გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

¹ 3კ-751-02 15 ნოემბერი, 2002 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: მ. გოგიშვილი (თავმჯდომარე),

რ. ნადირიანი,

მ. წიქვაძე

სარჩელის საგანი: საიჯარო ხელშეკრულების გაგრძელება; ხელშეკრულების ბათილად ცნობა და სადავო ფართიდან მოპასუხის გამოსახლება.

აღწერილობითი ნაწილი:

2000წ. 17 იანვარს ბაღდათის რაიონის სამომხმარებლო კოოპერატივმა ბაღდათის სახლმმართველობის, ა. გ-ისა და ა. ფ-ის წინააღმდეგ სარჩელით მიმართა სასამართლოს.

მოსარჩელემ მიუთითა, რომ 1998წ. იანვარში ბაღდათის სახლმმართველობასა და ბაღდათის რაიონის სამომხმარებლო კოოპერატივს შორის გაფორმდა იჯარის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მოსარჩელეს ერთიწ. ვადით გადაეცა ბაღდათის სახლმმართველობის ბალანსზე რიცხული სხვადასხვა ქუჩაზე მდებარე საცხოვრებელი სახლების პირველ სართულებზე მდებარე 310 კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართი, ყოველთვიურად 139 ლარისა და 50 თეთრის გადახდის პირობით.

ხელშეკრულების ვადა გავიდა 1999წ. იანვარში, მაგრამ მიუხედავად ამისა, საიჯარო ურთიერთობები მხარეებს შორის ფაქტობრივად არ შეწყვეტილა, რის გამოც ხელშეკრულება განუსაზღვრელი ვადით დადებულ ხელშეკრულებად ჩაითვალა.

1999წ. აპრილში სახლმმართველობამ ამავე ფართზე იჯარის ხელშეკრულება გაუფორმა ა. გ-ეს, ხოლო ამ უკანასკნელმა გამოყოფილი ფართიUდაუთმო ა. ფ-ს. მოსარჩელის მოსაზრებით, მოპასუხეს უფლება არ ჰქონდა სადავო ფართი იჯარით გაეცა სხვა პირზე.

მოსარჩელემ მოითხოვა მასსა და მოპასუხეს შორის 1998წ. იანვარში დადებული ხელშეკრულების გაგრძელებულად ცნობა; 1999წ. აპრილის თვეში ბაღდათის სახლმმართველობასა და ა. გ-ეს შორის დადებული ხელშეკრულების ბათილად ცნობა და ა. ფ-ის დაკავებული ფართიდან გასახლება.

მოპასუხეებმა სარჩელი არ ცნეს; მოპასუხე ბაღდათის რაიონის სახლმმართველობამ მიუთითა, რომ მოსარჩელეებთან მის მიერ დადებულ საიჯარო ხელშეკრულებას ვადა გაუვიდა 1999წ. იანვარში. მიუხედავად მათი არაერთი მიმართვისა, მოსარჩელემ საიჯარო ხელშეკრულება არ გააგრძელა და საიჯარო ქირის გადახდაზე უარი განაცხადა, რის გამოც ხელშეკრულება გაფორმდა ა. გ-ესთან და იმ სხვა პირებთან, რომლებიც ფიზიკურად ფლობდნენ ამ ფართს და შესაძლებლობა ჰქონდათ ქირის გადახდისა, რისი უფლებაც მას გააჩნდა.

მოპასუხე ა. გ-ემ მიუთითა, რომ სადავო ფართი კანონის დაცვით იჯარით ჰქონდა მიღებული სახლმმართველობისაგან, ამიტომ მიაჩნია, რომ არ არსებობდა არავითარი საფუძველი ხელშეკრულების ბათილად ცნობისა.

მოპასუხე ა. ფ-მა განმარტა, რომ იგი სადავო ფართში მუშაობს ამ ფართის კანონიერი დამქირავებლის ა. გ-ის თანხმობით და არ არსებობს მისი ამ ფართიდან გამოსახლების კანონიერი საფუძველი ფართის მესაკუთრის ან მისი დამქირავებლის ნების საწინააღმდეგოდ.

