასამართლოს განჩინება დასაბუთებულია იმით, რომ მხარეებს – ვ. ნ-ონს და ვ. ნ-შვილს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი წესის შესაბამისად არ წარმოეშვათ საკუთრების უფლება სადავო საცხოვრებელ სახლზე, რადგან სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულებები რეგისტრირებულია არა საჯარო რეესტრში, არამედ _ ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია ის გარემოება, რომ ვ. ნ-შვილი ფაქტობრივად დაეუფლა სადავო საცხოვრებელ სახლს. სააპელაციო სასამართლომ ჩათვალა, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლომ სადავო ურთიერთობის მოსაწესრიგებლად სწორად გამოიყენა კანონის ანალოგია, კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილი და 485-ე მუხლი. პალატამ ჩათვალა, რომ ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიურომ დაარღვია საქართველოს ურბანიზაციისა და მშენებლობის მინისტრის 1999წ. 20 ივლისის ¹47 ბრძანებით დამტკიცებული “ადგილობრივი მმართველობის ტექნიკური აღრიცხვის ტერიტორიული სამსახურის აღრიცხვის შესახებ” დებულების მე-2 მუხლის მე-6 პუნქტის “ზ” ქვეპუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება (აღნიშნულის თანახმად ტექნიკური აღრიცხვის ბიურო ვალდებულია, შენობა-ნაგებობის ტექნიკური დახასიათება გასცეს მისი ადგილზე შემოწმების შედეგად).M ვინაიდან ა. მ-ოვმა ვ. ნ-ონთან ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისას არ აცნობა მას იმის შესახებ, რომ იგივე საცხოვრებელ სახლზე ნასყიდობის ხელშეკრულება უკვე გაფორმებული ჰქონდა ვ. ნ-შვილთან, ამიტომ სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლის საფუძველზე ნასყიდობის ხელშეკრულება ბათილად ჩათვალა.
სააპელაციო პალატის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ვ. ნ-ონის წარმომადგენელმა გ.ზ-მა, რომელმაც მოითხოვა სააპელაციო პალატის განჩინების გაუქმება და ხელახალი განხილვისათვის საქმის დაბრუნება თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატისათვის. კასატორის საჩივარი ეფუძნება შემდეგ მოტივებს: სამოქალაქო კოდექსის 314-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებათა რიგითობა განისაზღვრება რეგისტრაციის დროის თანმიმდევრობის მიხედვით. რეგისტრაციის თარიღად მიიჩნევა რეგისტრაციისათვის განცხადების შეტანის დღე. ვ. ნ-ონმა კი ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაცია მოახდინა ვ. ნ-შვილზე ადრე, რის გამოც იგი ითვლება მესაკუთრედ. ვ. ნ-ონის მიერ ა. მ-ოვთან სადავო საცხოვრებელი სახლის ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტისათვის ბინის მესაკუთრედ რეგისტრირებული იყო მხოლოდ ა. მ-ოვი, რომელსაც შეეძლო კუთვნილი ქონების გასხვისება. სასამართლომ არ გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლი რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმციის თაობაზე. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილის საფუძველზე კანონის ანალოგია, რადგან კანონის ანალოგია შეიძლება მხოლოდ იმ შემთხვევაში იქნეს გამოყენებული, თუ კანონში პირდაპირ არ არის გათვალისწინებული მსგავსი ურთიერთობის მარეგულირებელი ნორმა. მოცემულ სადავო ურთიერთობას კი არეგულირებს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე, 185-ე, 311-ე, 312-ე და 314-ე მუხლები, რომლებიც არ გამოიყენა სასამართლომ. სასამართლომ არასწორად გამოიყენა იმავე კოდექსის 485-ე მუხლი, რომელიც მოძრავი ნივთის გადაცემას არეგულირებს. ასევე არასწორად იქნა გამოყენებული სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლი, რადგან ა. მ-ოვს ვ. ნ-ონთან ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებით არ დაურღვევია კანონით დადგენილი წესი და აკრძალვები. ვინაიდან პროცესში მოპასუხედ ჩართულია საჯარო სამართლის იურიდიული პირი – თბილისის მერიის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიურო და მის მიერ განხორციელებული უკანონო ჩანაწერის გაუქმებას ითხოვს ვ. ნ-ონი, ამიტომ საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-2 მუხლის თანახმად საქმე უნდა განეხილა არა საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატას, არამედ იმავე სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა პალატას.