ვანის რაიონული სასამართლოს 2001წ. 12 თებერვლის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

ეს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ. ქუთაისის საოლქო სასამართლოს სააპელაციო პალატამ მოცემულ საქმეზე დადგენილად ცნო შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

ბაღდათის სახლმმართველობასა და ბაღდათის რაიკავშირს (შემდგომში სამომხმარებლო კოოპერატივს) შორის 1994 წლიდან არსებობდა საიჯარო-სამართლებრივი ურთიერთობა ბაღდათში სხვადასხვა ადგილზე განლაგებული საცხოვრებელი სახლების პირველ სართულებზე არსებულ არასაცხორებელ ფართზე.

1997წ. 1 იანვრის საიჯარო ხელშეკრულების მიხედვით მოსარჩელე ფლობდა საიჯარო ფართს 280 კვ.მ ოდენობით და ყოველთვიურად იხდიდა საიჯარო ქირას 130 ლარისა და 50 თეთრის ოდენობით, ხოლო 1998წ. 1 იანვრიდან მხარეთა შორის გაფორმდა ხელშეკრულება 310 კვ.მ საიჯარო ფართზე და საიჯარო ქირა შესაბამისად გახდა 139 ლარი და 50 თეთრი. ხელშეკრულება დაიდო ერთი წლის ვადით _ 1999წ. 1 იანვრამდე.

1999წ. აპრილში ბაღდათის სახლმმართველობამ ინდივიდუალურად გააფორმა იჯარის ხელშეკრულება რაიკავშირის თანამშრომლებთან _ ა. გ-ესთან და რ. მ-ესთან. აღნიშნულიდან გამომდინარე სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ 1998წ. 1 იანვრის ხელშეკრულება გრძელდებოდა 1999წ. აპრილამდე და სახლმმართველობას მისი შეწყვეტის შესახებ კოოპერატივისათვის არ უცნობებია.

სახლმმართველობის მოსაზრება იმის შესახებ, რომ სამომხმარებლო კოოპერატივი საიჯარო ფართით არ სარგებლობდა, რადგან მას თავდაპირველადაც ინდივიდუალურად საიჯარო ხელშეკრულების გაფორმებამდეც ფლობდა ა. გ-ე და რ. მ-ე, სასამართლომ არ გაიზიარა იმ საფუძვლით, რომ ისინი ამ ფართს ფლობდნენ კოოპერატივთან შეთანხმების საფუძველზე, თავად იხდიდნენ საიჯარო ქირას და ქვითრებს წარმოადგენდნენ კოოპერატივის ბუღალტერიაში, ე.ი. ა. გ-ე კოოპერატივის დავალებით ახდენდა ანგარიშსწორებას სახლმმართველობასთან.

ამდენად, სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ, მართალია, 1999წ. 1 იანვარს კოოპერატივს არ გაუფორმებია ახალი ხელშეკრულება სახლმმართველობასთან, მაგრამ არც სახლმმართველობას არავითარი პრეტენზია არ გამოუთქვამს, არ შედავებია საიჯარო ფართზე, რის გამოც მიიჩნია, რომ ხელშეკრულება განახლდა განუსაზღვრელი ვადით და სახლმმართველობის მიერ სადავო ფართზე დადებული ყველა სხვა გარიგება კანონით დადგენილი წესის საწინააღმდეგოდ დადებული გარიგებაა.

სააპელაციო პალატამ სამართლებრივ საფუძვლად მიუთითა სკ-ს 54-ე, 160-ე და 559-ე მუხლები და 2002წ. 1 მარტის გადაწყვეტილებით ნაწილობრივ გააუქმა ვანის რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება და ახალი გადაწყვეტილებით დააკმაყოფილა სარჩელი; ბაღდათის სამომხმარებლო რაიკოოპერატივსა და ბაღდათის რაიონის სახლმმართველობას შორის 1999წ. 1 იანვარს დადებული ხელშეკრულება გაგრძელდა და ჩაითვალა განუსაზღვრელი ვადით დადებულად.

ბათილად იქნა ცნობილი ბაღდათის სახლმმართველობასა და გ-ეს შორის 1999წ. 1 აპრილის ხელშეკრულება და მისი მომდევნო ხელშეკრულება.