სამოტივაციო ნაწილი:
საკასაციო პალატა საქმის მასალების განხილვის, საკასაციო საჩივრის მოტივების შემოწმების შედეგად თვლის, რომ ვ. ნ-ონის წარმომადგენელ გ.ზ-ის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგი გარემოებების გამო:
როგორც საქმის მასალებით ირკვევა, ა. მ-ოვმა კუთვნილი საცხოვრებელი სახლი, მდებარე ქ.თბილისში, მიჰყიდა ვ. ნ-ონს. მხარეთა შორის 2000წ. 18 თებერვალის სანოტარო წესით გაფორმდა ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება. ბინის მესაკუთრედ 2000წ. 22 თებერვალს ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში რეგისტრირებულ იქნა ვ. ნ-ონი. ბინის ახალმა მესაკუთრემ ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ შეიტყო, რომ ა. მ-ოვს 1999 წლის 8 ივნისს იგივე საცხოვრებელი სახლის თაობაზე სანოტარო წესით გაუფორმებია ნასყიდობის ხელშეკრულება ვ. ნ-შვილთან. ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიურომ კი 2000წ. 25 თებერვალს ამ საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრედ რეგისტრაციაში გაატარა ვ. ნ-შვილი.
საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას იმის შესახებ, რომ სადავო საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრედ მიჩნეულ უნდა იქნეს ვ. ნ-შვილი იმის გამო, რომ იგი ფაქტობრივად დაეუფლა ამ სახლს. სააპელაციო სასამართლომ მოცემულ შემთხვევაში არასწორად გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილი, რადგან ამ ნორმის თანახმად კანონში პირდაპირ გაუთვალისწინებელი ურთიერთობის მოსაწესრიგებლად გამოიყენება ყველაზე უფრო მსგავსი ურთიერთობის მარეგულირებელი სამართლის ნორმა (კანონის ანალოგია). კანონის ანალოგიის საფუძველზე პალატამ ასევე არასწორად გამოიყენა იმავე კოდექსის 485-ე მუხლი, რომელშიც აღნიშნულია, რომ, თუ გამყიდველმა ერთი და იგივე საქონელი რამდენიმე პირს მიჰყიდა, უპირატესობა ეძლევა იმ მყიდველს, რომლის მფლობელობაშიც პირველად გადავიდა იგი, ხოლო თუ საქონელი არც ერთს არ გადასცემია, მაშინ მას, ვისთანაც ხელშეკრულება უფრო ადრე დაიდო. ამ ნორმის შინაარსით ირკვევა, რომ კანონი არეგულირებს მოძრავი ნივთის, საქონლის მიყიდვას რამდენიმე პირისათვის. ვ. ნ-ონს, ვ. ნ-შვილსა და ა. მ-ოვს შორის დავა კი ეხება უძრავი ნივთის, საცხოვრებელი სახლის მიყიდვას რამდენიმე პირისათვის. საკასაციო პალატა თვლის, რომ სადავო სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობის მომწესრიგებელი ნორმები უშუალოდ არის გათვალისწინებული სამოქალაქო კოდექსით და ამიტომ კანონის ანალოგია არასწორად იქნა გამოყენებული.
სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის პირველ ნაწილში აღნიშნულია, რომ უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთი და შემძენის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ვინაიდან მოცემულ შემთხვევაში ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში ჯერ რეგისტრირებულია ა. მ-ოვსა და ა. ნ-ონს შორის გაფორმებული საცხოვრებელი სახლის ნასყიდობის ხელშეკრულება, შემდეგ კი _ ა. მ-ოვსა და ვ. ნ-შვილს შორის გაფორმებული ხელშეკრულება, სასამართლოს უნდა გამოეყენებინა სამოქალაქო კოდექსის 314-ე მუხლის პირველი ნაწილი, რომლის თანახმად რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებათა რიგითობა განისაზღვრება რეგისტრაციის თანმიმდევრობის მიხედვით. რეგისტრაციის თარიღად მიიჩნევა რეგისტრაციისათვის განცხადების შეტანის დღე. რეგისტრაციისათვის განცხადების შეტანა შეუძლია როგორც გამსხვისებელს, ისე – შემძენს, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. 2000წ. 18 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე ვ. ნ-ონი ტექნიკური აღრიცხვის ბიუროში მესაკუთრედ აღირიცხა, იმავე 2000წ. 22 თებერვალს, ხოლო ვ. ნ-შვილი 1999წ. 8 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე ტექაღრიცხვის ბიუროში რეგისტრირებულია 2000წ. 25 თებერვალს. დავას არ იწვევს ის გარემოება, რომ ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში ვ. ნ-ონთან ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრედ რეგისტრირებული იყო ა. მ-ოვი. სამოქალაქო კოდექსის 185-მუხლის თანახმად კი, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკურედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილია ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში ვ. ნ-შვილის საკუთრებაში სადავო საცხოვრებელი სახლის რეგისტრაციის დროისათვის, 2000წ. 25 თებერვლისათვის, მესაკუთრედ უკვე რეგისტრირებული იყო ვ. ნ-ონი, ამიტომ ზემოაღნიშნული ნორმის საფუძველზე ვ. ნ-შვილი არ შეიძლება ჩაითვალოს მესაკუთრედ. ვინაიდან უძრავი ქონების შეძენისას საკუთრების უფლების წარმოშობისათვის აუცილებელია კანონით დადგენილი ფორმით დადებული ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. რეგისტრაციის გარეშე ხელშეკრულება საკუთრების უფლებას არ წარმოშობს; მაშინ, როდესაც მოქმედი სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისი ნორმები არეგულირებს უძრავ ქონებაზე საკუთრების წარმოშობის საფუძვლებს, სააპელაციო სასამართლოს უფლება არ ჰქონდა დავა გადაეწყვიტა კანონის ანალოგიით.