ა. ფ-ი გამოსახლებულ იქნა ბაღდათში, ... მდებარე ფართიდან ყველა იმ პირებთან ერთად, რომლებიც გადაწყვეტილების აღსრულების მომენტში აღმოჩნდნენ სადავო ფართში.

აღნიშნული გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ა. ფ-მა, რომელიც მოითხოვს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებას იმ საფუძვლით, რომ სასამართლომ არასწორად გააანალიზა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები.

კასატორი მიუთითებს, რომ მომდევნო წელს სახლმმართველობამ უშუალოდ მასთან გააფორმა ხელშეკრულება, რაზეც მოსარჩელეს პრეტენზია არ გამოუთქვამს. კასატორს მიაჩნია, რომ სასამართლომ აღნიშნულ ფაქტს არ მისცა სათანადო შეფასება, ასევე არ გამოიყენა სკ-ს 605-ე მუხლი და არასწორად განმარტა გამოყენებული ნორმები.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო პალატამ შეისწავლა საქმის მასალები, მოისმინა მხარეთა განმარტებები და თვლის, რომ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ შემდეგ გარემოებათა გამო:

სკ-ს 559-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად ქირავნობის ურთიერთობა შეწყდება ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ.

ამავე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად თუ დამქირავებელი სარგებლობს ნივთით ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგაც და გამქირავებელი ამაზე არ ედავება მაშინ ხელშეკრულება განახლდება განუსაზღვრელი ვადით.

ქირავნობის ხელშეკრულებით ნივთით სარგებლობას ყოველთვის აქვს დროებითი ხასიათი. დრო, რომლის განმავლობაშიც დამქირავებელს უფლება აქვს ისარგებლოს დაქირავებული ნივთით, მხარეთა შეთანხმებით განისაზღვრება. თუმცა, ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს როგორც განსაზღვრული, ისე განუსაზღვრელი ვადითაც. ქართული სამართალი არ იცნობს უვადო, მუდმივ ხელშეკრულებებს. ამიტომ ქირავნობის ხელშეკრულება ვადის მიუთითებლად დადებულად ითვლება განუსაზღვრელი ვადით და ნებისმიერ მხარეს შეუძლია ნებისმიერ დროს უარი თქვას ხელშეკრულებაზე. მხარე, რომელსაც ხელშეკრულების შეწყვეტა სურს, წინასწარ აკეთებს განცხადებას იმის შესახებ, რომ სურს შეწყვიტოს ქირავნობის ურთიერთობა.

განსაზღვრული ვადით დადებული ქირავნობის ხელშეკრულების ვადის გასვლა ნიშნავს ქირავობის ხელშეკრულების შეწყვეტას. თუმცა მხარეებს უფლება აქვთ განაახლონ ქირავნობის ხელშეკრულება, თუ დამქირავებელი სარგებლობს ნივთით ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგაც და გამქირავებელი ამაზე არ ედავება. ამ შემთხვევაში ხელშეკრულება განახლდება განუსაზღვრელი ვადით, რომელიც, თავის მხრივ, ნებისმიერი მხარის სურვილის შესაბამისად შეიძლება შეწყდეს ხელშეკრულების მოშლის შესახებ განცხადების გაკეთებით (სკ-ს 559-ე მუხლის მე-3 ნაწილი). ე.ი. კანონი ხელშეკრულების განახლებისათვის არ მოითხოვს რაიმე სპეციალურ ფორმას. საკმარისია გამქირავებელი არ ედავებოდეს დამქირავებელს ნივთით სარგებლობაში.