საკასაციო პალატა იზიარებს კასატორის მოსაზრებას, რომ ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს უფლება არ ჰქონდა ერთი და იგივე საცხოვრებელ სახლზე არსებული სხვადასხვა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მოეხდინა სხვადასხვა პირის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. მას შემდეგ რაც 2000წ. 22 თებერვალს მ-ოვის ყოფილი საკუთრება აღირიცხა ვ. ნ-ონის სახელზე, კანონიერი საფუძველი აღარ ჰქონდა იგივე ქონება, რომელიც საკუთრების უფლებით უკვე ირიცხებოდა ვ. ნ-ონის სახელზე, აღერიცხა ვ. ნ-შვილის სახელზეც.
სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია ის გარემოება, რომ ა. მ-ოვმა არ აცნობა ვ. ნ-ონს ის, რომ მასთან ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე ასეთივე ხელშეკრულება სანოტარო წესით გაფორმებული ჰქონდა ვ. ნ-შვილთან. აღნიშნულით კი დასტურდება ვ. ნ-ონის კეთილსინდისიერება. საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას იმის შესახებ, რომ ვინაიდან ა. მ-ოვმა დაუმალა ვ. ნ-ონს ვ. ნ-შვილთან ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების ფაქტი, ამიტომ სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლის თანახმად ა. მ-ოვსა და ვ. ნ-ონს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი. 54-ე მუხლში აღნიშნულია, რომ ბათილია გარიგება, რომელიც არღვევს კანონით დადგენილ წესსა და აკრძალვებს, ეწინააღმდეგება საჯარო წესრიგს ან ზნეობრივ ნორმებს. როგორც საქმის მასალებით ირკვევა, ვ. ნ-ონს, როგორც კეთილსინდისიერ შემძენს, არ დაურღვევია კანონი.
სამოქალაქო კოდექსის 1514-ე მუხლმა მოაწესრიგა უძრავი ნივთების რეგისტრაციის წესი გარდამავალ პერიოდში. ამ ნორმის პირველი წინადადების თანახმად საჯარო რეესტრის სამსახურის ჩამოყალიბებამდე მიწის ნაკვეთების გასხვისება მოხდება ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროებში ან ადგილობრივი მმართველობის ორგანოებში არსებული მიწის ნაკვეთების მიმაგრების აქტების საფუძველზე.
ვინაიდან ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიურომ 2000წ. 22 თებერვალს გაატარა რეგისტრაციაში ვ. ნ-ონი სადავო საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრედ, ამიტომ ასეთი რეგისტრაცია ნამდვილად უნდა ჩაითვალოს.
ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის დასაბუთებული, რაც სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 394-ე მუხლის “ე” პუნქტის თანახმად გაუქმების საფუძველია.
ვინაიდან სააპელაციო სასამართლოს არ უმსჯელია კასატორ ვ. ნ-ონის სარჩელის, კერძოდ საცხოვრებელ ფართზე ვ. ნ-შვილის მფლობელობის სამართლებრივ საფუძვლებზე საკასაციო პალატას უფლება არა აქვს მიიღოს ახალი გადაწყვეტილება, ამიტომ საქმე ხელახალი განხილვისათვის უნდა დაუბრუნდეს სააპელაციო სასამართლოს.
სარეზოლუციო ნაწილი:
საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა :
ვ. ნ-ონის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს.
თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2001წ. 12 ნოემბრის განჩინება მოცემულ საქმეზე გაუქმდეს და საქმე ხელახალი განხილვისათვის დაუბრუნდეს იმავე პალატას.
პალატის განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.