ქირავნობის ხელშეკრულების განახლების სურვილი მარტო დამქირავებლის მხრიდან საკმარისი არ არის. აუცილებელია გამქირავებლის ნებაც _ განაახლოს ქირავნობის ხელშეკრულება. ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ დამქირავებელს არანაირი უპირატესობა არ გააჩნია სხვა პირებთან შედარებით კვლავ დადოს ახალი ხელშეკრულება გამქირავებელთან იმ ნივთზე, რომლითაც ხელშეკრულების საფუძველზე სარგებლობდა. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა თვლის, რომ სააპელაციო პალატის მოსაზრება იმის შესახებ, რომ ბაღდათის სახლმმართველობის მიერ სადავო ფართზე დადებული ყველა სხვა ხელშეკრულება სკ-ს 54-ე მუხლის შესაბამისად კანონით დადგენილი წესის საწინააღმდეგოდ დადებული გარიგებაა, დაუსაბუთებელია. სააპელაციო პალატამ 1998წ. 1 იანვრის ხელშეკრულება განახლებულად ცნო იმ საფუძვლით, რომ გ-ე და მ-ე ანგარიშსწორებას სახლმმართველობასთან აწარმოებდნენ რაიკავშირის დავალებით. სასამართლომ არ გამოიკვლია არსებობდა თუ არა დამქირავებლის ნება ხელშეკრულების განახლებაზე და ცნობილი იყო თუ არა გამქირავებლისათვის, რომ ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ ქირას იხდიდა გ-ე კოოპერატივის დავალებით. ვინაიდან 1999წ. 1 აპრილის ხელშეკრულების მხარეების მიერ გადაწყვეტილება საკასაციო წესით არ გასაჩივრებულა, საკასაციო პალატა აღნიშნული ხელშეკრულების ბათილობის ნაწილში გადაწყვეტილებას ვერ შეეხება, რის გამოც კასატორს გადაწყვეტილების ამ ნაწილის გაუქმებაზე უარი უნდა ეთქვას, ხოლო მომდევნო ხელშეკრულებების ბათილად ცნობის და გამოსახლების ნაწილში გადაწყვეტილება უნდა გაუქმდეს და ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

სააპელაციო პალატამ ბათილად ცნო რა მომდევნო ხელშეკრულებები, ფაქტობრივად 1998წ. 1 იანვრის ხელშეკრულება მიიჩნია უვადოდ, მუდმივ ხელშეკრულებად, სასამართლომ ისე ცნო მომდევნო ხელშეკრულებები კანონსაწინააღმდეგო გარიგებად, რომ საერთოდ არ იმსჯელა აღნიშნული ხელშეკრულებების კანონიერებაზე. სასამართლომ გადაწყვეტილებით გამოასახლა ა. ფ-ი სადავო ფართიდან მაშინ, როდესაც ა. ფ-ი სადავო ფართს მართლზომიერად ფლობს 2000წ. 1 იანვრის ხელშეკრულების საფუძველზე და აღნიშნული ხელშეკრულება რომ კანონსაწინააღმდეგო გარიგებაა, სასამართლოს მიერ დადგენილი არ არის. ამასთან, როგორც გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით და სარჩელით ირკვევა, მოსარჩელე მოითხოვდა მხოლოდ 1999წ. აპრილის ხელშეკრულების ბათილად ცნობას და ა. ფ-ის გამოსახლებას, ე.ი. მომდევნო ხელშეკრულების ბათილად ცნობა არ წარმოადგენდა სარჩელის საგანს. გარდა აღნიშნულისა, საქმის ხელახლა განმხილველმა სასამართლომ უნდა გაითვალისწინოს, რომ სკ-ს 559-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, განუსაზღვრელი ვადით დადებული ხელშეკრულება არ ნიშნავს უვადოდ დადებულ ხელშეკრულებას და მისი მოშლა შესაძლებელია ნებისმიერ დროს ნებისმიერი მხარის მიერ განცხადების გაკეთებით.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა თვლის, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ არის დასაბუთებული, რაც სსკ-ს 394-ე მუხლის “ე" პუნქტის თანახმად, გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველს წარმოადგენს.

სარეზოლუციო ნაწილი:

პალატამ იხელმძღვანელა სსკ-ს 412-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

გაუქმდეს ამ საქმეზე ქუთაისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის 2002წ. 1 მარტის გადაწყვეტილება მომდევნო ხელშეკრულებების ბათილად ცნობისა და ა. ფ-ის გამოსახლების ნაწილში და ამ ნაწილში საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

დანარჩენ ნაწილში გადაწყვეტილება დარჩეს უცვლელი.

განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.